آیا میتوانیم در مقابل پس ندادن پول پیش اجاره را تحویل ندهیم؟

بله طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ این امکان فراهم است.

نحوه برداشت خسارات از محل پول پیش

موجر به دلخواه خود نمی تواند خسارات وارده به ملک را ارزیابی کند و به میزان آن از پول پیش کسر کند بلکه به این صورت است که ابتدا باید دادخواست مطالبه این خسارات را به دادگاه تقدیم کند و سپس زمانی که میخواهد پول پیش را به دایره اجرا بدهد؛ گواهی این دادخواست خود را نیز به آنان تسلیم کند تا دایره اجرا به میزان خسارت مورد ادعا از تسلیم مبلغ به مستاجر خودداری کند تا زمان تعیین تکلیف دعوای مطالبه خسارات.

خودداری از تخلیه تا زمان گرفتن پول پیش

در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ برای مستاجر این حق را به رسمیت شناخته که تا زمانی که پول پیش را دریافت نکرده میتواند از تحویل ملک خودداری کند که به نوعی حق حبس به حساب می آید.

پس ندادن پول پیش بعد از تمام شدن اجاره

اجاره ها غالبا به این صورت است همراه با اجاره بهای ماهانه، پول پیش هم تحت عنوان ودیعه به موجر داده می شود. در ابتدای اجاره این پول پیش یا ودیعه بعد از اتمام اجاره باید تماما توسط موجر پس داده شود می توان گفت این مبلغ نوعی تضمین است برای خساراتی که ممکن است به ملک وارد شود یا اجاره بهای آن ماه هایی که پرداخت نمی شود.

حال اگر موجر در پایان اجاره آن را پس ندهد می توان علیه وی دادخواست تنظیم کرد و مبلغ مزبور را از وی مطالبه کرد.

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶

در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد؛ تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است هم‌زمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌ دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید.

در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به‌‌ همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه موقع طرح می شود؟

این دعوا می تواند هر زمانی طرح شود اما مهم این است که مورد معامله ملک باشد و دارای سند رسمی تا قابل تحقق باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند در کجا اقامه می شود؟

برای این کار لازم است که خریدار در دادگاهی که مال غیر منقول و یا ملک در آن جا موجود است طرح دعوا کند.

هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی

این دعوا از این جهت که دعوای مرتبط با ملک است هزینه دادرسی آن معادل۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک خواهد بود.

که البته این رقم را میتوان از خوانده در صورت محکومیت وی نیز مطالبه کرد و همچنین در صورت نداشتن توانایی مالی میتوان درخواست اعسار از هزینه دادرسی را تقدیم دادگاه کرد‌.

شرایط اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در این باره لازم است بدانیم که تنها در مورد ملکی اقامه چنین دعوایی ممکن است که سابقه ثبتی داشته باشد به این معنا که دارای سند رسمی باشد و برای ملکی که سند آن از اصل قولنامه ای است و سند رسمی ندارد نمی توان چنین دعوایی طرح کرد.

نحوه تنظیم دادخواست به الزام به تنظیم سند رسمی

در دادخواست باید فروشنده خوانده قرار بگیرد اما این برای زمانی ست که سند رسمی به نام آخرین مالک و با فروشنده باشد اگر ملک به صورت پیاپی چند بار منتقل شده و سند رسمی منتقل و تنظیم نشده لازم است کسی که سند به نام وی است به همراه فروشنده خوانده قرار بگیرند.

مدارک لازم برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

در این باره حسب مورد مدارکی لازم است از قبیل اینکه باید تصویر مصدق قرارداد بین خریدار و فروشنده ضمیمه دادخواست شود.

همچنین گواهی که وی در دفترخانه حضور داشته و فروشنده از حاضر شدن خودداری کرده نیز باید ضمیمه بشود.

به جز این موارد می توان به مدارکی مثل تصویر پرداخت مبلغ و قیمت و یا ثمن ملک، استعلام از اداره ثبت و … نیز لازم است که به دادخواست پیوست شود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با قولنامه

یکی از مواردی که در عرف رایج است معامله در قالب قولنامه است اگر چه در حقوق قول نامه معنای خرید و فروش قطعی نمیدهد اما در عرف قول پنامه به معنای انجام معامله است که البته مفاد آن نیز می تواند کمک کننده باشد که قصد طرفین چه بوده است با این وجود خریدار قولنامه ای می تواند فروشنده را با تقدیم دادخواست مربوطه ملزم به تنظیم و انتقال سند رسمی کند.

دعوای قلع و قمع مستحدثات چیست؟

دعوای قلع و قمع مستحدثات زمانی مطرح می گردد که بنایی به صورت غیرمجاز ساخته شود و یا بنا و عمارتی در زمین دیگری ایجاد گردد که صاحب آن زمین راضی به احداث آن بنا یا عمارت نیست در این صورت مدعی می تواند برای از بین بردن آثار احداث شده و برگرداندن وضعیت زمین خود به حالت سابق از دادگاه درخواست قلع و قمع مستحدثات را بخواهد. در این صورت مرجع قضایی و یا غیر قضایی برای از بین بردن آثار بناها و یا درختان، علیه شخص متصرف یا همان خوانده دعوا که بدون مجوز قانونی و یا قراردادی و بدون داشتن از جانب مالک در ملک او اقدام به احداث نموده، حکم صادر می نماید. بابراین با این توضیح مشخص می‌شود که این دعوا مخصوص اموال غیر منقول است.

مالی یا غیرمالی بودن قلع و قمع

مستنبط از بند ۱ ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی این است که اولاً: دعوی قلع بنا، مالی است؛ ثانیاً: قیمت بنایی که قلع آن خواسته شده است ملاک تعیین بهای خواسته می‌باشد و لذا دعوای قلع و قمع جزء دعاوی مالی محسوب شده و هزینه دادرسی بیشتری از دعاوی غیر مالی دارد.

روند رسیدگی به دعوای قلع و قمع

 

1.به‌منظور احراز مالکیت خواهان بدواً موضوع مالکیت یا احراز صحت و اصالت سند مالکیت ارائه شده از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک استعلام می‌گردد.

2.پس از وصول پاسخ استعلام اداره ثبت، دادگاه برای تطبیق موضوع مالکیت رسمی خواهان با مورد تصرف غیرقانونی خوانده و احراز تصرفات غیرقانونی وی در ملک مورد اختلاف و بیان حدود اربعه و میزان تصرفات توأم با ترسیم کروکی و ملاحظه اعیان و اشجار و مستحدثات، قرار کارشناسی صادر می‌نماید (ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی).

3.بعد از صدور قرار جهت امر ابلاغ تودیع حق‌الزحمه کارشناس، وقت نظارت تعیین می‌گردد.چنانچه در وقت مقرر دستمزد کارشناس پرداخت نگردید با رعایت ماده ۲۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست صادر خواهد شد.

4.در صورت پرداخت دستمزد کارشناس، وقت دیگری جهت اجرای قرار تحقیق و معاینه محل توأم با کارشناسی تعیین و طرفین و کارشناس و عضو مجری قرار دعوت و موضوع قرار به طرفین تفهیم می‌گردد.

5.وقت نظارت جهت وصول نظریه کارشناس تعیین (ماده ۲۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی) و به‌ محض وصول نظریه کارشناسی دادگاه وقت نظارت تعیین می‌کند و به طرفین ابلاغ می‌نماید تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغبه دفتر دادگاه مراجعه و با ملاحظه نظر کارشناس، چنانچه مطلبی دارند نفیاً یا اثباتاً به طور کتبی اظهار نمایند.

6.هرگاه به نظریه کارشناس از سوی طرفین اعتراض وارد نگردید و نظریه نیز با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی مطابقت داشته باشد، دادگاه اقدام به انشاء رأی می‌نماید (ماده ۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی).

7.چنانچه به نظریه کارشناسی اعتراض موجه وارد شود دادگاه به صلاحدید خود می‌تواند قرار ارجاع به هیئت کارشناسی را صادر ‌نماید که در این صورت مراحل سوم به بعد مجدداً طی خواهد شد.

در چه مواردی قلع و قمع منتفی است؟

 در مواردی که شخص در حال ساخت و ساز بوده، لیکن به اشتباه وارد ملک دیگری می‌شود در این صورت نیز به تجویز قانون به دلیل نداشتن عنصر عمد و با احراز شرایطی که در قانون ذکر شده است خواستۀ قلع و قمع امکان نداشته بلکه ارزش مساحت مورد تجاوز طبق نظر کارشناسی محاسبه و به ذی‌نفع پرداخت خواهد شد.

در این خصوص قانون راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک مقرر می‌دارد: «در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع ابنیه و مستحدثات غیرمجاز در املاک مجاور، هرگاه محرز شود که طرف دعوا یا ایادی قبلی او قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا تشخیص موقعیت طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا به علل دیگری که ایجادکننده بناء یا مستحدثات از آن بی‌اطلاع بوده تجاوز واقع شده و میزان ضرر مالک هم با مقایسه با خسارتی که از خلع‌ید و قلع بناء و مستحدثات متوجه طرف می‌شود به نظر دادگاه نسبتاً جزئی باشد،

 

در صورتی که طرف دعوا قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه پرداخت نماید دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوی می‌دهد در غیر این صورت حکم به خلع‌ید و قلع بناء مستحدثات غیرمجاز داده خواهد شد.»

 

در این‌گونه موارد هرگاه معلوم شود که غاصب یا اشخاصی که قبل از او به ملک مجاور تجاوز کنند، قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا تشخیص موقعیت طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا به علل دیگری که ایجادکننده بنا یا مستحدثات از آن بی‌اطلاع بوده؛ تجاوز واقع شده و میزان ضرر مالک هم با مقایسه با خسارتی که از خلع‌ ید و قلع و قمع بنا متوجه طرف مقابل می‌شود، جزئی است، می‌توان از تخریب ساختمان یا هر مستحدثه دیگری جلوگیری کرد بدیهی است در این‌گونه موارد تشخیص جزئی بودن مقدار تصرف بر عهده قاضی رسیدگی‌کننده بوده و در نتیجه معیار یا متراژ مشخصی برای این موضوع وجود ندارد.

 

در خصوص قلع و قمع مدارس هم، که کاربری آموزی دارند قلع و قمع منتفی است.

چنانچه قرارداد اجاره ای مشمول سال ۵۶ باشد و در آن مستاجر اجازه کاشت درخت یا احداث و تاسیس بنایی را نداشته و این کار را کرده،قلع و قمع منتفی است اما می توان به علت تعدی و تفریطش قرارداد اجاره را فسخ کرد.

فرق قلع و قمع و خلع ید

خلع ید برای زمانی است که ملک یا زمینی بدون اجازه قانونی یا اجازه از طرف مالک تصرف شده و مالک درخواست خلع ید و بیرون کردن او را دارد اما قلع و قمع زمانی مطرع می شود که متصرف علاوه بر تصرف، درختی کاشته یا بنا و ساختمانی بر پا کرده است.

دعوای قلع و قمع در اکثر موارد با دعوای خلع ید همزمان مطرح میشود.

قلع و قمع در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

ماده ۳- کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به‌ صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که موردنظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ ماه محکوم خواهند شد.

ادعای مالکیت و قلع و قمع نشدن بنا

اگر متصرف در ملک مورد تصرف درخت بکارد یا ساختمان وبنایی بسازد، در صورتی این اشجار و بنا باقی می‌ماند که اولاً متصرف مدعی مالکیت مورد حکم باشد و در ظرف یک ماه از تاریخ اجرای حکم از باب مالکیت به دادگاه صلاحیت‌دار دادخواست بدهد.

استثنا قلع و قمع کردن بذر

اگر متصرف در ملک مورد تصرف بذر کاشته باشد کرده باشد قانون آیین دادرسی مدنی در ماده ۱۶۵ در خصوص زرع بذر قائل به تفکیک شده است که به شرح زیر توضیح داده می‌شود:

 

اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد: در این خصوص دستور قلع و قمع داده نخواهد شد بلکه به متصرف خلاف قانون اعلام می‌گردد فوراً محصول را برداشت نماید و بعد از برداشت یا همزمان با آن دادگاه اجرت‌المثل محل زراعت را با جلب نظر کارشناس تعیین و خوانده را به پرداخت محکوم خواهد کرد.

اگر موقع برداشت محصول نرسیده باشد: مهم نیست که بذری روییده یا نروییده باشد در صورت عدم رضایت محکوم‌له و درخواست وی دادگاه باید ضمن حکم محکومیت متصرف خلاف قانون، حکم به معدوم کردن زراعت و اصلاح آثار تخریبی بدهد.