خرید خانه‌ای که فک رهن نشده است

اگر تجربه‌ی معاملات ملکی و خرید و فروش خانه را داشته باشید، احتمالا با مواردی برخورد کرده‌اید که به‌صورت رهنی یا وام‌دار به فروش می‌رسند. این شکل از خرید و فروش اگرچه به اندازه‌ی خریدوفروش عادی مطمئن نیست اما مرسوم است.

در این شرایط فروشنده که هنوز به بانک بدهکار است، در شرایط فروش خانه فک رهن نشده ذکر می‌کند که سند در رهن بانک است و فعلا امکان انتقال سند وجود ندارد. اگر خریدار با این موضوع مشکلی نداشته باشد، معامله با قولنامه انجام می‌شود و مبلغ کل قسط‌های باقیمانده از مبلغ فروش ملک کم خواهد شد. علاوه بر این موضوع فروشنده هم متعهد می‌شود پس از پایان اقساط سند را به نام خریدار انتقال دهد.

البته لازم به ذکر است اگر خریدار مبلغ اقساط را یک جا پرداخت کند، دیگر نیازی به صبرکردن تا پایان دوره‌ی اقساط نیست و بلافصله بعد از تسویه حساب سند منتقل خواهد شد.

فک رهن

اگر شخص دو بعد از دریافت بدهی‌‌اش از شخص یک، سندی را که به ضمانت گرفته آزاد نکند، شخص دو می‌تواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی درخواست فک رهن کند. برای ثبت این دادخواست سه مدرک کپی سند رهنی، کپی قرارداد رهنی و کپی اسناد پرداخت بدهی‌ها و تسویه حساب لازم است. البته همه‌ی این مدارک باید مهر کپی برابر اصل داشته باشند در غیر اینصورت معتبر نیستند.

انواع فک رهن

فک رهن یا همان خارج کردن سند ضمانتی از رهن دیگری است که به روش‌های مختلفی انجام می‌شود. فک رهن می‌تواند به‌صورت سپرده سرمایه‌گذاری انجام شود یا از طریق تسویه کامل بدهی اتفاق بیفتد.

 

سپرده‌گذاری

در فک رهن به روش سپرده‌گذاری اغلب طرف حساب فرد، بانک است. در این روش فرد با مراجعه به بانک میزان بدهی باقیمانده و میزان بدهی پرداخت‌شده را محاسبه می‌کند. بانک میزان بدهی باقیمانده را به بدهکار اعلام می‌کند و او موظف است معادل ۱۱۰ درصد از میزان بدهی باقیمانده خود را در بانک سرمایه‌گذاری کند.

تسویه حساب کامل

در شرایطی که بخشی از بدهی‌ها به بانک پرداخت شده و بخش دیگری هنوز باقیمانده است، در برخی موارد فرد به سند خود نیاز پیدا می‌کند. اگر فرد نتواند در بانک سرمایه‌گذاری کند، باید ضمن مراجعه به بانک مبلغ کل بدهی خود را محاسبه کرده و آن را به‌طور کامل تسویه کند. پس از تسویه حساب کامل بانک هم سندی را که نزد خود به امانت گرفته، آزاد خواهد کرد.

 

خرید خانه‌ای که فک رهن نشده است

اگر تجربه‌ی معاملات ملکی و خرید و فروش خانه را داشته باشید، احتمالا با مواردی برخورد کرده‌اید که به‌صورت رهنی یا وام‌دار به فروش می‌رسند. این شکل از خرید و فروش اگرچه به اندازه‌ی خریدوفروش عادی مطمئن نیست اما مرسوم است.

 

در این شرایط فروشنده که هنوز به بانک بدهکار است، در شرایط فروش خانه فک رهن نشده ذکر می‌کند که سند در رهن بانک است و فعلا امکان انتقال سند وجود ندارد. اگر خریدار با این موضوع مشکلی نداشته باشد، معامله با قولنامه انجام می‌شود و مبلغ کل قسط‌های باقیمانده از مبلغ فروش ملک کم خواهد شد. علاوه بر این موضوع فروشنده هم متعهد می‌شود پس از پایان اقساط سند را به نام خریدار انتقال دهد.

 

البته لازم به ذکر است اگر خریدار مبلغ اقساط را یک جا پرداخت کند، دیگر نیازی به صبرکردن تا پایان دوره‌ی اقساط نیست و بلافصله بعد از تسویه حساب سند منتقل خواهد شد.

به‌طور مثال اگر ده میلیون تومان از بدهی فرد باقیمانده باشد، او باید حدود یک میلیارد تومان در بانک سرمایه‌گذاری کند. ممکن است بپرسید این کار چه سودی برای فرد بدهکار به بانک دارد؟ توجیه سیستم اقتصادی این است:

 

توجیه اول: فرد با سرمایه‌گذاری در بانک، سند ملک، زمین یا خودروی خود را آزاد می‌کند. درحالی که ممکن است مبلغ ملک یا زمین بسیار بیشتر از مبلغ سرمایه‌گذاری باشد.

 

توجیه دوم: فرد در ازای سرمایه‌گذاری خود از بانک سود دریافت خواهد کرد.

 

البته جالب است بدانید سرمایه‌گذاری در بانک باعث بخشیده‌شدن بدهی ده میلیون تومانی نخواهد شد و فرد باید بدهی‌های خود را پرداخت کند. اما این راه، راهی برای آزادسازی زودهنگام سند وثیقه است و می‌تواند برای فرد بدهکار سودآوری هم داشته باشد. در برخی از موارد، فرد بدهکار باقیمانده‌ی بدهی خود را به بانک با استفاده از میزان سودی که از بانک دریافت می‌کند می‌پردازد و به اصطلاح حسابش یر به یر خواهد شد درحالی که سندش هم آزاد شده است.

 

تسویه حساب کامل

در شرایطی که بخشی از بدهی‌ها به بانک پرداخت شده و بخش دیگری هنوز باقیمانده است، در برخی موارد فرد به سند خود نیاز پیدا می‌کند. اگر فرد نتواند در بانک سرمایه‌گذاری کند، باید ضمن مراجعه به بانک مبلغ کل بدهی خود را محاسبه کرده و آن را به‌طور کامل تسویه کند. پس از تسویه حساب کامل بانک هم سندی را که نزد خود به امانت گرفته، آزاد خواهد کرد.

فک رهن به چه معناست؟

فرض کنید شما دو سال پیش مبلغی را از شخصی دیگر قرض گرفته‌اید و ضمانت داده‌اید بعد از دو سال پول او را پس خواهید داد. این فرد احتمالا به خاطر آنکه از صحبت شما مطمئن شود، درخواست کرده در ازای پولی که به شما قرض می‌دهد، شما هم سند منزل، زمین یا خودروی خود را به ضمانت نزد او بگذارید.

حال اگر شما پس از دو سال بدهی خود را پرداخت کرده باشید و تمام مبلغ بدهی را به صاحب آن بازگردانده باشید، نیاز است نسبت به خارج کردن سند منزل یا زمین از ضمانت فرد مقابلتان اقدام کنید. تلاش برای خروج سند از رهن آن شخص را فک رهن می‌خوانند.

در رهن بودن سند ملک به چه معناست؟

زمانی که فردی ملک خود را برای ضمانت پرداخت بدهی در اختیار یک شخصیت حقیقی یا حقوقی قرار دهد، اصطلاحا گفته می‌شود ملک در رهن است. لازم به ذکر است که در رهن بودن یک مال یا دارایی برای آن محدودیت‌هایی ایجاد می‌کند و صاحب آن نمی‌تواند برای خرید و فروش آن اقدام کند.

فک رهن

مفهوم رهن، برای درک معنای فک رهن ضروری است. احتمالا می‌دانید که رهن‌کردن یعنی شخصی که به دیگری بدهکار است، مال یا دارایی غیرپولی خود را به‌عنوان ضمانت و وثیقه در اختیار طلبکار خود قرار دهد. در این معامله به کسی که مال خود را به رهن دیگری می‌گذارد راهن و طلبکاری که مال مورد اشاره را به ضمانت قبول می‌کند مرتهن نام می‌گیرند.

مفهوم رهن فقط بین دو شخص اتفاق نمی‌افتد و ممکن است بین یک شخص و سازمان هم برقرار شود. به‌طور مثال زمانی که شخص از بانک وام نقدی دریافت کند و برای ضمانت آن منزل یا خودروی خود را گرو بگذارد، درواقع بانک را مرتهن و خودش را راهن کرده است.

رهن به این دلیل وجود دارد که ضمانت کند فرد بدهکار بدهی خود را پرداخت خواهد کرد. درصورتی که بدهی پرداخت نشود، فرد طلبکار می‌تواند در ازای وصول بدهی خود، منزل یا خودروی فرد بدهکار را تصاحب کند.

نکات، شرایط و قیود جعاله

جعاله، مانند هر عمل حقوقی دیگری، دارای شروط و قیودی است. ازجمله قیود مهمی که به‌خصوص در جعاله‌ی عام باید موردتوجه قرار گیرد، این است که نخستین کسی که کار موردنظر را انجام می‌دهد و نتیجه را در اختیار جاعل می‌گذارد، مستحق پاداش است.

نکته‌ی مهم بعدی درخصوص جعاله این است که لزومی ندارد عمل موردنظر و حتی اجرت موردنظر از همه جهت روشن و معین باشد. بگذارید یک بار دیگر به مثال اول برگردیم. پیدا کردن حیوان الف عمل موردنظر جاعل بوده است، اما دقیقا روشن نیست که چه کار‌هایی می‌توان و باید برای پیدا کردن حیوان انجام داد.

نکته‌ی دیگر اینکه کاری که به‌موجب جعاله درخواست می‌شود، باید مشروع و عقلایی باشد؛ بنابراین اگر شخصی در برابر انجام کاری که جرم محسوب شود، متعهد به دادن اجرت شود، جعاله باطل است.

باید توجه داشت که جعاله عقدی است جایز و هر کدام از طرفین می‌توانند هر گاه که اراده کنند و بدون اینکه نیاز به دلیلی داشته باشند، آن را فسخ کنند. البته به این معنی نیست تعهدی که جاعل داده هیچ اثری ندارد. اگر عمل و کار موردنظر انجام شده باشد، دیگر طرفین نمی‌توانند این عقد را فسخ کنند و به آن متعهد خواهند بود. همچنین مطابق ماده‌ی ۵۶۵ قانون مدنی تا زمانی که عمل به اتمام نرسیده، هر یک از طرفین می‌توانند عقد را به‌هم بزنند، ولی اگر جاعل در اثنا و حین انجام عمل رجوع نماید، باید اجرت‌المثل (دستمزد کار انجام‌شده) عمل عامل را بدهد. درواقع، در اینجا، چون فسخ عقد از طرف جاعل به عامل، زیان نا‌به‌جایی می‌زند، قانون‌گذار جاعل را مجبور کرده است که اجرت المثل کار او را بپردازد.

اقسام جعاله

جعاله دو نوع است: جعاله‌ی عام و جعاله‌ی خاص.

 

۱. جعاله عام

در مثالی که در بالا زده شد، گفتیم که «الف» پیشنهاد کرده هر کس که حیوانش را پیدا کند، جایزه را می‌برد. در اینجا برای «الف» فرقی ندارد که چه کسی حیوان او را پیدا می‌کند. هر کس که این کار را برای او انجام دهد، پاداش را دریافت می‌کند. درواقع، در اینجا، تنها چیزی که مدنظر شخص (جاعل) بود، رسیدن به نتیجه مطلوب است و اینکه چه کسی و چگونه او را به این نتیجه‌ی مطلوب برساند، هیچ فرقی برای او ندارد.

 

به این دست از جعاله، جعاله‌ی عام گفته می‌شود. چون مخاطب آن هر کسی می‌تواند باشد.

 

به‌عنوان مثال دیگری از این نوع عقد جعاله، فرض کنید که دانشگاهی برای حل یک مسئله‌ی دشوار ریاضی جایزه‌­ای درنظر می‌گیرد و آگهی این‌­چنینی منتشر می‌کند: «به هر کسی که بتواند مسئله ریاضی را حل کند، مبلغ ۱۰ میلیون تومان جایزه تعلق می‌گیرد.» در اینجا هم برای دانشگاه مهم این نیست که چه کسی مسئله را حل می‌کند، بلکه مهم حل‌شدن مسئله است.

 

۲. جعاله خاص.

اما نوع دیگری از جعاله هم وجود دارد که به آن جعاله‌ی خاص گفته می‌شود. در جعاله‌ی خاص، فرد جاعل قصد و نیت خود را تنها برای یک یا چند نفر معین مطرح می‌کند و کس دیگری نمی‌تواند با انجام دادن آن کار، اجرت و یا جعل را دریافت کند. به‌عنوان مثال، دارنده‌ی یک شرکت داروسازی به متخصصان شرکت خود می‌گوید: «هر کدام از شما که بتواند به فرمول دارویی برای از بین بردن ویروس ایکس دست پیدا کند، من به او ۱۰۰ میلیون تومان جایزه می‌دهم.»

در اینجا، دیگر هر کسی که موفق به ساخت چنین دارویی شود، نمی‌تواند به این مدیر مراجعه و ۱۰۰ میلیون جایزه را مطالبه کند؛ بلکه تنها کارمندان همان مدیر هستند که در صورت کشف فرمول دارویی مستحق دریافت ۱۰۰ میلیون می‌گردند. درواقع در جعاله‌ی خاص، تنها انجام دادن عمل مهم نیست؛ بلکه این مسئله هم حائز اهمیت است که چه کسی آن عمل مشخص را انجام می‌دهد.

بنابراین جعاله از سه رکن تشکیل می‌شود

جاعل

عامل

جعل

عقد جعاله

عقد جعاله ، قراردادی است که در آن شخصی خود را متعهد می‌کند که در مقابل عملی، به شخصی دیگر مزد و اجرت معینی پرداخت کند.

جعاله یکی از عقود معین در حقوق ایران است و شروط و ویژگی‌های آن در قانون مدنی تعیین شده است. در این قرارداد شخصی خود را متعهد می‌کند که در مقابل عملی، به شخص دیگری مزد و اجرت معینی پرداخت کند. در اصطلاح حقوقی به فرد متعهد، جاعل، به طرف دیگر قرارداد عامل و به مزد و اجرت هم جُعل گفته می‌شود. بگذارید به مثال بالا برگردیم. در این مثال «الف» قول داده و متعهد شده به هر کس که حیوانش را پیدا کند، جایزه ۱۰۰ هزار تومانی بدهد (جاعل). «ب» نیز که پیشنهاد الف را دیده، حیوان را پیدا کرده و به او تحویل داده است؛ درواقع کار و عملی انجام داده (عامل) و ۱۰۰ هزار تومان هم به‌عنوان اجرت دریافت کرده است (جعل)؛

مستندات قانونی در خصوص قرارداد صلح عمری

ماده ۷۵۲ قانون مدنی

صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود.

 

ماده ۷۵۳ قانون مدنی

برای صحت صلح طرفین باید اهلیت معامله و تصرف در مورد صلح داشته باشند.

 

ماده ۷۵۴ قانون مدنی

هر صلح نافذ است جز صلح بر امری که غیر مشروع باشد.

 

ماده ۷۵۵ قانون مدنی

صلح با انکار دعوی نیز جائز است بنابراین درخواست صلح اقرار محسوب نمیشود.

 

ماده ۷۵۶ قانون مدنی

حقوق خصوصی که از جرم تولید میشود ممکن است مورد صلح واقع شود.

 

ماده ۷۵۷ قانون مدنی

صلح بلاعوض نیز جائز است.

 

ماده ۷۵۸ قانون مدنی

صلح در مقام معاملات هر چند نتیجه معامله را که به جای آن واقع شده است میدهد لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله را ندارد ‌بنابراین اگر مورد صلح عین باشد در مقابل عوض نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود بدون اینکه شرایط و احکام خاصه بیع در آن مجری شود.

 

ماده ۷۵۹ قانون مدنی

حق شفعه در صلح نیست هر چند در مقام بیع باشد.

 

ماده ۷۶۰ قانون مدنی

صلح عقد لازم است اگر چه در مقام عقود جائزه واقع شده باشد و بر هم نمیخورد مگر در موارد فسخ به خیار یا اقاله.

ماده ۷۶۱ قانون مدنی

صلحی که در مورد تنازع یا مبنی بر تسامح باشد قاطع بین طرفین است و هیچ یک نمی‌تواند آن را فسخ کند اگر چه به ادعاء غبن باشد‌ مگر در صورت تخلف شرط یا اشتراط خیار.

 

ماده ۷۶۲ قانون مدنی

اگر در طرف مصالحه و یا در مورد صلح اشتباهی واقع شده باشد صلح باطل است.

 

ماده ۷۶۳ قانون مدنی

صلح با کراه نافذ نیست.

 

ماده ۷۶۴ قانون مدنی

تدلیس در صلح موجب خیار فسخ است.

 

ماده ۷۶۵ قانون مدنی

صلح دعوی مبتنی بر معامله باطله باطل است ولی صلح دعوی ناشی از بطلان معامله صحیح است.

 

ماده ۷۶۶ قانون مدنی

اگر طرفین به طور کلی تمام دعاوی واقعیه و فرضیه خود را به صلح خاتمه داده باشند کلیه دعاوی داخل در صلح محسوب است اگر چه ‌منشاء دعوی در حین صلح معلوم نباشد مگر اینکه صلح بحسب قرائن شامل آن نگردد.

 

ماده ۷۶۷ قانون مدنی

اگر بعد از صلح معلوم گردد که موضوع صلح منتفی بوده است صلح باطل است.

 

ماده ۷۶۸ قانون مدنی

در عقد صلح ممکن است احد طرفین در عوض مال‌الصلحی که میگیرد متعهد شود که نفقه معینی همه ساله یا همه ‌ماهه تا مدت معین ‌تادیه کند این تعهد ممکن است به نفع طرفین مصالحه یا به نفع شخص یا اشخاص ثالث واقع شود.

 

ماده ۷۶۹ قانون مدنی

در تعهد مذکوره در ماده قبل به نفع هر کس که واقع شده باشد ممکن است شرط نمود که بعد از فوت منتفع نفقه به وراث او داده شود.

 

ماده ۷۷۰ قانون مدنی

صلحی که بر طبق دو ماده فوق واقع میشود به ورشکستگی یا افلاس متعهد نفقه فسخ نمی‌شود مگر اینکه شرط شده باشد.

شیب زمین کشاورزی چقدر باید باشد؟

بهترین مقدار شیب زمین کشاورزی کمتر از ۸ درصد تعیین شده است به این ترتیب هم رواناب‌ها به درستی جریان پیدا می‌کنند و هم مشکلات کمبود مواد مغذی در خاک پیش نمی‌آیند.

برای خرید زمین کشاورزی به چه عواملی دقت کنیم؟

دسترسی زمین به امکانات برق یا مسیر عبور و مرور هموار- ارزیابی شیب زمین کشاورزی- دسترسی زمین به منابع آب- شرایط خاک زمین برای حاصلخیزی- در نظر گرفتن عمق خاک و جنس خاک زمین کشاورزی- ارزیابی شکل کلی زمین و مرز آن تا زمین‌‌های اطراف- بررسی جهت و شدت وزش باد در زمین کشاورزی.

تحویل اموال به تصرف قطعی ورثه

بر طبق ماده‌ ۱۰۱۹ قانون مدنی،: «حکم موت فرضی غایب در موردی صادر می‌شود که از تاریخ آخرین خبری که از حیات او رسیده است، مدتی گذشته باشد که عادتاً چنین شخصی زنده نمی‌ماند.»

در مدت زمانی که شخص اصولا زنده فرض نخواهد شد ذینفع خود یا به وسیله وکیل این اختیار را دارد که تقاضای صدور حکم موت فرضی نماید و این زمان حداقل سه سال و حداکثر ۱۰ سال از تاریخ آخرین خبر از شخص غایب می باشد. دادگاه نیز موضوع را مورد بررسی و رسیدگی قرار می دهد و بعد از رسیدگی اقدام به نشر آگهی می نماید و با این عمل اشخاصی را که احتمال دارد از غایب خبری داشته باشند دعوت می شوند تا هر گونه اطلاعاتی را که دارند در اختیار دادگاه قرار بدهند این آگهی هایی که مربوط به موضوع دادخواستی است که ذینفع یا وکیل او داده است در سه دفعه‌ متوالی و هر کدام به فاصله‌ یک ماه در یکی از جراید محل و یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار تهران انتشار خواهد یافت.

در این حالت دادگاه زمانی خواهد توانست حکم موت فرضی را صادر بنماید که یک سال از تاریخ نشر آخرین آگهی گذشته باشد و یا اینکه دیگرحیات غایب معلوم نباشد.

در مورد اموال غایب نیز بایستی به این نکته اشاره بنمایم که هرگاه ورثه‌ غایب خود یا از طریق وکیل خود از قبل درخواست کرده باشند که اموال غایب به تصرف موقت آنها داده شود و امور مربوط به آگهی نیز رعایت شده باشد آگهی مجددی لازم نخواهد بود و به تصرف موقت آنها داده خواهد شد.

اختیارات ورثه بعد از صدور حکم موت فرضی

پس از اینکه موضوع در دادگاه توسط وکیل مطرح شد و حکم موت فرضی غایب مفقودالاثر نیز صادر گردید اموال متعلق به غایب به تصرف قطعی ورثه داده می شود و ورثه مالک اموال فوق بوده و هرگونه دخل و تصرفی را که بخواهند انجام می دهند و ذکر این نکته لازم است که بعد از صدور حکم قطعی از ناحیه دادگاه حقوقی تضمیناتی که از امین یا ورثه گرفته شده است، مرتفع می گردد.

 

منابع: قانون مدنی در نظم حقوق کنونی دکتر کاتوزیان

دادن اموال به تصرف موقت ورثه

با توجه بر اینکه بعد از گذشت مدت ۲ سال از تاریخ آخرین خبر از غایب، احتمال زنده بودن او نیز بسیار پایین خواهد بود در صورتی که ورثه و یا وکیل آنها تقاضای تصرف به صورت موقت در اموال عایب را داشته باشند قانونگذار منافع وراث را در نظر گرفته و به آنها حق می دهد که اموال را در اختیار آنها قرار بدهد.

در این مورد و در این گونه از دعاوی حقوقی وراث می بایست ضامن یا تضمینات کافی ارائه بدهند تادر صورتی که غایب مراجعت نمود و یا شخص ثالثی نسبت به اموال غایب ادعایی را داشت بتوانند از عهده اموال یا حق اشخاص ثالث برآیند. این تضمینات تا زمان صدور حکم موت فرضی غایب باقی می ماند.

پس از آن که اموال به تصرف موقت ورثه داده شد، وظایف و اختیارات ورثه همانند امین می باشد است که برای امین ذکر شد. و دادگاه می‌تواند حق الزحمه‌ مناسبی از درآمد اموال غایب را نسبت به آنان معین کند و حتی در صورتی که اموال غایب درآمدی نداشته باشد، پرداخت حق‌الزحمه از اصل اموال نیز مجاز خواهد بود.

نصب امین در مورد ‌ اموال غایب

در صورتی که غایب مفقودالاثر به جهت اداره اموالش تکلیفی را معلوم نکرده باشد و شخصی هم نباشد که قانوناً حق تصدی امور او را دارا باشد دادگاه حقوقی بنابر درخواست ذینفع و یا وکیل او به جهت اداره اموال یک نفر امین را تعیین می‌نماید.

در نتیجه دادگاه این اختیار را دارد که از امینی که تعیین شده است ضامن و یا تضمینات دیگری اخذ بنمایدتا در صورتی که در حفظ اموال غایب، هر زمانی امین تقصیر داشته باشد و یا اموال را حیف و میل نموده باشد جبران خسارت وارده امکان پذیر باشد.

کسی که در زمان غیبت غایب عملاً متصدی امور او بوده است، در تعیین امین برای غایب بر دیگران مقدم خواهد بود. به علاوه در تعیین امین، وراث غایب بر دیگران مقدم هستند؛ مشروط بر اینکه حاضر به دادن ضامن یا تضمین دیگری مطابق نظر دادگاه باشند. امین مکلف به حفظ و اداره‌ اموال غایب است همچنین باید مصلحت غایب را رعایت کند و از حیف و میل اموال و نیز اعمالی که مضر به حال او است، بپرهیزد. در خصوص نفقه‌ زوجه و اولاد غایب نیز براساس ماده‌ ۱۰۲۸ قانون مدنی امینی که برای اداره کردن اموال غایب مفقودالاثر معین می‌شود، باید نفقه زوجه دایم یا منقطعه که مدت او نگذشته و نفقه او را زوج تعهد کرده باشد و نیز اولاد غایب را از دارایی غایب تادیه کند و در صورت اختلاف در میزان نفقه دادگاه به تعیین میزان نفقه مبادرت خواهد پرداخت.

حفظ اموال غایب قبل از تعیین امین

بعد از اینکه مفقودالاثر بودن غایب محرز شد، برای حفظ و اداره‌ اموالش، امینی به وسیله‌ دادگاه تعیین خواهد شد. قانونگذار حفظ و نظارت اموال غایب در مدت زمان قبل از تعیین امین را بر عهده‌ دادستان قرار داده است.

با در خواست وکیل ذینفع ، دادستان یا نماینده‌ او می بایست اقدامات لازم را برای حفظ اموال غایب به عمل آورده باشد و اموال را مهر و موم کرده و در مورد اموال ضایع‌شدنی نیز اقداماتی را در جهت فروش به انجام برساند.

در صورتی که غایب مفقودالاثر در خارج از ایران اموالی را دارا باشد، براساس ماده ۱۱۵ قانون امور حسبی ، حفظ و نظارت اموال مزبور تا تعیین امین بر عهده‌ مأموران کنسولی می باشد و وظایف و اختیارات آنان همان وظایف و اختیارات دادستان‌ها است.

دعاوی حقوقی و غایب مفقود الاثر

براساس ماده‌ ۱۰۱۱ قانون مدنی، غایب مفقودالاثر به شخصی اطلاق می گردد که از غیبت او مدت نسبتاً زیادی سپری شده باشد و از او به هیچ وجه خبری به دست نیاید در نتیجه غایب مفقودالاثر دارای وضع حقوقی خاص و یژه ای می باشد که به تبع آن وجود یک وکیل می تواند در انجام امور مربوطه به او که در قانون به آن اشاره شده است کمک کننده و راهگشا باشد.

موارد امکان دریافت تفاوت قیمت

در سه صورت، اگر خریدار بفهمد که مال عیبی دارد، نمی‌تواند معامله را به هم بزند اما می‌تواند تفاوت قیمت بگیرد:

 

بعد از معامله تغییری در مال بدهد که مردم بگویند، آن گونه که خریداری کرده و تحویل داده شده، باقی نمانده است.

بعد از معامله بفهمد مال عیب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط کرده باشد.

بعد از تحویل گرفتن مال، عیب دیگری در آن پیدا شود اما اگر حیوان معیوبی را بخرد و پیش از گذشتن سه روز عیب دیگری پیدا کند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، باز هم می‌تواند آن را پس دهد.

همچنین اگر فقط خریدار تا مدتی که حق به هم زدن معامله را داشته باشد، مال عیب دیگری پیدا کند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.

موارد مقدور نبودن فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت

در مواردی اگر خریدار بفهمد که مال عیبی دارد، نمی‌تواند معامله را به هم بزند یا تفاوت قیمت بگیرد که به شرح ذیل است:

 

موقع خریدن، عیب مال را بداند.

به عیب مال راضی شود.

در وقت معامله بگوید که اگر مال عیبی داشته باشد، پس نمی‌دهم و تفاوت قیمت هم نمی‌گیرم.

فروشنده در وقت معامله بگوید که این مال را با هر عیبی که دارد می‌فروشم، اما اگر عیبی را معین کند و بگوید که مال را با این عیب می‌فروشم و سپس معلوم شود عیب دیگری هم دارد، خریدار می‌تواند برای عیبی که فروشنده معین نکرده است، مال را پس دهد یا تفاوت قیمت بگیرد.

لزوم فسخ معامله پس از فهمیدن عیب

اگر خریدار بعد از معامله، عیب مال را بفهمد و فورا معامله را بهم نزند، دیگر حق به هم زدن معامله را ندارد. برای فسخ معامله کافی است که فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد یا اگر این اقدام مقدور و ممکن نیست، به دیگران اطلاع دهد که معامله را فسخ کرده است.

هرگاه خریدار بعد از خریدن جنس عیب آن را بفهمد، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.