آیا مغازه‌ای که در رهن موسسه مالی و اعتباری باشد را می‌توان خرید؟ تکلیف سرقفلی آنچه می‌شود؟

خریدوفروش املاک رهنی غیر نافذ است؛ یعنی اگر موسسه مالی و اعتباری کم وام‌دهنده است آن را تائید نکند، می‌تواند ابطال معامله را بخواهد. در رابطه با سرقفلی هم باید اشاره‌کنم که موقع خریدن مغازه یا ملک تجاری از مالک، اشاره به سرقفلی یک تأکید اضافی است و مهم این است که سرقفلی آن قبلاً به کسی واگذار نشده باشد. اگر در برخی جاها پارچه نوشته می‌زنند ملکیت و سرقفلی به فروش می‌رسد یک رفتار عرضی و تجاری است برای گران‌تر فروختن ملک‌های تجاری که در نقاط اقتصادی و بازار قرارگرفته‌اند.

تأثیر افراط یا تفریط مستأجر محل تجاری در رابطه استیجاری چیست؟

اگر رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ یعنی موجر حق کسب یا پیشه باشد، با اثبات افراط‌وتفریط حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه می‌شود. ولی اگر رابطه استیجاری موجر حق سرقفلی موضوع قانون اجاره سال ۱۳۷۶ باشد صرفاً می‌تواند حق فسخ اجاره‌نامه را برای موجر ایجاد کند و سرقفلی هم به قیمت عادله روز باید پرداخت شود.

آیا صاحب حق کسب و پیشه می‌تواند ملک تجاری را به غیر اجاره بدهد؟

یا باید در اجاره‌نامه قبلی مالک اجازه انتقال به غیر به او داده باشد یا قبل از انتقال به‌غیراز او اجازه بگیرد. ضمناً انتقال حق کسب و پیشه در هر قالبی اعم از اجاره، صلح، باعث قطع رابطه استیجاری مستأجر قبلی با مالک و انتقال حق کسب و پیشه می‌شود و کاری فوق‌العاده خطرناک محسوب می‌شود. هرچند در عرف شاهد این‌گونه معاملات هستیم ولی اگر پای آن به دادگاه کشیده شود دردسرساز خواهد بود.

حق مالکانه قانوناً چقدر است؟ ده درصد یا بیست درصد؟

حق مالکانه مبنای قانونی ندارد و جنبه عرفی دارد. عرفاً ده درصد مبلغ و ارزش و معاملاتی سرقفلی (حق کسب یا پیشه) است. هرچند موقعیت ملک باارزش و مرغوب‌تر باشد حق مالکانه هم افزایش پیدا می‌کند. مالک ملزم به دریافت آن نیست.

آیا بین سرقفلی و حق کسب و پیشه تفاوتی وجود دارد یا یک معنا دارند؟

بله تفاوت معنایی و عملی زیادی دارند هرچند ازنظر عرفی هر دو با پول معامله می‌شوند اما جایگاه و استحکام حق کسب و پیشه بالاتر و باارزش‌تر از حق سرقفلی است. البته در عرف می‌بینیم که درباره هر دو آن‌ها از واژه سرقفلی استفاده می‌شود ولی در زمان اقامه دعوا دادگاه بررسی می‌کند که این سرقفلی که موضوع دعوا است مشمول قانون اجاره سال ۵۶ است یا ۷۶ تا بر اساس قوانین مربوطه تصمیم‌گیری کند.

آیا می‌توان سرقفلی ملکی را جدا از مالکیت آن بخریم؟

استفاده از اصطلاح «خرید سرقفلی» یک استفاده عرفی است. اصولاً سرقفلی تابع اجاره کردن ملک تجاری مثل یک مغازه است؛ یعنی کسی نمی‌تواند بدون اجاره کردن یک مغازه و بدون خریدن ملکیت آن، صرفاً سرقفلی آن را بخرد. با این حساب درست آن است که بگوییم نقل‌وانتقال سرقفلی و نه خریدوفروش سرقفلی چون با پایان اجاره موجر می‌تواند با پرداخت حق سرقفلی ملک را تخلیه کند؛ اما اگر چیزی فروخته شود بدون رضایت خریدار امکان استرداد آن ممکن نیست.

حق کسب و پیشه چیست؟

حقی است برای مستأجر یک ملک و محل تجاری که هنگام تخلیه از سوی موجر به مستأجر باید پرداخت شود. بدون اینکه در ابتدای اجاره وجهی بابت آن از سمت مستأجر به موجر پرداخت‌شده باشد. حق کسب یا پیشه یا تجارت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است.

خریداران ملک چگونه می توانند احراز مالکیت انجام دهند؟

از نظر قانون تنها شخصی مالک محسوب می شود که بر اساس قانون مالکیت یک ملک در دفتر اسناد رسمی به نام او به ثبت رسیده شده باشد.  اما خیلی از افراد هستند که با مراجعه به دادگاه می گویند که با استفاده از مبایعه نامه ملکی را خریداری کرده اند و متاسفانه مبایعه نامه در هیچ دفتر و مرکزی به ثبت نمی رسد و یکی از معضلات اساسی در این زمینه می باشد.

برای رفع این مشکل سال ها است که سامانه ای در کشور راه اندازی شده است که توسط آن برای هر قراردادی که در دفاتر مشاورین املاک تنظیم می شود یک کد رهگیری صادر می شود و سابقه هر ملکی در این سیستم ذخیره می شود، اما مواردی نیز وجود دارد که افراد در منزل قراردادهایی را در بین خود تنظیم می کنند و در سیستم فاقد پیگیری می باشند اما در هر صورت قانون موظف است که به این مسئله رسیدگی نماید و احراز مالکیت را به درستی انجام دهد.

شرایط دعوای احراز مالکیت چیست؟

یکی از عمده ترین دعوای که در زمینه ملک وجود دارد، دعوای احراز مالکیت می باشد و در صورتی که فردی بخواهد برای آن اقدام نماید باید شرایط لازم را داشته باشد. از مهم ترین شرایط احراز مالکیت می توان به موارد زیر اشاره نمود.

 

• داشتن قرارداد به صورت کتبی و یا شفاهی

شخصی که خواهان دعوای احراز مالکیت است باید قراردادی را که به صورت کتبی نوشته شده است و یا به صورت شفاهی بین طرفین رد و بدل شده است را به دادگاه ارائه دهد که معمولا فرد مورد نظر سند مالکیت را به عنوان قرارداد ما بین طرفین ارائه می دهد. در شرایطی که فرد سند رسمی در دست ندارد و تنها با قراردادی شفاهی قصد دعوای احراز مالکیت را دارد باید ادله زیادی را ارائه دهد که اثبات کند که ادعای او صحت دارد البته دادگاه تنها قرار داد شفاهی را برای این منظور نخواهد پذیرفت.

• تایید اعتبار قرارداد

برای این منظور فردی که ادعای مالکیت دارد باید سند و قراردادی که بیانگر ادعای او باشد ارائه دهد. حال اگر طرف دیگر این ماجرا به اعتبار سندی که از سوی مالک ارائه شده است اطمینان نداشته باشد مالک موظف است که از سند خود دفاع کند و ادله ای را برای تایید اعتبار سند خود ارائه دهد.

مالک سند موظف است که مدارکی که اعتبار سند او را تایبد می کند را ارائه دهد  چرا که ممکن است قرار داد و سند او کاملا صحیح باشد اما بر اساس بندهایی از قانون اعتبار خود را از دست داده باشد و قرارداد فسخ شده باشد. بنابراین اثبات اعتبار قرارداد از سوی مالک بسیار مهم است.

• درخواست الزام به تنظیم سند

یکی از مهم ترین مواردی که در درخواست احراز مالکیت باید مورد توجه قرار گیرد و  دارنده سند باید به آن عمل کند درخواست الزام به تنظیم سند می باشد در صورتی که حتی مالکیت او نیز اثبات شده باشد.

در احراز مالکیت شاهد چه تاثیری دارد؟

قطعا در دست داشتن سند بهترین و ساده ترین راه احراز مالکیت فرد می باشد اما در مواردی که فرد سند مالکیتی در دست نداشته باشد حضور یک شاهد و اثبات شهادت او می تواند کمک بزرگی به شما باشد و باعث شود که بتوانید مالکیت خود را به اثبات برسانید. البته توجه داشته باشید که در مورد احراز مالکیت دادگاه شهادت هر شاهدی را نخواهد پذیرفت و شاهد مورد نظر شما باید مطابق با معیارهای مورد نظر دادگاه باشد و دادگاه صداقت و راست گویی او را تایید نماید.

مهم ترین شی برای اثبات مالکیت چیست؟

اصلی ترین چیزی که می توان به واسطه آن مالکیت یک فرد را اثبات نمود سند مالکیت می باشد و از نظر قانون مالک اصلی یک ملک یا زمین و یا خودرو شخصی است که سند مالکیت به نام او در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده است.

چرا باید احراز مالکیت را انجام داد؟

همانطور که در ابتدا اشاره کردیم احراز مالکیت به معنی اثبات مالکیت فردی در خصوص شی یا اموالی است. احراز مالکیت زمانی اهمیت پیدا می کند که چند نفر به طور همزمان ادعا دارند که مالک یک ملک به خصوص هستند.

در چنین شرایطی هر یک از افراد سعی دارد که اثبات کند ملک از آن اوست که نتیجه آن درگیری و اختلاف نظر می باشد و باید به دادگاه مراجعه نمایند تا در آنجا مشکل آن ها بر اساس قانون حل شود. برای حل این مشکل ضروری است که هر فردی که ادعا دارد مال اش نزد دیگری است اما مالکیت آن ملک مربوط به خودش است اسناد و مدارک ادعای خود را به دادگاه ارائه دهد تا قاضی با بررسی مدارک ارائه شده و ادعاهای سایر افراد در این خصوص بتواند رای نهایی را صادر نماید و مالک اصلی ملک را مشخص کند.

بنابراین در چنین مواردی بحث و درگیری نمی تواند حل کننده مشکل باشد و تنها چیزی که می توان به شما کمک کند تا به حق خود برسید ارائه اسناد و مدارک مربوطه به قاضی می باشد.

نکات حقوقی مشارکت مدنی خصوصی

در این شراکت نامه و سایر انواع مذکور ذکر میزان سهم هریک از طرفین بسیار اهمیت دارد به نحوی که اگر میزان سرمایه نقدی یا غیر نقدی و سهم طرفین در قرارداد مشخص نشده باشد، اصل بر بالمناصفه بودن سرمایه و سهم آنهاست و تأمین سرمایه اعم از نقدی و غیر نقدی به عهده شرکا می‌باشد. مدت قرارداد مشارکت مدنی با توجه به هدف فعالیت موضوع قرارداد و موافقت شریک در ابتدای متن قرارداد شراکت کاری معین می‌گردد و طرفین می‌توانند نسبت به تمدید آن به توافق برسند.

مالک می‌تواند برای کنترل فعالیت‌های عامل فردی را نیز به عنوان ناظر تعیین نماید.

تفاوت مشارکت مدنی و مشارکت حقوقی

از آنجایی که کسب‌وکارهای نوپا و تازه تاسیس برای ادامه راه و ماندن در بازار جهت توسعه کار خود نیاز به تأمین مالی و تخصصی دارند. یکی از راه‌های تزریق کمک به این کسب و کارها مشارکت مدنی است. با این حال این نوع از مشارکت برای عده‌ای همچنان مبهم است و نباید آن را با مشارکت حقوقی یکی دانست.
اولین تفاوت مششارکت مدنی ومشارکت حقوقی در شخصیت حقوقی آنها می‌باشد. مشارکت حقوقی، دارای شخصیت حقوقی از لحظه ثبت و تابع قانون تجارت است و مشارکت مدنی فاقد شخصیت حقوقی و تابع قانون مدنی می‌باشد. همچنین در مشارکت حقوقی که در ارتباط با شرکت‏‌های سهامی عام است مسئولیت سهام‌داران محدود به ضوابط و مقرّراتی است که در اداره شرکت‌‏های سهامی در نظر گرفته می‏‌شود اما در مشارکت مدنی مسئولیت نسبت به عملیات شرکت و سرمایه‌گذاری‌ها بر عهده کلیه شرکا است.

یکی از مهم‌ترین عواملی که افراد را تشویق به مشارکت می‌کند، دسترسی به منابع مالی، تخصصی و مهارتی بیشتر است. وقتی چند نفر باهم شراکت می‌کنند از آنجایی که مجموع منابع آنها بیشتر از یک نفر خواهد بود، موفقیتشان نسبت به کسب و کاری که مالکیت فردی دارد به مراتب محسوس‌تر خواهد بود.
امروزه با گذشت زمان و توسعه روابط اقتصادی مواردی از قبیل راه‌اندازی مغازه و فروشگاه‌ها، کارگاه‌های تولیدی و تنظیم قراردادهای مشارکت مدنی به ویژه در زمینه ساخت و سازها، نشان‌دهنده نیاز و تمایل افراد به مشارکت مدنی می‌باشد. با اینحال مشارکت کاری بین دونفر برای عده‌ای همچنان مبهم است و نباید آن را با مشارکت حقوقی یکی دانست .
در این مطلب ابتدا به تعریف مشارکت حقوقی و مدنی پرداخته و سپس تفاوت‌ مشارکت مدنی و مشارکت حقوقی را بیان می‌کنیم.

 

مشارکت حقوقی چیست؟

مشارکت حقوقی عبارت است از تأمین قسمتی از سرمایه شرکت‌های سهامی جدید و یا خرید قسمتی از سهام شرکت‌های سهامی توسط بانک. طبق قانون، بانک‌ها از طریق مشارکت حقوقی کمبود منابع مالی مورد نیاز و سرمایه شرکت‌های سهامی تولیدی (صنعتی‏، معدنی‏، کشاورزی‏، ساختمانی) و شرکت‌های سهامی بازرگانی و خدماتی را تأمین می‏کنند و در پایان هر دوره مالی همانند دیگر سهام داران به نسبت سرمایه، در سود شرکت سهیم می‏‌شوند. به این ترتیب امکان تأمین قسمتی از منابع مالی بلند مدت که برای اجرای طرح مورد نظر شرکت‌های سهامی ضروری است، از محل منابع سیستم بانکی به وجود می‌آید.

مشارکت مدنی به چه معناست؟

قراردادمشارکت مدنی یکی از عقود موثر به منظور ایجاد تسهیلات برای توسعه فعالیت‌های تولیدی، بازرگانی و خدماتی است. مشارکت مدنی عبارتست از درآمیختن سهم‎الشرکه نقدی و یا غیرنقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد، بنحو مشاع، بمنظور انتفاع. به عبارتی دیگر، از طریق عقد قراردادمشارکت مدنی ، اشخاص حقیقی یا حقوقی سرمایه مادی یا معنوی خود را به صورت سهم الشرکه نقدی یا غیر نقدی تقویم کرده و به صورت مشاع و برای انجام کار معین در زمینه فعالیت های تولیدی، بازرگانی و خدماتی برای مدت محدود و به قصد انتفاع بکار می‌گیرند.

 

تفاوت‌ مشارکت مدنی و مشارکت حقوقی در چیست؟

• اولین تفاوت‌ مشارکت مدنی و مشارکت حقوقی در شخصیت حقوقی آنها می‌باشد. مشارکت حقوقی، دارای شخصیت حقوقی از لحظه ثبت و تابع قانون تجارت است و مشارکت مدنی فاقد شخصیت حقوقی و تابع قانون مدنی می‌باشد.
• در مشارکت حقوقی که در ارتباط با شرکت های سهامی عام است مسئولیت سهام‌داران محدود به ضوابط و مقرّراتی است که در اداره شرکت‌‏های سهامی در نظر گرفته می‏‌شود اما در مشارکت مدنی مسئولیت نسبت به عملیات شرکت و سرمایه‌گذاری‌ها بر عهده کلیه شرکا است.
• مشارکت مدنی برخلاف مشارکت حقوقی که سرمایه نقدی مورد نیاز را منحصراً مالک (مؤسسه) تأمین می‌کند. تأمین سرمایه اعم از نقدی و غیر نقدی به عهده شرکا می‌باشد.
• سرمایه مشارکت مدنی به صورت مساوی از طریق طرفین تامین می‌شود.
• پرداخت سهم الشرکه در مشارکت مدنی به دفعات می‌تواند تأمین شود و الزامی نیست که یک مرتبه و نقداً انجام پذیرد.
• مشارکت مدنی در صورتی تحقق خواهد یافت که شرکاء طبق قرارداد سهم الشرکه نقدی خود را به حساب مخصوصی نزد مؤسسه و به نام شرکت واریز نمایند و چنانچه تمام یا قسمتی از سهم الشرکه غیرنقدی باشد، باید با توافق شرکاء ، تقویم و ارزش ریالی آن در شرکت منظور گردد.
• مشارکت حقوقی تنها در مورد شرکت‌های سهامی امکان‌پذیر است و بنابراین بانک نمی‌تواند سهام متعلق به شرکت‌های دیگر را در قالب مشارکت حقوقی خریداری کند.
• دیگر تفاوت مشارکت مدنی و مشارکت حقوقی در این است که مشارکت مدنی در تأمین منابع مالی مورد نیاز برای تأسیس یا توسعه امور تولیدی، بازرگانی و خدماتی مورد استفاده قرار می‌گیرد و مشارکت حقوقی یکی از ابزارهایی است که در جهت تأمین منابع بلند مدت مورد نیاز امور تولیدی، بازرگانی و خدماتی به کار گرفته می‌‏شود.
• در مشارکت حقوقی در اواخر هر سال، بانک، سود به دست آمده از شراکت را بین طرف مقابل و خود تقسیم می‌کند. این سود بسته به سرمایه هر دو طرف بین آنها تقسیم خواهد شد و بانک همانند دیگر سهامداران به نسبت سرمایه در سود شرکت سهیم می‏‌شود.
• نحوه تقسیم و مقدارسودمورد نظر در مشارکت حقوقی باید بر اساس قوانینی که برای بانک‌ها تعیین می‌شود باشد.
• در مشارکت مدنی نحوه تسویه باید مشخص شود. به این صورت که شریک متعهد می‌شود کالای احتمالی باقیمانده در پایان مدت قرارداد را به قیمتی که مؤسسه تعیین می‌نماید خریداری و قرارداد را تسویه نماید.
• مشارکت مدنی باید ظرف یک سال خاتمه پذیرد و قرارداد مشارکت مدنی ظرف همین مدت قابل تسویه باشد.
• برای انجام معامله مشارکت مدنی موضوع معامله، سرمایه لازم برای مشارکت، وثائق و بهای کالا، هزینه های تقریبی و قیمت تمام شده، قیمت فروش و نحوه آن و نسبت سهم سود بانک و متقاضی می بایستی مشخص شود.
• در قرارداد مشارکت مدنی طرفین مقدار سرمایه و میزان سهام را ذکر می‌کنند؛ اگر دو نفر بخواهند یک عقد شرکت منعقد کنند، در صوتی که به مقدار سرمایه اشاره نشود، اصل بر نصف بودن خواهد بود مگر این که خلاف آن به اثبات برسد.
• مدت قراردادمشارکت مدنی با توجه به هدف فعالیت موضوع قرارداد به تشخیص بانک و موافقت شریک در ابتدای قرارداد معین می‌گردد و حداکثر مشارکت بانک در هر شرکت مدنی هشتاد درصد کل سرمایه می‌باشد.
• تمدید مشارکت، دیگر تفاوت‌ مشارکت مدنی و مشارکت حقوقی است. یعنی در پایان قرارداد مشارکت مدنی طرفین می‌توانند نسبت به تمدید آن به توافق برسند اما در مشارکت حقوقی اغلب بانک‌ها در صورت تبدیل یا تمدید قرارداد، نقش تعیین‌کننده دارند.

قرارداد مشارکت مدنی چیست و چه کاربردی دارد؟

طبق تعریف ارائه شده در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، مشارکت مدنی به معنای درآمیختن سرمایه و دارایی‌های نقدی یا غیر نقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد به منظور انتفاع و تقسیم سود می‌باشد‫.‬ از این روی این قرارداد برای مشارکت در موضوعات مختلف و گوناگونی از جمله تولیدی، بازرگانی، ساخت‌وساز، خدماتی و غیره می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد.‬

در قرارداد مشارکت مدنی چه نکته‌ای حائز اهمیت است؟

در این قرارداد باید به طور دقیق موضوع قرارداد مشخص شود. همچنین آورده هر یک از دو طرف باید به تفصیل در قرارداد ذکر شود. به عنوان مثال آورده یکی از شرکا می‌تواند سرمایه نقدی و آورده طرف دیگر می‌تواند کار و تخصص وی در زمینه‌ای خاص باشد.

آیا قرارداد مشارکت مدنی منتج به تشکیل شخصیت حقوقی می‌شود؟

خیر، برخلاف شرکت‌های موضوع قانون تجارت، مشارکت مدنی فاقد شخصیت حقوقی منفک و مستقل از شرکا می‌باشد.

پرکاربردترین قراردادهای شراکت بین دو نفر

تمامی قراردادهای شراکت میان دو نفر شامل تعهداتی ‌است که آنها در ارتباط با یک موضوع کاری، تجاری، خرید و فروش و… با یکدیگر دارند و مشخص‌کننده میزان سهم هر فرد در مشارکت مربوطه است.

اما هدف از بستن و نوشتن قرارداد شراکت چیست؟

باید بگوییم تعیین وظایف طرفین در برابر کار یا هر موضوعی که برای آن قرارداد بسته شده است، میزان سهم هر فرد در برابر سود و زیاد و موارد متعددی که مد نظر دو طرف است، هدف عمده و اصلی عقد قرارداد شراکت محسوب می‌شود.

قرارداد شراکت بین دو نفر چیست؟

قرارداد شراکت که با نام قرارداد مشارکت مدنی نیز شناخته می‌شود عبارت است از تعهدی که دو یا چند نفر برای همکاری در ارتباط با یک موضوع کاری، تجاری، خرید و فروش و… با یکدیگر دارند و مشخص کننده میزان سهم هر فرد در مشارکت مربوطه است. در واقع این شراکت نامه می‌تواند میان افراد حقیقی، حقوقی، شرکت‌ها، ادارات دولتی و خصوصی بسته شود که با توجه به موضوع آن نحوه تنظیم قراردادها نیز با یکدیگر متفاوت خواهد بود.
قرارداد مشارکت مدنی یکی از قراردادهای پرکاربرد برای رونق کسب و کار است.

مسئولیت مدنی الزامات خارج از قرارداد (بخش دوم)

مسئولیت مدنی الزمات خارج از قرارداد 

بخش دوم 

 

آثار اداره مال غیر  

اداره مال غیر آثاری بر مالک و اداره کننده دارد و حقوق و تکالیفی برای آنان ایجاد می کند و در خصوص اشخاص ثالث نیز دارای آثاری است  و اداره کننده اصولا مسئول تلف و یا نقص مال نیست .

اثر اداره مال غیر در رابطه با مالک 

 

اداره مال غیر وظائفی برای شخص اداره کننده و تکلیف و الزامی برای مالک به وجود می آورد و اما وظائف اداره کننده چیست ؟

الف )مراعات مصلحت صاحب مال 

ب)عدم افراط و تفریط 

ج ) ناتمام نگذاشتن کاری که آغاز نموده است 

د)پرداخت حساب زمان تصدی خود  به مالک 

که البته در قانون مدنی ایران  فقط به پرداخت حساب زمان تصدی به مالک اشاره شده است .

 

با توجه به اینکه اداره مال غیر به نوعی شبیه عقد وکالت است می توان مقررات وکالت را تا حدی برای آن اجرا نمود البته تا حدی که ممکن باشد .

 

وظیفه ی مالک چیست ؟

 

اگر کسی به قصد احسان مال غیر را اداره کند و قصد انتفاع نیز نداشته باشد نبادی در این راه متضرر گردد به همین دلیل قانون مالک را موظف و ملزم می نماید تا مخارجی را که اداره کننده در زمان تصدی متحمل شده است را بپردازد .

نکته : هر گاه امری در زمان انجام دادن آن بر حسب عرف لازم نموده ولی بعدها غیر لازم و بی فایده بودن آن آشکار شود این امر مانع رجوع اداره کننده به مالک برای طلب  هزینه های ان کار نیست .

نکته :اگر اداره کننده در زمان اداره مال دچار آسیب و یا صدمه ای شود می تواند هزینه درمان خود را بعنوان هزینه ازم از مالک طلب نماید .

 

و اما اثر اداره مال غیر نسبت به اشخاص ثالث 

همانگونه که مطلع هستیم تصرفات اداره کننده مال غیر قانونا مجاز هستند و مانند تصرفات وکیل به شمار می روند که این تصرفات ممکن است نسبت به اشخاص ثالث نیز دارای اثر باشند .

فرضا" اداره کننده برای تعمیرات منزل با یک تعمیرکار قراردادی ببندد.که در این خصوص دو حالت وجود دارد یا اداره کننده خود شخصا و از طرف خودش اقدام به عقد قرارداد می نمایند که در اینصورت شخصا نیز طرف تعهدات خواهد بود و یا ممکن ایت به نام مالک قراردادی را ایجاد نماید که در این صورت اثر قرارداد برای مالک خواهد بود .

 

عدم مسئولیت اداره کننده 

ید اداره کننده امانی است 

چون اداره کننده به منزله وکلی قلمداد می شود و در واقع امین مالک به شمار می رود در نتیجه مسئول تلف و یا نقص مال هم نیست مگر اینکه مرتکب افراط و تفریط و یا تعدی و تقصیر شده باشد که در این صورت ید امانی او به ید ضمانی تبدیل می شود .

 

نکته : امانت مدیر مال غیر ،امانت قانونی است نه قراردادی ،زیرا اختیارات وی ناشی از حکم قانون است نه قرارداد .

 

تصرفات مدیر مال غیر در موراد زیر موجب ضمان و مشمول مقررات غصب شده و در نتیجه از شمول ماده 306 قانون مدنی خارج می گردد :

1-اگر مالک یا نماینده مالک وی را از عمل اداره منع کرده باشد 

2-اگر تحصیل اذن مالک به موقع و پیش از ضرر به او مقدور بوده باشد 

3-اگر تاخیر در امر اداره موجب ضرر مالک نباشد 

4-اگر مدیر مال غیر مال را در غیر غبطه و صلاح مالک به کار برده باشد 

5-اگر مدیر پس از اقدام به اداره در اسرع وقت ممکن اقدام خود را به اطلاع مالک نرسانده باشد .

 

نکته : تمام موارد فوق از مصادیق تعدی و یا تفریط به شمار می آیند که موجب مسئولیت اداره کننده است .

 

مسئولیت مدنی الزمات خارج از قرارداد (غصب).

مسئولیت مدنی  الزمات خارج از قرارداد 

 

غصب 

 

غصب به چه معناست ؟

قانونگذار در ماده 308 قانون مدنی غصب را اینگونه تعریف می کند " غصب استیلاء بر  حق غیر است به نحو عدوان ،اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است .

برای تحقق غصب سه شرط لازم است :

الف ) استیلاء

ب)بر حق غیر 

ج)به نحو عدوان 

 

استیلاء:

استیلاء به معنای تسلط است یعنی برای تحقق غصب ،استیلاء یعنی تسلط بر مال دیگری لازم است و مال دیگری باید به صورت مادی و علمی تصرف شده باشد و صرف تصرف حقوقی مانند فروش مال دیگری برای تحقق غصب کافی نیست .

نکته : اگز شخصی مالک را از تصرف به مال خود مانع شود ولی بدون انکه خود بر مال مالک تسلط یابد غاصب محسوب نمی شود ولیکن در صورت اتلاف و یا تسبیب ضامن خواهد بود .

 بر حق غیر :

برای تحقق غصب باید استیلاء و تسلط لزوما بر حق و مال غیر باشد .

به نحو عدوان :

برای تحقق غصب باید استیلاء و تسلط بر مال غیر به صورت و به نحو عدوان باشد و منظور از عدوان در اینجا ظلم و ستم است و عدوان زمانی صدق پیدا می کند که فرد علیرغم آگاهی از عدم استحقاق و عدم اجازه تصرف بر مال و حق دیگری استیلاء یابد و در واقع نیت متصرف شرط تحقق غصب است .

نکته : اگر فرد گمان کند که مال دیگیر متعلق به وی است و در نتیجه بر ان تسلط یابد عمل او غصب محسوب نمی شود هر چند که در حکم غصب و موجب ضمان خواهد بود .

 

مسئولیت غاصب چیست ؟

 غاصب علاوه بر اینکه در بسیاری از موارد از نظر کیفری مجرم شناخته می شود قانونگذار وی را از لحاظ مدنی نیز مسئول رد عین مال و یا بدل مال مغصوب و رفع ایراد و نقص وارده به مال و حق می داند .

ماده 311 قانون مدنی صراحت دارد :غاصب باید مال مغصوب را عینا" به صاحب آن رد نماید و اگر عین تلف شده باشد باید مثل آن را بدهد و اگر به علت دیگری رد عین مال ممکن نباشد باید بدل ان را بدهد .

 

نکته : اگر ارزش و بهای مال مغصوب بر اثر کار غاصب افزایش یافته باشد مالک می تواند عین مال را بخواهد بی آنکه چیزی بابت افزایش قیمت به غاصب بدهد زیرا غاصب عمل نامشروعی انجام داده و به زیان خود اقدام نموده است و از این جهت حقی نسبت به افزایش قیمت ندارد .اما اگر این افزایش بها ناشی از اضافه نمودن عین مال غصاب به مغصوب باشد بهای اضافی متعلق به غاصب است .

ماده 314 قانون مدنی :

اگر در نتیجه عمل غاصب قیمت مال مغصوب زیاد شود غاصب حق مطالبه قیمت زیادی را ندارد مگر اینکه زیادتی عین باشد که در این صورت عین زاید متلق به خود غاصب است .

نکته : هرگاه عین مال مغصوب تلف شده باشد  غاصب باید مثل آن را (در صورتی که مثلی باشد )یا قیمت آن را بدهد .

ممکن است مال تلف نشده باشد اما به دلیلی غیر از تلف شدن رد عین مقدور نباشد در این صورت غاصب مکلف به رد بدل (عوض ) یعنی مثل یا هم قیمت آن است  این بدل را اصطلاحا بدل حیلوله گویند .

 نکته : آیا اگر غاصب بدل حیلوله را رد کرده و تحویل مالک داد و پس از مدتی مال اصلی قابلیت رد شدن را پیدا نمود تکلیف چیست ؟! در پاسخ این سئوال بادی گفت که مالک می تواند با پس دادن بدل مال اصلی خود را از غاصب دریافت نماید .

 

زمان تقویم :

در بحث غصب و رد  بدل مال به مالک قیمت زمان تلف مال ملاک عمل است و اگر در فاصله بین تلف مال و پرداخت قیمت ،بهای مال کم و زیاد شود تاثیری در مسئولیت غاصب ندارد .

ماده 312 قانون مدنی :

هرگاه مال مغضوب مثلی بوده و مثل ان پیدا نشود غاصب باید قیمت حین الاداء را بدهد و اگر مثل موجود بوده و از مالیت افتاده باشد باید آخرین قیمت آن را بدهد .

 

مکان تقویم :

 

هرگاه قیمت مکان غصب با قیمت مکان تلف متفاوت باشد قیمت کدام محل بادی به مالک داده شود ؟از آنجا که در مکان تلف ضمان غاصب از رد عین به دادن قیمت در مال قیمی تبدیل شده است به نظر می رسد قیمت همان مکان باید ملاک عمل قرار گیرد  با وجود این هرگاه قیمت مکان غصب بیشتر باشد  مالک می تواند تفاوت قیمت را نیز از باب مسئولیت  مدنی مطالبه نماید .به این شکل خسارت مالک به صورت کامل جبران می شود.

 

مسئولیت غاصب در صورت نقص و عیب مال مغضوب 

 

جبران خسارت 

اگر در زمان تصرف غاصب در مال مغصوب نقص و عیبی ایجاد شود غاصب مسئول و مکلف به جبران خسارت است اگر چه نقص و عیب وارد شده بر مال در نتیجه فعل او نباشد .

 

ماده 315 قانون مدنی :غاصب مسئول هر نقص و عیبی است که در زمان تصرف او به مال وارد شده باشد هر چند مستند به فعل او نباشد .

 

 

مسئولیت غاصب نسبت به منافع مال مغصوب 

 

غاصب نه تنها ضامن عین و یا بدل مال مغصوب می باشد بلکه نسبت به مناغع آن نیز مسئولیت دارد .حتی اگر از ان استفاده نکرده باشد .

ماده 320 قانون مدنی : نسبت به منافع مغصوب ،هر یک از غاصبین به اندازه منافع زمان تصرف خود و مابعد خود ضامن است اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد ....

 

 

مسئولیت غاصبین متعدد 

 

ماده 316 قانون مدنی :اگر کسی مال مغصوب را از غاصب غصب کند آن شخص نیز مثل غاصب سابق ضامن است اگرچه به غاصبیت غصب اولی جاهل باشد .

مسئولیت مدنی الزامات خارج از قرارداد (غصب )

رابطه بین مالک و غاصبین 

 

مسئولیت تضامنی :

مالک می تواند عین و در صورت تلف شدن عین ،مثل یا قیمت تمام یا قسمتی از مال مغصوب را از غاصب اولی یا از هر یک از غاصبین بعدی که بخواهد مطالبه کند .

قانون برای حفظ حقوق مالک به وی اجازه داده است که عین مال مغصوب و در صورت تلف آن مثل یا قیمت آن را از هریک از غاصبین بخواهد و اگر تشخیص دهد که هیچکدام از غاصبین به تنهایی قادر به پرداخت همه قیمت نیستند می تواند آن را به چند جزء تقسیم و پرداخت هر جزء را از یکی از غاصبین مطالبه نماید البته مالک نمی تواند حق خودرا چند مرتبه دریافت نماید 

 

نکته : در خصوص منافع مال مغصوب هر یک از غاصبین فقط به اندازه زمان تصرف خود و غاصبین بعد از خود ضامن است اگرچه استیفای منفعت هم نکرده باشد .

نکته : هرگاه مالک ذمه ی یکی از غاصبین را نسبت به مثل یا قیمت مال مغصوب ابراء کرده باشد دیگر نمی تواند به غاصبین دیگر رجوع کند زیرا ابراء یکی از موجبات سقوط دین و مانند ادای دین است 

 

رابطه بین غاصبین :

 رجوع هر یک از غاصبین به دیگری 

 

قانونگذار رابطه بین غاصبین را با یکدیگر در مورد بدل عین و منافع تنظیم کرده و شرایطی برای آن مقرر نموده است .

نکته : هرگاه مالک به غاصبی رجوع کند که مال مغصوب در دست او تلف شده است آن شخص حق رجوع به غاصب دیگر را ندارد و نمی تواند خساراتی را که پرداخت کرده است از غاصب دیگر مطالبه نماید ولی اگر مالک به غاصب جز آن کسی که مال در دست او تلف شده مراجعه نموده و مثل ویا قیمت ان را از وی بگیرد این غاصب می تواند به غاصبی که مال در دست او تلف شده است مراجعه کرده و طلب خسارت نماید .

 

ماده 318 قانون مدنی :

هر گاه مال رجوع کند به غاصبی که مال مغصوب در ید او تلف شده است آن شخص حق رجوع به غاصب دیگر ندارد ولی اگربه  غاصب دیگری به غیر آن کسی که مال در ید او تلف شده است رجوع نماید مشارالیه نیز می تواند به کسی که که مال در ید او تلف شده است رجوع کندیا به یکی از لاحقین خود رجوع کند تا منتهی شود به کسی که مال در ید او تلف شده است و به طور کلی ضمان برعهده کسی مستقر است که مال مغضوب در نزد او تلف شده است .

 

فرض غرور 

 

هرگاه یکی از غاصبان دیگری را مغرور کرده باشد چنانکه به ادعای اینکه مال متعلق به خود اوست آن را به تصرف دیگری داده باشد نمی تواند برای انچه به مالک پرداخته است به مغرور رجوع کند هرچند که مال مغصوب در دست او یعنی مغرور تلف شده باشد .