چه کسی حق طرح دعوای تصرف عدوانی دارد؟

مستاجر، مباشر، خادم و.. و هرکس که به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است می توانند به قائم مقامی مالک این دعوا را طرح کنند.

دعوای تصرف عدوانی یعنی چه؟

«تصرف عدوانی» عبارت از این است که فرضاً شخصی در خانه یا مغازه ای متصرف بوده و دیگری بی رضایت او و بدون مجوز قانونی آن را از تصرف متصرف خارج کند و خود جانشین او شود، در این حالت متصرف سابق می تواند به طرفیت متصرف لاحق دعوای تصرف عدوانی اقامه کند و خواستار اعاده تصرف خود گردد. قصد استفاده از مال به نفع خود را باید به منزله رکن واقعی تصرف تعبیر کرد. این رکن به این مساله دلالت دارد که استیلای دارنده مال به منزله رکن مادی هنگامی دارای ارزش بوده که به منزله رکن مادی استناد پذیر است که سلطه او بر مال برای خارج کردن از تصرف دیگران و به قصد استفاده شخصی از آن باشد.

برای تحقق تصرف عدوانی شرایطی لازم است که عبارتست از:

1. سبق تصرف خواهان
2.  لحوق تصرف خوانده
3. عدوانی بودن تصرف خوانده.

شرایط و ویژگی های افراز چیست؟

• اولین شرط افراز وجود مال مشاع است. منظور از مال مشاع مالی است که طرفین در جزء جزء آن شریکند.
• دومین شرط، وجود اموال مشترک مثلی که اجزای آن برابر است می باشد.
• سومین شرط، وجود مال مشترک قیمی متساوی الاجزاء است. زیرا مال اگر قیمی نباشد قابل افراز نخواهد بود.
• چهارمین شرط، تقسیم مال مشترک به نسبت حصه شرکاء است.

تخلیه به جهت نیاز شخصی

ممکن است موجر برای گذران زندگی و امرار معاش خود به کسب و کار در ملک تجاری نیاز داشته باشد و به این دلیل می تواند تقاضای تخلیه از باب نیاز شخصی نماید. در این دعوا موجر موظف است نیاز شخصی خود را اثبات نماید و تخلیه ملک را درخواست نماید.

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی، درمورد قراردادهای اجاره املاک تجاری مطرح می شود که قبل از قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ منعقد شده اند و قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ بر آن حاکم می باشد.

تخلیه به جهت انقضای مهلت

مطابق ماده۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶؛ تخلیه عین مستاجره در سه مورد پس از انقضای مدت اجاره مجاز می باشد:

• اول- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط به دادگاه جهت صدور حکم تخلیه ارائه گردد.
• دوم- تخلیه محل کسب به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
• سوم- درصورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب سکنی نیز باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر گاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی‌است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از‌دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.

تخلیه به جهت تعدی و تفریط

اگر مستاجر در استفاده از عین مستاجره مرتکب تعدی و تفریط شده باشد برای موجر حق فسخ قرارداد اجاره و مجوز صدور حکم تخلیه به وجود می آید.منظور از تعدی و تفریط هرعملی است که موجب می شود در اثر رفتار مستاجر خسارتی به ملک موجر وارد شود واین عمل به واسطه اقدامات آگاهانه مستاجر صورت گرفته باشد.برای مثال عدم تعمیر شیر اشپزخانه و به تبع آن از بین رفتن کابینت ها ومواردی از این قبیل.

تخلیه به جهت تغییر شغل

در قراردادهای املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون این که رضایت موجر را برای تغییر شغل کسب کند، شغل خود را تغییر دهد مالک می تواند تخلیه مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل از دادگاه بخواهد مگراینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

برای طرح دعوای تخلیه باید به کدام دادگاه برویم؟

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع است اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک، حق کسب و پیشه است مرجع رسیدگی آن دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

قانون حاکم بر دعاوی املاک دارای حق کسب و سرقفلی کدامند؟

قانون اصلی حاکم بر اجاره، قانون مدنی است و قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ تنها در اجاره محل کسب و پیشه حاکم است و قانون روابط موجرومستاجر76 نیز که آخرین قانون در این زمینه است اجاره ها را به دو دسته تقسیم کرده است: اجاره های قبل از لازم الاجرا شدن این قانون که تابع قوانین سابق است و اجاره هایی که از این پس واقع شده اند که تابع قانون جدید است. اگر اجاره ای که در حکومت قانون ۵۶ یا ۶۲ است پی در پی و بی وقفه تمدید شود تا از سال ۷۶ عبور کند این اجاره همچنان تابع قوانین سابق خود خواهد بود و مشمول قانون۷۶ نخواهد شد.

فرق سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

 

• ایجاد حق کسب، پیشه و تجارت پس از عقد اجاره، قهری و بر مبنای اراده قانونگذار است، ولی حق سرقفلی قراردادی و ناشی از اراده اشخاص است.
• حق کسب و پیشه وجودش نیاز به گذشت زمان دارد، در حالیکه حق سرقفلی وجودش در ابتدای عقد اجاره محقق گردیده و نیازی به گذر زمان ندارد.
• فقها حق کسب و پیشه را دارای مشروعیت نمی دانند، اما حق سرقفلی را پذیرفته اند.
• حق کسب و پیشه با خوشنامی و جذب مشتری و عدم ارتکاب تخلف از شروط قانونی ایجاد می شود ولی حق سرقفلی ارتباطی به عوامل فوق ندارد.
• حق کسب و پیشه ممکن است زایل شود، اما سرقفلی با هیچ تخلفی از بین نمی رود، مگر شرط ضمن عقد به صورت وجه التزام باشد.
• انتقال حق کسب و پیشه ممکن نیست مگر با اجازه مالک ولی انتقال حق سرقفلی مجازاست و نیازی به اجازه مالک ندارد مگر اینکه تصریح شود.
• انتقال حق کسب و پیشه صرفاً با سند رسمی ممکن است، در حالیکه انتقال سرقفلی با سند عادی نیز امکان پذیر است.
• حق کسب و پیشه حقی است امری و توافق برخلاف مقررات آن ممکن نیست، اما مقررات مربوط به حق سرقفلی، تکمیلی بوده و توافق برخلاف مقررات آن ممکن است. موقع شک در وجود حق کسب و پیشه، به لحاظ آمره بودن، اصل بر عدم است منتها در حق سرقفلی، اصل بر جریان آن است.

 

در صورت اختلاف نظر درباره ی نحوه ی تربیت طفل نظر چه کسی ملاک است؟

نظر دادگاه در این باره ملاک است اما در بیشتر موارد پدر

آیا شیر دادن طفل جزیی از حضانت است؟

قانون مدنی در ماده ی ۱۱۷۶ مقرر می دارد: «مادر مجبور نیست که به طفل خود شیر بدهد مگر در صورتی که تغذیه طفل به غیر شیر مادر ممکن نباشد.» چون اصولا مادر مکلف به شیر دادن به فرزند خود نیست، می تواند برای این کار اجرت مطالبه کند. در این صورت، اگر طفل دارایی داشته باشد، این اجرت از دارایی خود طفل برداشته خواهد شد. وگرنه پرداخت این مال از باب نفقه بر عهده ی پدر و در صورت فقر یا فقدان پدر بر عهده ی جد پدری و در صورت فقر یا فقدان جد پدری برعهده ی مادر از باب نفقه است.

اثر ابتلای به بیماری واگیر دار بر حضانت

اصل بر بقای حضانت است و دلیلی بر سقوط حضانت به صرف ابتلای شخص به یک بیماری واگیردار نیست به ویژه آنکه ممکن است بیمار مباشرت در نگاهداری طفل نداشته باشد و اقدام لازم برای جلوگیری از سرایت بیماری به عمل آورد.

مثلاً پرستاری استخدام کرده باشد. البته اگر بیماری مسری بسیار خطرناک باشد دادگاه می تواند با رعایت مصلحت طفل، حضانت را به شخص دیگری واگذار کند.

شخصی که حضانت را بر عهده می گیرد چه شرایط کلی ای باید داشته باشد؟

1. بلوغ
2. عقل
3. توانایی عملی
4. شایستگی اخلاقی
5. عدم تجدید فراش (فقط در رابطه با مادر)
6. اسلام (اگر طفل مسلمان باشد)
7. آزاد بودن و برده نبودن

اثر شوهر کردن مادر در حضانت

با توجه به ماده ی ۱۱۷۰ که پیشتر ذکر شد، هرگاه مادری که حضانت طفل با وی است ازدواج کند، نگاهداری طفل به پدر باز خواهد گشت. زیرا در این گونه موارد مادر نمی تواند وظیفه ی نگهداری طفل را چنانکه باید انجام دهد و جمع بین وظایف ناشی از حضانت و تکالیفی که ازدواج بر دوش وی می نهد، دشوار است. اما اگر شوهر اول فوت کند و بعد مادر با کسی ازدواج کند حضانت با مادر خواهد بود.

اثر جنون پدر یا مادر در حضانت طفل

در صورت حدوث جنون حضانت از دارنده ی آن سلب می گردد. ماده ی ۱۱۷۰ قانون مدنی در این باره بیان می دارد:

«اگر مادر در مدتی که حضانت طفل با او است مبتلا به جنون شود یا با دیگری شوهر کند حق حضانت با پدر خواهد بود.»

البته در ماده از جنون پدر سخنی به میان نیامده که باید به پای مسامحه ی قانونگذار گذاشت چرا که جنون مادر خصوصیتی ندارد.

 

سلب حضانت از دارنده ی حق اولویت

در قانون مدنی بر اساس فقه امامیه و با توجه به مصلحت طفل، امکان سلب حضانت از کسی که اصولا باید دارای اولویت باشد، وجود دارد.

-بر اساس ماده ی ۱۱۷۳ قانون مدنی (اصلاحی سال ۱۳۷۶):

«هرگاه در اثر عدم مواظبت یا انحطاط اخلاقی پدر یا مادری که طفل تحت حضانت اوست، صحت جسمانی و یا تربیت اخلاقی طفل در معرض خطر باشد، محکمه می تواند به تقاضای اقربای طفل یا به تقاضای قیم او یا به تقاضای رئیس حوزه قضائی هر تصمیمی را که برای حضانت طفل مقتضی بداند، اتخاذ کند.

-موارد ذیل از مصادیق عدم مواظبت و یا انحطاط اخلاقی هر یک از والدین است:

+ اعتیاد زیان آور به الکل، مواد مخدر و قمار

+ اشتهار به فساد اخلاق و فحشاء

+ ابتلا به بیماریهای روانی با تشخیص پزشکی قانونی

+ سوء استفاده از طفل یا اجبار او به ورود در مشاغل ضد اخلاقی مانند فساد و فحشاء، تکدی گری و قاچاق

+ تکرار ضرب وجرح خارج از حد متعارف.»

چه کسانی عهده دار حضانت دختر هستند؟

حضانت در درجه ی اول حق و تکلیف طبیعی و قانونی پدر و مادر است که طفل را به دنیا آورده اند. این تکلیف تا زمانی که طفل به سن بلوغ نرسیده است، باقیست. اما باید دانست که اولویت با کدام است.

طبق ماده ی ۱۱۶۹ (اصلاحی سال ۱۳۸۲ مجمع تشخیص مصلحت نظام):

«برای حضانت و نگهداری طفلی که ابوین او جدا از یکدیگر زندگی می کنند، مادر تا سن هفت سالگی اولویت دارد و پس از آن با پدر است.
تبصره – بعد از هفت سالگی در صورت حدوث اختلاف، حضانت طفل با رعایت مصلحت کودک به تشخیص دادگاه می باشد.»

بنابراین حضانت طفل (اعم از دختر یا پسر) تا سن هفت سالگی بدون در نظر گرفتن جنسیت وی با مادر است.

تذکر: در صورت فوت پدر و مادر طفل، حضانت وی با جد پدری و صورت فوت او، حضانت با وصی منصوب از طرف پدر یا جد پدری است.

تذکر: تقدم مادر بر پدر درباره ی حضانت تا ۷ سالگی برای زمانی است که مادر طفل مسلمان، خود مسلمان باشد؛ وگرنه پس از طلاق حضانت با پدر خواهد بود حتی برای ۷ سال اول.