تفاوت سند عادی و سند رسمی چیست؟

یکی از تفاوت‌های مهم سند عادی و سند رسمی این است که همواره می‌توان نسبت به اسناد عادی ادعای انکار و تردید کرد؛ اما در مورد اسناد رسمی چنین امری امکان‌پذیر نیست. سند رسمی این امتیاز را دارد که چون توسط ماموران رسمی و با تشریفات ویژه به ثبت می‌رسد‌، از اعتبار و قدرت بالاتر برخوردار است.

سند عرصه چیست و سند اعیان کدام است؟

سند مربوط به زمینی که ساخت ویلا در آن محقق شده است به عنوان سند عرصه شناخته می‌گردد و سندی که متعلق به واحدهای احداث شده در زمین است، سند اعیان خطاب می‌شود. از این رو اغلب واحدهای آپارتمانی که در کلان ‌شهرها مشاهده می‌شوند دارای سندی هستند که سند عرصه و اعیان نام می‌گیرند.

در چه مواردی قانون اجازه به صدور سند نخواهد داد؟

در مواردی مثل فوت، مفقود الاثر بودن و یا عدم دسترسی به مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی، عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است، صدور سند صورت نمی‎گیرد.

برای سند دار کردن یک ملک قولنامه ای به کجا باید مراجعه کرد؟

برای گرفتن سند باید به هیأت‌های حل اختلاف که برای حل مشکل سند املاکی که شرط های قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند مراجعه کنید.

انتقال ملک به همسر از طریق هدیه

یکی از راه های انتقال ملک به همسر، استفاده از عقد هبه و هدیه دادن خانه به همسر است، به این معنا که مرد، می تواند ملک خود را هدیه کند که معمولا به صورت بلاعوض و رایگان انجام می شود و یا حتی در مواردی در برابر دریافت عوض مشخصی، هدیه و به نام همسر خود نماید.

 

انتقال ملک به همسر از طریق ارث

روش های انتقال ملکی که بیان شد، از روش های انتقال ارادی و اختیاری بود، اما در انتقال از طریق ارث، انتقال ملک به صورت غیرارادی انجام می شود. طبق قانون مدنی و قواعد ارث، زوجه بعد از فوت همسرش، می تواند اقدام به مطالبه مهریه خود از ماترک متوفی نماید، همچنین غیر از مهریه اگر زوجین فرزند داشته باشند، زوجه یک هشتم از اموال همسر خود را به ارث می برد و اگر فرزندی نداشته باشد، یک چهارم ارث می برد.

واگذاری ملک به همسر، می تواند به موجب وصیت مرد باشد. در این شرایط، با فوت مرد، زن مالک ملکی می شود که به موجب وصیت، به او منتقل شده است. البته، از نظر حقوقی، هر فرد، تنها تا یک سوم از اموال خود را می تواند وصیت کند و وصیت مازاد بر آن، غیر نافذ است.

انتقال سند ملک به همسر از طریق عقد صلح

انتقال اموال از طریق عقد قرارداد صلح، بعد از انتقال از طریق بیع یکی از روش های بسیار رایج برای انتقال سند ملک است. به دلیل اینکه انتقال از طریق قرارداد صلح، بسیاری از پیچیدگی ها و قوانین و الزامات عقد بیع را ندارد، بسیاری از افراد تمایل دارند که از این طریق اقدام به انتقال اموال نمایند.

واگذاری ملک به همسر از طریق صلح عمری به این صورت است که مصالح یعنی صلح کننده که در این فرض مرد است، مالکیت عین ملک، را به متصالح که در این فرض، زوجه است، منتقل می کند اما با انعقاد این عقد، مالک اصلی یعنی مرد، تا زمانی که زنده است، می تواند از ملک و منافع آن استفاده کند و همسر او تا زمان حیات مرد نمی تواند تصرف مالکانه ای در ملک داشته باشد و تنها بعد از فوت او، می تواند مالکیت خانه را به دست می آورد.

مرحله نهایی سند زدن ملک

طرفین به همراه تمام مدارکی که ذکر شد، طبق تاریخ تعیین شده در مبایعه نامه، برای سند زدن ملک در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا می کنند.

اگر خریدار، در آن تاریخ، در دفترخانه حاضر نشد و فروشنده نتوانست با او تماس بگیرد، باید تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه منتظر بماند اما، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می گیرد و می تواند با این گواهی به دادگاه برود و خسارت پشیمانی را از فروشنده بگیرد.

مدارک لازم جهت انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد رسمی

هر کسی که قصد انتقال سند ملک به دیگری در دفتر اسناد به صورت رسمی را دارد باید این مدارک را داشته باشد:

 

اصل و کپی سند مالکیت

اصل و کپی بنچاق (برگه ای که پیوست و پیش نیاز سند است و در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه هایی که طرفین پرداخت کردند، در آن آورده می شود)

مدارک هویتی فروشنده و خریدار

اصل و کپی وکالتنامه

اصل و کپی مدرک پایان کار یا عدم خلافی شهرداری

صورت مجلس تفکیکی آپارتمان (در صورت لزوم)

گواهی انحصار وراثت (در مورد املاکی که به ارث رسیده است)

فرم مالیات برارث (در موارد لزوم)

وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (در املاک تجاری)، بخشداری (در املاک خارج از محدوده) در مورد بدهی داشتن ملک استعلام کند. به این کار اصطلاحا، مفاصاحساب گفته می شود.

 

همچنین دفتر اسناد بررسی می کند که سند در رهن یا گروی جای دیگری نباشد و یا اینکه در طرح های ساخت وساز شهرداری نباشد. به این دلیل که در این موارد اجازه معامله داده نمی‌شود.

 

چهار درصد قیمت ملک، مالیات انتقال ملک است که توسط اداره دارایی گرفته می شود. عوارض نوسازی نیز از هزینه های انتقال سند است که باید پرداخته شود. همچنین فروشنده باید هزینه ای برای پسماند، و کمک به آموزش وپرورش به شهرداری بپردازد.

مبایعه نامه باید حداقل حاوی این ۵ مورد باشد

مشخصات فروشنده: شامل مشخصات هویتی، آدرس(با ذکر کدپستی)، شماره تلفن

مشخصات خریدار: شامل مشخصات هویتی، آدرس(با کدپستی)، شماره تلفن

مشخصات موضوع مورد معامله: شامل مشخصات کامل ثبتی، جغرافیایی و هندسی

مبلغ مورد معامله: طبق وجه رایج کشوری، یعنی به ریال یا معادل تومان

زمان معامله: نحوه پرداخت (شامل مبلغ، زمان و شرایط پرداخت)، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند.

بعد از ذکر این موارد، برای شفاف سازی بیشتر، می توانند موارد دیگری هم به مبایعه نامه اضافه کنند. مثلا ذکر شرایط و زمان پشیمانی و تعیین خسارت در این مورد، ذکر جزئیات مربوط به منصوبات و ملزومات ملک و … در مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت هزینه های انتقال سند نیز نوشته شود و در نهایت توسط دو شاهد امضاء شود.

مرحله بعدی سند زدن ملک، مرحله دریافت کد رهگیری است. برای اینکه مبایعه نامه تبدیل به یک مبایعه نامه منحصربه فرد شود و فروشنده نتواند خانه را به چند نفر دیگر نیز بفروشد، طرفین باید با مراجعه به بنگاه های معامله املاک رسمی و معتبر، مبایعه نامه خود را در سیستم جامع سازمان ثبت املاک، ثبت کنند و کد رهگیری دریافت کنند.

اخذ کد رهگیری تضمین کننده سلامت معامله است و این کار، برای سند زدن خانه به نام دیگری ضروری است. مرحله بعدی مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی است. فروشنده با مدارک لازم، به دفتر اسناد مراجعه می کند و لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را دریافت می کند تا آن ها را آماده کند.

انتقال سند ملک به همسر از طریق مبایعه نامه

یکی از راه های شایع حقوقی، انتقال سند خانه و ملک به همسر، استفاده از راه بیع است. اگر سند زدن خانه از راه بیع به همسر انجام شود، مرحله اول برای سند زدن خانه یا ملک توافق طرفین و تنظیم مبایعه نامه است. با تنظیم مبایعه نامه مال به صورت قطعی بین طرفین انتقال می یابد. مبایعه نامه سند غیر رسمی قبل از سند زدن به صورت رسمی، است.

آیا سرقفلی مغازه را بخریم یا خیر؟

امروزه خیلی کمتر از گذشته نقل و انتقال سرقفلی انجام میشود آن هم به دلیل عدم آشنایی اشخاص با قوانین مربوط به سرقفلی می باشد ولی در هر صورت برای خرید سرقفلی بهتر است که قبل از آن با مشاورین مجرب در این زمینه مشورت صورت گیرد.

آیا میتوانیم سرقفلی را انتقال بدهیم؟

اگر شخص حق انتقال سرقفلی را از موجر دریافت کرده باشد میتواند سرقفلی را انتقال دهد و از این نظر مشکلی وجود ندارد ولی اگر شخص حق انتقال به غیر را نداشته باشد سرقفلی نمیتواند انتقال یابد.

اگه یه ملکی قابل افراز نباشه باید چه اقدامی انجام بدیم، از کجا باید اقدام کنیم؟

 

ملک باید فروخته شود و از طریق دادگاه باید اقدام کنید.

آیا اعلام رضایت همسایه باید به صورت رسمی بوده باشد ؟

در اینجا اعلام رضایت می تواند به هر نحوی بوده باشد اما بهتر است این رضایت نامه به صورت رسمی اخذ گردیده شود.

حکم کمیسیون در صورت وارد بودن اعتراض همسایه به عنوان ذی النفع چه خواهد بود ؟

در اینجا معمولا رای کمیسیون به تخریب ملک سازنده بوده که رضایت همسایه می تواند از اقدام به این امر جلوگیری بنماید.

آیا همسایه می تواند به عنوان معترض در کمیسیون ماده 100 علیه سازنده ملک وارد دعوی شود ؟

در این امر باید بیان داریم که همسایه به عنوان شخصی که معترض به پروسه ساخت و ساز بوده می تواند به عنوان ذی النفع در مرجع تجدید نظر خواهی کمیسیون ماده ۱۰۰ وارد دعوی بشود.

آیا وکیل رسمی و محضری می تواند وجه معامله و ثمن را دریافت نماید ؟

 

این امکان فقط در صورتی وجود دارد که وکیل اختیار دریافت ثمن و وجه معامله را داشته باشد در غیر این صورت کار وکیل غیر قانونی بوده و بد او ضمانی است یعنی ضامن تلف، نقصان و کاهش ارزش آن وجه است.

آیا وکیل محضری می تواند مال را به خود منتقل کند ؟

فقط در صورتی وکیل رسمی و محضری می تواند مال موضوع وکالتنامه را به خود منتقل نماید و با خود معامله کند که صراحتاً اختیار این امر را داشته باشد.

عدم ذکر ثمن معامله: یا عدم قید ثمن معامله

اگر در معامله مقدار ثمن معامله ذکر نشده باشد ولی دو طرف از مقدار آن باخبر باشند، خللی در آن معامله ایجاد نمی‌شود. چون در معامله ملاک، اطلاع داشتن دو طرف از مقدار ثمن معامله است نه ذکر آن.