قوانین ابطال سند رسمی چیست ؟

باطل کردن سند رسمی یکی امر حقوقی به شمار می‌آید و بایستی از قوانین ابطال سند رسمی به صورت حقوقی پیروی کرد.

در چه شرایطی می‌توان درخواست ابطال سند رسمی را به ثبت برسانیم ؟

در شرایطی هم‌چون صوری و جعلی بودن سند، معامله معارض و ارائه سند به عنوان تضمین برای دریافت وام که در مطالب بالا به طور کامل در مورد آن‌ها صحبت شد، می‌توان درخواست ابطال سند رسمی را به ثبت رساند.

ابطال سند رسمی چیست ؟

اگر شخصی با دلایل موجه ادعا کند ملکی که با سند رسمی به نام شخص دیگری است متعلق به او نیست، می‌تواند دادخواستی را تحت عنوان ابطال سند رسمی به ثبت برساند.

برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع چه مراحلی باید سپری شود؟

اولین گام برای این کار، گرفتن گواهی عدم افراز ملک است. برای این کار باید به اداره ثبت منطقه مراجعه شود. پس از آن می‌توان با استفاده از این گواهی درخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم کرد تا دادگاه در خصوص آن تصمیم بگیرد. در صورتی که دستور دادگاه فروش این ملک باشد، ملک را به مزایده خواهند گذاشت و فردی که بیشترین قیمت را برای خرید آن پیشنهاد دهد، برنده مزایده و مالک جدید ملک خواهد بود.

چه افرادی می‌توانند برای دریافت دستور فروش ملک مشاع درخواست دهند؟

مهم نیست یک ملک چند مالک و شریک دارد. هر کدام از این مالکین می‌تواند برای دریافت دستور فروش ملک مشاع اقدام کند و در صورت تکمیل مدارک این دستور را از دادگاه دریافت نماید.

برای ارائه درخواست فروش ملک مشاع به چه مدارکی نیاز دارید؟

هر کدام از شرکا با ارائه مدارکی مانند تصویر کارت ملی، تصویر و اصل سند مالکیت، گواهی عدم افراز، فرم دادخواست و فیش واریز هزینه دادرسی می‌توان درخواست دستور فروش ملک مشاع را داشته باشد.

قبل از اجاره خانه به این نکته‌ها توجه کنید

هنگام اجاره آپارتمان چندین نکته وجود دارد که اگر آن‌ها را رعایت کنید، می‌توانید راحت و بی‌دردسر در طی یک سال در خانه جدید خود زندگی کنید، در ادامه این نکات را باهم بررسی می‌کنیم:

 

فرهنگ ساختمان

از مشاور املاک خود بخواهید که درمورد فرهنگ ساختمان موردنظر به شما اطلاعات دقیقی بدهد، به طور مثال اگر شما فرد مذهبی‌ای هستید از بودن در ساختمانی که مهمانی‌های متعددی در آن برگزار می‌شود اذیت خواهید شد؛ به‌علاوه، از مدیر ساختمان یا مشاور درمورد شارژ ساختمان نیز سال کنید.

 

کابل آنتن

همین‌طور مطمئن شوید که کابل آنتن تا پشت‌بام رفته و یا ساختمان دارای آنتن مرکزی است؛ چرا که در غیر این صورت مجبور می‌شوید کابل آنتن را پشت پنجره نصب کنید که معلوم نیست جوابگو باشد یا خیر.

پارکینگ و جای پارک

جای پارکینگ واحد را حتماً از روی سند مشخص و از مدیر ساختمان درباره آن سؤال کنید تا مطمئن شوید و همچنین جای پارک کوچه را بررسی کنید تا متوجه شوید در صورت آمدن مهمان به خانه شما، فضای کافی برای جای پارک وجود دارد یا نه.

 

وسایل مستأجر قبلی

دقت کنید درصورتی‌که یک سری از وسایل مستأجر قبلی در واحد یا انباری باقی‌مانده باشد، به همراه مالک آن‌ها را صورت‌برداری کنید تا در آینده برایتان مشکلی پیش نیاید.

 

 انصاف و اخلاق صاحب‌خانه

انصاف و اخلاق صاحب‌خانه نیز نکته بسیار مهمی است؛ چرا که طبیعی است در طول مدت اجاره آپارتمان مشکلاتی پیش خواهد آمد، به طور مثال یک سری از وسایل خراب می‌شوند، هرچند که قانون مشخص کرده که کدام هزینه‌های تعمیرات به عهده مستأجر و کدام یک وظیفه صاحب‌خانه است، ولی بااین‌حال داشتن یک صاحب‌خانه خوب و خوش‌اخلاق باعث می‌شود که این تنش‌ها به‌سادگی حل شوند.

 

عدم قصد فروش خانه

یک نکته بسیار مهمی وجود دارد که می‌تواند باعث ایجاد اختلاف و مشکلات فراوان شود این است که مطمئن شوید مالک خانه را برای فروش نداشته باشد، وگرنه به مشکل برمی‌خورید و مجبور می‌شوید به مشتریان مختلف اجازه بازدید دهید.

تعویض مغزی در

نکته آخر این است که برای مسائل امنیتی و جلوگیری از بروز هرگونه مشکل احتمالی، لازم است مغزی در را عوض کنید و مغزی قبلی را کنار بگذارید تا در زمان تحویل آن را به مالک تحویل دهید.

 

منظره خارج از پنجره

نکته بعدی توجه به منظره بیرونی خانه است که البته باید واقع‌گرا باشیم و منظورمان وجود یک مکان رؤیایی در بیرون از پنجره نیست، ولی بهتر است در مقابل واحد شما منطقه‌ای باشد که دست‌کم قادر به باز کردن پنجره در ساعاتی از روز باشید. به‌علاوه، سکونت در نزدیکی بزرگراه‌ها، پارک‌ها، مراکز خرید بزرگ، مدرسه‌ها و مکان‌های پرسروصدا ممکن است شما را اذیت کند؛ درنتیجه محل زندگی خود را مطابق با خواسته‌ها و سبک زندگی خود انتخاب کنید.

 

بازسازی و نظافت خانه

درصورتی‌که خانه‌ای که قصد اجاره آن را دارید قدیمی‌ است و احتیاج به بازسازی و نظافت اساسی مانند رنگ‌کردن دیوارها و یا تعویض کابینت‌ها دارد، حتماً پیش از امضای قرارداد با مالک در میان گذاشته و در قرارداد خود ذکر کنید که این موارد توسط صاحب‌خانه انجام می‌شوند. برخی از مالکین از انجام هرگونه نظافت و آماده‌سازی واحد پیش از اسباب‌کشی مستأجر خودداری می‌کنند و شما مجبور خواهید بود خود همه کارهای تعمیراتی و نظافتی را انجام دهید؛ در نتیجه ذکر دقیق این موارد و ثبت آن‌ها در قرارداد اهمیت زیادی دارد.

 

پریز برق

به تعداد پریز‌های برق موجود در خانه توجه کنید؛ چرا که لازم است دست‌کم در هر اتاق یک پریز برق و یک پریز تلفن وجود داشته باشد تا پاسخگوی نیازهای شما باشد. علاوه‌برآن، قدرت تحمل کنتور برق را نیز باید بررسی کنید؛ زیرا در صورت اتصال هم‌زمان چندین وسیله الکتریکی به برق مانند اتو، چای‌ساز و جاروبرقی ممکن است کنتور بپرد. بهتر است پیش از اجاره واحد، پریزها را امتحان کنید و اگر تمام وسایل متصل به برق به‌درستی کار کنند، یعنی پریزها سالم هستند.

تمام آنچه باید درباره خرید خانه قولنامه ای بدانید!

خانه قولنامه ای چیست؟

مراحل خرید یک ملک به این صورت است که ابتدا طرفین با هم توافق میکنن، بعد یک مبایعه‌نامه بین خودشون مینویسن که شرایط فروش و نحوه انتقال وجه و تحویل ملک رو مشخص میکنه و در نهایت، سند ملک به نام خریدار صادر میشه. حالا گاهی پیش میاد که به دلیل مشکلات ثبتی یا شهرداری یا هر دلیل دیگه‌ای، امکان اجرای مرحله سوم یعنی صدور سند رسمی فراهم نیست. در این شرایط، اصطلاحا گفته میشه که ملک، به صورت قولنامه‌ای فروخته شده و اون خانه یک خانه قولنامه ای است.

از نظر قانون، فروش خانه قولنامه‌ ای منعی نداره و مبایعه نامه یک خانه قولنامه ای هم یک سند عادی حساب میشه که در تمام مراجع، قابل قبول و قابل استناد است، با این حال باید به چند نکته هنگام خرید خانه قولنامه ای توجه کنید:

ـاول اینکه نداشتن سند میتونه نشانه‌ای از وجود مشکلات متعدد و پیچیده باشه. مهمه که بدونید چرا ملک هنوز سند نداره و آن خانه رو میخوان به صورت خانه قولنامه ای بفروشن. آیا مشکل حقوقی داره، آیا مشکل خلافی سنگین توی شهرداری داره و سازنده نمیتونه پایان کار بگیره؟ پس لازمه که خوب در این مورد پرس و جو کنید.

ـمشکل دیگه میتونه این باشه که مالک، ملک رو همزمان به چند نفر بفروشه (معامله معارض) و کلاهبرداری کنه. پس لازمه که طرف مقابلتون رو خوب بشناسید و در موردش تحقیق کنید وگرنه خودتون مالک اول و آخر آن خانه قولنامه ای خواهید بود.

بهترین راه اطمینان از خرید خانه قولنامه ای استعلام از شهردای است این استعلام به شما کمک می کند تا از میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و… اطلاعات بدست آورید، یکی دیگر از راه‌های اطمینان خرید این است که شما خرید را با گرفتن کد رهگیری انجام دهید تا اطمینان بالاتری را کسب کنید.

در مجموع میشه گفت خرید خانه قولنامه‌ ای نیاز به هوشیاری بالایی داره و اگه خوب تحقیق کنید، طرف مقابلتون رو خوب بشناسید و مشاوره‌ی درست و صادقانه بگیرید، میتونه تصمیم درستی باشه؛ خصوصا اینکه اکثراوقات ملکهای قولنامه‌ای، ارزونتر از املاک سنددار هستن و بعد از صدور سند، سود خوبی هم نصیب شما میشه.

لازم به ذکر است سند قطعی دارای انواع متعددی می باشد که عبارت اند از

.سند قطعی اصلاحات ارضی

.سند قطعی اتومبیل

.سند قطعی انتقال اجرایی

.سند قطعی غیر منقول

.سند قطعی خودرو

.سند بیع قطعی

.سند قطعی پنج برگی

.سند قطعی زمین کشاورزی

.و…

آیا با وکالت فروش خودرو میتوان سند قطعی زد؟

برگ سبز یا همان سند قطعی سند صادره توسط پلیس به استناد ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، یک سند رسمی است؛ سند رسمی، سندی است که در دفاتر اسناد رسمی یا توسط مراجع صلاحیت‌دار در حوزه صلاحیت خودشان صادر می‌شود، بنابراین سند صادره توسط پلیس، محسوب می‌شود.

کل مجموعه دستگاه قضایی رسمی بودن برگ سبز خودرو و سند قطعی را به عنوان سند خودرو، تایید کردند. برگ سبز خودرو توسط پلیس راهنمایی و رانندگی به عنوان زیرمجموعه‌ای از فرماندهی انتظامی کشور صادر می‌شود در این سند مشخصات مالک و وسیله‌نقلیه آدرس مالک و شماره وسیله‌نقلیه موجود می باشد.

سند قطعی

سند قطعی در واقع همان سند مالکیت است و دیگر به هیچ وجه نیازی نیست که افراد به دفتر اسناد برای سند زدن خودرو در دفترخانه مراجعه کنند.

سند قطعی یا همان برگ سبز در واقع سندی می باشد که بیانگر مالکیت یک فرد بر خودرو و یا مسکن بوده و در این صورت دیگر نیازی به مراجعه به دفترخانه ها برای سند زدن نمی باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی به اعتراض به اراضی ملی

مرجع صالح برای رسیدگی بدوی به اعتراضات بر تشخیص ملی بودن، در ابتدا هیئت ۷ نفره ای بود موسوم به “هیئت ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون جنگل ها و مراتع مصوب ۱۳۶۷” که به موجب آن قانونی تحت همین عنوان تشکیل شد که تا مدتی نزدیک یک سال صلاحیت رسیدگی داشت.

اما پس از لازم الاجرا شدن قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی در سال ۱۳۸۹ و مطابق تبصره یک ماده ۹ قانون مزبور، رسیدگی به اعتراضات در صلاحیت شعب ویژه ای که از سوی رئیس قوه قضاییه ایجاد می شود قرار گرفت.

که مختصرا برخی از آنان عبارت اند از:

وجود اثر زراعت و کشاورزی یا آثار راه عبور در محدوده مورد نظر وجود قنات یا نهر آب و… که دلایلی بر ملی نبودن زمین هستند.

اما اگر زمینی به اشتباه جزو منابع ملی اعلام شده باشد تکلیف چیست؟

معیاری که در این زمینه برای تشخیص امر وجود دارد اسنادی است که در دهه ۳۰ و ۴۰ شمسی موجود هستند.

مانند عکس های هوایی که در آن دهه از مناطق گوناگون برداشت شده که تصاویر سال ۱۳۴۰ برای همین منابع طبیعی گرفته شده است.

که این عکس ها می تواند در تشخیص احیا و غیر آن کمک کند. امکان خرید عکس های هوایی مزبور وجود دارد که با جستجو می توان از آن بهره برد.

عکس هوایی با تشخیص کارشناس مربوطه باید دارای آثاری تشخیص داده شود که در این آثار باید وجود بشر و فعالیت ها و تغییرات در آن را ثابت کند.

پس این تصاویر در جهت تشخیص امر مهم هستند و ویژگی های دیگری نیز وجود دارند که در جای خود به آن اشاره شده است.

طبق ماده ۵۶

اگر زمین کشاورزی قبل از تاریخ تصویب این قانون احیا شده باشد از منابع طبیعی خارج می شود و ملی محسوب نخواهد شد در غیر این صورت جزو منابع طبیعی است و سند مالکیت آن باطل خواهد شد.

اثبات ممانعت از حق

اگر چنین اتفاقاتی که در بخش ممانعت از حق مطرح شد، برای شما هم پیش آمده باشد؛ شما به عنوان خواهان می توانید در دادگاه طرح دعوا کنید و در این دعوا باید اثبات کنید که ملک یا خانه ای که برای شماست قبل از هرگونه ممانعت یا مزاحمت در تصرف شما بوده است و شما از آن ملک یا خانه استفاده می کردید. در واقع تصرف شما حتما باید قانونی باشد و این موضوع باید در دادگاه ثابت شود.

در دعوای ممانعت از حق، شما با ارائه سند مالکیت می توانید سابقه ی تصرف و استفاده از حق قانونی تان را اثبات کنید. لازم به ذکر است که دادگاه در صورتی رای را به نفع شما به عنوان خواهان صادر می کند که در دادگاه ثابت شود، طرف مقابل دعوا (خوانده)، ملک را به زور تصرف کرده است و مانع از حق استفاده ی شما شده است.

نکات مهم در خصوص جرم آدم ربایی

.مطابق ماده ۶۲۱ رفتار فیزیکی لازم برای تحقق جرم آدم ربایی «ربودن» است. ربودن یعنی جا به جا کردن دیگری بدون رضایت وی، خواه به طور پنهانی یا به صورت علنی.

با توجه به تعریف بالا، کارهایی مانند بستن در اتاق بر روی دیگری یا همراه کردن دیگری با خود با رضایت او آدم ربایی محسوب نمیشود، اما صرف رضایت اولیه کسی در سوار شدن به خودروی دیگری در صورتی که راننده بر خلاف میل مسافر تغییر مسیر دهد، موجب عدم تحقق جرم آدم ربایی نمیشود. همین طور رضایتی که ناشی از فریب باشد یا مواردی که فرد ربوده شده به دلایلی مثل بیهوشی و خواب قادر نیست مخالفت خود را اعلام کند، در حکم عدم رضایت است؛ مانند اینکه کسی خود را راننده سرویس مدرسه جا بزند و کودکی با این تصور سوار اتومبیل شود و بدین ترتیب راننده کودک را با خود همراه سازد.

.هرگاه رباینده با تهدید و عنف باعث شود که قربانی از روی ترس ظاهراً مقاومت نکند و با او همراه شود، جرم آدم ربایی تحقق می یابد.

.دادن وعده و وعید و ترغیب کردن شخص به همراهی با خود در صورتی که آن وعده انجام نشود، آدمربایی محسوب نمی شود، مثل اینکه پسری با وعدهی ازدواج، دختر را با خود به شهر دیگری ببرد، اما بعداً از انجام وعده سر باز زند.

اگر رباینده در مورد هویت و ویژگیهای شخصی که قصد ربودن او را دارد اشتباه کند و به عنوان مثال به جای دزدیدن فرزند یک فرد ثروتمند برای اخاذی از او، فرزند شخص فقیری را برباید، باز هم آدم ربایی تحقق می یابد.

.صرف وجود رابطه زوجیت یا رابطه سببی و نسبی مانع ارتکاب جرم آدم ربایی نمی شود. لذا اگر زن یا مردی که از همسر خود متارکه کرده، طفل مشترک را که تحت حضانت طرف مقابل است برباید، مرتکب جرم آدم ربایی شده است.

.برای تحقق آدم ربایی، مباشرت مجرم در ارتکاب جرم ضرورت ندارد؛ یعنی لازم نیست رباینده شخصاً قربانی را برباید، بلکه اگر این کار را «توسط دیگری» انجام دهد، مانند اینکه فرد دیوانه ای را ترغیب کند که کودکی را برباید، مجازات فاعل جرم برای او تعیین خواهد شد.

.آدم ربایی یک جرم آنی است؛ یعنی به محض اینکه رباینده فردی را می رباید، جرم محقق می شود و استمرار رفتار شرط نیست. لذا اگر رباینده بعد از ربودن قربانی جرم، او را مخفی کند، جرم دیگری تحت عنوان جرم توقیف یا مخفی کردن غیرقانونی مرتکب شده است.

.از لحاظ عنصر روانی، اولاً- آدم ربایی یک جرم عمدی است، بدین معنا که مرتکب باید «قصد ربودن انسان زنده ای را بر خلاف میل او» داشته باشد. بنابراین هر وقت کسی از وجود انسانی در صندوق عقب خودرو خود مطلع نباشد و خودرو را حرکت دهد، مرتکب جرم آدم ربایی در قانون نشده است. ثانیاً – انگیزه مرتکب از ربودن موثر نیست، اگرچه داشتن انگیزه شرافتمندانه میتواند موجب تخفیف مجازات مرتکب شود.

.اگر کسی شروع به ربودن دیگری کند، اما موفق به اجرای خواسته خود نشود، به مجازات شروع به جرم آدم ربایی (یعنی ۳ تا ۵ سال حبس) محکوم می شود. مثلا اگر شخصی که در صدد به زور سوار کردن دیگری به خودرو می باشد، بر اثر مقاومت شخص مورد نظر ناکام بماند یا به محض اینکه راننده مسیر خود را به قصد ربودن مسافر تغییر دهد، با اقدام به موقع مسافر در بیرون پریدن از خودرو مواجه شود، عمل او در حد شروع به جرم تلقی میشود.

برخی از موارد مهم و شایع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶به قرار زیر است

تعدیل اجاره بها

درصورتی که سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره و یا اینکه از تاریخ مقرر در صدور حکم تخلیه قطعی بر تعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد موجر می تواند به استناد بالا یا پایین رفتن هزینه زندگی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل ملک تقاضای تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را کند که در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

 

حق واگذاری

به موجب این قانون مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه ندارد مگر اینکه این اجاره صراحتا و کتبا به او داده شده باشد.

 

لذا درصورتی که این اجازه به مستاجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضایت موجر مبادرت به انتقال آن به دیگری کند، در این صورت موجر درخواست تخلیه حق درخواست تخلیه را خواهد داشت که پس از تقدیم دادخواست و احراز این امر توسط مقام قضائی حکم به صدور حکم تخلیه عین مستاجره علیه متصرف یا مستاجر صادر خواهد شد و در این صورت مستاجر فقط حق دریافت نصف سر قفلی را خواهد داشت.

تغییر شغل

درصورتی که محل کسب و پیشه و تجارت برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر شغل کند، در این صورت موجر می تواند از دادگاه صالح تقاضای تخلیه عین مستاجره را داشته باشد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

 

تخلیه مورد اجاره

هرگاه محل کسب و پیشه و تجارت نیاز به مرمت و بازسازی داشته باشد و موجر قصد احداث ساختمان جدید داشته باشد می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را کند، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را جهت اثبات ادعای خود ضمیمه دادخواست کند. البته در اینصورت موجر می بایستی حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت کند.

 

 نیاز موجر به مورد اجاره

درصورتی که موجر شخصا نیازمند به محل کسب و پیشه و تجارت استیجاری باشد و دلایل مثبت ادعای خود را نیز ضمیمه دادخواست کند و دادگاه نیز احتیاج وی را تصدیق نماید، در این صورت دادگاه صدور حکم تخلیه محل کسب با پرداخت حق کسب و پیشه ای که توسط کارشناس تعیین خواهد شد را انجام میدهد.

مستاجر جدید

هرگاه مستاجر حق انتقال به غیرنداشته باشد و موجر نیز راضی به انتقال مورد اجاره به دیگری نباشد، در این موقعیت مستاجر می تواند با تقدیم دادخواستی با عنوان«تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر» از دادگاه تقاضا کند که به قائم مقامی از مالک به وی اجازه انتقال مورد اجاره به دیگری را اعطا کند. پس از صدور حکم قطعی تخلیه ، مستاجر می تواند فقط ظرف مدت ۶ ماه مورد اجاره را الزاما با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل کند.

 

اماکن بدون سرقفلی

به موجب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی و بدون دریافت هیچ گونه سر قفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، در راس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن است، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. بنابراین درصورتی که سند اجاره عادی بوده و یا اینکه مبلغی تحت عنوان سر قفلی به موجر پرداخت شده باشد قرارداد اجاره تنظیمی مشمول قانون فوق نخواهد بود.

نکته:

 

دردعوی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها اظهارنامه موجر باید به تمام مستاجرین ابلاغ و در اظهارنامه رقم دقیق مبلغ مورد نظر قید شود

 

اجاره شفاهی

قانون روابط موجر و مستاجر قانونگذار درصدد بوده تا سر حد امکان مقررات اماکن مسکونی و تجاری را متحد کند.

 

همانگونه که قبلا نیز اشاره شد کلیه اماکن تجاری که تا تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ اجاره داده شده از شمول این قانون خارج و مشمول قوانین مختلف زمان انعقاد شان هستند.

 

همچنین به نظر می رسد که با توجه به مادتین ۲و۳ این قانون، اجاره های شفاهی مشمول این قانون نمی شود و برای شمول این قانون حتما باید اجاره نامه به صورت کتبی وجود داشته باشد.بر خلاف آنچه در قوانین قبلی در مورد اجاره نامه های عادی متداول بوده، به موجب قانون صدور حکم تخلیه ، هر نوشته ای نمی تواند به عنوان اجاره نامه عادی مستند تقاضای تخلیه قرار گیرد، مگر اینکه در تنظیم آن شرایط و موارد خاصی رعایت شده باشد بدین صورت که:

اولا: مدت اجاره دقیقا مشخص شده باشد.

 

ثانیا: اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.

 

توصیه می شود برای اثبات این امر در ذیل سند تصریح شود که این قرارداد در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم شده است.

 

ثالثا: قرارداد می بایستی به امضای موجر و مستاجر برسد.

 

رابعا: دو نفر شاهد معتمد می بایستی قرارداد عادی اجاره را امضا کنند.

 

خامسا: در سند عادی اجاره باید تصریح کنند که عقد اجاره با سر قفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.

تعهدات مستاجر نسبت به اجور معوقه

در ماده ۴۹۰ قانون مدنی ذکر شده است که مستاجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد. به عنوان مثال: اگر بین موجر و مستاجر توافقی مبنی بر پرداخت اجاره بها ششم هر ماه صورت گرفته باشد، مستاجر می بایست ششم هر ماه مبلغ اجاره را پرداخت کند و تا قبل از ششم هر ماه ذمه مستاجر مستقر نمی شود.

 

در قرارداد اجاره علاوه بر مبلغ اجاره بها زمان مقرر برای پرداخت اجاره بها نیز باید ذکر شود. مثلا: ماهانه یا سالیانه. اعسار مستاجر تعهد او از پرداخت اجاره بها را ساقط نمی کند و حتی به موجر حق فسخ اجاره را می دهد. موجر می تواند به خیار تخلف از شرط پرداخت اجاره بها در موعد معین که از قواعد عمومی است، استناد کند. به عبارت دیگر با انعقاد اجاره نامه مستاجر متعهد شده است که اجاره بها را بپردازد و طرفین شرط کرده اند که به شرط استفاده از مکان استیجاری مال الاجاره را بپردازد و امتناع مستاجر از پرداخت آن تعدی از شرط است و این امکان را تحت شرایطی به موجر می دهد تا قرارداد را فسخ کند.

 

در حالت عادی، قرارداد اجاره با انقضا مدت اجاره به پایان می رسد. روش های پرداخت اجاره بها بستگی به توافق طرفین در حین تنظیم قرارداد دارد. می تواند به صورت نقدی و در قبال دریافت رسید باشد و یا واریز به حساب مشخصی که موجر معرفی کرده است. هیچ الزامی بر انتخاب روش خاص وجود ندارد و کاملا به توافق طرفین بستگی دارد .

اجور معوقه یعنی چه ؟

اجور به معنی اجرت ها و جمع اجر می باشد. معوقه به معنی به تاخیر افتاده، عقب افتاده و معوق مانده است. اجور معوقه در مباحث حقوقی به معنای اجاره بها و مال الاجاره می باشد. مستاجر می بایست اجاره بها را به در موعد مقرر به موجر بپردازد. در واقع موجر در قبال دریافت اجاره بها به مستاجر حق استفاده از مال و ملک خویش را می دهد.

موجر به کسی اطلاق می شود که ملک استجاری را اجاره می دهد و به او مالک نیز می توان گفت. اما اگر اجاره بها در موعد مقرر پرداخت نشود به آن اجور معوقه می گویند که موجر یا مالک می تواند با مراجعه به دادگاه صالح درخواست رسیدگی و مطالبه و وصول اجور معوقه را بنماید که در این خصوص سوالی که مطرح می گردد این است که دادگاه صالح رسیدگی کننده به دعوای مطالبه اجور معوقه کجاست و موجر باید به کدام مرجع قضایی مراجعه نماید.