برای این که قرارداد اجاره نامه خانه، آپارتمان و یا ویلای مسکونی به صورت دقیق و با کمترین اشکال حقوقی نوشته شود طرفین باید پیش و درهنگام تنظیم قرارداد نکاتی را در نظر بگیرند. مهمترین این نکات عبارتند از:
نخست: آگاهی دقیق از مشخصات دقیق ملک مورد نظر
مستأجر می بایست پیش از انعقاد قرارداد اجاره، به منظور بازبینی و بررسی کلی عین مستأجره به همراه مؤجر در آن محل حاضر گردیده و به جزئی ترین موارد از قبیل عدم نشتی لوله های آب، گاز، عدم خرابی در بخشی از ساختمان، و .... توجه نماید و در مقابل مؤجر می بایست هر گونه نقصان در عین مستأجره وجود دارد را پیش از انعقاد قرارداد اجاره بیان داشته و صورتجلسه ای از آن تهیه و ذیل قرارداد اجاره قید نمایند.
دوم: مشخصات طرفین قرارداد و سمت ایشان
طرفین قرارداد می بایست مشخصات خویش را به طور دقیق و کامل در متن اجاره نامه قید نمایند. (از قبیل محل سکونت، محل کار، شماره تماس ثابت و همراه، شماره تماس جایگزین در صورت عدم دسترسی به یکدیگر). این امر جدای از حسن صداقت طرفین در قرارداد اجاره امری ضروری است زیراکه هنگام بروز مناقشات و اختلافات حقوقی و مالی بر سر اجاره بها، و موارد مرتبط، طرفین از وجود احضاریه و سایر اوراق قضایی مطلع خواهند شد و در صورت عدم درج صحیح مشخصات ممکن است از این امور بی اطلاع باقی بمانند و موجب تضییع حقوق ایشان شود. در نتیجه مؤجر باید از درج نشانی آدرس محل مورد اجاره بعنوان اقامتگاه خویش پرهیز نمایند و آدرس واقعی محل سکونت خود را ذکر نماید.
در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد اجاره در زمان انعقاد عقد اجاره حاضر نشده اند و نماینده قانونی خویش از جمله وکیل خود را به منظور انعقاد قرارداد اجاره فرستاده اند، می بایست ابتدا وکالتنامه به رویت طرف دیگر برسد و در صورت صحت آن یک نسخه رونوشت آن به قرارداد اجاره پیوست شود.
سوم: مندرجات ضروری در متن اجاره نامه
همه قراردادهای اجاره باید دارای بندهایی خاص باشند که در نبود آنها ممکن است قرارداد اجاره کامل نباشد، این بندها عمدتا عبارتند از:
- در خصوص طرفین قرارداد اجاره، که میبایست به طور تمام اطلاعات مربوط به خود را تکمیل نمایند.
- در خصوص مشخصات مورد اجاره یا همان عین مستأجره، که شامل نوع ملک استیجاری، آدرس دقیق آن، پلاک ثبتی، مساحت دقیق آن مطابق با سند رسمی ملک، تعداد اتاق خواب، مشاعات و پارکینگ و ... می باشد. دقت نمایید که اطلاعات ذکر شده با واقعیت مطابقت داشته باشد چرا که در صورت امضاء از سوی طرفین، ایشان نسبت به مطالب آن متعهد می گردند.
- مدت اجاره، دقت نمایید که تعیین مدت اجاره یک امری توافقی می باشد اما سعی نمایید که مدت اجاره حداکثر یکسال باشد، و در صورت استمرار قرارداد آن را مجدداً تمدید نمایید. البته صریحاً شروع و پایان مدت اجاره را با قید تاریخ تعیین نمایید.
- اجاره بها و نحوه پرداخت آن، در ابتدا صریح اجاره بها به تفکیک ماه و سپس جمعاً تعیین گردد. سپس در همین بخش، در صورت وجود مبلغ قرض الحسنه (پول پیش-رهن) اگر نقداً پرداخت شده قید و اگر بصورت چک پرداخت شده با قید شماره چک ، بانک و شعبه و تاریخ صدور مشخص گردد.
- تاریخ تسلیم مورد اجاره که می بایست دقیقاً قید گردد.
- شرحی از آثار قرارداد اجاره، به عنوان مثال تعداد استفاده کنندگان از مورد اجاره (عنایت داشته باشید به کذب تعداد کمتری مقرر نکنید تا در آینده مؤجر از قِبل همین امر ممکن است قرارداد اجاره را فسخ نماید) .
- در نهایت طرفین در صورت تاخیر در تخلیه از سوی مستأجر یا تأخیر در پرداخت مبلغ قرض الحسنه از سوی مؤجر به ازای هر روز غرامتی را بعنوان وجه التزام تعیین نمایند.
چهارم: پیشبینی درخواست تخلیه پیش از موعد از طرف مالک و مستاجر
ممکن است شرطی بین مالک و مستأجر در اجاره نامه قید گردد که در صورت عمل نکردن به آن از سوی مالک تا تاریخ مقرر، مستأجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد؛ برای مثال شرط شود که بین مستأجر و مالک تا تاریخی در عین مستأجره تعمیراتی اعمال گردد و اگر پس از گذشت مدت مزبور، مؤجر اقدام به تعمیرات لازم نکند، مستأجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک پیش از پایان موعد اجاره باشد و متقابلاً شرط شود که در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها یا مواردی دیگر مؤجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستأجر را خواهد داشت.
البته در صورتی که شک و شبه ای در وجود یا عدم وجود حق فسخ به وجود آید، اصل بر آن است که حق فسخی وجود ندارد. در صورت تحقق حق فسخ، معمول است که پیش از اعمال حق فسخ در واقع یک یا دو ماه قبل طرف مقابل را نسبت به اعمال حق فسخ آگاه می کنند.
هزینه های تعمیرات و سایر هزینه ها
قانون مدنی در ماده 486 مقرر داشته که هزینه های اساسی عین مستأجره با مؤجر می باشد ولیکن هزینه هایی که عدم انجام یا وجود آن موجب سلب آسایش مستأجر نمی شود، با ایشان می باشد. برای مثال هزینه هایی از قبیل تعمیر درب پارکینگ، سرویس کولر، لوله کشی ساختمان و ... با مؤجر و هزینه هایی از قبیل تعویض پوشال کولر، شارژ ساختمان (البته توافقی میباشد)، تعویض لامپ های مصرفی، سرویس آسانسور و ... بر عهده مستأجر می باشد.
نمونه قرارداد اجاره نامه آپارتمان/خانه مسکونی
ماده 1 – طرفین قرارداد
1-1 موجر/ موجرین ....................... فرزند ................. به شماره شناسنامه ..................... صادره از ....................... کد ملی ................... متولد ......... ساکن ................................................... تلفن .................... .
با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ..................... فرزند .................. به شماره شناسنامه .................. متولد .............. به موجب ................
1-2 مستاجر/مستاجرین ....................... فرزند ................. به شماره شناسنامه ..................... صادره از ....................... کد ملی ................... متولد ......... ساکن ................................................... تلفن .................... .
با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ..................... فرزند .................. به شماره شناسنامه .................. متولد ............. به موجب ...............
ماده 2 – موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره
موضوع قرارداد عبارت است از اجاره شش دانگ یک دستگاه آپارتمان / یک باب خانه مسکونی به شماره پلاک ثبتی فرعی از اصلی بخش با مشخصات؛ تعداد اتاق خواب به زیربنای متر مربع واقع در طبقه واحد ضلع به نشانی و دارای انباری / پارکینگ / یک رشته تلفن اختصاصی به شماره و منصوبه های در آن کنتور برق و آب و گاز شهری که تأسیسات گرمایی شوفاژ روشن , پکیج حرارتی , گاز شهری , فن کوئل , بخاری نفت سوز , شومینه و وسیله سرمایی آن کولر , چیلر , فن کوئل , تهیه مطبوع , سایر لوازم و ملحقات مربوطه با حق استفاده از مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن که عیناً بطور کامل به رؤیت مستأجر رسید و از کمیت، کیفیت و وضعیت مورد اجاره کاملاً مطلع شده است.
ماده 3 – مدت اجاره
مدت اجاره برابر است با : ماه/سال که تاریخ شروع آن از و خاتمه آن به تاریخ هجری شمسی است.
ماده 4 – اجاره بها و نحوه پرداخت
۴-۱ میزان اجاره بها جمعاً ریال، از قرار ماهیانه مبلغ ریال که در اول/آخر هر ماه به مو جب قبض رسید پرداخت می شود یا به شماره حساب/کارت به نام نزد بانک واریز خواهد شد. ( یا در صورت گرفتن چک) که طی تعداد فقره چک به شماره های عهده بانک به موجر تحویل داده شده است.
۴-۲ مبلغ ریال از طرف مستاجر/مستاجرین بعنوان قرض الحسنه نقداً/طی چک به شماره بانک شعبه پرداخت شد و یا نقداً/طی چک شماره بانک شعبه در تاریخ / / 13به موجر پرداخت خواهد شد . معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضاء مدت اجاره و یا فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره به مستاجر مسترد خواهد شد.
ماده 5 – تسلیم مورد اجاره
موجر مکلف است در تاریخ / / 13 مورد اجاره را با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن جهت استیفاء به مستاجر/ مستاجرین تسلیم کند.
ماده 6 – شرایط و آثار قرارداد
۶-۱ مورد اجاره به منظور استفاده مسکونی شخص مستأجر و خانواده اش که مجموعاً .......... نفر هستند به اجاره واگذار شده است. مستاجر نمی تواند از مورد اجاره بر خلاف منطور قرارداد (تجاری، اداری) استفاده کند.
۶-۲ مستأجر حق واگذاری و انتقال مورد اجاره مشاعاً , مفروزاً , یا جزاً یا کلاً را به غیرندارد.
۶-۳ موجر باید مالک یا متصرف قانونی یا قراردادی مورد اجاره باشد و در صورتیکه به عنوان ولایت، وصایت،وکالت، قیومیت ،اجاره با حق انتقال و از این قبیل اختیار اجاره دادن داشته باشد. بایستی اسناد و مدارک مثبت حق انتقال را ضمیمه کند.
۶-۴ در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یکماه تاخیر نماید یا در صورت عدم وصول چک های اجاره تا تاریخ یک ماه پس از سر رسید، موجر میتواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذی صلاح بخواهد.
۶-۵ پرداخت هزینه های مصرفی آب , برق , گاز شهری و تلفن اختصاصی مربوط به مورد اجاره در طی مدت قرارداد به عهده مستأجر است .
۶-۶ پرداخت هزینه نگهداری ( شارژ ـ هزینه های مشترک ) به عهده مستأجر است در صورت تغییر و افزایش احتمالی آن از طرف هیأت مدیره ساختمان نیز مبلغ جدید مورد قبول و ملاک پرداخت برای مستأجر خواهد بود .
۶-۷ مستأجر متعهد است در زمان تخلیه مورد اجاره به همان وضعی که از هر حیث صحیح و سالم تحویل گرفته بطور صحیح و سالم تحویل موجر داده و رسید دریافت نماید . در غیر این صورت مسئول خسارات وارده می باشد .
۶-۸ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات از قبیل تهویه , شوفاژ , کولر , آسانسور و سیستم شبکه های آب و برق و گاز باشد به عهده موجر می باشد و تعمیر و تنظیم و کسر لوازم و انکسار شیشه و درب به عهده مستأجر می باشد .
۶-۱۲ در صورتیکه موجر نسبت به پرداخت هزینه هایی که موجب انتفاع مستاجر از ملک میباشد. اقدام نکند و به مستاجر اجازه انجام تعمیرات لازم ندهد مستاجر میتواند شخصاً نسبت به انجام تعمیرات مربوطه اقدام و هزینه های مربوطه را با موجر محاسبه کند .
چنانچه قبل از انقضاء مدت اجاره مستأجر متمایل به فسخ قرارداد باشد علاوه بر انجام تعهدات قرارداد حاضر موظف به پرداخت یک ماه اجاره بها اضافی خواهد بود .
۶-۱۳ موجر و مستأجر متعهد خواهند بود که دوماه قبل از انقضاء نسبت به تخلیه یا تمدید اجاره نامه یکدیگر را مطلع سازند و در صورت عدم توافق این اجاره نامه در انقضاء مدت فسخ شده و کان لم یکن تلقی می گردد و موجر می تواند نسبت به سرویس دهی مستأجر جدید اقدام لازم را انجام دهد.
هرگاه موجر در طول مدت قرارداد اجاره ملک خود را به شخصی بفروشد باید قبلاً مالک جدید را از وجود مستأجر و قرارداد اجاره منعقده مطلع و منافع مستأجر را در نظر نگهدارد به نحوی که مستأجر متصرفی بتواند تا پایان مدت قرارداد از عین مستأجره استیفای منافع نماید .
۶-۱۱ موجر ملزم است در زمان تخلیه نهایی و با تسویه حساب بدهی های زمان اجاره ،نسبت به استرداد قرض الحسنه دریافتی از مستاجر، با اخذ رسید اقدام نماید.
۶-۱۴ مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ عذر و بهانه ای تخلیه و به موجر تسلیم نماید ،چنانچه مستاجر مورد اجاره را راس تاریخ انقضاء قرارداد تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ ریال به عنوان اجرت المثل ابام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و تهاتر خسارت ناشی از تخلیه (اجرت المثل) با مبلغ قرض الحسنه بلا اشکال است.
مالیات مستغلات و مالیات براجاره به عهده موجر است .
تخلف مستأجر از هریک از مفاد و شروط این قرارداد اجاره حق فسخ و تخلیه را برای موجر ایجاد خواهد کرد.
ماده 7- اسقاط خیارات
کلیه اختیارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.
ماده 8- مقررات ناظر
این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خواهد بود.
ماده 9- نسخ و تصدیق قرارداد
این قرارداد با علم و اطلاع و رضایت کامل موجر و مستاجر نسبت به مفاد و شروط آن در ۹ ماده و دو نسخه برابر تنظیم شده است و به امضا طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا شده است.
محل امضاء و اثر انگشت موجر نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد نخست
محل امضاء و اثر انگشت مستأجر نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم
