هبه به فرزندان: شرایط و نکات حقوقی

هبه به فرزندان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و قانون‌گذار شرایط خاصی را برای آن در نظر گرفته است. در این نوع هبه، واهب (پدر یا مادر) نمی‌تواند از بخشش خود رجوع کند. همچنین، برای اعتبار هبه به فرزندان، انتقال مال باید در قالب سند رسمی انجام شود تا از اختلافات احتمالی با سایر فرزندان جلوگیری شود. در واقع، هبه به فرزندان یکی از مستثنیات رجوع از هبه محسوب می‌شود و قانون به منظور حمایت از روابط خانوادگی، امکان رجوع از آن را محدود کرده است. با این حال، برای اعتبار این نوع هبه، مال باید به تصرف فرزند یا هبه‌گیرنده درآمده باشد.

قبض هبه چیست؟

قبض هبه به معنای تحویل گرفتن مال یا چیزی است که به عنوان هدیه (هبه) به شخص دیگری داده شده است. در فقه و حقوق، قبض هبه به عنوان یکی از شرایط صحت هبه محسوب می‌شود و به این معناست که گیرنده باید مال را به طور کامل در اختیار بگیرد تا هبه کامل و معتبر باشد.

اگر طرفین به تعهدات خود عمل نکنند چه می‌شود؟

به طور کلی، تاخیر یا عدم انجام تعهدات هر کدام از طرفین قرارداد، می‌تواند خسارت قابل توجهی به پروژه و طرفین مشارکت وارد کند. چگونگی پیشگیری از وقوع تخلف طرفین و مطالبه خسارت در صورت تاخیر یا عدم انجام هر یک از تعهدات، به مفاد قرارداد مشارکت در ساخت شما بستگی دارد.

تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت

در نظر داشته باشید در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت علاوه بر موارد گفته شده، امور مالی و تعهدات و نحوه مطالبه خسارات، نظارت بر حسن اجرای قرارداد، تغییرات احتمالی موضوع قرارداد، تاثیر فورس ماژور در قرارداد مشارکت ساخت، تضمین اجرای قرارداد و حل اختلاف از طریق داوری یا دادگاه و بسیاری از موارد دیگر که بیان آن خارج از گنجایش این مبحث است بررسی و تعیین تکلیف می‌گردد.

برای تنظیم این قرارداد می‌توانید به بنگاه معاملات ملکی مراجعه نمایید تا قرارداد از پیش تنظیم شده را برای امضاء در اختیار شما قرار دهند (این امر به هیچ وجه توصیه نمی‌شود) البته در این صورت مسئولیت هرگونه نقص و ایراد در قرارداد به عهده خودتان می‌باشد.

بهترین روش برای تنظیم قرارداد مشارکت کمک گرفتن از یک وکیل حرفه‌ای است. در صورتی که این قرارداد به طور قانونی و توسط وکیل تنظیم گردد، قطع نظر از جنبه پیشگیری، هر کدام از طرفین قرارداد قادر خواهند بود در صورت بروز هرگونه تخلف، حقوق تضییع شده خود را از طرف متخلف به طرق قانونی مختلف مطالبه نمایند.

تجربه ثابت کرده است، تنظیم قرارداد توسط وکیل، احتمال بروز تخلف و به تبع آن نیز ورود خسارت را به شکل قابل توجهی کاهش می‌دهد.

تحویل موقت موضوع قرارداد مشارکت و دوره تضمین

پس از آنکه ساختمان تکمیل و آماده بهره‌برداری شد تحویل موقت آپارتمان‌ها به مالکین انجام می‌شود. در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولا مدتی پیش‌بینی می‌شود که ضمن آن سازنده مکلف می‌شوند عیوب و اشکالاتی را که در ساختمان بروز می‌کند بدون دریافت وجه برطرف نماید، به این دوره زمانی دوره تضمین می‌گویند. همچنین ضمانت اجرای استنکاف سازنده از این موضوع نیز تعیین خواهد شد.

پیش فروش و فروش واحد های آپارتمانی

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانند با توافق یکدیگر شرایط پیش فروش واحدها را مشخص نمایند. پیش فروش واحدها مستلزم وجود تقسیم نامه است تا واحدهای متعلق به هر شریک مشخص گردد.

البته میتوان ضمن قرارداد مشارکت در ساخت این حق را از سازنده در مراحل ساخت سلب نمود و در صورت تخلف ضمانت اجرایی مطابق قانون برای آن در نظر گرفت.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ،ب

قرارداد مشارکت در ساخت نیز مانند تمامی قراردادهای رسمی و قانونی می‌تواند به دلایل مختلفی فسخ شود. البته طرفین هنگام تنظیم قرارداد باید مشخص نمایند که در چه صورتی امکان فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین امکان‌پذیر است.

 

به طور مثال: هر کدام از طرفین (سازنده یا مالک) قبل از شروع عملیات …… می‌توانند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایند.

 

یا مالک و یا سازنده حق دارد که در صورت تخلف طرف مقابل نسبت به انجام تعهدات خود به جای دریافت خسارت، قرارداد را فسخ کند. همچنین فسخ قرارداد به همراه دریافت خسارت می‌تواند ضمانت انجام تعهدات طرفین قرارداد باشد.

مدت قرارداد مشارکت در ساخت

در قراردادهایی همچون قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان که موضوع آن انجام تعهد می‌باشد مسئله مدت زمان اجرای قرارداد مطرح می‌شود که در این خصوص باید نکاتی مورد توجه و دقت قرارداد.

 

در این قراردادها باید معلوم شود که قرارداد از چه زمانی بین طرفین لازم الاجراست و از چه تاریخی تعهدات طرفین آغاز می‌شود.

زمان شروع قرارداد، معمولا از زمان تحویل زمین یا ملک توسط مالکین به سازنده شروع می‌شود. در این قرارداد باید مدتی را که هر یک از تعهدات طرفین قرارداد بایستی در آن مدت انجام شود قید شود.

لایحه موضوع: اعتراض به حکم

ریاست محترم شعبه     دادگاه تجدید نظر استان 

سلام علیکم با احترام در اعتراض به حکم شماره ....مورخ ...‌صادره از شعبه... دادگاه حقوقی.....

در بردارنده قبول اعسار و تقسیط محکوم به ،با تکیه بر بند الف و ج و ه ذیل ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی خاطر عالی مستحضر می‌گردد رأی تجدید نظر خواسته فقدان محل قانونی برای پذیرش دارد زیرا :

در مواردیکه محکوم به معوض بوده ،اثبات تلف حکمی یا موضوعی بر عهده محکوم علیه و خواهان اعسار و تقسیط قرار گرفته است و تجدید نظر خوانده دلیلی بر تلف حکمی یا موضوعی محکوم به ارائه نداده و محکمه نخستین نیز از کنار این قاعده آمره عبور نموده و با تاکید بر زندانی بودن متقاضی اعسار ،حقوق اینجانب را نادیده گرفته است .

در نتیجه به انگیزه معوض بودن محکوم به و عدم ارائه دلیل اثباتی بر تلف ،نقض حکم و رد دادخواست نخستین به استدعاست. 

باتشکر و تجدید احترام

لایحه موضوع: تسریع در رسیدگی ریاست محترم شعبه اول بازپرسی دادسرای عمومی و انقلاب شهرستان ...

سلام علیکم با احترام اینجانب ... شاکی پرونده کلاسه      با عنایت به صدور کیفرخواست در تاریخ ... علیه متهمین به جرم رباخواری ،خاطر عالی را مستحضر میدارم:

نظر به اینکه متهمین بر دامنه اقدامات خود در جهت وصول الباقی ربا و ادامه رباخواری افزوده اند ، با وصف گذشت 5 ماه از صدور کیفرخواست، ارسال پرونده به دادگاه کیفری دو شهرستان به استدعاست .

با تشکر و تجدید احترام 

شاکی _

لایحه موضوع: تقاضای اعمال ماده ۵ آیین نامه اجرایی ماده ۵ قانون حمایت از خانواده

ریاست محترم شعبه .. دادگاه خانواده ...

سلام علیکم با احترام به وکالت از ناحیه خواهان خانم ....بخواسته مطالبه مهریه با اعسار از پرداخت هزینه دادرسی، عطف به تعیین تاریخ .... جهت رسیدگی ،خاطر عالی را مستحضر داشته و اجرای ماده ۵ قانون حمایت از خانواده قبل از حلول جلسه اول ، مورد استدعاست. 

با تشکر و تجدید احترام

مدارک مورد نیاز برای ثبت

برای ثبت رسمی اراضی موات، مدارک زیر مورد نیاز است:

 

1=درخواست کتبی ثبت و تنظیم اظهارنامه ثبتی

2=نقشه‌برداری دقیق از عرصه ملک با مختصات کامل

3=کروکی محل با ذکر موقعیت دقیق زمین

4=استعلام از هیأت‌های واگذاری و احیا اراضی

مراحل ثبت رسمی و تملک اراضی موات

فرآیند ثبت رسمی و تملک اراضی موات نیازمند طی مراحل قانونی مشخص و ارائه مدارک خاص است. بر اساس قوانین موجود، این فرآیند باید با دقت و رعایت تمامی ضوابط انجام شود.

محدودیت‌های احیای اراضی موات

در واقع، امروزه درخواست احیای اراضی موات تحت عنوان واگذاری اراضی موات و با نظارت دولت انجام می‌شود. همچنین، محدودیت‌های مهمی در این زمینه وجود دارد:

 

1-عملیاتی مانند شخم غیرمسبوق، ریختن مصالح در زمین و حفر چاه به تنهایی عمران و احیا محسوب نمی‌شود.

2-در صورت عدم اقدام مالکین در مهلت تعیین شده برای احیا، زمین‌های موات به مالکیت دولت درمی‌آید.

3-برای مالکین فاقد مسکن، مهلت سه ساله برای احیای زمین‌های موات شهری در نظر گرفته می‌شود.

4-سقف مساحت واگذاری برای افراد فاقد مسکن با سند مالکیت، حداکثر ۱۰۰۰ متر مربع است.

شرایط قانونی احیای اراضی موات

برای احیای قانونی اراضی موات، سه شرط اساسی وجود دارد:

 

=عملیات عرفی آبادسازی: شامل زراعت، درختکاری، ساخت بنا و ایجاد راه‌های دسترسی

=قصد تملک: احیاکننده باید قصد مالک شدن داشته باشد، زیرا آباد کردن بدون قصد تملک موجب مالکیت نمی‌شود

=رعایت مقررات: احیاکننده موظف است تمامی مقررات مربوط به این موضوع را رعایت کند

علاوه بر این، تحجیر که شامل سنگ‌چینی اطراف زمین یا کندن چاه است، به تنهایی موجب مالکیت نمی‌شود و تنها حق اولویت در احیا را ایجاد می‌کند. 

نحوه اعتراض به تشخیص موات بودن.

در صورت تشخیص موات بودن زمین، مراتب باید به مالک ابلاغ شود. علاوه بر این، اگر آدرس مالک مشخص نباشد، موضوع در دو نوبت در روزنامه‌های کثیرالانتشار آگهی می‌شود. مالکان می‌توانند اعتراض خود را به دو روش مطرح کنند:

 

ارائه مستقیم به دادگاه صالح

تسلیم اعتراض به هیأت هفت نفره که بلافاصله به دادگاه ارسال می‌شود.

نکته قابل توجه این است که برخلاف محدودیت زمانی برای اعتراض به تشخیص اراضی موات شهری، برای اعتراض به تشخیص اراضی موات خارج از محدوده شهری محدودیت زمانی وجود ندارد.

 

احیای زمین موات: شرایط و مقررات

احیای زمین موات در قانون مدنی به عنوان یکی از اسباب تملک شناخته شده است. طبق ماده ۱۴۱ قانون مدنی، احیای زمین به معنای آباد کردن اراضی موات از طریق عملیاتی است که در عرف آبادانی محسوب می‌شود.

مراحل بررسی و تشخیص موات بودن زمین.

فرآیند تشخیص شامل این مراحل است:

 

.نقشه‌برداری ثبتی از عرصه ملک با حضور کارشناسان متخصص

.تهیه عکس‌های هوایی و تصاویر ارتوفتو برای تعیین دقیق مختصات

.بررسی سوابق ثبتی و استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک

مراجع قانونی تشخیص اراضی موات

برای تشخیص زمین های موات، دو مرجع قانونی وجود دارد. در محدوده شهری، وزارت مسکن و شهرسازی مسئولیت تشخیص را بر عهده دارد. همچنین برای اراضی خارج از محدوده شهرها، هیأت هفت نفره واگذاری و احیاء اراضی این وظیفه را انجام می‌دهد. این هیأت با حضور حداقل چهار نفر تشکیل جلسه می‌دهد و تصمیمات با رأی اکثریت (حداقل سه نفر) اتخاذ می‌شود که یکی از آنها باید حتماً حاکم شرع باشد.

فرآیند قانونی تشخیص اراضی موات

تشخیص اراضی موات فرآیندی قانونی است که توسط مراجع ذیصلاح انجام می‌شود. این فرآیند شامل مراحل مختلف و دقیقی است که باید با رعایت قوانین و مقررات مربوطه صورت گیرد.

نکته قانونی:

طبق قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶، تمامی زمین‌های موات شهری، اعم از اینکه در اختیار اشخاص یا نهادهای دولتی و غیردولتی باشند، در اختیار دولت جمهوری اسلامی قرار دارند.