قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، که به قانون موجر و مستاجر معروف است، مقررات خاص‌تری را در مورد اجاره وضع کرده است. این قانون در مورد اجاره خانه‌ها و آپارتمان‌های مسکونی، مغازه‌ها و اماکن تجاری، و اراضی کشاورزی، مقررات خاصی دارد. از جمله مقررات مهم قانون موجر و مستاجر می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• حداکثر مدت اجاره‏‎خانه و آپارتمان مسکونی‏‎ برای هر دوره اجاره‏‎، دو سال است.
• در پایان مدت اجاره، اگر مستاجر مایل به تمدید اجاره باشد، باید قبل از انقضای مدت اجاره به موجر اعلام کند.
• اگر موجر، مستاجر را بدون داشتن دلیل موجه از استفاده از عین مستاجره منع کند، مستاجر می‌تواند الزام موجر به اجاره دادن عین مستاجره را از دادگاه درخواست کند.

قوانین و مقررات مربوط به اجاره

قوانین و مقررات مربوط به اجاره در ایران، در قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ تدوین شده است. قانون مدنی، که یکی از مهم‌ترین قوانین ایران است، در مورد اجاره مقررات کلی و عامی را وضع کرده است. از جمله مقررات قانون مدنی در مورد اجاره می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تعریف اجاره
• ماهیت حقوقی اجاره
• شرایط صحت عقد اجاره
• حقوق و وظایف موجر و مستاجر

تعریف اجاره و روابط موجر و مستاجر

در قانون مدنی ایران، اجاره به این صورت تعریف شده، اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. به عبارت دیگر اجاره قراردادی است که به موجب آن موجر حق استفاده از عین مستاجره را به مستاجر واگذار می‌کند. عین مستاجره می‌تواند هر نوع مال غیرمنقولی باشد. روابط موجر و مستاجر، یک رابطه حقوقی است که بر اساس قرارداد اجاره ایجاد می‌شود. در این رابطه، هر یک از طرفین، وظایف و حقوق خاصی دارند.

اجاره و روابط موجر و مستاجر

اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهای حقوقی در جامعه است که در آن، موجر در مقابل دریافت اجاره‌بها، حق استفاده از ملک خود را به مستاجر واگذار می‌کند. این قرارداد، روابط پیچیده‌ای بین موجر و مستاجر ایجاد می‌کند که شناخت آن‌ برای هر دو طرف ضروری است.

جبران خسارت از ودیعه مستأجر

معمولاً موجر از مستأجر مبلغ یا سندی مثل چک را به عنوان ودیعه مسکن در مدت قرارداد اجاره دریافت می‌کند. در این حالت به موجب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶ چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌عین مستاجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجه یا ودیعه مسکن باشد موظف است:

اولاً: دادخواستی با خواسته مطالبه ضرر و زیان را به طرفیت موجر مطرح کند.

ثانیاً: وجه یا ودیعه مسکن را به حساب دادگستری واریز نماید.

ثالثاً: باید، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید.

در این صورت دایره اجرا از تسلیم‌وجه یا سند به مستأجر به همان میزان‌خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

از قانون آیین دادرسی مدنی

ماده ۱۰۸ – خواهان می تواند قبل از تقدیم دادخواست یا ضمن دادخواست راجع به اصل دعوا یا درجریان دادرسی تا وقتی که حکم قطعی صادر نشده است درموارد زیر از دادگاه درخواست تامین خواسته نماید و دادگاه مکلف به قبول آن است:
الف – دعوا مستند به سند رسمی باشد.

ب – خواسته در معرض تضییع یا تفریط باشد.

ج – در مواردی از قبیل اوراق تجاری واخواست شده که به موجب قانون، دادگاه مکلف به قبول درخواست تامین باشد.

د – خواهان، خساراتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد آید نقدا به صندوق دادگستری بپردازد.

تبصره – تعیین میزان خسارت احتمالی، بادرنظر گرفتن میزان خواسته به نظر دادگاهی است که درخواست تامین را می پذیرد. صدور قرار تامین موکول به ایداع خسارت خواهد بود.

ماده ۱۱۰ – در دعاویی که مستند آنها چک یا سفته یا برات باشد و همچنین در مورد دعاوی مستند به اسناد رسمی و دعاوی علیه متوقف، خوانده نمی تواند برای تامین خسارات احتمالی خود تقاضای تامین نماید.

منظور از تفکیک زمین چیست؟

تفکیک زمین یک فرآیند حیاتی در امور مالکیت زمین محسوب می‌شود که به مالکان امکان می‌دهد زمین‌های خود را به قطعات کوچکتر جدا کرده و برای هر قطعه، سند مالکیت مستقل دریافت کنند. این فرآیند، به صورت متداول در زمین‌های شهری، روستایی و حتی زمین‌های کشاورزی انجام می‌شود.

 

با رعایت مراحل و شرایط مورد نیاز تفکیک زمین، مالکان می‌توانند به موفقانه زمین‌های خود را تفکیک کرده و از مزایای مالکیت مستقل برای هر قطعه زمین بهره‌مند شوند.

 

البته فراموش نکنید که تفکیک و تقسیم و افراز مسائل جدایی هستند و هر کدام از آنها شرایط و ضوابط مربوط به خود را دارند. به همین خاطر در اینباره نیز باید اطلاعات کافی داشته باشید.

انواع اسناد رسمی کدام اند؟

اسناد تنظیمی در ادارات ثبت اسناد و املاک

 

اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی

 

اسناد تنظیمی در نظر مامورین رسمی (غیر از دو مورد فوق)

 

اسناد تنظیمی که صدور آن مورد تایید شخصی باشد که مفاد سند علیه اوست.

 

اسنادی که صحت صدور آن در چک ثابت شود.

 

مواردی که قانونگذار صراحتا احکام اسناد رسمی را بر دسته‌ای از اسناد رسمی بار کرده باشد.

دعوای ابطال سند

دعوایی است که به موجب آن کسی که خواهان اعلان بی‌اعتباری یک سند اعم از رسمی یا عادی است در خواست ابطال آن را از دادگاه درخواست می‌کند. نوع درخواست ابطال سند در موارد خاص متفاوت است مثلا میتواند ابطال معامله‌ای که مبنای صدور سند بوده‌است باشد و یا عدم رعایت مقررات در صدور سند و یا حتی درخواست ابطال سند معارض میتواند باشد. در هر صورت در این دعوا شما خواهان ابطال سند هستید.

حق ولایت فرزند چیست

در قانون مدنی کشورمان، حق ولایت فرزند یعنی این‌که پدر و جد پدری عهده‌دار امورات فرزند باشد. براساس همین قانون، این افراد نسبت به همه اولاد خود حق ولایت دارند.

 

حق ولایت یعنی این‌که پدر و جد پدری بر فرزندان محجور خود سلطه دارند. این حق به این معنا است که پدر و جد پدری با حکم قانون و اجبار، به محض متولد شدن طفل بر او ولایت خواهند داشت. در حقیقت، این حق یک نوع وظیفه است که قانون، به این افراد داده است.

 

البته، از لحاظ لغوی، ولایت به معنی سرپرستی است. ولی در قانون بین این دو مورد تفاوت‌هایی وجود دارد. حق ولایت کودک صرفا و به عهده پدر و پدربزرگ پدری است. بنابران، هیچ شخص دیگری حتی مادر نیز حق ولایت بر کودک ندارد. حتی اگر حضانت کودک به مادر داده شده باشد نیز، حق ولایت با پدر است.

 

موارد زیر در انحصار ولی طفل است:

 

.انجام همه امورات مالی مثل امور بانکی و معاملات

.تعیین تکلیف درباره قصاص، در موارد قتل طفل

.صدور اجازه برای انجام اعمال جراحی

.اجازه دادن برای خروج از کشور

نکته: تمام موارد عنوان شده را ولی فرزند نمی‌تواند از خود سلب کند، اما این حق را دارد که وکالت آن‌ها را به دیگری بسپارد.

اسباب تملک یعنی چه؟

برخی وظایف و فعالیت‌ها مالکیت ایجاد می‌کنند و اصطلاحا به آن اسباب تملک می‌گویند. به‌همین دلیل به هر کار یا حادثه حقوقی اسباب مالکیت می‌گویند که هدف آن ایجاد یا انتقال مالکیت است. در نقل و انتقال ملک نکته مهم زمان انتقال است که زمان ایجاد آثار مربوطه را مشخص می‌کند. برخی از نظام‌های حقوقی زمان انتقال مالکیت را بر اساس نوع معامله تعیین می‌کنند. در فقه امامیه و حقوق ایران زمان انتقال مالکیت در انواع بیع به مدت عقد است در حالی که در نظام حقوقی انگلیس بسته به نوع معامله متفاوت است. صرف نظر از نوع بیع، دستور انتقال مالکیت در حین عقد مناسب‌تر و از نظر نظری صحیح‌تر به نظر می‌رسد.

مالکیت در لغت نامه و در علوم مختلف تعاریف مختلفی دارد. برخی از فرهنگ‌ها مالکیت را این گونه تعریف می‌کنند: شخص حق دارد چیزی داشته باشد و می‌تواند آن را به هر وسیله‌ای تصاحب کند، مگر در مواردی که قانونی وجود ندارد. در فقه، تملک مترادف با تصرف و مالکیت است.

از زمانی که افراد ابزار و تجهیزاتی را برای انجام وظایف و اهداف روزانه خود به دست آوردند، مفهومی به نام مالکیت ایجاد شد. مردم به تدریج باید احترام به اموال متعلق به دیگران را یاد می‌گرفتند و به تدریج قوانین و مقرراتی شکل گرفت که بر اساس آن حاکمیت افراد بر اموالشان رعایت می‌شد. بر اساس این تعریف، مفهوم مالکیت، حق مالک مال در استفاده، بهره‌برداری و انتقال ملک است و فقط قانون می‌تواند این حق را محدود کند. اما فقه شیعه مالکیت را هر حق قانونی تعریف می‌کند.

تعیین شرایط و مبلغ فسخ معامله

به طور کامل و شفاف تمامی شرایط و مبلغ مربوط به فسخ معامله را در قولنامه بنویسید. شما می‌ توانید حق فسخ را برای هیچ یک از طرفین، هر دو طرف، یک طرف و یا پرداخت جریمه در صورت ابطال معامله تعیین نمایید.

قولنامه چیست؟

قولنامه یک سند معتبر است که در آن تعهداتی مبنی بر انجام معامله درج می‌ شوند. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، تمامی قراردادهای خصوصی در صورتی که تمام مفاد آن بر اساس قوانین اسلامی نوشته شده باشند، قابل قبول و معتبر هستند. در این سند قید می‌ شود که هر دو شخص در یک زمان مشخص باید نسبت به تعهدات خود مسئولیت پذیر بوده و آن را انجام دهند.

 

 هدف از تنظیم این نوع سند آن است که هر دو طرف قرارداد مطمئن باشند که طرف مقابل به تعهدات خود در زمان مشخص عمل خواهد کرد. یکی از مهمترین مواردی که در هنگام عقد قولنامه باید به آن توجه کنید این است که این سند یک قرارداد غیر قابل فسخ است و تنها در صورت وجود حق فسخ، هر دو طرف می‌ توانند آن را ابطال نمایند.

 علاوه بر این، این نوع سند به عنوان یک سند عادی شناخته می شود و می‌ توان از آن به شرط داشتن مهر و امضا در محاکم برای اقامه دعوا استفاده کرد. اما اگر بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی انجام شود، می‌ توان در آن ادعای تردید کرد. جالب است بدانید پس از انقلاب اسلامی اعتبار قولنامه بسیار کاهش یافت تا جایی که تنها به یک شرط ابتدایی و غیر ضروری تبدیل گردید .با این حال بسیاری از افراد قولنامه را یک قرارداد معتبر می‌ دانند و از آن برای انجام معاملات خود استفاده می‌ کنند.

 قولنامه خودرو نیز یکی از مهم‌ ترین اسناد حقوقی است که از آن برای خرید و فروش ماشین استفاده می‌ شود. یکی از نکات مهم در مورد قولنامه خودرو این است که هر دو طرف فروشنده و خریدار بر اساس جزئیات فنی و مشخصات فنی خودروی خود، گارانتی‌ ها، شرایط پرداخت و سایر شرایط قانونی آن مانند شماره شاسی، سال ساخت، پلاک و وضعیت فنی خودرو به توافق می‌ رسند. 

سفیه

سفیه به کسی گفته میشود که به رشد عقلی در امور مالی و اقتصادی نرسیده است. ‌یعنی کسی که توانایی حفظ مال خود را نداشته و ممکن است اموال خود را در جهت اهداف نادرست صرف نماید.

 

 قبلا سن ۱۸ سالگی اماره رشد بود ولی امروزه بایستی رشد هر شخصی به صورت مصداقی تشخیص داده شود.

حال شاید سوال شود چطور میتوان تشخیص داد که اعمال این دسته از مجانین صحیح یا باطل است ؟

چناچه شخص مجنون بوده و برای وی حکم حجر صادر شده باشد و وی معامله ای کند فرض این است که وی در حالت جنون اقدام به انجام معامله نموده است و باید خلاف آن ثابت شود تا بتوان گفت معامله صحیح است‌.

 ولی اگر حکم جنون صادر نشده باشد با توجه به اصل صحت قرار دادها معامله حمل بر صحت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

مجنون

شخصی که فاقد قوه عقل و درک است را مجنون میگویند که عامیانه این لفظ همان شخص دیوانه است.

 

 افراد مجنون به دو دسته مجنون دائمی و مجنون ادواری تقسیم میشود:

 

 

 

 

.مجنون دائمی: کسی به طور دائم حالت جنون داشته یا به عبارتی شخصی که دائما در حالت دیوانگی میباشد.کلیه اعمال حقوقی مجنون دائمی باطل هست چون قصد و اراده ندارد‌.

 .مجنون ادواری : کسی که در بعضی مواقع دیوانه است و در بعضی مواقع افاقه داشته و سر عقل می آید اعمال حقوقی این دسته از مجانین در حالت جنون به علت فقدان قصد و اراده باطل است و در حالت افاقه با رعایت سایر شرایط صحیح است.

اهلیت

چهارمین شرط اقامه دعوا اهلیت است. آخرین شرط اقامه دعوا داشتن اهلیت مدنی است و به‌همین دلیل است که ماده ۹۵۹ قانون مدنی می‌گوید هر انسانی متمتع از حقوق مدنی خواهد بود، اما هیچ‌کس نمی‌تواند حقوق خود را اجرا کند. مگراین‌که برای این امر اهلیت قانونی داشته باش.د همچنین هرچند همه مردم متمتع از حقوق مدنی می‌باشند لکن در برخی موارد خاص برخی از اشخاص ممکن است از حقوق مدنی برخوردار نباشد؛ مثلاً بیگانگان حق دارا شدن اموال غیرمنقول را در ایران ندارند مگر این‌که قانون اجازه بدهد.

 

 بنابراین دو نوع اهلیت وجود دارد:

 

 

 

.اهلیت تمتع یعنی اهلیت دارا شدن حق

.اهلیت استیفاء اهلیت اجرای حق

 

 

در قانون مدنی ایران هر شخصی که زنده متولد شود متمتع از حقوق مدنی خواهد بود، حمل نیز دارای اهلیت تمتع است به شرط آن‌که زنده متولد شود. ولی اهلیت استیفا را اشخاصی خواهند داد که عاقل بالغ و رشید باشند البته برخی از حقوق وجود دارد که برای به اجرا گذاشتن آن نیازی به رشد ندارد. مثلاً سفیه برای انعقاد عقد نکاح یا پیگیری دعاوی مربوط به نکاح نیازی به اذن از سوی ولی یا قیم خود ندارد. اصطلاحاً کسی را که فاقد عقل باشد مجنون و فاقد رشد باشد سفیه و کسانی را که بالغ نباشند صغیر می‌نامند.

 

 

آیا فروش و اجاره املاک وقفی امکان پذیر است؟

یک سوال اساسی آن است که آیا فروش و اجاره املاک وقفی امکان پذیر است؟ در پاسخ به این سوال باید گفت اجاره املاک وقفی منع و منافاتی با قانون ندارد. اما شرط اساسی برای اجاره ملک وقفی آن است که منافع حاصل از اجاره در جهت منفعت بیشتر برای ملک وقفی مصرف گردد. دلیل حقوقی این امر نیز آن است که نقل و انتقال ملک وقفی مشمول عین ملک است نه منافع آن. و از آنجا که اجاره شامل منافع میشود لذا اجاره ملک وقفی منافاتی با قانون ندارد.

 

در مورد فروش ملک وقفی، در شرایط عادی فروش ملک وقفی ممنوع است. اما این ممنوعین مطلق نیست. ماده 88 قانون مدنی شرایطی را برای فروش ملک اجاره ای بیان کرده است. ماده ۸۸ قانون مدنی در این خصوص مقرر میدارد: «بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.

 

پس میتوان گفت اگر ملک وقفی در معرض خرابی و از بین رفتن باشد و نتوان برای آن کاری کرد میتوان نسبت به فروش قسمت معیوب اقدام کرد. و در صورت عدم امکان استفاده از همه ملک وقفی، همه آن ملک را میتوان فروخت.

 

ماده 89 قانون مدنی مقرر میدارد: «هرگاه بَعضِ موقوفه خراب یا مشرف به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد همان بَعض فروخته می‌شود. مگر اینکه خرابی ‌بعض سبب سلب انتفاع قسمتی که باقیمانده است بشود، در این صورت تمام فروخته می‌شود».

فسخ و ابطال صلح سرقفلی

عقد صلح در زمره عقود لازم است . بنابراین پس از انعقاد صلح نامه ، هیچ کدام از طرفین نمیتوانند آن را فسخ یا ابطال نمایند. هر کدام از طرفین که نسبت به شرایط صحت عقد صلح و اعتبار صلح نامه اعتراضی داشته باشند ، می توانند با مراجعه به دادگاه حقوقی و تقدیم دادخواست ، دعوای ابطال عقد صلح سرقفلی را طرح نمایند.

انعقاد صلح در شرایط اجبار و اکراه بر خلاف ماده 190 قانون مدنی و برخورداری از شرایط عمومی صحت معاملات است و اگر چنین امری اثبات شود ، دادگاه میتواند حکم ابطال سند صلح سرقفلی را صادر نماید.

اسناد مالکیت ملک مشاع چه نوع سندی می باشد ؟

با توجه به اینکه سند مالکیت ملک مشاع در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت می شود مطابق قانون مدنی سند رسمی می باشد ولی طبق قانون ثبت سند رسمی محسوب نمی شود .

سند رسمی قانون مدنی با سند رسمی قانون ثبت چه تفاوتی دارد ؟سند رسمی قانون ثبت بدون حکم دادگاه قابل اجرا است و اگر اختلاف یا اشکال و یا اشتباهی در تنظیم آن باشد حسب مورد در اداره کل امور اسناد سازمان ثبت یا در هیات نظارت و شورای عالی ثبت مطرح می شود .در صورتی که سند رسمی قانون مدنی مانند شناسنامه که توسط سایر مامورین دولت تنظیم می شود قابل طرح در هیات نظارت یا لازم الاجرا نمی باشد .

سند مالکیت ملک مشاع :سند مالکیت بنا بر تعریف قانون مدنی از اسناد رسمی است که مهمترین اسناد است زیرا اعتبار آن برای همه افراد است و تمام مقامات رسمی نیز باید به آن اعتبار دهند و می دهند اما در عرف ثبت به آن می گویند سند مالکیت نه سند رسمی و لذا اثر خاص سند رسمی را که لازم الاجرا بودن آن بدون حکم دادگاه است ندارد مثلا :با ارائه اسناد مالکیت ،اجرائیه بر تخلیه ملک یا خلع ید از آن نمی توان صادر کرد.