چراباید قوانین عقد اجاره رابدانیم؟

اجاره یک موضوع دوطرفه است ومسائل مربوط به قرارداد ارتباط دارد.اماموضوع بحث درخصوص متصدیان املاک است.متصدیان ومشاوران املاک به دلیل اینکه حرفه خودرا دلالی املاک قرارداده اند وبرای اینکه بتوانند کمیسیون دریافت کنند بایدقراردادمنعقد شده باشد بنابراین باید ازقوانین این قرارداد وسایرقراردادها آگاهی نسبی داشته باشید.امادرصورت حضوروکیل باتخصص حقوق املاک یا مشاورحقوقی با تجربه فعالیت حرفه املاک خلا ونقص حقوقی درقراردادها بسیارکمترخواهدشد.

کد رهگیری چیست؟

ازسال ۸۷ به بعد براساس مقررات تصویب شده توسط هیئت دولت تمام مشاوران املاک موظف هستندمعاملات انجام شده رادرسامانه ای بنام سامانه ثبت معاملات واملاک کشورثبت کنند.این کارازیکسو درستی معامله انجام شده راتضمین می کندوازسوی دیگرامکان تجزیه وتحلیل اطلاعات مربوط به مسکن رابرای دولت و نهادهای نظارتی وآماری فراهم می کند.لازم به ذکراست که اخذکدرهگیری درتمام قراردادهای تنظیم شده توسط آژانس های املاک ضروری ودفاتراملاک ملزم به انجام این کارهستند.

 

نکته مهم: درصورتی که دفتراملاک این وظیفه قانونی را انجام ندهدمرتکب تخلف صنفی خواهدشد.

 

نکته مهم: یکی ازآثاراخذ کد رهگیری عدم امکان انتقال مجدد مورد اجاره به اشخاص ثالث توسط موجراست.

 

نکته مهم: اگربرای اجاره نامه کدرهگیری اخذ شده باشد موجرامکان اجاره مجدد آن راندارد البته مشروط به اینکه کدرهگیری با کدپستی درست اخذ شده باشد نه با کدپستی غیرواقعی.

 

نکته مهم: اگرپس ازتنظیم اجاره نامه دارای کدرهگیری موجربه موجب یک اجاره نامه دستی عین مستاجره را مورداجاره دیگری قراردهد،مستاجراجاره نامه دستی فاقد حق بوده ومستاجرقرارداد دارای کدرهگیری دارای حق تضمین شده خواهدبود.

اجاره نامه دستی چیست؟

برگه ای که درنسخه های طراحی شده ازسوی اتحادیه املاک درسه نسخه تنظیم میشود.که یک نسخه متعلق به موجر،یک نسخه مستاجر، ویک نسخه درآرشیو دفتراملاک بایگانی میشود.و دفترملزم است این نسخه را ظرف پنج سال در بایگانی خود نگهداری کند.

قرارداد با کد رهگیری و دارای هولوگرام چیست؟

چنانچه گفته شد وظیفه دفاتراملاک تنظیم قراردادهای پرینتی دارای کد رهگیری وهولوگرام می باشد.که مانع انعقاد قراردادهای مجدد ومعارض شود.

تعیین مسئول پرداخت هزینه شارژ و هزینه های مشترک درحین عقد؟

دراین مورد قانون خاصی وجود ندارد و خود مستاجروموجرباید بروی آن به توافق برسند.بطورکلی پرداخت هزینه های مشترک موضوعی است که تکلیف آن باید درهنگام بستن قرارداد تعیین تکلیف شود.معمولا هزینه شارژ مصرفی ازسوی اجاره نشین پرداخت می شود.

مسئول پرداخت هزینه تعمیرات؟

به طورکلی دو دسته تعمیرات وجود دارد؛ تعمیرات جزئی واساسی.تعمیرات جزئی به تعمیراتی گفته می شود که مربوط به استفاده های جاری وکوتاه مدت است.مانند تعویض لامپ، پوشال کولر... جزو مصارف جاری محسوب ومستاجرباید هزینه های مربوطه را بپردازد.مواردی هستند که جزو تعمیرات اساسی محسوب می شوند و صاحب خانه باید هزینه آن راپرداخت کند. برخی ازهزینه های تعمیرات که باهزینه های متوسط امکان پذیراست وتاحدودمبلع اجاره ماهانه است عرفاً توسط مستاجرانجام می شود و با ارائه رسید از مبلغ اجاره ماهانه کسر شود.

شیوه تمدید قرارداد اجاره بدون کدرهگیری؟

مهم ترین نکته برای تنظیم متن توافق نامه تمدید قرارداد این است که ابتدا مفاد قرارداد اولیه مورد بررسی قرارگرفته ومشخص شودکه کدام یک از بندها قرار است تغییرکند.

 

برخی ازقراردادها در دوره ی دوم نسبت به دوره ی اول هیچگونه تغییری نمی کنند به همین خاطرنیازنیست که بصورت مجدد یک قرارداد تکراری واز نو نوشته شود.بلکه همان قراردادقبلی باذکریک پاراگراف درپشت همان قرارداد مبنی برتمدید قرارداد شماره فلان وذکرتاریخ تمدیددرمتن صورتجلسه مذکورودرنهایت وامضای طرفین تمدیدمیشود. این کارازنظرحقوقی نیزمعتبرومورداستناد است.درصورتی که درهرکدام ازبندهای قرارداد مانند اجاره بها ، مدت قرارداد و......تغییری ایجادشود باید تغییرات مربوطه درهمین پاراگراف آورده شوند و درپایان نیزمورد تایید طرفین قرارداد قرارگیرد.

 

نکته مهم: موردفوق حالتی رادربرمیگیرد که اجاره نامه باتوافق طرفین وبصورت دستی تنظیم شده باشدوکدرهگیری اخذ نشده باشد.اما اگرطرفین یایکی ازآنها بخواهد تمدید درسامانه ثبت معاملات ثبت گردد،چاره ای نیست جزاینکه یک قرارداد جدیدتوسط دفتراملاک تنظیم وبه امضای طرفین برسد.

شیوه تمدید قرارداد اجاره با کدرهگیری؟

درصورتی که قرارداد اجاره ابتدائا درسامانه ثبت معاملات ثبت شده باشد،برای تمدید این قرارداد نمی توان با نگارش یک پاراگراف درپشت قرارداد اقدام به تمدید آن نمود،اعم ازاینکه تمدید بدون تغییردربندهای قراردادسابق باشد یا تمدید با ایجاد تغییردربند یا بندهایی ازآن باشد.تمدید این قراردادباید ازطریق ثبت درسامانه ثبت معاملات اتحادیه املاک انجام شود

 

نکته مهم: ممنوعیت تنظیم قرارداد دستی نه تنها شامل کل قرارداد میشودبلکه شامل تمام بندبند آن نیز میشودواگرقرارداد دارای کدرهگیری باشد نمی توان درمحتویات آن دست برد.این تاکید وممنوعیت ها تاحدی است که نمیتوان کلمه ای ازقرارداد های با کدرهگیری رابصورت دستی غلط گیری نمود.

 

نکته مهم: لازم به ذکروتذکراست که طرفین می توانند قرارداد اجاره را خودشان وخارج از آژانس های املاک ودریک برگه معمولی تنظیم کنند که البته به هیچ وجه توصیه نمیشود.ولی درهرصورت این قرارداد دردادگاه ها ومراجع قضایی دارای اعتبارتام وتمام یک عقد اجاره میباشد.

 

نکته مهم: براساس تعرفه کمیسیون اتحادیه املاک،پس ازانقضای مدت قرارداد اجاره اگرطرفین قصد تمدید قرارداد را داشته باشند وبرای تمدید به همان آژانس سال قبل مراجعه کنندآژانس املاک نباید بابت تمدیدقرارداد بابت تمدید ازطرفین مبلغی دریافت نماید زیرا تمدید اجاره رایگان می باشد.

چرا باید در ازای پرداخت اجاره بها رسید گرفت؟

ممکن است برخی تصورکنند که این کاردلیل بربی اعتمادی است وکاردرستی نیست.اماحقیقت آنست که دریافت رسید تنها مدرک معتبربرای پرداخت اجاره بها نیست، و به دلیل پیشرفت تکنولوژی راه های دیگری نیزوجود دارد. ازجمله واریز به حساب های بانکی یا شماره۱۶ رقمی کارت که این ابزارباید درزمان انعقاد دربخش توضیحات قید گردد و شماره حساب یا شماره کارت موجر به عنوان یک روش پرداخت تصریح گردد. به همین دلیل باپرداخت اجاره بها یک رسید الکترونیکی محکمه پسند برای مستأجر ایجاد می شود.

تغییر اجاره بها به چه صورت انجام می گیرد؟

به دلیل اینکه عقد اجاره یک عقد لازم است موجریکطرفه نمیتواند خواهان افزایش اجاره بها باشدولی بدیهی است که طرفین میتوانند باتوافق اجاره بها رابالا ببرند. بعدازاینکه زمان عقد اجاره منقضی شد موجرمی تواند تمدید قرارداد را منوط به افزایش اجاره بها کند.به زبان ساده بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر حق ندارد در طول قرارداد اجاره مورد توافق راکه در آن قید شده تغییردهد.

 

نکته مهم: تغییر یا افزایش اجاره بها درمیان مدت عقد اجاره ازطریق متمم انجام می شود.

مالیات بر ارث ملک قولنامه ای به چه صورت است؟

است که اداره دارایی و مالیات اموال و املاک دارای سند رسمی هستند را به رسمیت می‌شناسد. از آنجایی که یک ملک با سند قولنامه‌ای سند رسمی ندارد، مطمئنا جزو اموال متوفی محسوب نمی‌شود و مالیات بر ارث نیز برای آن در نظر گرفته نخواهد شد. البته برخی مواقع مالیات بر ارث برای ملک قولنامه‌ای در نظر گرفته می‌شود. به این صورت که اگر عقد قرارداد قولنامه‌ای به اطلاع اداره مالیات کشور‌ برسد، مالیات بر ارث وضع می‌شود. اما اگر در این مورد اطلاعی به اداره دارایی ندهند، مالیات بر ارث هم در نظر گرفته نمی‌شود. شاید این مورد به نظر یک مزیت باشد، اما واقعیت این است که اموال و املاک قولنامه‌ای مشکلات زیادی دارند و به دلیل این مزیت کوچک نمی‌توان خود را اسیر چنین قولنامه‌هایی کرد.

چنانچه ملک در رهن به فروش برسد تکلیف چیست؟

فروش ملک در رهن، امکان پذیر است یا خیر؟ به بیانی ساده هنگامی که ملک در رهن به فروش برسد، بیع باطل است. بر اساس مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام نقل و انتقال رهنی، قطعی و شرطی در خصوص مال توقیف شده باطل است. علاوه بر این تمام قراردادهای منعقد شده نسبت به مال توقیف شده غیر نافذ هستند. تنها استثنا موجود در این زمینه این است که محکوم له رضایت کتبی خود را در این خصوص اعلام کند.

بررسی امکان تصرف در ملک مشاع

امکان خرید ملک یا تصرف در ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا وجود ندارد. بنابراین، برای تصرف در ملک مذکور حتما باید اجازه تمام شرکا وجود داشته باشد. در غیر اینصورت تصرف در ملک مشاع منتفی است. با این وجود باید به این موضوع توجه داشت که منظور از تصرف در این حالت تصرف فیزیکی است اما از دید حقوقی هر یک از شرکا حق فروش سهم خود را خواهند داشت. با این وجود تصرف خریدار منوط به اذن تمام شرکا خواهد بود. این موضوع در خصوص اجاره نیز صدق می کند و برای تصرف مستاجر باید رضایت تمام شرکا وجود داشته باشد.

چنانچه پس از خرید ملک متوجه ایرادات آن شویم باید چه کنیم؟

گاهی اوقات خریدار هنگام خرید ملک، دقت عمل زیادی به خرج نمی دهد. در این حالت ممکن است خریدار پس از خریداری ملک، متوجه برخی ایرادات شود. در این شرایط قانونگذار برای زایل نشدن حق خریدار، حق فسخ را برای وی در نظر گرفته است. بنابراین، خریدار دو راه پیشرو خواهد داشت. در حالت اول می تواند پس از دریافت ارش، معامله را فسخ نکند.

در حالت دوم نیز این امکان را خواهد داشت تا قرارداد را به کلی فسخ کرده و مبلغ را دریافت نماید. در این مورد خریدار باید با استناد به خیار عیب، عقد را بهم بزند. با این حال باید به این نکته توجه داشته باشد که این خیار در دسته خیارات فوری قرار می گیرد و به محض اطلاع از وجود عیب و نقص در مبیع، باید اقدامات حقوقی لازم را انجام دهد.

نحوه توقیف ملک

املاک در دو دسته متفاوت ثبت شده و ثبت نشده قرار می گیرند. با این حساب برای توقیف ملک دو حالت وجود دارد. در اموال به ثبت رسیده، توقیف سندی است. در این حالت اداره ثبت باید در جریان توقیف کردن ملک قرار گیرد. این در حالی است که اموال ثبت نشده سرنوشت متفاوتی خواهند داشت. در این مورد زمانی ملک قابل توقیف خواهد بود که محکوم علیه مالک باشد. در حالتی که محکوم علیه به عنوان مالک شناخته شود، توقیف ملک امکان پذیر خواهد بود.

در صورت عدم تخلیه مستاجر باید چه کنیم؟

عدم تخلیه مربوط به حالتی است که زمان اجاره نامه به اتمام رسیده باشد. در این شرایط مستاجر از تخلیه ملک خودداری می کند و مالک باید دستور تخلیه ملک را از مرجع صالح دریافت نماید. در این صورت دو راهکار پیش روی مالک قرار می گیرد. در مرحله نخست مالک این حق را خواهد داشت تا با استفاده از اجاره نامه به شورای حل اختلاف استان مراجعه کند. در حالت دوم نیز مالک این امکان را خواهد داشت تا دستور تخلیه ملک را از دادگاه دریافت نماید. بنابراین با تشکیل جلسه دادرسی، حکم تخلیه صادر می شود. ذکر این نکته نیز الزامی است که این حکم قابل اعتراض خواهد بود.

در صورت خرید ملک با قیمت نامتعارف، چه راهکاری وجود دارد؟

یکی از مهمترین خیارات موجود در قانون مدنی، خیار غبن است. در صورتی که خریدار، ملک مورد نظر را با قیمتی بیش از ارزش حقیقی خریداری کرده باشد، می تواند با استناد به خیار غبن معامله را فسخ کند. با این حال برای استفاده از خیار غبن وجود چند شرط الزامی است. در وهله اول خریدار باید در زمان خرید نسبت به ارزش حقیقی ملک ناآگاه باشد. علاوه بر این تفاوت قیمت، بین ارزش واقعی ملک و مبلغ خریداری شده باید فاحش باشد. با این وجود خریدار این امکان را خواهد داشت تا پس از دریافت مابه التفاوت از حق فسخ خود صرف نظر کند.

خرید ملک مشاع چگونه انجام می شود؟

اموالی که بیش از یک مالک دارند در دسته اموال مشاع قرار می گیرند. اموال مشاع با اموالی که پس از فوت مورث به وارث منتقل می شوند، تشابه بسیار زیادی دارند زیرا در هنگام خرید و فروش اموال مشاع، باید امضا تمام مالکان وجود داشته باشد. به علاوه این امکان وجود خواهد داشت تا یکی از مالکین به نمایندگی از سایر شرکا، با انتقال موافقت کند. با این حساب در حالتی که یکی از مالکین با انتقال موافق نباشد، معامله در خصوص سهم همان فرد صحیح تلقی نخواهد شد.

تعریف و اوصاف حقوقی عقد قرض

مطابق ماده ۶۴۸ قانون مدنی قرض را عقدی تعریف کرده است که به موجب آن احد طرفین مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر تملیک می‌کند که طرف مزبور مثل آنرا از حیث مقدار و جنس و وصف رد نماید و در صورت تعذر رد مثل، قیمت یوم الرد را بدهد. قرض دهنده را “مُقرِض” و قرض گیرنده را “مُقتَرِض” می گویند.

پس در عقد قرض قصد مهم مقترض (قرض‌گیرنده) تحصیل مال برای رفع حاجت است و قصد مقرض (قرض‌دهنده) برآوردن نیاز او است. در عقد قرض، طرفین نظر به رایگان بودن عقد ندارند و در نتیجه، مقترض تعهد می‌کند که بدل مال مقرض را به او بدهد. ذکر این نکته لازم است در میان مردم به اصطلاح گفته می‌شود: مالی را به دیگری قرض می‌دهیم که از آن برای مدتی استفاده کرده و سپس آن مال را به ما مسترد کند. اما این عمل را نباید عقد قرض قانون مدنی تلقی نمود. چون درعقد قرض، مال مورد قرض به مالکیت مقترض در می‌آید و درنتیجه هر نوع تصرفی را می‌تواند در آن مال انجام دهد. پس دراین حالت وقتی ما مالی را به دیگر می‌دهیم که از آن استفاده کند باید این عمل را عقد عاریه تلقی نمود.

تعدیل را می­توان به اقسام زیر تقسیم نمود:

.تعدیل قانونی مهر: منظور از تعدیل قانونی مهر متناسب کردن ارزش از دست رفته مهر به حکم قانون است.

.تعدیل قراردادی مهر: تعدیل قراردادی مهر این است که زوجین با توافق یکدیگر، میزان مهر را با افزودن یا کاستن آن تعدیل نمایند.

.تعدیل قضایی مهر: تعدیل قضایی مهر در صورت اصلاح اشتباهات ثبتی، غرور و تدلیس قابل دفاع است.

.تعدیل ایقاعی مهر: مقصود از تعدیل ایقاعی مهر، این است که زوج با اراده خود میزان مهر را به سود زوجه افزایش دهد یا زوجه با اراده خود از میزان مهر بکاهد.