ملک موروثی یا ملک ورثه‌ای چیست؟

املاک موروثی در واقع املاکی هستند که صاحب آن فوت کرده و مطابق با قوانین و مقررات، به وراث متوفی رسیده است. در صورتی که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده مالکیت مشاع دارند.

فسخ قرارداد خرید تخت چه شرایط انجام می‌شود

در خصوص ملکی که خریداری می‎‌‌شود مانند ملکی که به فروش می‌رسد، هیچ یک از طرفین نمی‌توانند به صورت یک‌طرفه معامله را فسخ کنند. همچنین در صورتی که خریدار بعد از پرداخت نیمی از پول متوجه شود ملک خریداری شده ایراداتی دارد، می‌تواند به جرم کلاهبرداری معامله را فسخ کند. اما در صورتی که کل پول ملک را پرداخت کرده باشد تنها می‌تواند به دادگاه شکایت کند. در این هنگام دادگاه بعد از صحت موضوع حکم صادر می‌کند.

مابه‌التفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ یا اشکال در نقشه طبق نظر کارشناس از فروشنده بگیرد.

فسخ قرارداد فروش به چه صورت است

برای فسخ این نوع قرارداد لازم است تا با یک‌سری اصطلاخات حقوقی در این‌باره آشنا شوید.

 

خیار مجلس: منظور از این عبارت آن است که حضور خریدار و فروشنده در روز معامله الزامی است.

خیار غبن: در صورتی که در معامله کلاهبرداری شود یکی از طرفین می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

 

خیار شرط: در این مورد هر دو طرف معامله مطابق زمانی که در قرارداد برای فسخ خرید خانه دارند می‌توانند بدون پرداخت خسارت معامله را فسخ کنند.

 

خیار تدلیس: چنانچه فروشنده درباره ملک واقعیتی را از خریدار مخفی کند، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.

 

خیار تخلف شرط: در صورتی که هر یک از طرفین به شروط گذاشته شده عمل نکند طرف دیگر می‌تواند معامله را برهم بزند.

مفهوم فسخ قرارداد

فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما در اصطلاح به معنای آزادی از بند قرارداد است. رهایی از قرارداد در معامله می‌تواند ازجانب یکی از طرفین، هردو طرف یا حتی نفر سومی صورت گیرد. اما برهم زدن قرارداد تابع شرایط خاصی است. آنچه که در قراردادهای ملکی اهمیت دارد آن است که در چارچوب قوانین خاصی به هر یک از طرفین این اجازه داده می‌شود که مطابق بند قرارداد و در شرایط خاص قرارداد را فسخ کنند.

مراحل تفکیک ملک مشاع

اشخاصی که قصد تفکیک ملک خود را دارند، باید کلیه مراحل مربوطه را به طور قانونی و در اداره ثبت اسناد و املاک طی کنند. مراحل تفکیک ملک مشاع به ترتیب در ذیل آورده شده است :

 

.می‌بایست در بدو امر تقسیم نامه عادی تهیه شود.

.در مرحله دوم باید سند مالکیت پیشین باطل شود.

به منظور تنظیم صورت جلسه تفکیکی، می‌بایست به اداره ثبت مراجعه شود.

.با توجه به صورت جلسه تهیه شده از سوی اداره ثبت، برای هر بخش بصورت مجزا یک سند مالکیت تنظیم خواهد شد.

معانی افراز و تفکیک در قانون

افراز در لغت به معنای جدا کردن یک چیز از چیز دیگر است. از طریق افراز می‌توان سهم هر یک از شرکا را از طرف دیگر جدا و از این طریق با توافق مالکان و یا اجبار قانون اقدام نمود. از طریق افراز ملک مشاع هر شخص به عنوان مالک مستقل در ملک مشترک سابق شناخته می‌شود.

چنانچه تصمیم شرکا بر این باشد که مالی غیر منقول را به قطعات کوچک‌تری تقسیم یا تجزیه کنند، به این عمل تفکیک گفته می‌شود.

تقسیم املاک مشاع

تقسیم اموال مشاع تابع ضوابط و قواعد مشخصی است. به موجب قانون، مالکان در تفکیک می‌توانند با یکدیگر توافق کنند و به یک نتیجه واحد برسند. در صورتی که بین آن ها توافقی صورت نگیرد، متقاضی تقسیم می‌تواند ‌شرکا را به تقسیم ملک مجبور نماید. در این شرایط قانون به طور مستقیم به موضوع رسیدگی خواهد کرد و شرکا را مجبور به تقسیم ملک مشاع خواهد نمود.

حالت دوم فروش املاک مشاع

حالت دوم زمانی است که یک یا چند نفر از شرکا قصد فروش ملک را نداشته یا آنکه می‌خواهند نسبت به تفکیک سهم خود اقدام کنند. در اینجا بحث افراز و تفکیک پیش می‌آید.

لازم به ذکر است که بگوییم حتی اگر یک نفر از شرکا نیز حاضر به فروش ملک خود نباشد، باز هم با حالت دوم روبرو خواهیم بود. بنابراین برای فروش ملک مشاع در حالت اول، رضایت تمامی شرکا لازم است.

حالت اول فروش ملک مشاعی

حالت اول آن است که تمام وراث با هم توافق کنند که ملک را با هم بفروشند و همگی با هم در جلسه فروش حضور داشته باشند. همچنین وکیل حتما باید وکالت بلاعزل داشته باشد که می‌تواند به عنوان نماینده قانونی آن‌ها حضور پیدا کند.

بنابراین در این حالت رضایت همگی، حضور همگی و در نهایت امضای آنها یا نماینده قانونی در قرارداد فروش ضروری است. در نهایت نیز ثمن معامله به نسبت سهم آن‌ها بین افراد تقسیم می‌شود.

نحوه فروش ملک مشاع

ملک مشاع ملکی است که تمام شرکا در تمام نقاط آن شریک و سهیم هستند. یعنی هیچ یک از شرکا نمی‌تواند بخش مشخصی از ملک را متعلق به خود بداند.

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد اعم از این‌که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشند، در صورتی‌که مورد تقاضای یک یا ‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. در این‌صورت واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید.

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر به چه صورت است؟

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر به همین سادگی‌ها انجام نمی‌گیرد؛ در صورتی که مستاجر دلیل و علتی قانونی داشته باشد امکان فسخ قرارداد وجود دارد. مالک و مستاجر جدا از قوانین وضع شده هنگام عقد قرارداد اجاره، می‌توانند شرایطی را برای فسخ معامله درنظر بگیرند؛ در صورتی که طرفین معامله پای قرارداد اجاره را امضا کنند، با نقض شدن حتی یکی از شروط می‌توان قرارداد اجاره را فسخ کرد. در نظر داشته باشید که فسخ قرارداد اجاره نیازمند پرداخت خسارت است.

در چه شرایطی امکان فسخ قرارداد اجاره امکان‌پذیر است؟

در صورتی که مستاجر بعد از عقد قرارداد اجاره، قبل از اینکه ملک را دریافت کند مشکلاتی برای او پیش آید که مایل باشد قبل از تحویل ملک قرارداد را فسخ نماید، در قانون مواردی پیش بینی شده که مستاجر بتواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک نماید. در غیر این صورت فسخ قرارداد اجاره ممکن نیست مگر اینکه شرایط فسخ در قرارداد نوشته شده باشد.

از چه راهی می‌توان فهمید ملکی که قصد خرید آن را داریم طلق است؟

اگر در سند مالکیت عبارت طلق قید شده باشد، به این معناست که ملک طلق است و می‌توان آن را فروخت یا اجاره داد؛ اما در مواردی ممکن است ملک در رهن بانک باشد؛ اما در سند آن ذکر نشده، در این شرایط برای اینکه از طلق بودن ملک مطمئن شوید می‌توانید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و استعلام ملک را دریافت کنید.

کاربری زمین طلق چگونه است؟

در معاملات ملک به زمینی که طلق باشد، به راحتی می‌توان تغییر کاربری داد و یا کاربری تجاری، مسکونی و اداری گرفت.

طلق با عرصه وقف یعنی چه؟

در اصطلاح حقوقی به زمین ملک عرصه و به ساختمانی که روی زمین ساخته می‌شود اعیان می‌گویند.

 

.طلق با عرصه وقف: در صورتی که اعیان متعلق به مالک و عرصه وقف باشد به آن ملک طلق با عرصه وقف گویند.

.طلق و وقف: در صورتی که بخشی از اعیان و عرصه وقف باشد به آن ملک طلق و وقف گویند.

.طلق با عرصه دولتی: در صورتی که اعیان متعلق به مالک و عرصه متعلق به دولت باشد به آن ملک طلق با عرصه دولتی گویند.

چه املاکی جزو ملک طلق نیست؟

.درصورتی که ملک موردنظر یکی از گزینه‌های زیر را دارا باشد، شامل ملک طلق نمی‌شود.

 

.ملکی که در رهن بانک قرار دارد.

.ملکی که به دستورقضایی توقیف یا بازداشت شده است.

.درصورتی که عرصه ملک(زمین) آن متعلق به دولت یا موقوفه باشد.

.ملکی که شریک داشته باشد.

کد رهگیری املاک قولنامه‌ ای چیست؟

قرارداد قولنامه ای به قراردادی گفته می‌شود که سند رسمی ندارد. هنگامی که یک قرارداد قولنامه ای در دفاتر املاک دارای مجوز نوشته می‌شود، مشاور املاک موظف است اطلاعات مربوط به اجاره خانه قولنامه ای را در سایت ثبت معاملات املاک کشور یا همان سامانه ایران املاک ثبت کند؛ سامانه یک عدد 13 رقمی منحصر به فرد برای شناسایی و استعلام آن قرارداد صادر نموده که این عدد 13 رقمی، همان کد رهگیری املاک قولنامه ای می‌باشد.

آیا مستأجر باید هزینه‌ تعمیرات را پرداخت کند؟

از نکات مهم در قرارداد اجاره آپارتمان، مشخص کردن پرداخت هزینه تعمیرات است. به طور کلی دو دسته تعمیرات وجود دارد؛ تعمیرات جزیی و تعمیرات اساسی. تعمیرات جزیی به تعمیراتی گفته می‌شود که مربوط به استفاده‌های کوتاه مدت است. مواردی مانند تعویض لامپ، تعویض پوشال‌های کولر و… جزو مصارف جاری محسوب می‌شوند و به همین خاطر مستأجر باید هزینه‌های مربوطه را بپردازد. تغییر در ساخت ساختمان، هزینه‌ رنگ‌آمیزی دیوارها، خرابی کلی سیستم گرم‌کننده و… مواردی هستند که جزو تعمیرات اساسی محسوب می‌شوند و صاحب‌خانه باید هزینه‌های آن را پرداخت کند.

کد رهگیری برای عقد قرارداد اجاره چیست؟

دولت از سال ۸۷ به بعد دولت برای امنیت بخشیدن به معاملات قولنامه‌ای، کد رهگیری املاک را تصویب کرد. بر این اساس تمام مشاوران املاک موظف هستند معاملات انجام شده را در سامانه‌ای به نام سامانه‌ی ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کنند. از مزایای این قانون این است که اطلاعات مربوط به مسکن هر فرد برای دولت مشخص می‌شود و از سوی دیگر معامله انجام شده را تضمین می‌کند و شما می‌توانید مطمئن شوید که ملک مورد نظر قبلا به فروش نرفته است. از دیگر مزایای کد رهگیری این است که افراد با استعلام قرارداد املاک از طریق کد ملی و کد رهگیری به راحتی می‌توانند میزان بدهی به شهرداری و یا بانک‌ها برای ملک مورد نظر را دریافت نمایند.

در چه شرایطی می‌توان قرارداد اجاره نامه را فسخ کرد؟

امکان فسخ قرارداد در هر معامله‌ای وجود دارد. فسخ اجاره نامه در شرایط خاص امکان‌پذیر است که در ادامه به آن می‌پردازیم.

 

.فسخ اجاره از سوی مستاجر: در صورتی که مستاجر برخلاف جزئیاتی که در قرارداد درج می‌شود عمل کند یا اینکه مشکل جدی درباره ملک وجود داشته باشد و موجر آن را برطرف نکند، طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

 .فسخ اجاره از سوی موجر: یکی از دلایلی که موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند، دیرکرد در پرداخت اجاره‌بها به مدت سه ماه، تغییر کاربری و استفاده غیر از جزئیات موجود در قرارداد، اجاره‌دادن ملک به مستأجر دیگر و انجام اعمال خلاف و منافی عفت عمومی اشاره کرد.