ایفای ناروا چیست ؟

ایفای ناروا مرکب از دو واژه‎ی «ایفا» و «ناروا» است. ایفا در لغت مصدر باب «اِفعال» به معنای وفا کردن و حق کسی را تمام و کمال دادن آمده است. ناروا نیز به معنای بدون حق و سبب قانونی بودن است. هرگاه شخصی بدون وجود حق و سبب قانونی مالی به دیگری بپردازد؛ این پرداخت، ایفای ناروا است.در مقابل ایفا به‎طور صحیح در جایی معنا پیدا می‎کند که دینی وجود داشته باشد و شخصی به دیگری مدیون باشد و اقدام به پرداخت دینش بنماید.

شرایط تحقق ایفای ناروا

ایفای ناروا درصورتی محقق می‎شود که سه شرط در پرداخت وجود داشته باشد.
1 ) تسلیم مال به عنوان ایفا باشد
بنابراین درصورت تسلط شخص بر مالی که دیگری به عنوان وفای به عهد به او پرداخته است، ایفای ناروا محقق می‎شود. بنابراین تسلیم مال باید تحت عنوان وفای به عهد باشد و در صورتی که شخصی مال را به عنوان قرض یا امانت به دیگری بدهد، نمی‎تواند استرداد آن مال را تحت عنوان ایفای ناروا پس بگیرد.

2 ) ناروایی پرداخت
ایفای ناروا درصورتی محقق می‎شود که دهنده‎ی مال مدیون گیرنده‎ی مال نباشد؛ دراین‎صورت ایفا، ناروا خواهد بود. بنابراین چنان‎چه دهنده‎ی مال مدیون گیرنده نباشد، ادای دین به او ناروا خواهد بود. البته در مواردی ممکن است دینی وجود داشته باشد اما به دلیلی از بین رفته باشد. درصورتی که پرداخت دین پس از اسقاط آن، صورت بگیرد؛ ایفای صورت گرفته ناروا محسوب می‎گردد. مثل موردی که شخص ثالثی دین مدیون را می‎پردازد و مدیون بدون اطلاع از پرداخته‎شدن دینش، دوباره آن را می‎پردازد.
هم‎چنین اگر دهنده‎ی مال مدیون باشد اما موعد پرداخت دینش نرسیده باشد و او اشتباهاً زودتر از موعد دینش را ادا کند؛ می‎تواند تحت عنوان ایفای ناروا مال پرداخت شده را مسترد نماید.
علاوه براین چنان‎چه مدیون بیش از مقدار بدهی‎اش به طلبکار بپردازد، نسبت به میزان اضافه، ایفا ناروا است و پرداخت‎کننده (مدیون) می‎تواند آن را پس بگیرد.

3 ) اشتباه، اکراه و تدلیس در پرداخت
نکته‎ای که باید به آن توجه داشت این است که اشتباه پرداخت‎کننده شرط تحقق ایفای ناروا نیست اما از آن‎جا که مطابق ماده‎ی265قانون مدنی هر پرداختی نشان‎دهنده‎ی وجود دین است؛ دهنده‎ی مال برای استرداد مال باید عدم وجود دین را ثابت نماید. بنابراین چون ایفای ناروا معمولاً براثر اشتباهِ دهنده‎ی مال رخ می‎دهد؛ گیرنده باید اشتباه خود در پرداخت را ثابت نماید تا عدم وجود دین معلوم شود زیرا وجود اشتباه در پرداخت نشان‎دهنده‎ی این است که دهنده‎ی مال قصد پرداخت‎ دین خود یا دین شخص دیگر را نداشته است و درصورتی که با اثبات اکراه و تدلیس، عدم وجود دین معلوم شود، باز هم ناروا بودن ایفا معلوم می‎گردد.
بنابراین علاوه بر اشتباه، اکراه و تدلیس نیز موجب می‎شود برای دهنده‎ی مال حق استرداد مال ایجاد شود. پس درصورتی که پرداخت‎کننده، مال در نتیجه‎ی اکراه یا فریب و حیله‎ی دیگری به او پرداخت نماید، می‎تواند چیزی را که داده است، تحت عنوان ایفای ناروا پس بگیرد.

مصادیق ایفای ناروا

ایفای ناروا در سه مورد مصداق دارد.
الف) پرداخت دین به غیر داین
درصورتی که مدیون به اشتباه، دین خود را به شخصی غیر از طلبکار بپردازد ایفای ناروا محقق می‎شود. گیرنده‎ی مال نیز ملزم به استرداد مال به مالک آن می‎شود. مثلاً ممکن است مدیون اشتباهاً پول را به حساب شخص دیگری غیر از طلبکار واریز نماید. دراین‎صورت می‎تواند آن پول را پس بگیرد چون پرداخت به ناروا صورت گرفته است. برابر ماده‎ی301ق.م:
«کسی‎که عمداً یا اشتباهاً چیزی را که مستحق نبوده است دریافت کند ملزم است آن را به مالک تسلیم کند.»

ب) پرداخت دین از سوی شخصی غیر از مدیون
چنان‎چه شخصی اشتباهاً خود را مدیون بداند و ادای دین بنماید، می‎تواند آن‎چه را پرداخت نموده از گیرنده‎ی مال پس بگیرد. (ماده‎ی302ق.م) البته درصورتی که شخص غیر مدیون با آگاهی از مدیون نبودن خود، دین شخص دیگری را بپردازد؛ حق پس گرفتن مالی را که داده است ندارد. (ماده‎ی267ق.م)

ج) پرداخت بدون وجود دین
درصورتی که شخصی بدون این‎که مدیون باشد و از روی اشتباه مالی را به دیگری بدهد؛ پرداختش ناروا محسوب می‎شود و دهنده‎ی مال می‎تواند آن مال را پس بگیرد. مثل این‎که شخص می‎خواهد به حساب فرزندش که در شهری دیگر درس می‎خواند، مبلغی پول بریزد که اشتباهاً پول را به حساب شخص دیگری می‎ریزد.

الزام به تنظیم سند رسمی قسمت اول

الزام به تنظیم سند رسمی
قسمت اول :
پیش درآمد :
انجام معاملات مربوط به اموال غیر منقول ( خانه، زمین ) با تنظیم سند عادی – که عرف عامه، به قولنامه مشهور شده است – از دیرباز در کشور ما رایج بوده و علیرغم تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰ و و الزام قانونی اشخاص به ثبت معاملات موصوف ( مادتین ۴۶ و ۴۷ ) و عدم پذیرش اسناد عادی راجع به این معاملات در دادگاهها و ادارات به عنوان ضمانت اجرای آن مواد ( ماده ۴۸ ) در عمل، همان روال سابق تداوم داشته و اغلب دادگاهها نیز به اسناد عادی موصوف – بنا به توجیهات مختلفی – اعتبار داده و به استناد آن ها احکام متعددی در قالب « ایفای تعهدات مالکیت و … » صادر کرده و می نمایند. حتی خود قانون ثبت نیز این اسناد را جهت صدور سند مالکیت و به عنوان دلیل مالکیت پذیرفته و به آن ها اعتبار بخشیده است. ماده (۱۴۷ ) اصلاحی
قانون گذار برای تضمین و صیانت از فلسفه « اجباری شدن املاک و اهداف آن » محلی را تحت عنوان « دفتر اسناد رسمی » با تصدی سردفتر تعیین نموده است تا اشخاص، معاملات راجع به اموال غیر منقول را در آنجا تنظیم و به ثبت برسانند.
سپس آن معامله در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت برساند تا مورد حمایت قانون قرار گرفته و دولت کسی را که ملک به نام او ثبت شده است به عنوان مالک قانونی ملک بشناسد. ( ماده ۲۲ قانون ثبت )
پذیرش قولنامه به عنوان سند بیع و دلیل اثبات وقوع عقد بیع و تحقق ایجاب و قبول ، تبعات منفی زیادی دارد. از جمله این که فروشنده می تواند نسبت به یک ملک بارها اقدام به انجام معامله ( معارض ) نماید و آن را همزمان به چند نفر بفروشد یا اراضی موات، ملی و منابع طبیعی را بدون این که مالکیتی در آن ها داشته باشد به اشخاص متعددی انتقال داده و به مبالغ هنگفتی دست یافته و از پرداخت مالیات و عوارض دولتی سر باز زند.
یکی از اساتید برجسته حقوق در خصوص ماهیت قولنامه معتقد است : « در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله را دارند ولی هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند قراردادی می بندند که در آن، دو طرف تعهدی می کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند. سندی که در این باب تنظیم میشود « وعده بیع » است و در زبان عرف ، « قولنامه » می نامند. برای مثال ، من مایلم خانه خود را به شما بفروشم و درباره قیمت و شرایط انجام معامله نیز به توافق رسیده ایم ولی شما برای تهیه پول به چند روز مهلت احتیاج دارید و من نیز باید برای گرفتن مفاصا حساب مالیاتی و عوارض نوسازی اقدام کنم تا تنظیم سند در محضر ممکن باشد. پس برای این که هردو به انجام معامله در آینده مطمئن شویم من سندی مینویسم و ضمن آن تعهد می کنم که اسناد لازم را ظرف یک هفته تهیه کنم و برای انتقال خانه ام در برابر ده میلیون ریال در فلان دفتر خانه حاضر شوم و شما نیز در برابر، ملتزم می شوید که به همان دفتر برای معامله بیایید».
به عقیده ایشان ، قولنامه ها به لحاظ آماده نمودن مقدمات و برای رعایت تنظیم سند رسمی، واقعا به صورت قولنامه تنظیم میشوند که همان « وعده انجام معامله » است نه خود معامله و بر اساس آن طرفین آمادگی خود را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انجام معامله با تعیین قیمت و زمان آن اعلام میدارند. شورای عالی قضایی و کمیسیون استفتائات آن شورا در اوایل انقلاب متاثر از این نظرات ، طی بخشنامه ای قولنامه را فاقد اعتبار دانسته و عنوان نموده بود که : « به نحوی که در بخشنامه شماره ۶۰۵۹- ۶/۲/۱۳۶۲ تصریح شده ، آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ، ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده ، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. بنابراین اگر راجع به زمین ، قولنامه تنظیم و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط نشده باشد لازم الوفا نیست ».
این اقدامات باعث شد تا مردم و بنگاه های معاملات ملکی در تنظیم قولنامه ها آن را در قالب « بیع نامه » تنظیم نمایند تا حکایت از وقوع عقد بیع داشته باشد. اما این ترفند هم حقوقدانان و رویه قضایی را قانع ننمود. به طوری که یکی از اساتید حقوق در این رابطه و در خصوص چنین بیع نامه هایی معتقد است : « قولنامه فروش یا خرید و یا قولنامه ای که در آن حق تقدم در خرید به شخص معین داده می شود بیع نیست. زیرا در بیع مالکیت مبیع از بایع به مشتری منتقل می شود. در حالیکه ماهیت قولنامه فقط وعده بیع است و وعده بیع اساسا الزام آور نیست . به همین جهت به نظر اینجانب قولنامه فروش، الزام آور نیست و نمی توان به استناد آن الزام به انجام معامله را در تاریخی که در قولنامه معین می شود خواستار گردید. استناد به ماده ۱۰ قانون مدنی هم برای اثبات صحت و الزام آور بودن قولنامه کافی نیست. زیرا ماده ۱۰ صرفنظراز شان نزول آن ، ناظر به قرارداد است و قولنامه چیزی جزء وعده بیع نیست و نمی توان آن را قرارداد تلقی کرد ».
به این نظریه دو ایراد وارد شده است :
« اولا – با کلیت ، گفته شده که قولنامه بیع نیست. در صورتی که در عمل بسیاری از محاکم با اماراتی مثل « به تصرف دادن مبیع » ، بیع را محقق دانسته و از قولنامه استنباط تعهد به تنظیم سند رسمی می نمایند و به این مورد حکم می دهند.
ثانیا – بین قولنامه و قرارداد تمایز قائل شده است. در صورتی که قولنامه نیز نوعی قرارداد است و تابع اصول کلی آن است. بنابراین ماده ۱۰ قانون مدنی بر آن نظارت دارد که طبق آن « قراردادهای خصوصی نسبت به طرفین تا وقتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ». از جمله تعهد به انتقال رسمی.
صرف نظر از مراتب باید پذیرفت که اکثر قریب به اتفاق قولنامه ها در واقع « بیع نامه » هستند. یعنی به موجب ان فروشنده و خریدار، مال غیر منقولی را مورد بیع و شراع قرار داده و مبلغی به عنوان ثمن توسط خریدار به فروشنده پرداخت می شود و فروشنده نیز جهت انتقال رسمی ( تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی ) در زمان معینی تعهد می دهد. این امر چنان در عرف ( مردم و بنگاه های معاملات ملکی ) رواج دارد که درصد ناچیزی از معاملات راجع به اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی انجام می پذیرد. جالب تر این که قولنامه ها در دادگاهها نیز ( غالبا ) به عنوان بیع نامه مورد پذیرش واقع شده و مبنای صدور احکامی قرار می گیرند.دکتر کاتوزیان در جای دیگری ، به واقع با اشاره به موضوع به خوبی ماهیت حقوقی قولنامه را تشریح کرده و می گوید : « تشخیص طبیعت حقوقی سندی که طرفین تنظیم کرده اند وابسته به تمیز قصد مشترک آنان است. اگر خواسته باشند که بیع با امضای آن سند واقع شود دادگاه باید آن سند را بیع بشمارد. بر عکس هرگاه هدف این باشد که بر طبق آن الزام به انشای عقد ایجاد شود نه انتقال ، دادگاه آن را « قولنامه » به حساب می آورد. منتهی عرف مسلم در داد و ستد های ما حکم می کند که اگر خریدار و فروشنده به دلیلی الزام قانونی یا خواسته خودشان اشاره به لزوم تنظیم سند رسمی معامله کرده باشند ظاهر این است که قصدشاهن تعهد به انتقال بوده است نه وقوع بیع.
ماده ۲۲۴ قانون مدنی نیز در تایید این مطلب مقرر می دارد : « الفاظ عقود ، محمول است بر مبانی عرفیه » .
هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور نیز به موجب رای اصراری شماره ۱۴۵۱۰-۱۰/۲/۱۳۱۷ تصریح کرده که : « مطابق ماده ۲۲۴ قانون مدنی ، الفاظ عقود و قراردادها باید حمل بر معانی عرفیه شود و تخلف از آن موجب نقض دادنامه است ».
بنابراین تلقی عرف از الفاظ قولنامه از قبیل « فروشنده ، خریدار ، مورد معامله ، ثمن ، تسلیم مبیع ، اسقاط کافه خیارات و … »، انجام معامله ( عقد بیع ) بوده و اعتقادی به وعده بیع ندارد. ما با این اعتقاد و این که قولنامه همان بیع نامه بوده و تعهدات مندرج در آن برای طرفین الزام آور است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود پذیرش دعوای « الزام به ایفای تعهدات قراردادی و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله موضوع قولنامه » را صحیح و موافق قانون دانسته و معتقد به صحت چنین معاملاتی بوده و بر این اساس نسبت به بررسی این دعوا و چگونگی رسیدگی به آن می پردازیم.
یکی از دعاوی که در پی تنظیم قولنامه به وفور در دادگاه ها مطرح می شود عبارت است از دعوای « الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله ». بنابریان قولنامه ای که به موجب آن بیعی صورت گرفته و تعهد بر انتقال رسمی سند معامله آن شده است چنانچه تمام شرایط اسناد عادی را دارا باشد به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی مفاد آن لازم الاتباع و لازم الوفا بوده و منعی در پذیرش آن در محاکم و ادارات وجود ندارد و چنین معاملاتی از شمول مقررات مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک خارج است و دادگاه باید حکم به ایفای تعهد ( انتقال رسمی سند ) بدهد. بر همین اساس اغلب دادگاه های معتقدند آن چیزی که مورد قبول ادارات و محاکم می باشد « بیع نامه » است. یعنی سندی که حکایت از وقوع بیع داشته و تنها تنظیم سند رسمی انتقال آن باقی مانده است که در صورت بروز اختلاف بین طرفین ، دادگاهها به اسنادی رسیدگی می کنند که طبق آنها بیع واقع شده و مهلتی برای انجام مقدمات انتقال رسمی و پرداخت مابقی ثمن مشخص شده باشد.موید این مطلب آرای متعدد دادگاه هاست. در یکی از این آرا آمده است : « … در خصوص الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ، نظر به این که بنا به مراتب فوق الاشعار، عقد بیع تحقق یافته و فقط تشریفات قانونی آن که همانا ثبت رسمی معامله است باقی مانده … ، دادگاه دعوای خواهان را ثابت تشخیص داده و رای به الزام خوانده به انتقال رسمی سند شش دانگ … بنام خواهان … در قبال مبلغ … ریال ثمن معامله صادر و اعلام می دارد… » بنابراین چنانچه قولنامه ای شایط اساسی صحت معامله ( موضوع ماده ۱۹۰ قانون مدنی ) را دارا باشد و طرفین نیز شروطه لازمه ( اهلیت استیفا ) را داشته باشد عقد بیع صحیح بوده و اگر مانعی در جهت انتقال رسمی مورد معامله نباشد الزام فروشنده به ایفای تعهد مبنی بر انتقال رسمی سند آم منع قانونی نخواهد داشت.
در قرار دادها مبنای الزام متعهد به ایفای تعهدات قراردادی وی، علاوه بر آیات شریفه « یا ایها الذین آمنوا اوفوا باعقود »و « اوفوا بالعهد ان العهد کان مسوولا » و قاعده حقوقی « اصاله اللزوم »، مواد متعددی از قانون مدنی می باشد. از جمله به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی : « قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ». و نیز مطابق ماده ۲۲۰ همان قانون : « عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.» هم چنین به موجب ماده ۲۳۷ قانون مدکور : « هرگاه شرط در ضمن عقد ، شرط فعل باشد اثباتا یا نفیا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف ، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.»
با انعقاد قرارداد عادی راجع به معامله مال غیر منقول ( قولنامه ) و واگذاری حقوق مالکانه فروشنده ( مالک ) به خریدار، غالبا تعهداتی در ضمن قرارداد توسط متعاملین ، در خصوص زمان و نحوه تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی قرار داده می شود که عدم ایفا و اجرای آن ها از ناحیه هر کدام از آنان طرف مقابل ( متعهد له ) را ناچار به اقامه دعوا در دادگاه می نماید. این دعوا تحت عنوان « الزام به تنظیم سند رسمی و اجبار به ایفای تعهدات قراردادی » مطرح می شود.همانگونه که خریدار می تواند به دبنال امتناع فروشنده ، الزام او را به تنظیم سند رسمی و اجرای تعهد بخواهد فروشنده نیز حق دارد اجرای تعهدات قراردادی خریدار را از دادگاه بخواهد تا او را ملزم به ایفای آن ها بنماید. از آن جمله، الزام به تنظیم سند رسمی با پرداخت ثمن معامله می باشد. بنابراین خواهان دعوای « الزام به ایفای تعهد و تنظیم سند رسمی انتقال » اعم از فروشنده و خریدار خواهد بود.

الزام به تنظیم سند رسمی قسمت دوم

مبحث اول : نحوه اقامه دعوا و شرایط آن

دعوا وقتی ایجاد می شود که در خصوص موضوعی بین طرفین ، اختلاف حادث شود. در مورد تعهدات قراردادی – موضوعا و مشخصا قرارداد عادی راجع به مال غیر منقول ( قولنامه ) – چنانچه بین متعاملین راجع به مفاد قرارداد و اجرای تعهدات مندرج در آن ، اختلافی حادث شود و یکی از طرفین از ایفای تعهدات خود خودداری نماید طرف دیگر حق دارد حسب مورد، برای الزام ممتنع به اجرای تعهدات و مفاد قرارداد و انجام تشریفات معامله یا فسخ و انحلال عقد و … ، با اقامه دعوا به دادگاه صالح رجوع کرده و الزام متعهد را به ایفای تعهداتش بخواهد. این امر مسلتزم تقدیم دادخواست و رعایت شرایط قانونی راجع به آن است.
در اکثر موارد دعوای « الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حضور در دفتر اسناد رسمی » از ناحیه خریدار اقامه می شود . بنابراین خواهان باید در تنظیم دادخواست دقت لازم معمول داشته و موارد مندرج در بند های هفت گانه ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ را دقیقا رعایت نماید والا دادخواست وی ممکن است طبق ماده ۵۴ همان قانون ، توسط مدیر دفتر دادگاه رد شود . بنابراین ضروری است که اقامه دعوا توسط اهل فن ( حقوقدان و وکیل دادگستری ) که به مقررات قانونی واقف باشد به عمل آید تا ضریب موفقیت خواهان در دعوا افزایش یافته و امکان رد دعوا یا بی حقی وی کاهش یافته یا منتفی شود.
با توجه به این که دعوای موصوف از جمله دعاوی مالی راجع به اموال می باشد، بنابراین در اجرای بند ۴ ماده ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ و رعایت شق ج بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمد های دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۲۸/۱۲/۱۳۷۳ اصلاحی سال ۱۳۸۷، هزینه دادرسی باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه ، محاسبه و اخذ گردد و مبلغ مندرج در قرارداد طرفین ( قولنامه ) ، تاثیری در تعیین هزینه دادرسی ندارد. به عبارت دیگر مبلغی که خواهان به عنوان بهای خواسته ذکر می کند هر چند که برابر ارزش واقعی باشد ملاک وصول هزینه دادرسی نیست. زیرا در این گونه دعاوی ، قانون گذار ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه ، ملاک وصول هزینه دادرسی قرار داده است نه چیز دیگری را. و در مراحل تجدید نظر و اعتراض به حکم نیز ارزش معاملاتی منطقه ای محکوم به ، باید ملاک تادیه هزینه دادرسی باشد. لازم به ذکر است که قطعیت یا عدم قطعیت دادنامه صادره، تابع تقویم خواسته است که خواهان در ابتدای امر مشخص نموده است مگر این که خوانده به آن اعترض کرده و خواسته دعوا طبق نظر کارشناس و در اجرای ماده ۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی مبلغ دیگری تعیین شده باشد در این صورت مبلغ جدید ملاک خواهد بود.
خواهان باید در توضیح خواسته دعوا ضمن اشاره به انعقاد عقد بیع صحیح بین او و خوانده، به تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی و انتقال آن با حضور در دفتر اسناد رسمی استناد کرده و مستندات خود را ذکر و تقاضای الزام وی به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال را بنماید. ضمنا او باید تحقق عقد بیع را ثابت نماید یا محقق شود که فروشنده از شرایط قرارداد تخلف نموده است.چون چنین ادعایی در تعارض با مالکیت رسمی طرف دعواست ، بنابراین انتقال مالکیت رسمی به او مستلزم اثبات صحت وقوع معامله است. زیرا غالبا خواهان به استناد قرارداد عادی ( قولنامه ) که صرفا دارای امضای مالک ملک ، وکیل یا قائم مقام قانونی اوست مدعی خرید مورد معامله از او شده و قصد متزلزل کردن مالکیت رسمی خوانده را دارد. در چنین دعوایی خواهان ( خریدار ) ، مالک قراردادی و خوانده ( فروشنده ) ، مالک قانونی می باشند. ولی در فرضی که خواهان ( فروشنده ) دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خوانده ( خریدار ) را مطرح می نماید اثبات مالکیت وی و وقوع عقد بیع ، معنی نداشته و دادگاه به دنبال آن نخواهد رفت. چون او ( فروشنده ) مالک قانونی بوده و خود ، اقرار به وقوع عقد بیع دارد.
اما با سند عادی از نظر مراجع قضایی مالک محسوب نشده و بایستی در مورد صحت وقوع عقد بیع بین او و فروشنده تحقیق و بررسی صورت بگیرد.مگر اینکه فروشنده اقرار به فروش ملک به او بنماید. چنانچه فروشنده نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک مورد معامله اقدام نکرده باشد ولی ضمن قرارداد ( قولنامه ) ، در خصوص انجام آنها به خریدار تعهد داده باشد خریدار باید قبل از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا همزمان با آن ، الزام فروشنده به ایفای تعهدات خود در این موارد را نیز بخواهد و تصریح کند که به علت عدم اجرای تعهد فروشنده ( خوانده ) راجع به اخذ پایان کار، تفکیک و انتقال رسمی مورد معامله با استعلام ثبتی در صورت احراز تعلق مورد معامله به وی در این خصوص نیز حکم مقتضی بر اخذ پایان کار، تفکیک، حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله صادر شود. بدیهی است هر کدام از این دعاوی باید جداگانه تقویم و تمبر قانونی آنها ابطال شود.
دعاوی « اخذ پایان کار و تفکیک مورد معامله » بر خلاف دعوای « الزام به تنظیم سند رسمی انتقال » جزء دعاوی غیر مالی میباشند.
در صورتی که ملک مورد معامله بنام شخص محجور ( صغیر ، مجنون یا غیر رشید ) باشد و ولی یا قیم او اقدام به انجام معامله نموده باشد، در این صورت باید ولی یا قیم آن ها به عنوان خوانده، طرف دعوا قرار بگیرند. چنانچه شخصی به وکالت بلاعزل از مالک ملکی، اقدام به فروش ملک او به شخص دیگری بنماید طرح دعوا به طرفیت او ( وکیل ) فاقد وجاهت قانونی بوده و دعوا باید علیه مالک اقامه شود. زیرا وکیل، مالکیتی در ملک موصوفه نداشته و سوابق ثبتی حکایت از مالکیت او ندارد ولو اینکه در آن وکالت نامه اختیار انتقال ملک موصوف به صورت بلاعزل به او عطا شده است. این اختیار تجویزی بر الزام وکیل به تنظیم سند رسمی انتقال نمی باشد. چرا که در هر حال او وکیل است نه اصیل و مالک رسمی پلاک مورد معامله. زیرا « ذینفع بودن » با « ذی سمت بودن » تفاوت دارد که در ما نحن فیه ، وکیل ، ذی نفع نیست بله ذی سمت است. به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی نیز ذینفع بودن خواهان یا طرف مقابل شرط پذیرش دعوا است.
اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در این مورد اعلام داشته است که : « دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال باید به طرفیت مالک ملک ، طرح و اقامه گردد نه بر علیه وکیل وی که طبق مقررات قانونی ، نماینده قراردادی موکل خود بوده و اختیارات وی محدود است به آنچه که به موجب عقد وکالت به وی تفویض شده است و اصیل دعوا نیست. بنابراین چنانچه درعوا بر علیه وکیل مالک طرح گردد دعوا متوجه او نبوده و چنین دعوایی مستندا به بند ۴ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ محکوم به بطلان است ».
در صورتیکه که خواهان ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، دعاوی الام خوانده به اخذ پایان کار و تفکیک مورد معامله را نیز مطرح نموده باشد پس از رسیدگی دادگاه و صدر حکم و قطعیت آن ، محکوم له ( خریدار ) می تواند با اخذ نامه و گواهی از دفتر دادگاه مبنی بر قطعیت رای صادره و مراجعه به شهرداری محل ، درخواست ارائه صورت مجلس تفکیکی را بنماید. معمولا در چنین مواردی محکوم له از طریق دادگاه به دفتر اسناد رسمی ، راهنمایی یا مستقیما به شهرداری و اداره ثبت اسناد و املاک محل معرفی می شود.

الزام به تنظیم سند رسمی قسمت سوم

نحوه رسیدگی دادگاه و اقدامات معموله در دعوای

الزام به تنظیم سند رسمی

 

دادگاه صالح رسیدگی به این دعوا دادگاه محل وقوع مال غیر منقول ( ملک ) می باشد. رسیدگی دادگاه به دعوای « الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال » به دو صورت شکلی و ماهوی خواهد بود. در هر کدام از این صورت ها اقداماتی انجام می شود که منتهی به رد دعوای خواهان ( در رسیدگی شکلی ) یا حکم به بی حقی او یا محکومیت خوانده ( پس از رسیدگی ماهوی ) می گردد. هر کدام از این مراحل بهشرح زیر مورد بررسی قرار می گیرد:

گفتار اول : رسیدگی شکلی به دعوا

 

این نوع رسیدگی که قبل از ورود به ماهیت دعوا و بررسی و ارزیابی ادله طرفین دعوا صورت می گیرد شامل دو دسته اقدامات است که از ناحیه دفتر دادگاه ( مدیر دفتر ) و خود دادگاه ( قاضی دادگاه ) انجام می شود.

بند اول : اقدامات مدیر دفتر دادگاه

پس از تقدیم دادخواست به دفتر دادگاه وظیفه مدیر دفتر شروع می شود. او باید فورا آن را ثبت کرده و رسیدی مشتمل بر نام خواهان، خوانده، تاریخ تسلیم ( روز و ماه و سال ) با ذکر شماره ثبت ، به تقدیم کننده دادخواست بدهد و در برگ دادخواست ، تاریخ تسلیم را قید نماید. این تاریخ ، تاریخ اقامه دعوا محسوب می شود که دارای آثار حقوقی است. بررسی مندرجات دادخواست تقدیمی از حیث رعایت بند های هفتگانه ماده ۵۱ قانون ایین دادرسی مدنی و در صورت نقص دادخواست از این لحاظ توقیف دادخواست و اقدام به صدر اخطاریه رفع نقص برای خواهان جهت رفع نقص یا نواقص موجود ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه از دگر وظایف مهم مدیر دفتر می باشد. مدیر دفتر این اخطار را ظرف دو روز از تاریخ تقدیم دادخواست یا وصول آن به دفتر دادگاه صادر خواهد کرد.

چنانچه خواهان در مهلت قانونی اقدام به رفع نقص یا نواقص موجو ننماید ؛ مدیر دفتر موظف است در اجرا قسمت اخیر ماده ۵۴ قانون مذکور، « قرار رد دادخواست » خواهان را صادر نماید. این قرار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ به خواهان قابل اعتراض و رسیدگی در همان دادگاه می باشد. اما چنانچه دادخواست از ابتدا تکمیل بوده یا پس از ابلاغ اخطار فتر دادگاه، خواهان در مهلت قانونی اقدام به تکمیل آن با رفع نقص یا نواقص موجود نماید مدیر دفتر طی گزارشی پرونده را جهت صدور دستور مقتضی نزد قاضی دادگاه ارسال خواهد نمود. با این اقدام وظیفه مدیر دفتر در بررسی و ارسال پرونده به دادگاه خاتمه یافته تلقی می شود.

بند دوم : اقدامات شکلی دادگاه

پس از وصول پرونده به دادگاه ممکن است دادگاه نواقص را در پرونده مشاهده نماید که از دید مدیر دفتر پنهان مانده و دادگاه به علت وجود نقص، نتواند شروع به رسیدگی نماید. در چنین مواردی دادگاه با قید موارد نقص ، پرونده را به دفتر دادگاه اعاده خواهد نمود تا مدیر دفتر به شرح بند قبل اقدام به صدور اخطار رفع نقص نماید. همان اقدامات تا تکمیل دادخواست یا رد دادخواست توسط مدیر دفتر در این مرحله نیز طی خواهد شد. اما اگر پرونده  به صورت تکمیل شده به دادگاه ارسال شود اولین اقدام شکلی دادگاه، صدور دستور تعیین وقت رسیدگی و دعوت اصحاب دعوا جهت رسیدگی است که اقدامات آن توسط مدیر دفتر و منشی دادگاه انجام خواهد شد. در تعیین وقت رسیدگی و دعوت اصحاب دعوا به دادرسسی باید مقررات ماده ۶۴ قانون ایین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ رعایت شود.

ممکن است دادگاه به عللی از قبیل عدم صلاحیت دادگاه یا عدم طرح صحیح و قانونی دعوا و … نتواند وارد رسیدگی شود. در این صورت در وقت فوق العاده بدون ورود در ماهیت دعوا ، اقدام به صدور قرار رد ( یا عدم استماع ) دعوا خواهد نمود.

صدور این قرار نیز اقدام و رسیدگی شکلی به دعوا محسوب می شود که ممکن است قبل از صدور دستور تعیین وقت رسیدگی صورت بگیرد یا در جلسه اول دادرسی و پس از طرح ایرادات موضوع ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی توسط خوانده انجام شود.

 

گفتار دوم : رسیدگی ماهوی دادگاه به دعوا و نوع

تصمیم متخده در این خصوص

 

همانگونه که گفته شد دادگاه وقتی وارد ماهیت دعوا می شود که پرونده تکمیلا به دادگاه ارسال و وقت رسیدگی تعیین و طرفین به دادرسی دعوت شده و دادگاه مبادرت به استماع اظهارات و مدافعات آنها نماید. بررسی و ارزیابی اظهارات و ادله اصحاب دعوا نقطه شروع رسیدگی ماهوی به دعوا محسوب می شود. در این راستا اقدامات متعددی توسط دادگاه انجام می شود . از قبیل استعلام وضعیت مالکیت خوانده از اداره ثبت اسناد و املاک و احراز آن، ارجاع امر به کارشناس ، انجام قرار های معاینه و تحقیق محلی ، استماع شهادت شهود و … . ممکن است طرفین دعوا علیرغم ابلاغ صحیح اخطاریه ها در جلسه دادگاه حاضر نباشند. در این صورت چنانچه پرونده معد تصمیم گیری باشد دادگاه بدون حضور آنها تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد نمود ( مفهوم ماده ۹۵ آیین دادرسی مدنی ). از جمله مدارک و مستندات خواهان ، « گواهی حضور خود در دفتر اسناد رسمی در موعد حضور خوانده در آن جهت تنظیم سند رسمی انتقال » می باشد که باید ضمن تقدیم دادخواست به عنوان یکی از منضمات و مستندات ارائه شود.چنانچه ارائه نشده باشد به تقاضای خواهان باید از دفتر اسناد رسمی موصوف ، صحت و سقم آن استعلام شود.

از دیگر مستندات خواهان می توان به « اظهارنامه ارسالی وی به خوانده جهت حضور در روز و ساعت معینی در یکی از دفاتر اسناد رسمی ( با تصریح به نشانی دقیق آن ) جهت انتقال رسمی سند مال مورد معامله » اشاره کرد که ممکن است خواهان علیرغم حضور در دفتر خانه در موعد مقرر بعدا اقدام به ارسال چنین اظهارنامه ای به فروشنده نماید و آمادگی خود را برای پرداخت باقیمانده ثمن معامله و تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال و تخلف وی از آن ، حکم به الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله با مشخصات مندرج در سند عادی معامله در یکی از دفاتر اسناد رسمی خواهد داد.

مصادیق مدافعات خوانده :

ممکن است خوانده در در دفاع از دعوای مطروحه ، مدافعات متعددی به عمل آورد که مستلزم امعان نظر و بررسی باشد. از جمله « ادعای فسخ یا اقاله معامله فیمابین را بکند یا مدعی بطلان ان » شود. با توجه به اینکه این ادعاها که برای دفاع ا دعای مطروحه اظهار می شوند عنوان « دعوای متقابل » ندارند تا طی دعوایی جداگانه طرح گردند ، بنابراین نیاز به تقدیم دادخواست مجزا نداشته و دادگاه ملزم به استماع آن ها به عنوان مدافعات خوانده و احراز صحت و سقم ادعای خوانده می باشد. اما چنانچه خوانده به عنوان مثال مدعی مطالبه اجرت المثل شود این ادعا ، دفاع محسوب نشده و مستلزم طرح دعوای مجزا بوده و مانع از الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال به حکم دادگاه نخواهد بود .

از مصادیق دیگر مدافعات خوانده می تواند « ایراد به سند عادی ( قولنامه ) خواهان » باشد یعنی خوانده ادعا کند که سند ابرازی خواهان به استناد ماده ۴۸ ناظر به مواد ۲۲ ، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک قابل پذیرش در دادگاه نبوده و آثار قانونی بر آن مترتب نیست. در این صورت دادگاه با رسیدگی به این ادعا ، چنانچه وقوع بیع شرعی و قانونی را احراز نماید و تخلف فروشنده از تعهدات قراردادی او را محرز تشخیص دهد به استناد مواد ۱۰ ، ۲۱۹ ، ۲۲۰ ، ۲۲۳ و ۲۲۵ قانون مدنی خوانده را ملزم به ایفای تعهد قراردادی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله خواهد نمود.

ممکن است سند عادی ابرازی خواهان « مورد انکار، تردید یا جعل خوانده » قرار گیرد. در این صورت دادگاه در اجرای مواد ۲۱۶ الی ۲۲۷ قانون ایین دادرسی مدنی به این ادعاها و اظهارات رسیدگی کرده و پس از احراز صحت و اصالت سند خواهان یا جعلیت آن ، حکم مقتضی صادر خواهد نمود.

نکته ۱ – چنانچه ملک مورد معامله قبلا تفکیک نشده و فاقد صورت مجلس تفکیکی و پایان کار شهرداری باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال آن ، قابلیت استماع نخواهد داشت. زیرا تنظیم سند مالکیت مفروزی نسبت به ملک مشاع و یا تفکیک نشده، وجاهت قانونی نداشته و امکان پذیر نخواهد بود. بنابراین در این صورت دادگاه قرار رد ( عدم استماع ) دعوا صادر خواهد کرد مگر اینکه دعوای « الزام به دریافت پایان کار و انجام تفکیک » نیز ضمن این دعوا مطرح شود که به هر دو دعوا تواما رسیدگی خواهد شد.

نکته ۲ – الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال در مورد ملک فاقد سابقه ثبتی ممکن نیست و در چنین مواردی خریدارف تنها میتواند « تایید صحت معامله عادی و ایفای تعهدات قراردادی » را تقاضا کند. البته یک استثنا در ماده ۸۸ قانون ثبت اسناد و املاک در این خصوص بیان شده است که مقرر می دارد :

« در مورد املاکی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده، دفاتر اسناد رسمی و همچنین دوایر ثبت اسناد و املاک ( در دفتر مخصوص ) می توانند هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقالی را راجع به عین غیر منقول یا منافع آن ثبت نمایند ولی این قبیل اسناد فقط نسبت به طفین یا طرفی که تعهد کرده و قائم مقام قانونی آنه ها رسمیت خواهد داشت ». البته این ماده به معنی تنظیم و صدور سند مالکیت به نام خریدار نیست. زیرا ملک ، فاقد سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت می باشد. بنابراین فقط در محدوده نص این مادهف اقدام مذکور موثر خواهد بود.

نکته ۳ – در خصوص این که آیا امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملکی که در رهن می باشد وجود دارد یا خیر و چنین دعوایی قابلیت استماع دارد یا نه؟ رویه واحدی وجود ندارد. در این مورد دو نظر ابراز شده است که مورد عمل دادگاه ها نیز می باشد :

الف : نظر و رویه اول :

به موجب این نظر ، چنانچه مورد معامله در رهن مرتهن (بانک و … ) قرار داشته باشد با حفظ حقوق مرتهن می توان فروشنده را به تنظیم سند رسمی آن بنام خریدار ملزم و محکوم کرد. بدین صورت که پس از صدور حکم توس دادگاه، شروع و ادامه عملیات اجرایی و صدور سند انتقال موکول به پرداخت طلب مرتهن می باشد و در عملیات اجرایی و صدور سند انتقال موکول به پرداخت طلب مرتهن می باشد و در صورتیکه محکوم له مبادرت به پرداخت قرض محکوم علیه نماید می تواند جهت وصول وجوه پرداخت شده، به محکوم علیه ( راهن ) مراجعه نماید. بدیهی است چنانچه حق فروش مال مرهونه ضمن قرارداد تنظیمی بین راهن و مرتهن از او ( راهن مالک ) سلب شده باشد الزام به انتقال سند رسمی آن مورد نخواهد داشت و معامله نیز از نظر قانون صحیح نخواهد بود. در این خصوص دادگاه باید با حفظ حقوق مرتهن و اشاره به پرداخت آن قبل از اجرای حکم مبادرت به تنظیم سند رسمی انتقال می دهد مرتهن به عنوان شخص ثالث ، حق اعتراض به این حکم را خواهد داشت. زیرا در مواردی ممکن است شخصیت راهن ( مثلا وام گیرنده از بانک ) مبنا و ملاک اعطای تسهیلات بوده و بانک حاضر به تغییر راهن نباشد.

اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه ای مشورتی قائل به تفکیک موضوع شده و اعلام نموده است : « در صورتی که مرتهن با فروش مال مرهون موافقت نموده باشد ، الزام وی ( فروشنده ) به تنظیم سند رسمی بلامانع است. اما اگر مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت ننموده یا عدم موافقت خود را با انتقال مال مذکور اعلام نموده باشد و به تشخیص دادگاه ، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن منافات داشته و مستلزم فک  رهن از مال مرهون باشد دادگاه باید ضمن الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ، او را به فک رهن از موضوع معامله نیز محکوم نماید. بدیهی است در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر شده باشد دادگاه باید شیوه اجرای حکم را به نحوی که منافی حقوق مرتهن نباشد مشخص نماید. اعم از این که با حفظ حقوق مرتهن یا جلب موافقت وی ، سند رسمی تنظیم شود و یا قبل از تنظیم سند رسمی از مال مرهون فک رهن به عمل آید ».

ایراد این نظریه :

اظهار نظر دادگاه در خصوص الزام فروشنده به فک رهن از مال مرهون، بدون اینکه فک رهن مورد خواسته خواهان باشد فاقد محمل و توجیه قانونی بوده و صدور حکم به مازاد بر خواسته تلقی و از موارد نقض رای صادره خواهد بود. از سوی دیگر الزام اجرای احکام مدنی به جلب موافقت مرتهن مبنای قانونی ندارد. زیرا ضمانت اجرای عدم موافقت مرتهن چه خواهد بود معلوم نیست و چنانچه مرتهن موافق نباشد حکم صادره عملا غیر قابل اجرا بوده و اقدامات دادگاه عبث و بیهورده خواهد شد. فلذا به نظر می رسد که قبل از فک رهن یا جلب موافقت مرتهن ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع نخواهد داشت مگر این که در اثنای دادرسی، خواهان با جلب مرتهن به دادرسی موفق به جلب موافقت وی شود.

ب – نظر و رویه دوم :

بر اساس این نظر « تا زمانیکه فک رهن از مال مورد رهن به عمل نیامده است امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی وجود ندارد ».

هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور نیز به موجب رای اصراری شماره ۴۲ – ۱۲/۸/۱۳۶۶ در این خصوص چنین حکم داده است : « نظر به اینکه پلاک موضوع دعوا هنگام صدور دادنامه فرجام خواسته در رهن بانک مسکن بوده و مادام که موافقت بانک مرتهن نسبت به معامله پلاک مذکور کسب نگردیده یا فک رهن به عمل نیامده است، الزام فرجام خواه به انتقال رسمی آن مخالف ماه ۷۹۳ قانون مدنی می باشد ». این هیات در رای اصراری دیگری به شماره ۲۱ – ۱۲/۱۲/۱۳۷۶ اعلام نموده که : « با وجود شرط ضمن العقد مبنی بر پرداخت کلیه دیون قلبی مورد معامله ، الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال با رعایت حقوق مرتهن و مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی منافات ندارد ».

در فرضی که فروش عین مرهونه با حفظ حقوق مرتهن انجام شده باشد چون الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مستلزم فک رهن یا جلب موافقت بانک می باشد، خوواهان می تواند خواسته های خود را مبنی بر فک رهن و الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی – به لحاظ ارتباط کامل آن ها با هم دیگر – ضمن یک دادخواست مطرح نماید. ولی هزینه دادرسی هر یک از خواسته ها را جداگانه باید پرداخت کند.

نکته ۴ – تعیین وجه التزام برای تخلف از شروط و تعهدات قراردادی، امکان مطالبه اصل تعهد ( تنظیم سند رسمی انتقال ) را از بین نمی برد و مانع از آن نیست که دادگاه هم حکم به ایفای اصل تعهد صادر کند و هم به پرداخت وجه التزام ( در صورت تقاضای متعهد له ) حکم دهد. زیرا تعیین وجه التزام ، نوعی خسارت ناشی از تاخیر و عدم انجام تعهد و برای تحکیم اصل قرارداد و تعهد می باشد.

هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور نیز در رای اصراری شماره ۱۱ – ۳/۳/۱۳۵۲ (ردیف ۲۶ ) بقای اصل تعهد با وصف تعیین وجه التزام را پذیرفته و بر آن تاکید نموده است.

۵ – در خصوص این که آیا قبل از تنظیم سند رسمی، امکان الزام فروشنده به تحویل مورد معامله وجود دارد یا خیر؟ ( با توجه به این نظر که از نظر قانونی ، ملک در مالکیت قانونی فروشنده است و ممکن است قرارداد عادی فیمابین بعدا به جهتی با طل و بی اعتبار گردد ) باید گفت که :

پاسخ مثبت است و منعی وجود ندارد ؛ زیرا در املاکی که به صورت مجتمع آپارتمانی احداث می شوند ممکن است به لحاظ مشکلات ثبتی و کارهای اداری، تنظیم سند با تاخیر مواجه شود ولی خریدار حاضر به پرداخت تمام ثمن و تحویل گرفتن ملک باشد. در چنین مواردی عادلانه نیست که تحویل ملک را به خاطر عدم امکان تنظیم سند آن به تاخیر انداخت. این امر بر خلاف تعهدات قراردادی نیز می باشد و این تاخیر ممکن است هزینه هایی از قبیل پرداخت اجاره بها و … برای خریدار که مستاجر در محل دیگری است به بار آورد. این نوعی حق مکتسبه برای خریدار است که با تکمیل ساختمان نسبت به تحویل گرفتن آن از فروشنده اقدام نماید. اما تسلیم و تحویل مورد معامله باید زمانی تقاضا شود که حسب قرارداد فیمابین ، تاریخ آن فرا رسیده و خریدار هم به تعهدات راجع به تسلیم مال مورد معامله عمل کرده باشد و تحویل ، منوط و مشروط به تنظیم سند رسمی انتقال نشده باشد.

نکته ۶ – ممکن است پس از انجام معامله و طرح دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، دادگاه در اثنای دادرسی احراز نماید که فروشنده ممنوع المعامله بوده است. در این صورت تکلیف دادگاه چیست؟

بعضی از قضات معتقدند که ممنوعیت فروشنده از انجام معامله اگر پیش از انجام معامله باشد دو فرض متصور می شود :

فرض اول – هرگاه فروشنده در زمان انعقاد عقد از ممنوعیت خود از انجام معامله مطلع بوده و آن را کتمان کرده است در واقع محدودیت اختیارات خود را از خریدار پنهان نموده و او را به داشتن اختیارات غیر محدو امیدوار و به عبارتی فریفته است. این عمل به خریدار حق می دهد که علیه فروشنده به اتهام کلاهبرداری شکایت و مطالبه خسارت نماید.

فرض دوم – ممکن است طرفین از این ممنوعیت آگاه بوده و خریدار با علم به آن حاضر به انجام معامله شده است. در اینصورت او حق طرح شکایت جزایی نداشته و اگر دعوای حقوقی مطرح نماید دادگاه به لحاظ ممنوعیت فروشنده، قرار رد دعوا ( عدم اهلیت خوانده ) صادر خواهد کرد.

اما چنانچه ممنوعیت از انجام معامله در حین دادرسی یا پس از انعقاد عقد ایجاد شود در این صورت الزام او به تنظیم سند رسمی انتقال منعی ندارد و چنانچه خریدار ذینفع باشد و معامله قبل از ممنوعیت فروشنده محقق شده باشد، دادگاه مبادرت به صدور حکم خواهد نمود. اکثر قضات دادگاه های حقوقی ۲ ( سابق ) تهران در مورخ ۴/۱۲/۱۳۶۷ در این خصوص چنین اعلام نظر نموده اند :

« منعی در رسیدگی دادگاه نیست و چنانچه دادگاه وقوع معامله و تعهد و عدم تبانی را احراز کند به منظور تامین حقوق خریدار یا متعهد له باید حکم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صادر نماید ».

شعبه ۹ دیوان عالی کشور نیز در رای شماره ۱۵۱۱/۹ – ۱۵/۱۱/۱۳۷۰ چنین آورده است : « به لحاظ این که خوانده ( فروشنده ) ، ۹ ماه قبل از ممنوع المعامله شدن اقدام به تنظیم قرارداد اعیانی خانه نموده است نباید حقی از خواهان ( خریدار ) تضییع شود ».

نکته ۷ – ممکن است اداره ثبت در پاسخ به استعلام وضعیت ثبتی توسط دادگاه اعلام نماید که : « ملک مورد دعوا قبلا خانه قدیمی بوده که تخریب و در آن آپارتمان احداث شده است و مالکیت فروشنده طبق سوابق ثبتی ( دفتر املاک ) به عنوان مالک یک بای خانه اعلام گردیده است ». در چنین وضعیتی دادگاه نمی تواند حکم به تنظیم سند رسمی انتقال اپارتمانی بدهد که احداث آن بر دادگاه محرز نیست. حتی بر فرض احراز احداث بنا ، به لحاظ عدم تفکیک آن ،  انتقال مورد معامله به عنوان یک ملک مستقل ممکن نیست و خریدار باید ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام فروشنده به اخذ پایان کار شهرداری و تفکیک مورد معامله را هم تقاضا کند که دادگاه به هر دو توام رسیدگی و حکم صادر خواهد کرد.

نکته ۸ –  عده ای معتقدند « در ماده ۳۶۲ قانون مدنی، آثار بیعی که صحیحا واقع شده بیان گردیده است که در ان به لزوم تنظیم سند رسمی انتقال اشاره نشده است. بنابراین صدور حکم به الزام بایع به تنظیم سند رسمی انتقال در صورت عدم تعهد وی در این خصوص صحیح نمی باشد. زیرا صدور چنین حکمی فرع بر تعهد بایع یه تنظیم سند رسمی انتقال با حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی در قرارداد فیمابین می باشد. »

البته نظر مخالفی هم وجود دارد که معتقد است : « چون عقد بیع ، عقدی تشریفاتی است و تنطیم سند رسمی انتقال از جمله تشریفات الزامی ان می باشد و با عنایت به الزام مادتین ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت به ثبت معاملات اموال غیر منقول در دفتر املاک اداره ثبت و عدم اعتبار چنین اسنادی ( اسناد عادی ) در صورت ثبت نشدن آن ها به موجب ماده ۴۸ همان قانون، در صورت عدم تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال نیز دادگاه می تواند در صورت طح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال توسط خریدار ، فروشنده را ملزم به تنظیم آن نماید ».

در مقابل ، اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره ۴۷۴۳/۷ – ۱۳/۷/۱۳۸۲ اعلام داشته است : « خریدار فقط علیه کسی که در برابر او تعهد به تنظیم سند رسمی کرده است می تواند دادخواست بدهد و اگر چنین تعهدی نباشد حتی علیه کسی که به او فروخته است نمی تواند اقامه دعوا کند. زیرا الزام اشخاص به امری که قانون انان را ملزم به ان نکرده و خود نیز ملتزم و متعهد به آن نشده اند توجیه قانونی و قضایی ندارد ». همچنین این اداره در نظریه دیگری به شماره ۴۴۹/۷ – ۲۷/۵/۱۳۶۰ تصریح می کند به این که : « اگر در سند عادی معامله زمین یا خانه ، تعهدی برای تنظیم سند رسمی نشده باشد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مورد نخواهد داشت و از ماده ۲۲۵ قانون مدنی هم استفاده نمی شود که معامله زمین و خانه با سند عادی بدون تعهد به تنظیم سند رسمی مجوز ملزم ساختن فروشنده به تنظیم سند رسمی باشد ».

اما بر خلاف نظریات فوق ریه قضایی بعضا وجود چنین تعهدی را برای تنظیم سند رسمی ضروری ندانسته است. از جمله در یکی از آرای دیوان عالی کشور امده است : « عدم قید به تنیم سند رسمی در سند عادی ، موجب نخواهد شد که فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری نماید. زیرا اصولا تنظیم سند رسمی بعد از نقل و انتقال صحیح شرعی از تبعات و محلقات عرفی فروش ملک است که هرگاه فروشنده طوعا نسبت به انجام ان مبادرت نورزد وظیفه دادگاه است که وی را ملزم به انجام آن نماید … ».

نکته ۹ – هر چند به موجب ماده ۲۳ مصوبه وزارت دادگستری که مقرر داشته : « در مورد اموال منقول که عرفا با سند عادی مورد معامله قرار می گیرند از قبیل اتومبیل و تراکتور و امثال آن واگذاری با سند رسمی به عمل می آید ». لکم منع پذیرش سند ثبت نشده در ادارات و محاکم موضوع ماده ۴۸ قانون ثبت به سند عادی معامله اتومبیل که مطابق ماده ۲۳ مذکور ثبت نشده است تسری نداشته و خریدار اتومبیل با سند عادی خرید هم ، مالک اتومبیل شناخته می شود. فلذا چنانچه مالکیت آخرین فروشنده اتومبیل مستند به سند رسمی بوده و فروشنده در قرارداد عادی معامله اتومبیل ( قولنامه ) ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال شده باشد ، می توان الزام وی را به تنظیم سند رسمی انتقال اتومبیل از دادگاه تقاضا کرد والا اگر چنین تعهدی نداده باشد، الزام او به انتقال ست=ند رسمی وجاهت قانونی نخواهد داشت ».

نکته ۱۰ –  اگر هر یک از فروشندگان در قبال خریدار خود در قرارداد فروش اتومبیل تعهد به تنظیم سند رسمی کرده باشند دادگاه باید فروشنده اولی را در قبال فروشنده دومی و فروشنده دومی را در قبال خریدار دوم ملزم به تنظیم سند رسمی نماید. ولی چنانچه فروشندگان تعهد به تنظیم سند رسمی نکرده باشند و جهت تنظیم سند رسمی توافق هم ننمایند دادگاه نمی تواند هیچ کدام از فروشندگان را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید و دعوای الزام به تنظیم سند، ناگزیر باید رد شود . اما خریدار مالک ماشین خریداری شده شناخته می شود. بنابراین هر خریداری فقط علیه کسی که در برابر او تعهد به تنظیم سند رسمی کرده است می تواند دادخواست بدهد و اگر چنین تعهدی نباشد حتی علیه کسی که به او فروخته است نمی تواند اقامه دعوا کند زیرا الزام اشخاص به امری که قانون آنان را ملزم به انجام آن نکرده و خود نیز ملتزم به ان نشده اند توجیه قانونی و قضایی ندارد ». بدیهی است این نظریه با توجه به مواد ۴۶ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ، در خصوص معامله اموال منقول می تواند صادق باشد.

نکته ۱۱ –  چنانچه خواهان پس از تقدیم دادخواست الزام به ایفاء تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال ملک مورد معامله ، در اثنای دادرسی آن ملک را به شخص دیگری انتقال در خصوص ادامه رسیدگی یا توقیف آن اختلاف نظر است . عده ای معتقدند که به لحاظ انتفای سمت خواهان و این که نامبرده نفعی در دعوا ندارد. دادگاه باید به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوای خواهان به علت سلب سمت وی در پرونده صادر نماید ».

اما عده ای دیگر معتقدند : « چنانچه منتقل الیه ( خریدار جدید ) طی لایحه ای تقاضای ادامه رسیدگی به دعوا را بنماید دادگاه باید او را جانشین و قائم مقام خواهان اولیه دانسته و با تداوم رسیدگی به دعوا حکم ماهوی صادر نماید ». این عده از وحدت ملاک مواد ۴۲ و ۴۴ قانون ثبت اسناد و املاک استفاده می کنند. زیرا به موجب قسمتی از ماده ۴۲ قانون مذکور : « منتقل الیه به محض ابلاغ اظهار نامه در مقابل معترض ، قائم مقام انتقال دهنده شده و دعوا بدون تجدید عرض حال ( دادخواست ) به طرفیت او جریان خواهد یافت » و نیز بر اساس ماده ۴۴ این قانون : « چنانچه قائم مقام قانونی کسی که نسبت به ملک مورد ثبت اقامه دعوا کرده در مدت مقرره دعوا را تعقیب نکرد محکمه قرار اسقاط دعوا صادر خواهد کرد ».

نکته ۱۲ –  چنانچه در سند عادی معامله ( قولنامه ) تنظیمی، ضمن عقد بیع شرط شده باشد که طرفین هر وقت خواستند  ( بدون تعیین مدت معینی ) اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال نمایند.

چنانچه با همین شرط خریدار مبادرت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بنماید قابلیت استماع نداشته و باید قرار رد آن صاد شود. زیرا تخلف متعهد از تعهدش مستند به دلیلی نیست و متعهد له بایست ابتدا با ارسال اظهارنامه رسمی به متعهد و تعیین تاریخ معینی برای حضور در دفتر اسناد رسمی از وی دعوت به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نماید و پس از رسیدن آن موعد و عدم حضور متعهد و اخذ گواهی عدم حضور وی در دفترخانه به استناد آن ها اقدام به طرح دعوا نماید و بدون انجام این مراحل دعوای موصف قابل استماع نخواهد بود.

نکته ۱۳ –  « چنانچه احد از خواندگان که سند قطعی ملک به وی منتقل شده و مالک می باشد بعد از طرح دعوا ملک را به شخص ثالثی با سند رسمی یا عادی، کلا یا جزئا منتقل کرده و مراتب را به دادگاه اعلام نماید دادگاه جز رسیدگی به دعوا و اتخاذ تصمیم وظیفه دیگری ندارد. مگر این که شخص ثالث ( منتقل الیه ) به عنوان قائم مقام خوانده مذکور با تقدیم دادخواست وارد دعوا شده و دلایل خود را به دادگاه اعلام کند که در این صورت نیز دادگاه به دعوای مطروحه رسیدگی و با لحاظ ورود ثالث و ملاحظه مدارک وی تصمیم مناسب اتخاذ خواهد کرد. »

نکته ۱۴ –  در موردی که تعهد به دادن سند رسمی و انتقال رسمی زمینی شده و بعدا زمین مزبور با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری به تملک دولت درآمده است، چون مالکیتی از برای متعهد نسبت به ان زمین وجود ندارد موردی برای تعهد وی باقی نمانده است و در این مورد ، دعوای متعهد له ( خریدار ) مبنی بر الزام متعهد ( فروشنده ) به انجام تعهد مذکور قابل قبول نیست و در مورد تعهد انتقال سند ماشین فروخته شده ( چنانچه ماشین و سند آن در حین تعهد متعلق و بنا مشخص دیگری غیر از متعهد بوده ) در این مورد نیز اصل معامله تابع مقررات معامله فضولی بوده و الزام متعهد به انجام چنین تعهدی که نسبت به موضوع آن مالکیت ندارد مورد نخواهد داشت و دعوای الزام به انجام تعهد ( تنظیم سند رسمی ) در این مورد هم مثل مورد قبلی قابل قبول نیست.

 

بررسی دعاوی سه گانه تصرف:

۱.رفع تصرف عدوانی
۲.رفع ممانعت از حق
۳.رفع مزاحمت

دعاوی رفع تصرف عدوانی:

برای طرح این دعوی ۳ رکن لازم است.
۱.سبق تصرف خواهان
(سابقا ملک در تصرف خواهان بوده باشد)

۲.لحوق تصرف خوانده
(در حال حاضر ملک در تصرف خوانده باشد)

۳.عدوانی بودن تصرف خوانده
(تصرف فعلی خوانده بدون رضایت خواهان و حکم مرجع صالح باشد)

دعاوی رفع ممانعت از حق:

موضوع این دعوی،حمایت از استفاده از یک ملک،تحت عنوان حق ارتفاق یا حق انتفاع است.
دعاوی رفع مزاحمت:

شخصی نسبت به متصرفات غیر منقول دیگری مزاحم شود،بدون اینکه ملک را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.

اوصاف مشترک این دعاوی سه گانه تصرف:

۱.هر سه غیر منقول است.

۲.هر سه غیر منقول اعتباری است.

۳.در این دعاوی در پی حمایت از مالک نیستیم، بلکه در پی حمایت از سبق تصرف هستیم.

۴.این دعاوی نیاز به احراز مالکیت خواهان و مشروعیت تصرف سابق او نیست.

دعاوی طاری در دعاوی سه گانه تصرف:
۱. فقط امکان ورود ثالث اصلی راه دارد.
۲. دعوای جلب ثالث راه ندارد.
۳. طرح دعوای متقابل در این دعاوی امکان پذیر است.

تخلیه ید

تخلیه ید از عین مستاجره ( اماکن مسکونی )
معنی لغات:
۱ – اجاره : عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می شود.اجاره دهنده را موجر، اجاره گیرنده را مستأجر ، و مال مورد اجاره را عین مستاجره می گویند.
۲ – تخلیه ید : به معنی آن است که موجر (مالک مال غیر منقول ) بخواهد به یکی از دلایل قانونی با استفاده از حکم دادگاه به استیلای مستأجر بر منافع عین مستاجره پایان بخشد.
شرایط اقامه دعوی :
۱ – وجود قرارداد اجاره مابین موجر و مستأجر شرط اول اقامه این دعوی است. قرارداد اجاره می تواند به دو صورت رسمی و عادی باشد. قرارداد عادی اعم است از قراردادی که در یک کاغذ معمولی نوشته شده باشد و یا در بنگاه معاملات املاک تنظیم شده باشد و حاوی کد رهگیری و هولوگرام باشد. قرارداد رسمی قراردادی است که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
در تنظیم سند عادی طرفین باید دقت کنند مدت ، مبلغ و اوصاف مورد اجاره به دقت در اجاره نامه ذکر شود و مهم‌تر اینکه حتماً دو شاهد ذیل سند را امضا کرده باشند.
۲ – شرایط مختلف و متعددی را جهت اقامه این دعوی می توان متصور بود. شایع ترین و مهم‌ترین این دلایل زمانی است که صورت اجاره پایان یافته و مستأجر ملک را تخلیه نکرده است. اما به هر دلیل که مالک مدعی خاتمه یافتن قرار دادن اجاره است ممکن است دعوی تخلیه را اقامه نمود. ازجمله رعایت نکردن شروط قرارداد توسط مستأجر .
مرجع صالح :
بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ محل استیجاری در زمان انقضای مدت را طی یک هفته باید تخلیه شود و از این حیث تفاوتی میان اجاره‌نامه عادی و رسمی وجود ندارد. تنها تفاوت در مراحل اجرایی کار است به این صورت که در مورد اجاره‌نامه عادی مرجع صلاحیت‌دار شورای حل اختلاف محل می‌باشد که می‌بایست تقاضای تخلیه به آنجا داده شود. دستور پس از بررسی جمیع جهات دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. اما در مورد سند رسمی می‌توان با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تقاضای صدور اجرائیه نمود و ملک مستقیماً از طریق دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تخلیه می گردد.
لازم به توضیح است که وجود امضا دو شاهد در قراردادهای عادی اجاره موجب می شود که قرارداد از امتیاز تخلیه بدون تقدیم دادخواست برخوردار شود و در صورت نبودن دو امضا دعوی تخلیه تابع قانون مدنی است و مرجع صلاحیت دار رسیدگی به دعوی دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
نکته ۱ – دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست و به فوریت اجرا خواهد شد.
نکته ۲ – در تنظیم سند عادی طرفین باید دقت کنند مدت ، مبلغ و اوصاف مورد اجاره به دقت در اجاره نامه ذکر شود و مهم‌تر اینکه حتماً دو شاهد ذیل سند را امضا کنند.
۳ – مستأجر نیز می بایست دقت کند که ملک را از کسی اجاره کند که مالکیتش نسبت به آنچه اجاره می دهد محرز و مسلم باشد و یا به طرق قانونی اذن در انجام کار داشته باشد .
نکته ۴ – مبلغ ودیعه در هنگام صدور دستور تخلیه باید تمام و کمال پرداخت شود درغیر این صورت دستور تخلیه قابلیت اجرا ندارد.
هزینه دادرسی :
دعوی تخلیه عین مستاجره اماکن مسکونی چه در شورای حل اختلاف مطرح شود چه در دادگاه از جمله دعاوی غیر مالی است و ارزش عین مستاجره ارتباطی با میزان هزینه دادرسی ندارد.

شرایط سه طلاقه و نه طلاقه در ایران چیست؟

طبق ماده 1057 قانون مدنی، «زنی که سه مرتبه متوالی زوجه یک نفر بوده و مطلقه شده، بر آن مرد حرام می شود مگر اینکه به عقد دایم به زوجیت مرد دیگری درآمده و پس از وقوع نزدیکی با او به واسطه طلاق یا فسخ یا فوت، فراق حاصل شده باشد.»

*بنابراین، مردی که سه مرتبه متوالی زنی را طلاق داده، اعم از اینکه طلاق بعد از رجوع در ایام عده یا پس از نکاح جدید واقع شده باشد، نمی‌تواند از نو با آن زن ازدواج کند، زیرا ازدواجی که این قدر متزلزل و ناپدار باشد، نمی‌تواند کانون خانوادگی خوشبختی به وجود آورد و بجاست که از تجدید آن پس از سه بار طلاق متوالی جلوگیری شود به علاوه قانونگذار خواسته است بدین وسیله از تکرار طلاق جلوگیری کند.

*طبق ماده 1057 قانون مدنی، «زنی که سه مرتبه متوالی زوجه یک نفر بوده و مطلقه شده، بر آن مرد حرام می شود مگر اینکه به عقد دایم به زوجیت مرد دیگری درآمده و پس از وقوع نزدیکی با او به واسطه طلاق یا فسخ یا فوت، فراق حاصل شده باشد.»

*فرض کنیم بعد از سه طلاق متوالی و دخالت محلل (فردی که با زن سه طلاقه ازدواج می‌کند تا زن بر شوهر اولی حلال شود) و انحلال نکاح و ازدواج مجدد زن و شوهر سابقش، باز زوجین با هم ناسازگاری آغاز کنند و طلاق تکرار شود. این نمایشنامه نمی‌تواند برای همیشه ادامه داشته باشد. زیرا قانونگذار به پیروی از فقه اسلامی مقرر داشته است:« زن هر شخصی که به 9 طلاق که 6 تای آن عدی است مطلقه شده باشد، بر آن شخص حرام موبد می‌شود.

دعوای استرداد لاشه چک

تعریف: در روابط حقوقی بین اشخاص، چک به دلایل مختلفی ازجمله قرارداد، پرداخت ثمن یا تضمین حسن انجام کار و … مورد مبادله قرار می‌گیرد. در مواردی ممکن است صادرکننده یا متعهد به جهاتی ازجمله امانی یا تضمینی بودن چک یا پرداخت وجه آن دارنده را مستحق دریافت وجه چک نداند و دارنده نیز از استرداد سند فوق ممانعت به عمل آورد درنتیجه ایشان می‌تواند با جمیع شرایط علیه دارنده دعوای استرداد لاشه چک را از دادگاه تقاضا نماید.

 

شرایط اقامه دعوا:

۱ – وجود لاشه چک در ید خوانده

۲ – اقامه دعوا توسط ذینفع چک

 

دادگاه صالح: طبق ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای استرداد لاشه چک محل اقامت خوانده یا همان دارنده است. البته این مورد اصل بوده و ممکن است در مواردی شامل قانون آیین دادرسی مدنی نیز باشد.

 

هزینه دادرسی: دعوای استرداد اسناد تجاری ازجمله دعاوی مالی می‌باشد که مستلزم پرداخت هزینه دادرسی سه و نیم درصد مبلغ مندرج در سند تجاری در مرحله بدوی می‌باشد. البته گروهی نیز معتقد بر غیرمالی بودن این دعوا می‌باشد؛ اما رویه قضایی مبتنی بر مالی بودن این دعوی می‌باشد.

 

مشخصات طرفین
خواهان
خوانده
وکیل یا نماینده قانونی
خواسته یا موضوع و بهای آن	تقاضای صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به استرداد یک فقره چک به شماره ……………… صادره از بانک ……………………
دلایل و منضمات دادخواست	قرارداد مورخه …………………………، چک شماره ………………………..، شهادت شهود، اظهارنامه

 

شرح دادخواست

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی

با سلام

احتراماً به استحضار می‌رساند

وفق قرارداد مورخه ……………………… بنده با خوانده محترم عقد مشارکتی را منعقد نمودم و چک متنازع‌فیه را بابت حسن انجام کار در اختیار خوانده قراردادم. بعد از گذشت یک ماه، با توافق طرفین قرارداد منعقده را اقاله نمودیم. حال با توجه به اینکه وجود چک فوق در ید خوانده قانونی نبوده و بنده نیز با ارسال اظهارنامه استرداد آن را تقاضا نموده‌ام لکن خوانده از انجام آن استنکاف نموده لذا با تقدیم این دادخواست خواسته به شرح ستون خواسته مورد استدعا می‌باشد.

 

ابطال رای داور

دعوای ابطال رأی داور

به علت اهمیت سرعت و احترام به اصل حاکمیت اراده سیستم رسیدگی تحت عنوان « داوری » به وجود آمد. داوری نوعی رسیدگی اختصاصی بین اطراف دعوا می باشد که طرفین قبل یا بعد از اختلاف حادث ، رسیدگی به موضوع را به یک یا چند داور ارجاع می دهند. با توجه به اینکه داور یا داوران به هر دلیلی امکان صدور رأی بر خلاف قانون را دارند لذا متضرر از رأی داور می تواند دعوایی تحت عنوان « دعوای ابطال رأی داوری » اقامه نماید و به رأی صادره از طرف داور یا داوران اعتراض نماید. در قانون آیین دادرسی مدنی مواد ۴۵۴ الی ۵۱۰ به موضوع داوری اختصاص یافته است.

موارد اعتراض به رأی داوری :

اول : رأی صادره مخالف قوانین موجد حق باشد : قوانین موجد حق « قوانین آمره ماهوی یا قوانین تعیین کننده » می باشند که بر خلاف آن ها نمی توان توافق کرد یا رأی صادره نمود مانند موضوع ماده ۴۵۹ قانون مدنی یا حق ریاست مرد بر خانواده و محروم کردن وارث از ارث بردن که جزو قوانین آمره بوده و بر خلاف آنها توافق ممنوع می باشد.

دوم : داور نسبت به مطالبی که موضوع داوری نبوده رأی صادر کرده است : در صورتی که داور از خواسته ارجاع شده به داوری تعدی کرده باشد و خارج از موضوع داوری اقدام به صدور رأی نماید رأی صادره فاقد اعتبار می باشد.

سوم : داور خارج از حدود اختیار خود رأی صادر نموده باشد : در این صورت فقط آن قسمت از رأی که خارج از اختیارات داور است ابطال می گردد. همین مقرره در دادرسی های محاکم نیز رعایت می شود .

چهارم : رأی داور پس از انقضای مدت داوری صادر و تسلیم شده باشد. با توجه به اینکه فلسفه ارجاع او به داوری اهمیت دادن به اصل سرعت می باشد ، لذا باید در کمترین مهلت منتهی به نتیجه گردد لذا در صورتی که طرفین مهلتی را برای داوری تعیین نکرده باشند قانون سه ماه را تعیین نموده است . لذا داور نمیتواند خارج از مهلت رأی صادر نماید . البته طرفین می توانند با توافق مهلت بیشتری را تعیین نمایند یا بعد از آن مدت رسیدگی را تمدید نمایند.

پنجم : رأی داور با آنچه در دفتر املاک یا بین اصحاب دعوا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و دارای اعتبار قانونی است مخالف باشد.

تمامی اسناد رسمی تا زمانی که ابطال نگردند و عدم اعتبار آنها از طریق مراجع ذیصلاح اثبات نشود صدور رأی بر خلاف آنها مصداق آشکار مغایرت با بند یک ماده ۴۸۴ قانون آیین دادرسی می باشد.

ششم : رأی به وسیله داورانی صادر شده که مجاز به صدور رأی نبوده اند : اشخاصی که نمی توانند به عنوان داور انتخاب شوند به شرح مواد ۴۶۶ و ۴۶۹ ۴۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی می باشد.

ماده ۴۶۶ اشخاص زیر را هر چند با تراضی نمی توان به عنوان داور انتخاب نمود :

۱ –  اشخاصی که فاقد اهلیت قانونی هستند.

۲ –  اشخاصی که به موجب حکم قطعی دادگاه یا در اثر آن از داوری محروم شده اند.

 ماده ۴۶۹ ، دادگاه نمی تواند اشخاص زیر را به سمت داور تعیین نماید مگر با تراضی طرفین :

۱ –  کسانی که سن آنها کمتر از ۲۵ سال تمام باشد.

۲ –  کسانی که در دعوا ذینفع باشند.

۳ –  کسانی که با یکی از اصحاب دعوا قرابت سببی یا نسبی تا درجه دوم از طبقه سوم داشته باشد.

۴ –  کسانی که قیم یا کفیل یا وکیل یا مباشر امور یکی از اصحاب دعوا می باشند یا یکی از اصحاب دعوا مباشر امور آنان باشد.

۵ –  کسانی که خود یا همسرشان وارث یکی از اصحاب دعوا باشند.

۶ – کسانی که با یکی از اصحاب دعوا یا با اشخاصی که قرابت نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه دوم یا سوم با یکی از اصحاب دعوا دارند ، در گذشته یا حال دادرسی کیفری داشته باشند.

۷ – کسانی که خود یا همسرانشان و یا یکی از اقربای سببی یا نسبی تا درجه دوم از طبقه سوم او با یکی از اصحاب دعوا یا زوجه و یا یکی از اقربای نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم او دادرسی مدنی دارند.

۸ – کارمندان دولت در حوزه مأموریت آنان

ماده ۴۷۰ : کلیه قضات و کارمندان اداری شاغل در محاکم قضایی نمی توانند داوری نمایند هر چند با تراضی طرفین باشد .

هفتم : قرارداد رجوع به داوری بی اعتبار شده باشد : قرارداد رجوع به داوری در صورتی بی اعتبار است که شرایط صحت قرارداد را نداشته باشد به طور مثال طرفین اهلیت نداشته باشند.

هزینه دادرسی

در خصوص مالی یا غیر مالی بودن این دعوی برخی از حقوقدانان این دعوا را غیر مالی دانسته و برخی دیگر آن را مالی می دانند بر همین اساس نیز در رویه قضایی دادگاهها نیز این دو نظر وجود دارد و هزینه دادرسی آن با توجه به نظر شعبه رسیدگی کننده به صورت نالی یا غیر مالی پرداخت می شود.

مرجع صالح به رسیدگی

در خصوص مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای ابطال رأی داوری باید دو حالت را از هم جدا نمود :

الف :  اگر دادگاه دعوا رأی به داوری ارجاع کرده باشد ، دادگاه ارجاع کننده به عنوان تنها مرجع صالح به رسیدگی و اعتراض به دعوای ابطال رأی داوری می باشد و در صورتی که دادگاه تجدید نظر دعوی را به داوری ارجاع داده باشد همان دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوا را خواهد داشت.

ب : اگر دادگاه دخالتی در ارجاع دعوا به داوری نداشته باشد ، مرجع صالح به رسیدگی ، دادگاهی است که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد.

مهلت اعتراض به رأی داور

زمان اعتراض و درخواست ابطال رأی داوری برای اشخاص مقیم کشور ۲۰ روز و برای اشخاص خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ رأی داوری می باشد. البته عذرهای قانونی مندرج در ماده ۳۰۶ قانون آیین دادرسی مدنی در مورد این مهلت ها نیز لازم الاتباع می باشد و در صورت وجود این عذرها مهلت های مذکور از زمان رفع عذر محاسبه خواهد شد.

نحوه اجرای رأی داور

هرگاه محکوم علیه تا بیست روز بعد از ابلاغ رأی ، رأی داوری را اجرا ننماید ، دادگاه ارجاع کننده دعوی به داوری و یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد ، مکلف است به درخواست ذینفع طبق رأی داور برگ اجرایی صادر کند . لازم به ذکر است درخواست اجرای رأی داور از طریق دفاتر خدمات قضایی و در برگ مخصوص دادخواست به دادگاه ارسال می گردد.

نکته ۱ –  به موجب ماده ۴۹۳ اعتراض به رأی داور مانع اجرای آن نیست مگر اینکه دلایل اعتراض قوی باشد که در این صورت دادگاه باید با اخذ تأمین مناسب قرار توقف اجرای رأی داوری را صادر خواهد نمود.

نکته  ۲ –  حضور طرفین در دادگاه بدون ایراد به اینکه داور مرضی الطرفین برای فصل اختلافات تعیین نموده اند دلالت بر عدول از داوری دارد . ( نظریه ۷ / ۵۸۸۱ اداره حقوقی دادگستری )

نکته ۳ –  ارجاع داوری به دو طریق است :

۱ ) طرفین توافق کنند شخص یا اشخاص معینی به عنوان داوری به دعوی رسیدگی کنند در این صورت اگر رأی داور یا داوران صادر و بنا به درخواست یکی از طرفین باطل شد ، قرارداد داوری نیز از بین رفته محسوب می شود و دادگاه صالح به رسیدگی به اصل دعوا می باشد .

۲ ) وقتی طرفین بدون در نظر گرفتن شخص بخصوصی درخواست ارجاع امر به داوری را نموده اند و رأی داور باطل شناخته شده است در این صورت قرارداد داوری به حال خود باقیست .

نکته ۴ – چنانچه در قرارداد ،طرفین ملزم شده باشند که در صورت بروز اختلاف به داوری مراجعه نمایند اما قبل از مراجعه به داوری طرفین در دادگاه مبادرت به طرح دعوی نمایند دادگاه می بایست قرار عدم استماع دعوا را صادر نماید.

نکته ۵ – هرچند در ماده ۴۹۰ قانون آیین دادرسی مدنی از درخواست نامبرده است لکن اعتراض به رأی داوری در قالب دادخواست و تقدیم آن به دادگاه صالح به عمل می آید.

نکته ۶ – رأی اصراری هیات عمومی دیوان عالی کشور رأی دادگاه به اینکه اختیاراتی قانونگذار به داور تفویض کرده و او را مقید به رعایت به اصول محاکمات ندانسته و داور باید به هر طریقی که ممکن است به حقیقت امر رسیدگی کند و واقع امر را احراز نماید و در این مورد که بر داوران ثابت شده که وجه سند رسمی ذمه ای به مبلغ ………….. از بابت کالاهایی بوده که حکم به تسلیم آن داده اند نمی توان تا این اندازه مخالفت صوری را اظهار نظر علیه سند رسمی تلقی کرد  صحیح است و رأی داوران خارج از موضوع نبوده و مخالف سند رسمی نمی باشد.

نمونه دادخواست ابطال رای داوری

مشخصات طرفین	نام	نام خانوادگى	نام پدر	شغل	محل اقامت شهر – خیابان -کوچه –  شماره –پلاک
خواهان
خوانده
وکیل یا نماینده قانونى
تعیین خواسته وبهای آن	صدور حکم مبنی بر ابطال رای داور / ابطال رای هیات داوری   به این جهت مخالفت رای داور با قوانین موجد حق
دلایل ومنضمات دادخواست	قرارداد داوری – نظریه داوری – سایر دلایل
ریاست محترم دادگاه عمومی – حقوقی احتراما در خصوص نظریه داوری که در تاریخ ………………… به اینجانب / اینجانبان ابلاغ گردیده است به جهات ذیل اعتراض و تقاضای ابطال نظریه مذکور را دارم : در تکمیل مطلب به استحضار می رساند : اینجانب ..... به دلالت دادنامه حصر وراثت صادره  از دادگاه  عمومی ………  احد از فرزندان متوفی می باشم که طبق مقررات شرعی و قانونی مرتبط با ارث با توجه به داشتن دو برادر و یک خواهر  مالک دو هفتم از ماترک مرحوم ………… می باشم در حالی که در رای داوری اینجانب مالک یک هفتم شناخته شده ام . فلذا با توجه به مراتب فوق , و مخالفت رای داور با مقررات شرعی و قانونی استدعای ابطال رای داور را دارم.  محل امضاء – مهر – انگشت

درخواست صلح وسازش در امور مالی

سازش چیست؟

سازش در لغت‌ به معنی خوش رفتاری صلح و آشتی حصول توافق بین دوتن وسازگاری و هماهنگی است. سازش کردن درواقع رفع کدورت و اختلاف و ایجاد توافق بین طرفین است و سازش‌نامه نوشته‌ای مبنی بر برقرارساختن صلح و آشتی بین طرفین است. در اصطلاح حقوقی و در آیین دادرسی مدنی سازش به معنی موافقت و هماهنگی بین دو طرف دعواست که به صورت داوطلبانه در داخل یا خارج از دادگاه و به منظور پایان‌دادن به شکایت و دعوای موجود بین طرفین صورت می‌پذیرد.

چگونگی درخواست سازش در امور مالی

برای درخواست سازش باید مطابق قانون آیین دادرسی مدنی عمل نمود که این قانون و در ماده۱۷۸ مقرر میدارد که«درهرمرحله از دادرسی مدنی طرفین می‌توانند دعوای خود را به طریق سازش خاتمه دهند.» همانطور که در این ماده می بینید در خواست سازش می تواند در دو مرحله قابل طرح باشد:

الف) سازش قبل از اقامه‌ی ‌دعوا

ب) سازش پس از اقامه‌ی دعوا

سازش قبل از اقامه دعوا بدین صورت می باشد که دعوا هنوز در دادگاه مطرح نشده است. در واقع سازش قبل از اقامه‌ی دعوا در مورد ادعایی صورت می‌پذیرد که ممکن است یکی از طرفین نسبت به دیگری داشته باشد و قبل از طرح دعوا می تواند درخواست سازش نماید. و در اینجا منظور ادعای حقوقی می باشد نه کیفری. بنابراین این نوع درخواست سازش، مرحله‌ای قبل از اقامه‌ی دعواست، به این صورت که طرفین به دادگاه دعوت می‌شوند و در دعوت‌ نامه‌ی دادگاه باید قید شود که خوانده برای سازش دعوت می‌شود.

اما سازش پس از اقامه دعوا زمانی است که دعوا در دادگاه اقامه شده است اما طرفین مایل هستند که اختلاف خود را با سازش و توافق پایان دهند. سازش پس از اقامه‌ی دعوا در واقع نسبت به دعوایی صورت می‌پذیرد که در جریان رسیدگی است. و در تمام مراحل دادرسی امکان ختم دعوا به سازش وجود دارد. بنابراین اگر دعوا در مرحله‌ی نخستین، تجدیدنظر یا فرجام خواهی باشد می‌توان با سازش به آن خاتمه داد. تنها تفاوتی که بین این مراحل وجود دارد این است که اگر دعوا در جریان رسیدگی بدوی یا تجدیدنظر باشد با وقوع سازش رسیدگی فوراً قطع می‌شود اما اگر رسیدگی در مرحله‌ی فرجام باشد، رسیدگی ادامه می‌یابد و حکم از دیوان عالی کشور صادر می‌شود اما در حق طرفین سازش موثر نخواهد بود و صرفاً به منظور محافظت از قانون است.

شیوه های مختلف سازش

براساس قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۱۸۰ سازش بین طرفین یا در دفتر اسناد رسمی واقع می‌شود یا در دادگاه و نیز ممکن است در خارج از دادگاه واقع شده و سازش‌نامه‌غیررسمی باشد. بنابراین همین طور که می بینید سازش ممکن است به دو شیوه متفاوت انجام گیرد: سازش در دادگاه و سازش در خارج از دادگاه

الف) سازش نامه تنظیم شده در دادگاه سازشی است که در دادگاه واقع می شود به این ترتیب که موضوع سازش و شرایط آن در صورتمجلس منعکس می‌شود و دادرس وطرفین آن را امضا می‌کنند و به آن “گزارش اصلاحی” گویند. گزارش اصلاحی یک سند رسمی و لازم الاجراست.

ب) سازش نامه تنظیم شده خارج از دادگاه نیز خود ممکن است به دو صورت تنظیم شود: ممکن است نزد مامورین رسمی صورت پذیرد، از جمله سازش در حین اجرای قرار مانند قرار تحقیق محلی، معاینه‌ی محل و… در این صورت هرگاه سازش نامه توسط “قاضی مجری قرار” تنظیم شود، در حکم سازش به عمل آمده در دادگاه است. و دیگری سازش در دفتر اسناد رسمی است که که طرفین دعوا می‌توانند در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند و به واسطه‌ی سردفتر دعوای خود را به سازش خاتمه دهند. بنابراین سازش نامه به اعتبار نوع تنظیم آن توسط مامور رسمی، به عنوان یک سند رسمی تلقی می‌شود. خصوصیت اسناد رسمی این است که لازم الاجرا هستند و برای اجرای آنها اصولاً مراجعه به دادگاه لازم نیست.  ‌ماده ۱۸۳ قانون مذکور مقرر می دارد که سازش خارج از دادگاه ممکن است بدون حضور مامور رسمی و به موجب سند عادی یا توسط داور به انجام برسد و به این ترتیب است که طرفین خارج از دادگاه به توافق می‌رسند و سازش نامه تنظیم می‌کنند و باید پس از آن در دادگاه حاضر شوند و به صحت سازش اقرار نمایند. بنابراین در صورت عدم حضور طرفین در دادگاه بدون عذر موجه دادگاه بدون‌توجه به مندرجات سازش‌نامه دادرسی را ادامه خواهد داد.

اثر سازش

سازش میان طرفین به منزله‌ی یک عقد خصوصی است و در صورتی اجرا می‌شود که مخالف صریح قانون یا اخلاق حسنه نباشد.  سازش نامه سندی است که مانند احکام دادگاه‌ها لازم الاجرا است و علاوه بر طرفین بین وراث و قائم مقام قانونی آن‌ها معتبر است و دادگاه می‌تواند به در خواست متعهدله برای اجرای مفاد آن اجراییه صادر نماید. بنابراین مطابق ماده ۱۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی مفاد سازش نامه همانند آرا دادگاههاست و قابل عدول نیست پس بیان می دارد: «… مفاد سازش‌نامه که‌طبق مواد فوق تنظیم می‌شود نسبت به طرفین و وراث و قائم مقام قانونی آنها نافذ ومعتبر است ومانند احکام دادگاهها به موقع اجرا گذاشته می‌شود،‌چه این که مورد سازش مخصوص به دعوای مطروحه بوده یا شامل دعاوی یا امور دیگری باشد.»

دادگاه صالح

در مورد دادگاه صالح برای رسیدگی باید به سازش باید مطابق سایر موارد به فصل اول قانون آیین دادرسی مدنی مراجعه نمود که بر طبق مواد۱۱ به بعد انجام می گیرد. اما باید این نکته توجه نمود که سازش در دادگاه می تواند در هریک از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و همچنین در مورد سازشنامه عادی نیز طرفین باید پس از تنظیم سازش نامه برطبق فصل دوم قانون مذکور به دادگاه صالح مراجعه نمایند.

همچنین علاوه براینکه بر طبق بند۱ ماده۹ قانون شوراهای حل اختلاف طرفین باید در این مورد نیز تا سقف بیست میلیون تومن به شورای حل اختلاف مراجعه نمایند، خود طرفین برطبق ماده۸این قانون می توانند برای سازش به شورای حل اختلاف مراجعه نمایند اگرچه موضوع سازش بیش از سقف تعیین شده در بند ۱ این قانون باشد. و نیز خود دادگاه هم می تواند مطابق با ماده ۱۱قانون شورای حل اختلاف دعوی سازش را به این شورا ارجاع دهد اگرچه بیش از سقف مذکور باشد.

هزینه دادرسی

مطابق با تبصره ماده ۱۹۳ قانون آیین دادرسی مدنی درخواست سازش غیر مالی است و بدون تشریفات  مطرح و مورد بررسی قرار خواهد گرفت. بنابراین درخواست سازش صرفنظر از میزان خواسته آن، برابر با هزینه دعاوی مالی می باشد. بنابراین براساس تعرفه قضایی سال ۱۳۹۶ بین۴۰تا ۱۸۰هزار تومن می باشد. البته باید توجه شود چنانچه سازش در شورای حل اختلاف و مطابق ماده۸ قانون شورای حل اختلاف باشد هیچگونه هزینه دادرسی ندارد و رسیدگی رایگان می باشد.

ذکر یک نکته در مورد دعوی سازش:

باتوجه به ماده ۱۸۷ قانون آیین دادرسی مدنی که بیان می دارد دعوی در هرمرحله که باشد طرفین می توانند آن را به سازش خاتمه دهند، لذا چنانچه دعوی در مرحله تجدیدنظر باشد وطرفین برای سازش توافق نمایند  اعم از اینکه در مرحله بدوی حکم راجع به ماهیت دعوا یا در مورد آن هرگونه قراری مثل قرار رد دعوا صادر شده باشد، دادگاه تجدیدنظر، دعوی تجدیدنظرخواهی را وفق مقررات ماده۱۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی مختومه با سازش تلقی، و بدوا حکم یا قرار صادره از مرحله بدوی را فسخ و متعاقبا گزارش اصلاحی مطابق با توافق حاصله صادر خواهد نمود.

 

تنفیذ وصیت نامه

وصیت نامه سندی است قانونی که به موجب ان، وصی فرد یا افرادی را مسئول اموال یا دارایی های خویش پس از مرگ قرار می دهد. ودر اصطلاح فقه این است که انسان تملیک و واگذاری عین مال یا منفعت آن را بعد از وفات خودش به شخص دیگر یا عموم مردم سفارش کند به طوری که تصرف در اموال وی بعد از مرگش برای دیگران مباح باشد.

هر فرد در طول حیات خود می تواند بارها وصیت کند این وصیت می تواند شفاهی یا کتبی باشد تنظیم وصیت نامه امری اختیاری است که هرکس با توجه به امور شرعی و شخصی و مالی خود پس از فوت تعیین وتکلیف کند. اما اثار حقوقی یک وصیت نامه بعد از فوت شخص ظاهر می شود یعنی تا زمانی که شخص زنده است خودش تصمیم گیرنده می باشد و همان مثال معروف در اینجا صدق می کند که ادم زنده وکیل و وصی نمی خواهد. هر شخصی می تواند در طول زندگی خود بارها وصیت کند ومفاد وصیت نامه اش را تغییر دهد اما اخرین وصیت نامه متوفی (اخرین تاریخ قبل از فوت) ملاک است.

عدم نفوذ وتنفیذ وصیت نامه

عدم نفوذ به حالتی اطلاق می شود که شخص در حقوق و اموال شخص دیگری تصرف و به نمایندگی از او اقدام می کند که بیش از مقدار معین و اختیار داده شده است در این صورت نسبت به مقداری که اجازه داده نشده است، معامله دارای هیچ اثر حقوقی نخواهد بود ولی معامله هم باطل نخواهد بود در صورتی که اصیل یا مالک اقدامات نماینده خود را قبول کند معامله دارای اثر حقوقی خود خواهد بود که به این حالت تنفیذ می گویند ودر صورتی که مالک معامله را رد نماید در نتیجه معامله باطل خواهد بود و دارای هیچ گونه اثر حقوقی نخواهد بود.

تکلیف قانونی در مورد درخواست تنفیذ وصیت نامه غیر نافذ

موصی در هنگام تنظیم وصیت، نمی تواند بیش از یک سوم اموال خود را وصیت کند ودر صورتی که اقدام به وصیت بیش از یک سوم اموال خود نماید در اصطلاح حقوقی وصیت نامه نسبت به مازاد وصیت شده غیر نافذ و نامعتبر خواهد بود و بعد از فوت موصی دارای اثر حقوقی نخواهد بود ولی نسبت به مازاد باطل هم نمی باشد. با توجه به اینکه ورثه خود بعد از فوت موصی مالکین بالفعل اموال متوفی هستند نسبت به مازاد که در تملک انها می باشد می توانند تصمیم بگیرند که آن را قبول وتنفیذ نمایند، که در این صورت مقدار مازاد به تملک موصی له در می اید که این خود می توانند به صورت معوض مازاد وصیت نامه را تنفیذ نمایند و موصی له ثمن مازاد را پرداخت کند ویا اینکه مجانا مازاد وصیت را تنفیذ ومنتقل کنند.

انواع وصیت نامه

در ماده ۲۷۶ قانون امور حسبی برای وصیت‌نامه قابل پذیرش در دادگاه‌ها، سه نوع وصیت نامه پیش بینی شده است که به قرار زیر می باشد:

۱) وصیت نامه رسمی: این وصیت نامه در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

۲) وصیت نامه خود نوشت: این وصیت نامه توسط خود وصیت کننده تنظیم وامضا شده و دارای تاریخ است.

۳) وصیت نامه سری: این وصیت ممکن است به خط خود وصیت کننده باشد که چنین وصیتنامه ای باید در اداره ثبت محل دیگری که ان اداره معین میکند نگهداری شود اگر شخص وصیت کننده قادر به صحبت کردن نباشد باید در دفتر اسناد رسمی ودر حضور سر دفتران این کار را انجام دهد وصیت کننده هر وقت اراده کند می تواند وصیت نامه خود را از اداره ثبت پس بگیرد.

 ۴) هر گاه وصیت نامه ای که به یکی از روشهای بالا تنظیم نشده باشد وصیت نامه عادی نامیده می شود.

وصیت نامه سری وخودنوشت قابل اعتراض وتنفیذ از سوی ورثه

وصیت نامه رسمی غیر قابل خدشه است و ورثه نمی توانند نسبت به ان اعتراض کنند در رابطه با وصیت نامه سری وخود نوشت باید گفت که این نوع وصیت ها قابل اعتراض وتنفیذ از سوی ورثه هستند. مدارک لازم جهت ارایه دادخواست تنفیذ وصیت نامه ،عندالزوم شهادت شهود وارجاع امر به کارشناسی است.

در خصوص نحوه رسیدگی به دعوای تنفیذ وصیت نامه باید گفت: برابر ماده ۲۹۱قانون امور حسبی و رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور، وصیت نامه عادی در صورتی قابلیت تایید وتنفیذ از ناحیه محکمه را دارد که از ناحیه اشخاص ذی نفع به صحت ان اقرار شود، درغیر این صورت حتی اگر ادله اثباتی دیگری برای صحت وصیت نامه عادی وجود داشته باشد، محکمه حق تایید وتنفیذ وصیت نامه را نخواهد داشت. چنانچه بعضی از اشخاص ذی نفع، مفاد وصیت نامه را تایید کرده وبه صحت ان اقرار نمایند  قابل تنفیذ خواهد بود غیر از موارد ذکر شده در هیچ موردی دعوی تایید وتنفیذ وصیت نامه قابلیت استماع ندارد.

چنانچه شرایط تنظیم وصیت نامه به دلیل شرایط اضطراری مانند جنگ سیل زلزله شیوع بیماریهای م2018-09-14سری و…امکان پذیر نباشد دراین حالت شخص می تواند به طور شفاهی نزد دو شاهد وصیت نماید، اآنگاه دو شاهد مفاد وصیت نامه را با تاریخ روز وماه وسال تنظیم می کنند وبه امضای حاضرین می رسد. افرادی که وصیت نامه را نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی که اداره ثبت معین می کند به امانت گذاشته واعلام نمایند که وصیت کننده در سلامت عقل ان را نوشته است. چنانچه به صورت شفاهی نزد انها اعلام شده باشد به نزدیکترین دادگاهی که به ان دسترسی دارند مراجعه و موضوع وصیت نامه را نزد قاضی اعلام کنند تا مراتب در صورت جلسه قید وبه امضای قاضی وشهود برسد واین موضوع باید ظرف یک ماه توسط وصیت کننده تایید و به یکی از سه طریق قانونی (سری ،رسمی، خودنوشت) تنظیم گردد والا بلا اثر خواهد بود مگر انکه ورثه مفاد ان را تایید وقبول کنند.

شرایط صحت وصیت نامه

الف) انچه وصیت می شود باید ارزش مالی و منفعت عقلایی داشته باشد وغیر مشروع نباشد. مثلا وصیت بر موضوعاتی مانند مواد مخدر و مشروبات الکلی باطل است.

ب) مال مورد وصیت باید قابلیت معامله ونقل وانتقال داشته باشد لذا اموال عمومی و موقوفه نمی تواند مورد وصیت قرار گیرند.

ج) انچه وصیت می شود باید در مالکیت وصیت کننده باشد یعنی شخصی حق دارد فقط مال خود را وصیت کند نه مال دیگری را.

د) مال مورد وصیت نباید در رهن شخص ثالث باشد.

نحوه رسیدگی به تنفیذ وصیت نامه

تنظیم وصیت نامه صحیح ورعایت موازین قانونی برای این اقدام علاوه برآنکه آن را به منصه اجرا در می اورد موجب کاهش اختلافات وراث پس از فوت مورث شده و مانع مراجعه انان به مراجع قضایی می شود. همچنین در صورتی که فرد مایل باشد برای امور شرعی شخصی ومالی خود پس از فوت تعیین تکلیف کند وصیت نامه تنظیم می کند.

نگارنده: سعید یوسف زاده[۱۴/۱۱/۱۳۹۶]

مرجع صالح برای رسیدگی به وصیت نامه غیر نافذ

بعداز فوت مالک برای تصفیه اموال ودیون ومطالبات متوفی اقدام می شود بنابراین در ابتدا تحریر ترکه اغاز می گردد و بعد بر اساس قانون به وصایا ودیون متوفی رسیدگی می­گردد و براساس قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعاوی راجع به ترکه در صلاحیت دادگاهی است که آخرین اقامتگاه متوفی در آن بوده، ولو اینکه ترکه مال غیرمنقول بوده و محل آن خارج از حوزه دادگاه آخرین اقامتگاه متوفی باشد. بنابراین رسیدگی به این دعاوی به طور کلی در صلاحیت دادگاه محل اقامت متوفی می باشد.

هزینه دادرسی

باتوجه به اینکه دعوی تنفیذ وصیت از دعاوی غیر مالی می باشد بنابراین هزینه دادرسی آن نیز برابر با هزینه دادرسی در دعاوی غیر مالی و مطابق جدول تعرفه قضایی بین ۴۰ تا ۱۸۰هزار تومان می باشد.

نکات

نکته اول: صغیر ومجنون نیز می توانند طرف وصیت قرار بگیرند در این صورت در مورد صغیر (ولی) ودر مورد مجنون (قیم) باید قبولی خود را بر پذیرش وصیت نامه اعلام کنند.

نکته دوم:  حقیقت این است که هر فردی در زمان حیات تنها نسبت به یک سوم اموال خود حق تصمیم گیری و واگذاری در قالب وصیت را دارد ومابقی ماترکه حق ورثه می باشد حال می توان گفت ورثه را تا ثلث از اموال می توان محروم نمود هر چند این امر نه به سبب محرومیت و راث است بلکه نتیجه ای از فرایند حقوقی وقف است. این نکته را هم باید یاداور شد که فردی که ورثه ندارد می تواند نسبت به تمام اموال خود وصیت نماید، بنابراین در این مورد وصیت او در این مورد نسبت به تمام اموالش نافذ است و محدود به ثلث اموال نیست.

دعوی تعدیل اجاره بها

تعریف تعدیل

تعدیل به معنای عادلانه کردن است. لذا هم افزایش اجاره بها به درخواست مالک، و هم کاهش اجاره بها به درخواست مستاجر، تعدیل نام دارد. در قانون اجاره سال ۱۳۵۶ دعوای تعدیل اجاره ‌بها زمانی مطرح می‌شود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد. در این صورت چنانچه بین موجر و مستأجر در مورد میزان اجاره‌ بهای جدید توافق نشود، هریک می‌توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌ بها را درخواست کنند. در چنین حالتی دادگاه با تعیین کار‌شناس و جلب نظر او میزان اجاره‌ بهای عادلانه را تعیین خواهدکرد. بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر اصلاحی سال ۱۳۵۶ موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌ بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره ‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کار‌شناس اجاره ‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

تعریف عقد اجاره و شرایط آن

براساس ماده ۴۶۶ قانون آیین دادرسی مدنی  اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند. مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد.که در این اینجا و در بحث تعدیل در رابطه با اجاره اشیا می باشد. همچنین در اجاره‌ی اشیا، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است. علاوه براین موارد، قانون مدنی شرایط دیگر عقد اجاره را تصریح نموده است که برخی از این شرایط به ترتیب مواد زیر می باشد:

 ماده ۴۶۹- مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره، ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.

 ماده ۴۷۰– در صحت اجاره، قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است.

 ماده ۴۷۱– برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد.

 ماده ۴۷۲– عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.

ماده۴۷۳- لازم نیست که موجر، مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.

 ماده ۴۷۴– مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

 ماده ۴۷۵– اجاره‌ی مال مشاع، جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک.

 ماده ۴۷۶– موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد.

 ماده ۴۷۷– موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده‌ی مطلوبه را بکند.

 ماده ۴۷۸– هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

 ماده ۴۷۹– عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

ماده۴۸۰- ….

دادگاه صالح

براساس قانون شوراهای حل اختلاف رسیدگی به دعاوی تعدیل اجاره بها صراحتا در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد که در ماده ۹ این قانون و در بند پ  مقرر کرده است: دعاوی تعدیل اجاره‌بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد. همان طور که می بینیم این در صورتی است که در اصل رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر اختلافی نباشد. بنابراین اگر طرفین نسبت به اصل رابطه استیجاری نیز اختلاف داشته باشند باید دعوی خود را در دادگاه عمومی صالح طرح کنند.

هزینه دادرسی

ماده ۲۳ قانون شورای حل اختلاف تکلیف هزینه دعاوی در صلاحیت این شورا را مشخص کرده است که به شرح زیر می باشد: «هزینه رسیدگی شورای حل اختلاف در کلیه مراحل، در دعاوی کیفری و غیرمالی معادل هزینه دادرسی در محاکم دادگستری و در دعاوی مالی معادل پنجاه ‌درصد (۵۰%) آن است. رسیدگی به دعاوی مشمول ماده (۸) این قانون بدون هزینه دادرسی است.» پس باتوجه به اینکه دعوی تعدیل اجاره بها دعوی مالی می باشد براساس قسمت دوم ماده فوق محاسبه می شود.

چند نکته

نکته اول: عواملی که در محاسبه اجاره بها تأثیر دارد شامل نوع ملک، قدمت آن، مدت زمان اجاره توسط مستأجر، موقعیت جغرافیایی ملک، مساحت بنا، نوع کاربری ملک و… است. بی شک تمام این موارد به همراه عوامل دیگری چون پرداخت سرقفلی و میزان اجاره بهای قبلی و همچنین تعمیرات احتمالی که مستأجر در ملک اعمال نموده نیز در تعیین میزان تعدیل اجاره بها مؤثر است.اما باید توجه داشت حتی با علم به تمامی موارد بالا، تعیین میزان افزایش یا کاهش اجاره بها، تنها در حوزه تخصص کارشناس رسمی دادگستری قرار دارد. البته در ماده ۴ قانون روابط مستأجر و موجر نیز صراحتاً اعلام شده است که نظر کارشناس زمانی مورد تأیید دادگاه قرار می گیرد که عوامل بالا تماماً در محاسبه کارشناسی نرخ تعدیل اجاره بها لحاظ شده باشد.

نکته دوم: باید به این نکته توجه نمودکه توافق بین طرفین نسبت به عدم افزایش اجاره بها و نیز کاهش آن به صورتی که موجر و مستاجر نتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید صحیح نیست و دادگاه به این شرط ترتیب اثر نخواهد داد.

عام ‌مجموعی

«عام‌ مجموعی» یعنی هرگاه تمام افراد عام، به‌ صورت یک‌ مجموعۀ‌ متّصل، مورد حکم قرار گرفته باشند.

مثال اول: مادۀ ۵۹۱ قانون‌مدنی: هرگاه تمام‌شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به‌ نحوی‌ که شرکاء تراضی نمایند به‌عمل می‌آید.
«تمام ‌شرکاء» در اینجا عام است. در اینجا اگر تمام‌شرکاء به تقسیم مال‌مشترک راضی باشند به‌جز یکی از آنها، تقسیم به‌عمل نمی‌آید.
یعنی تمام شرکاء، مِنْ‌حیث‌المجموع، به‌صورت‌متّصل، به‌ هم‌ وابسته‌اند؛ در نتیجه «تمام شرکاء»، «عام‌مجموعی» است.

مثال دوم: مُستفاد از اصل ۱۱۵ قانون‌اساسی: رئیس‌جمهور باید از رجال مذهبی و سیاسی و معتقد به مبانی ‌جمهوری‌ اسلامی‌ ایران باشد.
«مبانی‌جمهوری‌اسلامی‌ایران» در اینجا عام است. در اینجا اگر فردی به‌تمام مبانی جمهوری‌اسلامی معتقد باشد به‌جز یکی از آنها، صلاحیت انتخاب شدن برای ریاست‌جمهوری را ندارد.
یعنی تمام مبانی جمهوری اسلامی ایران، مِنْ‌ حیث‌ المجموع، به‌ صورت‌ متّصل، به‌هم‌ وابسته‌اند؛ در نتیجه «مبانی‌جمهوری‌اسلامی‌ایران»، «عام‌مجموعی» است.
منبع : اصول فقه دانشگاهی استاد شب خیز

حق حبس در دوران نامزدی

ماده 1085 قانون مدنی این حق را چنین تعریف می کند : زن می تواند تا مهریه به او تسلیم نشده از ایفای وظایفی که در مقابل شوهر دارد امتناع کند مشروط بر اینکه مهر او حال باشد و این امتناع مسقط حق نفقه نخواهد بود . و ماده 1086 قانون فوق در ادامه آورده است که : اگر زن قبل از اخذ مهریه به اختیار خود به ایفای وظایفی که درمقابل شوهر دارد قیام نمود دیگر نمی تواند ازحکم ماده قبل استفاده کند مع ذالک حقی که برای مطالبه مهر دارد ساقط نخواهد شد .معمولا وقتی که زن به تکالیف خود عمل نمی کند و در واقع نشوز می کند مرد دعوی تمکین را طرح می کند زمانی که زن از حق حبس خود استفاده می کند دادگاه در صورت احراز شرایط حق حبس دیگر دعوی تمکین را استماع نمی نماید اعم از اینکه دعوی طرح شده تمکین بصورت عام باشد یا بصورت خاص . و در نتیجه این حکم زن به راحتی می تواند نفقه خود را مطالبه نماید و حتی طرح شکایت کیفری ترک انفاق بنماید .ازطرفی بموجب آراء وحدت رویه مثل رای وحدت رویه 718 مورخ 13/2/90 تقسیط مهریه موجب سقوط حق حبس زوجه نمی گردد.به هر حال درزمان فعلی رویه قضایی این است که حق حبس مطلق در مهریه پذیرفته شده وتقسیط مهریه هم موجب سقوط آن نمی گردد.

فروشندگان خودرو، فک پلاک را فراموش نکنند

فروشندگان و خریداران خودرو نیازمند اطلاعاتی هستند، تا از تن دادن به اعمال غیرقانونی که متأسفانه برخی از واسطه ‏گران و دلالان سودجو خودرو، پیش پای آنها قرار می‏دهند، پرهیز کنند. به استناد ماده 20 آیین ‏نامه راهنمایی و رانندگی مصوب 1384 فروشندگان و خریداران خودرو و یا قائم مقام قانونی آنها پس از مراجعه به مراکز تعویض پلاک، ضمن فک پلاک فروشنده و نصب پلاک خریدار و اخذ تأییدیه جهت نقل و انتقال خودرو از آن مراکز به مدّت دو ماه فرصت دارند که به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند قطعی مراجعه کنند.
به عبارت دیگر فروشندگان و خریداران خودرو قبل از تنظیم سند قطعی در دفاتر اسناد رسمی، ملزم به تعویض پلاک خواهند بود و برای انتقال خودرو ناگزیز از انجام دادن دو مرحله به ترتیب ذیل هستند: مرحله اول: تعویض پلاک (فک پلاک فروشنده و نصب پلاک خریدار) در مراکز راهنمایی و رانندگی و مرحله دوم: انتقال سند قطعی در دفاتر اسناد رسمی. نظر به مراتب مذکور در این بخش با بیان نمونه ‏های عملی به برخی از آثار و تبعات سوءنقض مقررات مذکور اشاره می‏کنیم.
ممکن است فروشنده خودرو با انگیزه صرفه ‏جویی در وقت و سهولت، بدون آنکه از هویت خریدار (خریدار در اینجا شخصی است که نام او پس از انجام معاملات متعدد راجع به یک خودرو به‏ عنوان آخرین خریدار در سند قید می‏شود) و نیز از زمان تنظیم سند قطعی اطلاعی داشته باشد. با دریافت وجه معامله از واسطه یا دلال که نامش در سند قطعی ثبت نمی‏شود مبادرت به سفید امضا در دفترخانه کند، این در حالی است که تا آن زمان پلاک فروشنده روی خودرو نصب بوده و در صورت نقض مقررات از جهات کیفری، حقوقی و انتظامی توسط راننده ناشناس، پاسخگوی اولیه، فروشنده صاحب پلاک خواهد بود، به عبارتی مراجعه قضایی و انتظامی به جهت نصب پلاک فروشنده روی خودروی متخلف، فرض را بر راننده بودن فروشنده تلقی کرده و به او مراجعه می‏کنند.
مشکلات مربوط به عدم انتقال پلاک
بعد از سفید امضای فروشنده معمولاً تاریخ تکمیل و تنظیم چنین اسنادی توسط دفاتر متخلف، هنگامی تعیین می‏شود که آخرین خریدار بخواهد پلاک را به نام خود نصب کند و سند قطعی به نامش تنظیم شود لذا از تاریخ سفید امضای فروشنده تا تاریخ تکمیل و تنظیم سند قطعی که ممکن است ماه‏ ها یا سال ‏ها به طول انجامد معاملات متعددی توسط واسطه ‏گران انجام شده ولی به ثبت نمی‏رسد. این در حالی است که واسطه‏ گران سودجو هزینه تنظیم اسناد از قبیل مالیات، حق ‏الثبت عوارض و حق ‏التحریر را از متعاملین اخذ و به جیب خود می‏ریزند و دولت را از حقوق خود محروم می‏کنند.

مشکلات خریدار برای اخذ پلاک
خریداری که خودرو را با واسطه از دلال خریداری می‏کند، ممکن است در زمان اخذ پلاک به نام خود، با موانعی که به او مربوط نیست، مواجه شود. به‏عنوان مثال چنانچه فروشنده اولیه یا فروشندگان بعدی، بدون اخذ مجوز از مقامات ذیصلاح، شماره شاسی یا موتور را تغییر یا قطعات مسروقه را در خودرو جایگزین قطعات اصلی کنند، در این صورت خریدار به علت عدم دسترسی به فروشنده اولیه یا فروشندگان بعدی متخلف، برای اخذ پلاک با موانع جدی مواجه می‏شود.
باید تأکید کرد که هر چند طرفین یک معامله جهت نقل و انتقال خودرو باید هزینه مختصری متقبل شوند، ولی رعایت دقیق مقررات در این خصوص، تضمینی است برای ایجاد امنیت در معاملات. فروشندگان و خریداران خودرو ابتدا می‏توانند با مراجعه حضوری به مراکز تعویض پلاک، پس از فک پلاک فروشنده و نصب پلاک خریدار به‏ طور همزمان، به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند قطعی مراجعه کنند، در غیر این صورت فروشندگانی که فرصت کافی برای مراجعه حضوری به مراکز تعویض پلاک نداشته باشند می‏توانند با عطای وکالت راجع به تعویض پلاک با قید درج مهلت محدود 5 یا 10 روزه به خریدار، ضمن اعطای وکالت حق فروش و واگذاری، خودروی خود را با خیالی آسوده منتقل کنند و نیز خریداران با ارائه وکالت در مهلت تعیین شده به مراکز تعویض پلاک، پس از انجام تعویض پلاک، به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند قطعی به نام خود اقدام کنند.

حق انتفاع چیست

ماده 29 قانون مدنی مقرر می دارد : « ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های ذیل را دارا باشند:
1-     مالکیت (اعم از عین یا منفعت) 2- حق انتفاع 3- حق ارتفاق به ملک غیر

تعریف حق انتفاع
ماده 40 قانون مدنی در تعریف حق انتفاع اعلام داشته است که:«حق انتفاع عبارت از حقی است که بموجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند.» همانند اینکه شخصی به برادر نیازمند خود اجازه دهد برای مدتی معلوم یا نامعلوم در ملک وی سکونت نموه و از منافع آن استفاده نماید که در این رابطه برادر نیازمند صرفاً «حق بهره برداری و انتفاع» از ملک ایجاد شده و «مالکیتی» برای ایشان نسبت به منافع ایجاد نخواهد شد و به همین دلیل است که منتفع حق انتقال و واگذار منقعت مال را به دیگری ندارد.

اگر حق انتفاع جهت سکونت در مسکنی باشد آنرا «سکنی» گویند و اگر این حق برای مدت عمر مالک یا منتفع یا شخص ثالث قرار داده شد آنرا «عمری» و اگر برای مدت معینی برقرار شود آنرا «رقبی» و اگر برای این حق مدتی تعیین نشده باشد آنرا «مطلق» دانسته و مالک در هر زمانی حق رجوع دارد و در صورت عدم رجوع مالک، این حق تا زمان فوت مالک استمرار خواهد داشت.

ماده 47 قانون مدنی مقرر داشته است که:«در حبس اعم از عمری و غیره، قبض شرط صحت است.»
به این معنا که تا زمانی که مورد معامله تسلیم طرف نشده عقد محقق نمیگردد. در اصطلاح حقوقی به انان «عقود عینی» گفته می شود همانند رهن، وقف، هبه.

از توجه به مطالب معنونه استنباط می گردد که تفاوت هایی بین «حق انتفاع» و «اجاره» وجود دارد از جمله آنکه در حق انتفاع مالکیتی برای منتفع ایجاد نمی گردد، حال آنکه مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود و دیگر آنکه در عقد اجاره «مدت» می بایست تعیین گردد والا عقد اجاره باطل است، حال آنکه در حق انتفاع تعیین «مدت» ضرورت نداشته و خللی به ارکان ان وارد نمی کند.

لازم به ذکر است که ید منتفع به مال مورد انتفاع امانی بوده و مطابق ماده 48 قانون مدنی :«منتفع باید از مالی که موضوع حق انتفاع است سوء استفاده نکرده و در حفاظت آن تعدی و تفریط ننماید.» و برابر ماده 49 همان قانون :«مخارج لازمه برای نگهداری از مالی که موضوع حق انتفاع است بر عهده منتفع نیست مگر این که خلاف آن شرط شده باشد.» مع الوصف برابر ماده 52 قانون مدنی:« در موارد ذیل منتفع ضامن تضررات مالک است : 1- در صورتی که منتفع از مال مورد انتفاع سوء استفاده کند. 2- در صورتی که شرایط مقرره از طرف مالک را رعایت ننماید و این عدم رعایت موجب خساراتی بر موضوع حق انتفاع باشد.»

مطابق ماده 51 مدنی حق انتفاع در موارد ذیل زایل می شود :
1- در صورت انقضاء مدت  
2- در صورت تلف شدن مالی که موضوع انتفاع است.

قیم کیست و چه وظایفی بر عهده دارد؟

 قیم به کسی گفته می‌شود که از طرف دادگاه برای سرپرستی محجور و نگهداری اموال او در مواردی که ولی خاص (پدر، جد پدری) وجود نداشته باشد، منصوب می‌شود.

  شرایط قیم

اگر برای طفل صغیری که مسلمان است، قیم انتخاب ‌شود، قیم وی نیز باید مسلمان باشد.قیم باید دارای اهلیت کامل و شایستگی اخلاقی بوده و قابل اعتماد باشد. با استناد به ماده 1231 قانون مدنی، اشخاص ذیل نباید به سمت قیمومت تعیین شوند:

1- کسانی که خود تحت ولایت یا قیمومت هستند.

2- کسانی که به علت ارتکاب جنایت یا یکی از جنحه‌های ذیل به موجب حکم قطعی محکوم شده باشند: سرقت، خیانت در امانت، کلاهبرداری، اختلاس، هتک ناموس یا منافیات عفت، جنحه نسبت به اطفال و ورشکستگی به تقصیر.

3- کسانی که حکم ورشکستگی آنها صادر شده و هنوز عمل ورشکستگی آنها تصفیه نشده است.

4-  کسانی که معروف به فساد اخلاق باشند.

5- کسی که خود یا اقربای طبقه اول او دعوایی بر محجور داشته باشد.

خویشاوندان در صورتی که صلاحیت لازم برای قیم شدن را داشته باشند، بر دیگران مقدم خواهند بود و دادگاه یک یا چند نفر از آنان را به سمت قیمومت معین خواهد کرد.در میان خویشاوندان محجور، پدر یا مادر او مادام که شوهر ندارد، با داشتن صلاحیت بر دیگران مقدم است و نیز در صورت محجور شدن زن، شوهر زن با داشتن صلاحیت برای قیمومت بر دیگران مقدم است. بر اساس ماده 1233 قانون مدنی، «زن نمی‌تواند بدون رضایت شوهر خود سمت قیمومت را قبول کند.»

 

  تعیین قیم

مطابق ماده 1218 قانون مدنی، برای اشخاصی قیم تعیین می‌شود که این اشخاص عبارتند از: اطفالی که ولی خاص ندارند، مجانین و اشخاص غیررشیدی که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صغر (کودکی) آنها بوده و ولی خاص نداشته باشند و مجانین و اشخاص غیررشیدی که جنون یا عدم رشد آنان متصل به زمان صغر آنها نباشد.نصب قیم در صورتی انجام می‌شود که حکم حجر (یعنی نداشتن صلاحیت برای اعمال حقی که شخص آن را دارا شده است) به واسطه انقضای مدت تجدیدنظرخواهی یا صدور حکم دادگاه تجدیدنظر به حجر، صادر و اعلان شده است.بر اساس ماده 48 قانون امور حسبی، امور قیمومت راجع به دادگاه شهرستانی است که اقامتگاه محجور در حوزه آن دادگاه است و اگر محجور در ایران اقامتگاه نداشته باشد، دادگاهی که محجور در حوزه آن دادگاه سکنی دارد، برای امور قیمومت صالح است.دادگاه می‌تواند قیم موقت را به سمت قیم دایم منصوب کند یا فرد دیگری را برای این امر به عنوان قیم دایم منصوب کند. اعمالی که قیم موقت برای نگهداری از دارایی‌ها و هزینه‌های نگهداری اموال محجور تا تحویل امور محجور به قیم دایم انجام می‌دهد، نافذ است.

 

  وظایف قیم

طبق قانون، قیم می‌تواند در اموال منقول دخل و تصرف داشته باشد اما نسبت به اموال غیرمنقول باید با اجازه دادستان در آن دخل و تصرف کند. هنگامی که فرد صغیر به سن بلوغ برسد، تمامی اموال از قبیل منقول و غیرنقول به او تعلق می‌گیرد و اگر در خصوص عملکرد قیم خود شکایتی داشته باشد، مبنی بر اینکه وی مصلحت را رعایت نکرده است، می‌تواند به مراجع قانونی شکایت کند؛ اما در چنین شرایطی قیم نیز با ارایه مدارکی می‌تواند ادعا کند که در نگهداری از اموال، مصلحت را رعایت کرده است.ماده 1235 قانون مدنی مقرر می‌کند: «مواظبت شخص مولی‌علیه و نمایندگی قانونی او در همه امور مربوطه به اموال و حقوق مالی او با قیم است».

 

  لزوم رعایت مصلحت محجور توسط قیم

از جمله نکات دیگری که قیم حتما باید در اداره امور قیمومت مورد توجه قرار دهد، رعایت غبطه و مصلحت محجور است. قیم باید از اعمالی که مضر به حال محجور باشد، بپرهیزد.یکی از وظایف قیم در ماده 1236 قانون مدنی بیان شده است که می‌گوید: «قیم مکلف است قبل از مداخله در امور مالی مولی‌علیه، صورت جامعی از کلیه دارایی او تهیه کرده و یک نسخه از آن را به امضای خود برای دادستانی که مولی‌علیه در حوزه آن سکونت دارد، بفرستد و دادستان یا نماینده او باید نسبت به میزان دارایی مولی‌علیه تحقیقات لازم را به عمل آورد.»

 

  فروش اموال ضایع‌شدنی محجور

یکی دیگر از وظایف قیم در خصوص اموال مولی‌علیه او این است که اموال ضایع‌شدنی محجور را بفروشد و از پول آن با رعایت مصلحت محجور، مالی خریداری کند یا به ترتیب دیگری که به مصلحت او باشد، رفتار کند.مطابق ماده 1250 قانون مدنی، هر گاه قیم در امور مربوطه به اموال مولی‌علیه یا جنحه یا جنایت نسبت به شخص او مورد تعقیب مدعی‌العموم واقع شود، محکمه به تقاضای مدعی‌العموم موقتاً قیم دیگری برای اداره‌ اموال مولی‌علیه معین خواهد کرد.

 

  توجه به درمان و بهداشت مولی‌علیه

مراقبت نسبت به درمان و بهداشت مولی‌علیه موضوع دیگری است که در زمره وظایف قیم قرار می‌گیرد. ماده 82 قانون امور حسبی تاکید می‌کند: قیم باید هزینه زندگانی محجور و اشخاص واجب‌النفقه او و نیز هزینه معالجه آنها در بیمارستان و نیز سایر هزینه‌های لازم از قبیل هزینه تربیت اطفال محجور را بپردازد. همچنین یکی دیگر از وظایفی که قیم بر عهده دارد، این است که اسناد و اشیای قیمتی محجور را، با اطلاع دادستان، در محل امنی نگهداری کند و وجوه نقدی را که مورد احتیاج نیست، در یکی از بانک‌های معتبر بگذارد.از دیگر وظایف قیم این است که لااقل سالی یک بار حساب تصدی خود را به دادستان یا نماینده او بدهد و هرگاه در ظرف یک ماه از تاریخ مطالبه دادستان حساب ندهد، به تقاضای وی و حکم دادگاه معزول می‌شود. (ماده 1244 قانون مدنی)به علاوه مطابق ماده 1245 قانون مدنی «قیم باید حساب زمان تصدی خود را پس از کبر و رشد یا رفع حجر به مولی‌علیه سابق خود بدهد. هرگاه قیمومت او قبل از رفع حجر خاتمه یابد، حساب زمان تصدی باید به قیم بعدی داده شود.» حکم این ماده مربوط به نظم عمومی است و هیچ قراردادی نمی‌تواند قیم را از دادن صورت حساب زمان تصدی معاف کند.

 

 اجرت قیم

قیم می‌تواند برای انجام امور راجع به قیمومت، اجرت مناسب و متعارفی را با نظر دادستان از اموال محجور برداشت کند. در تعیین اجرت قیم سه عامل را باید مورد توجه قرار داد:

1- کیفیت و کمیت کار قیم در اداره‌ اموال و مواظبت شخص محجور.

2- وضع محلی که اقامتگاه محجور در آنجا واقع است و امور قیمومت در آنجا انجام می‌گیرد.

3-  درآمد محجور.

 

  عزل قیم

 الف) مطابق ماده‌ 1248 قانون مدنی: «در موارد ذیل قیم معزول می‌شود:

1- اگر معلوم شود که قیم فاقد صفت امانت است یا این صفت از او سلب شود.

2- اگر قیم مرتکب جنایت یا مرتکب یکی از جنحه‌های ذیل شده و به موجب حکم قطعی محکوم شود: 

سرقت، خیانت در امانت، کلاهبرداری، اختلاس، هتک ناموس، منافیات عفت، جنحه نسبت به اطفال و ورشکستگی به تقصیر یا تقلب.

3- اگر قیم به علتی غیر از علل فوق محکوم به حبس شود و بدین جهت نتواند امور مالی مولی‌علیه را اداره کند.

4- اگر قیم، ورشکسته اعلان شود.

5- اگر عدم لیاقت یا توانایی قیم در اداره اموال مولی‌علیه معلوم شود.

6- در مورد مواد 1239، 1243 و 1244 با تقاضای مدعی‌العموم، حکم عزل قیم ناظر به آینده است و اعمالی که قیم پیش از ابلاغ حکم عزل به او، انجام داده، نافذ است.

ب) برابر ماده‌ 1249 قانون مدنی: «اگر قیم، مجنون یا فاقد رشد شود، منعزل می‌شود.»

هنگامی که حجر مولی‌علیه پایان می‌یابد نیز قیم منعزل می‌شود.

ج) در صورتی که زن بی‌شوهری، حتی اگر مادر مولی‌علیه باشد، پس از انتخاب به سمت قیمومت ازدواج کند، باید مراتب را طبق ماده‌ 1251 قانون مدنی به دادستان اطلاع دهد. در غیر این صورت، دادستان می‌تواند عزل او را تقاضا کند. درخواست عزل از جانب دادستان اختیاری است نه اجباری.

ماده 1251 قانون مدنی: هر گاه زن بی‌شوهری ولو مادر مولی‌علیه که به سمت قیمومت معین شده است، اختیار شوهر کند، باید مراتب را در ظرف یک ماه از تاریخ انعقاد نکاح به دادستان حوزه‌ اقامت خود یا نماینده‌ او اطلاع دهد. در این صورت دادستان یا نماینده‌ او می‌تواند با رعایت وضعیت جدید آن زن، تقاضای تعیین قیم جدید یا ضم ناظر کند.

ماده ۱۲۵۲ قانون مدنی: در مورد ماده 1251، اگر قیم ازدواج خود را در مدت مقرر به مدعی‌العموم یا نماینده او اطلاع ندهد، مدعی‌العموم می‌تواند تقاضای عزل او را بکند.

اضافه مساحت ملک

تحلیل مواد ٣٥٥قانون مدنی و ١٤٩ قانون ثبت 

 

مقنن درماده 355 قانون مدنی و در صورت کمتر بودن مساحت واقعی ملک از مساحت مشروط در معامله ، حق فسخ برای مشتری و در صورت اضافه بودن مساحت واقعی ملک از مساحت مشروط ، حق فسخ برای بایع منظور نموده است .

 

 

از سوی دیگر ماده 384 قانون مدنی مقرر می دارد : ( هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم .....مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است ) .

 

 

 

ملاحظه می گردد که در این ماده ، کلمه ( مبیع ) بدون تعیین مصادیق و امثال آن ذکر شده و عنایت به انواع و اقسام مبیع در معاملات مشخص می دارد که چنین عبارتی نمی تواند نسبت به تمامی انواع مبیع قابل اعمال باشد و از مضمون ماده موصوف استنباط می گردد که آن ماده ناظر به مواردی است که مبیع مشتمل بر ( اشیاء متساوی الاجزاء ) و از همه مهمتر ( اجزای متشابه الاوصاف ) باشد بنحوی که هریک از اجزای مساوی مبیع دارای اوصاف یکسان و قیمت واحد باشند .

 

 

 

تردیدی نیست که اولاً جانمایی و مشخص نمودن حدود و موقعیت و سمت اضافه مساحت در املاک برای بایع و مرجع قضایی رسیدگی کننده به پرونده ، امری متعذر است ثانیاً بهای اجزای املاک ( خصوصاً در املاک داخل شهر ) بهیچ عنوان یکسان نیست و هر بخش از ملک بلحاظ نزدیک یا دور بودن از معابر و خیابانها و امکانات شهری ، دارای موقعیت و قیمتهای متفاوت بوده و جدا کردن بخشی از ملک مورد معامله و تحویل آن به بایع ، موجبات تضرر یکی از متعاملین را بدنبال خواهد داشت و بهمین سبب بنظر می رسد که حکم مقنن مقرر در ماده 384 قانون مدنی منصرف از بحث املاک باشد زیرا که اجزای هر ملکی (خصوصاً در داخل شهر ) با لحاظ موقعیت و سمت استقرار آن اجزاء از نظر اوصاف و قیمت اختلاف فاحش بلکه افحش دارند .

 

 

 

ماده 385 قانون مدنی با ذکر تمثیلاتی ( از جمله خانه یا فرش ) معیار و مبنای مهمی جهت اعمال قسمت اخیر ماده 384 قانون مدنی تعیین نموده و آن اینکه زیاده مبیع فقط در صورتی مال بایع است که تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن باشد و حسب حکم مقنن در ماده 385 قانون مدنی چنانچه تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن نباشد و مبیع بشرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد جبران ضرر بایع منحصراً از طریق اعمال فسخ معامله ممکن خواهد بود .

 

 

 

ماده 149 قانون ثبت ( مصوب 26/12/1310 ) موخر بر ماده 384 قانون مدنی ( مصوب 18/2/1307 ) به تصویب رسیده است و بلحاظ تاخر در تصویب ، مخصص ماده 384 قانون مدنی و ناظر و وارد و حاکم بر ماده 384 قانون مدنی محسوب می گردد و قابل توجه است که ماده 149 قانون ثبت ، حکم اضافه بودن مساحت املاک مورد معامله بین اشخاص را آنهم مشروط به تحقق شرایط خاصی صراحتاً و منجزاً تعیین نموده و مقرر داشته که :

 

 

 

( نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ...در صورتیکه اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع (فروشنده ) اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد ...) .

 

 

 

همانگونه که فوقاً ذکر گردید اعمال ماده 149 قانون ثبت نیز مشروط به وجود و تحقق شرایط خاصی است و زمانی می توان به ماده اخیرالذکر متوسل شد و استناد نمود که اولاً ملک ثبت شده و دارای سند رسمی باشد ثانیاً  اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت قرار گرفته باشد ثالثاً به مجاورین تجاوزی نشده رابعاً بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد و نظر به اینکه حکم مندرج در ماده 149 قانون ثبت ، یک حکم استثنایی محسوب می گردد لذا می باید به تعاریف و شرایط مقرر و مندرج در متن ماده اکتفاء نمود و نباید آن را به غیر از آنچه که در متن ماده اشاره شده تسری داد .

 

 

 

مضافاً بنظر می رسد که باید بین حالتی که ملک بشرط داشتن مساحت معین مورد معامله قرار می گیرد و متراژ ملک رکن موثر در انجام معامله قرار گرفته با حالتی که متراژ ملک منحصراً واجد ( وصف مورد معامله ) را دارد تفاوت قائل شویم و از سیاق ماده 149 قانون ثبت چنین استنباط می گردد که حکم مقرر در ماده مذکور زمانی قابل اعمال است که متراژ ملک صرفاً جنبه وصفی داشته باشد نه شرطی زیرا در مواردی که متراژ ملک بعنوان شرط در معامله منظور گردد اعمال ماده 149 قانون ثبت ملازمه با این خواهد داشت که زیاده مبیع را قهراً به مالکیت مشتری وارد نمائیم لکن چنانچه متراژ بعنوان شرط نباشد و صرفاً بعنوان وصف در معامله منظور شود با اصلاح سند توسط اداره ثبت دیگر بحث دخول قهری زیاده بر مبیع به مالکیت مشتری منتفی خواهد بود .

 

 

 

نکته مهم دیگر اینکه حتی چنانچه اضافه مساحت مبیع ، خارج از مصادیق و شرایط مندرج در ماده 149 قانون ثبت باشد یقیناً رسیدن به هدف موردنظر یعنی اعاده مالکیت و اعاده تصرف بایع نسبت به زیاده بر مبیع مستلزم طرح دعوی در محاکم محترم دادگستری با خواسته ابطال سند رسمی انتقال نسبت به میزان اضافه مساحت موردنظراست و این اقدام از دو حال خارج نیست با این توضیح که یا می باید تقاضای ابطال سند رسمی نسبت به قسمت مفروزی از ملک را خواستار شد و یا اینکه بمقام ابطال سند رسمی انتقال نسبت به سهام مشاع از ملک برآمد و تردیدی نیست که ابطال سند رسمی انتقال نسبت به قسمت مفروز از ملک مورد معامله فاقد هرگونه مبنای قانونی و قراردادی است زیرا جانمایی و مشخص نمودن حدود و موقعیت و سمت اضافه مساحت در مورد معامله امری متعذر است  و از سوی دیگر ابطال معامله و ابطال سند رسمی انتقال نسبت به سهام مشاعی از ملک نیزاز اینجهت که با ابطال موردنظر بایع صرفاً بر اجزای مشاع از مورد معامله ، تحصیل مالکیت خواهد نمود نه بر زیاده بر مساحت معین از مبیع ، چنین اقدامی موجه بنظر نمی رسد .

 

و با این ترتیب بنظر می رسد چنانچه اضافه مساحت در املاک ، مشمول شرایط مقرر در ماده 149 قانون ثبت باشد اقدام بشرح ماده یادشده موجبات استیفای حقوق بایع را فراهم خواهد نمود در غیر اینصورت فسخ معامله به استناد ماده 355 قانون مدنی تنها راهکار جلوگیری از تضرر بایع خواهد بود آنهم بشرطی که اسقاط کافه خیارات در مرحله انجام معامله از طرفین نشده باشد

 

 

بنابراین در صورتی که ملکی با سند رسمی فروخته شود وبعدا مساحت آن بیشتر درآید در اینجا مطابق ماده ١٤٩ مشتری (‌خریدار)‌باید براساس قیمت روز معامله ثمن اضافه را بدهد و اگر فروشنده قبول نکرد به صندوق ثبت بسپارد و تقاضای اصلاح سند کند

شرح ماده دو قانونی مدنی (حقوق مدنی)

ماده ۲ :  قوانین ۱۵ روز پس از انتشار در سراسر کشور لازم الاجرا است مگر آن که در  خود قانون ترتیب خاصی برای موقع جرا مقرر شده باشد.

توجها موارد رنگی ارتباطی با ماده دو قانون ندارد و جهت درک بهتر مطلب درج گردیده است

قوانین ۱۵ روز پس از انتشار در سراسر کشور لازم اجرا است اما این ماده زمان لازم الاجرا شدن قوانین را شرح می‌دهد

امری و تکمیلی بودن این ماده

این ماده جنبه تکمیلی دارد ممکن است در خود قانون مهلت کمتر یا بیشتر قرار دهند این موارد شامل اجرای قانون در خارج از کشور نیز می شود احتمال دارد در خارج از کشور به نظر دادرس باشد و در هر مورد به صورت خاص بر مبنای اوضاع و احوال معین انتشار می یابد

مثال قوانین تفسیری یا تکمیلی یا مکمل اراده ذی‌نفع، به قوانینی گفته می‌شود که اشخاص می‌توانند خلاف آن را توافق کنند. این قوانین هنگامی اجرا می‌شوند که طرفین یک قرارداد توافقی بر خلاف مفاد آن نکرده باشند. برای مثال در ماده ۱١۱۴قانون مدنی ایران آمده؛ «زن باید در منزلی که شوهر تعیین می‌کند سکنی نماید مگر آن که اختیار تعیین منزل به زن داده شده باشد». این قانون یک قانون تفسیری است و در صورتی که در سند ازدواج توافقی در مورد نحوه تعیین منزل نشده باشد، اختیار تعیین منزل زن با شوهر است.))

قوانین الزامی
قوانین الزامی یا امری، قوانینی هستند که افراد حتی اگر بخواهند نمی‌توانند با آن مخالفت کنند. این نوع قوانین یا به نظم عمومی و اخلاق حسنه مربوط می‌شوند و یا برای حفاظت از اشخاص برای جلوگیری از زیان وضع شده‌اند. برای مثال لزوم ثبت معاملات املاک غیرمنقول قانون امری است و یا توافق زن و شوهر برای آنکه مادر شوهر به خانه آنها رفت‌وآمد نکند مغایر با اخلاق عمومی جامعه محسوب می‌شوند.

در صورت تردید در علم و جهل

در صورت تردید در علم جهل به قانون فرض بر عالم  (آگاه ) بودن است مدعی نمی تواند به اصل عدم اطلاع استناد کند مگر کشور خارجی در وضعی قرار گرفته باشد که همه ایرانیان مقیم در آن جاهل به قانون مانده باشد که ادعای ناآگاهی و تأخیر در اجرای قانون پذیرفته شده است

ماده ۲ قانون مدنی مبتنی بر این فرض قانونی است که پس از گذشت ۱۵ روز از انتشار قانون همه به قانون آگاه هستند و خلاف آن جز در موارد نادر قابل اثبات نیست جهل به قانون رافع مسئولیت کیفری نیست و عدم تصویب آیین نامه ماده اجرایی قانون مانع  اجرای قانون مصوب نیست مگر اینکه در خود قانون اجرای آن موکول به تصویب آیین‌نامه شده باشد

منظور جهل به قانون چیست

جهل به قانون یا جهل به حکم در فقه و حقوق اسلامی به معنای بی‌اطلاعی از قانونی است که منتشر شده و موعد اجرای آن سپری شده است.[۱][۲] پس از انتشار قانون، فرض ظاهر بر این است که همه از آن آگاه شده‌اند و قانون‌گذار در موارد معدود خلاف این امر را می‌پذیرد.[۳] در حقوق ایران قاعده‌های بسیاری در این‌باره وجود دارد که از مهم‌ترین آنها می‌توان به قاعده «جهل به حکم رفع تکلیف نمی‌کند» ویا «جهل به قانون رافع مسئولیت نمی‌باشد» اشاره کرد

جهل به قانون رافع مسئولیت نیست ولی چند استثنا دارد

1- جهل همگانی

2- در جایی که پذیرش جهل موافق هدف قانون گذار باشد مثل وصیت زائد بر ثلث

3- موارد مصرحه در قانون ماده ۱۱۳۱

میزان نفقه زن چه مقدار است؟

در قانون میزان مشخصی برای نفقه مشخص نشده است همانطور که اشاره شد ملاک تعیین نفقه نیازهای زوجه و شان اوست که در شرایط زمانی و مکانی مختلف، میزان نفقه متغیر خواهد بود.

*اگر زنی برای مطالبه نفقه به دادگاه مراجعه کند در این موارد محاکم خانواده برای تعیین مقدار نفقه زن، از کارشناس استفاده می کنند و کارشناس با تماس با زوجین و تحقیق در خصوص شرایط آن ها میزان نفقه را تعیین می کنند و پس از ابلاغ نظر کارشناس طرفی که اعتراض دارد ظرف مدت 7 روز نسبت به آن با ذکر دلایل اعتراض می کند و دادگاه برای بررسی مجدد میزان نفقه، از هیات سه نفر کارشناسان نفقه استفاده می کند.

*نکته: بر طبق ماده ۱۱۱۵ قانون مدنی اگر زن بتواند ثابت کند زندگی مشترک او با شوهر ضرر مالی، شرافتی یا بدنی به همراه داردد دادگاه او را محکوم به تمکین نخواهد کرد که در این صورت تمکین نکردن باعث از بین رفتن نفقه نمی گردد.

*نکته: دادخواست تهیه مسکن مستقل از سوی زوجه در سال های اخیر توسط دادگاه های خانواده پذیرفته نمی شود و زن می بایستی صرفا دادخواست مطالبه نفقه بدهد.