انواع بیع

۱- بیع تولیه :
هر گاه در بیع، اخبار از رأس المال نمایند و به همان رأس المال بفروشند، آن را بیع تولیه نامند.

۲- بیع حصات :
بیعى که عاقد با انداختن سنگ ریزه و اصابت آن به کالا قصد انشاء خود را اعلان می کرد و بیع را واقع مى ساخت. (مفتاح الکرامه - جلد متاجر- صفحه ۱۵۴- ۱۶۰). اعراب جاهلیت این بیع را داشتند و در اسلام، منع شد.

۳- بیع سلف :
مرادف بیع سلم است و آن بیعى است که ثمن حال و مبیع مؤجل باشد. به اختصار، سلف گفته مى شود. اسم عامیانه ی آن (پیش خرید - پیش فروش) است. از راه این بیع، اغلب واسطه هاى فروش حاصل زحمت تولید کنندگان را یغما کرده و بار مصرف کننده را سنگین مى کنند و نظارت در این گونه معاملات شرط عدالت اجتماعى است.

۴- بیع سلم :
بیعی است که ثمن حال و مبیع مؤجل باشد. اسم دیگر آن، بیع سلف است و به اختصار سلم و سلف گویند.

۵- بیع شایع :
بیعى که یکى از عوضین مسکوک طلا یا مسکوک نقره (در ازمنه اى که پول رایج محسوب مى شد)، باشد. اگر عوضین هر دو مسکوک طلا یا نقره باشند، آن را بیع صرف نامند و اگر هیچ یک از عوضین مسکوک طلا یا نقره نبود، آن را بیع مقابضه مى نامیدند.

۶- بیع شرط :
در عقد بیع، متعاملین می توانند شرط نمایند که هر گاه بایع در مدت معینى تمام یا مثل ثمن را به مشترى رد کند، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و هم چنین می توانند شرط کنند که هر گاه بعض مثل ثمن را رد کرد، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد و در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود.... (ماده ۴۵۸ ق – م)

۷- بیع صرف :
بیع هر یک از طلا و نقره (اعم از مسکوک و غیر مسکوک) به یکدیگر را گویند.

۸- بیع عقدى :
بیعى که ایجاب و قبول آن لفظى باشد، (این اصطلاح در مقابل بیع معاطات استعمال شده است). در حقوق مدنى کنونى شرط تحقق بیع عقدى این نیست که ایجاب و قبول آن از لفظ باشد و اساسا بیع به دو قسم عقدی و غیرعقدى تقسیم نمی شود. در فقه، بیع معاطات را عقد نمی دانند. بلکه، آن را یک نوع تراضى می دانند (رک. تراضی). بیع معاطات در فقه یک تراضی جایز است و مشمول اصالة اللزوم در عقود نمی شود.

۹- بیع غائب :
هر گاه مبیع در مجلس عقد حاضر نباشد و به اعتماد مشاهده ی سابق یا توصیف بایع یا ثالث عقد واقع شود، این بیع را به اعتبار غایب بودن مبیع از مجلس عقد، بیع غایب نامیده اند.

۱۰- بیع غررى :
بیعى است که یکى از طرفین آن با وجود این که احتمال وجود زیان خود را در آن بیع می دهد، اقدام به واقع ساختن عقد بیع نماید. مثل این که مبیع مجهول است، با این وصف، اقدام به بیع مال مجهول نماید.

۱۱- بیع کالى به کالى :
کالى در لغت به معنى مؤخر است از فعل ماضی ((کلاء)) بر وزن نصر به معنى تأخر. و کالى به کالى به معنی نسیه به نسیه است و آن بیعى است که پرداخت ثمن و مبیع هر دو مؤجل باشد. (رک. فروش بوعده)

۱۲- بیع کلى :
هر گاه مبیع کلی باشد نه عین مشخص (مانند مبیع در بیع سلف)، آن بیع را بیع کلى نامند و اگر مبیع عین شخصى باشد، آن بیع را بیع شخصى نامیده اند.

۱۳- بیع مؤجل به مؤجل :
بیعى است که ثمن و ثمن هر دو کلى در ذمه باشند. این بیع در فقه باطل است و در عبارات قانون مدنی هر چند صریحا ابطال آن دیده نمی شود، ولى تا اندازه اى ظهور در بطلان آن دارد. کسانی که می خواهند این گونه معاملات کنند، می توانند آن را به صورت عقد صلح در آورند.

۱۴- بیع محاباتى :
بیع به کم تر از ثمن المثل را که عالما عامدا صورت گرفته باشد، گویند. معمولا بین خویشاوندان و دوستان نزدیک واقع می شود. مانند این که خانه اى را که دویست میلیون تومان مى ارزد، به دو میلیون تومان بفروشند. اگر عالما و عامدا نباشند، بیع محابانی نیست. بلکه، بیعى است که یک طرف مغبون شده و خیار غبن پیدا مى شود و حال این که در بیع محاباتى خیار غبن مورد پیدا نمى کند.

جنبه های مختلف ماده ۱۰ قانون مدنی

ماده ۱۰ قانون مدنی در واقع دارای دو جنبه متمایز از یکدیگر است که در زیر توضیح داده میشود :
یک جنبه ان برای توجه دادن قاضی دادگاه است براینکه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که ان را منعقد نموده اند در صورتی که برخلاف قانون نباشد نافذ و معتبر است یعنی قانون قراردادهای خصوصی را معتبر میشناسد و انها را مورد حمایت قرار میدهد .
بنابراین اگر یکی از طرفین این گونه قراردادها به دلیل اینکه قرارداد ، خصوصی یعنی عادی است از زیربار تعهداتی که برعهده گرفته است شانه خالی کند ماده ۱۰ قانون مدنی به قاضی میگوید به تقاضای ذینفع ان تعهدات ، طرف مستنکف از انجام تعهدات را محکوم و مجبور و مکلف به انجام تعهداتش کن و در صورتیکه تاخیر در انجام تعهداتش موجب ورود خسارت و زیانی به ذینفع شده باشد به تقاضای ذینفع او را به پرداخت خسارت نیز محکوم کن . این امر در عین حال هشداری است به طرفهای همه قراردادهای خصوصی ان اگر بخواهند از انجام تعهدات قراردادی خود سرباز زنند باید بدانند که چنانچه مورد تعقیب ذینفع تعهدات واقع شوند ، دادگاه انها را محکوم به انجام تعهدات و خسارات وارده بر ذینفع خواهد نمود . این یک جنبه ماده ۱۰ قانون مدنی است .
اما جنبه دیگر ماده ۱۰ قانون مدنی است که بسیار مهم و گسترده تر و در این نوشتار مورد نظر است که تمام انواع قراردادهای خصوصی را با رعایت شرط مندرج در ان ماده در برمیگیرد بدون انکه از این گونه قراردادها و شرایط و عناوین انها به طور خاص در قانون مدنی ذکری بمیان امده باشد .
انواع قراردادهایی که ماده ۱۰ قانون مدنی انها را در بر میگیرد
اگر در موقع تدوین و تصویب این ماده قانونی واضعین ان اگاه نبودند که چه عناوین و محتوای قراردادهای خصوصی را این ماده در بر میگیرد و انها را زیر پوشش و حمایت قانونی قرار میدهد امروزه ما که نه تنها شاهد قریب به یکصد نوع قراردادهای خصوصی داخلی و بینالمللی به زبانهای فارسی و انگلیسی بسیار مهم بودهایم و هستیم بلکه حقوقدانان ایرانی ما عملا در تهیه طرحهای قراردادی و یا مذاکره و نهائی کردن انها روی در روی حقوقدانان کشورهای دیگر به کرات پشت میزهای مذاکره چه در ایران و چه در کشورهای طرف قراردادها قرار گرفتهاند و روی جزءجزء عبارات و مفاهیم این گونه قراردادها با ارایه فورمولهای قابل عمل و طرحهای مختلف و جایگزینی ، این گونه قراردادها را از صورت یک طرفه که در بدو ارایه طرح عمدتا متضمن منافع طرفهای خارجی بوده است به صورتی دراوردهاند که متضمن منافع طرفین قراردادها باشد و در این گونه موارد نقشهای موثر و سازنده خود را از نظر حقوقی ، به موازات جنبه های دیگر قراردادی مانند جنبه های مالی از جمله بانکی ، فنی ، بازرگانی و غیره که برعهده کارشناسان رشته های مربوطه بوده است ایفا کردهاند .
توضیح مطلب این است که پیشنویش یا طرحهای قراردادهای بزبان انگلیسی رامعمولا طرفهای خارجی به طرفهای ایران ارایه میدهند تا مورد مذاکره قرار گیرند و نهائی و بالاخره امضاء و مبادله شوند .
طرحها یا پیشنویس قراردادها که طرفهای خارجی به طرفهای ایرانی ارایه میدهند بین ۸۰ تا ۹۰ درصد به نفع طرفهای خارجی تهیه شده و ۱۰ تا ۲۰ درصد متضمن طرفهای ایرانی است با این نیت که در مذاکراتی که با نمایندگان طرفهای ایرانی ، روی بندبند قرارداد به عمل میاید ان را به صورت ۵۰ ـ ۵۰ به سود طرفین دراورند تا به همین نسبت متضمن منافع هر دو طرف باشد . متاسفانه در بسیاری از موارد دیده شده است که طرفهای ایرانی این گونه قراردادها با تسلط نه چندان کافی به زبان خارجی قرارداد و بدون استفاده از تجربه و تخصص حقوقدانان ایرانی مبادرت به امضاء و مبادله قرارداد کردهاند ، در نتیجه بسیاری از این قراردادها بصورتی که فاقد تعادل و برابری حقوق و تعهدات طرفهای ایرانی با طرفهای خارجی خود باشند امضاء و مبادله شدهاند و مدتها بعد طرفهای ایرانی متوجه نابرابریهای قراردادی شدهاند که متحمل زیانهای هنگفت گردیدهاند . و از ابتدا یا متوجه اهمیت قرارداد و محتویات انها نشدهاند یا به نقش وکیل و مشاور حقوقی در متعادل ساختن قرارداد واقف نبودهاند یا بالاخره به دلیل امساک در پرداختن مبلغی به عنوان حقالزحمه به وکیل و مشاور حقوقی نخواسته است قرارداد را بصورتی دراورد که متضمن حقوق و تعهدات عادلانه و منصفانه طرفین باشد تا به عنوان یک مدرک قانونی خوب در طول مدت قرارداد بتواند کارهای موضوع قرارداد را بنحو مطلوب و مورد نظر طرفین به پیش ببرد و حق و حقوق طرفین را حفظ کند .
اما از طرف دیگر این امیدواری هست که با تنوعی که در اقسام قراردادها ، بخصوص قراردادهای بین المللی به وجود امده رفته رفته بر تعداد مدیران و طرفهای ایرانی که از خدمات حقوقی وکلاء و مشاورین حقوقی متخصص استفاده بنمایند بیشتر و بیشتر شود ، و در نتیجه قراردادهائی که منعقد و امضاء و مبادله میشوند از نظر مسائل حقوقی و تعهدات طرفین در موقعیت محکم و اطمینان بخشی قرار گیرند که خطر مواجه شدن طرف ایرانی با خسارات و زیان از بین برود و در چنان صورتی اگر موردی در قراردادی که خوب روی انها از جنبههای مختلف از جمله حقوقی کار شده پیدا شود که طرف خارجی در انجام تعهداتش کوتاهی یا خودداری کرده باشد طرف ایرانی ان بخوبی میتواند بدوا از طریق مذاکرات دوستانه که باید جزو مفاد و مندرجات هر قرارداد در بخش رسیدگی به اختلافات باشد به حل و فصل ان مورد بپردازد و در صورت به نتیجه نرسیدن مذاکرات ، به مراجع صالحه که این مورد نیز باید در قرارداد تصریح شده باشد مراجعه و دادخواهی کند و حق خود را با خسارات وارده مطالبه و اثبات کند و از طریق رای دادگاه و اجرای ان بگیرد .

بایسته‌های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول

1- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.

2- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)

3- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.
4- اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.
5- عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.

6- در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
7- مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
8- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.

برخی موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند.
همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند.

در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست؛ چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

مبحث امور مربوط به داوری

داوری یکی از مهم ترین راهکارهای تسریع در حل و فصل اختلافات حقوقی افراد ، ایجاد نظم عمومی ، حقوقی و موجب کاهش بار سازمان قضایی می باشد. داوری یک نوع دادرسی اختصاصی محسوب می شود؛ چرا که طبق ماده 8477 قانون آیین دادرسی مدنی : « داوری در رسیدگی و رای ، تابع مقررات آیین دادرسی نیستند ولی باید مقررات مربوط به داوری را رعایت کنند. »
مقررات داوری در قرارداد داوری که بین طرفین منعقد شده مشخص می گردد در نتیجه هرچند رای داور باید مبتنی بر موازین حقوقی باشد لیکن چون شان اصلی داور ، فصل دعوا با توجه به قرارداد داوری است؛ بنابراین ، رای داور تنها در موارد محدودی که در ماده 489 قانون آیین دادرسی مدنی ذکر شده قابل اعتراض می باشد و نمی توان آن را با آراء صادره از سوی مراجع قضایی که تقریباً در تمامی موارد قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی هستند مقایسه نمود.

با این حال یکی از مسائلی که همواره مد نظر وکلای دادگستری و اصحاب دعوا بوده این است که به هر حال رای داور ولو در موارد محدودتر قابل اعتراض از سوی محکوم علیه بوده و نیاز به بررسی و تنفیذ آن از سوی دادگاه می باشد که این نوعی اطاله دادرسی و نقض غرض است اما در پاسخ باید گفت که با لحاظ کردن حفظ نظم عمومی حقوقی و وحدت قضایی نمی توان منکر ضرورت نظارت قضایی بر آراء داوری گردید. راه حل این مشکل صدور آراء داوری با رعایت قوانین موجد حق است. این موسسه حقوقی با بهره مندی از وکلای با سابقه و قضات بازنشسته و با در نظر گرفتن منافع هر دو طرف دعوا و رعایت اصل انصاف اقدام به صدور اراء داوری می نماید که مسلما در تمام مراجع قضایی مورد تایید و تنفیذ قضایی قرار خواهند گرفت.

در ذیل به طور مختصر به شرح فرایند داوری می پردازیم:

امر داوری پس از اعلام قبولی داور نسبت به رسیدگی به موضوع اختلاف شروع می شود که این مستلزم انتخاب داور از پیش می باشد.

انتخاب داور یا داوران به دو طریق است: انتخاب توسط طرفین معامله و انتخاب توسط دادگاه. انتخاب داوران توسط طرفین معامله ممکن است پیش از بروز اختلاف و در ضمن قرارداد داوری یا پس از وقوع اختلاف باشد. انتخاب داور توسط دادگاه زمانی محقق می شود که طرفین در ارجاع امر به داور توافق کرده باشند اما در انتخاب داور یا داوران به توافق نرسیده باشند که در اینصورت دادگاه راسا اقدام به تعیین داور می نماید.

ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی در این مورد مقرر می دارد: « در مواردی که طرفین معامله یا قرارداد متعهد به معرفی داور شده ولی داور یا داوران خود را معین نکرده باشند و در موقع بروز اختلاف نخواهند و یا نتوانند در معرفی داور اختصاصی خود اقدام و یا در تعیین داور ثالث تراضی نمایند و تعیین داور به دادگاه نیز محول نشده باشد ، یک طرف می تواند داور خود را معین کرده و به وسیله اظهارنامه رسمی به طرف مقابل معرفی و درخواست تعیین داور نماید و یا نسبت به تعیین داور ثالث تراضی نماید. هرگاه تا انقضای مدت یاد شده اقدام نشود ، ذی نفع می تواند حسب مورد برای تعیین داور به دادگاه مراجعه کند.» نکته قابل توجه در انتخاب داور توسط دادگاه این است که دادگاه باید داوری را انتخاب کند که شرایط داوری را داشته باشد ، ضمنا داور باید به قید قرعه از بین حداقل دو برابر افراد مورد نیاز تعیین شود.

پس از انتخاب داوران و پذیرش سمت از سوی آنان با ابلاغ موضوع دعوا ، شرایط داوری و مشخصات به داوران ، امر داوری آغاز می شود. داوران مکلفند با دعوت از طرفین و وکلای آنان و تشکیل جلسه به استماع ادعاها و دفاعیات آنها پرداخته و به تعداد لازم برای رسیدگی به موضوع دعوا ، جلسه تشکیل داده و در پایان به اتفاق و یا اکثریت آرا اقدام به صدور رای نمایند. این رای به طرفین دعوا ابلاغ شده و پس از بیست روز در صورت عدم اعتراض ، قطعیت یافته و ذی نفع می تواند از دادگاه ارجاع کننده دعوا به داوری و یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد ، درخواست صدور برگ اجرایی نماید.
اجرای رای نیز برابر مقررات قانونی می باشد.

در موارد ذیل رای داور قابل اعتراض می باشد:

. داور نسبت به مطلبی که موضوع رای نبوده رای صادر کره باشد.

. رای صادره مخالف با قوانین موجد حق باشد.

. رای داور پس از انقضای مدت داوری صادر شده باشد.

. داور خارج از حدود اختیارات و صلایت خود رای صادر کند.
. رای داور با آنچه در دفتر املاک یا بین اصحاب دعوا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و دارای اعتبار قانونی است ، مخالف باشد.

. قرارداد رجوع به داوری بی اعتبار بوده باشد.

. رای توسط داوری صادر شده باشد که مجاز به صدور رای نبوده است.

مدنی6 = بیع

1- در بیع باید دو طرف تراضی کنند که یکی از دو عوض مبیع و دیگری ثمن و بهای آن باشد .مبادله ی بدون امتیاز و قید معاوضه است

 2- در مدتی که مال به مدت طولانی در برابر اقساط معین در اختیار دیگری گذارده می شود و در پایان مدت وپرداخت اقساط خود به خود به ملکیت متصرف در می آید آنچه واقع شده بیع است .ولی در فرضی که سبب انتقال به وجود نیامده و نیاز به تراضی دوباره یا تصمیم یکی از دو طرف دارد اجاره است

 3-اجاره به شرط تملیک خود یکی از عقود معین است که عرف تجارت شرایط آن را معین می کند و از نظر تحلیلی اجاره است به علاوه ی وعده ی بیع

 4- در فرضی که ساختن کالایی سفارش داده می شود و مصالح آن را صنعتگر و هنرمند تهیه میکند و مجموع را انتقال می دهد عقد تابع احکام بیع است مگر این که ارزش مصالح در برابر کار چندان ناچیز باشد که اجاره ی خدمت غلبه کند.

تلف مبیع بعد از قبض=مدنی6

 تلف مبیع بعد از قبض


*ماده ی 453 ق.م اصولا وقتی مبیع بعد از قبض تلف می شود دیگر بایع مسوولیتی ندارد چون وقتی مبیع را تحویل داده ضمان معاوضی از بایع منتقل می شود .

*استثنایی در این جا است که اگر مبیع در عقد بیع در زمان خیار مختص مشتری تلف شود انگار قبل از قبض تلف شده و عقد منفسخ می شود و تلف از کیسه ی بایع است آن خیارات عبارت است از :

+خیار مجلسی که بایع از خود سلب کرده ،
+خیار حیوان ،
+خیار شرطی که از اول ویژه ی مشتری جعل شده .

*در زمان این سه خیار ضمان معاوضی از بایع به مشتری منتقل نمی شود حتی با این که تحویل داده است علت این که دست روی این سه خیار گذاشتیم این است که این ها مدت مشخص دارند به همین تریتب اگر مبیع بعد از قبض در زمان خیار مختص بایع تلف شود تلف بر عهده ی مشتری است

فایده_تقسیم_تعهد_به_وسیله_و_نتیجه

اصطلاح تعهد به نتیجه و تعهد به وسیله را برای اولین بار این اصطلاح را حقوقدان فرانسوی به نام Domoge
بکار برد .
مازوها برای تعهد به وسیله مراقبت و احتیاط را بکار بردند و به تعهد به نتیجه هم گفتن تعهد معین ولی این اسم گذاری خیلی مورد استقبال قرار نگرفت و الان هم حقوقدان فرانسوی و ایرانی تعهد به وسیله و تعهد به نتیجه را بکار میبرند
بعد از این مقدمه میریم سراغ اصل مطلب که فایده این تقسیم بندی چیست ؟
در تعهد به نتیجه متعهد همیشه مسئول است مگر این که قوه قاهره را ثابت نماید و این کاملا به نفع زیان دیده است و خواهان دعوای خسارت لازم نیست چیزی را اثبات نماید و مسئولیت متعهد مفروض است و اگر خوانده میخواهد عدم مسئولیت خویش را ثابت نماید باید قوه قاهره را اثبات کند .
اما در تعهد به وسیله وضعیت برعکس است و اصل بر این است که متعهد مسئول نیست مگر این که مرتکب تقصیر شده باشد مثلا پزشک مسئول نیست مگر این که طرف مقابل ثابت کند تقصیر پزشک را پس خواهان  دعوای خسارت باید تقصیر پزشک را ثابت کند و این کار زیان دیده رو مشکل میکند در اثبات دعوای خسارت که اگر ثابت کرد میتواند خسارات را مطالبه نماید .

قبول Acceptation.مدنی3

*قبول در قانون وفقه تعریف نشده است میتوان گفت قبول عبارت است ازقصد انشائى که در جهت عکس ایجاب
قرار گرفت ودرایجاد اثر یک عقد، مکمل ایجاب میباشد. و بطور خلاصه میتوان آنرا قصد انشاء مکمل قصد انشاء دیگر نامید.

*قبول درمقابل رد( ویا اعتراض )مفهومى است مغایربا مفهوم بالا مثلا مالک درعقد فضولى حق دارد عقدی را که روى مال او واقع شده است قبول کند. یا کسیکه حکم بدوى علیه اوصادرشده میتواند بآن اعتراض نکند و این را هم قبول باین معنى مینامند (در فارسى تمکین بحکم گفته میشود) قبول باین معنی را Acquiescement نامیده اند وباین معنى اصطلاحى است که درمدنى و آئین دادرسى مدنی و کیفرى و ادارى بکار می رود.

انواع

قبول انشائى
قبولى که حاکى ازقصد انشاء قبول کننده است. درمقابل قبول رضائى استعمال شده است. فرق بین قبول انشائى وقبول رضائى متفرع براین است که بین طبیعت قصد انشاء و رضا فرق باشد چنانکه در بند اول ماده 190 ق - م این فرق نهاده شده است ولى تحقیق این است که چنین فرقى وجود ندارد

قبول و رضائى
 قبولى که حاکى ازرضاى قبول کننده است بدون اینکه آن رضا همراه قصد انشاء باشد چنانکه گویند اجازه عقد فضولى از طرف مالک یک قبول رضائى است یعنی او عقد را قبول میکند و بآن رضایت میدهد ولى قصد انشاء نمیکند. وجود رضاى بدون قصد انشاء درعقود محل اختلاف است.

قبول صریح Acquiescement expres
قبولى که دلالت آن برقصد قبول کننده صریح( بوسیله دلالت الفاظ یا نوشته یا فعل )باشد. خواه بوسیلة خود شخص ذینفع باشد یا توسط وکیل او. درمعنى اصطلاح خارجى مزبور شرط شده که بیان قصد قبول کننده جنبه تشریفاتی داشته باشد.
 
قبول ضمنى Acquiescement tacite
قبولى که دلالت آن برقصد قبول کننده در بادى نظر محرز نبوده محتاج به نوعى از تامل واستنباط وتفرس باشد خواه دال بر قصد قبول کننده لفظ باشد یانوشته یافعل یا اشاره. اگر استنباط قبول ازناحیه انقضاء مواعد اعتراض باوجود عدم اعتراض باشد آنرا در
اصطلاحات خارجى Acquiescement  implicite نامیده اند.

قبول فعلى
قبولى که دلالت آن برقصد قبول کننده بتوسط عملى از اعمال باش خواه فعل باشد خواه ترک. در مقابل قبول لفظى استعمال شده است که قبول باید بوسیله عبارات بیان شود.

عقد ضمان در قانون مدنی

* ضمان در لغت به‌ معنای بر عهده گرفتن و کفیل شدن است و در اصطلاح حقوقی، عبارت است از اینکه شخصی مالی را که بر ذمّه دیگری است، بر عهده بگیرد یا ملتزم شود که اگر کسی به عهد خود وفا نکرد، از عهده خسارت برآید.

*دو طرف عقد ضمان، ضامن و مضمون‌له هستند. مورد ضمانت باید چیزی باشد که به ذمّه تعلق گیرد و مشروط به مباشرت مدیون یا متعهد نباشد. عقد ضمان بر اساس یک رابطه قبلی که بین داین و مدیون بوده، بنا می‌شود. با عقد ضمان بر اساس نظریه فقهای شیعه، ذمّه متعهد به ذمّه ضامن منتقل می‌شود.
ضمان در اصطلاح حقوقی در دو معنای اعم و اخص به‌کار می‌رود:
 
   ضمان اخص
ضمان به معنای اخص عبارت از تعهد به مال است که در ذمه دیگری قرار دارد. به این ضمان، ضمان عقدی هم می‌گویند. ضمان به معنی اخص همان ضمانی است که قانونگذار در ماده 648 قانون مدنی از آن بدین صورت تعریف کرده است: «عقد ضمان عبارت است از اینکه شخصی مالی را که بر ذمه دیگری است به عهده می‌گیرد».
 
   ضمان اعم
ضمان به معنی اعم عبارت است از این که شخصی دین دیگری را تعهد کند یا این که تعهد کند که شخص مدیون را بر طبق مقرر حاضر کند.
 
   اوصاف عقد ضمان
از آنچه که درباره تعریف ضمان گفته شده است، استنباط می‌شود که این عقد دارای اوصاف ذیل است:
 
   1- ضمان، عقدی عهدی است
رکن اصلی ضمان، تعهدی است که ضامن در برابر طلبکار انجام می‌دهد تا دین مضمون‌عنه (مدیون) را بپردازد. بنابراین ضمان عقدی است عهدی که بین ضامن و مضمون‌له (طلبکار یا داین) منعقد می‌شود که در نتیجه آن ضامن، دین مضمون‌عنه را در مقابل مضمون‌له به عهده می‌گیرد تا آن را بپردازد. بنابراین مضمون‌عنه هیچ گونه نقشی در عقد ضمان ندارد و عقد بدون مداخله او منعقد می‌شود.
به همین دلیل ماده 685 قانون مدنی چنین می‌گوید: «در ضمان رضای مدیون اصلی شرط نیست» زیرا طلبکار مالک ذمه مدیون است و طبق قاعده مذکور در ماده 30 قانون مدنی، هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد. به همین دلیل بدون رضایت مدیون می‌تواند او را ابرا کند و ضمان تبرعی (رایگان) نیز صحیح است.
 
   2-  رضایی و سبب انتقال دین بودن ضمان
عقد ضمان در نتیجه تراضی (توافق) بین ضامن و طلبکار واقع می‌شود و بدون این که نیاز به تشریفات دیگر داشته باشد، باعث نقل (انتقال) ذمه مدیون به ذمه ضامن می‌شود.
 
   3- معوض بودن ضمان
از اینکه در عقد ضمان، طلبکار در برابر ضامن تعهد به امری نمی‌کند، نباید چنین نتیجه گرفت که ضمان عقدی مجانی است. در عقد ضمان، ضامن به رایگان در برابر طلبکار، تعهد به تادیه دین می‌کند و در مقابل آن چیزی نمی‌گیرد، آنچه در این عقد در برابر تعهد ضامن قرار می‌گیرد به سود مدیون اصلی است که برائت می‌یابد.
در عقد معوض ضرورتی ندارد که عوض عاید کسی شود که معوض را می‌دهد. چنانکه در بیمه عمر نتیجه تعهد بیمه‌گر به شخص دیگری می‌رسد و هیچ کس آن را عقد مجانی نمی‌داند.
 
   4- ضمان عقد تبعی است
البته تبعی بودن عقد ضمان به این معنا نیست که شرایط و آثار آن تابع عقد دیگری باشد. بلکه از این نظر، که تعهد ضامن از حیث نفوذ و بقا، تابع دینی است که مضمون‌عنه به طلبکار داشته است. از تبعی بودن ضمان نتایج زیر به دست می‌آید:
 
   الف) مشروعیت سبب دین
ضمان در صورتی صحیح است که مبنای دین، موجود و مشروع باشد. دین زمانی موجود است که بر ذمه مدیون قرار گرفته باشد؛ هر چند احتمال زوال آن برود. به عنوان مثال، پس از وقوع بیع، پرداخت ثمن بر عهده خریدار است و اختیار فسخ معامله با اینکه وجود دین را متزلزل می‌کند، مانع از ثبوت دین و تحقق ضمان نیست.
 
   ب) اوصاف دین ضامن
دین ضامن از حیث مقدار، جنس و شرایط تادیه، همان دین مضمون‌عنه است. اگر ضمان بدون هیچ قید و شرطی منعقد شود، ضامن دین مضمون‌عنه را با تمام اوصاف و خصوصیت‌های آن بر عهده می‌گیرد. با وجود این، چون عقد ضمان می‌تواند آثار ویژه خود را داشته باشد، ممکن است برای تادیه دین حال، اجلی (زمان) معین شود یا ضامن، تعهد به پرداخت فوری دین موجل کند.
 
   د) بطلان تبعی ضمان
در صورتی که بطلان دین اصلی به دلیلی اثبات شود، ضمان نیز باطل است اما هر گاه قراردادی که مبنای آن دین بوده است، فسخ شود، ضمان باطل نیست، چون فسخ ناظر به آینده است و هنگام ضمان دین بر ذمه مضمون‌عنه بوده است.

راهکار قانونی برای برخورد با امتناع کنندگان از پرداخت شارژ ساختمان

 در صورتی که مالک یا مستأجر یا استفاده کننده، از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خودداری کند، مدیر ساختمان مراتب را از طریق ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می‌کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، وی سهم بدهی‌اش را پرداخت نکند، مدیر ساختمان می‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کند.  لازم به ذکر است که منظور، فقط خدمات مشترک است، بنابراین اگر برق یا آب مختص مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد، مدیر نمی تواند آن را قطع کند.

تفاوت تملیک و تملک

ایا ایقاعات در حقوق ایران وسیله ی تملیک است یا تملک یا هر دو؟؟؟تملیک یعنی مالک کردن و تملک یعنی مالک شدن اگر بخواهیم مالی را به کسی تملیک کنیم حتما باید در جریان یک عقد این امر را انجام دهیم یعنی کسی ایجاب تملیک را بگویم و دیگری قبول تملیک را بگوید . تملیک امکان ندارد در قالب ایقاع باشد چون در ایقاع منتظر جواب نیستیم .اما در تملک که یک اثر حقوقی است ممکن است متعاقب یک عقد یا ایقاع باشد. .پس در قانون مدنی ایقاعات فقط وسیله ی تملک است.

وجه التزام در قرارداد به چه معناست و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟

منظور از وجه التزام این است که هرگاه به علتی بیع قطعی انجام نشد این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی که عدم انجام معامله مستند به عمل اوست اخذ و به طرف دیگر تعلق گیرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است که در قولنامه به یکی از روش های ذیل می تواند باشد:

1-در قولنامه ذکر می‌شود که در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف مقابل بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند.

2-و یا بصورت جامع تر طرفین توافق می‌کنند که در تاریخی در دفترخانه حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، طرف دیگر مکلف است مبلغی به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

 نکته مهمی که در این میان وجود دارد، این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.

چگونه میتوان دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق را اثبات کرد؟

یکی از دعاوی مطرح در محاکم قضایی، دعوی ممانعت از حق و تقاضای رفع ممانعت از حق است.
 ماده 159 قانون آیین دادرسی مدنی می‌گوید:
دعوای ممانعت از حق عبارت است از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.
چنانچه کسی مانع استفاده از حقوق قانونی‌تان در ملک شما شده است و به عبارت دیگر به شما اجازه نمی‌دهد که به عنوان مثال از زمین کشاورزی یا ملک مسکونی خود استفاده کنید، اما آن را در تصرف خود نگرفته باشد، ممانعت از حق کرده است و شما حق دارید نسبت به طرح این دعوی در محاکم اقدام کنید.
مطابق قانون هیچ کس نمی‌تواند استفاده از حق خود را وسیله مزاحمت دیگران قرار دهد یا از محل مسکونی به عنوان محل اشتغال استفاده کند  و استفاده از حق خود را عامل مزاحمت و تجاوز به حقوق دیگران قرار دهد. 

+تفاوت تصرف عدوانی و ممانعت از حق
باید به این نکته توجه داشت که در دعوی تصرف عدوانی، دیگری علاوه بر ممانعت از حق شما در استفاده از زمین، آن را در تصرف خود نیز نگه داشته است اما در این دعوی، فقط مانع استفاده از حق شما شده و آن را در تصرف نگرفته است.

لزوم سابقه تصرف و استفاده توسط خواهان

+خواهان در دعوی ممانعت از حق باید اثبات کند که موضوع دعوا قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی یا قبل از ممانعت یا مزاحمت، در تصرف و مورد استفاده وی بوده و بدون رضایت او یا از راهی غیرقانونی از تصرف وی خارج شده است.
در دعوی ممانعت از حق، ارایه سند مالکیت، دلیل بر سابقه تصرف و استفاده از حق است؛ مگر آن که طرف مقابل، سابقه تصرف و استفاده از حق خود را به طریق دیگری ثابت کند.
دادگاه در صورتی رأی به نفع خواهان صادر می‌کند که به طور مقتضی احراز کند که خوانده، ملک را عدواناً تصرف کرده و مانع از حق استفاده خواهان شده یا در استفاده از این حق، مزاحمتی برای او ایجاد کرده است.

دعوی مزاحمت

✍قانونگذار در ماده 160 قانون آیین دادرسی مدنی، در خصوص دعوای مزاحمت می‌گوید: دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول، درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را مطرح می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است؛ بدون این که مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.

نکات مشترک رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت یا ممانعت از حق

✍نکته مشترک در سه دعوای رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت یا ممانعت از حق، اثبات سابقه تصرف در گذشته است و نیز وجود سند مالکیت دلیل بر این امر (سابقه تصرف در گذشته) محسوب می‌شود.
نکته مشترک دیگر در هر سه دعوی فوق، اثبات این است که موضوع دعوا بدون رضایت متصرف اصلی یا از راهی غیرقانونی، از تصرف وی خارج شده است.

نکاتی درباره دعوای مزاحمت

-در صورتی که دعوای مزاحمت، منتهی به اختلاف در حقی که موجب مزاحمت شده است، نباشد، مدعی نمی‌تواند از منکر مزاحمت درخواست سوگند کند، مگر آنکه در دعوی مزاحمت، مدعی‌علیه ادعا کند ذی‌حق در عملی است که موجب مزاحمت شده است. در این صورت مدعی می‌تواند نسبت به آن امر درخواست سوگند کند.
به عنوان مثال
فردی علیه دیگری دعوی رفع مزاحمت اقامه می‌کند و مدعی است که  خوانده مانع از این می‌شود که آب به مزرعه‌ام ببرم. خوانده نیز در پاسخ می‌گوید که نهر ملک اختصاصی و شخصی من است و خواهان حق بردن آب به مزرعه‌اش را ندارد. با این حال خواهان منکر می‌شود و مالکیت و اختصاصی بودن نهر خوانده را رد می‌کند و خود مدعی مالکیت نهر می‌شود.در چنین مواردی، منشأ دعوی رفع مزاحمت نسبت به مالکیت نهر است، در این صورت است که خوانده می‌تواند از خواهان رفع مزاحمت را درخواست کند که بر مالکیت خود نسبت به نهر سوگند یاد کند.

اختلاف وراث در تقسیم ارث

*اگر یک یا چند نفر از ورثه راضی به تقسیم ترکه نباشند،کسی که مایل است اموال تقسیم شود باید از دادگاه تقسیم ترکه را درخواست نماید.

*دادگاه همه ورثه را دعوت و به موضوع رسیدگی می کند.
اگر مال قابل تقسیم باشد(مثل پول نقد) دادگاه سهم هر یک از ورثه را تعیین می کند،ولی اگر مانند خانه یا اتومبیل باشد که نتوان سهم هر یک از ورثه را جداگانه به وی داد،دادگاه آن را به مزایده می گذارد و پس از فروش،سهم هر یک از ورثه را به آنها پرداخت می کند.

ضمانت اجرای تاخیر در پرداخت ثمن (قیمت مبایعه نامه)

1- در صورت نپرداختن ثمن توسط خریدار در تاریخ های مندرج در قرارداد، فروشنده می تواند با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را بدهد که می تواند علاوه بر اصل پول، خسارت تاخیر تادیه به نرخ شاخص بانک مرکزی را از زمان مطالبه تا زمان پرداخت نیز علاوه بر خسارت دادرسی (هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل) مطالبه کند.

2- فروشنده می تواند از حق حبس خود استفاده کند به این صورت که تا پرداخت نشدن ثمن معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مبیع (مثلا ملک فروخته شده) خودداری کند.

3- اگر قرارداد بیعی منعقد شده باشد که خریدار هیچ مبلغی از ثمن را نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یک جای قیمت معامله باشد و مبیع نیز تحویل خریدار نشده باشد فروشنده می تواند پس از 3 روز از زمان انعقاد قرارداد - فقط با شرایط ذکر شده - قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن، فسخ کند.

4- اگر در قرارداد قسمتی از ثمن معامله پرداخت شده باشد و یا چک داده شده باشد و یا زمان پرداخت تعیین شده باشد با تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد و مجبور است که فقط برای دریافت ثمن معامله اقدام اقامه دعوی کند.

5- اگر در قرارداد شرط شده باشد که تاخیر در پرداخت ثمن و یا مثلا وصول نشدن هر کدام از چک های قرارداد، به فروشنده حق فسخ می دهد (خیار تخلف از شرط) در این صورت با تحقق شرط، فروشنده می تواند با دادن اظهارنامه اعلام فسخ کند و سپس به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تایید فسخ بدهد.

6- اگر در قرارداد خسارت برای تاخیر ثمن توافق شده باشد که به آن وجه التزام می گویند در صورت تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده می تواند علاوه بر ثمن دادخواست مطالبه خسارت قراردادی (وجه التزام) را نیز تقدیم دادگاه کند اما بحثی وجود دارد که وقتی ثمن معامله وجه نقد است توافق بر خسارتی بیش از نرخ بانک مرکزی وجاهت قانونی ندارد و بعضی از دادگاه ها به خسارت بیشتر از نرخ مذکور رای نمی دهند.

7- اگر خریدار تاجر باشد و بعد از قرارداد ورشکسته شود و نتواند ثمن معامله را پرداخت کند فروشنده می تواند با استفاده از خیار تفلیس قرارداد را فسخ و در صورتی که خریدار ملک را نفروخته باشد آن را پس بگیرد و اگر هم تحویل نداده باشد با فسخ قرارداد از تعهد تحویل و انتقال مالکیت رهایی یابد.

برخی سوالات در مورد مهریه

تقاضای طلاق از جانب زن چه تاثیری بر مهریه دارد؟

*اصل بر این است زمانی که زن تقاضای طلاق می کند حقوق مالی خود را باید بذل کند تا حکم طلاق صادر شود . مگر زن از جانب مرد وکالت در طلاق داشته باشد  که در این صورت تعیین تکلیف مهریه با زن است  و یا طلاق توافقی باشد که زوجین در مورد حقوق مالی خود توافق می کنند.

چه چیزی را می توان مهر قرار داد؟

*به صورت کلی هر مال یا عملی را که ارزش خرید و فروش داشته باشد یا برای یکی از طرفین ارزش مادی داشته باشد می تواند مهریه قرار گیرد.

مقدار مهریه چه میزان است؟

*ماده 1080 ق.م مقدار را به تراضی طرفین واگذار نموده است .ولی با توجه به شرایط مهر با ید مقدار آن را تعیین نمود  . یعنی مالی را به عنوان مهریه تعیین کرد که مالیت داشته باشد ، قابلیت تملک داشته باشد ، عقلایی باشد .با این اوصاف زوجین باید مهریه را از نظر مقدار نیز متناسب تعیین نمایند ، مثلا زنی که می داند شوهرش برای ازدواج قرض کرده یا وام گرفته قطعا تعیین 1000 سکه مهریه را باید غیر منطقی و غیر قابل وصول دانست .لذا هرچند قانون گذار محدودیتی برای تعیین مقدار مهریه قرار نداده اما اگر مهریه عقلایی و منطقی نباشد قابل وصول نیست و به نظر می رسد باطل و باید به استناد دیگر مواد مهریه را تعیین نمود.

روشهای وصول و تامین مهریه را بیان کنید؟
 
*یک از طریق دادگاه  و دوم از طریق اجرای ثبت. از طرفی زن می تواند از طریق تقاضای تامین خواسته تقاضای توقیف اموال شوهرش را بنماید تا زمانی که حکم مهریه را اخذ می کند به راحتی بتواند از اموال توقیف شده مهریه را وصول نماید .تقاضای تامین  اموال قبل از طرح دعوی مطالبه مهریه و ضمن دعوی و بعد از آن تا قبل از اجرا قابل طرح در دادگاه می باشد.

آیا کسانی که عقد غیر رسمی دارند می توانند مهریه خود را مطالبه کنند؟

*بله آنها هم صرفا می توانند با مراجعه به دادگاه با ارائه عقدنامه عادی یا شهادت شهود تقاضای مطالبه مهریه نمایند

آیا مهریه به ارث می رسد؟

*بله چون مهریه مال زن است و تا قبل از نزدیکی مالک نصف آن است و بعد از آن مالک تمام مهریه می شود در صورت فوت زن مثل دیگر اموالش طبق طبقات ارث مهریه هم بین ورثه تقسیم می شد . و می توانند از شوهر یا وراث شوهر آن را مطالبه نمایند.

آیا مهریه را می توان از ورثه شوهر مطالبه نمود؟

*بله در صورت فوت شوهر و عدم پرداخت مهریه از جانب مرد زن می تواند به طرفیت ورثه شوهرش مطالبه مهریه کند.

مدارک لازم جهت مطالبه مهریه چیست؟

*تهیه عقد نامه یا در صورت عدم دسترسی به آن اخذ رونوشت برابر با اصل مهریه از دفقتر خانه ای که در آن عقد صورت گرفته است .به همراه فتوکپی شناسنامه وتنظیم دادخواست مطالبه  مهریه.

چه اموالی را از شوهر می توان بابت مهریه توقیف نمود؟

*تمام اموال شوهر را می توان توقیف نمود ولی در زمان اجرای حکم  مستثنیایات را جدا نموده و از دیگر اموال بابت مهریه برداشت می کنند . مستثنیات دین هم عبارتند از منزل متناسب با شان مرد ، اتومبیل وسایل کار نوشت افزار وتلفن که شرح کامل آنها در قانون آیین دادرسی مدنی (مواد 523و 524و 525) و اجرای احکام مدنی(ماده 65) آمده است. تمام وجوه نقد مرد قابل توقیف است از جمله ودیعه مسکن ، هرچند که دراین رابطه وحدت رویه وجود ندارد.

چه دادگاهی صلاحیت رسیدگی به پرونده مهریه دارد؟

*اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده (مرد) میباشد ولی  ماده 12 قانون حمایت از خانواده مصوب 1391 بیان می کند که  در تمام دعاوی امور خانواده مربوط به زوجین ، زن می تواند در دادگاه محل اقامت خود یا شوهرش اقامه دعوی کند. مگر در مورد ی که خواسته مطالبه مهریه غیر منقول باشد.که دادگاه محل وقوع مال غیر منقول صلاحیت دارد . اگر یکی از زوجین خارج از کشور سکونت داشته باشد دادگاه محل اقامت کسی که داخل کشور سکونت دارد صلاحیت دارد و اکر هر دو خارج از کشور باشند دادگاه حقوقی تهران صلاحیت رسیدگی دارد.ماده 14ق.ح.خ

زنی که توان پرداخت هزینه دادرسی را نداشته باشد باید چکارکند؟

به استناد ماده 5 قانون حمایت خانواده برای هزینه دادرسی ، حق الزحمه کارشناس ، داور و سایر هزینه های هریک از اصحاب دعوی می تواند اعسار موقت اخذ نماید. شرایط استفاده از اعسار در مواد504 تا 510 ق.آ.د.م بیان شده است.

نکته درموردسندآپارتمان

اگردر سند آپارتمانی نوشته شده باشد عرصه واعیان آن "ملکِ طِلق" میباشد، زمین و بنای ساختمان وقفی نیست.طلق یعنی آزاد وعاری از هر گونه محدودیت ملکی که در توقیف یا وقف یا مشترک باشد طلق نیست

سرقفلی

یک عبارت مهم
برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به صراحت در سند ذکر شده باشد: «حق انتقال به غیر را دارد.» بنابراین، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را ندارد.
بدون حق انتقال و رضایت مالک چه باید کرد؟ در صورتی که حق انتقال به غیر در سند سرقفلی تصریح نشده باشد و مالک هم راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک، از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟.

دستور تخلیه زمانی صادر می گردد که رابطه موجر و مستأجر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣٧٦باشد و شرایط آن قانون در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشداز جمله امضا دو شاهد در ذیل قرارداداجاره املاک مسکونی ، که قاضی شورای حل اختلاف با  صدور دستور به مرجع انتظامی محل ظرف یکهفته اقدام به تخلیه ملک مسکونی مینمایند ولی حکم تخلیه زمانی صادر می گردد که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون روابط موجر و مستأجر موصوف دستور تخلیه را صادر کردو نیاز به دادرسی داشته باشد و نهایتا حکم صادر گردد.

رعایت چند نکته مهم در تنظیم ونگارش قراردادها

۱: ذکر نام یزدان پاک در صدر و شروع قرارداد

۲: درج عنوان قرارداد(مبایعه نامه، اجاره نامه، مشارکت در ساخت و…)

۳: درج عنوان توصیفی قرارداد ( مبایعه نامه آپارتمان تجاری)

۴: ذکر صیغه عقد ( العقود تابعه المقصود، المومنون عند الشروطهم، یا ایها الذین آمنوا اوفوا بالعقود )

۵:ذکرعنوان طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار، مؤجر و مستأجرو…)

۶: ذکر سِِمَت حقوقی متعاملین(وکالتاً، اصالتاً، قیمومتاً ،ولایتاً، فضولتاً )

۷: موضوع قرارداد

۸: ذکر مبلغ قرارداد بادقت وحوصله(ثمن، قرض الحسنه، مال الاجاره و…)هم به صورت عددوهم حروف

۹: تعیین شیوه پرداخت در قرارداد

۱۰: تعریف و تعیین شروط وتعهدات

۱۱: تعیین محل وچگونگی جبران خسارت

۱۲: تعیین مرجع حل اختلاف ( از طریق داوری و حَکَمیت یا از طریق کمیته حل اختلاف )

۱۳: تعیین نوع تضمینات درصورت عدم انجام تعهدات (اسناد تعهدآور)

۱۴: کیفیت و چگونگی بایگانی و نگهداری اسناد و مدارک

۱۵: تعیین کیفیت تحویل و تسلیم مورد قرارداد

۱۶: تعیین وضعیت تصرف کنونی ملک

۱۷: تعیین تکلیف خیارات

۱۸: کیفیت خاتمه قرارداد درصورت بروز حوادث و اختلاف( از طریق اقاله ،فسخ، انحلال، انفساخ و…)

۱۹: تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی در خصوص موضوع قرارداد

۲۰: تعیین تکلیف وضعیت چک های صادره درصورت عدم موجودی

۲۱: تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی معارض یا معارضین

۲۲: تعیین تکلیف کشف فساد در حین ویا پس از انجام معامله

۲۳: نگارش وتنظیم قراردادبدون عجله وشتاب وباخط خوش

۲۴:توجه به حق ریشه و حق رعیتی مستتر در اسناد واملاک وحفظ آن

۲۵: چنانچه ملک از حق ارتفاق(حقی است برای شما در ملک دیگری)برخوردار باشد ،هنگام انجام معامله و تنظیم قراردادتوجه ولحاظ شود.

۲۶: هرگونه توافقی را (ولو به صورت شفاهی باشد) درقرارداد عیناً درج وذکر کنیدوهرگز شرطی را شفاهاْ توافق ننمایید واگر چنین کردید انتظار اجرای آن را نداشته باشید.

۲۷: استفاده از عبارت اقاله برای بر هم زدن قراردادبه جای عبارت فسخ

۲۸:درصورتی که متعاملین ازنعمت سواد خواندن و نوشتن محروم هستند ،متن قراردادبه صورت شمرده و قابل فهم برای آنان قرائت وتفهیم شود.

۲۹: چند قرارداد تنظیمی در چند صفحه باشد حتماً تمام صفحات با دقت مطالعه، تفکر و سپس امضاء نمایید.

۳۰: تعیین تکلیف قبض و اقباض مورد معامله

۳۱: تعیین تکلیف وام

۳۲: تعیین تکلیف موعد انتقال قطعی سند وانتخاب دفتر خانه اسناد رسمی جهت نقل وانتقال سند

۳۳: تعیین تکلیف وکالت های مورد نیاز برای ادامه وکالت

۳۴: تعیین تکلیف حقوق ارتفاقی

۳۵: مدنظر داشتن مؤلفه هاردشیپ (شرط مذاکره مجدد)

۳۶: درج وذکر مواد ومفاد قوانین مرتبط با موضوع قرارداد مثل مفاد قوانین زمین شهری ،شهرداری، اداره ثبت، مدنی ،تجارت، کار، تأمین اجتماعی، مالک و مستأجر، قانون تَمَلُک اراضی توسط ارگان های دولتی و…

۳۷: تنظیم صورتجلسات درضمن یا پس از قرارداد

۳۸: زیر بار توافقات غیر معقولانه ،جانبدارانه و غیر قانونی نروید.