نوع و میزان تخلفات

باید مشخص شود چه کارهایی تخلف از قرارداد محسوب می شود. این موارد باید در قرارداد مورد اشاره قرار گیرد. تا خدای نخواسته مشکلی پیش نیاید. در مورد تخلفات باید نوع آن مشخص شود. همچنین زمان و مقدار و میزان آن باید مشخص شود . به عنوان مثال در قرارداد پیمانکاری برای ساخت خانه ، مثلاً مقدار مصالحی که باید پیمانکار در محل کار تخلیه نماید مشخص باشد. روشن باشد چه زمانی مصالح باید در محل آورده شوند. نوع آن باید تعیین شود. و….

 

اگر این موارد روشن نباشد مسلماً اختلاف و تخلف از انجام تعهد بیشتر می شود. و امکان تفسیر به رأی در چنین مواردی افزایش می یابد. در نتیجه باید مرتباً بدنبال مطالبه ضرر و زیان تخلف از انجام تعهد بود.

تهیه فهرست کارهایی که باید انجام گیرد

تا آنجا که امکان دارد همه کارهایی که انتظار داریم طرف مقابل برای ما انجام دهد فهرست کنیم. حتی اگر چند روز وقت خود را صرف تهیه این فهرست کنیم ارزشمند خواهد بود. کارهایی که طرف مقابل باید انجام دهد همه باید یادداشت شوند. سپس کارهایی که باید بعد از انعقاد قرارداد، خودمان انجام دهیم فهرست شوند. طرفین قرارداد باید ایتدا این کارها را انجام دهند. سپس کنار هم بنشینند و در مورد تعهدات مورد انتظار توافق کنند. و نهایتاً شروع به نگارش قرارداد بنمایند.

نکات مهم در نگارش بخش مربوط به تعهدات در قرارداد

در تعهدات ناشی از انعقاد قراردادها این نکات باید رعایت شوند تا افراد مجبور نباشند بدنبال مطالبه ضرر و زیان ناشی از تخلف از انجام تعهد باشند. البته این بدان معنا نیست که با انجام این نکات دیگر مشکلی پیش نمی آید. اما می توان تا حدودی از گسترش تخلف پیشگیری نمود.

مراحل تبدیل ملک قولنامه ای به ملک سند دار

الف) تهیه مدارک

مالک باید نسبت به جمع آوری و تهیه مدارک مورد نیاز مانند اسناد مالکیت پیشین ، قرارداد واگذاری ملک ، مشخصات فنی ساختمان و زمین و مدارکی مانند شناسنامه مالک و اطلاعات مالی و مالکیتی اقدام نماید..

 

ب) درخواست از اداره ثبت و شهرداری

 مراجعه به دفتر املاک ثبت و شهرداری برای اخذ سند رسمی برای ملک .

 

پ) پرداخت هزینه‌های ثبت

این پرداخت ها مربوط به هزینه‌های ثبت و مالیات‌ ملکمی باشند.

 

ت) انجام ارزیابی توسط ثبت

پس از تسلیم مدارک و پرداخت هزینه های مورد نظر ، ارزیابی ثبتی ملک توسط اداره ثبت انجام میپذیرد.

 

ث) ثبت تغییرات و اصلاحات زمین

چنانچه در فرآیند ارزیابی و ثبت اطلاعات سند ملک، تغییراتی در اطلاعات مربوط به مالکیت و یا مشخصات ملک ایجاد شود، باید این تغییرات نیز در دفتر املاک و شهرداری ثبت شود تا سند رسمی ملک با اطلاعات جدید صادر شود.

 

ت) تحویل سند مالکیت

پس از انجام ارزیابی های ثبی و صدور سند رسمی، این سند به شما تحویل داده میشود.

مراقبت در برابر جعل و کلاهبرداری

با سند دار شدن ملک دیگر نگرانی و ترس از جعل و کلاهبرداری از میان میرود. سند دار شدن ملک قولنامه ای میتواند امنیت صد در صدی به مالک بدهد که هیچگونه خدشه ای بر ملک وی وجود ندارد. لذا نوعی ایمنی و اطمینان از جعل و کلاهبرداری در مورد مالکیت ملک ایحاد خواهد نمود.

تضمین حقوق مالکیت

مادام که یک ملک دارای قولنامه می باشد نمیتوان آن را دارای اعتبار قطعی داست. با گرفتن سند برای ملک ، حقوق مالکیت برای فردی که سند را در اختیار دارد تضمین می‌شود. اگر شما به عنوان مالک ملک ، سند رسمی در اختیار نداشته باشید ، ممکن است هر لحظه با مشکل برخورد کنید.

آیا می دانید اقرارنامه فروش ملک یا اقرارنامه واگذاری ملک چیست؟

انواع اقرارنامه و نداشتن اطلاعات کافی در مورد نحوه تنظیم آن ، یکی از ابهامات حقوقی نزد اکثر کاربران است. اقرارنامه میتواند در مورد انواع موضوعات تنظیم شود. یکی از موارد پرکاربرد اقرارنامه در مورد ملک است. اقرارنامه فروش ملک یا اقرارنامه واگذاری ملک در هنگام انجام معاملات ملک بسیار با اهمیت هستند. بویژه در زمانی که ملک با اسناد عادی معامله می شود. قبل از بحث در مورد اقرارنامه واگذاری ملک، باید اشاره شود که اقرار یکی از ادله اثبات دعوا محسوب می گردد. به عبارت دیگر اقرار در کنار اماره، شهادت،سوگند، اسناد کتبی و علم قاضی می تواند به عنوان دلیل اثبات دعوی و جرم باشد.

 

اقرار در واقع به این معنی است که شخصی در مورد وجود حقی برای شخص یا اشخاص دیگر به ضرر خودش خبر می دهد. اقرار از نظر تعریف، به معنای بیان اخبار درست علیه اقرار کننده و به نفع دیگری است. در واقع، اقرار بیان یک حق بر ذمه است که به ضرر اقرار کننده خواهد بود.

ارائه اقرارنامه ها به دادگاه

مدت اعتبار اقرارنامه تا زمانی است که هیچگونه ادعایی مبنی بر جعلی بودن آن صورت نگیرد . بنابراین ارائه آن در دادگاه به عنوان ادله اثبات دعوا کاملا قانونی است. این مسئله در مورد اقرارنامه عادی نیز صدق می کند.

 

مادام که هیچیک از طرفین نسبت به اقرارنامه، انکار و تردید نداشته باشند دارای اعتبار است. از اینرو تا زمانیکه در موعود مقرر اقرارنامه را به دادگاه ارائه دهید دارای ارزش و اعتبار است.

 

بنابراین اثبات عدم جعلی بودن اقرارنامه، فقدان هرگونه ادعا نسبت به غیر واقعی بودن مفاد اقرارنامه است. ارائه هر گونه مدرکی در دادگاه در مقام ادله اثبات، تا وقتی اعتبار آن ساقط نیست که بر اساس ضوابط تنظیم و در موعود مقرر به دادگاه ارائه شود. بنابراین سعی کنید در زمان مناسب مدارک مربوط را ارائه دهید.

چگونه یک اقرارنامه را تنظیم کنیم؟

برای تنظیم اقرارنامه عادی، اقرار کننده اظهارات خود در مورد موضوع مورد نظر را به طور کامل در فرم های از پیش آماده، می نویسد. برای این کار می توان بطور دست نویس هم اقرارنامه تنظیم کرد.

 

بعد از ثبت تمام اطلاعات، اقرار کننده مهر، امضا یا اثرانگشت خود را ذیل اقرارنامه درج می‌کند. بهتر است از دو نفر به عنوان شاهد دعوت کرد تا زیر اقرارنامه را امضا کنند.

 

برای نوشتن اقرارنامه محضری باید به یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه و مدارک لازم را جهت تنظیم اقرارنامه ارائه دهید.

شرایط تنظیم انواع اقرارنامه

مدت اعتبار اقرارنامه و ارزش اقرارنامه به عوامل مختلف بستگی دارد. از مهمترین شرایط اعتبار اقرارنامه این است که مطابق با ضوابط قانونی تنظیم شود. بنابراین اقرارنامه باید توسط فردی عاقل، بالغ، قاصد و مختار تنظیم شود.

 

اقرار مجنون، صغیر، غیر قاصد و فرد مکره فاقد اعتبار است. چنانچه مفاد اقرارنامه مربوط به مسائل مالی باشد، اقرار سفیه، ورشکسته و مفلس باطل است. اظهاراتی که در اقرارنامه ثبت می شوند باید بر حسب قانون بوده و از جهت عقلانی قابل قبول باشد. کسی که نسبت به او اقرار می شود، مقرله، باید هویت مشخص و معین داشته باشد.

 

اقرارنامه باید امضا داشته باشد، مهر و اثر انگشت طرفین، اقرار کننده و مقرله در آن ثبت شود. در صورت امکان دو نفر به عنوان شاهد باید اقرارنامه را امضا کنند، این شرایط مربوط به اقرارنامه عادی است. برای تنظیم اقرارنامه محضری، باید به مامور صلاحیت دار دفتر اسناد رسمی مراجعه شود.

مفاد اقرارنامه چقدر به آن اعتبار میدهد؟

اقرارنامه از حیث موضوع دارای انواع مختلف است. اقرارنامه بذل مهریه، اقرارنامه زوجیت، اقرارنامه واگذاری ملک و اقرارنامه ارتکاب جرم و … انواع مختلف اقرارنامه هستند. به موجب اقرارنامه بذل مهریه، زن نسبت به همسرش حقی که بر مهریه دارد را بذل می کند.

 

با اقرارنامه بذل مهریه ، زن اذعان می کند که هیچ ادعایی در خصوص مهریه ندارد و آن را میبخشد . در مواردیکه ازدواج دو نفر در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت نشده باشد، برای ثبت مشخصات زوجین در اسناد سجلی ، اقرارنامه زوجیت به کار می رود. مطابق با مفاد ماده ۲۳ قانون ثبت احوال، در این شرایط لازم است که اقرارنامه محضری زوجیت ارائه شود.

به موجب اقرارنامه واگذاری ملک، فردی که وکالت بلاعزل فروش ملک دارد، باید در محضر حاضر شود و به فروش ملک اقرار کند. به موجب این اقرارنامه شخص هر گونه حق اعتراض و ادعا را نسبت به ملک فروخته شده سلب می کند.

وقتی شخصی مرتکب جرمی می شود و یا به انجام جرمی متهم می شود، در صورت حضور در دادسرا و دادگاه و اقرار کتبی به جرم، با صلاحدید قاضی در مجازات او تخفیف اعمال می شود. این نوع اقرارنامه ، اقرارنامه ارتکاب جرم است.

اقرارنامه چه میزان اعتبار دارد و اقرار به چه معنا است؟

مدت اعتبار اقرارنامه چنانچه جعلی در آن انجام نشود در دادگاه زیاد خواهد بود. بر اساس ماده ۱۲۵۹ قانون مدنی، اقرار به معنای اظهار به اخبار حق و واقعی است که فرد بر علیه خود و به نفع دیگری، انجام می دهد.

 

هر گاه فردی اطلاعاتی را مطرح کند که مفاد آن نفعی را از وی سلب و یا آن نفع را متوجه شخص دیگری کند، یک نوع اقرار صورت می گیرد. اقرار به حق دیگری و ضرر خود، یک عمل حقوقی است و در زمره ادله اثبات مسئله دعوا قرار می گیرد.

 

 اقرار میتواند به دو صورت شفاهی و کتبی انجام می شود. وقتی اظهارات یک فرد در مقام اقرار به صورت کتبی یادداشت می شوند، سند حاصل اقرارنامه است.

 

انواع اقرارنامه به دو صورت عادی(دستی) و رسمی (محضری) به ثبت می رسد. مدت اعتبار اقرارنامه رسمی وعادی به شرایط قانونی بستگی دارد. اقرارنامه عادی یا دستی بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی ثبت می شود.‌

 

این‌ نوع اقرارنامه بدون حضور مامور قانون و بین دو طرف دعوا به ثبت می رسد. اقرارنامه رسمی یا محضری با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی ثبت می شود و برای تنظیم آن حضور مامور صلاحیت دار الزامی است.

اعتبار اقرارنامه بعد از فوت در دادگاه

اقرار نامه رسمی حتی بعد از فوت مقر یا اقرارکننده ، در دادگاه معتبر است. تنها زمانی رسمیت اقرارنامه بعد از فوت زیر سوال میرود که نسبت به آن ، ادعای جعل شده و این جعل ، اثبات شود. در چنین شرایطی، اقرارنامه رسمی از درجه اعتبار ساقط خواهد شد و قابل استناد نخواهد بود.

 

اقرارنامه عادی یا دستی نیز ، در صورتی که نسبت به آن ادعای انکار، تردید و یا جعل نشود و در موعد مقرر به دادگاه، به عنوان ادله اثبات دعوا، ارائه گردد، رسمیت داشته و پذیرفته خواهد شد.

انواع اقرار نامه از حیث موضوع

اقرار نامه ابرا یا بذل مهریه: به موجب چنین اقرار نامه ای، زن حقی که بر مهریه دارد را نسبت به همسرش، بذل یا ابرا کرده و اذعان می دارد که هیچ گونه ادعایی در خصوص آن، نداشته و نخواهد داشت.

 

اقرار نامه زوجیت: این اقرارنامه، در مواردی استفاده می شود که ازدواج زن و شوهر، در دفاتر ازدواج، به ثبت نرسیده و زوجین قصد دارند، اقدام به ثبت مشخصات یکدیگر، در اسناد سجلی خود نمایند. بر اساس ماده 23 قانون ثبت احوال، در چنین مواردی، وجود یک اقرارنامه محضری، ضروری است.

 

اقرارنامه ارتکاب جرم: این نوع از انواع اقرارنامه، در مواردی تنظیم می شود که شخصی، متهم یا مرتکب یک جرم شده و در مرجع قضایی، کتباً اقدام به اقرار به ارتکاب جرم مورد نموده و بدین ترتیب، می تواند در صورت صلاحدید قاضی پرونده از تخفیف در مجازات نیز بهره مند گردد.

اقرارنامه دستی

اگر اقرارنامه بوسیله افراد نوشته شود به آن اقرارنامه دستی گفته می شود. اگر چه اقرارنامه محضری از حمایت های قانونی و قضایی برخوردار است اما نمی توان گفت اقرارنامه دستی فاقد اعتبار است. با این وجود به دلیل اینکه در متن اقرارنامه دستی می توان انکار و تردید نمود و یا حتی ادعای جعل را در مورد آن مطرح ساخت لذا بهتر است اقرارنامه همواره در مراجع قانونی و همراه با دو شاهد نگارش و امضاء و مهر شوند.

مدارک مورد نیاز برای استعلام انحصار وراثت شامل چه مواردی است؟

در صورتی که حضوری قصد استعلام از وضعیت انحصار وراثت را دارید، بهتر است مدارکی را به همراه داشته باشید که عبارت اند از:

 

.مدارک شناسایی

 

اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی متقاضی و متوفی و همچنین اصل و کپی گواهی فوت متوفی

 

.رسید گواهی مالیات بر ارث

 

این گواهی سندی است که میزان مالیات بر ارث متوفی در آن درج شده و توسط اداره مالیات صادر می شود.

 

.استشهادیه محضری

 

 در این استشهادیه حداقل سه نفر از افراد غیر وارث، شهادت می دهند که متوفی فرزند، همسر، پدر، مادر، خواهر یا برادر وراث بوده است.

 

علاوه بر مدارک ذکر شده در بعضی از موارد ممکن است، مدارکی مانند: سند مالکیت اموال متوفی، گواهی فوت ورثه، قرارداد صلح یا تقسیم ارث مورد نیاز باشد.

استعلام انحصار وراثت چگونه است؟

انحصار وراثت فرایندی قانونی است که در طی آن تمام اموال متوفی بین ورثه وی تقسیم می‌شود. پس از صادر شدن گواهی انحصار وراثت هر یک از ورثه می‌توانند از طریق استعلام از صحت و اصالت گواهی انحصار وراثت صادر شده، با خبر شوند. همچنین این استعلام به شما کمک می‌کند که حقوق ورثه و دیگر اشخاص ذینفع از سهم الارث محافظت شود و دچار سوء استفاده‌های احتمالی نشود. به علاوه به شما این اطمینان را می‌دهد که گواهی ارائه شده جعلی یا مخدوش نیست. شما از طریق این استعلام قادر هستید تا به طور رسمی وراثت خود را اثبات کرده و در امور مختلفی مانند اقدامات حقوقی در ارتباط با نقل و انتقال اموال و حقوق متعلق به متوفی اقدام کنید.

تقسیم ترکه به چه معناست؟

بر اساس قانون مدنی اولین گام قبل از تقسیم ارث پرداخت بدهی‌ها و دیون متوفی است و در دومین گام باید مهریه همسر وی را پرداخت کرد. سپس باقی اموال بین ورثه متوفی تقسیم می‌شود. به طور کلی به چند روش تقسیم اموال شکل می‌گیرد که عبارت‌اند از:

 

در مواقعی که دارایی‌های متوفی انواع مختلفی داشته باشد مثل چند تخته فرش، در این صورت اموال برای تقسیم به دادگاه تقدیم شده و سپس تقسیم ارث به تعدیل شکل می‌گیرد.

 

در شرایطی که این ارث قابل تقسیم بین وراث نباشد و ورثه در این قضیه نتوانند به توافق برسند، دادگاه دستور به فروش اجباری می‌دهد، سپس مبلغ به دست آمده از فروش باید به طور مساوی بین وراث تقسیم شود، به این روند تقسیم ثمن یا مزایده می‌گویند.

 

اگر این میراث به صورت برابر و مساوی قابل تقسیم باشد و هر یک از ورثه سهم و حق خود را دریافت کنند و این مورد را تقسیم به افراز می‌گویند.

 

در بعضی اوقات بهای اموال از سهمشان بیشتر است، در این شرایط ما به تفاوت آن را وراث باید بپردازند.

 

وراث اگر در تقسیم ارث نتوانند به توافق برسند، باید از طریق دادگاه اقدام به تقسیم ترکه کنند و تمام وارثین در دادگاه باید حضور یابند تا دادگاه با توجه به گواهی انحصار وراثت و نظر کارشناس ترکه، اموال را بین ورثه تقسیم کند. 

چه کسانی می‌ توانند تقاضای تحریر ترکه را به دادگاه بدهند؟

اشخاص زیر می‌توانند دادخواست تحریر ترکه را تنظیم و به دادگاه ارائه کنند:

 

· اگر در میان ورثه فرد محجوری باشد، قیم آن محجور چنین امکانی را دارد.

 

· اگر در میان ورثه، شخصی غایب مفقودالاثر باشد، امین آن غایب نیز می‌تواند تقاضای تحریر ترکه کند.

 

· تمام ورثه و نماینده قانونی آن‌ها مثل وکیل دادگستری ورثه حق طرح دعوای تحریر ترکه را دارند.

 

· فردی که از سوی متوفی مأمور بر اداره ترکه است که به آن «وصی» گفته می‌شود.

 

· دادستان در صورت عدم وجود وارث.

 

در نهایت نیز اگر متوفی خارجی باشد، کنسولگری دولت متبوع او حق پیگیری تحریر ترکه را دارد.

تحریر ترکه چیست و چطور صورت می‌ گیرد؟

"ازآنجایی‌که ممکن است متوفی اموال یا بدهی‌های گوناگونی داشته باشد که ورثه از آن بی‌اطلاع باشند، تحریر ترکه پیش از تقسیم ارثیه ضرورت پیدا می‌کند. برحسب ماده 206 قانون امور حسبی، به روند تعیین حجم اموال، دارایی‌ها، مطالبات و بدهی‌های متوفی که توسط شورای حل اختلاف صورت می‌گیرد، تحریر ترکه گفته می‌شود. دادخواست تحریر ترکه طبق ماده 207 قانون مزبور، از سوی ورثه، نمایندگان قانونی آن‌ها و وصی پذیرفته خواهد شد."