ارکان قلع و قمع

رکن اول: مالکیت خواهان

 

رکن دوم: درخت کاشتن یا بنا ساختن

 

رکن سوم: بدون مجوز بودن ساخت و ساز و کاشت

طرفین قلع و قمع

برای طرح دعوای قلع و قمع شخص باید یا مالک عین باشد یا مالک منفعت. یعنی مستاجر هم که مالک منفعت مال اجاره هست هم در صورت کاشتدرخت یا ساخت بنا بدون مجوز می تواند خواهان دعوا باشد. اشخاصی مثل وکیل و خادم و امین هم که متصرف قانونی هستند به قائم مقامی مالک می توانند طرح دعوا کنند.

خوانده هم شخصی است که بدون قرارداد و یا اجازه قانون اقدام به ساختمان سازی یا درختکاری کرده است.

قلع و قمع چه زمانی اتفاق می افتد؟

زمانی که متصرف یک ملک بدون اجازه و مجوز قانونی در ملک مورد نظر اقدام به احداث بنا و یا اقدام به کاشت درخت نماید و مدعی که می تواند مالک یا متصرف سابق باشد از دادگاه درخواست از بین رفتن آثاری که در مک ایجاد شده داشته باشد تا وضعیت ملک به وضع سابق اعاده گردد.

ساز و کار قانونی اعتراض به ملی شدن اراضی

کمیسیون ماده 56 یا هیئت ماده واحده تعیین تکلیف اراضی اختلافی 

ساز و کار قانونی اعتراض به ملی شدن اراضی تا کنون چند بار مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفته است. بر اساس آخرین بازنگری در تاریخ 23/ 04 /1389 با تصویب قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی، مطابق تبصره 1 ماده 9 قانون مزبور، اعتراض به اعلام ملی بودن زمین، به قوه قضائیه و دادگاههای مرکز استان ها سپرده شده است. در سال های اخیر پرونده های مورد نظر تحت عنوان کمیسیون ماده 56مورد رسیدگی قرار گرفته است.

قانون اثبات مالکیت اراضی ملی

در سال 1341 قانون ملی شدن جنگل ها از تصویب مجلس گذشت. در این قانون ، عرصه و اعیان کلیه جنگل ها و مراتع و بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی متعلق به دولت دانسته شد. این قانون شامل افرادی که سند مالکیت داشتند نیز می گردید. بنابراین کسانی که از قبل دارای سند مالکیت بودند نیز با چالش مالکیت اراضی مواجه شدند.

بعدها قوانین دیگری در همین راستا تصویب شدند . به عنوان مثال می توان به قانون انحلال بنگاه خالصجات، قانون مربوط به اراضی ساحلی،قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع و .. که با هدف حفظ و حمایت از منابع طبیعی تصویب شده اند ، اشاره نمود.

نحوه پس گرفتن زمین از منابع طبیعی چگونه است؟

اصلی ترین اقدام در پس گرفتن زمین از منابع طبیعی تهیه تصاویر هوایی و تفسیر آن توسط کارشناس دادگستری است.

اراضی منابع ملی چیست؟

اراضی ملی یا زمین های منابع ملی به آن دسته از زمین هایی گفته میشود که مالکیت شخصی ندارد.

آیا دختر علاوه بر مطالبه ارش البکاره، می تواند در خصوص زیان معنوی نیز شکایت نماید؟

بله، طبق ماده ۹ قانون مسئولیت مدنی، دختری که در اثر اعمال حیله یا تهدید و یا سوء استفاده از زیر دست بودن حاضر برای همخوابگی نامشروع شده می تواند، از مرتکب علاوه بر زیان مادی، ‌مطالبه زیان معنوی هم بنماید.

آثار رجوع از لعان

گاهی این فرض پیش می آید، که پدر از لعان فرزند خود پشیمان می شود، لذا طبق ماده 883 قانون مدنی امکان رجوع از لعان وجود دارد، اما آثار این عمل بدین گونه است، که پدر و ارحام پدری از فرزند ارثی نمی برند، ولیکن فرزند از پدر خود ارث می برد.

اگر ملک ورثه ای بدون اجاره یکی از وراث فروخته شود، تکلیف چیست؟

در صورت فروش ملک ورثه ای ، اگر یکی از وراث ها اجاره فروش ندهد، و این معامله انجام شود، معامله مذبور باطل می باشد، زیرا فروش مال غیر رخ داده است.

آیا وراث در مزایده می توانند به عنوان خریدار شرکت نمایند؟

بله، در صورتیکه حکم از دادگاه دریافت نموده باشند، می توانند در مزایده شرکت نمایند، ولیکن برنده مزایده کسی می باشد، که بالاترین قیمت را پیشنهاد می دهد.

آیا انجام مراحل فروش ملک ورثه ای از طریق مزایده امکان پذیر می باشد؟

بله، در صورتیکه یکی از ورثه های اجاره فروش ملک را ندهد، سایرین وراث می توانند از طریق دادگاه، نسبت به مزایده گذاشتن ملک ورثه ای برای فروش اقدام نمایند.

مراحل فروش ملک ورثه ای چگونه می باشد؟

اگر وراث بخواهند، ملک وثه ای را به فروش برسانند، باید یک سری اقداماتی را انجام دهند، که در توضیحات زیر به مراحل فروش ملک ورثه ای پرداخته ایم.

 

 

 

الف. مشخص بودن ورثه

هنگامی که فردی فوت می نماید، باید ورثه ی او مشخص باشند، تا تقسیم سهم الارث از ملک موجود انجام شود، در غیر اینصورت، باید سهم الارث ورثه ای که حاضر یا موجود نیستند، کنار گذارده شود، سپس بوسیله حکم قانونی بتوانید آن ملک را به فروش برسانید.

ب. مالک بودن

برای آنکه وراث بتوانند، ملک متوفی را بفروش برسانند، باید مالکیت ملک با متوفی باشد، در غیر اینصورت اگر ملک مستحق للغیر (مال شخص دیکری) باشد، وراث قادر به انجام مراحل فروش ملک ورثه ای نمی باشند، زیرا آنها اصلا مالکیتی ندارند، لذا در هنگام فروش ملک ورثه ای حتما پیش از معامله از مالک بودن متوفی، استعلام های لازم را به عمل آورید.

 

 ج. گواهی انحصار وراثت

در این خصوص اگر دارایی متوفی کمتر از 500 میلیون ریال باشد، شوراهای حل اختلاف گواهی انحصار وراثت محدود صادر می‌کنند، و این پروسه کوتاه مدت می باشد، ولیکن در صورتیکه دارایی متوفی بیش از 500 میلیون ریال باشد، طبق بخشنامه شماره ۳۸۳۸۴ مورخ ۷ /۷/ ۱۳۹۹ وزارت دادگستری، گواهی انحصار وراثت نامحدود می شود، لذا این امر باعث طولانی شدن پروسه (نشر آگهی در روزنامه) فروش ملک ورثه ای می شود.

د. اعلام رضایت ورثه

حال پس از آنکه گواهی انحصار وراثت را دریافت نمودید، باید تمامی وراث نسبت به فروش ملک ورثه ای اعلام رضایت نمایند، لذا در صورتیکه یکی از وراث به سن قانونی برای اعلام رضایت یا انجام معامله نرسیده باشد، بایستی قیم یا ولی او به جای او اظهار نظر نماید، مشروط بر آنکه سرپرستی از جانب دادگاه مورد تایید واقع شده باشد، در اینصورت اگر اعلام ضایت نماید، صحیح می باشد.

و. پرداخت ثمن معامله

در هنگام فروش ملک ورثه ای خریدار تمام ثمن معامله را به حساب یکی از وارثین پرداخت می نماید، لذا از انجام این امر اجتناب بپذیرید و ثمن معامله به را به نسبت سهم الارث به حساب تمامی وراث ها پرداخت نمایید، تا مشکلی در آینده برای شما بروز پیدا نکند.

ه. پرداخت مفاصا حساب مالیاتی متوفی

وراث هنگام انجام مراحل فروش ملک ورثه ای باید، حداکثر ظرف مدت 6 ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را تسلیم نمایند تا اداره مالیات بررسی های لازم در خصوص بدهی های متوفی را انجام دهد، لذا پس از اتمام، می توانید از اداره مالیات مفاصا حساب مالیاتی را دریافت نمایید، تا در فروش ملک دیگر به مشکل نخوردید.

مراحل تقسیم سهم الارث ملک ورثه ای به چه نحوی است؟

هنگامی که شما بخواهید ملک ورثه ای را معامله نمایید، دو حالت امکان دارد رخ دهد، حالت اول، تماما یا جزئی از ملک برای ورثه ای از جانب متوفی وصیت شده است، در اینصورت در قانون مدنی به دلیل احترام به شخصیت موصی، اگر وصیتی که متوفی در خصوص ملک کرده باشد، تا یک سوم اموال او باشد، بلامانع است، ولیکن اگر وصیت متوفی از یک سوم تجاوز نماید، نیاز به تنفیذ سایرین ورثه دارد، در غیر انیصورت مازاد بر آن بین تمام وراث تقسیم بندی می شود.

به عنوان مثال، اگر متوفی تنها یک ملک به معادل مبلغ 600 میلیون ریال داشته باشد، در صورتیکه تمام یا نصف مبلغ را وصیت نماید، آن وصیت نامه تنها تا یک سوم آن یعنی معادل 200 میلیون ریال صحیح می باشد، لذا مازاد بر این مبلغ نیاز به تنفیذ سایرین وراث دارد.

 

حالت دوم، متوفی وصیت نامه ای تنطیم نکرده است، لذا در این حالت هریک از ورثه، به نسبت سهم الارث خود، از ملک متوفی سهم می برند.

ملک ورثه ای چیست؟

اگر پس از فوت متوفی، املاکی از او باقی مانده باشد، مطابق قانون مدنی، آن املاک جزء ترکه متوفی محسوب می شود، و به نسبت سهم الارث بین وراث تقسیم بندی می شود، مشروط بر آنکه ابتدا دیون متوفی پرداخت شود.

گاهی اوقات ورثه متوفی یک نفر می باشد، لذا خود فرد از طریق انجام امورات قانونی می تواند، ملک را بفروشد یا برای خود نگهداری نماید، ولیکن در صورتیکه تعداد وراث از یک نفر بیشتر شود، مال بین آنها به صورت مشاع می باشد، لذا هریک به نسبت سهم الارث خود در ملک، مالکیت دارند، حال برای آنکه آن ملک را بخواهند بفرشند، باید تمامی وراث آن معامله را امضاء نمایند.

موارد عزل ولی قهری

الف. محجور یا ممنوع التصرف شدن ولی قهری

اگر ولی قهری طفل (پدر یا جدر پدری) ، یکی از آنها محجور یا به هرعلتی ممنوع از تصرف در اموال مولی علیه گردد، ولایت قانونی او ساقط می شود، لذا دیگر نمی تواند در امور مالی مولی علیه خود دخالت نماید.

 

 

 

ب. عدم رعایت غبطه مولی علیه

هرگاه ولی قهری رعایت غبطه (حال) مولی علیه خود را در نظر نگیرد، و معامله ای انجام دهد، که باعث ضرر به مولی علیه گردد، از ولی قهری بودن طفل عزل می گردد.

ج. کهولت سن یا بیماری ولی قهری

در صورتیکه ولی قهری به دلیل کهولت سن و یا بیماری و امثال آن، قادره به اداره اموال مولی علیه خود نباشد، و شخصی را نیز برای این امر تعیین ننماید، طبق مقررات این ماده، فردی به عنوان امین به وی قهری منضمم می گردد.

 

 

 

د. عدم امانت داری ولی قهری

گاهی اوقات ولی قهری در خصوص اموال مولی علیه خود، تعدی و تفریط می نماید، لذا در صورتیکه امارات قوی بر عدم امانت داری ولی قهری موجود باشد، طبق ماده 1186 قانون مدنی، دادستان مکلف می باشد، درخواست رسیدگی به عملیات را بدهد، لذا پس از رسیدگی، در صورتیکه عدم امانت داری ولی قهری ثابت شود، دیگر نمی تواند در امور مالی طفل تصمیم بگیرد، و عزل می شود.

و. غیبت یا حبس ولی قهری

اگر ولی قهری به موجب ماده 1187 قانون مدنی، بواسطه ی غیبت یا حبس به هردلیلی نتواند در امور مالی مولی علیه خود رسیدگی نماید، و کسی را هم از طرف خود عین نکرده باشد، حاکم یک نفر امین به پیشنهاد دادستان برای تصدی و اداره اموال مولی علیه و سایر امور راجعه به او موقتا معین خواهد کرد.

اختیارات ولی قهری

حال که فهمیدیم ولی قهری کیست، وحالاببینم قانون چه اختیاراتی بهش داده .

الف. اداره امور مالی

ولی قهری طبق ماده 1183 قانون مدنی، می تواند در کلیه امور مربوط به اموال و مالی مولی علیه خود تصمیم بگیرد، مشروط بر آنکه رعایت حال مولی علیه (صغیر یا مجنون یا سفیه) را در نظر بگیرد، در غیر اینصورت طبق ماده 1184 قانون مدنی، به درخواست یکی از اقارب وی یا به درخواست رییس حوزه ی قضایی پس از اثبات، دادگاه او را عزل می نماید، و فرد صالحی را به عنوان قیم تعیین می نماید.

ب. نگهداری و تربیت طفل

اصولا ولی قهری هنگامی که طفل نزد او می باشد، باید از طفل نگهداری و آن را تربیت نماید، زیرا هنگامی که اختیارات امور مالی مولی علیه با او می باشد، پس می تواند به تربیت طفل نیز بپردازد.

 

ولی قهری کیست؟

طبق ماده 1180 قانون مدنی، طفل صغیر تحت ولایت قهری پدر و جد پدری خود می‌باشد و همچنین است طفل غیررشید یا مجنون در صورتیکه عدم‌ رشد یا جنون او متصل به صغر باشد.

طفل غیر رشید به کودکی گفته می شود، که هنوز به سن بلوغ نرسیده است، لذا تا مادامی که به سن بلوغ برسد، یا آنکه حکم رشد دریافت نماید، اداره امورات مالی طبق قانون با ولی قهری می باشد، ولیکن در خصوص شخص مجنون اینگونه نمی باشد، بلکه پس از بلوغ نیز اداره ی اموال او با ولی قهری می باشد، زیرا قوای عقلانی او دارای خلل شده است.

نکته: در خصوص مجانین ادواری (همیشگی) اداره اموال با ولی قهری است، ولیکن با سایر مجانین پس از بلوغ در صورتیکه معامله در حالت افاقه (سالم بودن مجنون) انجام گردد، معامله مذبور صحیح می باشد.

قرارداد الکترونیک وکالت و ایرانیان خارج از کشور

از سال 1399 امکان احراز هویت به صورت غیرحضوری، امکان‌پذیر شده است. لذا ایرانیان خارج از کشور می‌توانند با مراجعه به سامانه ثنا، اقدام به ثبت نام نمایند. البته آنها باید در قسمت محل سکونت، کشور و آدرس و کد پستی محل سکونت خود را وارد نمایند.

امضای قرارداد الکترونیک وکالت

پس از طی تمام این مراحل، باید قرارداد مزبور امضا گردد. بدین صورت که در صفحه امضای قرارداد، نام وکیل و موکل قید می‌گردد و در کنار نام وکیل، یک گزینه آبی وجود دارد که با تأیید آن، قرارداد وکالت امضا می‌شود. در ردیف بعدی همین جدول، نام موکل قید شده است که برای او پیامکی حاوی رمز موقت ارسال می‌شود. پس از ثبت رمز ارسال شده در صفحه، امضای او در قرارداد الکترونیک وکالت درج می‌گردد.