انتقال مال غیر با سند عادی قابل تحقق است یا رسمی؟

انتقال اموال می تواند هم به صورت عادی و هم به صورت رسمی انجام شود به موجب همین علت بوده که محاکم انتقال مال غیر از طریق سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه) و همچنین سنر رسمی را مشمول این جرم دانسته اند.

انتقال مال غیر یا اجاره مال دیگری چه جرمی است؟

انتقال نامشروع و غیر قانونی هر نوع مال متعلق به دیگری، چه به صورت عینی ( مانند فروش خانه یا خودرو ) چه منافع آن ( مانند اجاره دادن ملک ) توسط اشخاص به دیگری همراه با سوء نیت موجب تحقق انتقال مال غیر می گردد.

آیا امکان افراز ملک مشاع وجود دارد؟

در صورتی که به موجب قانون ، ملک قابل افراز باشد آن ملک افراز شده در غیر اینصورت با نظر واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز ، دعوای افراز ملک مشاع در دادگاه قابل طرح خواهد بود.

نحوه استفاده از ملک مشاع

هنگامی دو یا چند نفر مشترکا مالک مالی هستند که تقسیم نشده است و به اصطلاح حقوقی مال مفروز نمی ‌باشد، در این شرایط برای تصرف در ملک مشاع و استفاده از آن هریک از شرکا می‌بایست از دیگر مالکان اذن داشته باشند و یا درخصوص استفاده از ملک، توافقی میان شرکا صورت گرفته باشد.

√ به طور مثال ۳ نفر مشترکا و به صورت مشاع یک آپارتمان را خریداری می کنند و سهم آنها بدین صورت بوده که نفر اول ۳ دانگ نفر دوم ۲ دانگ و نفر سوم ۱ دانگ در ملک سهیم باشند.

در این فرض نفر اول نمی تواند با ادعای مالکیت بر ۳ دانگ آپارتمان، نصف ملک را بدون اجازه دو شریک دیگر خود تصرف کند.

√ زیرا تا زمانی که ملک به نسبت سهم هر یک از مالکان میان آنها تقسیم نشده است، مالکیت آنها به صورت مشاع می‌ باشد و هر یک از آنها در جزء جزء آن ملک سهیم هستند و نسبت به تصرف در آن به صورت مشترک باید تصمیم گیری کنند.

در نتیجه چنانچه هر یک از مالکین ملک مشاع بدون اجازه سایر مالکان در ملک تصرف کند، سایر مالکان می توانند علیه متصرف دعوای خلع ید مطرح کنند.

مواردی که ملک مشاعی غیرقابل افراز می‌ باشد

‌در موارد زیر نمی‌توان دعوی افراز ملک مشاع طرح نمود:

 

 

 

• هنگامی که تقسیم ملک مشاع به موجب قانون ممنوع باشد.

 

 

 

• شرکا به موجب قرارداد ملزم به عدم تقسیم ملک مشاعی شده باشند.

 

 

 

• تقسیم و افراز ملک مشاعی باعث متضرر شدن سایر شرکا یا از مالیت افتادن ملک مشاع شود.

 

 

 

• نسبت به ملک مشاع مورد نظر سند مالکیت معارض وجود داشته باشد.

افراز به اجبار و حکم دادگاه

اگر شرکا قادر به توافق بر سر افراز و تقسیم ملک مشاع نباشند، هرکدام از شرکا می ‌توانند علیه سایر شرکا دعوی افراز ملک مشاع اقامه کند.

 

√ بنابراین مطابق قانون مدنی هنگامی که شرکای ملک مشاع بر سر استفاده و تصرف در ملک به توافق نرسند، هریک از آنها می ‌تواند تقاضای افراز ملک مشاعی کند:

هر شریک‌ می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

 

√ هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل می‌آید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.

افراز به تراضی

شرکا با خواست و رضایت خود به نسبت سهم هریک و به نحوی که می‌خواهند ملک مشاع را تقسیم می‌ کنند.

مرجع صلاحیت دار دعوای خلع ید ملک مشاع

از آنجایی که دعوای خلع ید، یک دعوای مالی است و مختص اموال غیرمنقول همچون ملک و زمین است، مرجع صلاحیت دار برای رسیدگی به این موضوع دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. 

غصب به چه معناست؟

قانون مدنی نیز در خصوص غصب این گونه مقرر کرده است که: غصب عبارت است از استیلا در مال یا حق مالی غیر به نحو عدوان.

√ منظور از استیلا، مسلط شدن است. پس چنانچه فردی در مال یا حق مالی فرد دیگر تصرف کند به گونه ای که بر آن مال مسلط شود و مانع از استفاده از مال توسط مالک شود، غاصب نامیده شده و مالک می ‌تواند علیه او دعوای خلع ید اقامه کند.

 

• البته باید به نکاتی توجه داشت از جمله این که دعوای خلع ید صرفاً می تواند در خصوص اموال غیرمنقول همچون ملک و زمین مطرح شود و اینکه خلع ید یک دعوای مالی محسوب می شود.

تعریف دعوای خلع ید.... ....

اگر شخصی در مال شخص دیگری بدون اجازه از سوی مالک یا بدون قرارداد و اذن قانونی تصرف کند و آن مال را غصب کند به موجب قانون غاصب شناخته می‌ شود.

 

√ در این صورت مالک می‌ تواند علیه متصرفِ ملک خود و بنابر موضوع هر یک از دعاوی چون خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه یا رفع تصرف عدوانی با توجه به شرایط و نوع تصرف مطرح کند و متصرف را از ملک خود بیرون کند.

مال مشاع چیست؟

فرض کنید ۳ نفر مشترکا و به صورت مشاع یک آپارتمان را خریداری می کنند و سهم آنها بدینصورت بوده که نفر اول ۳ دانگ نفر دوم ۲ دانگ و نفر سوم ۱ دانگ در ملک سهیم باشند.

• در این فرض نفر اول نمی تواند با ادعای مالکیت بر ۳ دانگ آپارتمان، نصف ملک را بدون اجازه دو شریک دیگر خود تصرف کند

 

 

√ بنابراین تا زمانی که ملک به نسبت سهم هر یک از مالکان میان آنها تقسیم نشده است، مالکیت شرکا به صورت مشاع می‌ باشد و هر یک از آنها در جزء جزء آن ملک سهیم هستند و نسبت به تصرف در آن به صورت مشترک باید تصمیم گیری کنند.

 

 

• چنانچه هر یک از مالکین مال مشاع بدون اجازه سایر مالکان در مال تصرف کند، سایر مالکان می توانند علیه متصرف دعوای خلع ید مطرح کنند.

خلع ید مشاعی ( ملک ورثه ای یا شراکتی )

هنگامی که چند نفر به طور مشترک در مالکیت یک مال سهیم باشند به گونه ‌ای که آن مال میان مالکان تقسیم و به اصطلاح حقوقی افراز نشده باشد به آن مال مشاع می گویند.

 

زمانی مال به نحو شراکتی و اشاعه در مالکیت چند مالک باشد، همه شرکا به اندازه سهم خود در جزء جزء مال سهیم هستند.

 

دعوای خلع ید مشاعی که برای مثال می توان به اموال ورثه ای یا شراکتی اشاره نمود از دعاوی متداول ملکی می باشد.

استیلا غاصب بر مال مورد دعوی

استیلا به معنای تسلط و تصرف غاصب است بنابراین عمل غاصب باید متصرفانه باشد.

عدوانی بودن تصرف

تصرف باید بدون اذن و اجازه مالک باشد به عبارت دیگر غیرقانونی، بدون قرارداد و غیرمجاز باشد.

 

√ چنین تصرفی در مال غیرمنقول دیگری عدوانی است.

غیرمنقول بودن مال مورد دعوی

دعوی خلع ید مختص اموال غیرمنقول است یعنی رفع تصرف غیرقانونی از ملک، زمین و مانند اینها.

اثبات مالکیت خواهان

فردی که خواهان دعوی خلع است و طرح دعوی می‌کند می‌بایست مالک مال موضوع دعوی باشد و باید مالکیت خود را به واسطه اسناد ثبتی اثبات کند.

 

√ بنابراین دعوای خلع ید از سوی فردی غیر از مالک قابل قبول نیست و دادگاه در اینصورت قرار عدم استماع صادر می‌ کند.

 

نکته قابل توجه این است که مالکیت مالک باید مستند به سند رسمی باشد یعنی اثبات مالکیت در دعوی خلع ید با سند عادی مورد قبول نیست.

ارکان دعوی خلع ید به طور خاص عبارت‌اند از:

.اثبات مالکیت خواهان

• غیرمنقول بودن مال مورد دعوی

• عدوانی بودن تصرف

• عدوانی بودن تصرف

نظریه مشورتی عدم تحویل پارکینگ شماره 7/99/1862 مورخ 1399/05/21 اداره حقوقی قوه قضاییه:

استعلام:

 

 

 

√ احتراماً اگر در زمان عقد بیع فروشنده ملزم به تعیین و اختصاص پارکینگ برای واحد فاقد پارکینگ طبق پایان‌ کار شهرداری و سند مالکیت شود ولی بعد از آن به این تعهد خود عمل نکند و واحدهای دیگر را نیز بفروشد و در زمان صدور رأی دادگاه بدوی که وی را ملزم به اختصاص دادن یک پارکینگ به آن واحد نموده اجرای حکم مبنی بر انجام تعهد و تعیین پارکینگ عملا امکان‌پذیر نباشد آیا خریدار حق فسخ دارد یا خیر آیا موضوع مشمول ماده ۳۸۴ قانون مدنی است یا خیر و آیا موضوع از مصادیق تلف حکمی موضوع ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی می‌باشد یا خیر؟

 

 

 

لازم به ذکر است که دادگاه فروشنده را ملزم به انتقال یکی از پارکینگ‌ها به خریدار نموده است در حالی که با توجه به فروش سایر واحدهای این رأی عمل قابل اجرا نمی ‌باشد.

عدم تحویل پارکینگ توسط فروشنده

هنگام انعقاد قرارداد بیع (خریدوفروش) طبق توافقات طرفین و ملکی که به فروش می ‌رود ضمن قرارداد قید می‌ شود که ملک پارکینگ هم دارد یا فاقد پارکینگ است.

و یا بعضا تحویل پارکینگ را در قالب شرط ضمن عقد در قرارداد قید می‌ کنند.

√ در هر صورت ملکی که دارای پارکینگ باشد هنگام فروش تحویل پارکینگ هم یکی از تعهدات فروشنده محسوب می ‌شود که باید به آن عمل کند.

 

√ در غیر این صورت خریدار می ‌تواند از طریق مراجع قضایی صلاحیت دار فروشنده را ملزم به تحویل پارکینگ و عمل به تعهدات قراردادی کند یا وجه التزام قراردادی (خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات یا تاخیر در انجام آنها) را مطالبه کند؛ یا در صورتی که عمل به آن تعهدات شدنی نبود معامله را فسخ کند.

نتیجه ای که میتوان گرفت

مال توقیف شده باید در همان وضعیتی که زمان توقیف داشته است باقی بماند تا در خصوص دعوای مطروحه حکم صادره شده و بعد از آن برای مال توقیف شده تعیین تکلیف صورت گیرد.

 

نبودن مالک یا بی اطلاعی مالک مانع از توقیف مال نمیشود لکن بعد از توقیف به وی اطلاع داده خواهد شد.

 

در صورتی که ملک توقیف شده باشد، اجاره ی آن دارای اشکال نمیباشد. زیرا با توجه به ویژگی که ملک (مال غیرمنقول) دارد اجاره ی آن ضرری را متوجه شخص ذی نفع توقیفی(خواهان) نمینماید. با توجه به ماده 103 قانون اجرای احکام مدنی توقیف عین غیرمنقول شامل توقیف منافع آن نمیشود، اجاره دادن آن مال غیر منقول با حقوق محکوم له منافاتی ندارد.