این قرارداد بر اساس تعریف در قانون مدنی انواع مختلفی دارد که بسته به نوع مورد اجاره تعریف می‌شوند:
اجاره حیوانات: در این نوع اجاره نامه باید علاوه بر مدت، باید شرایط امانت و محلی که مال قرار است به آنجا حمل شود، درج گردد که در غیر این صورت قرارداد وجاهت قانونی ندارد.
اجاره اشیاء: مدت زمان اجاره باید حتما در آن قید شود.
اجاره اشخاص: در این نوع به مورد اجاره، اجیر گفته می‌شود که باید مدت کار این فرد در قرارداد حتما ذکر شود.
اشاره کردیم که در اجاره نامه باید قید شود که پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه به چه صورت است و همچنین نحوه پرداخت اجاره ماهیانه باید قید شود که مثلا ماهانه به فلان حسابِ موجر واریز گردد؛ نکته مهم اینکه اگر پرداخت به صورت نقدی است باید حتما از موجر رسید دریافت شود.
همچنین اگر موجر درخواست کند که مثلا این ماه مبلغ را به حساب دیگری واریز کنید که به نام خودش نیست، باید حتما از او رسید با امضاء و اثر انگشت دریافت کرد.
در عقد اجاره به مالک اجاره‌دهنده یا موجر می‌گویند، مشتری را اجاره‌کننده یا مستاجر می‌نامند و به مال اجاره داده شده مورد اجاره یا عین مستاجره گفته می‌شود؛ همچنین لازم است بدانید که اجرتی که از طرف مستأجر به موجر پرداخت می‌شود در اصطلاح مدنی، اجاره بها یا مال‌الاجاره نامیده می‌شود. مورد اجاره می‌تواند مکان زندگی یا کسب و کار، حیوان، اتومبیل یا انسان باشد.
در این قرارداد صاحب مال در ازای دریافت مبلغ یا مال مشخصی، می‌پذیرد که مال خود را برای مدتی معیّن در اختیار طرف دوم قرارداد قرار دهد بدون اینکه مالکیت آن مال را واگذار کند؛ در تعریفی دیگر می‌توان گفت اجاره عقدی است که در آن فردی منافع مال خود را در ازای دریافت مبلغی برای مدتی مشخص به دیگری واگذار می‌کند.
اگر دادگاه حکم به تعدیل اجاره بدهد، این حکم قطعی خواهد بود و قابل تجدیدنظرخواهی نیست؛ گفتنی است که این حکم به محض ابلاغ، قابل انجام می‌شود. اما اگر موجر مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل اجاره، مطالبه نماید؛ در اینصورت مابه‌التفاوت نیز در حکم صادره وجود دارد که دایره اجرا مکلف به اجرا آن می‌باشد.
پیش از این به قانون روابط موجر و مستأجر اشاره کردیم که برای پیشگیری از ضرر و زیان طرفین معامله در نظر گرفته شده است؛ این قانون برای مواقعی در نظر گرفته شده است که برای مستأجر معمولا به دلیل کسب و کار طولانی مدت در محل مورد نظر، حق کسب و پیشه در نظر گرفته می‌شود.
در این شرایط خاص که البته مربوط به قراردادهایی است که در گذشته تنظیم شده است، امکان درخواست تخلیه ملک مگر در شرایط خاص، برای موجر ممکن نیست، از این رو با توجه به بالارفتن هزینه‌های زندگی، قانون برای جلوگیری از زیان دیدن موجر در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، حق تعدیل اجاره را در نظر گرفته است.
البته گفتیم که این حق برای طرفین قرارداد قابل اجرا است که امروزه با توجه به شرایط کشور، فقط توسط موجر مورد استفاده قرار می‌گیرد و طبق این ماده برای تعدیل اجاره باید مدت قرارداد تمام شده باشد و از زمان استفاده مستأجر از ملک یا صدور رأی قطعی قبلی برای تعدیل اجاره، سه سال کامل شمسی گذشته باشد.
باید بدانید که هرچند قانون روابط موجر و مستأجر حق تعدیل اجاره را برای هر دو طرف قرارداد در نظر گرفته است، امروزه با توجه به افزایش تورم و بالا رفتن روزافزون قیمت املاک، این دعوا معمولا از سوی موجر و برای بالا بردن مبلغ اجاره مطرح می‌شود که برای این کار ابتدا باید شرایطی را در دادگاه اثبات کند:
اثبات ذی‌نفع بودن یا مالکیت: مانند هر دعوی دیگر در دعوای تعدیل اجاره بها، خواهان ابتدا باید هویت خود را برای دادگاه احراز کند و ثابت کند که در ملک مورد نظر ذی‌نفع است؛ دادگاه این کار را معمولا با رویت سند مالکیت و استعلام از اداره ثبت اسناد انجام می‌دهد.
اثبات رابطه استیجاری: در طرح این نوع از دعوی باید برای دادگاه مشخص شود که رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر وجود داشته است که این کار از طریق قرارداد اجاره انجام می‌شود.
احراز انقضای تاریخ رأی قبلی: ممکن است پیش از این نیز دادخواستی مبنی بر تعدیل اجاره ارائه شده باشد و برای آن رأی صادر شده باشد که باید خواهان آن را به استحضار دادگاه برساند و حتما سه سال تمام از آن گذشته باشد؛ البته این نکات معمولا توسط محکمه در نظر گرفته می‌شود ولی از آنجا که دادگاه‌های حقوقی معمولا بر اساس شواهد و مدارک خواهان شروع به رسیدگی به پرونده می‌کنند، بهتر است این مسائل از طرف خواهان مطرح شوند چون ممکن است با توجه به شرایط، دادخواست رد شود.
به طور کلی برای به دست آوردن میزان رهن یک ساختمان ارزش کل آن ملک را تقسیم بر ۵ یا ۶ می کنند. در واقع ملک نوساز را بر ۵ تقسیم می کنند و اگر چند سال از ساخت آن گذشته باشد آن را بین ۵ تا ۶ تقسیم می کنند. اما در سال های جدید مالکین ساختمان ها مبلغ رهن را براساس متراژ آن مشخص می کند که نسبت به فرمول گذشته عدد بالاتری به دست می آید.
از آنجا که تشخیص میزان بهای اجاره امری فنّی است، در دعوی تعدیل اجاره بها این کار در تخصص دادگاه نبوده و معمولا تعیین آن توسط دادگاه به کارشناس محول می‌شود؛ این کار معمولا با کارشناسی میدانی و دیدن محل مورد نظر و مقایسه آن با اماکن مشابه انجام می‌شود.
گفتنی است که نظر کارشناس در صورتی مورد قبول دادگاه است که عوامل مختلف نظیر: قدمت ملک، نوع آن، مدت زمان در اجاره بودن، مساحت، موقعیت جغرافیایی، نوع کاربری و… مد نظر قرار گرفته باشد؛ همچنین عوامل دیگر مانند میزان اجاره بهای قبلی، پرداخت سرقفلی و تعمیرات احتمالی توسط مستأجر در نظر گرفته خواهد شد.
همانطور که اشاره کردیم برای طرح این دعوی در محکمه بر اساس قانون باید شرایطی وجود داشته باشد که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم:
پایان یافتن مدت اجاره: بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، اولین شرط برای انجام تعدیل اجاره، تمام شدن مدت اجاره نامه است.
سپری شدن سه سال کامل: مطابق با قانون یاد شده، برای رسیدگی به طرح دعوی تعدیل اجاره باید از آخرین تعدیل مبلغ اجاره سه سال کامل شمسی گذشته باشد. بر اساس این قانون استفاده نکردن مستأجر از مورد اجاره یا از بین رفتن شغل موضوع اجاره در این مدت، حق موجر را برای تعدیل اجاره سلب نخواهد کرد.
بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر که در سال ۱۳۵۶ تصویب شده است، با در نظر گرفتن بالارفتن یا پایین آمدن هزینه‌های زندگی، موجر و مستأجر می‌توانند از دادگاه درخواست تجدید نظر برای مبلغ اجاره داشته باشند که به آن دعوای تعدیل اجاره بها می‌گویند.
اگر شرایط قانونی طرح این دعوا وجود داشته باشد، دادگاه با بررسی آنها و استفاده از نظر کارشناس، مبلغ اجاره را نسبت به نرخ معقول روز بازار، تعدیل خواهد کرد و باید بدانید که رأی دادگاه در این مورد قطعی خواهد بود. گفتنی است که طرح این مسئله معمولا در خصوص املاک تجاری و پس از ایجاد حق کسب و پیشه برای مستأجر صورت می‌گیرد و در مورد املاک مسکونی کاربرد ندارد. از طرفی با توجه به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری کلی قرار گرفت و قانون جدیدی در این سال به تصویب رسید، صرفاً تعداد معدودی از قراردادهای اجاره تحت شمول قانون مصوب ۱۳۵۶ هستند و این احکام تعدیل فقط برای آنها قابل اجراست.
این کلمه در اصطلاح لغوی به معنای معتدل کردن است و در علم حقوق، هر زمان بین طرفین قرارداد اجاره بر سر مبلغ توافق صورت نگیرد، می‌توانند برای تعدیل اجاره به مراجع قانونی مراجعه کنند؛ بر این اساس موجر و مستأجر هر کدام بسته به وضع اقتصادی جامعه می‌توانند برای درخواست افزایش یا کاهش اجاره بها اقدام کنند.
همیشه در قرارداد اجاره و روابط بین موجر و مستأجر ممکن است بر سر اجاره بها اختلاف نظر پیش بیاید و برای این کار در قانون، ضوابطی پیش بینی شده است؛ به دعواهایی که در مورد افزایش یا کاهش مبلغ اجاره صورت می‌گیرد تعدیل اجاره بها می‌گویند.
هرچند گفته شد که تمامی قراردادهای اجاره مسکونی باید از این سند تبعیت کنند اما در مواردی نیز این مصوبه به منظور حمایت از بیشتر از مالکان استثنائاتی را پذیرفته که در ادامه بیان می‌شود.
الف) انتقال مالکیت: اگر مالک، مسکن خود را از قبل یا در مدت زمان تمدید اجاره، به دیگری فروخته باشد مستاجر نهایتا تا ۲ ماه فرصت تخلیه ملک را دارد و تمدید دیگر ادامه نمی‌یابد. برای مثال اگر قرارداد در تاریخ ۱۳۹۹/۰۸/۰۹به پایان برسد براساس این مصوبه مستاجر می‌تواند تا سه ماه بعد از پایان کرونا در ملک بمانند. اما اگر در مدت تمدید قرارداد، مسکن را به دیگری بفروشد، مستاجر فقط از تاریخ انتقال دو ماه فرصت برای تخلیه خواهد داشت.
البته این انتقال باید به صورت رسمی بوده و در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. با این حال برخی از املاک از ابتدا هیچ سند رسمی نداشته اند و با بیع‌نامه بین افراد منتقل می‌شده‌اند. درنتیجه امکان انتقال رسمی ملک با ثبت سند وجود ندارد. در این موارد پیشنهاد می‌شود که ابتدا مالک سند رسمی ملک خود را دریافت کرده و سپس اقدام به فروش رسمی ملک کند.
ب) عدم موافقت مستاجر با افزایش اجاره‌بها: مالک می‌تواند به ازای تمدید قرارداد اجاره تا سقف‌های مقرر در این مصوبه اجاره‌بها را افزایش دهد. اگر مستاجر با افزایش قیمت بر اساس نرخ‌های مقرر مخالف بود، ملک قابل تخلیه خواهد بود. البته باید توجه داشت که مالک این اختیار را دارد که حداکثر افزایش قیمت را اعمال کند و مستاجر نمی‌تواند مخالفتی کند. همینطور اگر مستاجر تا یک ماه از تاریخ تمدید مابه‌التفاوت اجاره‌بهای قبلی و فعلی را پرداخت نکند مالک می‌تواند ملک را تخلیه کند.
ج) ملک مورد نیاز خود مالک یا بستگان درجه یک او باشد: در صورتی که مالک بتواند اثبات کند ملک را برای نیاز خود یا سکونت یکی از بستگان درجه یک خود می‌خواهد تمدید قرارداد مشمول او نخواهد شد و می‌تواند ملک را تخلیه کند. مثلا مالک می‌تواند به استناد اینکه فرزندش ازدواج کرده و نیازمند مسکن است تخلیه ملک را از مستاجر در خواست کند.
د) دریافت پروانه تخریب و احداث ساختمان جدید: اگر مالک قبل از تمدید قرارداد یا بعد از آن پروانه تخریب ملک و احداث ساختمان جدید را دریافت کرده باشد می‌تواند ملک را تمدید نکرده یا بعد از تمدید درخواست تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد.
بر اساس این مصوبه «کلیه قراردادهای مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۱۳۹۹/۰۴/۰۸هنوز تمدید نشده است در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌گردد.»
این عبارت به این معناست که در صورت تمایل خریدار، قراردادها به صورت خودکار تمدید می‌شوند و مستاجران املاک مسکونی می‌توانند تا سه ماه بعد از پایان کرونا که توسط وزارت بهداشت تعیین و اعلام می‌شود همچنان میزبان مالکان باشند؛ بدون آنکه قرارداد جدیدی بین آنها منعقد شود. این در حالی است که مالک با حضور بیشتر مستاجر مخالف است و قرارداد اجاره نیز به پایان رسیده است.
برای مثال فرض کنید که قرارداد اجاره‌ای در تاریخ ۱۳۹۹/۰۴/۰۹ طبق توافق بین مالک و مستاجر به پایان می‌رسد. در این صورت مالک نمی‌تواند به استناد اینکه قرارداد به پایان رسیده مستاجر را از ملک خارج کند یا تخلیه ملک را از مراجع قانونی درخواست کند.
شاید شما هم در رسانه های خبری شنیده باشید که «ستاد ملی مبارزه با کرونا» در مصوبه‌ای، تمامی صاحبان املاک مسکونی را موظف کرده تا سه ماه بعد از پایان کرونا نیز میزبان خوبی برای مستاجران خود باشند و نباید آنها را مجبور به تخلیه ملک کنند حتی اگر قرارداد آنها به پایان رسیده باشد. در این مقاله قصد داریم با بررسی حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا شما را (چه مالک باشید چه مستاجر) با حقوق خود در این زمینه آشنا کنیم. علاوه بر آن ببینیم چه موانع عملی و قانونی بر سر اجرای این مصوبه قرار دارد.
ماده ۱۱۲۸ قانون مدنی می‌گوید اگر برای یکی از طرفین ازدواج صفت خاصی شرط شود و پس از جاری شدن عقد مشخص شود که آن صفت وجود نداشته است، مصداق فریب در ازدواج است و طرف مقابل می‌تواند عقد را بر هم بزند.
در این حالت شخص بر اساس صفتی که طرف مقابل از خود بیان کرده با او ازدواج می‌کند و پس از عقد متوجه می‌شود که آن صفت وجود نداشته و همین تدلیس طرف مقابل برای او حق فسخ به وجود می‌آورد.
موارد دیگری نیز در قانون مدنی و در ماده‌های ۱۱۲۱، ۱۱۲۲ و ۱۱۲۳ بیان شده است که مصادیق فریب در ازدواج هستند و برای طرف فریب خورده حق فسخ ایجاد می‌کنند که در ادامه آنها را می‌خوانید:
دیوانه بودن هر یک از طرفین ازدواج به شرطی که طرف مقابل پیش از عقد از این موضوع آگاهی نداشته باشد.
بعضی از بیماری‌ها و عیوب در مرد مانند: ناتوانی در باروری، ناتوانی در مسائل جنسی یا اختلالات جنسی، مقطوع بودن آلت تناسلی، به شرطی که زن پیش از عقد از آنها آگاه نباشد؛ البته ناتوانی جنسی و دیوانگی اگر پس از عقد هم به وجود بیاید، زن حق فسخ نکاح را پیدا می‌کند.
بعضی از بیماری‌ها و عیب‌ها در زن مانند: قرن (حالتی که آلت زن مانع نزدیکی شود)، جذام، پیسی، افضا ، زمین‌گیر شدن و نابینایی هر دو چشم، در صورتی که مرد پیش از ازدواج از آنها آگاه نباشد مصداق فریب در ازدواج است و برای مرد حق فسخ ایجاد می‌کند.
بعضی موادر نیز در قانون بیان نشده است امّا به استناد ماده ۱۱۲۸ اگر عقد بر اساس آنها واقع شده باشد، تدلیس محسوب می‌شود و حق فسخ ایجاد می‌کند؛ مثلا نداشتن تحصیلات یا توانایی مالی یا متاهل بودن مرد در صورتی که مرد، زن را با آنها فریب داده باشد، همچنین باکره نبودن زن یا پنهان کردن ازدواج سابق و…
به‌طور کلی تمام قوانینی که برای فک رهن ملک به آنها اشاره کردیم، برای فک رهن خودرو هم کاربرد دارند. به عبارت دیگر یک مثال واضح از چنین شرایطی خرید اقساطی خودرو از شرکت‌های خودروسازی داخلی است.
در این فرآیند خودروساز خودروهای تولیدی را به‌صورت اقساطی به مشتریان می‌فروشد اما در ابتدا به جای سند، به آنها برگ سبز تحویل خواهد داد. روی این برگه سبز که از سوی پلیس صادر می‌شود عبارت «سند در رهن» درج شده است. بعد از آنکه شما تمام اقساط خودرو را بپردازید و مبلغ آن را تمام و کمال به خودروساز تحویل دهید، بر روی برگ سبز خودرو مهر دیگری با عبارت «خودرو فک رهن شد» ثبت خواهد شد. با اضافه‌شدن این مهر به برگ سبز خودرو، شما مالک قطعی خودرو خواهید شد.
لازم به ذکر است که بعد از پرداخت اقساط خودرو و برای فک رهن سند خودرو باید مثل فرآیند تعویض پلاک به مراکز تعویض پلاک محل زندگی خود مراجعه کنید.
مدارکی مثل برگ سبز خودرو، کارت مشخصات خودرو، اصل مدارک شناسایی مالک، بیمه نامه شخص ثالث و همچنین مدارک مربوط به احراز محل سکونت مالک خودرو نیاز است. جالب است بدانید برای احراز نشانی محل سکونت خود می‌توانید سند منزل، قولنامه اجاره و حتی برگه‌های بیمه‌ای نظام سلامت را ارائه کنید.
جالب است بدانید به‌صورت کلی امکان خرید و فروش هیچ ملکی وجود ندارد مگر آنکه سند آن موجود باشد. سندی که در رهن یا گروه شخصی دیگر باشد تنها در شرایطی خاص آزاد می‌شود در غیر اینصورت به‌عنوان یک مدرک ثبتی معتبر نزد فردی که از دیگری طلبکار است باقی می‌ماند. اما این قانون سفت و سخت در برخی موارد از بین می‌رود یا به‌عبارت دیگر فک رهن می‌شود. به این موارد نگاهی بیندازید:
در شرایطی که بدهکار تمام بدهی را تسویه کند. علاوه بر این وقتی که شخصی که ملک یا دارایی را نزد خود به ضمانت نگه داشته از مال و دارایی خود بگذرد، همچنین زمانی که همین شخص از گروگرفتن مال دیگری منصرف شود و بدون سند به او اعتماد کند و در نهایت از بین رفتن مالی که در رهن قرار دارد به هر دلیل یا اتفاقی که عمدی نباشد.
همانطور که در بخش قبل خواندید، اگر پس از پرداخت بدهی، شخصی که سند را به ضمانت گرفته آن را آزاد نکند، شخصی که سند را ضمانت گذاشته می‌تواند دعوای فک رهن کند. بر همین اساس دو نوع دعوای فک رهن در قانون تعریف شده است؛ دعوای فک رهن مستقل و دعوای فک رهن با الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای فک رهن مستقل
در این نوع فک رهن، شخص رهن‌دهنده یا راهن مال یا دارایی خود را به جای گرو گذاشتن نزد شخص رهن‌گیرنده، در رهن شخصی ثالث مثل بانک می‌گذارد. اگر پس از پرداخت بدهی‌ها، مال او از رهن بانک خارج نشود، می‌تواند دعوای الزام فک رهن کند و حتی درخواست کند تا خسارت و دیرکرد عدم رهن هم به او پرداخت شود.
الزام به تنظیم سند رسمی
اگر فروشنده‌ی یک ملک قبل از فروش آن با استفاده از سند ملک وام گرفته باشد و حال بخواهد ملک خود را بفروشد، نمی‌تواند با سند این کار را انجام دهد. چرا؟ جواب واضح است چون سند در گرو بانک بوده و هرگونه معامله با سند غیرممکن است.
در چنین شرایطی ممکن است معامله با قولنامه انجام شود و فروشنده ملک تعهد کند پس از پایان قسط‌ها انتقال سند را انجام دهد. اگر پس از پایان قسط‌ها این کار انجام نشود، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
