نحوه توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت

این فرآیند شباهت‌های زیادی به فرآیندها و دعاوی ثبتی دیگر (از جمله اعتراض به رأی هیأت حل اختلاف در امور ثبتی) دارد. برای توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت مراحل زیر باید طی شود:‌

 

.طرح دعوای اصلی – شاکی ابتدا باید دادخواست ابطال اجراییه یا شکایت از دستور اجرا را به دادگاه صالح تقدیم کند.

.درخواست توقیف عملیات اجرایی – همزمان با طرح دعوای اصلی یا پس از آن، شاکی می‌تواند درخواست توقیف عملیات اجرایی را مطرح نماید.

.بررسی دادگاه – دادگاه با بررسی دلایل و مستندات، در صورت احراز شرایط، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می‌کند.

.ابلاغ به اداره ثبت – پس از صدور قرار، دادگاه آن را به اداره ثبت مربوطه ابلاغ می‌کند و اداره ثبت موظف به توقف عملیات اجرایی خواهد بود.

شرایط توقیف عملیات ثبتی در دادگاه

برای این که دادگاه دستور توقیف عملیات ثبتی را صادر کند، شرایط زیر باید احراز شود:

 

.قوی بودن دلایل شکایت – دادگاه باید متقاعد شود که ادله ارائه شده توسط شاکی مستحکم و قابل قبول است.

.احتمال ورود ضرر جبران‌ناپذیر – در صورتی که اجرای سند رسمی ممکن است منجر به ضرر و زیان غیرقابل جبران شود، دادگاه می‌تواند دستور توقیف را صادر کند.

.سپردن تامین مناسب – شاکی باید تامین مناسبی را به دادگاه بسپارد تا در صورت رد دعوا، خسارات احتمالی جبران شود.

موارد توقیف عملیات ثبتی

توقیف عملیات ثبتی در موارد متعددی ممکن است مطرح شود، از جمله:

 

.شکایت از دستور اجرا – اگر شخصی دستور اجرای سند رسمی را مخالف با مفاد سند یا قانون بداند، می‌تواند درخواست توقیف عملیات اجرایی را مطرح کند.

.ادعای جعل سند – در صورتی که ادعای مجعولیت سند مطرح شود، دادگاه می‌تواند تا زمان روشن شدن موضوع دستور توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.

.اعتراض شخص ثالث – اگر شخص ثالثی نسبت به مال مورد اجرا ادعای حقی داشته باشد، می‌تواند با ارائه سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه، درخواست توقیف عملیات اجرایی را نماید.

.صدور حکم یا قرار قضایی – در صورت صدور حکم، قرار یا دستور موقت از سوی دادگاه مبنی بر توقیف عملیات اجرایی، اداره ثبت موظف به اجرای آن است.

مفهوم توقیف عملیات ثبتی

توقیف عملیات ثبتی به معنای متوقف کردن فرآیند اجرایی اسناد رسمی است که توسط ادارات ثبت در حال انجام است. این توقف می‌تواند به دلیل اعتراض ذی‌نفعان یا صدور دستور قضایی صورت گیرد تا از وارد آمد خسارات جبران‌ناپذیر جلوگیری شود.

سایر مدارک احتمالی:

.صورتجلسه مجمع عمومی مالکین (در صورت وجود چند مالک)

.تاییدیه اداره راه و شهرسازی (در برخی استان‌ها)

.تاییدیه سازمان امور اراضی (برای اراضی دولتی یا مشاع)

مدارک ثبتی:

 

.تقاضانامه تفکیک (به اداره ثبت اسناد)

.آگهی نوبتی در روزنامه رسمی (در صورت نیاز به اطلاع‌رسانی عمومی)

.گواهی پایان‌کار (برای ساختمان های تکمیل شده)

مدارک شهرداری:

.استعلام شهرداری‌ (بررسی عدم منع تفکیک)

.پروانه تفکیک (در صورت نیاز)

.پرداخت عوارض تفکیک و نوسازی (بر اساس متراژ و منطقه)

مدارک فنی و نقشه‌ها عبارتند از:

.نقشه ساختمان (مورد تایید شهرداری)

.نقشه تفکیکی جدید (تهیه شده توسط مهندسی نقشه‌برداری رسمی)

.تاییدیه سازمان نظام مهندسی (در صورت نیاز)

.پروانه ساختمانی (اگر ساختمان نوساز است)

مدارک لازم برای تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان

بعضی از این مدارک، مدارک مالکیت و هویتی هستند:

 

.سند مالکیت رسمی (صلحنامه، قولنامه رسمی، سند تک‌برگی یا مشاع)

.کارت ملی و شناسنامه مالک (یا مالکین)

.رضایت‌نامه محضری تمام شرکاء (در صورت وجود)

تفاوت تفکیک و افراز ملک

تفکیک تقسیم مال غیرمنقول به قطعات و بخش‌های کوچکتر است. افراز اما تقسیم مال مشاعی بین مالکان به نسبت سهم‌ آنهاست تا مشارکت آنها به این طریق خاتمه یابد. همچنین در افراز نیاز به وجود چندین مالک مشاعی است؛ اما در تفکیک ملک با داشتن یک مالک نیز قابل تفکیک است.

همچنین شرط اصلی تفکیک اراضی مشاعی رضایت تمامی مالکین است ولی در افراز هدف ختم اختلاف مالکین است. در نهایت تفکیک فقط تقسیم ملک به قطعات کوچکتر است اما در افراز تعیین سهام مالکان نیز مدنظر است . در نهایت تفکیک فقط در اداره ثبت انجام می‌شود اما امکان افراز در اداره ثبت و دادگاه وجود دارد.

هزینه تفکیک آپارتمان در اراضی مشاع تحت تاثیر و شامل عوامل مختلفی است:

متراژ و تعداد واحدها

نوع سند ملک

قوانین محلی و شهرداری

مشارکت سایر شرکا و تعداد شرکاء

هزینه‌های فنی و نقشه‌کشی

عوارض و مالیات‌ها

هزینه‌های حقوقی و اداری

موقعیت مکانی ملک

نحوه تفکیک ملک مشاع

نحوه و مراحل دریافت سند تفکیکی در تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان عبارتند از:

 

.دریافت پایان کار – که مستلزم رجوع مالکین به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری است.

.مورد بعد مراجعه به اداره ثبت و ضمیمه‌ی CD عرصه به پرونده و دریافت نقشه‌های تفکیکی سازمان نظام مهندسی با استفاده از نامه از طرف سازمان ثبت اسناد است.

.سپس زمان تعیین کارشناس رسمی نقشه‌برداری توسط نظام‌مهندسی می‌رسد.

.در تهیه نقشه تفکیکی مطابقت سند مالکیت با مکان موردنظر، تطابق با همسایه‌ها، حدفاصل‌ها، و وقوع ملک در مکان واقعی‌اش اهمیت زیادی دارد. همچنین باید به مطابق بودن متراژ عرصه و اعیان با وضع موجود ملک، رعایت قوانین ثبتی و تملک آپارتمان‌ها به همراه دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها توجه شود.

.حال زمان تحویل نقشه و صورت‌مجلس تفکیکی به نظام مهندسی است و نقشه‌ها ممهور و دارای برچسب هولوگرام می‌شود و همراه با پایان‌کار و CD عرصه به اداره ثبت اسناد تحویل داده می‌شود.

.در نهایت با بررسی مدارک و نقشه‌ها سند تک‌برگ تفکیکی برای هر واحد صادر می‌شود.

تفکیک آپارتمان در اراضی مشاعی به چه صورت است؟

ملک مشاعی ملکی‌ست که دو یا چند نفر در آن شریک هستند و سهم این افراد نیز لزوما مشخص نیست. در زمان فروش ملک مشاع، ساخت‌وساز و همچنین در زمان تقسیم ارث میان وراث، تفکیک اراضی مشاعی رخ می‌دهد. البته تفکیک با افراز متفاوت است. حال در تفکیک آپارتمان در اراضی مشاع و یا تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان، سندهای مستقل دربرگیرنده محدوده‌های مشاع و منضمات برای هر واحد آپارتمانی، به هر کدام از واحدها تخصیص داده می‌شود.

ساخت و ساز در ملک مشاع با رضایت و توافق شرکا

در صورتی که تمامی شرکا راضی به ساخت‌وساز در ملک مشاع باشند، باید توافق‌نامه‌ای بین تمامی‌ شرکا تنظیم شود؛ این توافق‌نامه می‌تواند رسمی باشد (یعنی در دفتر ثبت اسناد ثبت شود) یا غیررسمی باشد و صرفا بین شرکا نوشته شود. توصیه ما این است که حتما توافق‌نامه رسمی تنظیم کنید، چرا که اعتبار بسیار بیشتری خواهد داشت.

در توافقنامه ساخت و ساز مشاع به تمامی جزئیات مثل نوع بنا، هزینه‌ها و سهم هر شریک در آنها، و زمان‌بندی انجام کار توجه و آنها را واضحا قید کنید. همچنین مشخص کنید که پس از انجام ساخت و ساز، مدیریت و نگهداری بنا و تقسیم وظایف بین شرکا به چه صورت خواهد بود. همچنین شیوه‌های حل‌وفصل مشکلات و اختلافات محتمل را نیز قید کنید تا در صورت بروز مشکل فرآیند حل آن نیز مشخص باشد.

ساخت و ساز در ملک مشاع بدون رضایت

در صورتی که شرکا در ملک مشاع حاضر به رضایت برای ساخت و ساز در ملک نباشند، می‌توان اقدام به افراز نمود – البته در صورتی که ملک شرایط افراز را داشته باشد. با توجه به شرایط و قوانین تقسیم ملک مشاعدر صورت غیرقابل افراز بودن ملک، هر یک از شرکاء می‌تواند تقاضای فروش از دادگاه بکند و ملک در مزایده فروخته خواهد شد.

ضمانت اجرا در قانون ساخت در مشاع نیز پیش‌بینی شده و در صورت ساخت‌وساز یکی از شرکا بدون رضایت دیگر شرکا، آنها حق شکایت و اعتراض به دادگاه عمومی و حقوقی را خواهند داشت که منجر به صدور حکم قلع‌وقمع بنا خواهد شد و در صورت عدم اجرای حکم توسط متخلف، ضابط قضایی این کار را انجام خواهد داد و البته هزینه‌ها نیز بر عهده فرد متخلف خواهد بود. همچنین در صورت وارد آمدن خسارت به ملک مشاع شرکا حق مطالبه خسارت از فرد خاطی را دارند.

قانون ساخت و ساز در ملک مشاع

قانون ساخت در مشاع طبق طبق ماده ۵۷۲ قانون مدنی حکم می‌کند که هیچ یک از شرکا نمی‌توانند بدون رضایت دیگران در ملک مشاع تصرفی انجام دهند که موجب ضرر به دیگر شرکا شود. از طرف دیگر در ماده ۵۹۱ قانون مدنی آمده که اگر یکی از شرکا در ملک مشاع تصرفی کند که منابع دیگر شرکا را مختل نماید، سایر شرکا می‌توانند به دادگاه شکایت کنند و دادگاه می‌تواند دستور توقف تصرفات را صادر کند – تصرف عدوانی در ملک مشاع نیز جزو همین دسته است.‌

چالش‌های مهم و مشکلات رایج در دوره کارآموزی وکالت

دوره کارآموزی وکالت با چالش‌ها و مشکلات خاص خود همراه است. یکی از چالش‌های اصلی، فشار کاری زیاد است؛ وکلای کارآموز باید با حجم زیادی از پرونده‌ها و وظایف دست‌وپنجه نرم کنند. علاوه بر این، مسئولیت‌ها و نیاز به هماهنگی میان فعالیت‌های مختلف، مانند حضور در دادگاه و انجام وظایف در دفاتر وکالت، از دیگر مشکلات رایج در این دوره است که می‌تواند موجب استرس و خستگی در کارآموزان شود.

بررسی فواید کارآموزی برای وکیل کارآموز و جامعه

دوره کارآموزی فرصتی ارزشمند برای وکلای کارآموز است تا مهارت‌هایی نظیر تحلیل پرونده، حل مسائل پیچیده حقوقی، و ارائه مشاوره‌های دقیق و حرفه‌ای به موکلین را در عمل یاد بگیرند. این تجربیات موجب می‌شود که وکلای کارآموز پس از اتمام دوره کارآموزی، آمادگی بیشتری برای ورود به بازار کار وکالت داشته باشند. از سوی دیگر، جامعه نیز از این دوره بهره‌مند می‌شود؛ چرا که وکلای با تجربه‌تر و مسلط‌تر می‌توانند به حقوق و منافع مردم کمک شایانی کنند.

چالش‌ها و مزایای دوره کارآموزی وکالت

دوره کارآموزی وکالت از جنبه‌های متعددی برای وکلا و سیستم حقوقی مزایای فراوانی دارد. این دوره به وکیل کارآموز فرصت می‌دهد تا به‌طور عملی با چالش‌های حقوقی آشنا شود، مهارت‌های حقوقی خود را تقویت کند و از تجربه وکلای با سابقه بهره‌مند شود. از سوی دیگر، سیستم حقوقی نیز با تربیت وکلای متعهد و آگاه، نیروی کارآمدی را به بدنه خود اضافه می‌کند که می‌تواند به ارتقاء کیفیت خدمات حقوقی در جامعه کمک کند.

نظارت و راهنمایی وکیل پایه یک در طول دوره کارآموزی

یکی از جنبه‌های کلیدی دوره کارآموزی، نظارت وکیل پایه یک بر وکیل کارآموز است. وکیل راهنما به وکیل کارآموز کمک می‌کند تا با راهنمایی‌های حرفه‌ای و تجربیات خود، مسائل پیچیده حقوقی را بهتر درک کند و مهارت‌های عملی لازم را به دست آورد. این نظارت از اهمیت بالایی برخوردار است؛ زیرا به وکیل کارآموز کمک می‌کند تا اشتباهات خود را شناسایی کرده و از آن‌ها درس بگیرد. وکیل راهنما به عنوان مربی نقش موثری در ایجاد اعتماد به نفس و رشد حرفه‌ای وکیل کارآموز ایفا می‌کند.