اجاره نامه چیست؟

به قراردادی که بین صاحبخانه و مستاجر بسته می‌شود، اجاره نامه گفته می‌شود. از نکات مهم در قرارداد اجاره ثبت جزئیات ملک، حدود، شرایط اجاره خانه مانند میزان ودیعه و تعداد نفرات در اجاره است. به طور کلی اجاره نامه به سه شکل دستی، بنگاهی و رسمی نوشته می‌شود؛ که با یکدیگر تفاوت دارند؛ اجاره نامه رسمی در محضر نوشته می‌شود و بین طرفین امضا می‌شود. اجاره نامه بنگاهی در مشاور املاک تنظیم می‌شود و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی می‌شود. اجاره نامه دستی نیز بدون مراجعه به بنگاه و محضر نوشته می‌شود.

چرا باید قوانین عقد قرارداد اجاره را بدانیم؟

بعضی از افراد بر این باورند که آگاهی از قوانین قرارداد اجاره برای مستأجران ضرورت چندانی ندارد و تنها کافی است که صاحبخانه‌ها از آن آگاه باشند؛ اما این تصور اشتباه است؛ چرا که اجاره خانه یک موضوع دوطرفه است در نتیجه مسائل و نکات مهم در قرارداد اجاره به هردو طرف قرارداد ارتباط دارد. بنابراین فرقی ندارد که مستأجر باشید یا مؤجر؛ در هر صورت باید نسبت به این قوانین بخصوص در هنگام عقد قرارداد اجاره خانه آگاه باشید تا در صورت وجود مشکلات احتمالی بتوانید از حق خود دفاع کنید.

شرایطی را برای فسخ معامله تعیین کنید

منظور از فسخ قرارداد چیست؟ فسخ معامله یکی از روش‌های ارادی انحلال و اتمام قرارداد است. یعنی طرفین یا یکی از آن‌ها حق دارند که در مورد ادامه یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند. از آنجایی که امکان بروز اختلافات متعددی در معامله خانه وجود دارد، بهتر است برای جلوگیری از مشکلات بعدی، شرایطی برای فسخ معامله از طرف هر یک از طرفین معامله تعیین و به صورت کتبی در قولنامه وارد شود.

در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. واژه خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آن‌ها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد.

کل مبلغ معامله را یک جا نپردازید

تا زمانی که فروشنده قسمتی از تعهدات خود را انجام نداده است، شما به عنوان خریدار به همه تعهدات خود عمل نکنید. هیچ وقت تا زمان تحویل کامل خانه، مبلغ معامله را به صورت کامل به فروشنده پرداخت نکنید. اگر مبلغ معامله توسط چک پرداخت می‌شود، باید توجه کنید که در صورت برگشت خوردن چک تنها وجه چک، قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است؛ بنابراین نمی‌توانید معامله را بر هم زنید.

مفاصا حساب را از فروشنده مطالبه کنید

قبل از خرید یک خانه باید مطمئن شوید که فروشنده بدهی‌های آن خانه به دستگاه‌های دولتی، اعم از شهرداری و سازمان مالیات را پرداخت کرده است. به اصطلاح مفاصا حساب را از فروشنده طلب کنید. خریدار می‌تواند با استعلام از ادارات مربوطه نسبت به تأیید مفاصا حساب اطمینان کسب کند. همچنین گاهی، آپارتمان‌هایی که برای فروش گذاشته شده‌اند، دارای بدهی‌هایی در زمینه شارژ و دیگر مسائل مالی هستند؛ بنابراین توصیه ما به شما این است که قبل از خرید خانه در مورد این مسائل نیز تعیین و تکلیف نمایید.

مبایعه‌نامه جعلی در کلاهبرداری املاک

هنگام خرید ملک، زمین و آپارتمان هر دو سوی قرارداد، هم خریدار و هم فروشنده باید از وضع سند آگاهی داشته باشند. سند را باید خریدار ببیند و با مشخصات ملک، زمین یا آپارتمان مطابقت داشته باشد.

بنابراین لازم است مالک یا مالکان احراز هویت شوند. چنان‌چه ملک و خانه به خریداران متعدد فروخته می‌شود، باید همه افرادی که نام آن‌ها در مبایعه‌نامه ذکر می‌شود در طی نوشتن قرارداد حضور فیزیکی داشته باشند.

در قسمت توضیحات مبایعه‌نامه تمامی شرایط طرفین قرارداد، مشخصات چک‌هایی که رد و بدل می‌شود و مبالغی که به‌صورت نقد واریز و پرداخت شده است، نوشته شود.

بسیاری از کلاهبرداری‌ها با جعل مبایعه‌نامه صورت می‌گیرد. مواردی که بدون خواندن مشتری یا فروشنده، در قسمت توضیحات به تایید این افراد می‌رسد.

کلاهبرداران با نوشتن مبایعه‌نامه‌های جعلی و تمایل نداشتن افراد به گرفتن کدرهگیری که سیستم صادر می‌کند، اقدام به سودجویی و کلاهبرداری می‌کنند.

کلاهبرداری املاک با عنوان تسهیلات بانکی

یکی‌دیگر از شگرد‌هایی که کلاهبردارن و افراد سودجو در کلاهبرداری در معاملات خانه به کار می‌برند استفاده از اعطای تسهیلات ساختگی و دروغ است.

معمولا افرادی با تأسیس شرکت و انتشار خبر تسهیلات بانکی برای خرید ملک، اقدام به کلاهبرداری‌های بزرگی می‌کنند.

کلاهبرداری در فروش ملک به‌صورت قولنامه‌ای

اغلب در کلاهبرداری با تنظیم قولنامه جعلی، کلاهبرداران یک ملک را به چند نفر می‌فروشند و متواری می‌شوند.

کلاهبرداری در معاملات ملک با متراژ‌های غیر واقعی

یکی دیگر از متداول‌ترین روش‌های کلاهبرداران، پیش فروش املاک قبل از بهره برداری با متراژ‌های غیر واقعی است.

در این روش کلاهبرداران که به‌صورت سازمان‌یافته فعالیت می‌کنند، در زمان عقد قرارداد با متقاضیان، متراژ‌های غیر واقعی ارائه می‌دهند و از ناآگاهی خریداران از مقررات خرید و فروش ملک، قرارداد‌ها و متراژ‌های مسکن سوءاستفاده می‌کنند و مبالغ بیشتری به جیب می‌زنند.

کلاهبرداری در فروش املاک نیمه‌ساز و پیش‌فروش

اکنون پرونده هزاران مورد از انواع کلاهبرداری‌ها در خصوص واحد‌های آپارتمانی پیش‌ساخته و نیمه‌ساز در محاکم مطرح است.

یکی از بارزترین شیوه‌های کلاهبرداری شیادان سودجو، فروش یک ملک به چند نفر است که اغلب در ساختمان‌های نیمه‌ساز و پیش‌فروش از این شیوه استفاده می‌کنند.

فوت مستاجر

اگر مستاجر قبل از اتمام قرارداد فوت کند، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر، باید ورثه در فسخ قرارداد اجاره اتفاق نظر داشته باشند. اگر یکی از وراث راضی به لغو قرارداد اجاره نباشد، آن قرارداد تا زمان درج شده در قرارداد به‌ قوت خود باقی است. برای فسخ قرارداد باید تمام وراث با یکدیگر درخواست فسخ اجاره ارائه بدهند.

دریافت ودیعه بعد از مرگ موجر

یکی از دغدغه‌های مستاجران دریافت مبلغ ودیعه در صورت فوت مالک است. طبق قانون مدنی، ودیعه‌‌ای که مستاجر به موجر یعنی متوفی پرداخت کرده‌است، جزو بدهی‌‌های متوفی بوده و تا زمانی که ودیعه مستاجر بازگردانده نشود، مستاجر ملزم به تخلیه نخواهد‌شد.

شرط مباشرت مستاجر چیست؟

اگر در قرارداد، قید شده‌ باشد که فقط مستاجر می‌تواند از ملک بهره‌‌برداری کند، دراین‌صورت هیچ‌کس حتی ورثه مستاجر نیز نمی‌تواند وارد ملک او شود و از آن بهره‌‌برداری کند. دراین‌صورت قرارداد اجاره ملک در صورت پایان قرارداد یا فوت مستاجر لغو شده و به این امر شرط مباشرت در اجاره گفته می‌شود.

تکلیف قراداد اجاره پس از فوت صاحبخانه

بر اساس قانون، اگر موجر (صاحبخانه) فوت کند مستاجر می‌تواند تا مدت زمانی که در قرارداد مشخص شده، از ملک موردنظر بهره‌‌برداری یا در آن سکونت داشته باشد. ورثه مالک نمی‌توانند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک قبل از مدت معلوم و درج ‌شده در قرارداد اجاره کنند اما در دو مورد استثنا وجود دارد:

 

=شرط مباشرت در اجاره

=عقد قرارداد مطابق با عمر مالک

معامله با سندهای غیر تک‌برگی

در صورت معامله ملک با سند دفترچه‌ای و غیرتک برگی، باز هم فروشنده وظیفه تنظیم سند رسمی طبق جدیدترین قوانین را دارد که اکنون سند تک برگی است. بنابراین در اینجا هم اگر فروشنده خودداری کند فروشنده حق دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را دارد.

فوت خریدار قبل از تنظیم سند رسمی

اگر خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند ورثه قانونی او می‌توانند آن را از فروشنده بخواهند. اگر امتناع کند می‌توانند از طریق دادگاه و الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.

همه چیز قانونی است اما فروشنده حاضر نیست!

اگر با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه به نفع خریدار حکم داد و با وجود تشریفات قانونی و طی شدن مراحل آن باز هم فروشنده خودداری و به تعهد خود عمل نکند، نماینده دادگاه به جای او در دفتر اسناد رسمی امضا می‌کند. این حکم در موارد مشابه مثل فراری یا مفقودالاثر بودن فروشنده هم طبق قوانین و مقررات جاری است.

آزاد نبودن سند ملک مورد معامله

گاهی هنگام معامله درباره آزاد بودن سند ملک تحقیق نمی‌شود و خریدار آن را می‌خرد و با فروشنده تاریخی را برای تنظیم سند رسمی در نظر می‌گیرند. گاهی هم فروشنده فکر می‌کند تا تاریخ تنظیم سند رسمی می‌تواند سند ملک را آزاد کند اما موفق نمی‌شود. به هرحال، اگر در رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه متوجه شود سند ملک آزاد نیست و مثلا در رهن بانک یا بازداشت است، نمی‌تواند به تنظیم سند رسمی حکم دهد. لازم است خریدار دادخواست فک سند هم به دادگاه ارائه دهد که البته روند سند رسمی را طولانی‌تر و مشکل‌تر می‌کند.

مبایعه‌نامه با ذکر تنظیم سند رسمی

در مواردی که در سند عادی درباره تنظیم سند رسمی تصمیم‌گیری شده است حداقل دو حالت وجود دارد:

 

=تاریخ دقیق مشخص شده است: در این صورت دو طرف معامله باید در آن تاریخ در محضری که توافق کردند یا می‌کنند حاضر شوند. تشریفات قانونی آن را انجام دهند. در اینجا اگر یک طرف بدون عذر موجه و قانونی تا پایان وقت اداری حضور پیدا نکند، طرف دیگر می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد اما این گواهی ربطی به الزام به تنظیم سند رسمی ندارد.

= تاریخ دقیقی برای تنظیم سند پیش‌بینی نشده است: در این حالت با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه تاریخی را مشخص می‌کند.

معامله ملک بدون سند رسمی

چون فروشنده تحت هر شرایطی تکلیف دارد سند رسمی را تنظیم کنید خریدار می‌تواند از راهکار قانونی الزام به تنظیم سند رسمی استفاده کند. در این صورت دادگاه نیز طبق قوانین حکم صادر می‌کند. برای مثال در صورتی که ملک بدون سند را به عنوان سنددار فروخته باشند و بعدا این موضوع معلوم شود، دادگاه به خریدار حق فسخ می‌دهد.