مدارک شناسایی

مربوط به هر دو طرف معامله و ارائه کپی از شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار

اصل و نصویر بنچاق

بنچاق به برگه‌ای گفته می‌شود که شامل مشخصات فروشنده ، خریدار ، آدرس و همه هزینه‌هایی است که از سمت دو طرف در معامله پیشین پرداخت شده است. این برگه به شکل یک کاغذ A2 است که به‌عنوان پیوست و پیش‌نیاز ملک شناخته می‌شود. در هنگام نقل و انتقال سند ملک این سند مهمترین مدرک به حساب می آید.

ارائه نسخه اصلی و کپی سند مالکیت

در سند مالکیت برای نقل و انتقال سند ملک باید موقعیت جغرافیایی و ثبتی و هندسی ملک به طور دقیق مشخص شده باشد.

املاک واقع در طرح شهری و روستایی

در حال حاضر زمین های واقع در بافت مسکونی شهرها و روستاها کاملاً مشخص شده اند. به هنگام خرید زمین باید مراقب بود آیا زمین مورد نظر در بافت داخل شهر و روستا قرار دارد یا خیر. قرار داشتن زمین در خارج از بافت شهر و روستا میتواند بسیار مشکل ساز باشد. اینگونه زمین ها نمیتوانند مجوز ساخت و ساز دریافت کنند . حتی در مواردی ممکن است با حکم تخریب مواجه شوند . پس مراقب باشید که در شهرها از طریق شهرداری و در روستاها از طریق دهیاری از موقعیت ملک و قرار گرفتن آن در داخل بافت مسکونی ، اطمینان حاصل نمایید.

اطلاع از وجود سند و بدهی ملک

وقتی پای معامله قرار میگیرید حتماً اقدام به بررسی اصالت ملک نمایید. به صحبت های فروشنده و یا مالک بسنده نکنید و در مورد اصالت سند و عدم وجود بدهی آن ، از طریق شهرداری اقدام نمایید.

ممکن است ملک دستور تخریب داشته باشد . یا اینکه ملک دارای ورثه بوده و اختلاف میان ورثه موجب تمایل به فروش آن شده باشد. استعلام از شهرداری توسط وکیل ملکی میتواند انجام نقل و انتقال ملک بدون سند را میسر ساخته و از دردسرهای مراجعه شما به شهرداری بکاهد.

پیش خرید ملک بدون سند

ممکن است شما در وضعیتی قرار بگیرید که قصد پیش خرید آپارتمانی را داشته باشید که هنوز سند ندارد. در این موارد بهتر است از مبایعه نامه استفاده کنید و سند پیش فروش را در دفترخانه ثبت کنید. با این کار میتوانید از طریق دفترخانه استعلام های لازم از شهرداری و اداره ثبت را بمنظور اطمینان از عدم وجود معارضین و اصالت پلاک مورد نظر را اخذ نمایید.

در هنگام تنظیم مبایعه نامه حتما دو نفر را به عنوان شاهد هراه داشته باشید و تمام صفحات مبایعه نامه را خود و طرف مقابل و شاهدین امضا کنید.

شرایط ابطال درمفاد مبایعه نامه

موارد و شرایطی است که در مبایعه نامه ذکر می‌شود و در صورت نارضایتی از معامله ، طرفین می‌توانند با استناد به این شرایط اقدام به باطل نمودن مبایعه نامه نمایند.   

الزام به تنظیم سند دعوای شخصی است یا عینی؟

این دعوا شخصی است. از این حیث شخصی قلمداد می شود که دعوا را تنها علیه همان شخص که عین یا حق اصلی طبق قانون یا قرارداد برعهده اوست می توان اقامه کرد.

توضیحات قرارداد

بسیاری از افراد فکر می کنند هر آنچه در متن قرارداد به صورت چاپی نوشته شده کامل و کافی است. آنها تصور می کنند موارد مذگور می تواند در صورت بروز اختلاف، پاسخگوی دعاوی احتمالی باشد. حال آنکه چنین نیست. طرفین مختارند تمامی شروط خود را ذکر نمایند تا در قرارداد به صورت واضح و روشن قید گردد. اصطلاح جنک اول به از صلح آخر دقیقاً در چنین مواردی کاربرد دارد. بنابراین اگر قرار است در متن های تایپی هم چیزی را حذف یا تغییر دهید، حتماً این کار را بکنید و شرایط قرارداد را با شرایط و انتظارات خود تطبیق دهید تا بعدها دچار مشکل نشوید.

ملک غیر قابل انتقال

یک ملک در مواردی مانند در رهن بودن ، مصادره ، عملیات اجرایی دادگستری، اجرای اسناد رسمی از نظر قانونی قابل انتقال نیست. همچنین اگر ملک در طرح های شهرداری قرار گرفته باشد کار خریدار به بن بست می خورد. در چنین مواردی فروشنده حق فروش ملک را نخواهد داشت. اگر هم چنین کاری را انجام دهد، باید بلافاصله قرارداد فسخ و خسارت خریدار تأمین گردد.

اما در مواردی مانند بروز طوفان، سیل و زلزله و بیماری های مهلک و …. امکان اجرای قرارداد میسر نیست. در این موارد بهتر است طرفین بر روی حوادث قهریه شروط لازم را میان خود به عمل آورند تا در صورت برخورد با آن شرایط مشکلی نداشته باشند.

مشکل ملک رهنی و عدم پذیرش دعوای خریدار

در مواردی که یک ملک در رهن بانک قرار دارد امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد. به رغم اینکه برخی می گویند اشکالی ندارد و با در قرارداد مشکلی پیش نمی آید. ولی باید توجه کرد که اگر کار به شکایت بکشد ممکن است برخی دادگاهها دعوای خریدار علیه فروشنده نپذیرند. زیرا می گویند ملک در رهن بانک بوده و نباید مورد خرید و فروش قرار می گرفته است.

خریدار زمانی می تواند علیه فروشنده شکایت نماید که در قرارداد، موضوع در رهن بودن قید نشده باشد. اگر در قرارداد موضوع رهنی بودن درج شده باشد تازه طرح دعوا به نفع فروشنده می شود. و از خطر طرح دعوای فروش مال غیر در امان خواهد بود. بنابراین بهتر است در چنین مواردی ابتدا فروشنده نسبت به فک رهن اقدام نماید سپس ملک در دفترخانه به خریدار انتقال یابد.

گواهی عدم حضور و اهمیت آن در انتقال سند ملک

ممکن است یکی از طرفین به هر دلیل از زیر بار تعهدات خود شانه خالی کند و معامله را بر هم بزند. بویژه به دلیل نوسانات قیمت بازار ممکن است فروشنده بخواهد زرنگی کند و به اشکال مختلف معامله را فسخ نماید. برای جلوگیری از این کار معمولاً در دفترخانه و در ماده 4 مبایعه نامه اینگونه قید می شود که : فروشنده متعهد می شود در تاریخ ……. در دفترخانه شماره ……….حاضر شود. و ضمن اجرای تعهدات نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام خریدار اقدام کند. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه اسناد رسمی، گواهی عدم حضور از سوی دفترخانه صادر می شود. 

در ماده 5 قرارداد نیز ضمانت اجرای این عدم حضور قید می گردد. بدین ترتیب که اگر در روز موعود یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشد و یا کارهایی را که باید انجام می داده، انجام نداد خسارت لازم را باید بپردازد. البته در مورد فروشنده، اگر خریدار نتواند تعهدات خود را انجام دهد بهتر است معامله را فوراً فسخ نماید. و خود را گرفتار شکایت از خریدار نکند. زیرا با دردسرهای قانونی و روند طولانی دادگاه مواجه خواهد شد. لذا توصیه نمی شود فروشنده چنین پروسه مطول و بی نتیجه ای را دنبال نماید.

وجه التزام در مبایعه نامه

یکی از تعهدات مبایعه نامه مربوط به حضور طرفین قرارداد جهت رسمی نمودن سند و همچنین پرداخت مابقی ثمن( غالبا پول) از جانب خریدار است. در صورتی که از جانب طرفین قرارداد تخلفی صورت گیرد مبلغی تحت عنوان وجه التزام تعیین می‌گردد. که در صورت عدم عمل نمودن خریدار و فروشنده به تعهداتشان بایستی آن را به عنوان خسارت به طرف مقابل بپردازند.

موارد ابطال مبایعه نامه خارج از قرارداد

شرایطی است که قانونگذار برای صحت معاملات از جمله مبایعه نامه یا همان عقد بیع در نظر گرفته و در صورت فقدان آن، مبایعه نامه قابلیت ابطال خواهد داشت.

لازم به ذکر است که لازمه صدور حکم ابطال مبایعه نامه در گرو این است که تحقق شرایط مذکور نزد دادگاه ثابت شود.

سرنوشت اعتراض در خارج از مهلت قانونی

اگر اعتراض در خارج ار مهلت قانونی ارائه شود، به آن ترتیب اثر داده نمی شود. در این مورد رییس اداره ثبت نظر خود را به دادگاه اعلام و در صورت تایید نظر رییس دادگاه، حکم قرار رد اعتراض صادر می شود.

مالک ملک از نظر قانون ثبت کیست؟

باید دانست برای آنکه فردی رسماً مالک یک ملک شناخته شود طیق قانون باید ملک به نام وی در اداره املاک ثبت به ثبت برسد. بنابر این تا زمانی که این کار صورت نگرفته باشد، مالکیت ملک فقط ادعا است و ممکن است در هر دعوایی این مالکیت مخدوش شود. بنابر این دادگاهها نیز نمی توانند حکم به مالکیت کسی بدهند که ملک در اداره ثبت به نام وی ثبت نشده باشد.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تحویل ملک

ماده 344 قانون مدنی

“اگر در عقد بیع، شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت، موعدی معین نشده باشد، بیع قطعی و ثمن حال محسوب است. مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی، وجود شرط یا موعدی معهود باشد، اگر چه در قرارداد بیع، ذکری نشده باشد.”

 

ماده 362 قانون مدنی

“عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.”

 

ماده 372 قانون مدنی

“اگر نسبت به بعض مبیع، بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به بعضی که قدرت بر تسلیم داشته، صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.”

 

ماده 374 قانون مدنی

“در حصول قبض، اذن بایع شرط نیست و مشتری می تواند، مبیع را بدون اذن قبض کند.”

 

ماده 388 قانون مدنی

“اگر قبل از تسلیم در مبیع، نقصی حاصل شود، مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.”

 

ماده 42 قانون اجرای احکام مدنی

“هرگاه محکوم به، عین معین منقول یا غیر منقول بوده و تسلیم آن به محکوم له ممکن باشد، دادورز (مأمور اجرا) عین آن را گرفته و به محکوم له می دهد.”

 

ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی

اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه نماید در این صورت دادورز( مأمور اجرا) یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی

اگر محکوم به عین معین بوده و تلف شده و یا به آن دسترسی نباشد، قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله دادگاه، تعیین و طبق مقررات این قانون از محکوم علیه وصول می شود و هرگاه محکوم به قابل تقویم نباشد، محکوم له میتواند، دعوی خسارت اقامه کند.

 

ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیلهٔ دیگری انجام دهد و هزینهٔ آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینهٔ لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس، میزان هزینه را معین می نماید. وصول هزینه مذکور و حق الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

 

تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

وجه التزام و مطالبه خسارت عدم تحویل ملک

در قراردادهای خرید و فروش یا ساخت و ساز معمولاً رایج است که مبلغی به عنوان وجه التزام بابت خسارت تاخیر تسلیم در قرارداد درج میشود. بدین ترتیب چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر ملک را تحویل ندهد، بابت دیرکرد تحویل ملک، متعهد به پرداخت مبلغ معین خسارت شود.

چنانچه مبلغ خسارت در قرارداد تعیین نشده باشد، خریدار دردسر بیشتری دارد. وی میتواند با تنظیم دادخواست طلب خسارت نماید. در این صورت قرار ارجاع به کارشناس صادر میشود. تا خریدار به حق خود برسد.

شخص ثالث و تصرف ملک

در مواردی ممکن است ملک مورد مناقشه در اختیار شخص ثالث باشد. شخص ثالث چنانچه هیچگونه قرارداد معتبری در ارتباط با ملک تحت تصرف و مورد مناقشه نداشته باشد، تصرف او در حکم غصب است. لذا برای تخلیه و تحویل ملک، نیاز به اقدام و دادخواست دیگری نیست.

اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد باید ظرف یک هفته به دادگاه مراجعه کند. چنانچه ظرف ١۵ روز از تاریخ مهلت مذکور از دادگاه صالح، قراری مبنی بر تأخیر اجرای حکم به اجرای احکام ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه پیدا خواهد کرد و پس از تخلیه، ملک به خریدار تحویل داده می شود.

تصرف ملک قولنامه ای ورثه ای

تصرف ملک ورثه‌ای می‌تواند هم توسط دیگر وراث و هم افراد دیگر رخ دهد. برخی از زمین‌ها مخصوصا در روستاها بدون سند بوده یا دارای سند قولنامه‌ای هستند. در این موارد فرد برای اینکه بتواند مالکیت خود را ثابت کند باید قولنامه را ارئه دهد.