دریافت ودیعه بعد از مرگ موجر

یکی از دغدغه‌های مستاجران دریافت مبلغ ودیعه در صورت فوت مالک است. طبق قانون مدنی، ودیعه‌‌ای که مستاجر به موجر یعنی متوفی پرداخت کرده‌است، جزو بدهی‌‌های متوفی بوده و تا زمانی که ودیعه مستاجر بازگردانده نشود، مستاجر ملزم به تخلیه نخواهد‌شد.

شرط مباشرت مستاجر چیست؟

اگر در قرارداد، قید شده‌ باشد که فقط مستاجر می‌تواند از ملک بهره‌‌برداری کند، دراین‌صورت هیچ‌کس حتی ورثه مستاجر نیز نمی‌تواند وارد ملک او شود و از آن بهره‌‌برداری کند. دراین‌صورت قرارداد اجاره ملک در صورت پایان قرارداد یا فوت مستاجر لغو شده و به این امر شرط مباشرت در اجاره گفته می‌شود.

تکلیف قراداد اجاره پس از فوت صاحبخانه

بر اساس قانون، اگر موجر (صاحبخانه) فوت کند مستاجر می‌تواند تا مدت زمانی که در قرارداد مشخص شده، از ملک موردنظر بهره‌‌برداری یا در آن سکونت داشته باشد. ورثه مالک نمی‌توانند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک قبل از مدت معلوم و درج ‌شده در قرارداد اجاره کنند اما در دو مورد استثنا وجود دارد:

 

=شرط مباشرت در اجاره

=عقد قرارداد مطابق با عمر مالک

معامله با سندهای غیر تک‌برگی

در صورت معامله ملک با سند دفترچه‌ای و غیرتک برگی، باز هم فروشنده وظیفه تنظیم سند رسمی طبق جدیدترین قوانین را دارد که اکنون سند تک برگی است. بنابراین در اینجا هم اگر فروشنده خودداری کند فروشنده حق دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را دارد.

فوت خریدار قبل از تنظیم سند رسمی

اگر خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند ورثه قانونی او می‌توانند آن را از فروشنده بخواهند. اگر امتناع کند می‌توانند از طریق دادگاه و الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.

همه چیز قانونی است اما فروشنده حاضر نیست!

اگر با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه به نفع خریدار حکم داد و با وجود تشریفات قانونی و طی شدن مراحل آن باز هم فروشنده خودداری و به تعهد خود عمل نکند، نماینده دادگاه به جای او در دفتر اسناد رسمی امضا می‌کند. این حکم در موارد مشابه مثل فراری یا مفقودالاثر بودن فروشنده هم طبق قوانین و مقررات جاری است.

آزاد نبودن سند ملک مورد معامله

گاهی هنگام معامله درباره آزاد بودن سند ملک تحقیق نمی‌شود و خریدار آن را می‌خرد و با فروشنده تاریخی را برای تنظیم سند رسمی در نظر می‌گیرند. گاهی هم فروشنده فکر می‌کند تا تاریخ تنظیم سند رسمی می‌تواند سند ملک را آزاد کند اما موفق نمی‌شود. به هرحال، اگر در رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه متوجه شود سند ملک آزاد نیست و مثلا در رهن بانک یا بازداشت است، نمی‌تواند به تنظیم سند رسمی حکم دهد. لازم است خریدار دادخواست فک سند هم به دادگاه ارائه دهد که البته روند سند رسمی را طولانی‌تر و مشکل‌تر می‌کند.

مبایعه‌نامه با ذکر تنظیم سند رسمی

در مواردی که در سند عادی درباره تنظیم سند رسمی تصمیم‌گیری شده است حداقل دو حالت وجود دارد:

 

=تاریخ دقیق مشخص شده است: در این صورت دو طرف معامله باید در آن تاریخ در محضری که توافق کردند یا می‌کنند حاضر شوند. تشریفات قانونی آن را انجام دهند. در اینجا اگر یک طرف بدون عذر موجه و قانونی تا پایان وقت اداری حضور پیدا نکند، طرف دیگر می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد اما این گواهی ربطی به الزام به تنظیم سند رسمی ندارد.

= تاریخ دقیقی برای تنظیم سند پیش‌بینی نشده است: در این حالت با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه تاریخی را مشخص می‌کند.

معامله ملک بدون سند رسمی

چون فروشنده تحت هر شرایطی تکلیف دارد سند رسمی را تنظیم کنید خریدار می‌تواند از راهکار قانونی الزام به تنظیم سند رسمی استفاده کند. در این صورت دادگاه نیز طبق قوانین حکم صادر می‌کند. برای مثال در صورتی که ملک بدون سند را به عنوان سنددار فروخته باشند و بعدا این موضوع معلوم شود، دادگاه به خریدار حق فسخ می‌دهد.

معایب رهن و اجاره مسکن

این روش در عین حال که مزایای هر دو روش رهن و اجاره را دارد معایب هر دو را نیز دارد. یعنی مستأجر علاوه بر اینکه می‌بایست مبلغ نسبتا زیادی را بابت پول پیش پرداخت نماید، ماه به ماه نیز بابت پرداخت اجاره‌بها تحت فشار است. برای برخی اشخاص این روش پرداخت چندان خوشایند نیست.

مزایای رهن کامل مسکن

.مسترد شدن مبلغ رهن به مستاجر پس از اتمام مدت‌زمان قرارداد

.عدم نیاز به پرداخت ماهانه اجاره بها

.در این روش امکان دارد که موجر پول پیش را خرج کرده باشد و نتواند آن را به مستإجر بازگرداند؛ بنابراین دست مستأجر برای تمدید قرارداد و تعیین میزان رهن و اجاره بازتر خواهد بود.

معایب اجاره منزل

.عدم بازپرداخت اجاره‌بها به مستاجر پس از اتمام دوره قرارداد.

.در این روش مستاجر هر ماه بابت پرداخت مبلغ اجاره‌ تحت‌فشار خواهد بود.

مزایای اجاره منزل

.پرداخت ماه به ماه اجاره‌بها که از این طریق می‌توان موجر را وادار به انجام کارهای منزل کرد.

.پرداخت ماهانه اجاره و عدم نیاز به پرداخت مبلغ بالا به‌صورت یکجا و فشار آمدن بر مستأجر.

ضرورت گواهی عدم حضور و امکان مطالبه خسارت

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است. مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی در صورتی امکانپذیر است که خواهان گواهی عدم حضور خوانده در دفتر اسناد رسمی را ارائه دهد، گاهی ممکن است یکی از طرفین تعهد مقرر دارند که در مدت معین در دفتر رسمی برای تنظیم سند و ثبت در دفترخانه حاضر شود در صورت تخلف هر یک از آنها مبلغی به طرف دیگر بدهد تعیین این وجه التزام مانع الزام به اجرای قرارداد و تنظیم سند معامله نخواهد بود.

ضرورت گواهی عدم حضور در الزام به تنظیم سند چیست؟

اگرچه در برخی از قراردادهای عادی زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی میشود، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد وجود نداشته باشد با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد. ضمن اینکه ممکن است در قرارداد موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال سند است. در چنین حالتی بهتر است خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که سند انتقال را به نام او تنظیم کند.

نکته۷۱

عقدشرکت، به صورت قهری، ناشی از دو موضوع است:

 

۱- امتزاج ۲- ارث

اقدامات لازم و ضروری قبل از تشکیل جلسه مزایده

قبل از تشکیل جلسه مزایده می بایست بهای اموال مورد مزایده تعیین شده باشد. هم چنین موعد و محل فروش تعیین شده، دادستان آگاه شده باشد و آگهی مزایده نیز منتشر و زمینه رویت اموال مورد مزایده برای داوطلبان خرید فراهم شده باشد. در این مقاله در ارتباط با تعیین قیمت اموال (قیمت پایه) مورد مزایده بعنوان گام نخست جهت انجام اقدامات لازم پیش از تشکیل مزایده پرداخته می شود.

نحوه تعیین قیمت اموال پیش از تشکیل جلسه مزایده در دادگاه

مزایده در لغت بمعنای بر یکدیگر افزودن می باشد. در اصطلاح، مزایده بمعنای فروش یا واگذاری مالی یا خدمتی است که آن را در معرض فروش عمومی قرار دهند تا داوطلبان هر کدام بتوانند قیمت مورد نظر خود را اعلام و هم چنین به قیمت بالاتری که دیگران پیشنهاد می کنند اضافه نمایند تا آن مال یا خدمت مورد مزایده به فردی که بالاترین قیمت را پیشنهاد میدهد فروخته یا واگذار شود.

مفهوم دقیق انکار و تردید

انکار: هرگاه یکی از طرفین دعوا جهت اثبات ادعای خود و یا دفاع از خود، سندی را به دادگاه ارائه نماید که منتسب به طرف دیگر باشد، منتسب الیه می تواند مهر، امضاء یا دست خط منتسب به خود را "انکار" نماید.

 

تردید: هرگاه یکی از طرفین دعوا جهت اثبات ادعای خود و یا دفاع از خود، سندی را به دادگاه ارائه نماید که منتسب به شخصی غیر از طرف دعوا باشد، طرف دیگر می تواند مهر، امضاء یا دست خط منتسب به منتسب الیه را "تردید" نماید.

 

نکته مهم این است که ایراد انکار و تردید فقط نسبت به اسناد عادی مسموع است. نسبت به سند رسمی یا در حکم رسمی نمی توان ایراد انکار یا تردید نمود. (اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. (ماده 1287 قانون مدنی)) سند در حکم رسمی به اسناد عادی گفته می شود که طرف دیگر آن سند را نسبت به خود یا فرد دیگری، تصدیق نموده باشد و یا اینکه دادگاه، اعتبار آن سند را تصدیق نموده باشد.

نکات مهم در طرح دعوای جلب ثالث

اگر در مرحله بدوی، دعوای مطرح شده خواهان بدلیل عدم توجه دعوا به خوانده، رد شود (صدور قرار رد دعوا) خواهان در مرحله تجدیدنظر نمی تواند طرف اصلی دعوا را بعنوان ثالث به دعوا جلب نماید.

مهلت تجدیدنظر از قرار رد دادخواست جلب ثالث موضوع ماده ۱۴۰ قانون آیین دادرسی مدنی، تابع مهلت تجدیدنظر از حکم راجع به اصل دعوا است بنابراین اگر قرار رد دادخواست جلب ثالث در جریان رسیدگی به دعوای اصلی صادر شده باشد، خواهان جلب ثالث مکلف نیست که ظرف ۲۰ روز بعد از ابلاغ تجدیدنظر خواهی نماید بلکه مهلت تجدیدنظر از قرار مزبور، از تاریخ ابلاغ حکم مربوط به دعوای اصلی آغاز می گردد.