در خصوص تخلیه به موجب تعدی چه ارکان و شرایطی لازم است احراز شود تا صدور حکم تخلیه قانونی باشد؟

به موجب ماده ۹۵۱ قانون مدنی «تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف­ است نسبت به مال یا حق دیگری» مفاد این ماده در مورد سئوال این است که اولاً مستأجر از حدود اذنی که در مورد عین مستأجره (چه به صورت قانون و چه به موجب قرارداد) مقرر شده تجاوز نماید، ثانیاً: نسبت به مورد اجاره عملی انجام داده باشد که مغایر با حقوق موجر در عقد اجاره باشد که البته تشخیص موارد مذکور به عهده دادگاه رسیدگی­ کننده است.

دعوای تعدیل اجاره ­بها در محل­ های مسکونی

شخص الف در سال ۱۳۴۲ طی اجاره­ نامه رسمی ملکی را به آموزش و پرورش اجاره داده و در اجاره ­نامه قید شده بعد از انقضاء اجاره چنانچه توافق در تمدید نشود اجرت ­المثل تا تاریخ تخلیه طبق اجرت­ المسمی خواهد بود و موجر حق ازدیاد اجاره را ندارد حال موجر دادخواستی به خواسته برداشت اجرت ­المثل از مبلغ مقدر در اجاره­ بها (۵۰ هزار ریال) به مبلغ ۱۰۰ هزار ریال و پرداخت مابه ­التفاوت اجرت­ المثل به طرفیت مستأجر تقدیم کرده، با عنایت به اینکه خواسته خواهان به نوعی تعدیل اجاره ­بها بوده و موضوع اجاره به مدرسه تبدیل شده آیا دعوا قابلیت استماع دارد یا خیر؟

پاسخ:
نظر به اینکه مورد اجاره جهت استفاده آموزش و پرورش بوده که مشمول اجاره اماکن مسکونی است با توجه به مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲، مقررات مربوط به تعدیل اجاره ­بها از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نسبت به محل­های مسکونی اعتبار خود را از دست داده است بنابراین، دعوی مذکور قابلیت استماع ندارد. 

در مورد اجاره مشمول قانون ۱۳۴۵ سرقفلی وجود ندارد

سند اجاره مغازه­ای در ۳۵ سال قبل در سال ۱۳۴۵ در دفترخانه اسناد رسمی با اجاره­ بهای ماهیانه ۱۵۰ تومان بدون پرداخت ودیعه تنظیم گردیده است آیا این ملک سرقفلی دارد و می­توان برای آن دادخواست مطالبه سرقفلی تنظیم کرد؟

پاسخ:
سرقفلی با حق کسب پیشه با توجه به مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ دو مقوله جداگانه و دارای تعریف حقوقی متفاوت می­باشند سرقفلی وجهی است که در آغاز عقد اجاره از ناحیه مستأجر به موجر پرداخت می­گردد (ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶) در حالی که حق پیشه و کسب به مجموعه حقوقی که برای مستدجر در حین مدت اجاره حاصل شده است با توجه به مفاد قسمت اخیر ماده ۱۵ و ماده ۱۸ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ اعم از اینکه سرقفلی پرداخت نموده باشد و یا پرداخت نکرده باشد. و در رابطه با سئوال مورد بحث که در سند اجاره سال ۱۳۴۵ هیچ ذکری از پرداخت سرقفلی نگردیده است و به دلیل دیگری نیز اثبات نشده باشد بحث سرقفلی مورد نداشته و برای مستاجر در صورتی که تخلف از مقررات ماده ۱۴ قانون مزبور نداشته باشد، حق پیشه و کسب وجود خواهد داشت و چنانچه مستأجر درخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره از دادگاه بنماید، در این صورت موجبی جهت درج سرقفلی در سند تنظیمی نخواهد بود النهایه حق پیشه و کبس بدون اینکه نیازی به درج در سند باشد برای مستأجر ثابت است.

اثر امضای قرارداد اجاره مشمول قانون ۷۶ به وسیله دو شاهد

در صورتی که قرارداد اجاره بعد از لازم­ الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ منعقد گردیده باشد ولی شرایط مندرج در ماده ۲ قانون مذکور که باید در قرارداد عادی دو شاهد آن را امضا کنند را نداشته باشد آیا وفق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶، موضوع مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ می­باشد؟

پاسخ:
با توجه به مفاد ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ کلیه اماکن مسکونی و تجاری و آموزشی که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود، فلذا از تاریخ لازم­ الاجرا شدن این قانون تمامی قراردادهای اجاره منعقده بین طرفین اعم از اینکه با سند رسمی باشد یا با سند عادی تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین و مقررات این قانون می­باشد که از جمله مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین تخلیه پس از انقضای مدت اجاره می­باشد النهایه در صورتی که ذیل اجاره ­نامه عادی توسط دو گواه تأیید شده باشد از امتیاز تخلیه بدون تسلیم دادخواست برخوردار و از تسهیلاتی همانند سند رسمی استفاده می­نماید. امضای دو گواه فقط از جهت تخلیه بدون دادخواست مؤثر است و در این صورت دعوای تخلیه تابع قانون مدنی است.

لزوم پرداخت سرقفلی مستاجر در صورت تخلیه

در صورتی که مستأجر حق سرقفلی را از مالک خریده باشد و بنابر حکم داگاه مورد اجاره را تخلیه کرده باشد، وضعیت سرقفلی ملک به چه صورتی خواهد بود؟

 

پاسخ:
به نظر می­رسد هر چند که از ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ چنین بر می­ آید که مستاجر حتی با قید عدم حق انتقال عین مستأجره (محل کسب) به غیر می­تواند با مراجعه به دادگاه برای تنظیم سند انتقال به غیر، حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره را به غیر تحصیل و آنرا به غیر انتقال و حق کسب و پیشه را از مستأجر جدید دریافت کند، اما در صورت تعدی یا تفریط با عنایت به بند ۸ ماده ۱۴ قانون مذکور در صورت صدور حکم به تخلیه عین مستأجره از این حق (دریافت حق کسب و پیشه) محروم است. لیکن در مورد سئوال اگر در هنگام اجاره محل برای کسب و پیشه مستأجر چیزی به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت کرده باشد، نظر به اینکه اولاً حق کسب و  پیشه مصطلح در قوانین حقی است که در نتیجه طول مدت و حسن شهرت مستأجر حاصل شده باشد نه اینکه وجه یا پولی از این بابت به موجر پرداخته باشد. ثانیاً طبق موازین فقهی و مقرارت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و کلیات آن در صورت تخلیه عین مستأجره محل کسب حتی در صورت تعدی و تفریط موجر مکلف است که وجه مأخوذه را به مستأجر بپردازد.

عدم اعطای حق کسب و پیشه به کارگاه

اگر یک شرکت ملکی را به عنوان کارگاه مورد بهره ­برداری قرار دهد، آیا می­تواند تقاضای سرقفلی نماید و تجاری محسوب شود یا خیر؟

پاسخ:
حق کسب و پیشه با عنایت به مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بر مبنای طول مدت تصرف مستأجر و حسن شهرت او برای املاک تجاری منظور و براساس این مبنا مورد مطالبه واقع می­گردد و بنابراین اگر کارگاه عرفاً مرکز تجاری محسوب گردد، حق کسب و پیشه نسبت به آن هم تعلق می­گیرد و قابل مطالبه خواهد بود. اما اگر کارگاه عرفاً مرکز تجاری و یا اصطلاحاً مرکز مهم امور او نبوده و صرفاً به منظور تولید اجاره شده باشد مبنای حق کسب و پیشه در این محل (که طول مدت و حسن شهرت است) وجود نداشته و چیزی به این عنوان به مستأجر تعلق نگرفته و قابل مطالبه نیست، لازم به ذکر است که عنوان سرقفلی مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶  عنوان دیگری بوده و صرفاً در مواد مرتبط در این قانون با وجود مبانی مذکور در آن قابل مطالبه خواهد بود. 

عدم استماع طرح دعوی ولی قهری به طرفیت صغار

ولی قهری دادخواست اثبات مالکیت به طرفیت صغار به دادگاه ارائه می­دهد. آیا موضوع وجاهت قانونی دارد؟ در فرض قابلیت استماع، چه شخصی طرف دعوی قرار گیرد؟

پاسخ:
ولی قهری می­تواند هر گونه دخل و تصرفی را در اموال صغار با رعایت غبطه و صرف آنان اعمال نماید و نیازی به طرح دعوی نبوده و در صورت طرح دعوی قابل استماع نمی­باشد ضمن اینکه طرح این دعوی از اساس غیرصحیح است. زیرا اثبات مالکیت فردی بر عهده دادگاه نیست و بلکه اثبات آن با مدعی است و دادگاه برای شخص اثبات مالکیت فردی نمی­کند!

امین­ بودن وصی نسبت به موصی­ به

در سال ۱۳۸۵ فردی پسرش را به عنوان وصی قرار داده، وصیت کرده که وصی به نیابت از وی حج بجا آورد و حیات اندرون و باغچه خود را در مقابل پول انجام عمل حج گذاشته است. حال بعد از ۳۰ سال وصی اقدام به ثبت حیاط و باغچه به نام خود از طریق اداره ثبت اسناد نموده و وراث پس از اطلاع از موضوع نسبت به عملیات ثبتی اعتراض نمود ه­اند سئوال این است آیا وصی مالک حیاط و باغچه بوده است یا خیر؟ و آیا می­تواند بدون بجا­آوردن حج اقدام به عملیات ثبتی نماید یا خیر؟ و تصمیم دادگاه در خصوص اعتراض وراث چه خواهد بود؟

پاسخ:
با توجه به اینکه حسب مواد ۸۵۸ و ۸۵۹ قانون مدنی وصی نسبت به اموالی که بر حسب وصیت در ید وی می­ باشد حکم امین را داشته و باید بر طبق وصایای موصی رفتار نماید، بنابراین در فرض سئوال که وصی علیرغم عدم اقدام به موصی، نسبت به ثبت ملک به نام خود اقدام و برخلاف مقررات موضوعه عمل نموده و اعتراض سایر وراث موصی در این خصوص قابل استماع می­باشد. 

تشریفات اعلام حق شفعه

شخص به استناد اعمال حق شفعه­ اش، دادخواست فسخ معامله به طرفیت خریدار و فرشنده داده است و خواستار صدور حکم بر فسخ معامله مذکور و اعمال حق شفعه شده است. بر فرض صحت و فراهم­ بودن شرایط اعمال حق شفعه، دادگاه چه حکمی باید صادر نماید؟ ثمن معامله باید قبل یا بعد از صدور حکم در صندوق دادگستری تودیع شود؟ آیا نیاز به صدور اجراییه دارد؟ حکم دادگاه به صورت الزام، خوانده به چه باشد حکم به ثبوت حق شفعه و … باشد یا خیر؟

پاسخ:
با توجه به ماده ۸۰۸ قانون مدنی دادگاه در صورت جمع ­بودن شرایط تحقق حق شفعه و اخذ به شفعه از ناحیه شریک، حکم بر اعلام فسخ معامله و تحقق حق شفعه و تملک شفیع نسبت به سهم ­الشرکه طرف دیگر خواهد نمود و لازم است که قبل از صدور حکم بهای سهم ­الشرکه مورد معامله به حساب سپرده جهت پرداخت به شریک یا خریدار تودیع گردد و مالک سهم ­الشرکه نیز ملزم به تنظیم سند رسمی در حق شفیع خواهد شد و صدور اجرائیه در رابطه با فسخ (چون اعلامی است) نیازی ندارد، لیکن نسبت به تملک شفیع که الزام به تنظیم سند از لوازم و مقدمات آن است صدور اجراییه لازم است.

تفاوت حق شفعه و حق فسخ

تفاوت حق شفعه با حق فسخ که در عقود برای متعاملین یا شخص ثالث منظور می­گردد چیست؟ به عبارت دیگر اعمال حق شفعه و حق فسخ از حیث ماهیت و آثار یکسانند، یا متفاوت از یکدیگرند در صورت تفاوت موارد اختلاف چیست؟ آیا متعاملین می­توانند حق شفعه را مانند حق فسخ و به صورت شرط ضمن عقد درج نمایند؟

پاسخ:
حق شفعه با حق فسخ قابل قیاس نمی­باشد زیرا در حق فسخ معامله در صورت ثبوت حق از هم گسیخته می­گردد و هیچ بقایی برای معامله نخواهد بود اما در حق شفعه معامله گسیخته نشده بلکه شفیع با اعمال حق شفعه برای خریدار قرار گرفته و مالک ملک مورد اشتراک میگردد و هیچ بقای برای معامله نخواهد بود اما در حق شفعه معامله گسیخته نشده بلکه شفیع با اعمال حق شفعه برای خریدار قرار گرفته و مالک ملک مورد اشتراک می­گردد و نظر به اینکه اسقاط حق شفعه شرط خلاف مقتضای ذات عقد بیع تلقی نمی­گردد که موجب ابطال عقد و شرط به حساب می­آید.

عدم مانعیت قتل غیرعمد از توارث

در پرونده­ای که تصادف منجر به فوت گردیده اداره بیمه مدعی شده که چون خود راننده جزء ورثه است و در عین حال مقصر، دیه ­ای از این بابت به وی تعلق نمی­گیرد و محکوم­ علیه در واقع از این دیه ارث نمی­برد، حال سئوال این است: اولاً آیا محکوم­ علیه که خود رانندۀ مقصر بوده از دیه متعلقه ارث می­برد یا خیر؟ ثانیاً در صورتی که سهم ­الارث و خون­ بها به نامبرده تعلق نگیرد، تکلیف شرکت بیمه در خصوص نحوۀ پرداخت آن بخش از خون ­بها به چه شکل می­باشد؟

 

پاسخ:
به موجب ماده ۸۸۰ قانون مدنی تنها قتل عمدی از موانع ارث است، بنابراین در مواردی که قتل در اثر تصادف رانندگی واقع شده باشد، مانع ارث راننده مقصر مرتکب قتل غیر عمد نمی­شود.

آیا حادثه تصادف رانندگی مشمول عنوان «هدم» می­باشد؟

در اثر وقوع تصادف بین یک دستگاه سواری و یک دستگاه اتوبوس تمام سرنشینان سواری که اعضای یک خانواده بوده­ اند، فوت نموده و تقدم و تأخر فوت هیچ کدام معلوم نیست، آیا موضوع مشمول «هدم» مذکور در ماده ۸۳۷ قانون مدنی می­باشد و از همدیگر ارث می­برند یا خیر؟

 

پاسخ:
با توجه به فروض مذکور در سئوال موضوع از شمول هدم خارج و مشمول مقررات صدر ماده ۸۷۳ می­باشد. 

آیا پدر و مادر می توانند قبل از فوت ارثیه فرزندان را تقسیم کنند؟

قبل از فوت والدین تقسیم ارثیه در قالب ماترک معنی ندارد و فقط می توانند در قالب یکی از عقود اموال را به نام فرزندان خود یا اشخاص دیگر منتقل نمایند. والدین می‌توانند قسمتی یا هر میزان از اموال و املاک خود را به یک یا چند نفر از فرزندانشان یا هر کس دیگری در قالب عقود دیگری مانند هِبه، صُلح، هدیه، فروش یا به اشکال حقوقی دیگری واگذار نمایند.

همچنین می‌توانند وصیت کنند که بعد از فوت آنها، قسمتی از اموال را به کسی دیگر غیر از فرزندان آنها واگذار شود. البته اگر در قالب وصیت باشد این وصیت فقط تا ۳/۱ (یک سوم) کل ارثیه نافذ است مگر اینکه کلیه وراث آنرا تنفیذ و تایید نمایند. (والا نسبت به مازاد ۳/۱ وصیت باطل و بلا اثر است).

پدر و مادر می‌توانند ارثیه خود را حتی به غیر از ورثه وصیت نمایند، مثلا برای امور خیریه یا یکی از همسایگان و … . بنابراین اگر والدین قبل از فوت برای جلوگیری از هرگونه نزاع احتمالی قصد دارند که به یکی از روش‌هایی که گفته شده اقدام نمایند بایستی از طریق ثبت و صدور سند رسمی اقدام کنند. (برای استحکام رابطه حقوقی و جلوگیری از هرگونه طرح دعوا احتمالی)

آیا قیم می تواند با خودش معامله کند؟

یکی از محدودیت های قیم، ممنوعیت معامله با خود است. چرا که قیم نمی تواند به سمت قیمومت از طرف محجور با خود معامله کند. اعم از اینکه مال او را به خود منتقل کند یا مال خود را به او انتقال دهد.

کدام دعاوی در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشند؟

در امور حقوقی:
دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا حد نصاب ٢٠ میلیون تومان تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه دعاوی تعدیل اجاره بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد. صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن ادعای اعسار از پرداخت محکومٌ به در صورتی که شورا نسبت به اصل دعوی رسیدگی کرده باشد. دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب ۲۰ میلیون تومان در صورتی که این سه دعوا به صورت مستقل مطرح شده باشند و دادگاه خانواده قبلا در ضمن آراء خود به این موارد رسیدگی نکرده باشد.

در امور کیفری:
رسیدگی به جرایم تعزیری مستوجب جزای نقدی درجه ۸ نیز در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد. (وفق ماده ۱۹ قانون مجازات مصوب ۱۳۹۲ حبس تا ۳ ماه – جزای نقدی تا ۰۰۰/۰۰۰/۱۰ ریال- شلاق تا ۱۰ ضربه است)

آیا پدر این حق را دارد که فرزند خود را از ارث محروم کند؟

قانونگذار در ماده ۸۳۷ قانون مدنی ایران، اعلام کرده که «اگر کسی به موجب وصیّت، یک یا چند نفر از ورثه خود را از ارث محروم کند، وصیت مزبور نافذ نیست.»
در حقیقت فرد وصیت‌کننده حق دارد به میزان یک سوم از اموال خود را وصیت کند و وصیت او نیز برای این میزان، صحیح و نافذ است و چنانچه وی نسبت به بیشتر از این میزان وصیت کند، صحیح بودن چنین وصیتی به اجازه سایر ورثه بستگی دارد، زیرا به استثنای یک سوم اموال، بقیه ترکه متعلق به ورثه است و شخص صاحب این اموال که همان وصیت‌کننده است، حق دخالت در آنها را ندارد و اموال مزبور به طور طبیعی در اختیار همه ورثه قرار می‌گیرد تا طبق ضوابط و مقررات مربوط به ارث، میان آنها تقسیم شود.

چه کسانی می توانند تقاضایی صدور گواهی انحصار وراثت نمایند؟

مطابق با قوانین موضوعه ایران، وراث متوفی و هم چنین اشخاص ذینفع غیر از وراث مانند طلبکاران متوفی، میتوانند تقاضای صدور گواهی انحصار وراثت نمایند.

خریدار چگونه می تواند از خیار عیب استفاده کند؟

در صورتی که در قرارداد قید گردد که تمام خیارات از جمله خیار عیب نیز، ساقط می گردند، در صورت حدوث عیب، مشتری حق گرفتن ارش نیز ندارد اما اگر عیبی در ملک کشف شود که خارج از حد متعارف باشد و احتمال وجود چنین عیبی در ملک، عرفاً دور از ذهن باشد، حتی با وجود ساقط شدن خیار عیب نیز مشتری میتواند قرارداد را فسخ و یا ارش مطالبه نماید.

مدارک لازم در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟

* سند رسمی ملک
* شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
* پروانه ساخت کل ساختمان
* پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
* تأییدیه مهندس ناظر ساختمان

نحوه دخل و تصرف در مشاعات ساختمان چگونه است؟

در تصرفات مادی و غیرحقوقی در مشاعات ساختمان، استفاده و بهره مندی از مال مشاع برای هرگونه دخل و تصرف، نیازمند رضایت ۱۰۰ درصدی تمام صاحبان حق می باشد. به عبارتی دیگر، هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.

به عنوان مثال برای دخل و تصرف در قسمت مشاع، اگر ۹۰ درصد از صاحبان حق، رضایت دهند، رضایت ۱۰ درصد صاحبان دیگر هم الزامی است. در صورت عدم رضایت آن ۱۰ درصد، به هیچ عنوان امکان دخل و تصرف در قسمت مشاع وجود ندارد.