آیا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد

سرقفلی یک امتیاز مالی برای صاحب سرقفلی به حساب می آید و اگر مالک قصد گرفتن سرقفلی را داشته باشد باید ابتدا حق سرقفلی را از صاحب آن بخرد در غیر اینصورت حق تخلیه برای مالک ایجاد نمی شود.

سرقفلی بعد از فوت

با فوت متوفی سرقفلی جزو ماترک متوفی قرار میگیرد و قهرا به دارایی وراث منتقل می شود، اگر وراث قصد انتقال سرقفلی را داشته باشند ابتدا باید گواهی انحصار وراثت را از شورای حل اختلاف دریافت نمایند و اثبات نمایند که وراث متوفی هستند و با پرداخت مالیات بر ارث سرقفلی میتوانند با رضایت مالک ملک سرقفلی را به دیگری واگذار نمایند. در صورت مخالفت مالک میتوان از طریق دادگاه الزام مالک به انتقال سرقفلی را بخواهند.

انتقال سرقفلی به فرزند

انتقال سرقفلی به فرزند شرایط خاصی دارد، اگر شخصی که صاحب سرقفلی باشد و بخواهد سرقفلی را به فرزند خود انتقال دهد، اگر حق انتقال به غیر را داشته باشد مشکلی نیست ولی اگر در قرارداد اجاره این حق از شخص سلب شده باشد، فقط با اجازه و رضایت مالک است که میتوان سرقفلی را به فرزند خود انتقال داد، ولی اگر مالک در این خصوص رضایت ندهد میتوان الزام مالک را از طریق دادگاه بخواهد، نکته مهم دیگر این است که اگر صاحب سرقفلی فوت نماید سرقفلی جزو ماترک قرار میگیرد و قهرا به فرزند منتقل میگردد.

آیا زن از سرقفلی ارث می برد

با توجه به اینکه در قانون مدنی عنوان شده است که زوجینی که ازدواج آنها دائم بوده است از یکدیگر ارث می برند، قطعا زن نیز از سرقفلی ارث میبرد. در خصوص سهم زوجه نیز باید عنوان کرد که اگر متوفی فرزند داشته باشد میزان سهم زوجه از سرقفلی یک هشتم میباشد، و اگر برای متوفی فرزندی نباشد زن یک چهارم از میزان سرقفلی را به ارث می برد.

فروش سرقفلی ورثه ای

برای فروش ماترک و اموال بجا مانده از متوفی ابتدا باید گواهی انحصار وراثت را از شورای حل اختلاف اخذ نمود تا مشخص شود ورثه قانونی متوفی چه کسانی هستند، و بعد از گذشتن از مراحل قانونی وراث میتوانند سرقفلی مغازه را با اجازه صاحب ملک به فروش برسانند، اما اگر بین وراث شخص غایب یا محجور باشد این تقسیم و فروش سرقفلی ورثه ای حتما باید از طریق دادگاه انجام شود.

متعهد نبودن فروشنده به شرط مندرج در قرارداد

اگر بیع به صورت شرطی باشد و فروشنده به شرط خود عمل ننماید نیز خریدار میتواند قرارداد را فسخ نماید. خیار شرط یا اختیار فسخ معامله برای طرفین دارای مدتی است که طرفین در مورد آن توافق کرده اند.

پنهان کردن عیب کالا از خریدار

تدلیس به معنی فریب دادن و پنهان کردن عیب کالا از طرف مقابل است. یعنی فروشنده بگوید کالا دارای ویژگی و صفتی می باشد که در واقع فاقد آن است. در این صورت خریدار مستند به خیار تدلیس می تواند قرارداد را فسخ نماید. خیار غبن بعد از علم به آن فوری بوده و مبنای این فوریت هم عرف است. این حق فسخ قابل اسقاط نیست و در مورد فروشنده هم می تواند اجرا شود.

تفاوت قیمت کالای مورد معامله با قیمت واقعی

غبن به معنای ورود ضرر و آسیب است. یعنی قیمتی که خریدار در ازای دریافت کالا پرداخته است با قیمت واقعی آن در بازار بسیار متفاوت باشد. مثلا قیمت واقعی یک خانه پنج میلیارد باشد ولی خریدار ده میلیارد بپردازد. پس تفاوت قیمت باید قابل توجه باشد و معیار هم عرف کوچه و بازار است. خیار غبن فوری بوده و خریدار به محض اطلاع باید نسبت به آن اقدام نماید و از تفاوت قیمت نیز آگاه نباشد وگرنه حق فسخ ایجاد نخواهد شد. حق فسخ مستند به خیار غبن نسبت به دوطرف اجرا می شود.

تفاوت سند رسمی و سند عادی

سند رسمی و سند عادی تفاوت‌ های آشکاری با یکدیگر دارند. ازجمله تفاوت‌ های این دو سند می‌ توان به نمونه‌ های زیر اشاره کرد:

 

 قدرت اجرایی

 اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی بالاتری هستند. اسناد عادی نیز می‌ توانند قدرت اجرایی داشته باشند اما نسبت‌ به اسناد رسمی این قدرت در آن‌ ها کم‌ تر است.

 

 تشریفات اسناد

 تنظیم اسناد رسمی نیاز به تشریفات خاصی دارد که در قانون ذکر شده اند اما تنظیم اسناد عادی نیازی به تشریفات ندارد.

 

 میزان اعتبار

 اسناد رسمی از لحاظ اشخاص ثالث و اصحاب دعوا دارای اعتبار هستند اما اسناد عادی برای اشخاص ثالث اعتبار ندارند.

 

 نحوه تنظیم

 اسناد رسمی در حضور یک مامور رسمی دولت نوشته می‌ شوند اما در اسناد عادی چنین چیزی وجود ندارد.

 

 اثبات اصل و یا جعلی بودن نوشته

 اسناد رسمی دارای تمامی مواد قانونی هستند به‌ همین دلیل ممکن است مورد ادعای جعل قرار بگیرند اما اسناد عادی علاوه‌ بر ادعا، می‌ توانند به‌ راحتی انکار و تکذیب شوند چراکه در هیچ محل به‌ طور رسمی ثبت نشده‌ اند.

 

 رونوشت

 اسناد اسناد رسمی به‌ دلیل ثبت در دفاتر اسناد به‌ راحتی رونوشت می‌ شوند اما اسناد عادی در صورت گم شدن امکان تهیه رونوشت ندارند.

اعتراض ثالث اجرایی

در مورد اعتراض ثالث اجرایی باید بگوییم که این گزینه به این معنی است که هنگامی که فرد ثالث خود را دعوی می‌داند و معتقد است که بدون حضور او دادگاه بررسی شده و حکم نیز صادر گردیده است، حتی اگر فرد ثالث در مرحله صدور حکم قطعی از حکم مطلع شده باشد نیز، می‌تواند اقدام به انجام اعتراض ثالث اجرایی کند. در این زمان قانونگذار موظف است تا دوباره دعوا را به جریان انداخته و به اعتراضات شخص ثالث در آن مرحله رسیدگی شود.

عدم استماع اعتراض ثالث

در مورد عدم استماع اعتراض ثالث باید بگوییم که در زمانی که موانع قانونی برای رسیدگی به دعوای مطرح شده ایجاد شود، دادگاه و قاضی قرار عدم استماع را صادر می‌کند. در نظر داشته باشید قرار عدم استماع امکان دارد به جهت قانونی و موجه نبودن خواسته و طرف بین دعوا صادر شود.

 موضوعی که باید در نظر داشته باشید این است که قرار عدم استماع قابل اعتراض است و در صورتی که اصل دعوا قابل اعتراض باشد، می‌توان به استماع نیز اعتراض کرد. در مورد این موضوع که در چه شرایطی قرار عدم استماع صادر می‌شود، باید بگوییم که هر زمانی که طرح دعوا با یک مانع روبرو شود و این مانع سبب شود که رسیدگی به دعوا در دادگاه مورد نظر بیخود باشد در نتیجه قرار عدم استماع نیز صادر می‌شود.

رد اعتراض شخص ثالث

از موضوعاتی که در مورد دعوای اعتراض ثالث باید در نظر داشته باشید این است که امکان رد اعتراض برای شخص ثالث در دادگاه مدنی وجود دارد. گاهی مواقع اعتراض اشخاص یا شخص ثالث پس از رای قطعی یا دادنامه رد شده و فرد مورد نظر دیگر نمی‌تواند روی حکم اعتراض بگذارد. البته این موضوع می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد اما به طور کلی در صورتی که در قانون خلاف این موضوع ثابت شود که فرد مورد نظر حق قانونی ندارد یا در زمان مناسب برای اعتراض اقدام نکند، ممکن است قاضی نیز اعتراض او را نپذیرد. در این شرایط شما می‌توانید با یک وکیل به صورت تلفنی و یا حضوری صحبت کرده و از او راهنمایی‌های لازم را بخواهید تا با مشکلی به نام رد اعتراض شخص ثالث روبرو نشوید.

اعتراض شخص ثالث نسبت به رای قطعی

علاوه بر اینکه شخص ثالث می‌تواند به دادنامه یا همان حکم نهایی اعتراض کند، قانون شرایطی را فراهم کرده است تا بتواند به رای قطعی یا همان حکم قطعی نیز اعتراض نماید. اما برای اعتراض به رای قطعی نیاز به شرایط خاصی است و بستگی به موضوع دعوی و جوانب مختلف دیگر دارد. بسیاری از وکلا معتقدند در صورتی که زمان زیادی از اجرای حکم گذشته باشد و شخص ثالث اعتراض نکرده باشد، ممکن است اعتراض به رای کمی سخت یا حتی غیر ممکن باشد.

 البته می‌توانیم بگوییم طبق قانون آیین دادرسی مدنی، اکثر مواقع برای موضوعات مختلف فرد می‌تواند به رای قطعی اعتراض گذاشته و اعتراض او نیز بررسی می‌شود. با این حال گاهی مواقع مکان اعتراض به دعوی اعتراض ثالث پس از ارائه رای قطعی وجود ندارد به هر حال برای بررسی دقیق و تخصصی این موضوع نیاز است تا بر اساس موضوع دعوی حتماً با یک وکیل با تجربه در این زمینه صحبت شود.

اعتراض شخص ثالث نسبت به دادنامه

موضوعی که در مبحث دعوی اعتراض ثالث باید در نظر داشته باشید، این است که شخص ثالث می‌تواند نسبت به دادنامه اعتراض کند. در صورتی که هنوز رای قطعی صادر نشده باشد، فرد می‌تواند به راحتی به دادنامه اعتراض نماید. اگر شخص به عنوان یکی از طرفین دعوا دخالت نداشته باشد و حکمی علیه او صادر شده باشد این فرد می‌تواند در زمان ارائه دادنامه نسبت به این کار اعتراض کند.

 به طور کلی و خلاصه می‌توانیم بگوییم برای این کار نیاز است تا شخص از یک وکیل با تجربه و ماهر کمک بگیرد تا در این مسیر سخت و پر پیچ و خم مشکلی برای او ایجاد نشود اما موضوعی که همواره باید در نظر داشته باشید این است که امکان اعتراض به دادنامه وجود دارد و در صورتی که شما هنگام ارائه دادنامه یا ارائه حکم حضور نداشته باشید می‌توانید نسبت به آن اعتراض کنید. در مورد دادنامه می‌توانیم بگوییم که آن رای قاضی است که به صورت کتبی تنظیم و صادر می‌شود و پس از امضا به طرفین دعوا ابلاغ می‌گردد. در این مواقع قانون شرایطی را ایجاد کرده است تا افراد مخصوصاً دعوی اعتراض ثالث بتواند به آن اعتراض کند.

مهلت اعتراض ثالث

از جمله موضوعات مهمی که در مبحث دعوی اعتراض ثالث اهمیت دارد، مهلت اعتراض آن است. در مورد این گزینه باید بگویید دعوایی ثالث مهلت مشخصی ندارد و شخص هر موقع که مایل باشد می‌تواند برای آن اقدام کند. در واقع مانند دیگر اعتراض‌ها به احکام و آرا، دارای مهلت مشخص مثلاً چند ماه یا چند روزه نیست و در هر زمان قابل مطرح است. اما طبق ماده ۴۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی یکسری موارد برای آن در نظر گرفته می‌‌شود که عبارت است از:

 

.شخص ثالث باید اعتراض خود را قبل از اجرای حکم ارائه دهد.

.در صورتی اعتراض ثالث پس از اجرای حکم پذیرفته می‌شود که شخص بتواند اثبات کند مؤاخذ اعتراض به جهاتی از جهت‌های قانونی ساقط نشده است.

معنی دعوی اعتراض ثالث

اگر بخواهیم به زبان ساده برای شما در مورد دعوی اعتراض شخص ثالث صحبت کنیم باید بگوییم که همواره حکم دادگاه فقط در مورد طرفین دعوا اجرا می‌شود و در تکالیف و حقوق دیگران تاثیری ندارد. اما در برخی موارد ممکن است به دلایل مختلف، حکم دادگاه اشخاص ثالث را نیز درگیر کند؛ به عبارتی در برخی شرایط حکمی که در هنگام دعوای دو نفر صادر می‌گردد ممکن است در دعوای دیگر اشخاص نیز تاثیرگذار باشد. به همین دلیل امروز قانون روشی را پیش بینی کرده تا در صورتی که شخص ثالث در دعوای طرفین متضرر شد، بتواند اعتراض و شکایت کند. این موضوع از ضایع شدن حق شخص ثالث یا ایجاد مشکلات مختلف برای او جلوگیری کرده و باعث می‌شود تا وی بتواند حقوق خود را بگیرد.

مراحل تخلیه پس از مزایده توقیف :

در روند تخلیه پس از توقیف، اوراق باید شامل اخطار 90 روزه باشد و یک نسخه تایید شده از سند جدید باید ضمیمه شود یا می توان پرونده را رد کرد. مستاجرین همچنین می توانند تا شش ماه از قاضی برای نقل مکان درخواست کنند.

مستاجرین حق دارند 90 روز اخطار پس از مزایده سلب مالکیت داشته باشند.

پس از فروش سلب مالکیت، قانون فدرال بانک یا مالک جدید را ملزم می کند که قبل از طرح دعوای تخلیه در دادگاه مسکن، 90 روز اخطار کتبی به مستاجر بدهد. مستاجرانی که قراردادهای اجاره هنوز معتبر هستند، از جمله مستاجران بخش 8، می توانند برای باقیمانده اجاره نامه خود بمانند مگر اینکه مالک جدید در ملک زندگی کند. قانون جدید حقوق مستاجران تثبیت شده را که اصلاً مجبور به جابجایی نیستند، تحت تأثیر قرار نمی دهد.

آیا مستاجران باید جابجا شوند؟

از اکثر مستاجرین بدون اجاره نامه در عمل خواسته می شود که در یک نقطه در طول یا پس از سلب مالکیت نقل مکان کنند.

اگر در یک آپارتمان تحت کنترل اجاره هستید (کنترل اجاره یا ساختمانی با شش واحد یا بیشتر)، مجبور نیستید در حین یا پس از سلب مالکیت جابجا شوید. اجاره شما پس از سلب مالکیت جان سالم به در می برد و مالک جدید باید به شما اجازه دهد به عنوان مستاجر بمانید. اگر مالک بخواهد ملک را به جای توقیف بفروشد، مالک می‌تواند یک دادرسی تخلیه (به نام دادرسی «توقیف») در دادگاه مسکن ارائه کند. در این شرایط مالک باید با اخطار 30 روزه جهت فسخ اجاره به مستاجر و سپس با اخطار دادخواست و دادخواست به دادگاه مسکن خدمت مستاجر برساند. پس از حضور در دادگاه، مستاجر ممکن است در مورد مصالحه مذاکره کند یا از دادگاه بخواهد تصمیم بگیرد که چقدر زمان برای جابجایی (حداکثر شش ماه) و اینکه آیا «استفاده و اشغال» (معادل پرداخت اجاره) مورد نیاز است یا خیر.

اگر بانک بخواهد مستاجر را به عنوان بخشی از سلب مالکیت اخراج کند، نام مستاجر باید در توقیفنامه ذکر شود و باید با درخواست (پیشنهاد) به دیوان عالی کشور برای صدور حکم تصرف (که گاهی اوقات به آن نامه معاضدت نیز گفته می شود) ابلاغ شود. اگر دادگاه با درخواست وام دهنده موافقت کند، کلانتری می تواند مستاجر را بیرون کند. ممکن است دلایلی برای مخالفت با درخواست وام دهنده (حرکت) وجود داشته باشد، به عنوان مثال، اگر مستاجر اخطاریه نداشته باشد یا اجاره نامه در جریان باشد. بیشتر اوقات، وام دهنده منتظر می ماند تا عملیات سلب مالکیت به پایان برسد و رسیدگی به تخلیه (توقیف) را در دادگاه مسکن ارائه کند.

در مورد خدمات و خدمات آب و برقی که در پرداخت اجاره گنجانده شده اند چطور؟

مالک قانوناً موظف است به تأمین گرما، آب گرم و برق ادامه دهد و در تمام مدت توقیف تا زمان برگزاری مزایده تعمیرات را انجام دهد. مستاجرین می توانند از مالک در یک اقدام HP در دادگاه مسکن برای دریافت تعمیرات و خدمات ضروری شکایت کنند. قاضی ممکن است به مستاجر اجازه دهد تا وام دهنده را که سلب مالکیت می کند نیز به دلیل علاقه به ملک، به عنوان یک طرف معرفی کند. یک قانون جدید ایالتی وام دهنده را ملزم می کند که پس از صدور حکم توقیف، ملک را حفظ کند.