برای احیای قانونی اراضی موات، سه شرط اساسی وجود دارد:
=عملیات عرفی آبادسازی: شامل زراعت، درختکاری، ساخت بنا و ایجاد راههای دسترسی
=قصد تملک: احیاکننده باید قصد مالک شدن داشته باشد، زیرا آباد کردن بدون قصد تملک موجب مالکیت نمیشود
=رعایت مقررات: احیاکننده موظف است تمامی مقررات مربوط به این موضوع را رعایت کند
علاوه بر این، تحجیر که شامل سنگچینی اطراف زمین یا کندن چاه است، به تنهایی موجب مالکیت نمیشود و تنها حق اولویت در احیا را ایجاد میکند.
در صورت تشخیص موات بودن زمین، مراتب باید به مالک ابلاغ شود. علاوه بر این، اگر آدرس مالک مشخص نباشد، موضوع در دو نوبت در روزنامههای کثیرالانتشار آگهی میشود. مالکان میتوانند اعتراض خود را به دو روش مطرح کنند:
ارائه مستقیم به دادگاه صالح
تسلیم اعتراض به هیأت هفت نفره که بلافاصله به دادگاه ارسال میشود.
نکته قابل توجه این است که برخلاف محدودیت زمانی برای اعتراض به تشخیص اراضی موات شهری، برای اعتراض به تشخیص اراضی موات خارج از محدوده شهری محدودیت زمانی وجود ندارد.
احیای زمین موات: شرایط و مقررات
احیای زمین موات در قانون مدنی به عنوان یکی از اسباب تملک شناخته شده است. طبق ماده ۱۴۱ قانون مدنی، احیای زمین به معنای آباد کردن اراضی موات از طریق عملیاتی است که در عرف آبادانی محسوب میشود.
فرآیند تشخیص شامل این مراحل است:
.نقشهبرداری ثبتی از عرصه ملک با حضور کارشناسان متخصص
.تهیه عکسهای هوایی و تصاویر ارتوفتو برای تعیین دقیق مختصات
.بررسی سوابق ثبتی و استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک
برای تشخیص زمین های موات، دو مرجع قانونی وجود دارد. در محدوده شهری، وزارت مسکن و شهرسازی مسئولیت تشخیص را بر عهده دارد. همچنین برای اراضی خارج از محدوده شهرها، هیأت هفت نفره واگذاری و احیاء اراضی این وظیفه را انجام میدهد. این هیأت با حضور حداقل چهار نفر تشکیل جلسه میدهد و تصمیمات با رأی اکثریت (حداقل سه نفر) اتخاذ میشود که یکی از آنها باید حتماً حاکم شرع باشد.
تشخیص اراضی موات فرآیندی قانونی است که توسط مراجع ذیصلاح انجام میشود. این فرآیند شامل مراحل مختلف و دقیقی است که باید با رعایت قوانین و مقررات مربوطه صورت گیرد.
موات اصلی: زمینهایی که از ابتدا موات بوده و مسبوق به احیا نیستند.
موات عارضی: زمینهایی که در ابتدا آباد بودهاند اما به مرور زمان به حالت موات برگشتهاند. به عنوان مثال، وجود آثار نهر خشک شده در این زمینها نشاندهنده آبادانی پیشین آنهاست.
اراضی موات شهری: در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها قرار دارند و تشخیص آنها بر عهده سازمان مسکن و شهرسازی است.
اراضی موات غیرشهری: خارج از محدوده شهرها واقع شدهاند و مرجع تشخیص آنها وزارت کشاورزی است که از طریق هیأت ۷ نفره واگذاری اقدام میکند.
بر اساس ماده ۳ قانون زمین شهری، اراضی موات به زمینهایی اطلاق میشود که سابقه عمران و احیا نداشته باشند. این زمینها به دلیل عواملی مانند نرسیدن آب، مستولی شدن آب، پوشیده شدن با شن یا ماسه، و یا تبدیل شدن به نیزار و بیشهزار قابل استفاده نیستند.
در قوانین ایران، اراضی موات مفهومی حقوقی و ملکی است که تحت نظارت دولت قرار دارد. به موجب ماده ۱ آییننامه اجرایی قانون مرجع تشخیص اراضی موات، این اراضی زمینهایی هستند که سابقه احیا و بهرهبرداری ندارند و به صورت طبیعی باقی ماندهاند.
تملک: در برخی از عقود، مانند عقد بیع، مالکیت مال مورد معامله به خریدار منتقل میشود.
انتقال حق: در برخی از عقود، مانند عقد وکالت، حق انجام کاری به شخص دیگری منتقل میشود.
ایجاد حق: در برخی از عقود، مانند عقد اجاره، حق استفاده از مال به شخص دیگری منتقل میشود.
ایجاد تعهدات جانبی: در برخی از عقود، تعهدات جانبی مانند تعهد به نگهداری از مال یا انجام کار خاصی به وجود میآید.
قرارداد با انعقاد خود تعهدات و حقوقی بین طرفین ایجاد میکند که اجرای آنها به موضوع عقد بستگی دارد. رعایت این تعهدات و حقوق برای حفظ نظم و اعتماد در روابط اجتماعی و اقتصادی بسیار حائز اهمیت است.
وجود موضوع قرارداد در زمان انعقاد: موضوع قرارداد باید در زمان انعقاد وجود داشته باشد، مگر در مواردی مانند قراردادهای آیندهنگر.
واضح و مشخص بودن موضوع قرارداد: اگر موضوع قرارداد مبهم یا نامشخص باشد، قرارداد باطل خواهد بود.
انواع موضوعات قرارداد: موضوع قرارداد میتواند شامل تعهدات مالی، انتقال مالکیت، یا انجام خدمات باشد.
1. دارای ارزش مالی:
=موضوع باید قابل تبدیل به پول باشد.
=مثال: یک خانه، یک ماشین، یا خدمات حرفهای مانند وکالت.
2. دارای منفعت عقلایی:
=موضوع باید برای طرفین قرارداد منفعت عقلایی داشته باشد..
=مثال: خرید یک کتاب مفید برای مطالعه.
3. مشروع و قانونی بودن:
=موضوع نباید خلاف قانون یا شرع باشد.
=مثال: خرید و فروش مواد مخدر غیرقانونی است و قرارداد مربوط به آن باطل است.
4. معلوم و معین بودن:
=موضوع باید به طور دقیق مشخص باشد.
=مثال: اگر درباره فروش یک ماشین است، باید مدل، سال ساخت، و مشخصات دقیق آن ذکر شود.
1. عقود معین
امنیت حقوقی بالا: به دلیل تعریف دقیق در قانون، طرفین قرارداد از امنیت حقوقی بیشتری برخوردار هستند.
شرایط و احکام مشخص: شرایط صحت، آثار، و نحوه اجرای این عقود به طور کامل در قانون بیان شده است.
کاهش اختلافات: به دلیل وجود قوانین مشخص، احتمال بروز اختلافات بین طرفین کاهش مییابد.
نمونهها: بیع، اجاره، صلح، رهن، و وکالت.
2. عقود نامعین
انعطافپذیری بالا: طرفین میتوانند آزادانه شرایط و مفاد قرارداد را تعیین کنند، به شرطی که مخالف صریح قانون نباشند.
مبتنی بر اصل آزادی قراردادها: این عقود بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی منعقد میشوند که به طرفین اجازه میدهد خارج از چارچوب عقود معین نیز توافق کنند.
نیاز به دقت بیشتر: به دلیل عدم وجود قوانین مشخص، طرفین باید در تنظیم این قراردادها دقت بیشتری به خرج دهند تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.
نمونهها: توافقنامههای تجاری، قراردادهای مشارکت، و قراردادهای همکاری.
3. عقود لازم
این قراردادها پس از انعقاد، به طور یکجانبه قابل فسخ نیستند.
الزامآور بودن: طرفین ملزم به اجرای تعهدات خود هستند.
فسخ تنها در موارد خاص: فسخ این عقود تنها در مواردی مانند خیارات یا اقاله امکانپذیر است.
نمونهها: بیع، اجاره، و صلح.
4. عقود جائز
این قراردادها به طور یکجانبه قابل فسخ هستند.
حق فسخ یکجانبه: یکی از طرفین میتواند بدون نیاز به توافق طرف دیگر، قرارداد را فسخ کند.
انعطافپذیری در فسخ: این عقود به دلیل امکان فسخ یکجانبه، از انعطافپذیری بیشتری برخوردارند.
نمونهها: وکالت، امانت، و صلح (در برخی موارد).
5. عقود خیاری
این قراردادها شامل حقی برای فسخ به یکی از طرفین یا شخص دیگری هستند.
حق فسخ مشخص: حق فسخ به طور صریح در قرارداد ذکر میشود.
الزامآور بودن: این عقود الزامآور هستند، مگر اینکه حق فسخ اعمال شود.
نمونهها: قرارداد خرید و فروش با حق فسخ برای خریدار، قرارداد اجاره با حق فسخ برای موجر.
6. عقود منجز و معلق
عقود منجز: این عقود بلافاصله پس از انعقاد، آثار خود را به وجود میآورند. مثال: قرارداد ازدواج.
عقود معلق: آثار این عقود منوط به وقوع شرط یا حادثهای خاص است. مثال: قرارداد خرید و فروش با شرط پرداخت ثمن.
در نظام حقوقی، موانع قانونی مشخصی وجود دارند که میتوانند اجرای تعهدات قراردادی را با چالش مواجه کنند. این موانع میتوانند باعث تعلیق یا حتی انحلال قرارداد شوند.
سومین رکن، امکان اجرای تعهد است که شامل چندین شرط مهم میشود. بنابراین، تعهد باید عملاً و عرفاً قابل اجرا باشد.
1+زمان اجرای تعهد باید فرا رسیده باشد
2+باقی بودن زمان اجرای تعهد در صورت وابستگی به زمان خاص
3+پیشبینی تغییر شرایط در زمان عقد قرارداد
علاوه بر این، متعهدله باید حق الزام متعهد را داشته باشد. در صورتی که اجرای تعهد یک طرف به تعهد طرف دیگر وابسته باشد، هر دو طرف میتوانند اجرای تعهد خود را تا زمان اجرای تعهد طرف مقابل به تعویق بیندازند.
در نهایت، باید توجه داشت که ضرر و زیان رکن اساسی این دعوا نیست، اما در صورتی که خواهان مدعی باشد که در اثر عدم انجام تعهد از سوی متعهد، متحمل ضرر و زیان شده است، میتواند علاوه بر الزام به ایفای تعهد، خواستار مطالبه خسارات نیز باشد.
دومین رکن اساسی، نقض تعهد قراردادی است که میتواند به سه شکل رخ دهد:
=نقض مادی
=نقض جزئی
=نقض واقعی
در این میان، نقض واقعی زمانی رخ میدهد که طرف نقضکننده یا از انجام تعهدات خود تا موعد مقرر سرباز زده و یا به وظایف خود در قرارداد نادرست و ناکمل عمل کرده است. همچنین، متعهدله باید بتواند نقض تعهد را اثبات کند.
اولین و مهمترین رکن، وجود یک رابطه قراردادی معتبر است. طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام آنها لازمالاتباع است. به عبارت دیگر، قرارداد باید همچنان معتبر باشد و به هر دلیلی منحل نشده باشد. علاوه بر این، قرارداد باید شرایط اساسی صحت معاملات را داشته باشد.
برای طرح دعوای الزام به ایفای تعهد، سه رکن اساسی باید وجود داشته باشد که هر یک اهمیت ویژهای در موفقیت دعوا دارند. در واقع، بدون وجود این ارکان، امکان پیروزی در دعوا بسیار کم خواهد بود.
به صورت کلی شاکیان پرونده فروش مال غیر با قولنامه دو دسته افراد هستند. یا مالک اصلی آن مال و یا خریدار. در این قسمت درباره این موارد توضیح میدهیم:
1-مالک کالا: مالک مال فروخته شده اولین کسی است که قربانی جرم فروش مال غیر قرار میگیرد؛ بنابراین باید به محض آگاهی از این مسئله شکایت خود را با این عنوان تنظیم کند تا از حقوق قانونی خود دفاع کند.
2-خریدار : خریدار فردی است که از سر ناآگاهی و بیخبری قربانی کلاهبرداری قرار گرفته است و میتواند برای دفاع از حقوق خود اقامه دعوا کند. برای این کار باید یک شکایتنامه تنظیم کند اما چنانچه خریدار آگاه باشد که دارد مال شخص سومی را از فروشنده میخرد، مرتکب جرم تبانی شده و مالک میتواند از او نیز شکایت کند.
با تعریف فوق فهم املاک سهل البیع به همان سهلی و آسانی واژه سهل البیع خواهد بود. در اصطلاح خودمانی املاک سهل البیع به املاکی گفته می شود که هیچ گیر و گوری نداشته باشد چه از نظر فیزیکی و روی طبیعت و چه از منظر اسناد و مدارک! به تعبیری دیگر املاک سهل البیع املاکی هستند که فاقد محدودیت قانونی یا موانع حقوقی است و به مبلغی متعارف به راحتی در بازار به فروش می رود.
شنیدین بنگاهی ها و املاکی ها در محاورات و گفتگوهای عامیانه می گویند فلان ملک گرزه یا ملک گرزیه؟ یعنی بد بخره و به راحتی به فروش نمیره؟ و در نقطه مقابل می گویند شسته روفته است یا مشتری پاش خوابیده و خوش بازاره یا خوش فروشه؟ منظور دقیقاً همین است. البته شما می توانید به جای ملک غیر سهل البیع از واژه ملک گرز و بدبخر و به جای سهل البیع از واژه خوش فروش استفاده کنید که درک آن آسانتر از واژه عربی ثقیل آن است. البته جایگزین با کلاس تر و لاکچری تری هم برای سهل البیع وجود دارد به عنوان مثال ملک اکازیون.
