اختلاف متراژ ملک با سند

اختلاف متراژ ملک با سند  زمانی پیش می آید که دو طرف اقدام به خرید یک ملک از جمله آپارتمان، خانه، مغازه، زمین می نمایند و در هنگام تنظیم مبایعه نامه مساحت ملک مورد نظر را مثلا 150 متر تعیین می کنند. در ادامه وقتی برای تنظیم سند رسمی ملک متراژ مراجعه میکنند، طرفین متوجه می شوند که ملک مورد نظر دارای اختلاف متراژ با مبایعه نامه می باشد و در صدد این بر می آیند که از حقوق خود دفاع کنند و از ضرر جلوگیری نمایند.

1- کم بودن متراژ یا مساحت ملک:

فرض کنید شما یک ملکی را خریداری کرده اید و در هنگام تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه متراژ خانه را 200 متر مربع تعیین می کنند و بر اساس آن هم ثمن یا قیمت آپارتمان را مشخص می کنند. اما بعد از تحویل مال مورد معامله متوجه می شوید که اختلاف متراژ یا مساحت ملک و متراژ یا مساحت ملک 170 متر مربع می باشد ولی شما به عنوان خریدار پول 200 متر را پرداخت کرده اید ولی 170 متر آپارتمان تحویل گرفته اید در نتیجه از اختلاف مساحت (متراژ) ملک دچار ضرر شده اید و باید در صدد جبران این ضرر و خسارت اقدام نمایید.

2-زیاد بودن متراژ یا مساحت ملک:

هنگامی که به عنوان فروشنده اقدام به فروش آپارتمان یا مغازه یا زمین می کنید و به فرض مثال متراژ ملک را 200 متر مربع در قولنامه یا مبایعه نامه قید می کنید اما بعدا متوجه می شوید که متراژ یا مساحت ملک فروخته شده 230 متر مربع است. شما مبلغی در این حالت دریافت کرده اید که در ازای 200 متر بوده و ملکی که شما تحویل داده اید 230 متر بوده است ،بنابراین شما به عنوان بایع متضرر شده اید و باید ضرر وارده به شما جبران گردد.

 

اختلاف متراژ ملک با سند در قانون مدنی:

در ماده 385 قانون مدنی به اختلاف متراژ یا مساحت ملک پرداخته شده است و قانونگذار در این ماده بیان می دارد:

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نبوده و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد، ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

 

در مورد اختلاف متراژ ملک با سند باید بین ملک ساخته شده و ملکی که هنوز ساخته نشده و به صورت پیش فروش خریداری می‌شود تفاوت هایی قائل شد که عبارتند از:

• املاک ساخته شده

مطابق با قانون ثبت، به دلیل آن که قیمت ملک بر اساس مساحت ملک تعیین می‌شود، خریدار می‌تواند به نسبت کسری در متراژ ملک از مبلغ توافق شده در معامله کم کند و اگر مساحت ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولین سند انتقال”  و سایر هزینه‌ های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا کند.

• پیش فروش و پیش خرید آپارتمان

قانون پیش فروش آپارتمان ها، به منظور حمایت از پیش خریدار این گونه بیان می‌کند:

اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از دو طرف حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد. و فرقی نمی‎کند متراژ واقعی ملک کمتر یا بیشتر باشد. به طور مثال اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و هر متر ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچ یک از طرف ها حق فسخ ندارد. چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است. بنابراین در پیش فروش آپارتمان به دو نکته باید توجه داشت.

الف- اگر مساحت ملک کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به خریدار بدهد.

ب- اگر مساحت ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.

اضافه مساحت ملک مطابق با ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک:

مبنای اضافه مساحت مندرج در ماده 149الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک که بر اساس بی دقتی وبی توجهی و عدم امکانات لازم در تهیه نقشه عرصه به وجود آمده است و گاهی از اوقات اضافه مساحت ناشی از اشتباه در حاصل ضرب ابعاد اضلاع سند مالکیت قابل تصور است,با توجه به این دسته بندی دو حالت قابل تصور می باشد:

الف- اضافه مساحت ذاتی در املاک:

این موضوع در حالتی است که اضافه مساحت موجود در محدوده سند مالکیت در تصرف دارنده آن میباشد ولی حد یا حدودی یا مساحت منطبق نبوده که احتیاج به اصلاح دارد,به عبارت دیگر یک یا چند طول اضلاع اضافه داشته که در این صورت پس از تهیه نقشه وضع موجود و تهیه نقشه کادر که حاوی کلیه مجاورین و گذرهای منتهی به ملک توصیف شده است که در این صورت اصلاح به شرط عدم تجاوز امکان پذیر است.

ب-اضافه مساحت ناشی از اشتباه:

چنین حالتی زمانی است که در حدود اربعه ملک تغییراتی حاصل نشده است,اما مساحت ملک با سابقه ثبتی و سند مالکیت تطبیق ندارد به طور مثال زمینی که به شکل ذوزنقه یا اشکال هندسه ای مستطیلی که تعیین مساحت آن در سالیان قبل به جهت عدم امکانات نقشه برداری از قبیل دوربین,مساحی آن به نحو اشتباه در اسناد مالکیت محاسبه می گردید در این صورت بدون آنکه هیچ یک از طول های ضلع های چهارگانه ملک تغییراتی مشاهده گردد مع الوصف اضافه مساحت در چنین املاکی بسیار و فراوان مشاهده میشود,در این صورت با عنایت به بازدید به عمل آمده از ملک توسط نماینده اداره ثبت و نقشه بردار با مراجعه به محل وقوع ملک و تطابق حدود و مساحت سند مالکیت با وضعیت موجود نقشه و نمودارهای وضعیت ترسیم,و صورت مجلس اجرای ماده 149الحاقی قانون ثبت به ریاست اداره گزارش که در این گزارش حتما باید مقید گردد اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و با اصلاح آن حق کسی یا مجاورین تضییع نمیگردد  و موضوع از مصادیق بارز ماده 149الحاقی قانون ثبت می باشد,ریاست اداره دستور اصلاح و دریافت ارزش اضافه مساحت وفق قیمت سند اولیه خواهد داد.

مطالبه قیمت در اختلاف متراژ ملک با سند:

طرفین قرارداد در هنگام معامله، متراژ یا مساحت ملک را به عنوان یک شرط در قرارداد در نظر گرفته اند و نظر بر این بوده است که ملک مورد معامله را با این متراژ یا مساحت معامله کنند، حال در شرایط حاضر که ملک کمتر یا بیشتر از متراژ یا مساحت تعیین شده در آمده است به این معنی است که خریدار به هیچ عنوان قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته و مالک نیز قصد فروش ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است و در طرف مقابل وقتی اختلاف متراژ (مساحت) در حالت بیشتر بودن متراژ می باشد به این معنی است که قصد فروشنده محقق نشده است و خریدار نیز قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است،در این صورت در مرحله اول قانون گذار صرفا حق فسخ را برای دو طرف در نظر گرفته است ولی باید دقت داشت که قانون گذار در انتهای ماده 385 بیان کرده است که توافق دو طرف مانع فسخ بوده و طرفین می توانند به هر شکل که صلاح می دانند توافق کنند و برای این کار منعی وجود ندارد.

تفاوت دعوای خلع ید و تصرف عدوانی چیست؟

به طور کلی می توان دعوای خلع ید را در 3 دسته به آن اشاره کرد:

• در زمانی که مالک ملک، برای جلوگیری از تصرف ملک خود اقدام به جلوگیری متصرف می شود، را خلع ید می گویند.
• به عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل،قانونی بدون تصرف خوانده برآن که مورد قبول طرفین دعوا بوده با اشاره به اینکه خلاف قرارداد یا قانون بوده و خواستار جلوگیری آن می باشندکه به آن دعوای تخلیه ید می گویند.

3-دعاوی تصرف: شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است بصورت کیفری یا حقوقی اقدام و پیگیری شود.

روند رسیدگی

حائز اهمیت می باشد که رسیدگی به دعوای خلع ید، فرع بر اثبات مالکیت می باشد.درصورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و اسناد کافی برای به اثبات رساندن مالکیت خود نداشته باشد و عنوان ها و اظهارات شاکی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی جدا به این ادعاست،حال دعوای خلع ید خواهان به تنهایی قابلیت استماع یا شنیدن نداشته و با اشاره به استناد ماده2 قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد می باشد، چرا که خواهان ادعایی مطرح کرده که در ردیف خواسته موجود نمی باشد.

دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع: این دعوا از سوی شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث می باشد، به طوری که مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی به چشم نمی خورد.با اشاره به ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مقرر دارد در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید میشود. اما تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده و مشمول مقررات املاک مشاعی است.

لازم به ذکر است در مقررات املاک مشاعی معمولاً به مواد 576 و 582 قانون مدنی اشاره می شود که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اجازه سایر شرکا دانسته و در صورن نداشتن اجازه ، متصرف ضامن است.

بنابراین محکوم له در دعوای خلع ید در ملک مشاع زمانی که می تواند تقاضای گرفتن ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اجازه لازم را داشته باشد.

 

دعوای تخلیه ید در ملک مشاع:

در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و به همین علت باعث شده که هیچ شریکی بدون اجازه سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشدبا اشاره به (ماده 581 و 582 قانون مدنی). پس به این نتیجه می رسیم که اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته باشد و از این منظور باید بپذیریم مفاد ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در مورد موضوع خلع ید به معنای اعم است و اینجا هم باید اجرا شود.

حائز اهمیت است که در این رابطه که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده باشد و رابطه استیجاری تنها بین مستاجر و یکی از شرکا به هم خورده و باطل شده باشد. در این مورد، مستاجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست.

بنابراین تصریف شریک محکوم له در ملک، موقوف به اجازه و توافق با مستاجر می باشد.

به صورتی که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می شد، تسلیم عین مستاجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اجازه از دیگران بود.

در زمانی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منضور خراب کردن و نوسازی درخواست مستاجره اشاره به (ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356) و موارد مشابه، در خواست تخلیه ید میکند، از سویی که مفاد درخواست او تحویل عین مستاجره می باشد و تحقیق مینای درخواست منوط به اجازه شریک یا شرکای دیگر می باشد، این درخواست در برابر شریک یا مستاجر او پذیرفته نمی شود، به این دلیل که فرض تا زمانی که شریک اجازه ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلیل لزوم آن بتوان اجاره را فسخ و درخواست تخلیه کرد.

دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع:

در ماده 167 قانون آئین دادرسی قانون گذار کاملا این موضوع را حل نموده به صورتی که دو یا چند نفر، مال غیرمنقولی را بطور مشترک در تصرف داشته باشد یا قبلا از آن استفاده می کردند، و بعضی دیگر مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شوند، حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب . مشمول مقررات فصل هشتم قانون آیین دادرسی خواهد بود.

طبق ماده 163 قانون آئین دادرسی مدنی، در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، سبف تصرف خواهان، لحوق تصرفات خوانده و عدوانی بودن تصرفات وی، ارکان دعوا را شکل می دهند و باید ثابت شود که در این مورد مالکیت خواهان اماره ای بر سبق تصرفات او بوده و خلاف آن قابل اثبات است.

از این جهت این دعوا با دعاوی خلع ید به معنای اخص ،تخلیه ید و تصرف عدوانی کیفری از این جهت که اثبات مالکیت خواهان لازن نبوده و تفاوت دارد.

 

عقد مزارعه چیست؟

مزارعه عقدی است که به موجب آن احد طرفین زمینی را برای مدت معینی به طرف دیگر می‌دهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم کنند.

مدت عقد مزارعه:

در عقد مُزارعه مدت باید معین باشد که در چه مدتِ زمانی مزارع زمین را در اختیار عامل قرار داده است. مدت معین شده باید برای کشت محصول مورد نظر متناسب و کافی باشد و الا اگر این تناسب معقول نباشد عقد باطل است و چنانچه اصلا زمان معین نشود معامله غُرری (هیچ نفع عقلایی و مشروع برای طرفین ندارد و بستگی به شانس و تصادف دارد) و باطل است.

نحوه تعیین سهم در عقد مزارعه:

در عقد مزراعه سهم هریک از طرفین معامله (مزارع و عامل) باید به‌طور آشکار مثلا ربع یا ثلث یا نصف مشخص شود و اگر به نحو دیگری باشد با وجود اینکه عقد باطل نمی‌شود اما این قرارداد دیگر عقد مزارعه محسوب نمی‌شود.

شروط ضمن عقد در مزارعه:

هرکدام از طرفین معامله در مزارعه می‌توانند شرط یا شروطی را برای طرف دیگر قرار بدهند البته شروط مزبور نباید برخلاف شرع و مقتضای ذاتی عقد باشد. مثلا جایز است که مالک زمین شرط کند که علاوه بر سهمش از محصولِ زرع مبلغی را نیز از عامل بگیرد. شرط ضمن عقد در هر صورتی صحیح است حتی اگر محصول زراعت از بین برود.

 

نوع زرع در مزارعه:

نوع محصولی که باید کاشته شود باید در عقد مزارعه معین شود مگر اینکه طبق عرف مشخص باشد که دیگر نیازی به قید نوع محصول در قرارداد مزارعه نیست و اگر عقد مطلقا برای زراعت باشد عامل، اختیار هر نوع زرع در کشت را دارد.

مخارج عقد مزارعه:

مخارجی که برای عقد مزارعه لازم است باید توسط طرفین معامله معین شود.

فوت یکی از طرفین در عقد مُزارعه:

در صورت فوت هریک از طرفین عقد (مزارع یا عامل)، عقد مزارعه باطل نمی‌شود. چون در صورت مرگِ مالک حتی اگر اصل زمین مورد مزارعه به ورثه‌اش برسد، منافع آن زمین تا اتمام قرارداد مزارعه متعلق به کشاورز است.

و اگر کشاورز فوت کند ورثه باید کار را ادامه بدهند یا فرد دیگری را برای ادامه‌ی این کار منظور کنند.

موارد بطلان عقد مُزارعه:

عدم اهلیت طرفین یا یکی از آنها، عدم قابلیت کشت زمین و عدم وجود زمین از موارد بطلان عقد مُزارعه است. زمانی که موارد بطلان پیش می‌آید اگر در آن زمان زرع مورد نظر در زمین کشت نشده باشد زمین و عوامل زراعت به صاحبش برگردانده می‌شود اما اگر در زمین زراعت شده باشد کل محصول ازآنِ صاحب بذر و طرف دیگر مستحق اجرت‌المثل می‌شود. اگر بذر میان عامل و مزارع مشترک باشد محصول هم بین آنها تقسیم می‌شود و اجرت‌المثل هریک به طرف دیگر پرداخته می‌شود.

چنانچه که هیچ‌یک از عامل و مزارع صاحب بذر نباشند و بذر مال شخص ثالثی باشد تمام محصول زراعت مال شخص ثالث می‌شود و عامل و مزارع مستحق اجرت‌المثل می‌شوند.

زمانی که عقد مزارعه دچار بطلان می‌شود مزارع هر وقت که بخواهد می‌تواند صاحب بذر را مجبور کند که زرع را قلع کند و می‌تواند با دریافت اجرت اجازه بدهد که زرع تا زمان برداشت محصول در زمین بماند و قلع نشود.

چگونگی محاسبه سود در عقد مُزارعه:

در کلیه‌ی عقود اسلامى محاسبه‌ی سود به دو روش روز شمار و ماه‌ شمار قابل محاسبه است:

روز‌شمار: ۳۶۵۰۰/ (مدت به روز * نرخ * مبلغ)

ماه‌شمار: ۲۴۰۰/ ((مدت به ماه + 1 ) * نرخ * مبلغ)

واریز اشتباه پول به حساب دیگری

اقدامات ممکن پس از واریز اشتباه پول

ساده‌ترین راه برای پس گرفتن پولی که به اشتباه کارت به کارت شده، مراجعه به بانک و درخواست اطلاعات تماس فردی است که واریز اشتباه به حساب وی صورت گرفته است. در این شرایط معمولا شعبه بانک برای ارائه اطلاعات تماس با شما همکاری می‌کند. اما اگر شعبه به دلیل حفظ حریم خصوصی مشتریان حاضر به انجام این کار نشد می‌توانید از کارکنان بانک بخواهید خودشان با فرد گیرنده تماس حاصل کرده و درخواست استرداد پول کنند.

پیگیری قضایی برای استرداد وجه

همیشه مصالحه کردن بین دو طرف یک دعوای حقوقی بهتر از پیگیری قضایی و درگیری‌های اداری آن است. اما اگر مصالحه جواب نداد قطعا پیگیری قضایی گزینه‌ای منطقی به نظر می‌رسد. در این مورد خاص، برای پس گرفتن پول جابجا شده، موادی از قانون به رد مالی که بدون استحقاق گرفته شده است، اشاره دارد. به طور خلاصه، در مفاد ماده ۳۰۱ و ۳۰۲ قانون مدنی بیان شده است: اگر کسی به اشتباه خود را مدیون شخص دیگری بداند و دین خود را ادا کند، حق دارد از کسی که آن را بدون حق اخذ کرده است درخواست استرداد کند. در واقع در مواردی که شخص دریافت کننده (به ناروا) حاضر به استرداد وجه دریافتی نمی‌شود، چاره‌ای جز طرح دعوا باقی نمی‌ماند. بهترین مبنا برای استرداد وجهی که به اشتباه منتقل شده، دارا شدن ناعادلانه است. بنابراین کسی که از حساب وی پرداخت شده و مدعی است که پرداخت اشتباه بوده است،‌ باید ارکان دارا شدن ناعادلانه را اثبات کند.

 

دو نکته‌ حقوقی در رابطه با واریز اشتباه پول به حساب دیگری

• چنانچه شخصی مبلغی را به حساب فرد دیگری به اشتباه کارت به کارت کند، در حالی که هیچ مدرکی نداشته باشد که نشان دهد وجه واریزی بابت چه موضوعی بوده است؛ غالبا در دادگاه، فردی که پول اشتباهی به حسابش آمده باید طلبکار بودن خویش را ثابت کند. در این حالت نیازی نیست که واریز کننده‌ وجه، بدهکار بودن خویش را اثبات کند. در نهایت گیرنده‌ وجه به استرداد وجه و پرداخت خسارت‌های قانونی مثل حق الوکاله‌ی وکیل و تاخیر تادیه به صاحب وجه محکوم خواهد شد.
• در صورتی‌که شخصی وجهی را برای انجام کاری به حساب دیگری واریز کند و آن فرد بعد از دریافت پول از انجام کار صرف نظر کرده باشد، واریز کننده باید قراردادی کتبی داشته باشد یا ثابت کند وجه واریزی بابت قراردادشان بوده است. در این حالت واریز کننده باید دادخواست انجام کار ناشی از قرارداد را مطرح کند. اگر شخص واریز کننده بخواهد مستقیما و در ابتدا دعوا استرداد وجه واریزی را مطرح کند، دعوا او رد خواهد شد.

محروم کردن از ارث،قانونی یا غیر قانونی؟

وصیت نامه

در قانون ما هر وصیت نامه‌ای معتبر نیست. در حقیقت وصیت یکی از عقودی است که در قانون مدنی مورد تصریح قرار گرفته‌است و اگر مطابق شرایط قانونی صورت پذیرد از هر حیث معتبر و دارای ارزش قانونی و عملی است. وصیت در امور مالی صرفا تا ثلث ماترک متوفی یعنی یک سوم اموال به جا مانده از متوفی، نافذ است و بیش از ثلث نیاز به امضا و تایید ورثه دارد و اگر تنفیذ نکنند مقدار بیش از ثلث نافذ نخواهد بود.

 

محرومیت از ارث

ممکن است متوفی تعیین کند که دارایی وی پس از مرگ او چگونه تقسیم شود، به عنوان مثال متوفی در زمان حیاتش وصیت کند اموال او صرف امور خیریه شود و یا یکی از فرزندان خود را طبق وصیتنامه از ارث محروم کند و یا کل اموال را برای یکی از فرزندانش وصیت کند. وصیت در یک سوم اموال متوفی نافذ است و اگر بقیه وراث قبول کنند و رضایت دهند وصیت متوفی بیش از یک سوم پذیرفته می‌شود. زمانی که فرد وصیتی می‌کند که فرزند خود را از ارث محروم کرده‌است، فقط تا میزان ثلث اموال این وصیت نافذ و قبول است.

محرومیت از ارث به موجب قانون

اکثر افراد جامعه به صورت‌های مختلف عبارت محرومیت از ارث را شنیده‌اند اما آیا واقعا امکان محروم کردن یکی از اولاد از ارث ممکن است یا خیر؟ طبق ماده ۸۳۷ قانون مدنی محرومیت ازارث به این صورت است که اگر فردی به موجب وصیت، یک یا چند نفر از ورثه خود را از ارث محروم کند، وصیت مزبور نافذ نیست. محرومیت از ارث با وصیت اگر چه تا ثلث وصیت درست است اما در حقیقت محرومیت وراث از کل اموال طبق قانون از ارث مورد قبول نیست.

تقسیم ارث خانه به چه صورت انجام می‌شود؟

تقسیم ارث خانه

در صورتی که میراث متوفی خانه باشد، همسر و فرزندان او در آن شریک هستند. در تقسیم ارث ملک سهم ارث همسر از ملک موروثی، یک هشتم است. فرزند پسر هم در تقسیم ارث ملک و در مقایسه با فرزند دختر دوبرابر بیشتر ارث می‌برد.

• قانون می‌گوید که برای تقسیم ارث خانه وراث باید ملک را پس از فروش میان خود تقسیم کنند. تا پیش از به‌فروش رفتن خانه، هیچ یک از وراث به هیچ وجه حق دخل و تصرف در خانه را ندارد.
• طبق قانون اگر بعد از فوت شوهر، همسر او در خانه سکونت کند، نمی‌تواند فرزندان را از فروش خانه منع کند. این امر تنها در صورتی قانونی است که شوهر وصیت کرده باشد زن تا زمانی که در قید حیات است، می‌تواند در آن خانه زندگی کند و فرزندان حق فروش خانه را ندارند.
• اگر متوفی در زمان حیات چند دانگ از خانه را به همسر و فرزندان خود بخشیده باشد و این مساله قابل اثبات باشد، وراث فقط چند دانگ باقی‌مانده را می‌توانند بین خود تقسیم کنند.
• معمولا در تقسیم خانه، وراث برای خرید یا فروش سهم خود با یکدیگر توافق می‌کنند. این یک روش مسالمت‌آمیز و رایج برای حفظ خانه در خانواده است.
• اگر پدر وقتی همسرش در قید حیات بوده خانه را به اسم او سند زده باشد و خود در قید حیات باشد، فرزندان نمی‌توانند ادعای ارث و میراث داشته باشند.

تقسیم ملک مشاع بین وراث

اگر متوفی در زمان حیات چند دانگ از خانه را به طور قانونی به همسر یا فرزندانش انتقال داده باشد و این امر قابل اثبات باشد تقسیم ارث ملک فقط در مورد چند دانگ باقی مانده صورت می‌گیرد که یا منجر به خرید سهم باقی مانده توسط آن فردی خواهد شد که چند دانگ از خانه به نام وی بوده است و یا به دلیل عدم توافق منجر به فروش کل خانه و پرداخت سهم وراث خواهد شد.

فروش یک ملک به چند نفر

فروش یک ملک به چند نفر

از نظر قانون زمانی که مال یا ملکی توسط مالک آن، بیشتر از یک بار و به چندین نفر فروخته شود، معامله معارض صورت گرفته است و خریدار نیز مال غیر خریداری کرده است. بنابراین معامله معارض زمانی صورت می‌‎گیرد که یک نفر بعد از اینکه ملک خود را به دیگری انتقال داد، دوباره در یکی دیگر از بنگاه‌های معاملات املاک، خود را مالک معرفی کرده و همان ملک را به شخص دیگری نیز می‌فروشد.

 

معامله معارض از نظر قانونی چه حکمی دارد؟

مطابق با ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک؛ هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین (اصل مال) یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند، به مجازات حبس محکوم خواهد شد. بنابراین برای احراز و تشخیص جرم فروش یک ملک به چند نفر یکی از دو حالت زیر باید صورت گرفته باشد:

• هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد.
• معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی ثبت شده باشد.

در معامله معارض همیشه اولین معامله، قانونی و معتبر خواهد بود. به این دلیل که در اولین معامله ملک یا مال از تصاحب مالک خارج می‎شود، معاملات بعد از آن که بر روی همان ملک یا مال انجام شود، غیرقانونی است. بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که انجام داده است، نیز اعتبار قانونی ندارد. از نظر حقوقی اگر در مال یا ملکی بیش از چند بار معامله انجام شده باشد،خریدار اول مالک قانونی محسوب خواهد شد و می‌تواند با طرح دعوا در مراجع قضایی، باطل شدن معاملات بعدی را خواستار شود و اگر فرقی ندارد که سند وی عادی یا رسمی باشد.

فوت موصی له قبل از مرگ موصی:

در ابتدا لازم است که به تعریف موصی، موصی‌له و موصی‌علیه بپردازیم و با این واژگان آشنا شویم.

موصی: به کسی اطلاق می‌شود که وصیت می‌کند.

موصی‌له: کسی را که وصیت به نفع او صورت گرفته است.

موصی‌به: مورد وصیت را گویند.

بهتر است بدانیم که وصیت دو نوع است: عهدی و تملیکی، که در این مطلب وصیت تملیکی در نظر ما قرارداد و به بیان ویژگی‌های آن خواهیم پرداخت.

حال باید دانست که اساساً «وصیت تملیکی» به چه معناست؟ و چه نوع وصیتی را تملیکی می‌نامیم؟

ماده ۸۲۶ قانون مدنی به تعریف وصیت تملیکی می‌پردازد و اینگونه بیان می‌کند: «کسی عین یا منفعتی را از مال خود برای زمان بعد از فوتش به دیگری مجاناً تملیک کند.

در این نوع وصیت، مالکیت آن مال زمانی به موصی‌له منتقل خواهد شد که:

• موصی فوت کند
• موصی‌له پس از فوت موصی وصیت را قبول کند.

پس متوجه می‌شویم که صرف وصیت کردن موصی برای انتقال مالکیت کفایت نخواهد کرد و در واقع وصیت تملیکی یک عقد محسوب می‌شود که در آن طرف وصیت می‌تواند این عقد را بپذیرد یا آن را رد کند و باید این را دانست که اگر قبول موصی‌له نسبت به وصیت قبل از فوت موصی باشد فایده‌ای نخواهد داشت.

و مورد دیگر آن که موصی (وصیت کننده) می‌تواند تا زمانی که در قید حیات است از وصیت خود رجوع کند و در واقع از مفاد وصیت‌نامه‌ی خود پشیمان شود و در این حالت اهمیتی ندارد که موصی‌له وصیت نامه را قبول کرده بود یا خیر.

فرض کنیم پدر حسین، قبل از مرگ خود وصیی به نفع حسین کرده است و حسین مادامی که پدرش زنده بوده است، مورد وصیت را نمی‌پذیرد و بلکه آن را رد می‌کند. حال در صورتی که پدر حسین فوت کند، آیا حسین می‌تواند به آن وصیت استناد کند؟ در جواب باید گفت اگر بعد از فوت پدرش وصیت را قبول کند دارای حق است ولی اگر همچنان بعد از فوت پدر وصیت را رد نماید دیگر حقی نسبت به مورد وصیت نخواهد داشت.

فرض دیگر آن که:

پدر حسین وصیتی می‌نماید و نسبت به ثلث اموال خود در وصیت نامه تعیین تکلیف می‌نماید (قابل ذکر است که امکان وصیت صرفاً نسبت به ثلث اموال (۳/۱) وجود دارد و وصیت نسبت به بیش از آن نیاز به قبول ورثه دارد و در صورتی که ورثه مخالفت کنند وصیت نسبت به بیش از ثلث اموال باطل می‌گردد.) و برای پس از فوت خود مالی را به حسین تملیک می‌کند، چند روز بعد حسین در یک سانحه تصادف رانندگی جان خود را از دست می‌دهد (مرگ موصی‌له قبل از فوت موصی) در این جا تکلیف وصیتی که پدر حسین به نفع او کرده بود، چه می‌شود؟

همانطور که در ماده ۸۲۷ قانون مدنی بیان شده است که تملیک به موجب وصیت محقق نمی‌شود، مگر با قبول موصی‌له پس از فوت موصی،  موصی‌له باید در قید حیات باشد تا بتواند پس از موصی وصیت را قبول کند و سپس مالکیت به وی انتقال یابد و حتی فقها معتقدند قبول وصیت صرفاً باید پس از وفات موصی انجام گیرد و قبول قبل از وفات او ارزش و اعتباری ندارد.

اما نظر دیگری هم وجود دارد که عنوان می‌کند:

اگر موصی‌له قبل از قبول یا رد وصیت فوت نماید و موصی (وصیت کننده) همچنان به وصیت خودیش پایبند باشد حق قبول یا رد وصیت به وراثت موصی‌له می‌رسد و اگر وصیت کننده پس از مرگ موصی‌له دیگر فصد باقی بودن به وصیت خود را نداشته باشد وصیت از بین خواهد رفت.

عده‌ای نیز معتقدند که اگر وصیت با توجه به شخصیت موصی‌له صورت گرفته و هدف صرفاً شخص موصی‌له بوده با فوت او وصیت از اعتبار ساقط می‌شود و دیگر قابلیت استناد نخواهد داشت.

با این اوصاف در خصوص تکلیف وصیتی که پدر حسین ، به نفع وی کرده بود باید چند فرض را در نظر گرفت:

-اگر حسین قبل از فوت خود وصیت را قبول کرده باشد، وصیت دارای اعتبار است .

-اگر حسین قبل از فوتش وصیت را رد کرده باشد، وصیت نسبت به او بی اعتبار است.

-اگر حسین قبل از فوتش قبول یا رد خود را اعلام نکرده باشد، در صورتی که  پدرش همچنان به مفاد وصیت پایبند باشد دارای اعتبار خواهد بود و وراث حسین میتوانند قبول یا رد خود را اعلام کنند.البته در این خصوص برخی معتقدند که ایجاب و قبول هرگز به ارث نمیرسد و زمانی که موصی له هنوزوصیت را قبول نکرده است و فوت میکند چیزی وجود ندارد که به  وراث به ارث برسد.

در پایان باید گفت ، براساس نظر دکتر کاتوزیان در حاشیه ۲ ماده ۸۳۰ قانون مدنی در کتاب قانون مدنی در نظم کنونی ، به نظر میرسد : در صورتیکه موصی له قبل ازقبول فوت کند،بطلان وصیت ترجیح دارد مگر اینکه اینطور به نظر برسد که وصیت کننده مایل بوده وراث موصی له بتوانند قبول یا رد خود را اعلام کنند و یا اینکه احراز شود موصی له پیش از مرگ به طور ضمنی وصیت را پذیرفته است.

اقسام بیع

مقدمه

 عقد بیع از پیچیده ترین و وسیع ترین عقود معین می باشد که نکات و شرایط و الزامات زیادی دارد که مستلزم تنظیم چندین مقاله برای توضیح و تشریح آن می باشد.از آنجا که بیع جزء کاربردی ترین و مورد استفاده ترین عقد بین عقود معین می باشد و بسیاری از مردم با آن سرو کار دارند لازم است آگاهی و اطلاع کافی را داشته باشند.از آنجا که اطلاعات حقوقی عموم مردم در سطح بالایی نبوده و این عقد و توابع و شرایط آن بسیار پیچیده و تخصصی می باشد ، لذا لزوم دخالت یک وکیل متبحر و متخصص و یا یک موسسه حقوقی معتبر بسیار ضروری به نظر می رسد.این تخصص هم در مرحله تنظیم قرارداد بسیار حائز اهمیت است و هم اگر منجر به دعوای حقوقی شود برای دفاع و گرفتن رای مثبت بسیار مهم می باشد.عقد بیع بر اساس زمان بندی انجام تعهدات اقسامی دارد که بدان اشاره می گردد.

تعریف

در عقد بیع تسلیم مبیع و ثمن می تواند حال باشد یا اینکه یکی از این دو ،حال و دیگری موجل یا هر دو موجل باشد .بر این اساس بیع به چهار قسم تقسیم می شود:

۱-بیع نقد:

هرگاه در مبایعه نامه ثمن و مبیع هر دو عین معین و موعد تسلیم آنها حال و نقد باشد، بیع نقد نامیده می شود.در صورتی که در مبایعه نامه برای تسلیم مبیع و ثمن موعدی تعیین نشده باشد ، و چنانچه در این باره عرف و عادتی وجود داشته باشد ، بیع نقد و حال محسوب می شود و فورا هر یک از مبیع و ثمن باید تسلیم گردد.قانون مدنی ، هر بیعی را که واقع می شود نقد می داند مگر این که اجلی برای پرداخت ثمن در آن تعیین شده باشد یا عرف چنین اقتضاء کند.در این باره ماده ۳۴۴ قانون مدنی مقرر می دارد: ((اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تادیه قیمت موعدی معین نگشته باشد،بیع قطعی و ثمن حال محسوب است مگر اینکه عرف و عادت محل یا عرف و عادات تجارت در معاملات تجارتی وجود شرطی یا موعدی معهود باشد ، اگر چه در قرارداد بیع ذکر نشده باشد)).

ماده338تاماده344

۲-بیع نسیه:

این نوع بیع زمانی است که مبیع عین معین بوده و موعد تسلیم آن حال می باشد، اما ثمن کلی بوده و موعد تسلیم اش موجل است.

۳-بیع سلم یا سلف:

این بیع زمانی است که مبیع کلی و موعد تسلیم آن موجل، ولی ثمن عین معین و موعد تسلیم آن حال و نقد می باشد.مثلا کسی نقدا محصول سال آینده یک کشاورز را بخرد.

۴-بیع کالی به کالی:

در این نوع بیع زمان تسلیم مبیع و ثمن موجل می باشد و هر دو مال کلی هستند .بیع کالی به کالی را مشهور فقها باطل می دانند ولی از نظر اکثر حقوقدانان این بیع صحیح و نافذ است و در عرف تجارتی ما نیز جاری و اجرا می گردد.مانند فروش ۱۰ تن گندم سال ۹۸ ورامین در مقابل ۵۰ میلیون تومان و موعد تسلیم مبیع و ثمن شش ماه بعد از انعقاد عقد تعیین گردد.

نکات قانونی

از بررسی مواد مختلف نکاتی چند به دست می آید که به چند مورد می پردازیم:

۱-بیع دین به دین باطل است چون در عقد بیع مبیع باید عین باشد.

۲-زمانیکه بیع موجل است خواه تسلیم مبیع موجل باشد(سلم) یا تسلیم ثمن موجل باشد (نسیه)یا هر دو موجل باشند ، اجل باید معین شود و احتمال کم یا زیاد شدن در آن نباشد.اگر اجل قابل کم یا زیاد شدن باشد بیع باطل است. زیرا سبب مجهول شدن ارزش مبیع  و یا ثمن می گردد.

۳- چک وسفته می تواند به عنوان وسیله پرداخت ثمن بکار رود.اگر در بیع نقد به جای پول چک داده شود این امر مبین تبدیل تعهد نیست چون چک و سفته و سیله پرداخت محسوب می شود.

بیع به شرط

۱-اگر مبیع به شرط داشتن وصف و صفت خاصی فروخته شود در صورتیکه از شرط تخلف شود ،مشتری حق فسخ معامله را با خیار تخلف از شرط صفت دارد.

۲-اگر مبیع به شرط مقدار معین فروخته شود در صورتیکه از آن تخلف گردد خریدار با خیار تخلف از شرط صفت می تواند معامله را فسخ نماید.

۳-اگر مبیع به شرط داشتن جنس معین فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد ،بیع باطل است.

در این باره ماده ۳۵۳ قانون مدنی بیان می دارد: ((هر گاه چیز معین به عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد بیع باطل است و اگر بعضی از آن از غیر جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.)) (خیار تبعض صفقه)

ماده348تاماده361

همانطور که بیان شد برای اینکه معامله صحیح باشد باید مورد معامله معلوم باشد یعنی جنس ، مقدار و وصف آن مشخص گردد.اگر یکی از این موارد معلوم نباشد، معامله باطل است.در صورتیکه مقدار و وصف مورد معامله در هنگام معامله برای طرفین مشخص نباشد اگر آن را به شرط داشتن مقدار و اوصاف مشخص معامله نمایند در این صورت معامله صحیح است.

در این باره ۳۴۳ قانون مدنی مقرر می دارد: ((اگر مبیع به شرط مقدار معین فروخته شود بیع واقع می شود اگر چه هنوز مبیع شمرده نشده یا کیل یا ذرع نشده باشد)).

ماده338تاماده344

 

 

 

نکات مهم در معامله فضولی

وضعیت معامله قبل از اجازه و رد مالک:
معامله فضولی قبل از اینکه از طرف مالک، تنفیذ(تایید) یا رد شود، باطل نبوده بلکه غیرنافذ است. یعنی صحیح و معتبر نیست و مالک می تواند آن را تایید یا رد نماید.
ماده ۲۴۷ قانون مدنی می‌گوید:
«معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می‌شود.»

نکات مهم:
• این معامله نسبت به طرف اصیل معتبر و الزام آور است و او باید به اجرای عقد پایبند باشد.
• اگر مالک در اجازه یا رد معامله تعلل نماید و این تاخیر موجب تضرر طرف اصیل گردد، وی می تواند معامله را فسخ نماید.(ماده 252 قانون مدنی)
• در معامله‌ فضولی اگر مالک پیش از تعیین تکلیف معامله و اجازه(تایید) یا رد آن فوت نماید، حق اجازه یا رد، به وارث به ارث می رسد.(ماده 253 قانون مدنی)
اقسام معامله فضولی با توجه به اراده معامل فضول :
• گاهی معامله کننده فضول به نام و به حساب مالک معامله می‌کند یعنی اعلام می نماید که معامله برای مالک است؛ در این صورت او در حکم وکیلی است که از حدود اختیارات خویش خارج شده و بدون داشتن اختیار معامله نموده است. در این خصوص ماده ۶۷۴ قانون مدنی تعیین تکلیف نموده است:
«موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که وکیل خارج از حدود وکالت انجام داده است، موکل هیچ گونه تعهدی نخواهد داشت؛ مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.»
• گاهی معامله کننده فضول به نام و حساب خویش معامله می کند.
بر اساس ماده ۳۰۴ قانون مدنی:
«اگر کسی چیزی را مِن غیر حق دریافت کرده است، خود را محق می‌دانسته اما در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله، فضولی و تابع احکام مربوط به آن خواهد بود.»

اثر رد یا اجازه معامله:
اگر مالک، معامله فضولی را تنفیذ و اجازه نماید، معامله کامل شده و آثار حقوقی خود را از ابتدای انعقاد عقد خواهد داشت.( ماده 258 قانون مدنی)
این اجازه می تواند لفظی یا عملی باشد مثلا با تسلیم و تحویل کالای مورد معامله به اصیل توسط مالک.
اجازه یا رد باید یا بیان شود و یا با عملی محرز گردد. اگر مالک از وقوع معامله مطلع شود و سکوت نماید، این امر اجازه محسوب نمی شود. آن چنان که در حقوق و فقه نیز این اصل مورد پذیرش است که:
” به ساکت نظری منتسب نیست”.
درصورتی که مالک، معامله فضولی را تایید ننموده و رد کند، معامله برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه اثر حقوقی نخواهد داشت. به نحوی که گویا از ابتدا معامله ای واقع نشده است.
رد معامله هم می تواند با لفظ یا با عملی باشد که حکایت از عدم رضایت مالک دارد. به طور مثال مالک مال مورد معامله را به شخص دیگری بفروشد که رد ضمنی یا عملی معامله اول(معامله فضول با اصیل) محسوب می گردد.
شرایط اجازه یا رد:
• اجازه مالک در صورتی موثر است و معامله را کامل می‌کند که مسبوق به رد نباشد؛به این معنی که در ابتدا مالک معامله را رد نکرده باشد و بعد پشیمان شده و آن را اجازه نماید زیرا در صورت رد، معامله باطل شده و اجازه بعدی نمی‌تواند به معامله باطل شده اعتبار بخشد.
رد مالک نبز هنگامی عقد را باطل می‌کند که مبسوق به اجازه او نباشد.
• مالک در زمان صدور اجازه یا رد باید اهلیت (اهلیت لازم در معاملات) را داشته باشد. به این معنی که عاقل، بالغ، قاصد و مختار باشد.

ماده ۶۶۳ قانون مدنی:
وکیل نمی تواند عملی را که از حدود وکالت او خارج است انجام دهد.
ماده ۶۶۷ قانون مدنی:
وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب‌ قرائن و عرف و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند.
ماده 674 قانون مدنی:
موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد. درمورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام داده ‌شده است موکل هیچگونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صرحتا یا ضمنا اجازه کند.

ارث فرد مجرد به چه کسی می‌رسد؟

تقسیم ارث فرد مجرد

در مورد تقسیم ارث فردی که مجرد است می‌توان گفت که اگر از او مالی پابرجا باشد و از وراث طبقه اول پدر و مادر او در قید حیات باشند ارث وی به سه قسمت تقسیم و یک قسمت را مادر و مابقی سهم پدر خواهد شد و دیگر به خواهر و برادرها ارثی نخواهد رسید. اما اگر پدر و مادر در زمان حیات فرزند پسر در قید حیات نباشند اموال او به نسبت برادرها دو برابر خواهرها بین آن‌ها تقسیم می‌شود و در صورت فوت خواهر و برادر اموال به خواهر زاده‌ها و برادر زاده‌ها به همان نسبت برادرزاده‌ها دو برابر خواهر زاده‌ها خواهد رسید.  در تقسیم اموال افراد مجرد چه پسر و چه دختر به علت نبود همسر و فرزندان اموال به خانواده به نسبت قرابت آن‌ها خواهد رسید و در صورت نبود همه‌ی افراد یک طبقه ارث به طبقه بعد منتقل خواهد شد و این تقسیم در مورد ارث دختر و پسر مجرد فرقی نخواهد داشت. اگر فرد مجردی فوت کند و وراث او فقط پدر یا مادر وی باشد همه اموال به وی خواهد رسید و دیگران ارثی از وی نخواهند برد. قانون بیان می‌دارد که حقوق و مزایایی که فرد متوفی مجرد داشته در صورت حیات پدر و مادر به آن‌ها خواهد رسید.

 

تقسیم ارث افراد مجرد

تفاوتی که بین تقسیم ارث، افراد مجرد و متاهل وجود دارد نبود فرزندان و همسر است که فرزندان در طبقه اول وراث قرار دارند و نبود آن‌ها اولویت تقسیم ارث را به پدر و مادر متوفی خواهد داد و در صورت نبود پدر و مادر ارث بین خواهر و برادرها و پدر بزرگ و مادر بزرگ وی که در طبقه دوم تقسیم بندی هستند به نسبت تقسیم می‌شود.

نکاتی که باید حین نوشتن قولنامه دستی رعایت کنید

قولنامه دستی چیست؟

قولنامه در واقع نوشته‌ای است که توافق، به صورت وعده، در انجام معامله صورت می‌گیرد. به طور مثال دو نفر مالی را مانند اتومبیل، با هم معامله می‌کنند ولی خریدار قادر نیست مبلغ معامله را یک جا بپردازد، یا مالک اتومبیل کارهای مربوط به خلافی خودرو را هنوز انجام نداده، ولی هر دو طرف بابت خرید و فروش اتومبیل با یکدیگر توافق دارند. در چنین مواقعی، دو طرف نوشته‌ایی را تنظیم می‌کنند و توافقات انجام شده فی ما بین را در آن نوشته‌، که به آن قولنامه می‌گوییم مکتوب می‌نویسند.

محدودیت‌های تنظیم قولنامه دستی

نکته قابل ذکر در قولنامه دستی این است که، در مدت زمانی که قولنامه دستی نوشته شده است فروشنده نمی‌تواند مال مورد توافق را به شخص دیگری بفروشد و خریدار نیز متعهد است که مابقی مبلغ خرید را طبق تاریخ مورد توافق و مندرج در قولنامه به فروشنده تقدیم کند. بدین ترتیب قولنامه دستی، یک نوع سند عادی است که اگر به طور صحیح نوشته شود لازم الاجرا است و در دادگاه قابل استناد است.

قولنامه دستی با چه شرایطی در دادگاه اعتبار دارد؟

امضا شهود زیر قولنامه، در واقع اعتبار بخشیدن به اصالت قولنامه است. در واقع قولنامه دستی، چه شهود آن را امضا کرده باشد یا بدون امضا شاهد تنظیم شده باشد تاثیری بر ضمانت اجرا و اعتبار قانونی آن ندارد. پس بدون شاهد نیز می‌توان دعوی الزام به تعهد قولنامه دستی را مطرح کرد.

 

نکاتی که باید حین نوشتن قولنامه دستی رعایت شود

• طرفین قولنامه یعنی خریدار و فروشنده باید به صورت کامل مشخص شده باشند یعنی اسم، فامیل و نام پدر به همراه کد ملی هر یک.
• اقامت طرفین قولنامه باید به طور دقیق مشخص شود. یعنی نشانی و تلفن ثابت و تلفن همراه هریک به طور دقیق و خوانا ذکر شود.
•  موضوع قولنامه باید مشخص و صراحت داشته باشد. از نوشتن قولنامه‌هایی که موضوع آن مبهم و مردد است، جدا بپرهیزید.
• در هنگام نوشتن قولنامه دستی زمان انجام معامله قطعی را قید کنید. مثلا مشخص کنید در فلان تاریخ برای انتقال قطعی، طرفین باید در بنگاه یا دفتر اسناد رسمی حضور یابند.
• نکته بسیار مهم در تنظیم قولنامه دستی این است که حتی المقدور، ضمانت اجرا در نظر بگیرید. این که اگر یکی از طرفین به وعده خود عمل نکرد، ملزم به پرداخت خسارت می‌شود.
• حداقل دو نفر زیر قولنامه را به عنوان شهود امضا کنند. نام و نام خانوادگی و مشخصات کامل شهود حتما درج شود. حتی الامکان شهود، مورد اعتماد هر دو طرف باشد.
•  شرایطی را در بند قولنامه به عنوان شروط قولنامه در نظر بگیرید، تا در صورت عدم انجام تعهد هر کدام از طرفین حق فسخ و ابطال قولنامه را داشته باشند.
• ثمن معامله و نحوه‌ی پرداخت آن حتما به صورت واضح و مشخص در قولنامه ذکر شود.
• تا وقتی سند رسمی به شما انتقال پیدا نکرده است، از پرداخت تمام پول به فروشنده خودداری کنید.

انواع قرارهای صادره از سوی دادگاه

 

در معنای اصطلاحی قرار به رأیی گفته می شود که شامل یکی یا به طور اولی شامل هیچ کدام از ویژگی های احکام (راجع به ماهیت دعوا و قاطع آن بودن) نباشد.

 

در ذیل مجموع قرار هایی که امکان دارد از سوی دادگاه صادر شود بررسی شده است که به ترتیب بیان شامل قرار اعدادی یا مقدماتی ، قرار قاطع و سایر قرارها می شود :

 

قرار اعدادی یا مقدماتی:

 

قراری است که در این جهت صادر می شود که پرونده را معد و مهیّای صدور رأی قاطع نماید و نوع آن عبارتند از:

• قرار تحقیق محلی:

 

در موردی صادر می شود که اصحاب دعوا جهت اثبات ادعای خود، به اطلاعات اهل محل استناد می نمایند.

 

• قرار معاینه محلی:

 

در مواردی اصحاب دعوا جهت اثبات ادعای خود و یا دادگاه، جهت احراز موضوع، لازم می دانند که وضعیت محل و هم چنین مال منقولی که حمل آن به دادگاه امکان ندارد مورد معاینه قرار گیرد. در این صورت دادگاه به درخواست اصحاب دعوا و یا رأساً اقدام به صدور قرار معاینه محلی می نماید.

نکته: صدور قرار معاینه یا تحقیق محلی در مرحله تجدید نظر نیز امکان پذیر است.

 

• قرار کارشناسی:

 

تشخیص موضوع مورد اختلاف، در مواردی به این علت که دارای جنبه فنی و تخصصی است مستلزم اظها نظر اشخاصی است که دارای فن و تخصص مربوطه می باشند مثل تعیین نفقه یا تعیین اجرت المثل. علاوه بر این به موجب ماده ۲۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی در صورتی که دادگاه، کارشناسی را ناقص تشخیص دهد می تواند تحت شرایطی، قرار تکمیل کارشناسی را صادر نماید.

 

• قرار اناطه:

 

چنانچه رسیدگی به دعوایی منوط به روشن شدن ادعایی باشد که مستلزم اقامه دعوا است، قانون گذار دادگاه را مکلف به صدور قرار اناطه نموده است. البته (قانون گذار) صدور قرار اناطه را در صورتی مجاز می داند که اثبات ادعا در صلاحیت دادگاه دیگری باشد و چنانچه رسیدگی به ادعای مطروحه محتاج اقامه دعوا نباشد (برای مثال ادعای جعل نسبت به سند مورد استناد طرف مقابل) در دادگاهی که به دعوای اقامه شده رسیدگی می نماید، ادعای مطروحه نیز مورد رسیدگی قرار می گیرد.

قرارهای اعدادی علی الاصول روی اوراق صورت جلسه معمولی، و به خط قاضی صادر کننده، نگارش و توسط وی امضا می شوند.

 

• قرارهای قرینه (تمهیدی) و ساده:

 

در مواردی، صدور قرار اعدادی مفید این معنی است که دادگاه اصل استحقاق خواهان در حق مورد مطالبه را احراز نموده و صدور قرار و اجرای آن منحصراً در جهت نوع یا میزان حقوق وی می باشد. در چنین صورتی، قرار اعدادی را قرار قرینه یا قرار تمهیدی گویند.

در مقابل قرار قرینه، قرار ساده قرار دارد.

 

نحوه تنظیم و ابلاغ قرارهای اعدادی:

 – قرارهای اعدادی عتلی القاعده در جریان دادرسی و قبل از اعلام ختم آن صادر می شود.

– موارد ۲۹۶ و ۲۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی شکل و محتوای آراء قاطع دعوا را پیش بینی نموده است و منصرف از قرارهای اعدادی است.

– قرارهای اعدادی علی الاصول روی اوراق صورت جلسه معمولی، و به خط قاضی صادر کننده، نگارش و توسط وی امضا می شوند.

– در قرارهای اعدادی موضوع قرار، زمان، محل، نحوه اجرای قرار، شخصی که باید آن را اجرا کند و عندالاقتضاء طرفی که باید هزینه آن را بپردازد حسب مورد تصریح می شود.

– قرارهای اعدادی بر خلاف آراء قاطع دعوا، پاکنویس نمی شوند یا به بیان دیگر به شکل دادنامه تنظیم نمی شوند.

– قرارهای اعدادی به اصحاب دعوا ابلاغ نمی شوند و با صدور آن ها نیز پرونده از دادگاه خارج نمی گردد بنابراین به همان شکلی که صادر شده در پرونده نگهداری می شوند و در نتیجه اصحاب دعوا علی القاعده زمانی از صدور قرارهای مزبور مطلع می شوند که دفتر دادگاه هزینه های اجرای آن ها را مطالبه نماید (مثل قرار کارشناسی).

 

آثار قرارهای اعدادی:

 

۱- قرارهای اعدادی مانند احکام دارای قدرت اثباتی می باشند.

۲- قرارهای اعدادی مشمول قاعده فراغ دادرس نمی گردند.

۳- اعلام بطلان و ابطال قرارهای اعدادی نمی تواند موضوع دعوا در محاکم قرار گیرد (این ابطال نمی تواند مستند دعوای دیگری قرار گیرد).

۴- این قرارها مستقلاً نمی تواند مورد شکایت قرار گیرند (شکایت از آن ها ضمن شکایت از رأی اصلی امکان پذیر است).

۵- اعتراض ثالث نسبت به قرارهای اعدادی منتفی است. در حقیقت در قرارهای اعدادی محکوم له و محکوم علیه وجود ندارد.

 

قرارهای قاطع:

 

قرارهای قاطع دعوا به قرارهایی اطلاق می شود که با صدور آن ها پرونده از دادگاه رسیدگی کننده به دعوا خارج می شود. این خصوصیت آن ها با یکی از خصوصیات حکم، مشترک است.

قرارهای قاطع دعوا در محدوده خود قابل استفاده بوده و مانند احکام، سند رسمی محسوب می شوند و دارای قدرت اثباتی می باشند.

نکته: قرارهای قاطع دعوا مانند احکام، مشمول قاعده فراغ دادرس می باشند و قرارهای قاطع دعوا به غیر از قرار سقوط دعوا که از اعتبار امر قضاوت شده بهره مند است، فاقد اعتبار امر قضاوت شده می باشند.

 

انواع قرارهای قاطع دعوا:

 

• قرار سقوط دعوا
• قرار رد دعوا
• قرار عدم استماع دعوا

نکته: قرار عدم استماع دعوا در مواردی صادر می شود که دعوا با توجه به مواد ق. آ. د.  مدنی و سایر مقررات غیر قابل استماع است.

نکته: قرار عدم استماع دعوا با توجه به معیار مزبور در صورتی صادر می شود که قانونگذار در خصوص مورد، قرار رد دعوا را پیش بینی ننموده باشد.

نکته: هیچ تفاوتی بین آثار قرار رد دعوا و قرار عدم استماع دعوا وجود ندارد. بنابراین صدور هر یک به جای دیگری لطمه ای به حقوق اصحاب دعوا وارد نمی نماید و در هر دو مورد هزینه دادرسی پرداخت شده، قابل استرداد نمی باشد. ضمناً هیچ یک از دو قرار مزبور از اعتبار امر قضاوت شده برخوردار نمی باشند.

نکته: اقامه مجدد دعوا پس از صدور هر یک از دو قرار مزبور، علی الاصول بلامانع است مگر این که با مانع دیگری مواجه باشد.

 

قرار ابطال دادخواست:

 

قانونگذار در مواردی، قرار ابطال دادخواست را به عنوان ضمانت اجرای اقداماتی که خواهان باید معمول دارد قرار داده است. قرار ابطال دادخواست، علاوه بر این در پی استرداد دادخواست نیز صادر می شود. در هر حال قرار مزبور همواره از سوی دادگاه صادر می شود و با صدور آن پرونده از دادگاهی که به دعوا رسیدگی نموده خارج می شود.

قرارهای قاطع دعوا به قرارهایی اطلاق می شود که با صدور آن ها پرونده از دادگاه رسیدگی کننده به دعوا خارج می شود. این خصوصیت آن ها با یکی از خصوصیات حکم، مشترک است آثار قرار ابطال دادخواست

همان آثار قرار رد دعوا است. اما قرار ابطال دادخواست بر خلاف قرار رد دعوا و عدم استماع آن، در مواد ۲۶۸ و ۲۶۷ ق. آ. د. مدنی در زمره قرارهای قابل فرجام آمده است.

 

قرار رد دادخواست:

 

قانونگذار قرار رد دادخواست را در موارد متعددی پیش بینی نموده است و این موارد را به دو دسته کلی می توان تقسیم نمود:

الف- مواردی که رد دادخواست توسط دادگاه صادر می شود

نکته: آثار قرار رد دادخواستی که از دادگاه صادر شود چه دادگاه بدوی و یا تجدید نظر باشد، همان آثار قرار ابطال دادخواست است.

در عین حال، در مواردی که دادگاه بدوی یا تجدیدنظر، حسب مورد قرار رد دادخواست تجدیدنظر یا فرجام را صادر می نمایند، خروج پرونده از این دادگاه ها به مفهوم دقیق کلمه، مصداق ندارد.

در حقیقت، در موارد مزبور دادگاه بدوی و تجدیدنظر منحصراً تکلیف بررسی تکمیل بودن دادخواست تجدیدنظر و فرجام یا در مهلت تقدیم شدن آن ها را، حسب مورد دارند. با صدور قرار رد دادخواست که قابل شکایت است، جریان دادخواست شکایت از رأی (تجدیدنظر یا فرجام) منوط به شکایت از قرار و تصمیم مرجع بالاتر می باشد.

ب- قانون گذار، تحت شرایطی، صدور قرار رد دادخواست را در صلاحیت مدیر دفتر دادگاه و در غیبت مشارالیه، جانشین او قرار داده است.

در حقیقت به موجب مواد ۵۴، ۵۵، ۵۶، ۶۶ چنانچه دادخواست ناقص باشد و عنداللزوم در مهلت های مقرر قانونی تکمیل نشود، قرار رد آن توسط مدیر دفتر دادگاه یا جانشین او صادر می شود.

با توجه به این که قرار رد دادخواست صادره از دفترل دادگاه در دادگاه مرجع دادخواست، ظرف ده روز قابل شکایت می باشد، چنانچه قطعی شود تمام آثار قرار رد دادخواست بر آن مترتب است.

 

 

سایر قرارها:

 

 

قرارهای قبولی:

به موجب تبصره ذیل ماده ۳۰۶ ق. آ. د. مدنی چنانچه حکم غیابی ابلاغ واقعی نشده باشد و محکوم علیه غایب مدعی اطلاع از مفاد حکم باشد می تواند دادخواست واخواهی به دادگاه صادر کننده حکم غیابی تقدیم دارد. دادگاه بدواً و خارج از نوبت در این مورد رسیدگی و در صورتی که درخواست او را مقرون به صحت دانست. قرار قبولی دادخواست واخواهی را صادر می کند و همچنین است در خصوص داشتن عذر موجه که جهات آن در ماده ۲۰۶ ق. آ. د. مدنی پیش بینی شده است. هم چنین به موجب تبصره ماده ۴۳۵ ق. آ. د. مدنی در اعاده دادرسی دادگاه صالح بدواً در مورد قبول یا رد درخواست اعاده دادرسی قرار لازم را صادر می نماید.

نکته: قرارهای قبولی نظر به این که مستقلاً قابل شکایت نمی باشند، به اصحاب دعوا ابلاغ نمی شوند و در نتیجه پاکنویس (دادنامه) آن ها ضرورت ندارد.

نکته: قرارهای قبولی شکل خاصی نداشته و منحصراً در صورتجلسه مکتوب می گردند.

قرارهای موقت:

منظور از قرارهای موقت قرارهایی است که با توجه به ماهیت خود، موقت بوده و یا ترتیبات موقتی را مقرر می دارند و در عین حال از نظام واحدی تبعیت نمی نمایند و می توان آن ها را به دو دسته کلی تامینی و اجرایی تقسیم نمود.

الف- قرارهای تامینی:

منظور از قرارهای تأمینی به مفهوم اعم، قرارهایی است که در جهت حفظ حقوق احتمالی یکی از اصحاب دعوا و گاهی شخص ثالث (برای مثال قرار ملاقات یکی از والدین با فرزندان صغیر خود) در جریان دادرسی صادر می شود.

هیچ تفاوتی بین آثار قرار رد دعوا و قرار عدم استماع دعوا وجود ندارد. بنابراین صدور هر یک به جای دیگری لطمه ای به حقوق اصحاب دعوا وارد نمی نماید و در هر دو مورد هزینه دادرسی پرداخت شده، قابل استرداد نمی باشد. ضمناً هیچ یک از دو قرار مزبور از اعتبار امر قضاوت شده برخوردار نمی باشند

هم چنین قرار تامین خواسته (موضوع ماده ۱۰۸ ق. آ. د. مدنی)، قرار تأمین موسوم به تامین دعوای واهی (موضوع مواد ۱۰۹ و ۱۱۰ ق. آ. د. مدنی) و قرار تامین اتباع بیگانه (موضوع مواد ۱۴۴ به بعد ق. آ. د. مدنی) و همچنین قرار دستور موقت (مواد ۳۱۰ به بعد ق. آ. د. مدنی)، از اقسام این نوع قرار هستند.

این قرارها نیز مانند سایر قرارهای موقت هیچ اثری نسبت به ماهیت دعوا ندارند. بدین معنی که دادگاه می تواند علیرغم صدور قرار تأمینی به نفع هر یک از طرفین، همان شخص را در ماهیت دعوا محکوم نماید (مواد ۱۲۰ و ۲۱۷ ق. آ. د. مدنی).

علاوه بر این چنانچه موجب صدور این دسته از قرارها مرتفع شود دادگاه قرار رفع آن را صادر خواهد کرد. در صورتی که یکی از قرارهای مزبور به نفع خواهان صادر شده باشد و او در ماهیت دعوا محکوم شود قرار مزبور علی القاعده خود به خود مرتفع می شود (مواد ۱۱۸ و ۲۲۲ ق. آ. د. مدنی).

هر یک از قرارهای تأمینی در صورتی که مستقلاً قابل شکایت باشند باید پاکنویس شده و به شخصی که قرار علیه او صادر شده ابلاغ شود.

ب- قرارهای تأخیر و توقیف اجرا:

آثار قرارهای تأخیر و توقیف اجراء نیز مانند سایر قرارهای موقت است. این قرارها مستقلاً قابل شکایت نمی باشند و در نتیجه پاکنویس نمی شوند و ابلاغ آن ها به شخصی که قرار علیه او صادر شده ضرورتی ندارد. در عین حال در مواردی که قرار باید توسط مرجعی غیر از مراجع صادر کننده اجرا شود و یا به مرجعی دیگر تسلیم شود باید به صورت پاکنویس در آید.

 

 

آیا می دانید رد اتهام به چه معنی است؟

در این قسمت قصد داریم مطالب مهم و کاربردی را در رابطه با رد اتهام بیان کنیم، و مفهوم رد اتهام را به طور کلی توضیح دهیم. ، اما قبل از هر مطلبی باید در رابطه با متهم و مجرم مطالبی را بیان کنیم، توجه داشته باشید، که متهم و مجرم تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند، که در این قسمت این تفاوت‌ها را بیان خواهیم کرد.

به این موضوع توجه داشته باشید، زمانی که اتهامی به شخصی وارد می شود، آن شخص متهم نامیده خواهد شد، یعنی هنوز دادگاه و مراجع قانونی به این نتیجه نرسیدند که این شخص جرم مربوطه را انجام داده است، یا نداده ‌است، متهم یعنی این شخص مظنون به انجام یک جرم می‌باشد، اما هنوز این موضوع اثبات نشده است.

مجرم به شخصی گفته می‌شود که جرم او به اثبات رسیده است

این در حالی می باشد، که مجرم به شخصی گفته می‌شود که جرم او به اثبات رسیده است، یعنی در مرحله اول به شخصی یک اتهام خود را وارد می‌کنیم و او متهم نامیده می شود، اما اگر این اتهام را بتوانید ثابت کنید، شخص مجرم نامیده خواهد شد، پس یک نفر در ابتدا متهم است، و در صورتی که مدارک معتبری وجود داشته باشد، شخص مجرم نامیده می شود.

با توجه به مطالب گفته شده در بالا می‌توان به این نتیجه رسید که رفع این اتهام به این معنی است، که اتهام وارد شده به شخص متهم از وی سلب شود. یعنی رفع اتهام در مرحله انجام می‌شود که شخص هنوز متهم است، و مدرکی برای اثبات مجرم بودن آن در دست نخواهد بود، این موضوع مهمی است، که باید به آن توجه ویژه ‌ای داشته باشید.

در ادامه مطالب در رابطه با رد اتهام توضیحات بیشتری ارائه خواهیم داد و شما به طور کامل متوجه می‌شوید که رفع اتهام در چه مرحله ای انجام خواهند شد و چه تبعاتی برای شخص متهم و کسی که اتهام را به او وارد کرده اصل وجود خواهد داشت. نکته لازم به ذکر این است، که رفع اتهام هم می‌تواند به دلایل متفاوتی انجام شود، یکی از دلایل رفع اتهام می تواند عدم وجود مدارک کافی باشد، و دلیل دیگر می‌تواند رضایت شاکی خصوصی باشد.

آیا می دانید برای اثبات تصرف عدوانی باید چه مدارکی در دست داشت؟

در این قسمت قصد داریم به شرح این موضوع بپردازیم که برای اثبات تصرف عدوانی به چه مدارکی نیاز خواهید داشت. توجه داشته باشید، همان‌طور که در مطالب بالا هم گفتیم، تصرف عدوانی دو نوع دارد، و به تصرف عدوانی کیفری و تصرف عدوانی حقوقی تقسیم می شود، لازم به ذکر است، که مدارک مورد نیاز برای هر یک از این انواع تصرف عدوانی اگر چه شباهت‌هایی با یکدیگر دارد، اما تفاوت‌هایی هم خواهد داشت، ما در این مقاله مدارک مورد نیاز برای هر دو نوع تصرف عدوانی را بیان خواهیم کرد.

یکی از مهم‌ترین مدارکی که شما باید در دست داشته باشید، مدرکی است، که اثبات کند آن کس که ملک که شما را تصرف کرده است، این کار را به طور عمدی انجام داده است. برای این کار می‌توانید از مدرک های مختلفی استفاده کنید، به‌عنوان مثال اگر شاهدی در آن لحظه حضور داشته باشد، می توانید برای اثبات حقانیت خود به راحتی از او کمک بگیرید.

موضوع بسیار مهمی که در رابطه با شهادت در دادگاه باید به آن توجه داشته باشید، این است، که شهادت بر فعل انجام می‌شود،یعنی شخصی باید خود با گوش‌هایش شنیده باشد، که شخص متصرف به شما می‌گوید که من به هیچ عنوان این ملک را تخلیه نخواهم کرد.

تعداد کسانی است، که برای شما شهادت می دهند، باید ذکر کنیم

نکته دیگری که در رابطه با شهادت باید آن را در نظر بگیرید، تعداد کسانی است، که برای شما شهادت می دهند، باید ذکر کنیم، که متأسفانه در قانون ایران شهادت دو زن معادل با شهادت یک مرد می باشد، پس به این موضوع هم توجه ویژه ‌ای داشته باشید.

البته اگر شاهدی در آن لحظه حضور ندارد، شما می‌توانید با ضبط صدای شخص، پیامی که به شما داده است، و …این موضوع را به دادگاه اثبات کند و محدودیتی در این موضوع وجود نخواهد داشت. توجه داشته باشید، که برای تصرف عدوانی باید سندی را به دادگاه ارائه دهید، که بر طبق آن سند مالک آن ملک شما می‌ باشید، این موضوع با اهمیتی است، که باید به آن دقت ویژه ‌ای داشته باشید.

به شما پیشنهاد می‌دهیم که برای اثبات حقانیت خود در پرونده‌هایی مانند تصرف عدوانی از یک وکیل استفاده کنید،یک وکیل با توجه به مهارت و تخصصی که دارد، به آسانی می‌تواند به شما بگوید که برای اثبات حق خود به چه مدارکی نیاز خواهید داشت.

توجه داشته باشید، که ما مدارک مورد نیاز را در مطالب بالا توضیح داده ایم، اما این‌ که شما در حال حاضر چه مدرکی دارید، و چگونه می ‌توانید از آن مدرک به نفع خود در دادگاه استفاده کنید، موضوع بسیار مهمی است، که وکیل می‌تواند در این رابطه به شما کمک کند.

آیا با مرحله های مختلف دادرسی و ترتیب آن ها آشنایی دارید؟

همان‌طور که گفتیم، روند دادرسی گاهی ممکن است، طولانی شود، برای آن که در رابطه با این موضوع اطلاعات کافی و مفیدی داشته باشید، در این قسمت قصد داریم روند دادرسی و ترتیب آن را بطور کامل توضیح دهیم. در ابتدا همان طور که بر مطالب بالا هم به شما گفتیم روند دادرسی با ثبت شکایت شروع خواهد شد، یعنی شما به مراجع قضایی اعلام می‌کنید که بابت یک موضوع خاصی شکایت دارید.

در مرحله بعدی بر طبق آن چیزی که خود شما در شکایت ‌نامه تنظیم کرده اید، پرونده شما در دادسرا تعیین شعبه خواهد شد. نکته بسیار مهم این است، که پرونده در همان ابتدا به دادگاه فرستاده نخواهد شد و در دادسرا بررسی می‌شود. در دادسرا جلسه‌های متعددی برای بررسی پرونده انجام می‌شود.

اگر در این مرحله قاضی به این نتیجه برسد که حق با شما است، و شما برای اثبات حقانیت خود مدارک کافی را در اختیار دارید، پرونده را به دادگاه ارجاع می‌دهد، در غیر این صورت پرونده قرار منع تعقیب می‌خورد،یعنی دیگر به آن رسیدگی نخواهد شد و بسته می‌شود.

در دادگاه هم جلسه‌های متعددی برای بررسی پرونده موردنظر شما برگزار می‌شود

در دادگاه هم جلسه‌های متعددی برای بررسی پرونده موردنظر شما برگزار می‌شود، توجه داشته باشید، که در این جلسه‌ها شما باید مدارک کافی را برای اثبات حقانیت خود به دادگاه و شخص قاضی ارائه دهید، درصورتی که شما به‌عنوان متهم یا مجرم در دادگاه حضور پیدا می‌کنید، باید مدارکی مبنی بر بی ‌گناهی خود به دادگاه ارائه دهید، تا رد اتهام شوید.

توجه داشته باشید، که در دادگاه حکم نهایی صادر خواهد شد، در صورتی که به این حکم نهایی اعتراض داشته باشید، می ‌توانید اعتراض خود را وارد کنید، و پرونده شما در دادگاه تجدیدنظر رسیدگی می شود، در غیر این صورت پرونده بسته می‌شود و برای اجرای احکام به شعبه‌های مخصوصی فرستاده خواهد شد. توجه داشته باشید، در صورت ارجاع پرونده به دادگاه تجدید نظر، رأی صادرشده در دادگاه تجدیدنظر به هیچ عنوان تغییر نخواهد کرد و یک رای نهایی و قطعی به حساب می‌آید.

این موضوع هم کاملاً طبیعی و بدیعی است، زیرا در غیر این صورت روند دادرسی پرونده بسیار طولانی و زمان‌بر خواهد بود، پس دادگاه تجدیدنظر به عنوان مرحله ی نهایی در روند دادرسی و برریسک پرونده به حساب می‌آید، زیرا همانطور که گفتیم، در این مرحله دیگر اجازه اعتراض به رای صادر شده را نخواهید داشت.

 

آیا با انواع تصرف عدوانی آشنایی دارید؟

در این قسمت قصد داریم مطالبی در رابطه با انواع تصرف عدوانی بیان کنیم. تصرف عدوانی به طور کلی به دو دسته تقسیم می شود، تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری انواع مختلف آن می باشد، که هر یک از آن ها شرایط ویژه ای مخصوص به خود دارند، که باید به آن توجه شود، لازم به ذکر است، که در هنگام طرح شکایت اطلاع از نوع تصرف عدوانی انجام شده اهمینت بالایی دارد.

برای آن که با انواع تصرف عدوانی و ویژگی ‌های آن ‌ها آشنا شوید، قصد داریم که در ادامه ویژگی ‌های مربوط به تصرف عدوانی کیفری را بیان کنیم، لازم به ذکر است، درصورتی که تصرف عدوانی انجام‌ شده ویژگی ‌هاییک تصرف عدوانی کیفری را نداشته باشد، به عنوان یک تصرف عدوانی حقوقی شناخته خواهد شد و شما در شکایت خود باید آن را به عنوان تصرف عدوانی حقوقی ثبت کنید، پس با ادامه مطالب با ما همراه باشید.

یک تصرف عدوانی، تصرف عدوانی کیفری می باشد، اگر این شرایط را داشته باشد، در ابتدا باید توجه کنید، که تصرف عدوانی کیفری برای مال های غیر منقول انجام می‌شود،یعنی در صورتی تصرف عدوانی کیفری خواهیم داشت، که مال مورد بحث غیرمنقول باشد، در غیر این ‌صورت نمی‌ توان شکایتی تحت عنوان کیفرییا تصرف عدوانی کیفری را در دادگاه‌ها ثبت کنید.

در هنگام شکایت تصرف عدوانی کیفری باید ملک به نام خود شما باشد

موضوع دیگری که باید به آن توجه داشته باشید، این است، که در هنگام شکایت تصرف عدوانی کیفری باید ملک به نام خود شما باشد، یعنی شما مالک ملک بوده و سند رسمی آن ملک به نام شما باشد، در صورتی که خود شما مستأجر هستید یا ملک به یکی از اعضای خانواده شما تعلق دارد، شما نمی ‌توانید تصرف عدوانی کیفری را ثبت کنید.

توجه داشته باشید، که در تصرف عدوانی کیفری باید عمدی در کار باشد، یعنی شخص متصرف علناً اعلام کرده باشد، که قصد ندارد، ملک را به شما برگرداند. برای آنکه با تصرف عدوانی کیفری بیشتر آشنا شوید، در ادامه یک مثال در رابطه با این موضوع بیان خواهیم کرد، توجه داشته باشید، که در مثال بعدی تصرف عدوانی کیفری انجام‌ شده است.

فرض کنید، که شما یک خانه داریم و از آن هیچ استفاده‌ای نمی ‌کنید، این در حالی است، که دوست شما به منزل مسکونی نیاز دارد، و شما در عالم دوستی خانه خود را به دوست خود می‌دهید تا از آن استفاده کند، اگر بعد از مدتی شما از دوست خود بخواهید که منزل مسکونیمورد نظر را تخلیه کند و دوست شما علناً اعلام کند که از چنین کاری خودداری می‌کند، تصرف عدوانی کیفری انجام شده است.

توجه داشته باشید، که در مثال فوق ممکن است، دوست شما بخواهد که به او زمان دهید، تا یک منزل دیگر را برای خود پیدا کند، در این صورت هیچ تصرف عدوانی انجام نشده‌ است، اما باید توجه داشته باشید، که این موضوع هم ممکن است، جرم به حساب آید و شما می توانید با موضوعیت دیگری از این شخص شکایت خود را مطرح کنید.

 

در رابطه با مجازات تصرف عدوانی چه اطلاعاتی دارید؟

بعد از آنکه مفهوم تصرف عدوانی را توضیح دادیم و مطالب دیگری را در رابطه با آن بیان کردیم، حال نوبت به این می‌رسد که در رابطه با مجازات‌ های تصرف عدوانی هم مطالب کاملی را بیان کنیم تا شما بدانید اگر برای مال یا ملک شما تصرف عدوانی شده است، شخص مجرم چه مجازات هایی می شود، لازم به ذکر است که در ابتدا به این موضوع پس توجه داشته باشید که تصرف عدوانییک جرم سنگین به حساب می‌آید.

باید بگوییم که جرم‌ها انواع مختلفی دارند، بعضی از آن ‌ها با جریمه نقدی یا شلاق مجازات می شوند، اما جرم‌ هایی که تقریباً سنگین می باشند، مجرم با زندان و حبس مجازات خواهند شد و جرم تصرف عدوانی هم از آن جرم‌هایی است که مجرم آن با حبس و زندان مجازات می‌شود. در ماده سی و یک قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران به طور کامل مجازات‌ های مربوط به تصرف عدوانی شرح داده شده است.

مجرم تصرف عدوانی به یک تا چند ماه حبس محکوم خواهد شد

در این ماده قانونی به صراحت بیان شده است که مجرم تصرف عدوانی به یک تا چند ماه حبس محکوم خواهد شد، توجه داشته باشید که این مدت زمان حبس می ‌تواند به عوامل متعددی بستگی داشته باشد، و یکی از این عوامل تعیین کننده هم نوع تصرف عدوانی صورت گرفته شده می ‌باشد. هنگامی که انواع تصرف‌های عدوانی را توضیح دهیم با این موضوع بیشتر و بهتر آشنا خواهید شد.

به این نکته توجه داشته باشید، که قاضی پرونده تنها کسی است، که می‌تواند مجازات مربوط به جرم انجام گرفته شده را تشخیص دهد، و آن را برای اجرا تعیین کند، البته باید بگوییم که قاضی نمی ‌تواند بنا به سلیقه شخصی این تعیین مجازات را انجام دهد، و باید این کار را مطابق با قانون و احکام صادر شده در قانون انجام دهد، در غیر این ‌صورت می ‌توان به آن اعتراض کرد.

موضوعی که شما در این مقاله باید از آن مطلع باشید، و دانستن آن برای شما کفایت می‌کند این است، که تصرف عدوانی جرم زندان دارد، حال این زندان ممکن است، از یک ماه شروع شود، و متناسب با جرم انجام گرفته شده این مدت زمان بیشتر هم خواهد بود و موضوع دیگری که باز هم باید به آن دقت کافی را داشته باشید، این است، که در جرم هایی با موضوعیت تصرف عدوانی مجازات تعیین ‌شده اجرا خواهد شد، مگر آن که شاکی خصوصی پرونده رضایت دهد، و اعلام کند که دیگر قصد مجازات مجرم را ندارد.

آیا می دانید تصرف عدوانی را چگونه باید در دادگاه مطرح کرد؟

بعد از آن که مفهوم تصرف عدوانی را توضیح داده‌ایم، حال این سؤال پیش می‌آید که اگر یکی از مال‌ها یا ملک‌های ما تحت تصرف عدوانی قرار گرفت، چگونه می‌توانیم این موضوع را در دادگاه بررسی کنیم. در ابتدا باید به این موضوع توجه داشته باشید که تصرف عدوانی انواع مختلفی دارد که این انواع را در ادامه به طور کامل توضیح خواهیم داد.

نکته‌ای که شما به‌عنوان کسی که مال یا ملک مورد تصرف عدوانی قرار گرفته ‌است، باید به آن توجه کافی و ویژه ای داشته باشید، این است که شکایت خود را به طور صحیح در دادگاه مطرح کنید و برای طرح شکایت صحیح باید انواع تصرف ‌های عدوانی را به طور کامل و دقیق بشناسید.

در شکایت مطرح‌ شده باید به این موضوع بپردازید که تصرف عدوانی چگونه انجام شده است و شرح دقیق و جامعی از آن را بیان کنیم.

اقدام به باز پس گیری

متأسفانه شاهد این هستیم که در بعضی از نقاط کشور هنگامی که با تصرف عدوانی ملکی یا مال خود روبه رو می‌شوند، به جای آنکه به مراجع قضایی شکایت خود را ارائه دهند، خود به تنهایی اقدام به باز پس ‌گیری ملک خود می‌کنند، باید بگوییم که این روش بسیار اشتباه و نادرست می باشد و شما به‌ هیچ ‌عنوان نباید در هنگام مواجهه با تصرف عدوانی خود برای باز پس ‌گیری ملک خود اقدام کنید.

شما به آسانی می‌توانید با طرح شکایت در مراجع قضائی از حق خود دفاع کنید، برای این کار کافی است که به یک دفتر خدمات قضایی الکترونیکی مراجعه کنید و شکایتی مبنی بر تصرف عدوانی را تنظیم کنید، توجه داشته باشید که در این ‌صورت قانون برای شما و کارهای لازم را انجام می‌دهد و دیگر نیازی نیست که شما برای انجام این کاری اقدام خاصی را انجام دهید.

بعد از تنظیم شکایت به پرونده شما در دادسرا و دادگاه رسیدگی خواهد شد، البته به این موضوع توجه داشته باشید که روند دادرسی در تصرف عدوانی می تواند کمی زمان ‌بر باشد، اما به ‌هر حال اقدام کردن از طریق مراجع قانونی مزیت ‌های بسیار زیادی دارد و باید بگوییم که تنها راه و روش مناسب برای مقابله با تصرف عدوانی می باشد.

 

مفهوم کلمه عدوانی

حال نوبت به این می‌رسد که مفهوم کلمه عدوانی را برای شما توضیح دهیم. برای آنکه معنی این کلمه را بدانید باید به این نکته بسیار مهم توجه داشته باشید که عدوانی کلمه‌ ای است که ریشه عربی دارد. عدوانی به معنی تصاحب شده است

البته این تصاحب باید به طریقی انجام‌شده باشد که مالک ملک از آن ناراضی باشد، ( به نظر می‌رسد که همه مانیکا از تصرف عدوانی ملک خود ناراضی می باشند و هیچ شکی در این موضوع نخواهد بود. )

با توجه به مطالب گفته‌ شده در بالا می‌توان به این نتیجه رسید که تصرف عدوانی چه معنی است و چه مفهومی دارد، با توجه به این مطالب باید بگوییم که تصرف عدوانی به این معنیاست که شخصی ملکی خاص را با مالکیت شخص دیگری به تصرف خود درآورد و از آن به نفع خود استفاده کند، به طوری که مالک ملک از این موضوع ناراضی باشد و خود نتواند از ملک خود استفاده ‌ای داشته باشد.