موجر چگونه می‌تواند خسارت وارده به ملک را از مستأجر مطالبه کند؟

به موجب بند ۴ ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف جدید مصوب ۱۴۰۲ تمامی دعاوی مرتبط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و کسب و پیشه یا تجارت در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک می‌باشد. پس چون دعوای مطالبه خسارت جزو دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره می‌باشد موجر باید دادخواستی با خواسته مطالبه خسارت به عین مستاجره را به طرفیت مستأجر در دفتر خدمات قضایی خطاب به دادگاه صلح ثبت نماید.

لازم به ذکر است تا زمان تشکیل دادگاه‌های صلح، به دعاوی مربوط به تخلیه و خسارت به عین مستاجره مطابق قوانین و مقررات جاری کشور از جمله قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴/۹/۱۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی رسیدگی می‌شود.

توقیف اموال محکوم علیه در پرونده حقوقی مالی

به موجب ماده ۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی هر کس به موجب حکم دادگاه به دادن هر نوع مالی به دیگری محکوم شود و از اجرای حکم خودداری کند، هرگاه محکومٌ به عین معین باشد( مثلا این منزل مسکونی به پلاک ثبتی ……………… یا این خودرو با شماره انتظامی ………….) آن مال اخذ و به محکومٌ له تسلیم می شود و در صورتی که ردّ عین ممکن نباشد( مثلا تلف حقیقی یا حکمی شده باشد) یا محکومٌ به عین معین نباشد(مثلا وجه معینی بابت پرداخت دیه یا طلب و…باشد) اموال محکومٌ علیه با رعایت مستثنیات دین و مطابق قانون اجرای احکام مدنی و سایر مقررات مربوط، توقیف و از محل آن حسب مورد محکومٌ به یا مثل یا قیمت آن استیفا می شود.همانگونه که مشاهده می شود در پرونده های مدنی در مرحله نخست ،استیفای طلب از اموال و دارایی محکوم علیه صورت می گیرد.

بر همین اساس برای توقیف اموال محکوم علیه ( شامل توقیف ملک،خودرو،حساب بانکی و…است) محکوم له( طلبکار) باید درخواست توقیف اموال را از اجرای احکام با ثبت این درخواست در یکی از دفاتر خدمات قضایی تقاضا کند . به موجب ماده ۲ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی بعد از درخواست محکوم له، مرجع اجرا کننده رای مکلف است از طریق پیش بینی شده در این قانون و نیز به هر نحو دیگر که قانوناً ممکن باشد، نسبت به شناسایی اموال محکومٌ علیه و توقیف آن به میزان محکومٌ به اقدام کند.

لازم به ذکر است در موردی که محکومٌ به عین معین بوده و محکوم له (طلبکار)آن مال را شناسایی نموده و تحویل آن را تقاضا کرده باشد؛ مطابق تبصره ماده ۲ قانون فوق الذکر، مرجع اجرا کننده رأی نیز مکلف به شناسایی و توقیف آن مال می باشد.

تفکیک ملک موروثی چگونه صورت میگیرد؟

تفکیک به معنای تقسیم یک ملک مشاع به قطعات مجزا و مستقل می‌باشد. هنگامی که وراث بخواهند از سهم خود در ملک استفاده جداگانه داشته باشند، آن را بفروشند یا به شخص دیگری واگذار کنند، بحث تفکیک ملک موروثی مطرح می‌شود. 

 

برای تفکیک ملک موروثی، باید تمامی وراث حاضر باشند و به این تفکیک رضایت دهند. اگر در میان وراث شخصی وجود داشته باشد که زیر سن قانونی است، باید برای انجام مراحل تفکیک از طریق قیم قانونی او اقدام شود. اگر وراث برای تفکیک ملک موروثی نتوانند به توافق برسند، باید از طریق دادگاه حقوقی اقدام نمایند.

 

درباره ی هزینه ها نیز باید گفت که هزینه‌های تفکیک ملک موروثی، شامل هزینه‌های کارشناسی، ثبت و صدور سند تفکیکی و سایر هزینه‌های قانونی است.

مراحل تقسیم ملک ورثه‌ ای شامل چه مواردی است؟

"تقسیم ملک موروثی را می‌توان به دو روش و شیوه انجام داد: در گام اول با توافق ورثه، اموال متوفی به اندازه سهم هر یک از آنها تعلق می‌گیرد. در گام دوم تقسیم، ملک موروثی فروخته می‌شود و سهم وراث از طریق مبلغ حاصل از فروش تقسیم می‌گردد."

ملک ورثه‌ ای یا موروثی چیست؟

طبق قانون ارث وقتی شخصی فوت کند، اموال منقول و غیرمنقول وی به ورثه او تعلق می‌گیرد، در صورتی که در میان اموال غیرمنقول متوفی، ملکی وجود داشته باشد که به ورثه آن ارث رسیده باشد، به آن ملک موروثی می‌گویند.

ابطال تقسیم نامه به چه معناست؟

ابطال تقسیم نامه یک فرآیند حیاتی است که در زمینه مالکیت مشترک، واگذاری دارایی‌ها یا حتی حل اختلافات مورد استفاده قرار می‌گیرد. زمانی که شرایط مالی یا شخصی افراد تغییر می‌کند یا وقوع وقایع غیرمنتظره، تقسیم نامه ابطال خواهد شد.

به طور کلی ابطال تقسیم نامه فرصتی است برای بازنگری و اصلاح توافقات قبلی. این فرآیند به شرکای مالی امکان می‌دهد تا مسائل مشترک خود را با دقت مورد بررسی قرار داده و از توافقات جدید و مطابق با شرایط جدید بهره‌مند شوند.

منظور از صورت مجلس تفکیکی چیست؟

به طور کلی، صورت مجلس تفکیکی به سندی گفته می‌شود که توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع مال غیرمنقول صادر می‌گردد. در این صورت مجلس تمامی مشخصات بخش‌های تفکیک شده مال غیر منقول را می‌توانید مشاهده کنید.

هزینه تفکیک ملک تجاری چگونه محاسبه میشود؟

برای مالکانی که املاک تجاری دارند یا بخشی از املاک آنها به کاربری تجاری اختصاص داده شده است، هزینه‌های مرتبط با متراژ تجاری به نسبت هزینه‌های مسکونی با یک ضریب افزایش محاسبه می‌شود. این سیستم محاسبه هزینه بر اساس متراژ زمین تجاری انجام می‌شود و برای هر متر مربع متغییر خواهد بود.

 

هزینه تفکیک زمین با مالکیت تجاری از طریق فرمول‎های زیر قابل محاسبه است:

 

· برای متراژ زیر 200 متر مربع:

 

o هزینه =13173451× متراژ

 

· برای متراژ بین 200 تا 600 متر مربع:

 

o هزینه =13173451+ (200- متراژ) × 73186 

 

· برای متراژ بین 600 تا 2000 متر مربع:

 

o هزینه =42447691+(600- متراژ) ×40984 

 

· برای متراژ بین 2000 تا 5000 متر مربع:

 

o هزینه =99826811+ (2000- متراژ) × 32933

 

· برای متراژ بیشتر از 5000 متر مربع:

 

o هزینه =198624811+ (5000- متراژ) × 23054 

منظور از تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی چیست؟

ملک مشاع یعنی ملکی که چند نفر در آن شریک هستند و به صورت مشترک در ملک سهم دارند. اما منظور از املاک بدون سابقه ثبتی چیست؟ این املاک در اداره ثبت اسناد مطابق قانون هیچ اسمی از مالک و مالکین آن ثبت نشده است، به همین دلیل این نوع املاک را فاقد سابقه ثبتی می‌گویند. برای این املاک اسنادی مانند: قولنامه و دست نویس وجود دارد که نشان دهنده حقوق مالکیت اشخاص است. 

 

اگر سابقه ثبتی وجود نداشته باشد، شرکا به تقسیم ملک می‌پردازند. در چنین شرایطی اول باید شرکا به توافق در این موضوع رسیده باشند و این توافق را از طریق تنظیم صورتجلسه مکتوب کرده و در آن شرح دهند که به چه صورت ملک را تقسیم می‌کنند. سپس این صورت‌جلسه باید به امضای تمام شرکا برسد.

 

 اگر برای تقسیم ملک توافقی بین شرکا صورت نگیرد، دادخواست تقسیم ملک را به دادگاه حقوقی تحویل داده و دادگاه پس از بررسی پرونده و شنیدن اظهارات طرفین، در این مورد تصمیم‌گیری می‌کند. با صدور حکم، با استفاده از تقسیم ملک از وضعیت اشاعه خارج می‌شود.

 

"اولین قدم برای تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی توافق شرکا در مورد نحوه تقسیم ملک است. اگر به توافق نرسیدند، هر یک از شرکا می‌توانند با مراجعه به دادگاه تقاضای تقسیم را بخواهند. در صورت حکم تقسیم، سهم هر شریک مشخص و برای هر یک از آنها به نسبت سهمشان، سند مالکیت مجزا صادر می‌شود."

تقسیم ملک مشاع چگونه است؟

زمانی که شرکا قصد دارند، سهم خود را مشخص کنند یا آن را بفروشند با موضوع تقسیم ملک مشاع روبه‌رو می‌شوند. این تقسیم به دو روش تراضی و اجباری انجام می‌گیرد. در روش تراضی تمام شرکا با رضایت اقدام به تقسیم ملک می‌کنند، اما در روش اجباری حداقل یکی از شرکا به انجام این عمل رضایت نداده و دیگر مالکین از طریق دادگاه درخواست تقسیم ملک را خواستار می‌شوند. می‌توان به سه حالت تقسیم ملک مشاع را انجام داد:

 

تقسیم به روش افراز ملک: از این نوع تقسیم زمانی استفاده می‌شود که قصد بر این باشد، مال مشاعی را به صورت مساوی و مشخص میان مالکین تقسیم کرد.

 

تقسیم به روش تعدیل: زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که اجزای مال یکسان نیست، در چنین شرایطی به جای تقسیم مساحت تقسیم را براساس ارزش مالی انجام دهید.

 

تقسیم به روش رد: در بعضی از مواقع نمی‌توان ملک را از طریق مساحت و ارزش مالی به طور مساوی تقسیم کرد، دیگر مالکین باید اختلاف ارزش سهم را به کسی که سهم برده بپردازد تا جملگی سهم یکسانی از ملک داشته باشند.

مراحل و نحوه تفکیک ملک مشاع چیست؟

"تقسیم یک ملک یا زمین به چند قطعه جدا با سندهای مستقل را تفکیک ملک می‌گویند. برای صدور پروانه تفکیک و اخذ مجوز برای دریافت سندهای مجزا باید مراحل و فرایندی طی کنید. در نهایت تفکیک روشی آسان برای تقسیم و جدا کردن ملک است که از مزایای آن نیز می‌توان به سهولت نقل و انتقال، افزایش ارزش ملک، امکان استفاده از تسهیلات بانکی و غیره اشاره کرد."

مراحل صدور دستور تخلیه شورای حل اختلاف شامل چه مواردی است؟

مراحل صدور دستور تخلیه به نوع سند اجاره که رسمی یا عادی باشد، بستگی دارد.

 

در صورتی که برای ملک دارای سند عادی می‌خواهید دستور تخلیه بگیرید، باید مراحل زیر را انجام دهید:

 

ابتدا به دفاتر خدمات قضایی مراجعه فرمایید، سپس دادخواستی را تنظیم کرده و مدارک را ارائه دهید.

 

دفاتر خدمات قضایی، پرونده را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارسال می‌کنند.

 

جلسه‌ای برای رسیدگی به دعوا با حضور موجر و مستاجر شکل می‌گیرد و طرفین اظهارات خود را بیان می‌کنند.

 

شورای حل اختلاف مدارک ارائه شده توسط طرفین را بررسی می‌کند.

 

در نهایت، شورای حل اختلاف دستور تخلیه را صادر می‌کند.

دستور تخلیه شورای حل اختلاف چیست؟

"گاهی در رابطه بین اجاره‌دهنده و مستأجر اختلافات و چالش‌هایی رخ می‌دهد که بر اساس آن موجر تخلیه ملک خود را از مستاجر خواستار می‌شود. شرایطی که باعث این اختلافات می‌شود؛ شامل انقضای مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها و استفاده نامشروع از عین مستأجره نیز می‌باشد، در این حالت موجر، مدارک و درخواست خود را به شورای حل اختلاف تحویل داده سپس پس از بررسی‌های لازم شورای حل‌اختلاف دستور تخلیه را صادر می‌کند."

مدارک تفکیک آپارتمان شامل چه مواردی است؟

در فرآیند تفکیک آپارتمان، تهیه و ارائه مدارک مورد نیاز از اهمیت ویژه‌ و بالایی دارد تا فرآیند به‌درستی و با دقت انجام شود. در ادامه، به طور خلاصه به فهرست مدارک لازم برای تفکیک آپارتمان اشاره خواهیم کرد:

 

1. مراجعه حضوری به دفتر اسناد رسمی جهت شروع فرآیند.

 

2. دریافت و تکمیل فرم درخواست تفکیک توسط مالک یا مالکین واحدهای آپارتمانی.

 

3. ارائه مدارک هویتی مالک یا مالکین از جمله شناسنامه و کارت ملی به همراه دو برگ کپی از هر کدام.

 

4. ارائه تقسیم‌نامه رسمی و مشخص کردن محدوده و متراژ انباری و پارکینگ مرتبط با هر واحد آپارتمانی.

 

5. ارائه نقشه تفکیکی که مشخصات دقیق واحدهای آپارتمانی را نشان دهد.

 

6. استعلام تفکیک از اداره ثبت اسناد جهت اطمینان از عدم وجود موانع ثبتی.

 

7. ارائه تصدیق پایان‌کار از سازمان‌های ذی‌صلاح مبنی بر اتمام فرآیند تفکیک به‌طور کامل.

تفکیک آپارتمان چیست؟

تفکیک آپارتمان یکی از اقدامات حیاتی در مدیریت مالکیت و مدیریت املاک است که به منظور بهبود واحدهای مسکونی و بهبود کیفیت زندگی ساکنان انجام می‌شود.

 

با گسترش شهرنشینی و افزایش نیاز به مسکن، آپارتمان‌سازی به عنوان یکی از راهکارهای اصلی رفع نیاز به مسکن مورد توجه قرار گرفته است. اما این افزایش تعداد آپارتمان‌ها به دلیل محدودیت‌های فضایی، نیاز به مدیریت دقیق‌تر و تفکیک واحدهای آپارتمانی دارد.

 

در این فرآیند، نقش مهمی بر عهده کارشناسان رسمی دادگستری قرار دارد که با داشتن پروانه فعالیت، گواهینامه مسئول انجام تفکیک آپارتمان هستند. این فرآیند شامل تعیین دقیق محدوده واحدهای آپارتمان، تعیین متراژ کل هر واحد شامل عرصه و اعیان و صدور سند مجزا برای هر واحد است.

 

با تفکیک آپارتمان، هر واحد به طور دقیق مالکیت خود را مشخص می‌کند و این امر به مالکان اطمینان می‌دهد که مالکیت آن‌ها در ارتباط با واحدهایشان به‌صورت کاملاً قابل اعتماد و قابل اثبات است. این اقدام همچنین به مدیریت بهتر واحدهای آپارتمان، تسهیل در انجام تراکنش‌های مالی و افزایش ارزش ملکیت‌ها کمک می‌کند.

 

به طور کلی، تفکیک آپارتمان نه تنها به بهبود مدیریت واحدهای مسکونی کمک می‌کند بلکه به بهبود کیفیت زندگی ساکنان و بهره‌وری بیشتر از فضاهای مسکونی در شهرها کمک می‌نماید.

درخواست تخلیه با قرارداد اجاره عادی چگونه است؟

در قراردادهای اجاره عادی یا غیررسمی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده‌اند موجر می‌تواند با رعایت شرایط مشخصی که در قوانین پیش‌بینی شده است دستور تخلیه ملک خود را از شورای حل اختلاف درخواست نماید. این فرآیند معمولاً ظرف دو هفته انجام می‌شود.

 

قراردادهای عادی می‌توانند به صورت دستی و بر روی یک برگ تنظیم شوند یا در دفاتر آژانس‌های املاک تهیه گردند. از نظر حقوقی بین این دو نوع قرارداد تفاوتی وجود ندارد و هر دو به عنوان قرارداد عادی شناخته می‌شوند. البته برای اینکه قرارداد اجاره قابل استناد باشد باید شرایط لازم را داشته و به امضای دو نفر شاهد ممهور شده باشد.

 

برای درخواست دستور تخلیه موجر باید دادخواستی تهیه کند که حاوی اطلاعات زیر باشد:

 

· نام و نام خانوادگی مالک و مستاجر

 

· مشخصات دقیق ملک اجاره شده (عین مستاجره)

 

· تاریخ قرارداد اجاره

 

· مدارک مثبت مالکیت

 

این دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود. پس از ثبت دادخواست شورای حل اختلاف به موضوع رسیدگی کرده و در صورت احراز شرایط لازم دستور تخلیه ملک را صادر می‌کند.

آیا صاحبخانه میتواند مستاجر را بیرون کند؟

احتمالا بارها این را از دهان بسیاری از مستاجرها شنیده باشید که می‌گویند: صاحبخانه هیچ کاری نمی‌تواند بکند و ما را بیرون بیندازد!" اما آیا واقعا صاحبخانه می‌تواند مستاجر را بیرون کند یا خیر؟ اصلا در چه شرایطی چنین چیزی ممکن خواهد بود؟

 

در پاسخ به این سوال که آیا صاحبخانه می‌تواند مستاجر را بیرون کند؟ باید بگوییم بله، صاحبخانه می‌تواند مستاجر را بیرون کند اما این اقدام باید مطابق با قوانین و مقررات مربوط به اجاره و تخلیه ملک باشد.

 

 در ایران فرآیند تخلیه مستاجر پس از اتمام قرارداد اجاره یا در شرایط خاصی که قانون اجازه می‌دهد دارای مراحل و شرایط خاصی است.

به طور کلی قولنامه چیست؟

قولنامه سندی است که در آن فروشنده تعهد فروش عین معینی را که مالک آن است در آینده‌ای معلوم در برابر ثمن مشخص می‌کند. براساس این تعریف، در حین تنظیم قولنامه انتقال مالکیت صورت نمی‌گیرد. بنا به نظر دکتر کاتوزیان، پدر علم حقوق ایران، در مواردی که دو نفر تصمیم به پیمانی گرفته‌اند و در شرایط آن نیز با هم کنار آمده‌اند، گاه به دلیل موانع خارجی نمی‌توانند پیمان نهایی را به طور قطع واقع سازند، پس برای این که زمینه را آماده سازند و در آینده نیز به وقوع قرارداد مطمئن باشند؛ در برابر هم تعهد می‌کنند که آن را در مدت معین و با همان شرایط مورد توافق منعقد سازند. این پیمان مقدماتی را قولنامه می‌نامند.

نحوه درخواست سازش و مراحل انجام آن چیست؟

نحوه درخواست سازش به شکل زیر است:

 

1. فرد متقاضی صلح، باید خواسته خود را در فرم‌های چاپی مخصوص به نام "دادخواست" درج کرده و این برگه را در دفاتر خدمات قضایی به ثبت برساند.

 

2. دادخواست صلح باید در 2 نسخه تنظیم شود تا یکی از نسخه‌ها به طرف مقابل (خوانده) ابلاغ شده و او در جلسه دادرسی حاضر شود.

 

3. پس از ابلاغ زمان جلسه دادرسی به هر دو طرف (خواهان و خوانده) قاضی موظف است که اظهارات آن را شنیده و ثبت کند.

 

4. چنانچه طرفین دعوا موفق به سازش شدند، تمام شرایط و تعهدات میان آن‌ها توسط قاضی ثبت و ضبط شده و به امضای آنان می‌رسد. پس در صورت ایجاد سازش و توافق میان دو طرف دعوا، قاضی "گزارش اصلاحی" را تنظیم خواهد کرد. در واقع، گزارش اصلاحی همان سازش‌نامه‌ای است که از وقوع عقد صلح میان دو طرف دعوا حکایت می‌کند. بعد از امضای این برگه توسط طرفین و قاضی، مفاد آن باید به اجرا درآید. در ضمن، گزارش اصلاحی برای نمایندگان قانونی هر دو طرف مثل وراث آن‌ها نیز دارای اعتبار خواهد بود.

 

در نهایت اگر دو طرف نتوانند به توافق برسند و از طریق سازش، اختلاف میان خود را فیصله دهند؛ قاضی مراتب را در صورت‌جلسه قید می‌کند.

دادخواست سازش یا درخواست صلح چیست؟

"برحسب ماده ۱۸۶ قانون آیین دادرسی مدنی، شما می‌توانید برای حل‌وفصل اختلافاتتان با فرد یا افراد دیگر، دادخواست سازش که به آن درخواست صلح نیز گفته می‌شود را به دادگاه تقدیم کنید. منظور از دادخواست، همان فرم چاپی مخصوصی است که یکی از انواع فرم‌های قضایی محسوب شده و بایستی خواسته خود را در آن بنویسید. نکته مهم این است که ارائه دادخواست سازش هم پیش از اقامه دعوا و هم پس از طرح آن در دادگاه، امکان‌پذیر خواهد بود."