ملک مفروز چیست؟

زمانی که یک ملک مشاع داریم و بعد افراز ملک انجام می‌شود، ملک به ملک مفروز تبدیل می‌شود. در واقع از ویژگی‌های ملک مفروز می‌توان به این موضوع اشاره کرد که مالکیت آن تقسیم عینی شده و هر شریک سهم مشخص و جداگانه‌ای دارد – مثلا فرض کنید سه برادر مالک یک قطعه زمین هستند و پس از تقسیم (و مفروز قرار دادن ملک) هر برادر بخشی مستقل با سند جداگانه دارد. مفروز شدن ممکن است قراردادی باشد (توافق شرکاء) یا قضایی (با حکم دادگاه).

عدم توافق مالکان بر افراز

ممکن است مالکان برای تبدیل مشاع به مفروز به توافق نرسند و در این حالت، هر شریک می‌تواند به صورت انفرادی درخواست افراز دهد. به استناد قانون افراز و فروش املاک مشاع، عدم توافق بین شرکا مانع از رسیدگی به درخواست افراز نیست. در جریان رسیدگی ممکن است یکی از شرکا به دلیل نارضایتی از نقشه افرازی یا تقسیمات پیشنهادی اعتراض کند. در این صورت، رسیدگی به اعتراض طبق مقررات مربوطه صورت می‌گیرد و در نهایت، در صورت امکان افراز، ملک به صورت ملک مفروز به شرکا تحویل داده می‌شود.

دادخواست توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت

ریاست محترم دادگاه حقوقی شهرستان/شهر …….

 

با سلام و احترام

 

اینجانب … به عنوان خواهان، با ارائه این دادخواست تقاضای توقیف عملیات ثبتی ملک واقع در … را دارم. ملک مذکور به صورت غیرقانونی در حال انتقال و ثبت سند جدید است، در حالی که نسبت به مالیکت آن، دعوایی در دادگاه محترم مطرح شده و هنوز تعیین تکلیف نهایی نشده است.

نظر به اینکه اجرای این عملیات ثبتی موجب ورود خسارت جبران‌ناپذیر به اینجانب خواهد شد و با توجه به دلایل و مستندات پیوست شده، از دادگاه محترم تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر توقف عملیات ثبتی را دارم.

 

با تشکر و تجدید احترام

نکته دیگر اینکه دادخواست توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت باید همراه با مدارک مستند مثل سند مالکیت، مدارک اثبات‌کننده حقانیت شاکی و استعلام ثبتی ارائه شود.

تفاوت توقیف عملیات ثبتی و ابطال سند مالکیت

برخی افراد توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت را با ابطال سند مالکیت اشتباه می‌گیرند. در حالی که این دو موضوع ماهیت حقوقی متفاوتی دارند و مراحل قانونی آنها نیز متفاوت است. از جمله مهم‌ترین تفاوت‌هایشان می‌توان به این موارد اشاره کرد:

 

وجه تمایز توقیف عملیات ثبتی ابطال سند مالکیت

هدف متوقف کردن روند ثبت و اجرای سند رسمی بی‌اعتبار کردن سند مالکیت صادر شده

زمان اجرا قبل از ثبت نهایی سند پس از ثبت سند

مرجع رسیدگی دادگاه حقوقی و اداره ثبت اسناد دادگاه حقوقی و دیوان عدالت اداری

مدارک لازم دلایل قوی برای ورود ضرر جبران‌ناپذیر ارائه مدارک اثبات‌کننده بی‌اعتباری سند

نتیجه نهایی تعلیق یا توقف عملیات اجرایی ثبت ابطال سند و بازگرداندن وضعیت به حالت قبل

 

 

توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت یک اقدام موقتی است که برای جلوگیری از تضییع حقوق مالکانه انجام می‌شود. اما ابطال سند نیاز به بررسی‌های حقوقی گسترده‌تر و ارائه مدارک محکم‌تر دارد.

جلوگیری از ثبت سند در جریان دعوای مالکیت

در بسیاری از پرونده‌های مرتبط با مالکیت املاک و اراضی، ممکن است افراد تلاش کنند پیش از تعیین تکلیف نهایی از دادگاه، سند ملک را به نام خود یا شخص ثالثی ثبت کنند. این اقدام می‌تواند موجب تضییع حقوق طرف دیگر شود و در صورت صدور رای نهایی دادگاه به نفع شاکی، مشکلات اجرایی و حقوقی متعددی ایجاد کند. راهکار‌های جلوگیری از ثبت سند در حین دعوای مالکیت شامل این موارد هستند:

 

.درخواست دستور موقت برای توقف ثبت سند – شاکی می‌تواند همزمان با طرح دعوای اصلی، درخواست صدور دستور موقت برای جلوگیری از ثبت ملک به نام شخص دیگر را ارائه دهد.

.ثبت اعتراض در اداره ثبت اسناد و املاک – در صورت وجود شواهد کافی مبنی بر عدم مالکیت واقعی فروشنده یا جعل اسناد، اداره ثبت می‌تواند فرآیند ثبت سند را تا تعیین تکلیف نهایی در دادگاه متوقف کند (چنین کاری بر ابطال سند رسمی انتقال مالکیتارجح است).

.ارجاع موضوع به شورای حل اختلاف و دادگاه صالح – در صورت بروز اختلافات مربوط به مالکیت و اسناد رسمی، افراد ذی‌نفع می‌توانند پرونده را به مراجع قضایی و هیأت نظارت ثبتی ارجاع دهند.

چنانچه سند ملک بدون در نظر گرفتن دعوای مالکیت ثبت شود، شاکی می‌تواند با اثبات حقانیت خود در دادگاه، درخواست ابطال سند صادر شده را مطرح کند.

صدور دستور موقت برای توقیف عملیات ثبتی

در برخی موارد ممکن است نیاز به صدور دستور موقت برای جلوگیری از ادامه عملیات ثبتی باشد. برای این منظور به چند نکته توجه کنید:

 

.احراز فوریت – دادگاه باید فوریت موضوع را احراز کند تا دستور موقت صادر شود. (چنین مقوله‌ای را در مواردی از جمله جلوگیری از تصرف عدوانی ملک، جلوگیری از نقل و انتقال ملک و … می‌بینیم)

.سپردن تامین – خواهان باید تامین مناسبی را به دادگاه بسپارد.

.تایید رئیس حوزه قضایی – صدور دستور موقت نیاز به تایید رییس حوزه قضایی دارد.

قوانین مربوط به توقیف عملیات ثبتی

مقررات مربوط با توقیف عملیات ثبتی در قوانین و آیین‌نامه‌های مختلفی آمده است، از جمله:

 

.قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ – این قانون به موضوع شکایت از دستور اجرا و توقیف عملیات اجرایی پرداخته است.

.آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا – در این آیین‌نامه مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی و نحوه اعتراض به عملیات اجرایی تشریح شده است.

در رابطه با اعتراض به عملیات ثبتی در پرونده‌های ملکی باید گفت که افراد ممکن است به نحوه‌ی اجرای مفاد اسناد رسمی اعتراض داشته باشند و برای این منظور دو راه وجود دارد:

 

.اعتراض به رئیس ثبت – معرتض می‌تواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ نظریه رئیس ثبت، اعتراض خود را به هیأت نظارت ثبت استان تقدیم کند.

.طرح دعوا در دادگاه – در صورتی که اعتراض به عملیات اجرایی مبتنی بر سند عادی باشد، معترض باید دادخواست خود را به دادگاه صالح ارائه دهد.

نحوه توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت

این فرآیند شباهت‌های زیادی به فرآیندها و دعاوی ثبتی دیگر (از جمله اعتراض به رأی هیأت حل اختلاف در امور ثبتی) دارد. برای توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت مراحل زیر باید طی شود:‌

 

.طرح دعوای اصلی – شاکی ابتدا باید دادخواست ابطال اجراییه یا شکایت از دستور اجرا را به دادگاه صالح تقدیم کند.

.درخواست توقیف عملیات اجرایی – همزمان با طرح دعوای اصلی یا پس از آن، شاکی می‌تواند درخواست توقیف عملیات اجرایی را مطرح نماید.

.بررسی دادگاه – دادگاه با بررسی دلایل و مستندات، در صورت احراز شرایط، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می‌کند.

.ابلاغ به اداره ثبت – پس از صدور قرار، دادگاه آن را به اداره ثبت مربوطه ابلاغ می‌کند و اداره ثبت موظف به توقف عملیات اجرایی خواهد بود.

شرایط توقیف عملیات ثبتی در دادگاه

برای این که دادگاه دستور توقیف عملیات ثبتی را صادر کند، شرایط زیر باید احراز شود:

 

.قوی بودن دلایل شکایت – دادگاه باید متقاعد شود که ادله ارائه شده توسط شاکی مستحکم و قابل قبول است.

.احتمال ورود ضرر جبران‌ناپذیر – در صورتی که اجرای سند رسمی ممکن است منجر به ضرر و زیان غیرقابل جبران شود، دادگاه می‌تواند دستور توقیف را صادر کند.

.سپردن تامین مناسب – شاکی باید تامین مناسبی را به دادگاه بسپارد تا در صورت رد دعوا، خسارات احتمالی جبران شود.

موارد توقیف عملیات ثبتی

توقیف عملیات ثبتی در موارد متعددی ممکن است مطرح شود، از جمله:

 

.شکایت از دستور اجرا – اگر شخصی دستور اجرای سند رسمی را مخالف با مفاد سند یا قانون بداند، می‌تواند درخواست توقیف عملیات اجرایی را مطرح کند.

.ادعای جعل سند – در صورتی که ادعای مجعولیت سند مطرح شود، دادگاه می‌تواند تا زمان روشن شدن موضوع دستور توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.

.اعتراض شخص ثالث – اگر شخص ثالثی نسبت به مال مورد اجرا ادعای حقی داشته باشد، می‌تواند با ارائه سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه، درخواست توقیف عملیات اجرایی را نماید.

.صدور حکم یا قرار قضایی – در صورت صدور حکم، قرار یا دستور موقت از سوی دادگاه مبنی بر توقیف عملیات اجرایی، اداره ثبت موظف به اجرای آن است.

مفهوم توقیف عملیات ثبتی

توقیف عملیات ثبتی به معنای متوقف کردن فرآیند اجرایی اسناد رسمی است که توسط ادارات ثبت در حال انجام است. این توقف می‌تواند به دلیل اعتراض ذی‌نفعان یا صدور دستور قضایی صورت گیرد تا از وارد آمد خسارات جبران‌ناپذیر جلوگیری شود.

سایر مدارک احتمالی:

.صورتجلسه مجمع عمومی مالکین (در صورت وجود چند مالک)

.تاییدیه اداره راه و شهرسازی (در برخی استان‌ها)

.تاییدیه سازمان امور اراضی (برای اراضی دولتی یا مشاع)

مدارک ثبتی:

 

.تقاضانامه تفکیک (به اداره ثبت اسناد)

.آگهی نوبتی در روزنامه رسمی (در صورت نیاز به اطلاع‌رسانی عمومی)

.گواهی پایان‌کار (برای ساختمان های تکمیل شده)

مدارک شهرداری:

.استعلام شهرداری‌ (بررسی عدم منع تفکیک)

.پروانه تفکیک (در صورت نیاز)

.پرداخت عوارض تفکیک و نوسازی (بر اساس متراژ و منطقه)

مدارک فنی و نقشه‌ها عبارتند از:

.نقشه ساختمان (مورد تایید شهرداری)

.نقشه تفکیکی جدید (تهیه شده توسط مهندسی نقشه‌برداری رسمی)

.تاییدیه سازمان نظام مهندسی (در صورت نیاز)

.پروانه ساختمانی (اگر ساختمان نوساز است)

مدارک لازم برای تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان

بعضی از این مدارک، مدارک مالکیت و هویتی هستند:

 

.سند مالکیت رسمی (صلحنامه، قولنامه رسمی، سند تک‌برگی یا مشاع)

.کارت ملی و شناسنامه مالک (یا مالکین)

.رضایت‌نامه محضری تمام شرکاء (در صورت وجود)

تفاوت تفکیک و افراز ملک

تفکیک تقسیم مال غیرمنقول به قطعات و بخش‌های کوچکتر است. افراز اما تقسیم مال مشاعی بین مالکان به نسبت سهم‌ آنهاست تا مشارکت آنها به این طریق خاتمه یابد. همچنین در افراز نیاز به وجود چندین مالک مشاعی است؛ اما در تفکیک ملک با داشتن یک مالک نیز قابل تفکیک است.

همچنین شرط اصلی تفکیک اراضی مشاعی رضایت تمامی مالکین است ولی در افراز هدف ختم اختلاف مالکین است. در نهایت تفکیک فقط تقسیم ملک به قطعات کوچکتر است اما در افراز تعیین سهام مالکان نیز مدنظر است . در نهایت تفکیک فقط در اداره ثبت انجام می‌شود اما امکان افراز در اداره ثبت و دادگاه وجود دارد.

هزینه تفکیک آپارتمان در اراضی مشاع تحت تاثیر و شامل عوامل مختلفی است:

متراژ و تعداد واحدها

نوع سند ملک

قوانین محلی و شهرداری

مشارکت سایر شرکا و تعداد شرکاء

هزینه‌های فنی و نقشه‌کشی

عوارض و مالیات‌ها

هزینه‌های حقوقی و اداری

موقعیت مکانی ملک

نحوه تفکیک ملک مشاع

نحوه و مراحل دریافت سند تفکیکی در تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان عبارتند از:

 

.دریافت پایان کار – که مستلزم رجوع مالکین به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری است.

.مورد بعد مراجعه به اداره ثبت و ضمیمه‌ی CD عرصه به پرونده و دریافت نقشه‌های تفکیکی سازمان نظام مهندسی با استفاده از نامه از طرف سازمان ثبت اسناد است.

.سپس زمان تعیین کارشناس رسمی نقشه‌برداری توسط نظام‌مهندسی می‌رسد.

.در تهیه نقشه تفکیکی مطابقت سند مالکیت با مکان موردنظر، تطابق با همسایه‌ها، حدفاصل‌ها، و وقوع ملک در مکان واقعی‌اش اهمیت زیادی دارد. همچنین باید به مطابق بودن متراژ عرصه و اعیان با وضع موجود ملک، رعایت قوانین ثبتی و تملک آپارتمان‌ها به همراه دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها توجه شود.

.حال زمان تحویل نقشه و صورت‌مجلس تفکیکی به نظام مهندسی است و نقشه‌ها ممهور و دارای برچسب هولوگرام می‌شود و همراه با پایان‌کار و CD عرصه به اداره ثبت اسناد تحویل داده می‌شود.

.در نهایت با بررسی مدارک و نقشه‌ها سند تک‌برگ تفکیکی برای هر واحد صادر می‌شود.

تفکیک آپارتمان در اراضی مشاعی به چه صورت است؟

ملک مشاعی ملکی‌ست که دو یا چند نفر در آن شریک هستند و سهم این افراد نیز لزوما مشخص نیست. در زمان فروش ملک مشاع، ساخت‌وساز و همچنین در زمان تقسیم ارث میان وراث، تفکیک اراضی مشاعی رخ می‌دهد. البته تفکیک با افراز متفاوت است. حال در تفکیک آپارتمان در اراضی مشاع و یا تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان، سندهای مستقل دربرگیرنده محدوده‌های مشاع و منضمات برای هر واحد آپارتمانی، به هر کدام از واحدها تخصیص داده می‌شود.