مسئولیت مدنی الزمات خارج از قرارداد (غصب).

مسئولیت مدنی  الزمات خارج از قرارداد 

 

غصب 

 

غصب به چه معناست ؟

قانونگذار در ماده 308 قانون مدنی غصب را اینگونه تعریف می کند " غصب استیلاء بر  حق غیر است به نحو عدوان ،اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است .

برای تحقق غصب سه شرط لازم است :

الف ) استیلاء

ب)بر حق غیر 

ج)به نحو عدوان 

 

استیلاء:

استیلاء به معنای تسلط است یعنی برای تحقق غصب ،استیلاء یعنی تسلط بر مال دیگری لازم است و مال دیگری باید به صورت مادی و علمی تصرف شده باشد و صرف تصرف حقوقی مانند فروش مال دیگری برای تحقق غصب کافی نیست .

نکته : اگز شخصی مالک را از تصرف به مال خود مانع شود ولی بدون انکه خود بر مال مالک تسلط یابد غاصب محسوب نمی شود ولیکن در صورت اتلاف و یا تسبیب ضامن خواهد بود .

 بر حق غیر :

برای تحقق غصب باید استیلاء و تسلط لزوما بر حق و مال غیر باشد .

به نحو عدوان :

برای تحقق غصب باید استیلاء و تسلط بر مال غیر به صورت و به نحو عدوان باشد و منظور از عدوان در اینجا ظلم و ستم است و عدوان زمانی صدق پیدا می کند که فرد علیرغم آگاهی از عدم استحقاق و عدم اجازه تصرف بر مال و حق دیگری استیلاء یابد و در واقع نیت متصرف شرط تحقق غصب است .

نکته : اگر فرد گمان کند که مال دیگیر متعلق به وی است و در نتیجه بر ان تسلط یابد عمل او غصب محسوب نمی شود هر چند که در حکم غصب و موجب ضمان خواهد بود .

 

مسئولیت غاصب چیست ؟

 غاصب علاوه بر اینکه در بسیاری از موارد از نظر کیفری مجرم شناخته می شود قانونگذار وی را از لحاظ مدنی نیز مسئول رد عین مال و یا بدل مال مغصوب و رفع ایراد و نقص وارده به مال و حق می داند .

ماده 311 قانون مدنی صراحت دارد :غاصب باید مال مغصوب را عینا" به صاحب آن رد نماید و اگر عین تلف شده باشد باید مثل آن را بدهد و اگر به علت دیگری رد عین مال ممکن نباشد باید بدل ان را بدهد .

 

نکته : اگر ارزش و بهای مال مغصوب بر اثر کار غاصب افزایش یافته باشد مالک می تواند عین مال را بخواهد بی آنکه چیزی بابت افزایش قیمت به غاصب بدهد زیرا غاصب عمل نامشروعی انجام داده و به زیان خود اقدام نموده است و از این جهت حقی نسبت به افزایش قیمت ندارد .اما اگر این افزایش بها ناشی از اضافه نمودن عین مال غصاب به مغصوب باشد بهای اضافی متعلق به غاصب است .

ماده 314 قانون مدنی :

اگر در نتیجه عمل غاصب قیمت مال مغصوب زیاد شود غاصب حق مطالبه قیمت زیادی را ندارد مگر اینکه زیادتی عین باشد که در این صورت عین زاید متلق به خود غاصب است .

نکته : هرگاه عین مال مغصوب تلف شده باشد  غاصب باید مثل آن را (در صورتی که مثلی باشد )یا قیمت آن را بدهد .

ممکن است مال تلف نشده باشد اما به دلیلی غیر از تلف شدن رد عین مقدور نباشد در این صورت غاصب مکلف به رد بدل (عوض ) یعنی مثل یا هم قیمت آن است  این بدل را اصطلاحا بدل حیلوله گویند .

 نکته : آیا اگر غاصب بدل حیلوله را رد کرده و تحویل مالک داد و پس از مدتی مال اصلی قابلیت رد شدن را پیدا نمود تکلیف چیست ؟! در پاسخ این سئوال بادی گفت که مالک می تواند با پس دادن بدل مال اصلی خود را از غاصب دریافت نماید .

 

زمان تقویم :

در بحث غصب و رد  بدل مال به مالک قیمت زمان تلف مال ملاک عمل است و اگر در فاصله بین تلف مال و پرداخت قیمت ،بهای مال کم و زیاد شود تاثیری در مسئولیت غاصب ندارد .

ماده 312 قانون مدنی :

هرگاه مال مغضوب مثلی بوده و مثل ان پیدا نشود غاصب باید قیمت حین الاداء را بدهد و اگر مثل موجود بوده و از مالیت افتاده باشد باید آخرین قیمت آن را بدهد .

 

مکان تقویم :

 

هرگاه قیمت مکان غصب با قیمت مکان تلف متفاوت باشد قیمت کدام محل بادی به مالک داده شود ؟از آنجا که در مکان تلف ضمان غاصب از رد عین به دادن قیمت در مال قیمی تبدیل شده است به نظر می رسد قیمت همان مکان باید ملاک عمل قرار گیرد  با وجود این هرگاه قیمت مکان غصب بیشتر باشد  مالک می تواند تفاوت قیمت را نیز از باب مسئولیت  مدنی مطالبه نماید .به این شکل خسارت مالک به صورت کامل جبران می شود.

 

مسئولیت غاصب در صورت نقص و عیب مال مغضوب 

 

جبران خسارت 

اگر در زمان تصرف غاصب در مال مغصوب نقص و عیبی ایجاد شود غاصب مسئول و مکلف به جبران خسارت است اگر چه نقص و عیب وارد شده بر مال در نتیجه فعل او نباشد .

 

ماده 315 قانون مدنی :غاصب مسئول هر نقص و عیبی است که در زمان تصرف او به مال وارد شده باشد هر چند مستند به فعل او نباشد .

 

 

مسئولیت غاصب نسبت به منافع مال مغصوب 

 

غاصب نه تنها ضامن عین و یا بدل مال مغصوب می باشد بلکه نسبت به مناغع آن نیز مسئولیت دارد .حتی اگر از ان استفاده نکرده باشد .

ماده 320 قانون مدنی : نسبت به منافع مغصوب ،هر یک از غاصبین به اندازه منافع زمان تصرف خود و مابعد خود ضامن است اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد ....

 

 

مسئولیت غاصبین متعدد 

 

ماده 316 قانون مدنی :اگر کسی مال مغصوب را از غاصب غصب کند آن شخص نیز مثل غاصب سابق ضامن است اگرچه به غاصبیت غصب اولی جاهل باشد .

مسئولیت مدنی الزامات خارج از قرارداد (غصب )

رابطه بین مالک و غاصبین 

 

مسئولیت تضامنی :

مالک می تواند عین و در صورت تلف شدن عین ،مثل یا قیمت تمام یا قسمتی از مال مغصوب را از غاصب اولی یا از هر یک از غاصبین بعدی که بخواهد مطالبه کند .

قانون برای حفظ حقوق مالک به وی اجازه داده است که عین مال مغصوب و در صورت تلف آن مثل یا قیمت آن را از هریک از غاصبین بخواهد و اگر تشخیص دهد که هیچکدام از غاصبین به تنهایی قادر به پرداخت همه قیمت نیستند می تواند آن را به چند جزء تقسیم و پرداخت هر جزء را از یکی از غاصبین مطالبه نماید البته مالک نمی تواند حق خودرا چند مرتبه دریافت نماید 

 

نکته : در خصوص منافع مال مغصوب هر یک از غاصبین فقط به اندازه زمان تصرف خود و غاصبین بعد از خود ضامن است اگرچه استیفای منفعت هم نکرده باشد .

نکته : هرگاه مالک ذمه ی یکی از غاصبین را نسبت به مثل یا قیمت مال مغصوب ابراء کرده باشد دیگر نمی تواند به غاصبین دیگر رجوع کند زیرا ابراء یکی از موجبات سقوط دین و مانند ادای دین است 

 

رابطه بین غاصبین :

 رجوع هر یک از غاصبین به دیگری 

 

قانونگذار رابطه بین غاصبین را با یکدیگر در مورد بدل عین و منافع تنظیم کرده و شرایطی برای آن مقرر نموده است .

نکته : هرگاه مالک به غاصبی رجوع کند که مال مغصوب در دست او تلف شده است آن شخص حق رجوع به غاصب دیگر را ندارد و نمی تواند خساراتی را که پرداخت کرده است از غاصب دیگر مطالبه نماید ولی اگر مالک به غاصب جز آن کسی که مال در دست او تلف شده مراجعه نموده و مثل ویا قیمت ان را از وی بگیرد این غاصب می تواند به غاصبی که مال در دست او تلف شده است مراجعه کرده و طلب خسارت نماید .

 

ماده 318 قانون مدنی :

هر گاه مال رجوع کند به غاصبی که مال مغصوب در ید او تلف شده است آن شخص حق رجوع به غاصب دیگر ندارد ولی اگربه  غاصب دیگری به غیر آن کسی که مال در ید او تلف شده است رجوع نماید مشارالیه نیز می تواند به کسی که که مال در ید او تلف شده است رجوع کندیا به یکی از لاحقین خود رجوع کند تا منتهی شود به کسی که مال در ید او تلف شده است و به طور کلی ضمان برعهده کسی مستقر است که مال مغضوب در نزد او تلف شده است .

 

فرض غرور 

 

هرگاه یکی از غاصبان دیگری را مغرور کرده باشد چنانکه به ادعای اینکه مال متعلق به خود اوست آن را به تصرف دیگری داده باشد نمی تواند برای انچه به مالک پرداخته است به مغرور رجوع کند هرچند که مال مغصوب در دست او یعنی مغرور تلف شده باشد .

 

ماترک متوفی

ماترک متوفی چیست؟

ماترک واژه ای عربی است که به فارسی یعنی آنچه باقی مانده است . به همین منظور ما تَرَک متوفی یعنی دارایی به جا مانده متوفی (مورث) بعد از وفات است که خود این اموال آثار حقوقی برای بعد از فوت شخص دارد.در زمان فوت شخص مفهوم تَرَکه بوجود می آید. این اموال یا دارایی خود به 2 بخش مثبت و منفی است.

منظور از ترکه:

به ارثی که از شخص متوفی باقی میماند ترکه گفته میشود.

ترکه دارای دو بخش است:

1-دارای مثبت

2-دارایی منفی

منظور از دارایی مثبت چیست ؟:

یعنی اموال و حقوق و مطالبات متعلق به متوفی است که به وارث می رسد.

منظور از دارایی منفی چیست:

یعنی دیون و تعهداتی که بر گردن متوفی است که باید از محل دارایی یا ماترک متوفی پرداخت یا برداشت شود.

مصادیق ماترک یعنی چه؟

ماتَرَک متوفی فقط املاک و خودرو و پول نیست بلکه بدهی های متوفی چه به صورت وجه نقد و چه به صورت تعهد بر گردن متوفی و طلب های وصول نشده یا اینکه تاریخ وصول آن نرسیده است نیز جزو ماترک محسوب میشود.

ذکر این نکته الزامی است که در زمان فوت شخص مفهوم ترکه پیش می آید که بین وارثین یک شراکت اجباری پیش می آید که با میل و رغبت خودشان نیست بلکه به دستور و حکم قانون است.

اما برای اینکه بتوان تَرکه متوفی را بین وارثین تقسیم نمود باید اول بخش منفی ترکه تصفیه شود (طبق ماده 868 قانون مدنی)

در حقیقت فقط بخش مثبت ترکه متوفی است که بین ورثه قابل تقسیم میباشد.

اما این نکته هم قابل توجه است که مفهوم ماترک و سهم الارث متفاوت است.

 معنی سهم الارث:

سهم الارث منظور سهمی است که هر یک از وراث از اموال متوفی نصیبش میشود.

فرق ماترک و سهم الارث در چیست؟

ماترک هر آنچه که جزو دارایی های متوفی اعم از منقول و غیرمنقول تا قبل از تصفیه دیون وی میباشد اما سهم الارث هر آنچه که اعم از منقول و غیر منقول بعد از تصفیه دیون متعلق به وراث میباشد.

مراحلی که باید برای تقسیم ماترک طی شود:

1-انحصار وراثت

2-مهر و موم ماترک

3-تحریر ماترک

4-قبول یا رد ترکه

5-تصفیه ماترک

6-تقسیم ماترک

 

چه افرادی میتوانند درخواست تقسیم ترکه دهند:

1-تمام ورثه متوفی

2-در صورتیکه متوفی وصی برای خود تعیین نموده باشد،وصی انتخاب شده حق درخواست تقسیم ترکه را دارد.

3-در صورتیکه برای وراثی که محجور هستند قیم مشخص شده باشد،قیم محجور حق درواست ترکه را دارد.

4-در صورتیکه بین ورثه جنینی وجود داشته باشد که فاقد ولی و یا قیم باشد، برای اداره سهم الارث وی از سمت دادگاه یک امین انتخاب میشود که علاوه بر اداره سهم الارثی که به جنین میرسد حق درخواست تقسیم ترکه متوفی را دارد.

5-موصی له اختیار دارد وصیت را قبول یا رد کند. و در صورت قبول، حق درخواست تقسیم ترکه متوفی را دارد.

مرجع صالح برای رسیدگی به ماترک متوفی:

در دادگاه محلی اقامه می شود که آخرین اقامتگاه متوفی در ایران ، آن محل بوده و درصورتیکه که آخرین اقامتگاه متوفی معلوم نباشد ، رسیدگی به دعاوی مذکور در صلاحیت دادگاهی است که آخرین محل سکونت متوفی در ایران ، در حوزه آن بوده است.

 

ماده 10 قانون مدنی چیست ؟

ماده 10 قانون مدنی :« قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»

 

برای بهبود و جلوگیری از قراردادهای زیان آور باید با دقت به نکات ماده 10 قانون مدنی که پایه اصلی بسیاری از قراردادهاست توجه کرد زیرا بسیاری از افراد با ندانستن نکات این ماده دچار ضررهای مادی و معنوی فراوانی شده و می شوند.

باید بدانیم که کلیه عقود و قراردادهای عادی بر مبنای دو ماده شماره 10 و 190 قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران منعقد میگردد.

 

در نگاه اول به این ماده چند مساله باید مورد توجه قرار گیرد :

 

• این ماده اشاره به قراردادهای خصوصی دارد و با این تعبیر قراردادهای عمومی مانند کلیه قراردادهای دولت با سایر دولت ها از بحث این ماده خارج می گردد.
• اشاره به طرفین قرارداد دارد که با انعقاد قرارداد طرفین ملزم به رعایت مفاد آن هستند و سایرین در این قرارداد به هیچ شکلی دخالت ندارند. البته می توان در حین قرارداد به نفع شخص ثالثی منافعی را در نظر گرفت.
• عدم مخالفت قرارداد خصوصی با آنچه که در قانون به صراحت بیان شده است هرچند این معنا نشان دهنده این نیست که اگر با مفهوم قانون به طور ضمنی یا آنچه که قانون به طور ضمنی بیان می کند مخالفت داشته باشد اشکالی ندارد. بلکه منظور مخالفت کلی با قانون است و آن هم به هر حالت و شکلی است.
• محترم شمردن اراده طرفین در فرض سکوت قانون است (اصل آزادی قراردادها) از این رو قلمرو این ماده محدود به عقود بی نام نبوده و در عقود معین نیز مجری می باشد.
• نامی که متعاقدین برای عقد انتخاب می کنند، تاثیری در ماهیت عقد ندارد و قاضی است که با بررسی ماهیت عقد، نام واقعی آن را احراز می کند.
• عقد صلح را بیهوده نمی کند و عقد صلح نیز باعث بی نیازی از استناد به ماده 10 نمی شود.پس در قراردادهای خصوصی قرارداد در صورتی معتبر است که "مخالف نظم عمومی (اخلاق حسنه و قانون آمره) نباشد."

 

مرحوم دکتر ناصر کاتوزیان در کتاب قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی در ذیل این ماده بیان کرده است :

مقصود از (صریح قانون) تایید اصل مباح بودن قراردادها است و کنایه از اینکه در منع قانونگذار تردید نباشد ، وگرنه قرارداد مخالف روح قانون نیز باطل است.

 

ماده 190 قانون مدنی

ماده 190 قانون مدنی ،در مقام بیان شروط اصلی برای صحت معاملات مختلف است. بدین ترتیب که نبود هر کدام از این شرایط، موجب بطلان یا عدم نفوذ عقد می شود.

متن ماده 190 قانون مدنی :

"برای صحت هر معامله ‌شرایط ذیل اساسی است‌ :

1. قصد طرفین و رضای آن‌ها
2. اهلیت طرفین‌
3. موضوع معین که مورد معامله باشد.
4. مشروعیت جهت معامله‌"

 

قرارداد چیست ؟

ماده 183 قانون مدنی: "عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد."

همین تعریف میتواند برای قرارداد به کار رود و صحیح باشد چنانچه بگوییم :

قرارداد عبارت است از اینکه: " یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد."

ممکن است کسانی بر این عقیده باشند که قرارداد حتما باید کتبی باشد در حالی که عقد و عقود میتواند هم بصورت کتبی باشد و هم بصورت شفاهی. اگر بخواهیم عقود را از قراردادها با این تفاوت متمایز کنیم اشتباه خواهد بود زیرا قراردادها نیز میتوانند هم بصورت کتبی باشند و هم به صورت شفاهی.

چنانچه در حقوق کشورهای دیگر ، قراردادهای شفاهی oral contracts شناخته شده است و برای این دسته از قراردادها حتی در صورت بروز اختلاف بین طرفین آنها ، ترتیبات خاصی برای رسیدگی دادگاهی درنظر گرفته شده است . البته اثبات حق و تعهد در مورد قراردادهای شفاهی ، به آسانی قراردادهای نوشته شده نیست.

 

برای تائید این تعبیر به ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی استناد میکنیم :

"در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشی شده باشد ، خواهان میتواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود."

منظور از عقود همان عقود معینه در قانون مدنی است که به موجب آن بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود و منظور از قراردادها بقیه مواردی است که تحت عناوین دیگری غیر از عناوین عقود معینه مصرح در قانون مدنی بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود.

 

نکات انعقاد قرارداد

 

1. با نگاهی عوام گونه به قراردادها توجه نکنیم یعنی این که فکر این مطلب که قرارداد تنها بین دونفر است و مشکلی پیش نمی آید به قراردادهایی تن در داده نشود که از عهده اجرا و انجام آن برنیایند. زیرا با نص صریح قانون طرفین در پیشگاه قانون موظف به اجرای تعهد خود می باشند.
2. تمامی قراردادهایی که بین اشخاص منعقد می گردد در پیشگاه قانون معتبر و قابل اجرا می باشد و هیچ کس نمی تواند به بهانه های واهی از اجرای آن سرباز زند یا اصل قرارداد را باطل شده بداند. مگر این که طبق ماده 10 قانون مدنی مخالفت با قانونی داشته باشد.
3. قبل از امضا کردن و یا قرارداد نوشتن، باید از محتوا و جزئیات قرارداد به طور کامل و دقیق آگاه بود تا به اشتباه زیربار تعهدی که توانایی اجرای آن نیست نروند و یا بدون آگاهی خواسته بعضی شیادان و کلاهبرداران را برآورده نسازند.

 

 

شرایط صحت قرارداد

 

1. اگر در امکان انعقاد قرارداد و مخالفت آن با قانون تردید شود، اصل اباحه و صحت قرارداد حاکم است.
2. اگر مخالفت قراداد با قانون مسلم باشد، قرارداد باطل است.اعم از اینکه این مخالفت صریح باشد یا ضمنی.

 

عقود معین و عقود نامعین چیست ؟

عقد معین

"عقدی است که در قانون دارای عنوان معین بوده و قانونگذار شرایط خاص تحقق آن را بیان کرده باشد مانند عقد بیع، مضاربه، مساقات"

عقد نامعین

"عقدی است که در قانون دارای عنوان معین و خاصی نبوده و لیکن حسب نیاز طرفین و بعضاً ضمن بهره برداری از برخی از شرایط خاص عقود معین و یا از جمع بین آثار دو یا چند عقد معین بین طرفین منعقد و برقرار می گردد و ممکن است به مرور زمان و حسب نیاز جامعه قانونگذار برخی از این عقود شرایط خاصی تعیین کند که در اینصورت آنها نیز عنوان عقد معین را پیدا خواهند نمود.

 

ماده 219 قانون مدنی

ماده 219 قانون مدنی: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت‌قانونی فسخ شود.»

 

از این ماده «اصل لزوم قراردادها» استنباط می شود، هر چند که بعضی آن را ناظر به لزوم رعایت مفاد و مقتضای عقد (اعم از جایز یا لازم) می دانند.

عقود به اعتبار دوام به دو دسته تقسیم میشوند

 

عقد لازم عقدی است که هیچ یک از دو طرف حق برهم زدن (فسخ) آن را ندارند مگر در صورتی که در آن شرط فسخ باشد. مانند "عقد بیع، عقد اجاره و..."

عقد جایز عقدی است که "هر یک از طرفین در هر زمان که بخواهند میتواند آن را برهم زنند."مانند عقد وکالت، عقدودیعه و..."

اصل در عقود لازم بودن است مگر این که قانونگذار به جایز بودن عقد تصریح نموده باشد، یعنی اگر تردید داشتیم که عقد لازم است یا جایز باید بگوییم که لازم است.

 

فسخ چیست ؟

 

معنی فسخ در لغت و تعریف آن در اصطلاح حقوقی :

فسخ در لغت به معنای نقض، زایل گردانیدن، تباه کردن و شکستن آمده است.به فتح ف و سکون س و خ تلفظ میگردد.

 

در اصطلاح حقوقی فسخ به معنای:

 

فسخ که به آن انحلال ارادی قرار داد یا تعهد نیز گفته می‌شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است "از پایان دادن حقوقی به قرار داد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث."

فسخ در حقیقت ازاله تعهد یا تعهدات ناشی از آن به علت قانونی با اراده و رضایت یا بدون آن است که موضوع آن انهدام عقد است. چنانچه نقش اراده مورد اختلاف بین الطرفین با رضایت باشد به آن اقاله یا انفساخ می گویند که با قرارداد خصوصی تنفیذ می یابد.

چنانچه بدون رضایت باشد امر به فسخ بایستی از سوی دادگاه تجویز گردد و به آن فسخ یکطرفه با اراده یکطرفه می گویند چون فسخ چنانچه دو طرفه باشد موضوعش انفساخ یا اقاله است و با اراده دو طرف انجام میپذیرد. پس در فسخ برهم زدن یک طرفه به علت قانونی با اراده یک طرفه به تجویز قانون دادگاه فسخ نام دارد و برهم زدن دو طرفه بر مبنای تراضی و رضایت دو طرفه که موضوع آن قرارداد دومی است که موضوع قرارداد دوم بر انهدام قرارداد اول شکل میگیرد اقاله یا تفاسخ نام دارد و نوعی عقد است در حالیکه فسخ در ایقاعات جای دارد.

 

قائم مقام کیست ؟

 

قائم مقام که در لغت به معنای«جانشین» و «نائب»است، در متون حقوقی در معانی اصطلاحی متعددی به کار رفته که در همه آنها نوعی جانشین دیده می شود.

گاهی قائم مقام در انجام عمل حقوقی به جای دیگری است، یعنی کسی به جای دیگری کاری را انجام می دهد ولی آثار حقوقی عمل متوجه وی نمی شود، بلکه به شخص دیگری که کار برای او انجام گرفته میرسد.

 

قائم مقام دو حالت دارد

 

قائم مقام عام : کسی که تمام دارایی دیگری، به او منتقل شده.مانند "وارثان موصی له و طبکار"

قائم مقام خاص : کسی که جزء معینی از دارایی دیگری، به او منتقل شده است قائم مقام خاص نامیده می شود .مثل "منتقل الیه یک مال عین معین "

 

 

قائم مقامان را به قراردادی و غیر قراردادی میتوان تقسیم کرد.

قائم مقام قراردادی:" کسی است که در قائم مقامی اش، اراده اش دخالت داشته و با رضایت خودش قائم مقام می شود."

قائم مقام غیر قراردادی:" کسی است که دارایی یک شخص، بدون اراده ی وی به او منتقل می شود و جانشین شخص در حقوق و تعهدات و اموال او می شود و آثار این حقوق و تعهدات به او منتقل می شود

مثل "ورثه "که قائم مقام مورث خود تلقی می شوند و قائم مقامی ورثه با مرگ مورث اتفاق می افتد.

 

تفاوت نمایندگی با قائم مقام

 

شباهت قائم مقام با نمایندگی، ممکن است این تصور را ایجاد کند که این دو نهاد با هم یکی هستند، در حالی که از لحاظ ماهوی تفاوت های اساسی بین قائم مقامی و نمایندگی وجود دارد.

قائم مقام کسی است که تمام یا قسمتی از دارایی شخصی به او منتقل می شود. در مقابل، نماینده کسی است که به نام و حساب شخصی دیگر و در جهت اهداف او اقدام می نماید.

 

منبع: قانون مدنی

در چه مواردی مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد؟

مطابق با قانون و بر اساس برخی از مواردی که در قانون ذکر شده است مستاجر می‌تواند قرارداد خود را فسخ کند.

در چه مواردی مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد؟ در بسیاری از موارد و هنگام انعقاد اجاره نامه، مستأجر می‌تواند حکم فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.

یکی از مواردی که مستاجر بر اساس آن می‌تواند درخواست فسخ اجاره را داشته باشد در ماده ۴۱۵ قانون مدنی آمده است بر اساس این ماده قانونی در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع عیب مقدور نباشد هم مستاجر می‌تواند تقاضای فسخ قرارداد را داشته باشد.

البته در مواردی هم که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر وجود داشته باشد او می‌تواند این اقدام را انجام دهد.

علاوه بر موارد گفته شده در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه هم فسخ قرارداد امکان پذیر است.

البته هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود هم مستاجر می‌تواند قرارداد خود را فسخ کند.

 

 

 

 

منبع: باشگاه خبرنگاران

برای انجام یک معامله قانونی چه باید کرد؟

برای معامله باید به نکات حقوقی متعددی توجه داشت در صورت نپرداختن پول توسط خریدار در تاریخ قرارداد، فروشنده می تواند با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را دهد و می تواند علاوه بر اصل پول، خسارت تاخیر به نرخ شاخص بانک مرکزی را از زمان مطالبه تا زمان پرداخت را هم مطالبه کند.

علاوه بر آن فروشنده می‌تواند تا پرداخت نشدن ثمن معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مال فروخته شده خودداری کند.

البته اگر خریدار هیچ مبلغی نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یکباره قیمت معامله باشد و مال به خریدار تحویل داده نشده باشد فروشنده می تواند پس از 3 روز از زمان انعقاد قرارداد آنرا فسخ کند.

فروشنده این حق را دارد که در قرارداد شرط کند در صورت تاخیر در پرداخت یا وصول نشدن هر کدام از چک های قرارداد، معامله فسخ می‌شود.

 اگر در قرارداد خسارت برای تاخیر توافق شده باشد و تاخیر در پرداخت صورت گیرد فروشنده می‌تواند علاوه بر پول معامله دادخواست مطالبه خسارت قراردادی را هم به دادگاه تقدیم کند.

اگر خریدار تاجر باشد و بعد از قرارداد ورشکسته شود و نتواند پول معامله را پرداخت کند فروشنده می‌تواند با استفاده از خیار تفلیس قرارداد را فسخ و در صورتی که خریدار ملک را نفروخته باشد آن را پس بگیرد و اگر هم تحویل نداده باشد با فسخ قرارداد از تعهد تحویل و انتقال مالکیت رها شود.

 

 

منبع: باشگاه خبرنگاران

مفهوم اقاله قرارداد

یکی از اصطلاحاتی که در حقوق قرارداد‌ها رایج است، مفهوم اقاله است. اقاله یکی از راه‌های برهم‌ زدن قراردادها محسوب می‌شود.

اقاله در لغت به معنای مسامحه و نادیده‌‌ گرفتن امر یا موضوعی است. به اقاله، تفاسخ نیز گفته می‌شود.

معنای اصطلاحی اقاله به معنای لغوی آن نزدیک است. چنانچه طرفین پس از انجام معامله قصد بر هم‌ زدن آن را داشته باشند و با توافق معامله را بر هم زنند، در اصطلاح به این عمل اقاله یا تفاسخ گویند.

ماده‌ ۲۸۳ قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌دارد «بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی (رضایت دو طرفه) آن را اقاله یا تفاسخ کنند.»  فرض کنید شخصی مغازه‌ خود را به دیگری بفروشد ولی پس از چند روز مذاکره با خریدار و جلب رضایت او، هر دو توافق کنند که معامله را بر هم بزنند. به این توافق برای برهم‌زدن معامله که به ‌صورت دو طرفه است، اقاله یا تفاسخ می‌گویند. به‌ عبارت ‌دیگر، اقاله به معنای برهم ‌زدن معامله با اراده‌ دو طرف معامله است و برای اقاله طرفین معامله باید اراده کنند آنچه را که قبلاً به وجود آمده است، از بین برود. در واقع، اقاله یکی از راه‌های خاتمه ‌دادن به حیات یک قرارداد است. علت اینکه گفته می‌شود «اقاله با توافق دو طرفه» این است که هنگامی که عقدی منعقد می‌شود، در صورتی که آن عقد لازم باشد، طرفین باید پایبند به آن عقد باشند و همانطور که ماده‌ ۱۸۵ قانون مدنی مقرر کرده است «عقد لازم آن است که هیچ‌ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشند مگر در موارد معینه.»  حق فسخ که در این ماده ذکر شده، به این معناست که یکی از طرفین معامله بدون رضایت طرف دیگر و به‌ صورت یک‌طرفه حق برهم‌زدن معامله را دارد البته این حق صرفاً در مواردی است که در قانون مشخص شده است یا در زمان انعقاد عقد، در ضمن قرارداد چنین حقی را برای یک طرف قائل می‌شوند. به گزارش مهداد، در اقاله، طرفین معامله می‌خواهند همه چیز را به حالت قبل از عقد برگردانند. بنابراین نمی‌توانند در آن شرط اضافه ‌کردن یا کم‌ کردن مبیع (آنچه که فروخته ‌شده) یا ثمن را بگذارند که اگر چنین شرطی بگذارند، هم شرط و هم اقاله باطل است. به‌عنوان مثال، اگر کسی خانه‌ای را به مبلغ یکصد میلیون تومان خریداری کند و مبلغ ۵۰ میلیون تومان آن را نقداً پرداخت کند و بعد از چند روز هر دو حاضر شوند معامله را اقاله کنند با این شرط که فروشنده ۵ میلیون تومان را از ثمن کم کند و الباقی را تحویل دهد، اصولاً این شرط و اقاله باطل است اما ممکن است با رعایت شرایطی بتوان احراز کرد که طرفین قصد انجام معامله جدیدی را داشته‌اند که در این صورت ممکن است آن معامله صحیح باشد.  البته نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که زمانی که طرفین می‌خواهند در خصوص برهم‌زدن عقد توافق کنند، باید اهلیت داشته باشند. اهلیت به این معنا است که عاقل، بالغ و رشید باشند.

 شروط اقاله

برای اینکه اقاله در قراردادها واقع شود، ارکانی لازم است؛

وجود قرارداد لازم‌الاجرا: همانطور که در تعریف اقاله ذکر شد، اقاله برهم‌زدن عقد پیشین است که این عقد همیشه لازم است. بدین ‌معنا که هیچ ‌یک از طرفین بدون دلیل، حق برهم‌زدن معامله را ندارند چرا که برهم‌زدن عقد جایز نیازی به توافق دو طرف نداشته و هر یک از طرفین که عقد از جانب آنها جایز است، می‌تواند عقد را بر هم بزند. بنابراین نیازی به توافق با طرف دیگر ندارد. در نتیجه، اقاله زمانی رخ می‌دهد که طرفین یک قرارداد لازم‌الاجرا را منعقد کرده‌اند و سپس با توافق یکدیگر آن را بر هم می‌زنند.

توافق کتبی و شفاهی: رکن دوم اقاله توافق طرفین مبنی بر انحلال عقد پیشین بوده که این توافق در جهت برهم‌زدن عقد سابق، ممکن است کتبی یا شفاهی باشد. علت اینکه شرط خاصی مبنی بر کتبی‌ بودن یا وجود تشریفات دیگر برای تحقق اقاله وجود ندارد، ماده ۲۸۵ قانون مدنی است که مقرر می‌دارد «اقاله به هر لفظ یا فعلی واقع می‌شود که بر برهم‌زدن عقد دلالت کند.»

 

به‌ عبارت ‌دیگر، لزوماً نباید طرفین معامله با لفظ اعلام دارند که ما این معامله را بر هم زدیم بلکه گاهی اوقات ممکن است عملی انجام دهند که نشان‌دهنده‌ توافق و رضایت هر دو مبنی بر برهم‌زدن عقد باشد بدون اینکه صراحتاً اعلام کرده باشند.

 

 

 

منبع: منبع حمایت

فریب در معامله

منظور از تقلب و فریب در معامله چیست؟

از نظر حقوقی و قانون مدنی، فریب در معاملات با نام تدلیس شناخته می‌شود. منظور از تدلیس این است که یک طرف معامله عیب‌ها را پنهان کند و یا حسن‌هایی را بیان کند که واقعا وجود ندارند. مثلا فروشنده یک پراید تصادفی، ماشین را رنگ کند و در رابطه با تصادفی بودن آن چیزی نگوید یا آن که بگوید بر روی پراید موتور پژو نصب شده است و از این راه، خریدار را فریب بدهد و تقلب کند. در این راستا باید به ماده ۴۳۸ قانون مدنی اشاره کرد که بر اساس آن تدلیس عبارت است از انجام کارهایی که سبب فریب خوردن یک طرف معامله شود. همچنین طبق ماده ۴۳۹ قانون مدنی، اگر تدلیس یا تقلب در معامله سبب شود که طرف معامله اشتباهی کند که در معامله کردن یا معامله نکردن او تاثیر داشته باشد، معامله باطل است. مثل اینکه فروشنده خانه‌ای، خانه را طوری رنگ کند که ترک دیوار مشخص نشود و خریدار متوجه این موضوع نشود. در این صورت زمانی که خریدار از این فریب و تقلب مطلع شد می‌تواند معامله را فسخ کند. برای این منظور خریدار می‌تواند دادخواست فسخ بیع را به دلیل تدلیس در معامله را داده و از دادگاه تقاضای باطل کردن معامله را بکند.

 

گرانفروشی در معامله

اگر شخصی معامله‌ای انجام دهد و بعد از چند ماه نسبت به قیمت آن شک کند و درخواست تامین دلیل بدهد و بعد از تامین دلیل بفهمد دچار تفاوت قیمت زیادی شده و به عنوان مثال مبلغی دو برابر واقعی پرداخت کرده است می‌تواند به عنوان غبن فاحش شکایت کند.َ

وجه التزام قرارداد به چه معناست؟

وجه التزام به این معنی است که هرگاه به علتی بیع قطعی انجام نشد این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی که عدم انجام معامله مستند به عمل اوست اخذ و به طرف دیگر تعلق گیرد.

به عبارت دیگر می توان گفت وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است که در قولنامه به یکی از روش‌های زیر می باشد: 

١ - در قولنامه ذکر می‌شود در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع کند، فلان مبلغ را باید به طرف مقابل بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود عمل نکند، خریدار می‌تواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند. 

٢ - یا به صورت جامع‌تر طرفین توافق می‌کنند که در تاریخی در دفترخانه حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک در دفترخانه، طرف دیگر مکلف است مبلغی به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد

انحصار وراثت به چه معناست؟

انحصار وراثت عبارت است از تعیین وراث متوفی و تقسیم سهم ارث بین وراث.

وراثی که از متوفی ارث می برند 3 دسته اند:

دسته اول: پدر، مادر، شوهر، زن، فرزند، فرزندان فرزند

دسته دوم: اجداد، خواهر، برادر، فرزندان آنها

دسته سوم: عمو، دایی، عمه، خاله، فرزندان آنها

 

فرق دعوای تخلیه ملک و خلع ید

اختلافات این دو دعوا بسیار است اما آنچه مهم و کاربردی است این است که خلع ید برای رفع تصرف حقوقی از ملک است که شما مدعی مالکیت آن هستید ولی تخلیه برای خارج کردن ملک از تصرف مستاجر است و مستاجر ادعای مالکیتی در ملک ندارد.

رعایت چند نکته می تواند از بروز اختلافات و کلاهبرداری ها در خصوص املاک جلوگیری کند:

 اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک

 سند دار بودن ملک

 آزاد بودن ملک

 بازدید از ملک

 مبایعه نامه عادی یا رسمی

 

عقد صلح چیست؟ نمونه قرارداد عقد صلح کدام است

تعریف صلح در قانون

ماده ۷۵۲ قانون مدنی می‌گوید: «صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود.»

صلح از جمله عقود معین است و همانند سایر عقود باید شرایط اساسی ماده ۱۹۰ قانون مدنی رااز حیث اهلیت طرفین، قصد و رضای آنان، معین بودن موضوع و جهت مشروع در صورت تصریح دارا باشد.

 

لزوم اهلیت داشتن در صلح

بر اساس ماده ۷۵۳ قانون مدنی، «برای صحت صلح، طرفین باید اهلیت معامله و تصرف در مورد صلح را داشته باشند.»

منظور از اهلیت معامله در این ماده، عاقل، بالغ و رشید بودن طرفین است

و منظور از اهلیت تصرف، اختیار تصرف در مورد صلح است که به طور طبیعی، فرد ورشکسته و مرتهن (کسی که قبول رهن می‌کند) فاقد آن هستند.

برطبق ماده ۷۵۴ قانون مدنی «هر صلح نافذ است، جز صلح به امری که غیر مشروع باشد.»

شرایط مهم در انعقاد عقد صلح

صلح یکی از تعهدات است و طبق ماده ۲۱۵ قانون مدنی، مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد.

همچنین جهت عقد طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی باید مشروع باشد؛ بنابراین هر گاه عقد صلح با جهت نامشروع منعقد شودو به عنوان مثال، اگر منافع قمارخانه‌ای برای مدت معین مورد صلح قرار گیرد، این صلح باطل است.

صلح از جمله مواردی است که علم اجمالی به موضوع آن کافی است؛ مشروط بر اینکه در نهایت به صورت علم کامل درآید.

قانون مدنی به پیروی از فقهای امامیه صلح را با انکار دعوی صحیح دانسته است. چنانچه صلح را با اقرار دعوی هم صحیح می‌داند.

ماده ۷۵۵ قانون مدنی در این زمینه می‌گوید «صلح با انکار دعوا نیز جایز است بنابراین درخواست صلح، اقرار محسوب نمی‌شود.»

ماده ۷۵۲ قانون مدنی می‌گوید: «صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود یا جلوگیری از تنازع احتمالی، در مورد معامله و غیر آن واقع شود.»

جدای از توضیح فوق زمانی میتوان گفت عقد صلح چیست؟

نمونه قرارداد صلح کدام است که بدانیم ارکان این عقد عبارت است از :

انواع عقدصلح

عقد صلح به ۲ قسم است:

1. صلح با هدف رفع تنازع (صلح دعوی): همان تراضی طرفین برای پایان دادن به دعوی است.
2. صلح در مقام معامله: به صورت عرفی، جایگزین عقود دیگر می‌شود.

صلح به طور معمول دارای مُعوّض است، ولی ضرورتی ندارد که ارزش ۲ عوض با هم برابر باشد.

صلح محاباتی

هر گاه عوض نابرابر و ناچیزی در صلح تعیین شود، چنین صلحی «صلح محاباتی» نامیده می‌شود.

به این ترتیب، هر عقد صلحی دارای ۴ رکن یا طرف است.

منظور از «رکن» شرایطی است که وجود آن برای وقوع عقد صلح ضروری و لازم است

و در صورت نبود آن عقدی هم واقع خواهد شد.

تعاریف  موارد مختلف در صلح

در عقد صلح نیز اگر هر یک از این ۴ رکن وجود نداشته باشد، عقد صحیح نیست:

1. مٌصالح: کسی که مال خود را به عنوان عقد صلح به دیگری می‌دهد.

2. مُتصالح: کسی که مال را از مصالح قبول می‌کند.

3. مورد صلح: مالی که مورد عقد صلح قرار می‌گیرد.

4. مال‌الصلح: پول یا مالی که یک طرف در ازای پذیرش پیشنهاد صلح، از دیگری دریافت می‌کند.

مطالبه اجاره معوقه و نحوه شکایت در این نوع دعاوی

مطالبه اجاره معوقه یکی از دعاوی بین موجر (اجاره دهنده)و مستاجر (اجاره گیرنده)می باشد، که درصورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر در موعد مقرر و توافق شده ایجاده میشود. مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی ،موجر و مستآجر وظایف و حقوقی نسبت به یکدیگر دارند که در قراردادی به نام اجاره نامه درج می گردد. از جمله این وظایف، تکلیف مستأجر به پرداخت اجاره بها به صورت کامل و به موقع می باشد. در صورتی که طی ماه های پی در پی موجر برای دریافت مبلغ اجاره از مستأجر خود دچار مشکل شود، مستأجر بدهکار موجر میشود و موجر می تواند قانوناً اقدام به طرح دعوی مطالبه اجاره معوقه نماید.

مطالبه اجاره معوقه

مطالبه اجاره معوقه باید با دادخواست حقوقی به دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد، ارائه گردد. موجر ضمن ارائه دادخواست، باید مدارکی را که نشان دهنده عدم پرداخت اجاره بها هستند و همچنین کپی برابر اصل اجاره نامه تنظیم شده را که به امضاء مؤجر و مستأجر رسیده است به پیوست دادخواست تقدیم دادگاه کند.

در قانون روابط موجر و مستاجر  درباره اجور معوقه به موجر این اجازه داده شده است که در صورت امتناع مستأجر از پرداخت کامل مبلغ اجاره، تا ده روز پس از پایان هر ماه با در دست داشتن اجاره نامه رسمی به دفترخانه مراجعه نموده و جهت مطالبه اجاره معوقه خود اقدام کند.سپس دفترخانه اقدام به ارسال اخطاریه با مهلت ۱۰ روزه برای مستأجر می نماید و در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر یا عدم جلب رضایت موجر، مدارک به مرجع رسیدگی ثبتی به منظور صدور حکم اجرایی وصول اجاره های معوقه ارسال خواهد شد.

پس از طرح دعوی در دادگاه، در صورتی که مستأجر دلیل قانع کننده ای برای عدم پرداخت اجاره بهای خود ارائه دهد، اجرای روند رسیدگی متوقف خواهد شد و در غیر اینصورت موجر می تواند دادخواست مطالبه اجاره بها را ارائه دهد.

نحوه شکایت در مطالبه اجاره معوقه

در دعاوی مطالبه اجاره معوقه، نمونه دادخواست مطالبه اجاره بهای مانده، که به صورت دادخواست های چاپی توسط قوه قضائیه بوده در اختیار عموم قرار داده می‌شود. مشخصات خواهان و خوانده در آن ثبت شده و خواسته خواهان باید در ستون خواسته و شرح خواسته در متن دادخواست تنظیم و به دادگاه صالح  تقدیم شود. مدارکی که برای دعاوی مطالبه اجاره بهای معوقه لازم است به شرح زیر ضمیمه دادخواست و به دادگاه تقدیم میگردد.

1. تنظیم دادخواست و ذکر در خواست موجر در ستون دادخواست و شرح خواسته در متن
2. کپی برابر اصل  اوراق شناسایی و هویتی
3. کپی  اجاره نامه
4. کپی  اسناد مالکیت

پس از تنظیم دادخواست توسط خواهان و ابلاغ وقت دادرسی به خوانده و بررسی دلایل ارائه شده خواهان و توضیحات و دفاعیات خوانده در صورت ثابت شدن حق، دادگاه به نفع خواهان رأی صادر می نماید و میزان اجاره بهای عقب افتاده که خوانده باید به خواهان پرداخت کند با ذکر مدت زمان اجاره بهای پرداخت نشده در آن اعلام می‌شود. در مواردی که رأی غیابی باشد قابلیت واخواهی و سپس تجدیدنظر از طرف خوانده وجود دارد و اگر خواهان نیز به آن اعتراض داشته باشد می‌تواند در مهلت مقرر که در رأی قید می‌شود، به آن اعتراض کند.

درصورتی که مبلغ اجاره بها ٢٠ میلیون تومان یا کمتر از آن باشد، مرجع صالح این دعوی، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است اما اگر مبلغ اجاره بها بیش از ٢٠ میلیون تومان باشد، مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

 

هزینه دادرسی دعاوی مطالبه اجاره بهای معوقه

این نوع دعوی هزینه دادرسی دارد و میبایست مطابق تعرفه قضایی و هزینه دادرسی دعاوی مالی و براساسمیزان اجاره بهایی که مطالبه می‌شود، هزینه دادرسی آن توسط مؤجر  به دادگستری پرداخت شود. پس از صدور رأی به نفع مؤجر و محکومیت مستأجر، موجر می‌تواند این هزینه را از مستأجر بگیرد.این مبلغ در مرحله بدوی تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال دو و نیم درصد ارزش خواسته، در مرحله بدوی بیش از ۲۰۰ میلیون ریال سه و نیم درصد ارزش خواسته، در مرحله تجدیدنظر چهار و نیم درصد ارزش خواسته و درمرحله فرجام خواهی پنج و نیم درصد ارزش خواسته می باشد.

زیر و بم دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت

در خصوص دعاوی مالکیت، اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، معلوم است که سند رسمی نیز ندارد. اگر هم در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلافی هم ایجاد شود و شخصی که آن را خریده و یا به نحو دیگری تملک نموده، بخواهد مالکیت مالکیت خود را اثبات نماید، لازم است دعوایی را با خواسته ی اثبات مالکیت خویش در دادگاه حقوقی مطرح نماید.
دادگاه حقوقی هم در صورتی وجود دلایل و مستندات کافی خواهان، مانند تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند و مسلم بداند، حکم به ثابت شدن مالکیت او صادر می نماید.
لازم است بدانیم که دو طرف این دعوا از جمله خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت یک ملک را دارد و خوانده هم کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و اگر هم افراد قبلی نیز وجود داشته باشند که با هم خرید و فروش به همین شکل و بدون سند  رسمی نموده باشند، باید طرف دعوا قرار بگیرند.
همراهان عزیز سایت مهداد! نکته مهم این است که این نوع دعوا، یعنی دعوای مربوط به مال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می شود. همچنین حکم اثبات مالکیت، اعلامی است یعنی نیازی به صادر شدن اجرائیه ندارد و پس از اینکه حکم قطعی شود، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می تواند از مزیت های رای استفاده نماید.
حواسمان باید باشد که خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده، قابل استماع نیست. زیرا طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون است و معمولاً  دادگاه ها در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می نمایند.برای اثبات مالکیت نیز نیازی به وجود مبایعه نامه و قرارداد وجود ندارد؛ بلکه مالکیت ممکن است به شکل های مختلف منتقل شده باشد؛ به عنوان مثال از طریق ارث منتقل شده باشد.در مورد ملکی که ثبت رسمی نشده و در تصرف شخص دیگری است، مدعی دعوای اثبات مالکیت می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح نماید.

دعوای الزام به فک رهن

تصور بفرمایید شخصی ملکش را بابت بدهی و یا وامی که از بانک یا سایر اشخاص دریافت نموده، در رهن قرار داده باشد. در مواردی که وام گیرنده (راهن) کلیه قسط ها و بدهی خود را می پردازد، اما طلبکار (مرتهن) ملک را فک رهن نمی نماید، صاحب ملک می تواند دادخواست الزام به فک رهن را طرح نماید.

حالت دیگر زمانی است که مالک، ملک در رهنش را با مبایعه نامه ی عادی به دیگری منتقل می نماید و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج نماید؛ ولی در موعد مقرر موفق به چنین کاری نمی شود. در این مورد، خریدار که از خارج نشدن ملک از رهن،زیان می بیند می تواند طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق  خود اقدام نماید.
حالت سومی که می توان تصور نمود اینست که بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک برده شده و سازنده متعهد شده باشد که نسبت به فک رهن ملک اقدام نماید. در چنین مواردی نیز مالک و یا هر ذی نفع دیگری می تواند علیه سازنده، دادخواست الزام به فک رهن تقدیم نماید.
همانطور که در سایر دعاوی ملکی نیز عرض شد، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به این دعاوی است.
خواهان این دعوا هم شخصی است که خواستار فک رهن است. خوانده هم شخصی است که قانوناً و یا بر اساس یک قرارداد، متعهد به فک رهن گردیده و مالک رسمی ملک باشد.اگر تعهد فک رهن بر عهده شخصی غیراز بانک مرتهن باشد، اکثر محاکم معتقدند نیازی به نام بردن از بانک به عنوان احد از خواندگان نیست و دادخواست صرفاً به طرفیت متعهد و ملک بایستی مطرح گردد.. اما نظر دومی وجود دارد که معتقد است بایستی نام مرتهن نیز به عنوان یکی از خواندگان مطرح گردد.
در صورتیکه محکوم علیه ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اجراییه، از اجرای حکم خودداری نماید، طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم له می تواند از دادگاه، توقیف اموال محکوم علیه و فروش آن اموال را تقاضا نماید و از محل فروش اموال محکوم علیه، فک رهن انجام می شود. درصورتیکه محکوم علیه اموالی نداشته باشد، محکوم له  خود می تواند، اقدام به پرداخت بدهی محکوم علیه به طلبکار و فک رهن نماید و سپس بدون آن که نیاز به حکم جدیدی از دادگاه باشد، از طریق اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و یا جلب او جهت پرداخت مبالغ واریز شده، بابت فک رهن اقدام نماید. اگر هم محکوم له نزد خود مبلغی به عنوان ثمن داشته باشد که متعلق به محکوم علیه است، می تواند بدون نیاز به حکم جدید از مبلغ مذکور کسر کرده و هزینه های فک رهن را پرداخت نماید.

مراحل ثبت نام و دریافت سند برای املاک بدون سند

مراحل ثبت نام و اخذ سند برای املاک بدون سند:

1. قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های ثبتی ” فاقد سند” شامل زمین ها و چهار دیواری ها ( بجز زمین هایی با کربری کشاورزی و باغات ) نمی شود و تنها ساختمان های احداثی را در بر می گیرد.
2. ساختمان ها و زمین هایی با کاربری کشاورزی و باغات می بایست دارای سابقه ثبتی باشند به این معنا که برای آن ها پلاک ثبتی معین شده باشد.
3. تنها برای املاکی می توان تقاضای سند کرد که دسترسی به مالک یا وراث (حداقل یکی وراث او به علت فوت یا مفقود الاثر بودن) مقدور نباشد . نکته مهم این که چنانچه فوت یا غیبت در حین رسیدگی به تقاضا و با استعلام از ثبت احوال قابل تشخیص می باشد و در صورت اثبات خلاف آن تقاضا از سوی هیات رد می گردد.
4. این قانون مهلت و مدت انقضا نداشته و قانونی برای نسخ آن نیز تصویب نشده پس قواعد آن هم چنان پابرجا بوده فلذا هر وقت ساختمانی ساخته شود که حائز شرایط اخذ سند باشد می توان برای آن تقاضای سند نمود.

مرحله اول -مدارک مورد نیاز در این مرحله:

الف – در مورد املاک قولنامه ی:

1-فتوکپی از سند مالکیت ملک یعنی همان سند اولیه
2-قولنامه و یا قولنامه هایی که متقاضی را به مالک اولیه آن وصل می کند

ب – در مورد املاک دارای سند مشاعی:

1-سند مشاعی شخص متقاضی
2-در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نبوده باشد ارائه وکالت نامه های مربوط به آن

مرحله دوم- تهیه نقشه ملک با مختصات و فایل مربوط به آن(یو.تی.ام):

الف)پس از اطمینان حاصل کردن از وجود شرایط و مدارک فوق الذکر متقاضی می بایست با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی و یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات ( یو. تی . ام) اقدام نمایند.
ب)پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با توجه به مندرجات و اطلاعات (یو.تی.ام)می بایست از طرف مهندسین نقشه کش تهیه و در اختیار درخواست کننده قرار بگیرد.

 

مرحله سوم-فراهم کردن مدارک زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند (جی.پی.جی یا پی.ان.جی)با حداکثرحجم 150 کیلو بایت:

1. اصل و فتو کپی مدارک هویتی از جمله شناسنامه و کارت ملی متقاضی
2. فتوکپی از سند مالکیت اولیه ملک (البته در اسناد قولنامه ای)
3. اصل و فتوکپی تمامی قولنامه های مرد استناد تا با مالکی که سند به نام او صادر شده است برسد. (در اسناد قولنامه ای)
4. ارائه اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و فتوکپی صفحات اول ، دوم ، سوم ، صفحه مربوط به حدود ملک و همچنین توضیحات و صفحات انتقالات
5. نقشه ملک با مختصات(یو.تی.ام)که توسط شخص درخواست کننده تهیه شده
6. فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل (اکسل)مربوطه{الزام ارسال این فایل لغو شده است}
7. ارائه فیش بانکی بابت هزینه درخواست به مبلغ پانصد هزار ریال بهرشماره حساب بانکی سیبا به (۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ )بانک ملی. ( نیاز به اسکن این مورد نمی باشد)؟

همچنین شما می توانید مدارک خود را به یکی از کافی نت ها یا مراکزی که می توانند مدارک شما را اسکن نمایند ارائه نمائید تا این پروسه را برای شما انجام نمایند و آن را بر روی یک لوح فشرده (سی دی یا دی وی دی) یا فلش ریخته و به شما ارائه نماید در صورتی که دفتراسناد رسمی نیز امکانات اسکن مدارک را داشته باشد می تواند کار اسکن را در این مورد برای شما انجام نمایند.

 مرحله چهارم -تکمیل فرم درخواست پذیرش (فرم اولیه) و دریافت شماره ورود به سامانه:

پس طی کردن مراحل فوق و تهیه مدارک لازم و عکس آن ها با در دست داشتن مدارک با مراجعه به یکی ار کافی نت ها یا دفاتر اسناد رسمی بخواهید فرم درخواست پذیرش را در سایت مربوطه (ثبت ملک دات آی آر ) تکمیل و شماره ورود به سامانه را اخذ کنید.
(www.sabtemelk.ir)

مرحله پنجم-ورود به قسمت تکمیل درخواست (اولین صفحه سامانه):

با استفاده از شماره ای که در مرحله قبلی دریافت کرده اید و همچنین با استفاده از کد ملی متقاضی
در این مرحله خود شخص و یا توسط دفاتر اسناد رسمی و یا کافینت ها می توان با شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و همچنین کد ملی متقاضی وارد شده و درخواست خود را تکمیل نمائید.

مرحله ششم- ارسال مدارک مربوطه به واحد ثبتی:

پس از تکمیل کردن تقاضا، پرینتی از آن تهیه و با مدارکی که در مرحله سوم بیان شد به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال و کد رهگیری بیست رقمی از دفتر پستی دریافت می کنید.

مرحله هفتم- ورود مجدد به همان سامانه:

(با استفاده کردن از شماره ورود و کد ملی) و وارد کردن شماره رهگیری بیست رقمی که از دفتر پستی دریافت کرده اید.

مرحله هشتم (مرحله نهایی):

به پایان بردن ثبت درخواست و همچنین دریافت شماره پرونده

 

قوانین پارکینگ

انواع پارکینگ و قوانین پارکینگ:

پارکینگ آپارتمان به دو دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:

1. پارکینگ‌های اختصاصی
2. پارکینگ‌های مشاع 

 قوانین پارکینگ اختصاصی:

پارکینگ اختصاصی به پارکینگی گفته می‌شود که حدود آن کامل در سند و یا اجاره خانه منزل درج شده باشد و اختصاصی به فرد و یا آن واحد آپارتمان تعلق داشته باشد و فردی که واحد آپارتمانی را خریداری و یا اجاره کرده باشد  به طور اختصاصی می‌تواند از این پارکینگ استفاده کند و وسایل نقلیه مانند خودرو، موتورسیکلت و دوچرخه خود را در  پارکینگ قرار دهد.

قوانین پارکینگ مشاع:

پارکینگ مشاع پارکینگی است که بین واحدهای آپارتمان مشترک هستند و اعضای ساختمان می‌توانند  به صورت توافقی از آن استفاده کنند. استفاده از پارکینگ  مشاع توافقی بوده است و از قبل به مستأجر یا خریدار منزل باید گفته می‌شود شود که آیا میتواند از پارکینگ استفاده کند یا خیر.

تفاوت بین پارکینگ اختصاصی و مشاع :

یک فرق بین پارکینگ اختصاصی و مشاع در  این است که پارکینگ اختصاصی با درج شماره قطعه و متراژ در سند مالکیت مشخص می شود اما پارکینگ مشاع بصورت حق پارک یک خودرو و یا چند سهم از کل در سند آورده می شود.

اجاره پارکینگ آپارتمان:

اگر خریدار و یا مستاجر واحد آپارتمان هستید در هنگام معامله حتما به انباری و پارکینگ و جزئیات آپارتمان دقت فرمایید قوانین پارکینگ‌ های اجاره‌ای به این شکل است که شخص در لحظه‌ اجاره و یا خرید از وجود پارکینگ اختصاصی یا پارکینگ مشاع اطلاع و از اختصاص یا عدم اختصاص پارکینگ آگاهی داشته باشد. اگر صاحب آپارتمان برخلاف قرار اولیه، نتواند مفاد قرارداد اولیه را فراهم کند، شخص مستأجر می‌تواند اقامه دعوا کرده و نسبت به دریافت پارکینگ اقدام کند.

انتقال پارکینگ آپارتمان به افراد دیگر:

انتقال پارکینگ اپارتمان بدین صورت است که یکی از اعضای آپارتمان فاقد خودرو است بنابراین میتواند با میل خود یکی دیگر از قوانین پارکینگ آپارتمان شامل انتقال پارکینگ به افراد دیگر است. گاهی این وضعیت به شکلی پیش پارکینگ واحد خود را به صورت مجزا در اختیار یک واحد دیگر قرار داده یا طبق قرارداد بفروشد.

انواع انتقال پارکینگ آپارتمان:

خریدار یا مستأجر پارکینگ از همان آپارتمان باشد اگر فرد مستأجر یا خریدار در همان آپارتمان ساکن باشد، انتقال پارکینگ آپارتمان مشکلی نخواهد داشت و فرد می‌تواند آن را واگذار کند، البته به شرطی که پارکینگ اختصاصی باشد اگر خریدار یا مستأجر پارکینگ ساکن آپارتمان نباشد طبق قانون پارکینگ آپارتمان امکان واگذاری و انتقال پارکینگ به افراد خارج از آپارتمان مورد نظر وجود ندارد و نکته قابل  توجه این است که این مورد حتی در پارکینگ اختصاصی هم قابل اجرا نیست. ولی در مورد اجاره پارکینگ، صاحب پارکینگ می‌تواند با اعضای آپارتمان توافق کرده و پارکینگ خود را برای مدت محدود اجاره دهد.

 

قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان:

در قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان گفته شده است که هر واحد آپارتمانی باید دارای پارکینگ اختصاصی باشد و در اکثر اوقات در طراحی و ساخت آپارتمان به این موارد توجه می‌شود. اما گاهی اوقات به خاطر مسائل فنی یا مشکلات دیگر افراد مجبور هستند که از پارکینگ مشاع استفاده کنند. داشتن پارکینگ مشاع میتواند مشکلات زیادی به همراه داشته باشد ولی با توافق طرفین مشخص میشود که کدام از اهالی ساختمان حق استفاده از پارکینگ را ندارد.

پارک موتور در پارکینگ:

در مورد قانون موتور در پارکینگ آپارتمان، اگر پارکینگ فرد مورد نظر به صورت اختصاصی باشد علاوه بر خودرو شخصی خود میتواند تجهیزات دیگری اعم از موتور، وسایل و تجهیزات اضافی منزل و حتی دوچرخه خود را در این قسمت قرار دهد. اما در مورد پارکینگ مشاع این موضوع فرق میکند و باید حتما با توافق دیگر اهالی آپارتمان انجام شود.

ضوابط تعداد پارکینگ:

1. برای هر آپارتمان مسکونی با زیر بنای ۳۵ تا ۱۵۰ متر مربع، یک واحد پارکینگ اختصاص می‌یابد.
2.  برای هر واحد آپارتمانی مسکونی با زیربنای ۱۵۱ تا ۲۵۰ متر مربع، دو واحد پارکینگ اختصاص می‌یابد.
3.  برای واحدهای آپارتمانی با مساحت بیش از ۲۵۰ متر مربع لازم است که سه واحد پارکینگ اختصاص یابد.
4. در مورد مجتمع‌های تجاری نیز می‌توان به ضوابط تعداد پارکینگ تجاری استناد کرد که در آن‌ها بر اساس متراژ واحدهای تجاری، مشخص می‌شود که هر کدام از این مجتمع‌ها باید چه تعداد پارکینگ داشته باشد. 

 قوانین اجرایی در ارتباط با ضوابط پارکینگ تجاری و اداری عبارتند از:

1. برای هر کدام از واحدهای تجاری با مساحت ۲۰ متر مربع زیربنای مفید باید یک واحد پارکینگ اختصاص یابد.
2.  به ازای هر ۳۰ متر مربع مازاد، وجود یک پارکینگ ضروری است.
3. به هر واحد اداری با ۶۰ متر زیربنای مفید، لازم است که یک واحد پارکینگ اختصاص یابد.
4.  به ازای هر ۷۵ متر مربع زیربنای مازاد، یک پارکینگ به مجتمع اداری اضافه می‌شود.

 

نمونه قرارداد صلح سرقفلی

سرقفلی چیست ؟

در یک زبان ساده و عامیانه حقی است که مستاجر یک ملک تجاری با پرداخت مبلغی ناچیز به مالک می تواند از این حق استفاده کند در عرف جامعه مردم به حق کسب و پیشه سرقفلی میگن ولی در واقع سرقفلی  بر خلاف حق کسب و پیشه به حکم قانون و به صورت اجباری ایجاد نمی شود بلکه نیازمند یک تراضی است تا زمانی که مستاجر در هنگام تخلیه نتواند مدعی حقی بابت سرقفلی شود.

در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و بعد از آن چنانچه مستاجر دارای سرقفلی باشند، می تواند از مالک بخواهد سند رسمی صلح سرقفلی به نام وی تنظیم نماید. علاوه بر این، در مواردی که مستاجر حق انتقال به غیر دارد، ممکن است مستاجر سرقفلی را به مستاجر دیگری منتقل کند، در چنین حالتی نیز مستاجر دوم می تواند خواستار سند رسمی صلح سرقفلی بشود.

 

نمونه قرارداد صلح سرقفلی:

ماده ۱- مشخصات طرفین قرارداد صلح

این قرارداد به استناد  ماده ۱۰ قانون مدنی در شهر…. فی‌مابین

1-طرف اول قرارداد: مالکین (خانم‌/اقا ………. فرزند ………. به شماره شناسنامه ………. صادره از ………. به شماره ملی ……….

طرف دوم قرارداد:خانم/آقای ………………… فرزند ………. به شماره شناسنامه ………. صادره از ….. به شماره ملی ………. هر دو به نشانی ………. که در این قرارداد به اختصار متصالح نامیده می‌شوند از یک طرف مستأجر ملک آقای ………. (فرزند ………. به شماره شناسنامه ………. صادره از ………. کد ملی ………. به نشانی………. )که در این قرارداد اختصاراً مصالح نامیده می‌شود به شرح مواد آتی منعقد می‌گردد.

ماده ۲ – موضوع عقد صلح

کلیه حقوق عینی، حقیقی، واقعی، فرضی، تصرفی، صنفی، تصوری و احتمالی مصالح نسبت به حق کسب، پیشه و تجارت و سرقفلی مربوط به یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی……….و اصلی از………..فرعی واقع در بخش ۱۱ تهران به نشانی: …………………… مورد ثبت سند مالکیت شماره چاپی………….به نحوی که پس از امضاء این سند دیگر هیچ‌گونه حقی از حقوق مزبوره ناشی از حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی و صنفی و تصرف در مغازه فوق‌الذکر برای مصالح باقی نمانده و همه آن حقوق متعلق به متصالح خواهد بود.

ماده ۳- مال‌الصلح

کلیه حقوق عینی، حقیقی و واقعی و فرضی و احتمالی مکتسبه مصالح در خصوص قرارداد عادی استیجاری مورخه ……..فی‌مابین …………….به عنوان مستأجر و قا/خانم…………….. فرزند ………..به شماره شناسنامه …… صادره از …….. به عنوان موجر در قبال مبلغ …………..ریال (……….) به عنوان مال‌الصلح مورد توافق قرار گرفت.

ماده ۴- نحوه پرداخت مبلغ

پرداخت حقوق مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از بابت قرارداد صلح به شرح ذیل مورد توافق قرار گرفت.

۴-۱ پارت اول مبلغ…………………مورخه…………………

۴-۲ پارت دوم مبلغ………………..مورخه………………….

۴-۳ پارت سوم:مبلغ………………مورخه…………………..

ماده ۵- تحویل موضوع صلح

موضوع صلح (یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ……………….واقع در ……………….باید هم زمان با پرداخت مال‌الصلح مقرر در (ماده ۳ این قرارداد) به متصالحین تحویل داده شود.

تبصره- تحویل و تحول موضوع صلح با تنظیم صورت مجلسی جداگانه که ممضی به امضای طرفین قرارداد صلح به علاوه دو شاهد باشد می بایست انجام گیرد.

ماده ۶- تعهدات طرفین قرارداد صلح

الف) تعهدات متصالح

۱ پرداخت مال‌الصلح مطابق شرایط مقرر در ماده سه و چهار این قرارداد

ب) تعهدات مصالح

۱ مصالح ضامن مستحق‌للغیر در آمدن موضوع صلح مقرر در ماده ۲ قرارداد به مدت ………. سال می‌باشد.

۲ مصالح متعهد به تنظیم هر نوع سند به نامه متصالحین برای نقل و انتقال حقوق مربوط به موضوع صلح می‌باشد.

۳ مصالح متعهد به پرداخت کلیه هزینه‌ها و مالیات‌های مربوط به دارایی و شهرداری در محدوده موضوع صلح می‌باشد.

ماده ۷- اسقاط خیارات قانونی

طرفین پس از بررسی کامل مفاد قرارداد صلح و اقاله و اطلاع از کم و کیف آن،‌ مبادرت به انجام معامله نمودند و کلیه خیارات قانونی مخصوصاً خیار غبن هرچند فاحش باشد(اسقاط کافه خیارات) را از خود سلب و ساقط نموده‌اند.

ماده ۸- اقامتگاه طرفین قرارداد

نشانی‌های مندرج در صدر قرارداد، اقامتگاه قانونی طرفین محسوب و ابلاغ کلیه اوراق به نشانه‌های مذکور صورت خواهد گرفت. چنانچه هریک از طرفین نشانی خود را تغییر دهد باید کتباً طرف مقابل را از این تغییر مطلع نماید. در غیر این صورت، کلیه مکاتبات به همان نشانی ارسال و ابلاغ شده محسوب خواهد شد.

ماده ۹- داوری

کلیه اختلافات و دعاوی ناشی از این قرارداد و یا راجع به آن از جمله انعقاد، اعتبار، فسخ، نقض، تفسیر یا اجرای آن با داور مرضی‌الطرفین می‌باشد، در صورت عدم توافق و یا عدم اقدام برای تعیین داور، که مطابق با ضوابط و آیین داوری به صورت قطعی صادر خواهد شد، برای طرفین لازم‌الاجرا می‌باشد. شرط داوری حاضر موافقت مستقل از قرارداد اصلی تلقی می‌شود و در هر حال لازم‌الاجراست.

این قرارداد در سه نسخه و در ۹ ماده و ۲ تبصره تنظیم گردید و به امضاء طرفین و گواهان مورد وثوق ایشان رسید و نسخه‌های آن دارای اعتبار یکسان می‌باشد.

مالکین (متصالحین)

مستأجر (مصالح)

شاهد 1

شاهد 2

اهمیت نوشتن قرارداد صلح سر قفلی:

وقتی شماقصد دارید یک ملکی را اجاره کنید باید علاوه بر اجاره نامه ای که بین شما و مالک یا مستأجر قبلی تنظیم می شود چنانچه سرقفلی یا حق کسب و پیشه هم به شما منتقل می شود باید صلح سرقفلی هم در دفترخانه انجام شود و یک صلح نامه هم به شما داده شود.

نحوه نوشتن قرارداد صلح سرقفلی :

در بعضی از قراردادها و در بعضی از معاملات که انجام می شود از آنجاییی که مستأجر قبلی محل سرقفلی تجاری از مالک اجازه انتقال به غیر آن را ندارد چون نمی تواند اجاره نامه ای قانونی و رسمی با شما برای اجاره دادن محل تجاری تنظیم کند و از طرفی چون واقف به این موضوع هستید به همین جهت این که مالک و صاحب اصلی و رسمی ملک تجاری مطلع نشود، دو طرف چنین قراردادی معمولاً  یک نوشته ای بین خودشان تحت عنوان امانت نامه تنظیم می کنند و در کنار آن با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی وکالتی را هم بین خودشان تنظیم می کنند تا آن فرد خریدار سرقفلی بتواند به جای مستأجر قبلی اقدامات قانونی را انجام دهد.