آیا می دانید اقرارنامه فروش ملک یا اقرارنامه واگذاری ملک چیست؟

انواع اقرارنامه و نداشتن اطلاعات کافی در مورد نحوه تنظیم آن ، یکی از ابهامات حقوقی نزد اکثر کاربران است. اقرارنامه میتواند در مورد انواع موضوعات تنظیم شود. یکی از موارد پرکاربرد اقرارنامه در مورد ملک است. اقرارنامه فروش ملک یا اقرارنامه واگذاری ملک در هنگام انجام معاملات ملک بسیار با اهمیت هستند. بویژه در زمانی که ملک با اسناد عادی معامله می شود. قبل از بحث در مورد اقرارنامه واگذاری ملک، باید اشاره شود که اقرار یکی از ادله اثبات دعوا محسوب می گردد. به عبارت دیگر اقرار در کنار اماره، شهادت،سوگند، اسناد کتبی و علم قاضی می تواند به عنوان دلیل اثبات دعوی و جرم باشد.

 

اقرار در واقع به این معنی است که شخصی در مورد وجود حقی برای شخص یا اشخاص دیگر به ضرر خودش خبر می دهد. اقرار از نظر تعریف، به معنای بیان اخبار درست علیه اقرار کننده و به نفع دیگری است. در واقع، اقرار بیان یک حق بر ذمه است که به ضرر اقرار کننده خواهد بود.

ارائه اقرارنامه ها به دادگاه

مدت اعتبار اقرارنامه تا زمانی است که هیچگونه ادعایی مبنی بر جعلی بودن آن صورت نگیرد . بنابراین ارائه آن در دادگاه به عنوان ادله اثبات دعوا کاملا قانونی است. این مسئله در مورد اقرارنامه عادی نیز صدق می کند.

 

مادام که هیچیک از طرفین نسبت به اقرارنامه، انکار و تردید نداشته باشند دارای اعتبار است. از اینرو تا زمانیکه در موعود مقرر اقرارنامه را به دادگاه ارائه دهید دارای ارزش و اعتبار است.

 

بنابراین اثبات عدم جعلی بودن اقرارنامه، فقدان هرگونه ادعا نسبت به غیر واقعی بودن مفاد اقرارنامه است. ارائه هر گونه مدرکی در دادگاه در مقام ادله اثبات، تا وقتی اعتبار آن ساقط نیست که بر اساس ضوابط تنظیم و در موعود مقرر به دادگاه ارائه شود. بنابراین سعی کنید در زمان مناسب مدارک مربوط را ارائه دهید.

چگونه یک اقرارنامه را تنظیم کنیم؟

برای تنظیم اقرارنامه عادی، اقرار کننده اظهارات خود در مورد موضوع مورد نظر را به طور کامل در فرم های از پیش آماده، می نویسد. برای این کار می توان بطور دست نویس هم اقرارنامه تنظیم کرد.

 

بعد از ثبت تمام اطلاعات، اقرار کننده مهر، امضا یا اثرانگشت خود را ذیل اقرارنامه درج می‌کند. بهتر است از دو نفر به عنوان شاهد دعوت کرد تا زیر اقرارنامه را امضا کنند.

 

برای نوشتن اقرارنامه محضری باید به یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه و مدارک لازم را جهت تنظیم اقرارنامه ارائه دهید.

شرایط تنظیم انواع اقرارنامه

مدت اعتبار اقرارنامه و ارزش اقرارنامه به عوامل مختلف بستگی دارد. از مهمترین شرایط اعتبار اقرارنامه این است که مطابق با ضوابط قانونی تنظیم شود. بنابراین اقرارنامه باید توسط فردی عاقل، بالغ، قاصد و مختار تنظیم شود.

 

اقرار مجنون، صغیر، غیر قاصد و فرد مکره فاقد اعتبار است. چنانچه مفاد اقرارنامه مربوط به مسائل مالی باشد، اقرار سفیه، ورشکسته و مفلس باطل است. اظهاراتی که در اقرارنامه ثبت می شوند باید بر حسب قانون بوده و از جهت عقلانی قابل قبول باشد. کسی که نسبت به او اقرار می شود، مقرله، باید هویت مشخص و معین داشته باشد.

 

اقرارنامه باید امضا داشته باشد، مهر و اثر انگشت طرفین، اقرار کننده و مقرله در آن ثبت شود. در صورت امکان دو نفر به عنوان شاهد باید اقرارنامه را امضا کنند، این شرایط مربوط به اقرارنامه عادی است. برای تنظیم اقرارنامه محضری، باید به مامور صلاحیت دار دفتر اسناد رسمی مراجعه شود.

مفاد اقرارنامه چقدر به آن اعتبار میدهد؟

اقرارنامه از حیث موضوع دارای انواع مختلف است. اقرارنامه بذل مهریه، اقرارنامه زوجیت، اقرارنامه واگذاری ملک و اقرارنامه ارتکاب جرم و … انواع مختلف اقرارنامه هستند. به موجب اقرارنامه بذل مهریه، زن نسبت به همسرش حقی که بر مهریه دارد را بذل می کند.

 

با اقرارنامه بذل مهریه ، زن اذعان می کند که هیچ ادعایی در خصوص مهریه ندارد و آن را میبخشد . در مواردیکه ازدواج دو نفر در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت نشده باشد، برای ثبت مشخصات زوجین در اسناد سجلی ، اقرارنامه زوجیت به کار می رود. مطابق با مفاد ماده ۲۳ قانون ثبت احوال، در این شرایط لازم است که اقرارنامه محضری زوجیت ارائه شود.

به موجب اقرارنامه واگذاری ملک، فردی که وکالت بلاعزل فروش ملک دارد، باید در محضر حاضر شود و به فروش ملک اقرار کند. به موجب این اقرارنامه شخص هر گونه حق اعتراض و ادعا را نسبت به ملک فروخته شده سلب می کند.

وقتی شخصی مرتکب جرمی می شود و یا به انجام جرمی متهم می شود، در صورت حضور در دادسرا و دادگاه و اقرار کتبی به جرم، با صلاحدید قاضی در مجازات او تخفیف اعمال می شود. این نوع اقرارنامه ، اقرارنامه ارتکاب جرم است.

اقرارنامه چه میزان اعتبار دارد و اقرار به چه معنا است؟

مدت اعتبار اقرارنامه چنانچه جعلی در آن انجام نشود در دادگاه زیاد خواهد بود. بر اساس ماده ۱۲۵۹ قانون مدنی، اقرار به معنای اظهار به اخبار حق و واقعی است که فرد بر علیه خود و به نفع دیگری، انجام می دهد.

 

هر گاه فردی اطلاعاتی را مطرح کند که مفاد آن نفعی را از وی سلب و یا آن نفع را متوجه شخص دیگری کند، یک نوع اقرار صورت می گیرد. اقرار به حق دیگری و ضرر خود، یک عمل حقوقی است و در زمره ادله اثبات مسئله دعوا قرار می گیرد.

 

 اقرار میتواند به دو صورت شفاهی و کتبی انجام می شود. وقتی اظهارات یک فرد در مقام اقرار به صورت کتبی یادداشت می شوند، سند حاصل اقرارنامه است.

 

انواع اقرارنامه به دو صورت عادی(دستی) و رسمی (محضری) به ثبت می رسد. مدت اعتبار اقرارنامه رسمی وعادی به شرایط قانونی بستگی دارد. اقرارنامه عادی یا دستی بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی ثبت می شود.‌

 

این‌ نوع اقرارنامه بدون حضور مامور قانون و بین دو طرف دعوا به ثبت می رسد. اقرارنامه رسمی یا محضری با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی ثبت می شود و برای تنظیم آن حضور مامور صلاحیت دار الزامی است.

اعتبار اقرارنامه بعد از فوت در دادگاه

اقرار نامه رسمی حتی بعد از فوت مقر یا اقرارکننده ، در دادگاه معتبر است. تنها زمانی رسمیت اقرارنامه بعد از فوت زیر سوال میرود که نسبت به آن ، ادعای جعل شده و این جعل ، اثبات شود. در چنین شرایطی، اقرارنامه رسمی از درجه اعتبار ساقط خواهد شد و قابل استناد نخواهد بود.

 

اقرارنامه عادی یا دستی نیز ، در صورتی که نسبت به آن ادعای انکار، تردید و یا جعل نشود و در موعد مقرر به دادگاه، به عنوان ادله اثبات دعوا، ارائه گردد، رسمیت داشته و پذیرفته خواهد شد.

انواع اقرار نامه از حیث موضوع

اقرار نامه ابرا یا بذل مهریه: به موجب چنین اقرار نامه ای، زن حقی که بر مهریه دارد را نسبت به همسرش، بذل یا ابرا کرده و اذعان می دارد که هیچ گونه ادعایی در خصوص آن، نداشته و نخواهد داشت.

 

اقرار نامه زوجیت: این اقرارنامه، در مواردی استفاده می شود که ازدواج زن و شوهر، در دفاتر ازدواج، به ثبت نرسیده و زوجین قصد دارند، اقدام به ثبت مشخصات یکدیگر، در اسناد سجلی خود نمایند. بر اساس ماده 23 قانون ثبت احوال، در چنین مواردی، وجود یک اقرارنامه محضری، ضروری است.

 

اقرارنامه ارتکاب جرم: این نوع از انواع اقرارنامه، در مواردی تنظیم می شود که شخصی، متهم یا مرتکب یک جرم شده و در مرجع قضایی، کتباً اقدام به اقرار به ارتکاب جرم مورد نموده و بدین ترتیب، می تواند در صورت صلاحدید قاضی پرونده از تخفیف در مجازات نیز بهره مند گردد.

اقرارنامه دستی

اگر اقرارنامه بوسیله افراد نوشته شود به آن اقرارنامه دستی گفته می شود. اگر چه اقرارنامه محضری از حمایت های قانونی و قضایی برخوردار است اما نمی توان گفت اقرارنامه دستی فاقد اعتبار است. با این وجود به دلیل اینکه در متن اقرارنامه دستی می توان انکار و تردید نمود و یا حتی ادعای جعل را در مورد آن مطرح ساخت لذا بهتر است اقرارنامه همواره در مراجع قانونی و همراه با دو شاهد نگارش و امضاء و مهر شوند.

مدارک مورد نیاز برای استعلام انحصار وراثت شامل چه مواردی است؟

در صورتی که حضوری قصد استعلام از وضعیت انحصار وراثت را دارید، بهتر است مدارکی را به همراه داشته باشید که عبارت اند از:

 

.مدارک شناسایی

 

اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی متقاضی و متوفی و همچنین اصل و کپی گواهی فوت متوفی

 

.رسید گواهی مالیات بر ارث

 

این گواهی سندی است که میزان مالیات بر ارث متوفی در آن درج شده و توسط اداره مالیات صادر می شود.

 

.استشهادیه محضری

 

 در این استشهادیه حداقل سه نفر از افراد غیر وارث، شهادت می دهند که متوفی فرزند، همسر، پدر، مادر، خواهر یا برادر وراث بوده است.

 

علاوه بر مدارک ذکر شده در بعضی از موارد ممکن است، مدارکی مانند: سند مالکیت اموال متوفی، گواهی فوت ورثه، قرارداد صلح یا تقسیم ارث مورد نیاز باشد.

استعلام انحصار وراثت چگونه است؟

انحصار وراثت فرایندی قانونی است که در طی آن تمام اموال متوفی بین ورثه وی تقسیم می‌شود. پس از صادر شدن گواهی انحصار وراثت هر یک از ورثه می‌توانند از طریق استعلام از صحت و اصالت گواهی انحصار وراثت صادر شده، با خبر شوند. همچنین این استعلام به شما کمک می‌کند که حقوق ورثه و دیگر اشخاص ذینفع از سهم الارث محافظت شود و دچار سوء استفاده‌های احتمالی نشود. به علاوه به شما این اطمینان را می‌دهد که گواهی ارائه شده جعلی یا مخدوش نیست. شما از طریق این استعلام قادر هستید تا به طور رسمی وراثت خود را اثبات کرده و در امور مختلفی مانند اقدامات حقوقی در ارتباط با نقل و انتقال اموال و حقوق متعلق به متوفی اقدام کنید.

تقسیم ترکه به چه معناست؟

بر اساس قانون مدنی اولین گام قبل از تقسیم ارث پرداخت بدهی‌ها و دیون متوفی است و در دومین گام باید مهریه همسر وی را پرداخت کرد. سپس باقی اموال بین ورثه متوفی تقسیم می‌شود. به طور کلی به چند روش تقسیم اموال شکل می‌گیرد که عبارت‌اند از:

 

در مواقعی که دارایی‌های متوفی انواع مختلفی داشته باشد مثل چند تخته فرش، در این صورت اموال برای تقسیم به دادگاه تقدیم شده و سپس تقسیم ارث به تعدیل شکل می‌گیرد.

 

در شرایطی که این ارث قابل تقسیم بین وراث نباشد و ورثه در این قضیه نتوانند به توافق برسند، دادگاه دستور به فروش اجباری می‌دهد، سپس مبلغ به دست آمده از فروش باید به طور مساوی بین وراث تقسیم شود، به این روند تقسیم ثمن یا مزایده می‌گویند.

 

اگر این میراث به صورت برابر و مساوی قابل تقسیم باشد و هر یک از ورثه سهم و حق خود را دریافت کنند و این مورد را تقسیم به افراز می‌گویند.

 

در بعضی اوقات بهای اموال از سهمشان بیشتر است، در این شرایط ما به تفاوت آن را وراث باید بپردازند.

 

وراث اگر در تقسیم ارث نتوانند به توافق برسند، باید از طریق دادگاه اقدام به تقسیم ترکه کنند و تمام وارثین در دادگاه باید حضور یابند تا دادگاه با توجه به گواهی انحصار وراثت و نظر کارشناس ترکه، اموال را بین ورثه تقسیم کند. 

چه کسانی می‌ توانند تقاضای تحریر ترکه را به دادگاه بدهند؟

اشخاص زیر می‌توانند دادخواست تحریر ترکه را تنظیم و به دادگاه ارائه کنند:

 

· اگر در میان ورثه فرد محجوری باشد، قیم آن محجور چنین امکانی را دارد.

 

· اگر در میان ورثه، شخصی غایب مفقودالاثر باشد، امین آن غایب نیز می‌تواند تقاضای تحریر ترکه کند.

 

· تمام ورثه و نماینده قانونی آن‌ها مثل وکیل دادگستری ورثه حق طرح دعوای تحریر ترکه را دارند.

 

· فردی که از سوی متوفی مأمور بر اداره ترکه است که به آن «وصی» گفته می‌شود.

 

· دادستان در صورت عدم وجود وارث.

 

در نهایت نیز اگر متوفی خارجی باشد، کنسولگری دولت متبوع او حق پیگیری تحریر ترکه را دارد.

تحریر ترکه چیست و چطور صورت می‌ گیرد؟

"ازآنجایی‌که ممکن است متوفی اموال یا بدهی‌های گوناگونی داشته باشد که ورثه از آن بی‌اطلاع باشند، تحریر ترکه پیش از تقسیم ارثیه ضرورت پیدا می‌کند. برحسب ماده 206 قانون امور حسبی، به روند تعیین حجم اموال، دارایی‌ها، مطالبات و بدهی‌های متوفی که توسط شورای حل اختلاف صورت می‌گیرد، تحریر ترکه گفته می‌شود. دادخواست تحریر ترکه طبق ماده 207 قانون مزبور، از سوی ورثه، نمایندگان قانونی آن‌ها و وصی پذیرفته خواهد شد."

دعوای اجرت‌ المثل ایام تصرف چه ارکان و شرایطی دارد؟

اگر قصد دارید علیه شخص تصرف‌کننده اموالتان دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را اقامه کنید، باید ارکان این دعوا را بشناسید. چنانچه هر یک از 3 شرط زیر در دعوای مطروحه وجود نداشته باشد، پرونده شما محکوم به شکست خواهد بود:

 

1. خواهان این دعوا یا باید مالک قانونی یا ذی‌نفع در آن مال باشد. به‌عنوان‌مثال، حتماً نباید مالک باشید؛ بلکه اشخاصی مثل مستأجر و منتفع نیز به‌صورت قانونی نیز ذی‌نفع آن مال تلقی می‌شوند.

 

2. تصرف خواهان (فرد متصرف)، باید غیرقانونی باشد؛ یعنی اگر شخص تصرف‌کننده به هر دلیلی از سوی قانون مجوز استفاده از ملک یا مال را داشته باشد، نمی‌توان این دعوا را علیه او مطرح نمود.

 

3. سومین رکن دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، تصرف عدوانی مال است. به این معنی که شخص متصرف، بایستی بدون اجازه مالک و با اطلاع از اینکه ملک موردنظر متعلق به غیر است، آن را تصرف کرده باشد.

منظور از اجرت‌ المثل ایام تصرف ملک چیست؟

"گاهی یک مال منقول مانند خودرو یا مال غیرمنقولی نظیر باغ، خانه، مغازه و... توسط فردی مورداستفاده قرار می‌گیرد؛ درحالی‌که مالک آن مال رضایتی نسبت به این اتفاق نداشته و میان این دو شخص، هیچ قرارداد و توافقی هم وجود ندارد. در اینجا، برحسب برخی از مواد قانونی مانند ماده 337 قانون مدنی، مالک می‌تواند از شخص متصرف، اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کند."

اجرت‌ المثل ایام تصرف چگونه محاسبه می‌شود؟

نحوه محاسبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک موروثی، ملک مشاع، املاک استیجاری و... دقیقاً شبیه به همدیگر است. در این موارد، قاضی مسئله را به یکی از کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. کارشناس اجرت‌المثل ایام تصرف را باتوجه‌به فاکتورهایی مثل مدت‌زمان تصرف، شرایط مال غیرمنقول، شرایط و نحو. ه تصرف شخص متصرف و شرایط اقتصادی حال حاضر، محاسبه کرده و به قاضی اعلام می‌کند.

اجرت‌ المثل ایام تصرف اجاره

ممکن است ندانید که اجرت‌المثل اجاره چیست و فرق اجرت‌المثل با اجاره‌بها در چه مواردی است. به‌طورکلی، اجاره‌بها، مبلغی است که مستأجر در قبال استفاده از عین مستأجره (خانه، باغ؛ مغازه و...) به موجر می‌پردازد. در عرف این مبلغ به‌صورت اجاره ماهیانه پرداخت می‌شود و با ماهیت اجرت‌المثل اجاره کاملاً متفاوت است.

در واقع؛ مستأجر موظف است پس از اتمام مدت اجاره، ملک را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهد. بااین‌حال اگر بعد از انقضای مدت اجاره، مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند و مالک نیز بر سکونت او رضایت نداشته باشد، بایستی ضرر و زیان موجر از سوی مستأجر جبران شود. اینجا است که مالک ضمن ارائه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مورد اجاره و الزام به تخلیه ملک، می‌تواند بهای دوران تصرف را از مستأجر بگیرد.

منظور از الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی چیست؟

"الزام به تنظیم سند ملک رهنی هنگامی کاربرد دارد که خریدار ملک رهنی نتواند فروشنده را نسبت به انتقال سند رسمی به نام خویش مجاب کند. در این حالت، خریدار ضمن ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی، از دادگاه می‌خواهد تا فروشنده را برای انتقال سند ملزم کند."

مدارک موردنیاز برای تنظیم سند رهنی شامل چیست؟

برای تنظیم‌کردن سند رهنی یک ملک، باید مدارک زیر را هنگام مراجعه به دفاتر اسناد رسمی در اختیار داشته باشید:

 

· مدارک هویتی طرفین 

 

· اصل سند مالکیت ملک (سند شش‌دانگ)

 

· پایان کار ملک

 

· قرارداد منعقدشده رهن با بانک

 

· نامه استعلام مالکیت از سازمان ثبت‌اسناد

 

· استعلام از دارایی و پاسخ آن

 

در نحوه تنظیم سند رهنی در دفترخانه دقت داشته باشید که اگر هر یک از طرفین قرارداد، وکیل داشته باشند، اصل وکالت‌نامه نیز باید همراه مدارک بالا به سردفتر ارائه شود.