چگونه از انجام مزایده شکایت کنم؟

طی مهلت یک هفته ای پس از انجام مزایده، می توان نسبت به آن اعتراض کرد. در صورت گذشتن این مدت، مال مذکور به خریدار تقدیم می شود.

آیا محکوم له یا شاکی می تواند اموال محکوم علیه را برای مزایده معرفی کند؟

محکوم له می تواند بعد از ابلاغ رای برای توقیف اموال بابت بدهی که به محکوم علیه دارد. اموال منقول و غیر منقول محکوم علیه را به قسمت اجرا معرفی کند و قسمت اجرا مکلف به قبول این اموال است. حال اگر مهلت ده روزِ برای معرفی اموال محکوم علیه به اتمام رسیده باشد محکوم له باز می تواند بعد از مهلت تعیین شده در صورت دیدن مالی آن را به اجرای مزایده معرفی نماید.

اعتراض شخص ثالث نسبت به توقیف اموال منقول و غیر منقول

هرگاه نسبت به اموال منقول یا غیر منقول و یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالثی اظهار حقی نماید اگر ادعای مزبورمستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، توقیف رفع می شود در غیر اینصورت عملیات اجرایی تعقیب می گردد و مدعی حق برای جلوگیری عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود می تواند به دادگاه شکایت کند.

فروش اموال منقول و غیر منقول از نظر اجرای احکام

فروش اموال توقیف شده توسط مزایده و حراج مال انجام می شود، دولت یا شهرداری محلی برای فروش اموال توقیف شده را در نظر می گیرد و اگر محل های تعین شده برای مزایده اموال متعدد باشد، فروش در محلی صورت می گیرد که برای منافع محکوم علیه بهتر باشد. در غیر اینصورت محل فروش توسط مامور مزایده صورت می گیرد. اما برای فروش اموال غیر منقول باید یک شرایطی از جمله نام و نام خانوادگی صاحب مالک و تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه را باید در نظر گرفت.

نحوه تملک ملک مورد مزایده توسط بانک

درصورتیکه پس از مزایده و طی تشریفات آن، ملک به تملک بانک درآید، با ارسال صورت جلسه تنفیذ مزایده و دستور رییس اجرای ثبت، سند ملک از نام راهن خارج و به اسم بانک منتقل میشود. بانک با در دسترس داشتن سند مالکیت، میتواند متصرف را با دادخواست خلع ید از دادگاه های حقوقی، بیرون کند. حتی میتواند اجرت المثل ایام تصرف از مزایده تا لحظه خلع ید و اجرای آن را از متصرف اخذ کند.

تعویض وثیقه خانه ی در رهن بانک

در صورت درخواست برای تعویض وثیقه، بانک متناسب با شرایط و دستورالعمل های مشخص، شرایط تعویض وثیقه را فراهم میکند. در این صورت بانک وثیقه جدید را می پذیرد و وثیقه قبلی را آزاد می کند. با این اقدام فرد همچنان مستلزم به بازپرداخت مبلغ تسهیلات خود در قالب اقساط ماهانه می باشد و از طریق جابجایی وثیقه می تواند خانه خود را به فروش برساند. در حالی که بدون فک رهن کردن یا انتقال تسهیلات فک رهن به خریدار خانه، امکان فروش خانه ای که به واسطه دریافت تسهیلات توسط بانک در رهن است وجود ندارد.

ارزیابی مجدد جهت تعیین ارزش روز خانه

با توجه ب نوسانات قیمت ارزیابی بعد از مدت زمانی از بین خواهد رفت. به طور مثال پارسال خانه ای 4 میلیارد ارزیابی شده است و امسال ارزش آن خانه 2 برابر شده است. در صورتی که پارسال ارزش خانه به اندازه بدهی باشد، کل خانه به مالکیت بانک در می آید، اما اگر بدهی در راستای مروز زمان دچار خسارت شده باشد علی رغم از دست دادن خانه، وام گیرنده باید مبلغی اضافی پرداخت کند و بانک حق توقیف سایر اموال یا ممنوع الخروج کردن وی را دارد. در خصوص ارزیابی مجدد، زمان حائز اهمیت است. می توان با تنظیم نامه یا لایحه ای از رییس اداره ثبت تقاضای برگزاری ارزیابی مجدد داشت. رییس اداره اجرا مکلف به رسیدگی به درخواست ارزیابی مجدد می باشد و به کارشناس، دستور ارزیابی مجدد و تعیین ارزش روز خانه را می دهد.

نحوه برگزاری مزایده توسط بانک برای خانه در رهن بانک

بعد از قطعیت ارزیابی ارزش خانه، ظرف 2 ماه تقاضای مزایده توسط بانک صورت میگیرد. در مرحله ی بعدی تشریفات مزایده خانه توسط بانک صورت میگیرد. برای برگزای مزایده، روز و ساعت خاصی برای مزایده تعیین می شود و در فاصله ی کمتر از 20 روز تا برگزاری مزایده خانه توسط بانک، باید نسخه ای از مزایده جهت اطلاع عمومی در روزنامه چاپ شود. نماینده دادستان به مراسم مزایده دعوت می شود و در مزایده حضور دارد.

مزایده خانه توسط بانک

در صورتی که برای خانه در رهن بانک، وامی گرفته باشید؛ در صورت به تعویق افتادن اقساط، بعد از تذکرات بانک از طریق مراجع قضایی، بانک بر اساس قانون ثبت و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی برای مطالبه ی طلب خویش پرونده را به دایره حقوقی ارجاع می دهد و دایره حقوقی توسط دفترخانه، تقاضانامه ی صدور اجرائیه خواهد کرد و پس از تشریفات مزایده، خانه را به مزایده می گذارد. اگر ارزش خانه از مبلغ وام کمتر باشد، مالک وام مستلزم به پرداخت ما به التفاوت است. در حالتی که ارزش خانه بیشتر از وام باشد، بانک بعد از دریافت خسارات و اقساط پرداخت نشده، باقی مبلغ خانه به مزایده گذاشته شده را به مالک باز می گرداند. در صورتی که پس از مزایده و طی کردن مراحل قانونی و تشریفات، خانه به تملک بانک درآید، بانک می تواند با ارسال صورت جلسه و دستور رییس اجرای ثبت، سند خانه را به اسم بانک انتقال دهد.

خرید خانه بدون اطلاع از در رهن بودن خانه توسط بانک

اگر خانه ای خریده باشید که در رهن بانک است؛ در صورت عدم اطلاع از در وثیقه بودن خانه توسط بانک، می توانید از فروشنده ای که خانه را به شما فروخته شکایت کیفری کنید زیرا مالی را به شما فروخته قبلا در رهن بانک قرار داشته است. اما اگر قولنامه یا خریدنامه ی شما قبل از رهن بانک باشد، می توانید مالک سابق خانه و بانک را طرف دعوی قرار دهید و از طریق مراجع قضایی درخواست ابطال اسناد رهنی را نمایید.

فک رهن از سه ‌راه قابل انجام است

.تسویه بدهی از جانب رهن دهنده

.گذشت وام دهنده از طلب خود

.بهم خوردن عقد رهن

روند انجام مزایده به چه صورت است؟

روند برگزاری مزایده مستلزم ساز و کار حقوقی شفاف و قانونی می‌باشد. در اولین مرحله از مزایده، مزایده گذار فراخوان عمومی جهت شرکت در مزایده می گذارد. مزایده گذار این کار را توسط آگهی مزایده در معابر، روزنامه های کثیر الانتشار و به طور کلی در برابر انظار عموم انجام می دهد. بر اساس ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، موعد فروش باید طوری معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد. پیشنهاد دهندگان با رعایت تشریفات قانونی، قیمت پیشنهادی خود را برای کالای به مزایده گذاشته شده ارائه می کنند. مزایده گذار اعم از شخص حقیقی یا حقوقی، پس از بررسی قیمت‌های پیشنهادی توسط پیشنهاد دهندگان، کالا یا خدمت مربوطه را به بالاترین قیمت پیشنهاد شده واگذار می نماید.

کالای مزایده

.کالا می تواند قیمت نامشخص (مخفی از عموم) داشته باشد.

.کالا می تواند قیمت مشخص داشته باشد.

.کالا می تواند قیمت وابسته داشته باشد.

مناقصه به چه معناست؟

مناقصه در لغت به معنی ارزان خری و بها شکنی است. مناقصه در اصطلاح حقوقی اینگونه تعریف می شود: بر خلاف مزایده که کالا یا خدمات توسط مزایده گذار به بالاترین قیمت واگذار می شود، در مناقصه اشخاص حقوقی یا حقیقی که کمترین قیمت را پیشنهاد کنند، برنده مناقصه هستند.

آیا راههای جلوگیری از مزایده ملک را یک وکیل می داند؟

زمانی که ملک توقیف و برای مزایده و فروش گذاشته می شود. تمام دغدغه ی صاحب ملک یا همان محکوم علیه این است که چگونه می توان مانع فروش و مزایده ملک شد. بنابراین این افراد می توانند با مشاوره گرفتن از یک وکیل راههای جلوگیری از مزایده از تخصص وکیل در حوزه مزایده ملک استفاده نمایند.

آیا ملک ورثه ای را می توان به مزایده گذاشت؟

ملک ورثه ای ملکی است که به عنوان ماترک از فرد متوفی شده به جای می ماند. اگر فرد متوفی شده ملک را در وصف چیزی دیگر نداده باشد یا خود بدهی نداشته باشد. ملک به وارثین می رسد. حال اگر وارثین بیش از یک نفر باشد این ملک باید بین وارثین توسط یک وکیل یا شخص عاقل و بالغ تقسیم شود. این تقسیم زمانی به خوبی صورت می گیرد که وراث نسبت به تقسیم بندی موجود در وصیت نامه اعتراضی نداشته باشند. اما اگر بین وراث بر سر سهم هر یک از ملک اختلافی به وجود آید باید ملک توقیف و به مزایده گذاشته شود و از مبلغ به دست آمده از مزایده سهم هر یک از وراث را بدهند. اگر یکی از وراث نسبت به مزایده گذاشتن ملک اعتراض داشته باشد این اعتراض او تاثیری در روند مزایده نخواهد داشت.

آیا املاک مشاع را می توان برای مزایده و فروش انتخاب کرد؟

ملک مشاع یک ملک است با چندین صاحب که صاحبان ملک می تواند دو یا بیش از دو نفر باشند. برای به مزایده گذاشتن این املاک اول باید تکلیف قانونی ملک معلوم شود یعنی اینکه هر نفر چه مقدار سهم از ملک را دارند. بعد از تعیین شدن مقدار سهم هر یک از مالکان باید نسبت به ملک افراز داشت یعنی ملک را تقسیم بندی کرد تا هر یک از صاحبین، سهم خود را از ملک بردارند و سپس آن قسمت از ملک برای شخص محکوم علیه به مزایده گذاشته می شود. تا دین خود را پرداخت نماید.

توقیف ملک توسط شهرداری به چه معناست؟

گاه پیش می آید که اداره شهرداری برای گسترش دادن معابر و ایجاد جاده و امکانات جدید برای شهر و روستا مجبور می شود املاکی که در مسیر این جریانات است را توقیف کند و به اسم شهرداری ثبت نماید ولی خبر خوب این جاست که شهرداری باید ملکی را که توقیف کرده از صاحب ملک بخرد و هزینه ملک را به صاحب اش بدهد.

صدور دستور موقت

تمامی شکایات‌ ازجمله دستور موقت، به شعب بدوی دیوان عدالت رفته و در آنجا مورد بررسی قرار می‌گیرند، اما ممکن است دربرخی موارد معدود، نیاز به این داشته باشند که به جای شعب بدوی، به شعب تجدید نظر بروند. تمام رأی های صادره درنهایت لازم‌ الاجرا خواهد بود در حالی که اعتبار این گونه دستورات، تا زمان صدور رای قطعی در دیوان عدالت اداری و پس از بررسی‌ های نهایی می باشد.

آثار دستور موقت

از آنجایی که رسیدگی به دعاوی و شکایات امری زمانبر است و معمولا صدور رای قطعی مدت‌ها به طول می انجامد و محتمل است که پس از صدور حکم، موضوع مورد شکایت هنگام اجرا منتفی شده باشد، قانونگذار، دادرسی فوری یا دستور موقت را پیش‌ بینی کرده است. بیشترین تاثیر دستور موقت، جلوگیری از اجرای حکم قطعی مراجع شبه قضایی تا زمان رسیدگی نهایی دیوان عدالت اداری است. وی می‌گوید با این تفاسیر به محض اینکه دیوان عدالت اداری اقدام به صدور دستور موقت می‌ کند، دستگاه‌های مربوطه اجراکننده آرا، ملزم به توقف اجرای رای صادر شده، بوده و باید تا زمان نهایی بررسی دیوان عدالت در خصوص رای، دست نگه دارند. ولی به دلیل اینکه اغالب خسارت‌ های ناشی از اجرای رای برخی از ادارت مانند اداره کار، مالی بوده و امکان جبران وجود دارد، در مورد آرای صادره از این ادارات ممکن است صدق نکند.