آیا به صلح عمری مالیات تعلق می‌گیرد؟

بر اساس ماده 122 قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات صلح عمری در تاریخ انتقال منافع باید گرفته شود. یعنی اگر مُصالح فوت کند، زمانی که مالکیت ملک به شما منتقل شد، مالیات انتقال مال موردنظر اخذ خواهد شد. به صورت زیر:

ماده 59 ـ نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی، به نرخ پنج درصد (5%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ‌مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق، به نرخ دو درصد (2%)، در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات ‌می‌باشد.

تبصره 1 ـ در صورتی که در حین تنظیم عقد صلح عمری برای ملک مورد نظر، قیمتی تعیین نشده باشد، قیمت ملک‌های همان ناحیه را برای آن در نظر می‌گیرند.

تبصره 2 ـ حق واگذاریِ محل از نظر این قانون عبارت است از: حق کسب یا پیشه، حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت ‌تجاریِ محل‌.

(منبع: سازمان امور مالیاتی کشور)

عقد صلحی بی‌عیب و نقص داشته باشید، باید شروط زیر رارعایت شود

• اگر می‌خواهید عقد صلحی بی‌عیب و نقص داشته باشید، باید شروط زیر هنگام عقد قرارداد وجود داشته باشد:

الف) طرفین عاقل و بالغ بوده و قدرت اداره اموال خود را داشته باشند.

ب) طرفین انعقاد عقد صلح را بخواهند و از انجام آن راضی باشند.

ج) مالی که مورد صلح قرار می‌گیرد از نظر قانون ارزش اقتصادی داشته باشد؛ بنابراین صلح چیزهایی مانند خوک یا مشروبات الکلی باطل است.

شروط مهم در صلح عمری

• تا هنگامی که فرد مورد نظر(مُصالح) در قید حیات است، منافعی که از ملک حاصل می‌شود، متعلق به فرد است.
• با فوت شخصی که اموال را منتقل کرده است، صلح کامل می‌شود و اموال و املاک متعلق به شخصی می‌شود که اموال به نام وی است.
• سومین شرط صلح عمری، شرطی است که مربوط به فسخ مادام‌العمر است و می‌توانید آن را ذکر کنید. شرط فسخ مادام‌العمر به این معنی است که می‌توانید در هر زمانی که خواستید صلح را به صورت یک‌طرفه و بدون حضور فرد دوم فسخ کنید.
• در این توافق تمام منافع حاصل از مال از جمله اجاره و دیگر مزایا به مالک اصلی می‌رسد و هر زمان که بخواهد می‌تواند مال را به نام خود برگرداند.
• در مورد عقد چنین صلحی، در صورتی که عقد صلح باقی باشد و والد فوت کند، ملک یا مال مورد نظر به صورت قانونی به فرزند منتقل شده و ارثی به دیگر وارثان نخواهد رسید.
• در صلح عمری سند جدیدی تنظیم نمی‌شود. در این حالت از طرف شخص متصالح امکان فروش یا انتقال مال تا زمانی که شخص انتقال‌دهنده زنده باشد، وجود ندارد.
• در طول استمرار عقد، اگر مُتصالح مثلا فرزند یا شخص دیگر به تعهدات خود عمل ننماید، مُصالح مثلا پدر می‌تواند با مراجعه به دفترخانه محل ثبت سند آن را فسخ و مال مورد نظر را به تملیک خود در بیاورد .

ارکان عقد صلح عمری

منظور از «رکن» شرایطی است که وجود آن برای وقوع عقد صلح ضروری و لازم است و در صورت نبود آن عقدی هم واقع نخواهد شد. در عقد صلح نیز اگر هریک از این ۴ رکن وجود نداشته باشد، عقد صحیح نیست:

مٌصالح: کسی که مال خود را به عنوان عقد صلح به دیگری می‌دهد.

مُتصالح: کسی که مال را از مصالح قبول می‌کند.

مورد صلح: مالی که مورد عقد صلح قرار می‌گیرد.

مال‌الصلح: پول یا مالی که یک طرف در ازای پذیرش پیشنهاد صلح، از دیگری دریافت می‌کند.

تفاوت توافق “صلح عمری” با “وصیت”

نکته مهم در وصیت کردن این است که افراد تنها می‌توانند تا یک سوم اموال خود را برای بعد از فوت وصیت کنند. دو سوم مابقی ارث بر اساس قانون ارث تقسیم می‌شود. به همین دلیل کسانی که مایل‌اند تمام اموال را منتقل کنند باید سند رسمی انتقال تنظیم کنند. اما در توافق صلح عمری، مالک علاوه بر اینکه می‌تواند تمام مال را منتقل کند، ضمن انتقال سند حق استفاده از مال را تا پایان عمر برای خودش حفظ می‌کند.

صلح عمری چیست؟

ﯾﮑﯽ از اﺳﻨﺎد ﺑﺴﯿﺎر ﻣﻔﯿﺪ و ﮐﺎرآﻣﺪ «ﺳﻨﺪ ﺻﻠﺢ ﻋﻤﺮی» اﺳﺖ ﮐﻪ در دﻓﺎﺗﺮ اﺳﻨﺎد رﺳﻤﯽ رواج دارد. صلح عمری در قوانین حقوقی به معنای قرارداد و عقدی است که فرد اموال یا مال خود را به اشخاصی چون همسر و فرزند یا غیره صلح می‌نماید.

ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ توافق، ﻣﺎﻟﮏِ اﻣﻮال ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮل ﮐﻪ اﻏﻠﺐ ﺷﺎﻣﻞ آﭘﺎرﺗﻤﺎن، ﺧﺎﻧﻪ، زﻣﯿﻦ و ﺑﺎغ اﺳﺖ، ﻣﯽ‌ﺗﻮاﻧﺪ ﺑﺎ ﻣﺮاﺟﻌﻪ ﺑﻪ دﻓﺘﺮ اﺳﻨﺎد رﺳﻤﯽ، اﺧﺘﯿﺎر ﻓﺮوش، اﺟﺎره دادن و ﯾﺎ ﺣﺘﯽ ﻓﺴﺦ و اﻗﺎﻟﻪ ﺳﻨﺪ ﻣﺬﮐﻮر را ﺗﺎ زﻣﺎن ﺣﯿﺎت ﺑﺮای ﺧﻮد ﻧﮕﻪ داﺷﺘﻪ و اﺻﻞ ﻣﺎل را ﺑﻪ ﻓﺮزﻧﺪ و ﯾﺎ اﺷﺨﺎص دﯾﮕﺮ ﻣﺪﻧﻈﺮ ﺧﻮد اﻧﺘﻘﺎل دﻫﺪ.

در ﻧﺘﯿﺠﻪ ﺗﺎ زﻣﺎﻧﯽ ﮐﻪ ﺷﺨﺺ زﻧﺪه اﺳﺖ، ﻫﺮﮔﻮﻧﻪ دﺧﺎﻟﺖ و ﻧﻈﺎرت و اﺧﺘﯿﺎر ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﻣﺎل ﺧﻮد را دارد، اﻣﺎ ﺑﻌﺪ از ﻣﺮﮔﺶ، ﻣﺎﻟﮏ آن ﻣﺎل، ﻓﺮزﻧﺪ ﯾﺎ ﺷﺨﺺ ﻣﻮردﻧﻈﺮ ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ و اﯾﻦ ﺷﺮاﯾﻂ، ﺗﺎﺑﻊ ﻣﻘﺮرات ارث ﻧﻤﯽ‌ﺷﻮد.

فسخ صلح‌نامه ملکی

وقتی افراد بر سر ملک یا مسئله‌ای صلح کنند و این صلح‌نامه از نظر قانون معتبر باشد، نمی‌توان به شکل یک طرفه اقدام به فسخ قرارداد کرد. فسخ صلح‌نامه ملک، تنها با توافق و رضایت طرفین یا پیش‌بینی شرایطی بر فسخ پیش از موعد در صلح‌نامه امکان‌پذیر می‌باشد.

تفاوت صلح‌نامه ملک با مبایعه‌نامه

مبایعه‌نامه املاک به قراردادی گفته می‌شود که در طی آن بیع یا مالی به دیگری فروخته می‌شود. یعنی قرارداد مکتوبی که بین طرفین، فروشنده و خریدار یا به اصطلاح بایع و مشتری تنظیم می‌شود، که بر اساس این قرارداد مالی در مقابل دریافت عوض یا بها یا قیمت فروخته می‌شود، مبایعه‌نامه نام دارد.

در مبایعه‌نامه در تاریخ مقرر ملک و حق مالکیت به خریدار منتقل می‌شود، اما در صلح‌نامه مصالح می‌تواند تا زمانی که در قید حیات می‌باشد، از منافع مال صلح شده استفاده کند و بعد از فوتش به متصالح منتقل شود.

انواع قرارداد صلح

 

1-صلح عمری

قرارداد صلح عمری نوعی توافق‌نامه است که به منظور جلوگیری از اختلاف تنظیم می‌شود. بر اساس این صلح، مالکیت املاک مانند زمین، خانه و …و دارایی مانند خودرو را برای فردی از جمله نزدیکان یا هر شخص دیگری محفوظ می‌دارند. اما حق استفاده از آن ملک و دارایی تا زمان حیات شخص انتقال دهنده، برای ایشان یا برای شخص ثالث باقی خواهد ماند. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد صلح عمری به لینک زیر مراجعه کنید:

 

2- صلح‌نامه رقبی

ممکن است حق استفاده از ملک یا دارایی برای مدت مشخصی از طرف مالک به شخص دیگری انتقال یابد. در این صورت با پایان یافتن مدت تعیین شده، این حق نیز خود به خود از بین خواهد رفت.

3- صلح‌نامه سکنی

ممکن است مالک آپارتمان، خانه یا باغی برای شخصی دیگر، حق سکونت در ملک خود را برای مدت معینی تعیین کند. به این صلح، صلح‌نامه سکنی می‌گویند.

شروط عقد صلح‌نامه ملک

•  اهلیت طرفین به معنای داشتن شرط سنی و بلوغ افراد و داشتن عقل.
•  ورشکسته نبودن شخصی که مال یا ملک خود را صلح می‌کند.
• در رهن نبودن ملک و هر نوع مانع معاملاتی دیگر برای املاک. مثلا دو نفر نمی‌توانند بر سر ملکی که به هیچ کدامشان تعلق ندارد صلح‌نامه‌ای عقد کنند، چون این قرارداد از همان ابتدا باطل و غیرمعتبر است. 
• مشروع بودن صلح. مثلا دو نفر نمی‌توانند یک ملک را برای تبدیل به قمارخانه جهت اجاره یا خرید و فروش صلح کنند.
• عقد صلح‌نامه صوری ملک، یعنی صلح نباید برای فرار از پرداخت بدهی و دین باشد.
• صلح‌نامه ملکی تنها برای اموال غیرمنقول و املاکی که وجود داشته باشند معتبر است. بنابراین اگر فردی خانه یا ملکی را به شخصی صلح نماید که در آن زمان از بین رفته باشد، عملا معامله باطل انجام شده است.
• اثبات هر نوع صلح‌نامه ملکی در دادگاه، نیازمند تنظیم و عقد رسمی آن است.

انواع صلح‌نامه ملکی

– صلح‌نامه ملکی خرید و فروش املاک 
 – عقد صلح‌نامه برای اجاره یک ملک به جای قرارداد استیجاری
– صلح‌نامه ملکی برای انتقال منافع یک ملک، مثل صلح سرقفلی مغازه
– عقد صلح‌نامه برای صرف نظر از تملیک یک ملک یا بدهی 

 توجه داشته باشید که تمامی موارد بالا می‌تواند با یا بدون رد و بدل شدن پول (یا هر نوع عوض مشخصی) در ازای ملک صلح شده، انجام گیرد.

صلح‌نامه ملک

عقد صلح‌نامه ملک در معاملات املاک کاربرد وسیعی دارد و می‌تواند جایگزین قراردادهای خرید و فروش یا اجاره ملک شود. هدف از عقد صلح‌نامه ملکی می‌تواند ایجاد سازش و رفع اختلاف بین افراد باشد. اما لزوما نیازی به مطرح بودن یک دعوای ملکی برای تنظیم و عقد معاملات صلح‌‍نامه‌ای نیست.

مثلا فرض کنید شخصی بخواهد مالکیت خانه یا زمینش، پس از مرگ تنها به یکی از فرزندانش منتقل شود. در این حالت می‌تواند با عقد قرارداد صلح بدون فروش ملک خود، تکلیف وضعیت مالکیت آن خانه را برای زمان پس از فوتش، روشن کند. در این صورت این انتقال هم از نظر قانون معتبر است، هم اینکه ورثه نمی‌توانند درخواست سهمی از آن ملک داشته باشند. چرا که ملک به آن فرزند صلح شده است.

گاهی عقد صلح‌نامه ملکی برای رفع دعوا و نزاع بین افراد انجام می‌شود. در این حالت افراد با دادن امتیازاتی به یکدیگر و در حضور مرجع قانونی (دادگاه یا شورای حل اختلاف)، به سازش و توافقاتی در جهت رفع دعوای ملکی می‌رسند.

ارکان صلح

ارکانی که وجود آن‌ها برای تشکیل یک قرارداد صلح لازم است:

• مصالح: کسی که مال خود را به‌ عنوان صلح به دیگری می‌دهد.
• متصالح: کسی که مال را از مصالح قبول می‌کند.
• مورد صلح: مال و موضوعی که مورد قرارداد صلح قرار می‌گیرد.( مثلا دو دانگ خانه)
• مال‌الصلح: پول یا مالی که یک طرف در برابر پذیرش پیشنهاد صلح از طرف دیگر می‌گیرد.

لازم است بدانیم که صلح می‌تواند در برابر مال یا به‌ صورت رایگان انجام شود. همچنین می‌توان مالی گران‌قیمت را در برابر مالی با ارزش بسیارکم صلح کرد که چنین صلحی را “صلح محاباتی” می‌گویند؛ برای مثال اگر شخصی اتومبیل خود را در برابر یک خودکار به دیگری صلح کند.

مفهوم صلح

صلح در لغت به معنای تسلیم، سازش و آشتی است. در دنیای حقوق صلح دو معنی دارد:

1-عقد صلحی که به صورت عرفی جایگزین سایر عقود مانند بیع (نقل و انتقال) یا اجاره می‌شود. یعنی دو طرف در به وجود آوردن و یا از بین بردن یک رابطه حقوقی توافق می‌کنند. برای مثال شما مالک دو دانگ از یک ملک و دوست شما مالک چهاردانگ دیگر است. پس از مدتی شما و دوستتان تصمیم می‌گیرید که سهم‌تان را بفروشید، در این‌ صورت می‌توانید به جای قرارداد فروش با مشتری، قرارداد صلح ببندید و نتیجه و اثر قرارداد فروش که همان انتقال مالکیت است را داشته باشید.

2-عقد صلحی که با توافق و سازش طرفین برای پایان دادن دعوی استفاده می‌شود. صلح دعوی به این معناست که دو نفر با یکدیگر بر سر موضوعی دعوا دارند و برای خاتمه دعوا با هم صلح می‌کنند. مثلا دوست شما به شما یک میلیون تومان بدهکار است. اما او می‌گوید که پانصدهزار تومان بدهکار است. در این صورت هر دو روی مبلغ هفتصد هزار تومان صلح می‌کنید.

گاهی صلح در مقام دعوای احتمالی در آینده است. یعنی دو طرف قرارداد در حال حاضر با یکدیگر اختلاف و یا دعوایی ندارند، اما احتمال آن بسیار زیاد است که در آینده اختلاف پیدا کنند و به همین علت، در ابتدای قرارداد خودشان با یکدیگر صلح می‌کنند.

اظهارنامه مالیاتی بر ارث

بر اساس قانون مدنی ایران، وراث موظف می­باشند که حداکثر 6 ماه پس از تاریخ فوت، اظهار نامه مالیات بر ارث را تکمیل نمایند. برای این منظور باید لیست تمام دارایی­‌ها و اموال و واجبات از قبیل: زکات و مالیات فرد متوفی ذکر شود. میزان مالیات خریدار می‌­تواند گواهی پرداخت مالیات یا برگه­ تسویه مالیات بر ارث را بررسی نماید تا از وضعیت مالیاتی ملک اطلاع پیدا کند.

بهتر است از تمامی مدارک و مستندات قرارداد قبل از حضور در دفترخانه کپی گرفته شده و نزد خریدار نگه­داری شود. چنانچه اختلافی بین وراث یا وراث و خریدار ایجاد شد می‌­توان به مراجع قضایی مراجعه کرد. البته رونوشت و مدارک زمانی لازم است که که وراث از تعهدات خود سرباز بزنند و بهتر است قبل از تنظیم سند رسمی این رونوشت‌­ها تهیه و نگهداری شود.

ویرایش سوالاتی درموردحق شفعه=5

اگر مشتری بعد از خرید سهم مشاعی و قبل از این که شفیع از حق شفعه استفاده کند آن را به دیگری بفروشد، آیا حق شفعه از بین می‌رود؟

 خیر. اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شریک از حق شفعه استفاده کند مورد خریداری را به دیگری بفروشد، حق شفعه کماکان برقرار است و اگر شریک از حق شفعه استفاده نمود، کلیه معاملات مشتری که بعد از عقد فروش و قبل از استفاده شریک از حق شفعه صورت گرفته باطل می‌شود.

ویرایش سوالاتی درموردحق شفعه=4

 اگر سهم یکی از دو شریک وقف باشد، آیا متولی وقف یا کسانی که به نفع او وقف شده، می‌توانند از حق شفعه برخوردار شوند؟

خیر. متولی وقف و کسانی که به نفع آن‌ها وقف شده، حق استفاده از حق شفعه را ندارند. زیرا حق شفعه امتیازی استثنایی می‌باشد که محدود به زمان است و فقط در صورتی که صاحب ملک بخواهد ملک را به فروش برساند، شریک دیگر حق شفعه پیدا می‌کند.

اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود، تکلیف حق شفعه چیست؟

بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می‌شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر نمایند یا نسبت به کل سهم مشترک فروخته شده، اعمال حق شفعه کنند.

اگر ثابت شود بیع غیرقانونی و غیرشرعی بوده است، آیا حق شفعه در آن وجود دارد؟

خیر. در بیع فاسد حق شفعه جاری نیست.

سوالاتی درموردحق شفعه=3

اگر شریک از جریان خرید و فروش اطلاع پیدا کرد و پس از گذشت مدتی خواست تا از حق شفعه استفاده کند، آیا این حق را دارد؟ 

خیر. استفاده از حق شفعه فوری است و اگر شریک بعد از اطلاع از جریان بیع، فورا اقدام به حق شفعه نکند، دیگر نمی‎تواند از حق شفعه استفاده کند.