چگونه در مورد فنداسیون املاک کلنگی تحقیق کنیم؟

می‌توانید برای کشف میزان رعایت استانداردها، قوانین و مقررات، توجه به کیفیت اجرایی سقف و ستون ، فنداسیون و…، نمونه‌برداری کنید و از کارشناسان کمک بگیرید.

قبل از معامله املاک کلنگی از چه نهادهایی باید استعلام گرفته شود؟

قبل از معامله املاک کلنگی، از نهادها و سازمان‌های ذیربط مانند منابع طبیعی، شهرداری، اداره اوقاف در خصوص وقف خاص و وقف عام، سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ملی زمین، دادگاه انقلاب، اداره ثبت، دفتر تعاونی‌های مسکن، سازمان زمین شهری و… در مورد وضعیت ملک موردنظر تحقیق کنید و استعلام بگیرید.

شمالی یا جنوبی بودن املاک کلنگی چه تفاوتی دارد؟

ملکی که در جنوب یک خیابان یا گذر واقع شده است را جنوبی و ملکی که در شمال یک خیابان یا گذر قرار گرفته است را شمالی می‌نامند. علاوه بر نورگیر بودن یا نبودن خانه، بنابر تصمیمات شهرداری و اصول ساختمان‌سازی، برای ایجاد واحد‌های نوساز در یک ملک شمالی که نورگیری کمتری دارد، سازنده موظف است ۶٪ مساحت موجود زمین را به عنوان نورگیر (به صورت نورگیر مرکزی) در نظر بگیرد که سبب کاهش فضای مفید هر واحد خواهد شد. حال اگر ملک جنوبی باشد، دیگر نیازی به صرف چنین فضایی برای نورگیر و کاهش مساحت مفید هر واحد نخواهد بود.

مشکلات خانه‌های کلنگی چیست؟

فرسودگی سازه و تأسیسات داخلی
 رعایت نشدن مسائل ایمنی در ساخت‌‌وساز
امکانات سرمایشی و گرمایشی قدیمی و ناکافی
عدم وجود پارکینگ
وجود حشرات موذی
عدم عایق بودن پنجره‌ها و درب‌ها
عقب‌نشینی خانه، در صورت نیاز

امتیازات یک ملک شامل چه مواردی می‌شود؟

-نزدیک بودن به وسایل نقلیه عمومی  
– نزدیک بودن به امکانات و خدمات رفاهی
-دسترسی آسان به شریان‌های اصلی
– نزدیک بودن به بوستان یا فضای سبز
-دسترسی آسان به امکانات درمانی و پزشکی
– نبود ترافیک و شلوغی در معابر اطراف

عمر مفید یک ساختمان چقدر است؟

عمر مفید یک ساختمان به نوع ساخت، متریال و مصالح، شرایط محیطی و نوع نگهداری و…. بستگی دارد که در کشورهای مختلف، این عدد متفاوت است و در بسیاری از کشورها عمر مفید یک ساختمان گاهی به 80 سال هم می‌رسد، اما در ایران با توجه به کیفیت ساخت‌وساز، معمولا بین 25 تا 30 سال است.

ملک کلنگی بخریم یا نه؟

خرید ملک و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همیشه با این پرسش روبرو بوده است که چه نوع ملکی سوددهی بالاتری دارد. برای پاسخ به این سوال باید گفت، اگر تنها با هدف سرمایه‌گذاری قصد خریدوفروش دارید، خرید زمین یا خانه‌های کلنگی همیشه گزینه مناسبی بوده و هست. چرا که همیشه با سود همراه بوده و بر خلاف واحدهای نوساز، با گذشت زمان کاهش قیمت نخواهند داشت.

درمورد خرید خانه‌های کلنگی مهم‌ترین نکته این است که هدف خود را از خرید و سرمایه‌گذاری در خانه‌های کلنگی مشخص کنید. در خرید خانه‌های کلنگی چند هدف می‌تواند وجود داشته باشد:

•  بازسازی و فروش این خانه‌ها با قیمتی بالاتر
• سکونت تا زمان مناسب برای مشارکت در ساخت
•  تخریب و ایجاد یک آپارتمان با واحدهای نوساز
•  خرید خانه‌های کلنگی با هدف فروش در زمان افزایش قیمت

در هر صورت خرید خانه‌‌ی کلنگی با هر هدفی که انجام شود، بدون شک سود کلانی عاید شما می‌کند. البته در صورتی که صبر داشته باشید. چرا که اگر سرمایه کافی در اختیار داشته باشید، خرید خانه‌های کلنگی می‌تواند ارزش افزوده بالاتری را برای شما رقم بزند. با خرید خانه‌های کلنگی و بازسازی آن‌ها و یا ساخت مجدد آن، می توان به سود نسبتا بالایی دست یافت. همچنین اگر همین روند در زمان مناسب از نظر شرایط بازار، خریداری و در زمان رونق آن ارائه شود، این سودهی را دو چندان کرده و می‌تواند گزینه بسیار مناسب برای سرمایه‌گذاری باشد.

نکات حقوقی معامله ملک کلنگی

در زمان انجام معاملات املاک کلنگی لازم است که حتما طرفین معامله به ابعاد حقوقی قضیه دقت جدی داشته باشند. در اینجا به برخی از این نکات اشاره می‌کنیم:

– هنگام معامله و سرمایه‌گذاری در زمین‌های غیرمحصور و املاک کلنگی متروکه‌ای که رها شده و تخلیه هست، حواستان را جمع کنید. زیرا در چنین املاکی احتمال بروز کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و… بسیار بیشتر از املاک مشابه می‌باشد.

– به وضعیت مالکیت ملک و زمین کلنگی دقت کنید. بررسی کنید که ملک کلنگی در تصرف افرادی غیر از مالک نباشد.

– از انجام معامله در زمین و املاک کلنگی که فاقد آرای کمیسیون‌های مرتبط و مؤثر در معاملات املاک هستند، اجتناب کنید. این کمیسیون‌ها شامل ماده ۵ شهرداری (تعیین نوع کاربری ملک مانند مسکونی، اداری، تجاری، صنعتی، زراعی، آموزشی و …)، کمیسیون ماده ۷ شهرداری (متصدی تعیین کاربری‌های فضای سبز، باغ، باغچه و … )، کمیسیون ماده ۱۲زمین شهری ( متصدی تعیین نوع زمین مانند دایر، بایر، متروکه و …)، کمیسیون ماده100 (برای تعیین وضعیت ابنیه، میزان تخلفات، تغییر کاربری، ساخت با پروانه و یا بدون پروانه و…) می‌شوند که باید مدنظر قرار گیرند و قبل از معامله بررسی شوند.

– قبل از معامله از مالکین، آخرین “دستور نقشه” که تعیین‌کننده آخرین و جدیدترین تغییرات کاربری یا نوعیت املاک و اراضی می‌باشد را مطالبه کنید.

– از معامله و سرمایه‌گذاری روی املاک کلنگی با قولنامه‌های بلندمدت و وکالتی، اجتناب کنید. این معاملات بسیار پرریسک هستند.

– قبل از معامله املاک کلنگی، از نهادها و سازمان‌های ذیربط مانند منابع طبیعی، شهرداری، اداره اوقاف در خصوص وقف خاص و وقف عام، سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ملی زمین، دادگاه انقلاب، اداره ثبت، دفتر تعاونی‌های مسکن، سازمان زمین شهری و… در مورد وضعیت ملک موردنظر تحقیق کنید و استعلام بگیرید.

– از معامله املاک کلنگی که دارای پرونده‌های متعدد قضایی اعم از ثبتی، حقوقی، کیفری و… هستند، بپرهیزید.

-قبل از معامله به فنداسیون و ساختار کلی ساختمان دقت کنید و از معامله املاک کلنگی با فنداسیون غیراستاندارد بپرهیزید. زیرا هزینه بازسازی این خانه‌ها بسیار بالاست. می‌توانید برای کشف میزان رعایت استانداردها، قوانین و مقررات، توجه به کیفیت اجرایی سقف و ستون ، فنداسیون و …، نمونه‌برداری کنید و از کارشناسان کمک بگیرید.

– اگر برای ملکی قدیمی سند جدیدی صادر شده است، حتما نسبت به آن حساس شوید و دلایل آن را کشف کنید. مواردی نظیر احتمال مصادره‌ای بودن ملک، وراثتی بودن ملک، تفکیک، افراز و یا تقسیم ملک مشاع، احتمال تعویض سند نو با سند جدید تک برگی و به عبارتی تک برگی کردن سند طبق دستور ادارات ثبت اسناد و املاک و…، ازشاخص‌ترین دلایلی است که نیاز به این راستی‌آزمایی را ضروری می‌کند.

-قبل از معامله و سرمایه‌گذاری در املاک کلنگی وراثتی، حتما با همه وراث کاملا آشنا شوید و از اهداف معامله آن‌ها آگاه شوید.

– پرهیز از تنظیم وکالت بلاعزل بدون تنظیم مبایعه‌نامه در همه نوع معاملات املاک، به خصوص در معاملات زمین و ملک کلنگی، مورد مهمی است که باید مدنظر قرار بگیرد.

– قبل از انجام هر نوع معامله در خصوص زمین حتما با همراهی مالک (فروشنده)، با دقت و حوصله از ملک بازدید به عمل آورید و سعی کنید این بازدید حداقل بین نیم الی یک ساعت طول بکشد. تجربه ثابت کرده است که در این مدت اگر حقه‌ای در کار باشد و شما گرفتار فریب کلاهبرداران شده باشید، احتمال اینکه طی این مدت مالکین یا ذینفعان واقعی سروکله‌شان پیدا شود و یا موضوع به گوششان برسد، بسیار زیاد است.

مشکلات املاک کلنگی

اگر قصد سکونت در خانه‌های کلنگی را دارید، با برخی از مشکلات این خانه‌ها آشنا شوید:

• فرسودگی سازه و تأسیسات داخلی
• رعایت نشدن مسائل ایمنی در ساخت‌‌وساز
• امکانات سرمایشی و گرمایشی قدیمی و ناکافی
• عدم وجود پارکینگ
• وجود حشرات موذی
• عدم عایق بودن پنجره‌ها و درب‌ها
• عقب‌نشینی خانه، در صورت نیاز

مزیت املاک کلنگی

اغلب خانه‌های کلنگی به منظور سرمایه‌گذاری خرید و فروش می‌شوند. هم خریدار می‌تواند با ساخت یک آپارتمان چند طبقه در آن سود خوبی به دست آورد، هم فروشنده می‌تواند با قیمت خوبی آن را بفروشد. البته فروش این خانه‌ها کار آسانی نیست و آب کردن خانه‌های کلنگی فقط از دست بساز و بفروش‌ها برمی‌آید. در این شرایط برخی از مالکان ترجیح می‌دهند به جای پول، به روشی دیگر معامله کنند، مثلا پس از ساخت کامل آپارتمان، تعدادی واحد به عنوان سهم شراکت به اسمشان سند بخورد.

 همچنین با وجود اینکه خانه‌های کلنگی از امکانات املاک نوساز محروم هستند، اما خریداران این خانه‌ها از امتیاز “قدرالسهم” هنگام ساخت‌‌وساز بهره‌مند می‌شوند و در آینده نزدیک می‌توانند به بیشترین سود در مقایسه با مالکان واحدهای نوساز دست یابند.

نکات مهم قبل از معامله ملک کلنگی

اگر قصد سرمایه‌گذاری در یک خانه کلنگی را دارید، باید قبل از معامله به نکات زیر دقت کنید:

1-موقعیت ملک

ملک موردنظر را از نظر میزان رشد منطقه‌ای (سرعت رشد و سود بیشتر)، از نظر اجتماعی (میزان امنیت منطقه)، از نظر بافت (قدیم یا جدید بودن منطقه) و از نظر کاربری یعنی اداری، تجاری یا مسکونی بودن منطقه، بررسی کنید.

2-متراژ ملک

متراژ یک خانه کلنگی بسیار مهم است. با توجه به اینکه بازسازی املاک با متراژ بالا هزینه بیشتری دارد، بنابراین قبل از هر اقدامی بودجه خود را در نظر بگیرید. همچنین ابعاد یک ملک کلنگی در ساخت‌وساز آن مهم است. مثلا ابعاد یک ملک 20 در 10 متر، برای ایجاد واحدهای نوساز، مناسب‌تر از یک ملک با ابعاد 25 در 8 متر است، که عرض کمی دارد.

علاوه بر این، ابعاد زمین تعیین کننده تعداد طبقاتی است که می‌توانید در ساختن ملک جدید، از آن برخوردار شوید. مثلا زمینی که ابعاد آن 10*20 است تعداد بیشتری پارکینگ نسبت به زمینی که ابعاد آن 8*25 است تامین می‌کند، اولی حدود 4 تا 5 واحد پارکینگ و دیگری 3 تا پارکینگ تامین می‌کند.

3-شمالی یا جنوبی بودن ملک

ملکی که در جنوب یک خیابان یا گذر واقع شده است را جنوبی و ملکی که در شمال یک خیابان یا گذر قرار گرفته است را شمالی می‌نامند. بنابر تصمیمات شهرداری و اصول ساختمان‌سازی، برای ایجاد واحد‌های نوساز در یک ملک شمالی که نورگیری کمتری دارد، سازنده موظف است ۶٪ مساحت موجود زمین را به عنوان نورگیر (به صورت نورگیر مرکزی) در نظر بگیرد که سبب کاهش فضای مفید هر واحد خواهد شد. اما اگر ملک جنوبی باشد، دیگر نیازی به صرف چنین فضایی برای نورگیر و کاهش مساحت مفید هر واحد نخواهد بود.

4-سن بنا

برای کسی که قصد دارد، خانه کلنگی را بکوبد و از نو بسازد، سن خانه چندان اهمیتی ندارد. اما برای کسی که قصد دارد ملک را بازسازی کند و خودش در آن سکونت داشته باشد یا آن را به دیگری بفروشد، سن خانه و میزان فرسودگی آن بسیار مهم است. هرچه سن خانه بیشتر باشد، فرسودگی و هزینه بازسازی بیشتر خواهد بود.

5-قیمت ملک

عوامل مختلفی در تعیین قیمت یک ملک کلنگی تاثیر دارند که باید به آن‌ها توجه کنید:

– مطابقت مشخصات ثبتی ملک، ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی‌شده

-گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی، چند بَر بودن ملک

-عرض ‌گذر ورودی اصلی ملک

– در مسیر بودن یا نبودنِ طرح‌های عمرانی مثلا میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی

– امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذی‌صلاح

-کاربری ملک، بسته به نوع کاربری شهری که ملک دارد، ارزش آن متغیر است

-احراز مالکیت ملک

-مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات چهارگانه

-ابعاد و اندازه ملک، خصوصاا اندازه ضلع متصل به گذر یعنی بَر ملک

فراموش نکنید که با تحقیق و بررسی جامع املاک، می‌توانید خانه‌های کلنگی با شرایط مناسب پیدا کنید که به دلایل مختلف، زیر قیمت روز بازار به فروش می‌رسند. البته توجه داشته باشید که در مواجهه با چنین مواردی عجله نکنید و با انجام بررسی‌های لازم بهترین گزینه را انتخاب و خریداری کنید.

6-امتیازات محل ملک

علاوه بر مواردی که در مورد منطقه ملک گفته شد، خود ملک در صورت دارا بودن امتیازات، ارزشمندتر و پرسودتر خواهد بود. مثلا:

-نزدیک بودن به وسایل نقلیه عمومی

– نزدیک بودن به امکانات و خدمات رفاهی

-دسترسی آسان به شریان‌های اصلی

-نزدیک بودن به بوستان یا فضای سبز

-دسترسی آسان به امکانات درمانی و پزشکی

-نبود ترافیک و شلوغی در معابر اطراف

ملک کلنگی چگونه ملکی است؟

به طورکلی خانه کلنگی به ملکی گفته می‌شود که به دلیل فرسودگی بنا و فرسودگی در تاسیسات ساختمانی قابل سکونت نمی‌باشد. معمولا به ساختمان‌های بالای سی سال ملک کلنگی می‌گویند. این افزایش سن بنا که باعث می‌شود کیفیت بنا و زندگی در آن کمتر شود، بر قیمت بنا نیز اثر می‌گذارد. در واقع در خانه‌های کلنگی عمر مفید ساختمان تمام شده و فقط ارزش زمین در آن‌ها در نظر گرفته می‌شود.

البته عمر مفید یک ساختمان به نوع ساخت، متریال و مصالح، شرایط محیطی و نوع نگهداری و… بستگی دارد که در کشورهای مختلف، این عدد متفاوت است و در بسیاری از کشورها عمر مفید یک ساختمان گاهی به 80 سال هم می‌رسد، اما در ایران با توجه به کیفیت ساخت‌وساز، معمولا بین 25 تا 30 سال است.

سوالاتی درمورداجاره معوقه

 آیا موجر جز اجاره معوقه، شارژ ساختمان یا هزینه انشعابات مثل آب، برق و . . . را نیز می‌تواند مطالبه کند؟

بله. موجر می‌تواند هم‌زمان با دادخواست مطالبه اجاره معوقه، سایر هزینه‌هایی که بر ذمه مستاجر بوده و از پرداخت آن خودداری کرده است را مطالبه نماید.

دعاوی تخلیه و تحویل عین مستاجره چگونه مطرح می‌شود؟

دعاوی تخلیه و تحویل عین مستاجره در قالب دادخواست حقوقی مطرح می‌شود که می‌تواند به عللی از جمله انقضای مدت اجاره، نیاز شخصی و یا تصرفات غیرقانونی از جانب موجر و به طرفیت مستاجر یا متصرف مطرح گردد.

آیا در قانون مبلغی به عنوان جریمه دیرکرد پرداخت اجاره‌بها مطرح شده است؟

خیر. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر، مبلغی به عنوان جریمه‌ برای او در قانون در نظر گرفته نشده است. البته به درخواست موجر می‌توان بندی را در قرارداد اضافه کرد که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه، موجر می‌تواند مبلغی معادل اجاره‌بها را از ودیعه برداشت کند.

آیا اظهارنامه اجور معوقه همان طرح دعوی مطالبه اجور معوقه است؟

اظهارنامه به این معنی است که موجر می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست به دادگاه، با ارسال اظهارنامه به طرفیت مستاجر و شرح آنچه که از وی مطالبه دارد را به مستاجر اعلام کند. در اصل اظهارنامه به معنی اعلام خواسته موجر به مستاجر است و به معنای طرح دعوی بابت مطالبه اجاره معوقه نیست.

آیا دعوی اجور معوقه با اجرت‌المثل فرق دارد؟

دعوای مطالبه اجاره‌بها و مطالبه اجرت‌المثل با یکدیگر فرق دارند. مطالبه اجور معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده و مستاجر اجاره‌بهای مقرر در اجاره‌نامه را پرداخت نکرده باشد، ولی دعوای مطالبه اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده و یا تصرفات به صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.

جریمه دیرکرد تاخیر پرداخت دراجاره‌بها

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر، مبلغی به عنوان جریمه‌ در قانون در نظر گرفته نشده است. البته به درخواست موجر می‌توان بندی را در قرارداد اضافه کرد که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه، موجر می‌تواند مبلغی معادل اجاره‌بها را از ودیعه برداشت کند.

اظهارنامه مطالبه اجاره معوقه

موجر می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست به دادگاه بابت اجور معوقه، با تنظیم و ارسال اظهارنامه شرح مطالبات خود را به مستاجر اعلام کند. مستاجر می‌تواند به آن پاسخ داده و یا آن را بدون پاسخ بگذارد. در اصل اظهارنامه به معنی اعلام خواسته موجر به مستاجر است و به معنای طرح دعوی بابت مطالبه اجور معوقه نیست.

هزینه دادرسی دعاوی مطالبه اجاره معوقه

هزینه دادرسی دعاوی اجاره‌بها براساس میزان اجاره بهایی که مطالبه می‌شود، توسط موجر طبق تعرفه، به دادگستری پرداخت می‌شود. پس از صدور رای به نفع مؤجر و محکومیت مستاجر، موجر می‌تواند این هزینه را از مستاجر بگیرد.