کدام مرجع صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه ملک مسکونی را دارد؟

مطابق با قوانین موضوعه در قراردادهای اجاره اعم از عادی و رسمی که مربوط به اماکن غیرتجاری باشد مرجع صالح برای تخلیه، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.

اگر موجر مطابق با قرارداد اجاره ملک را تحویل مستاجر ندهد چه باید کرد؟

در صورتیکه مطابق با قرارداد اجاره تاریخ مشخصی برای تحویل ملک در نظر گرفته شده باشد و در آن زمان موجر اقدام به تحویل ملک به مستاجر ننماید، در اینصورت مستاجر می بایست دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره را بر علیه موجر در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید.

جهت فروش ملک مشاع چه اقداماتی لازم است؟

در وهله اول می بایست گواهی عدم افراز ملک (غیرقابل تقسیم بودن ملک) از سوی اداره ثبت و یا دادگاه صادر گردد و بعد از آن هر یک از مالکین مشاعی می توانند با مراجعه به دادگاه صالح (دادگاه محل وقوع ملک)، درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم نمایند.

قانون ارث از مادر چگونه اجرا می شود؟

✍🏻قانون ارث از مادر

تصور بسیاری از ما در مورد ارث، این است که پدر در صورت فوت اموالی را برای فرزندان به جا می‌گذارد. در حالی‌که بر اساس قانون مدنی، فوت هر شخصی می‌تواند باعث باقی گذاشتن ارث برای خویشاوندان او باشد. برای مثال از فرزندان نیز به پدر و مادر ارث می‌رسد و همچنین ارث مادر برای فرزندان و همسر خود نیز نوع دیگری از ارث است اما باید ببینیم تقسیم ارث مادر، قواعد جداگانه‌ای دارد و اصولا قانون ارث از مادر چگونه است؟

✍🏻قانون ارث

قانون اصلی ارث که تمامی قواعد مربوط به آن را توضیح داده است، قانون مدنی است. در این قانون طبقات ارث و نحو ارث بردن خویشاوندان متوفی بیان شده است.

قانون ارث یک قانون کلی برای تمام انواع ارث است و در واقع باید در مورد هر شخصی که از خود اموالی را به جا گذاشته،‌ کاربرد دارد.

همچنین طبقات ارث که یک تقسیم‌بندی برای وراث است در این قانون معرفی شده است.

✍🏻طبقات ارث چیست؟

قانون با توجه به نزدیک بودن خویشاوندان متوفی،‌ دسته‌بندی را در نظر گرفته است که در تقسیم ارث به آن توجه می‌شود.

✍🏻بر اساس طبقات ارث؛

افرادی که در طبقه اول هستند نسبت به طبقه دوم و افرادی که در طبقه دوم نسبت به طبقه سوم اولویت دارند.

هر طبقه دارای دو درجه است.

با وجود درجه اول، درجه دوم ارث نمی‌برد.

همسر متوفی با هر طبقه‌ای که وارث محسوب شوند، ارث می‌برند.

✍🏻طبقات ارث:

• پدر و مادر و فرزند و نوه، نتیجه و…
• اجداد، برادر و خواهر و فرزندان آن‌ها
• عموها، عمه‌ها، دایی‌ها، خاله‌ها و فرزندان آن‌ها

 

✍🏻ارث از مادر

قانون ارث از مادر

بر اساس قانون، تفاوتی ندارد که متوفی زن باشد یا مرد.

در نتیجه اگر متوفی زن باشد و دارای فرزند؛

همان قانون ارث در مورد آن اجرا می‌شود و میزان سهم‌الارث فرزندان دختر و پسر مانند ارث بردن از پدر است.

در نتیجه فرزندان دختر از ارث مادری هم نصف میزان ارث پسر و مانند ارث پدری را می‌برند.

✍🏻نحوه تقسیم ارث مادر

با توجه به قانون ارث از مادر، قانون مدنی در ماده 907 قانون مدنی؛

«در مورد ارث بردن فرزندان از مادر چنان چه مادری فوت کند

و ابوین او (پدر و مادر) نیز فوت کرده باشند و یک یا چند فرزند داشته باشد

ترکه مادر به شرح ذیل بین وارث تقسیم می‌شود:

چنان چه فقط یک فرزند داشته باشد چه پسر باشد چه دختر باشد؛

تمام ترکه مادر به او می‌رسد.

اما اگر اولاد متعددی داشته باشد که همه پسر باشد یا همه دختر؛

ترکه مادر مساوی بین آن‌ها تقسیم می‌شود.

اما اگر اولاد متعددی داشته باشد و بعضی از آنها پسر و بعضی از آنها دختر باشند؛

پسر دو برابر دختر ارث می‌برد.

 

✍🏻قانون ارث از مادر

سهم‌الارث دختر از مادر

در صورتی که متوفی زن باشد و فرزند یا فرزندان دختر داشته باشد؛

✍🏻نحوه تقسیم ارث به‌ صورت زیر است:

وارث فقط یک دختر باشد؛ تمام سهم‌الارث مادر به او می‌رسد.

• وارث مادر و یک دختر باشد؛

یک ششم سهم‌الارث به مادر و چهار ششم به دختر می‌رسد.

یک ششم باقی مانده تقسیم بر پنج و یک پنجم آن به مادر و چهار پنجم به دختر می‌رسد.

• وارث مادر و چند دختر باشد؛

یک ششم سهم‌الارث به مادر و چهار ششم بین دختران به نسبت مساوی تقسیم می‌شود.

یک ششم باقی‌مانده هم به ترتیب بالا عمل می‌شود.

• وارث مادر و پدر متوفی و یک دختر باشند:

یک ششم ترکه به پدر و یک ششم به مادر و سه ششم به دختر می‌رسد.

و باقی مانده که یک ششم است، تقسیم بر پنج می‌شود و یک پنجم آن به پدر و یک پنجم به مادر و سه پنجم به دختر می‌رسد.

• وارث مادر و پدر و چند دختر باشند؛

یک ششم ترکه به پدر،  یک ششم به مادر و چهار ششم  بین دختران به طور مساوی تقسیم می‌شود.

• وارث مادر و پدر و دختر و پسرش باشند.

یک ششم ترکه به پدر، یک ششم ترکه به مادر و چهار ششم بین دختران و پسران تقسیم می‌شود.

از این چهار ششم، پسران دو برابر دختران ارث می‌برند.

• اگر متوفی مادر، پدر، زن و یک دختر و یک پسر داشته باشد.

پدر او یک ششم، مادر او نیز یک ششم، زن او یک هشتم از ترکه را به ارث می‌برند

و بقیه بین فرزندان تقسیم می‌شود. پسر دو برابر دختر ارث می‌برند.

✍🏻یک تصور اشتباه

همان‌طور که در مقدمه بیان شد، بیشتر افراد این تصور اشتباه را در مورد ارث دارند که؛

در سهم الارث مادری، نحوه تقسیم ارث متفاوت است.

با این توصیف که سهم‌الارث دختر و پسر از ارث مادری برابر است.

این در حالی‌ست که قانون در این مورد یکسان عمل کرده و قانون ارث از مادر هم مانند قانون کلی ارث است.

بنابراین؛ در تقسیم ارث مادر نیز، سهم الارث پسر،‌ دو برابر دختر است.

✍🏻وکیل پایه یک خانواده در ارث

فرآیند تقسیم ارث، یک فرآیند پیچیده و در عین حال زمان‌بر است که علاوه بر دانش حقوقی، تجربه کافی می‌طلبد.

در نتیجه توصیه می‌شود در امور مربوط به تحریر ترکه و دریافت گواهی انحصار وراثت با وکیل پایه یک  دادگستری مشورت کنید.

 

چه کسانی قادر به تصرف در اموال خود نیستند؟

برابر ماده ۱۲۰۷ قانون مدنی اشخاص ذیل محجور و از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع هستند: صغار، اشخاص غیررشید، مجانین.
برابر ماده ۱۲۰۸ همان قانون غیررشید کسی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عقلائی نباشد.
همچنین برابر ماده ۱۲۱۰ قانون مذکور، هیچکس را نمی توان بعد از رسیدن به سن بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر آن که عدم رشد یا جنون او ثابت شده باشد.
تبصره یک این ماده نیز سن بلوغ در پسر را پانزده سال تمام قمری و در دختر نه سال تمام قمری اعلام کرده است.
از طرف دیگر مطابق تبصره ۲ همان ماده اموال صغیری را که بالغ شده در صورتی می توان به او داد که رشد او ثابت شده باشد. (اصلاحی مطابق قانون اصلاح موادی از قانون مدنی مصوب ۱۳۷۰).
برابر ماده 1217 قانون مذکور نیز، اداره اموال صغار و مجانین و اشخاص غیررشید به عهده ولی یا قیم آنان است.
منظور از ولی، پدر و ‌پدر بزرگ ( ولی قهری) است که در عیاب پدر بر صغیر ولایت دارد. 
ضمناً برابر ماده ۱۲۱۸ قانون مدنی نیز برای اشخاص ذیل نصب قیم می شود:
1 - برای صغاری که ولی خاص ندارند (پدر و‌پدر بزرگ).
2 - برای مجانین و اشخاص غیررشید که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صغر آنها بوده و ولی خاص نداشته باشند.
3 - برای مجانین و اشخاص غیررشید که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صغر آنها نباشد.

ماده ۱۱۰۸ قانون مدنی:

«هرگاه زن بدون مانع مشروع از ادای وظایف زوجیت امتناع کند مستحق نفقه نخواهد بود.»

مدت زمان تولیت مال موقوفه توسط متولی چقدر است ؟

مدت زمان تولیت مال موقوفه می تواند برای مدت مشخص یا مادام العمر باشد.

متولی اموال موقوفه چگونه انتخاب می شود ؟

بر اساس قانون واقف می تواند نسبت به تعیین متولی برای مال موقوفه اقدام نماید .

متولی وقف کیست ؟

متولی موقوفه شخصی است که اداره امور مربوط به مال موقوفه را به عهده دارد.

مدت زمان تولیت

بر اساس آنچه که در ماده 75 بیان شده و توضیح داده شد ، وظیفه تولیت یعنی اداره کردن امور مال موقوفه ، می تواند برای دو دوره تعیین شود :
یا اینکه اداره مال موقوفه برای مدت معینی است ؛
و یا اینکه به صورت مادام العمر تعیین شده باشد که تعیین این موضوع با واقف است .

نکته متولیت

” تولیت متولی باید به وسیله شعبه تحقیق اداره اوقاف گواهی شود “

نحوه تعیین متولی توسط واقف

بر اساس ماده 75 قانون مدنی : " واقف می‌تواند تولیت یعنی اداره کردن امور موقوفه را مادام‌ الحیاه یا در مدت معینی برای خود قرار دهد و نیز می‌تواند متولی دیگری معین کند که مستقلاً یا مجتمعاً با خود واقف اداره کند . تولیت اموال موقوفه ممکن است به یک یا چند نفر دیگر، غیر از خود واقف واگذار شود که هر یک مستقلاً یا منضماً اداره کنند .

همچنین واقف می‌تواند شرط کند که خود او یا متولی که معین شده است ، نصب متولی کند و یا در این موضوع هر ترتیبی را که مقتضی بداند قرار دهد . " بنابراین متولی باید توسط واقف انتخاب شود . از این جهت نحوه تعیین متولی توسط واقف می تواند به چند شیوه باشد :
اول اینکه واقف خود اداره امور مال موقوفه را بر عهده بگیرد . 
دوم اینکه واقف به همراه فرد دیگری ، امور مال موقوفه را اداره کنند و هر کدام به طور مستقل به اداره امور بپردازد .
سوم اینکه واقف و متولی با یکدیگر امور مربوط به مال موقوفه را اداره کنند . 
چهارم اینکه واقف ، چند نفر را برای انجام امر تولیت انتخاب کند که هر کدام مستقلا به اداره امور بپردازند .
پنجم اینکه واقف ، چند نفر را برای اداره امور موقوفه انتخاب کند که این افراد باید همه با هم امور را اداره کنند . 
آخرین حالت تعیین متولی این است که واقف در عقد وقف شرط کند که خودش یا متولی انتخاب شده بتوانند متولی دیگری انتخاب کنند یا در این باره هر تصمیمی که لازم است را بگیرند . 
تولیت متولی باید به وسیله شعبه تحقیق اداره اوقاف گواهی شود و اگر اختلافی رخ دهد ، دادگاه درباره آن حکم می کند .

متولی کیست ؟

طبق ماده 75 قانون مدنی ، تولیت به معنای اداره کردن امور موقوفه است . امور موقوفه یعنی کارهایی که مربوط به وقف و مال وقفی است . بنابراین ، کسی که عهده دار تولیت است ، متولی نامیده می شود .

متولی وقف در واقع مدیر امور مال موقوفه است که از طرف واقف تعیین می شود و در انجام امور مربوط به آن ، دارای وظایف و اختیارات متعددی است . بر اساس ماده 7 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف ، متولی در حکم امین مال موقوفه است و در صورتی که عملی تصمیمی برخلاف مصلحت و منفعت مال موقوفه بگیرد ، مسئول خواهد بود  

همچنین واقف این اختیار را دارد که برای متولی شرایط و ویژگی هایی را تعیین کند . لازم به ذکر است  که امور مربوط به مال موقوفه گاهی توسط یک متولی انجام می شود و در صورتی که واقف بیش از یک متولی انتخاب کرده باشد ، اداره امور موقوفه توسط چند متولی صورت می گیرد .

فروش مال موقوفه بنابر مصلحت ولی فقیه

ولی فقیه می تواند در چارچوب مقررات و بنابر ضرورت اجازه فروش مال وقفی را بدهد . در این شرایط اجازه رییس سازمان اوقاف به عنوان نماینده ولی فقیه برای فروش لازم است . 

فروش مال موقوفه در صورت خرابی آن

دومین مورد فروش مال موقوفه در صورت خرابی آن است . در ادامه ماده 349 قانون مدنی آمده است : " بیع مال وقف ، صحیح نیست مگر در موردی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف شود به نحوی که ... یا منجر به خرابی مال موقوفه شود . "  در ماده 88 قانون مدنی نیز آمده است : " بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد ، در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود. " 

بنابراین با توجه به این ماده در شرایط زیر امکان فروش مال موقوفه هست :

 

1- مال موقوفه غیر قابل استفاده باشد یا اینکه در حالتی باشد که احتمال خرابی آن زیاد باشد به طوری که نتوان از آن استفاده کرد .

2- در صورتی وجود شرط بالا ( یعنی عدم امکان استفاده از مال ) باید خرابی به گونه ای باشد که غیر قابل تعمیر یا بازسازی باشد .

3- یا اگر امکان تعمیر آن وجود دارد ، کسی برای این کار حاضر نباشد .  

 

در شرایط گفته شده بالا امکان فروش مال موقوفه هست . نکته ای که در اینجا قابل ذکر است مربوط به زمانی است که قسمتی از مال موقوفه خراب باشد یا احتمال خرابی آن باشد به طوری که امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد . در این صورت همان قسمت خراب شده را می توان فروخت مگر اینکه خرابی یک قسمت از مال موجب عدم امکان استفاده از همه مال شود که در این صورت همه مال فروخته می شود . 

آیا خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده، قابل استماع است؟

 خیر زیرا طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد بر خلاف قانون است

معمولاً دادگاه‌ها در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می‌نمایند.

برای اثبات مالکیت نیز نیازی به وجود مبایعه نامه و قرارداد وجود ندارد،

بلکه مالکیت ممکن است به شکل‌های مختلف منتقل شده باشد؛

 برای نمونه، از طریق ارث منتقل شده باشد.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل دادخواست خلع ید و رفع تصرف بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص دادخواست خلع ید و رفع تصرف دارند.

دعوای تصرف عدوانی و خلع ید مالی یا غیر مالی است؟

دعوی تصرف عدوانی و مزاحمت و مانع شدن از حق غیر مالی است.

دعوی خلع ید در دعوی اموال غیر منقول مالی قلمداد می گردد و از نظر پرداخت هزینه دادرسی بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می گردد و اختلاف و یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیر گذار نیست.

آیا وکیل مالک میتواند دادخواست خلع ید را ارائه دهد؟

در دعوی خلع ید فقط اشخاص ذینفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی این حق را دارد که طرح دعوی کند.  

در تصرف عدوانی حتما مالک باید طرح دعوا نماید؟

همان طور که در ماده 170 آمده است:

 در تصرف عدوانی نیاز نیست شاکی مالک باشد

بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است، این توانایی را دارد که به قائم مقامی مالک طرح دعوی کند.