اگر فروشنده بفهمد در عوضی که گرفته است، عیبی وجود دارد، چنانچه آن عیب پیش از معامله در عوض بوده و او نمی‌دانسته، می‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب را بگیرد.
اگر بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن مال، عیبی در آن پیدا شود، خریدار می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر در عوض مال بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن، عیبی پیدا شود، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر بخواهند تفاوت قیمت بگیرند، بلا اشکال است.
همچنین اگر فروشنده قیمت جنس را نداند یا موقع معامله غفلت کند و جنس را ارزانتر از قیمت آن بفروشد، در صورتی که مردم به مقداری که ارزان فروخته است، اهمیت بدهند و او را مغبون بدانند، می‌تواند معامله را به هم بزند.
در معامله بیع شرط، که مثلا جنس هزار تومانی را به هزار تومان یا کمتر می‌فروشند و قرار می‌گذارند که اگر فروشنده تا مدتی معین پول را بدهد، بتواند معامله را به هم بزند، در صورتی که خریدار و فروشنده قصد خرید و فروش داشته باشند، معامله صحیح است.
اگر فروشنده چای اعلا را با چای پَست مخلوط کند و به اسم چای اعلا بفروشد، مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند.
اگر خریدار بفهمد مالی که گرفته است، عیبی دارد، به عنوان مثال حیوانی را بخرد و سپس بفهمد که یک چشم آن کور است، چنانچه آن عیب پیش از معامله در مال بوده و او نمی‌دانسته، می‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب آن را بگیرد.
اثر فسخ نسبت به آینده است و اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل شده و آثار آن قطع شود.
بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولا تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده است؛ اما به دلیل اینکه نمائات و منافع متصله را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد، می‌گوییم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به کسی است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است.
اگر خریدار قیمت جنس را نداند یا در موقع معامله غفلت کند و جنس را گرانتر از قیمت معمول آن بخرد، چنانچه به قدری گران خریده که مردم او را مغبون می‌دانند و به کمی و زیادی آن اهمیت می‌دهند، می‌تواند معامله را به هم بزند.
حق به هم زدن معامله را «خیار» گویند و خریدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند:
۱. خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.
۲. یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشند. (خیار غَبن)
۳. طرفین در معامله مقرر کنند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان بتواند معامله را به هم بزند. (خیار شرط)
۴. فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طوری رفتار کند که قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود. (خیار تدلیس)
۵. فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد به طور مخصوصی باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری می‌تواند معامله را به هم بزند. ( خیار تخلّف شرط)
۶. در جنس یا عوض آن عیبی باشد. (خیار عیب)
۷. معلوم شود مقداری از جنس که فروخته شده، مال متعلق به دیگری است که اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند تمام معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد.
همچنین اگر معلوم شود مقداری از چیزی که خریدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به دیگری است و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می‌تواند تمام معامله را به هم بزند، یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. (خیار شرکت)
۸. فروشنده خصوصیات جنس معینی را که مشتری ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌گونه که گفته، نبوده است.
در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشتری خصوصیات عوض معینی را که می‌دهد، بگوید و بعد معلوم شود به طوری که گفته، نبوده است، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار رویت)
۹. مشتری پول جنسی را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد.
اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را بهم بزند.
اما اگر جنسی که خریده است، مثل بعضی از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد می‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر)
۱۰. اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار تا سه روز می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار حیوان)
۱۱. فروشنده نتواند جنسی را که فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، اسبی که توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تَعذّر تسلیم)
قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.
رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.
اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.
با توجه به تعریفی که از فسخ ارائه شد، می‌توان گفت که فسخ، انشای یک‌طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع محسوب می‌شود.
به این معنا که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.
فسخ در لغت به معنای نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن آمده است و به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.
فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی از جمله مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها است.موضوع فسخ قرارداد، مختص عقود لازم است؛ چرا که در عقود جایز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند.
تقسیم ارث میان پدر با یک دختر
در صورتیکه متوفی فقط پدر و یک دخترداشته باشد، به پدر شخص متوفی یک ششم و دختر وی نصف ترکه متوفی تعلق می‌گیرد. سپس بقیه اموال باقی مانده به نسبت سهم الارث هریک بین پدر و یک دختر متوفی تقسیم می‌شود. برطبق نسبت سهم الارث، یک چهارم اموال باقی مانده به پدر و سه چهارم به دختر تعلق می‌گیرد.
تقسیم ارث میان پدر و مادر با یک دختر
اگر متوفی پدر و مادر و یک دختر داشته باشد، به هریک از پدر و مادر یک ششم و به دختر نصف اموال متوفی می‌رسد و بقیه ترکه متوفی به نسبت سهم هریک بین آنها تقسیم می‌شود.
تقسیم ارث میان پدر و مادر با چند دختر
اگر متوفی پدر و مادر و چند دختر داشته باشد، به هریک از پدر ومادر یک ششم اموال و دو سوم اموال به دختران متوفی تعلق می‌گیرد. بقیه اموال باقی مانده نیزبه نسبت سهم الارث هریک از وراث تقسیم می‌شود.
تقسیم ارث میان پدر و مادر با چند دختر
اگر متوفی پدر و مادر و چند دختر داشته باشد، به هریک از پدر ومادر یک ششم اموال و دو سوم اموال به دختران متوفی تعلق می‌گیرد. بقیه اموال باقی مانده نیزبه نسبت سهم الارث هریک از وراث تقسیم می‌شود.
در قانون اشخاصی که ارث به آنها تعلق نمی‌گیرد مشخص شده است که به شرح ذیل است:
در صورتیکه مرد به همسر خود تهمت زنا بزند و فرزند خود را قبول نکند.
شخص کافر از مسلمان
در صورتیکه قاتل وارث متوفی باشد و قتل عمدا اتفاق افتاده، از شخص مقتول ارث ندارد.
طفلی که از زنا متولد شده است.-طفل متولد زنا از والدین ارث نمی‌برد.
در صورتیکه دو شخص که از یکدیگر ارث می‌برند، فوت کنند و زمان فوت فوت یکی معلوم و دیگری مجهول باشد، شخص متوفی با زمان فوت مجهول از متوفایی که زمان فوت وی معلوم است، ارث می‌برد.
در قانون ارث تعیین شده است که اگر فرزند قبل از پدر و مادر خود فوت کند، از ترکه والدین خود سهمی ندارند. همچنین فرزندان وی نیز به آنها ارث تعلق نمی‌گیرد. اما اگر فرزند قبل از پدر و مادر فوت نماید، والدین از اموال فرزند فوت شده ارث می‌برند. فرزندان شخص فوت شده در صورتی از پدربزرگ خود ارث می‌برد که پدربزرگ هیچ وارث دیگر از طبقات ارث نداشته باشد. برطبق ماده 910 قانون مدنی، در صورتیکه شخص متوفی فرزند داشته باشد، به نوه های وی ارث تعلق نمی‌گیرد. در قانون ارث در صورتیکه پدربزرگ به جز نوه ها وراث دیگری نداشته باشد، سهم نوه های دختر و پسر مساوی است.
یکی از سوالاتی که در تقسیم ارث وجود دارد این است که سهم الارث فرزندان از ترکه مادری که فوت کرده است چه میزان است؟ برطبق ماده 907 قانون مدنی سهم الارث وارثین ازاموال مادر فوت شده همانند پدر فوت شده است. در نتیجه اگر همه وارثین دختر یا پسر باشند، به هریک سهم مساوی تعلق می‌گیرد. در صورتیکه وارثین دختر و پسر متعدد باشند، سهم دختر نصف سهم پسر از اموال پدر و مادر فوت شده است.
در قانون بیان شده است که اگر شخص متوفی پدر و مادر نداشته باشد و فرزند داشته باشد، تمام اموال متوفی به فرزندان وی تعلق می‌گیرد. در صورتیکه متوفی همسر دائمی داشته باشد، یک هشتم اموال متوفی به وی تعلق دارد. اگر شخص متوفی پدر و مادر داشته باشد، سهم پدر و مادر یک ششم ترکه متوفی است. در صورتیکه متوفی پدر و مادر و یک دختر داشته باشد، سهم دختر نصف اموال و پدر و مادر یک ششم اموال است.
برطبق قانون هیچ شخصی نمی‌تواند فرزند یا فرزندان خود را از ارث محروم نماید. اما در زمان حیات خود می‌تواند برای دختر خود اموالی را براساس وصیت تملیکی انتقال دهد. انتقال در این وصیت تملیکی تا یک سوم اموال شخص متوفی قابل اجرا است. در نتیجه فرزند دختر می‌تواند مال بیشتری نسبت به سهم الارث خود داشته باشد.
در ماده 907 قانون مدنی، شرایط تقسیم ارث بین فرزندان مشخص شده است. برطبق این ماده قانونی، در صورتیکه متوفی یک فرزند دختر یا پسر داشته باشد، تمام اموال متوفی به وی تعلق می‌گیرد. اما اگر متوفی فرزندان متعددی از پسر یا دختر داشته باشد، شرایط تقسیم ارث متفاوت است. در صورتیکه تمام وارثین پسر یا دختر باشند، ارث به میزان مساوی بین آنها قابل تقسیم است. در صورتیکه دختر و پسر تعداد متفاوت باشند، سهم پسر دوبرابر سهم دختر است. در نتیجه سهم الارث دختر و پسر در سال جدید نیز همان سهم الارث در ماده 907 قانون مدنی است.
حق ارتفاق در صورتی برای ملک و مالک آن برقرار خواهد بود که برخی شرایط مشخص و منطبق بر قانون، در ملک مورد نظر ایجاد شده باشد. علاوه بر این حدود استفاده از حق ارتفاق نیز مشخص بوده و افراد می بایست با توجه به آن ها و ضمن رعایت شروط مربوطه اقدام کنند. از جمله شرایطی که برای حق ارتفاق می توان یادآور شد، موارد زیر را شاهد هستیم:
حق ارتفاق متعلق به اموال غیر منقول(غیر قابل جا به جا کردن) می باشد.
حق ارتفاق به طور معمول برای املاک و زمین های مجاور یکدیگر ایجاد می شود.
حق ارتفاق تنها جهت رفع حاجت ایجاد شده و بیش از آن امکان تصرف وجود نخواهد داشت.
حق ارتفاق برای ملک ایجاد شده و نه برای مالک. به عبارتی مالک یک زمین با شرایط مکانی مشخص می تواند از این حق بهره مند باشد.
حق ارتفاق حقی است که افراد به تبعیت از ملکشان در ملک دیگری دارند و به مالک ارتباط ندارد.
این حق با ملک همراه بوده و با انتقال مالکیت ملک، حق ارتفاق نیز منتقل خواهد شد.
حق ارتفاق با تغییر مالک از بین نخواهد رفت چرا که تابع زمین و ملک می باشد.
حق ارتفاق جدا از مالکیت ملک نبوده و نمی توان به صورت مجزا آن را انتقال داد.
حق ارتفاق به سبب شرایط ملک و زمین مورد نظر معمولا دایمی می باشد.
این حق مدت زمان مشخصی ندارد و جزو حقوقی دائمی به شمار می رود.
افراد جهت بهبود شرایط یکدیگر می توانند برای ملک و زمین دیگری حق ارتفاق ایجاد کنند که معمولا به طور موقت بوده و با توافق میان مالکان انجام خواهد شد.
حق ارتفاق با تقسیم ملک مربوطه تقسیم نخواهد شد.
حق ارتفاق در صورت تقسیم ملک برای تمامی مالکان برقرار خواهد بود.
در صورت وجود شراکت در مالکیت زمین و ملک مربوطه، این حق متعلق به تمام مالکین بوده و هیچ یک از مالکین نمی تواند مانع استفاده از حق ارتفاق دیگری شود.
لازم به ذکر است هم مالک ملک و هم دارنده حق ارتفاق موظفند، حقوق یکدیگر را رعایت کنند و نباید با توجه به حق خود، اعمالی انجام دهند که باعث ضرر به طرف مقابل شود.
حق ارتفاق ریشه در واژه رفاقت داشته و با مفهوم مدارا کردن ببان کننده حقی است که مالک ملک در اختیار داشته و می تواند با توجه به آن از ملک دیگری استفاده مشخصی را داشته باشد. به عنوان مثال چنانچه فردی برای استفاده از زمین و یا ملک خود، از ملک دیگری عبور کند، این حق برای وی ایجاد شده و صاحب ملک دیگر نیز می بایست با وی همراهی لازم را داشته باشد. این حق وابسته به مالکیت افراد بوده و انواع مختلفی را شامل می شود.
دعوای فک رهن در قانون به دو شکل مطرح می‌شود: مستقل و الزام به تنظیم سند.
1. دعوای فک رهن مستقل
در این مورد رهن دهنده مال خود را در اختیار شخص ثالثی مثل بانک قرار می‌دهد. به موجب این قرارداد رهن دهنده تعهد می‌کند مال او تا زمان پرداخت بدهی در گرو شخص ثالث بماند. اگر فک رهن با وجود پرداخت کامل بدهی‌ها انجام نشده باشد، فرد می‌تواند دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند. همچنین می‌تواند درخواستی مبنی بر دریافت خسارت و اجرت المثل ایام عدم فک رهن را نیز تنظیم کند.
2. الزام به تنظیم سند رسمی
سازندگان یک ملک ممکن است قبل از فروش آن را در گرو وام قرار دهند و وام بگیرند. در چنین شرایطی آنها فقط می‌توانند با قولنامه ملک خود را به خریداران بفروشند. در این حالت فروشنده تعهد می‌کند که به محض فک رهن، سند رسمی را به نام خریدار کند. اگر فروشنده این کار را نکرد، خریدار می‌تواند دادخواستی مبنی بر الزام او به تنظیم سند رسمی تنظیم کند.
در بعضی مواقع طلبکار به دلایل مختلف بعد از پرداخت بدهی هم فک رهن نمی‌کند. در چنین مواقعی شخص راهن (بدهکار سابق) می‌تواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی دادخواست الزام طلبکار به فک رهن را تنظیم کند. برای تنظیم شدن این دادخواست، ارائۀ این مدارک الزامی است:
کپی سند رهنی
کپی قرارداد رهنی
کپی اسناد پرداخت بدهی‌ها و تسویه حساب
جواب این سؤال بستگی به موقعیتی دارد که شما در آن هستید. اگر تعداد کمی از اقساط وام را پرداخت کرده‌اید، بهتر است با بانک تسویه حساب کنید. اما چرا بهتر است این کار را بکنید؟ بدهی شما به بانک دو بخش دارد: اصل بدهی و سود باز پرداخت. در اقساطی که شما می‌پردازید، نسبت اصل بدهی و سود باز پرداخت یکسان نیست. به عبارت دیگر در اقساط اولیه، سهم سود بازپرداخت بالاتر است. به مرور و با پرداخت اقساط بعدی، از سهم سود باز پرداخت کم و به اصل بدهی افزوده می‌شود. اما اگر بخواهید در همان اقساط اول تسویه حساب کنید، فقط اصل بدهی‌تان را خواهید پرداخت. در این صورت شما با پرداخت سودهای باز پرداخت بیشتر ضرر نمی‌کنید و با پرداخت اصل بدهی، سند فک رهن می‌شود.
ممکن است شما بخش زیادی از اقساط وام را پرداخت کرده باشید. بنابراین شما تا اینجا مبلغ زیادی را بابت سود باز پرداخت داده‌اید، درحالی که اصل بدهی‌تان تغییر زیادی نکرده است. در چنین شرایطی اگر بخواهید تسویه حساب کنید، باید مبلغی حدود بدهی اولیه را بپردازید. بنابراین در این وضعیت انتخاب روش سرمایه‌گذاری برای شما به‌صرفه‌تر از تسویه حساب خواهد بود.
اولین راه فک رهن، تسویه حساب با بانک و پرداخت کامل اقساط است. زمانی که تصمیم به فروش خانه‌ای که با وام خریده‌اید می‌گیرید، قطعاً چند قسط از وام را پرداخته‌اید. بنبراین می‌توانید بقیۀ اقساط را هم پرداخت و با بانک تسویه کنید. برای این کار می‌توانید به بانک بروید و درخواست تسویه حساب وام مسکن را ارائه کنید. بانک میزان بدهی اصلی شما را محاسبه و اعلام می‌کند. پس از آن شما می‌توانید با پرداخت یک جای اقساط باقیمانده، سند را از رهن بانک آزاد کنید.
2. سپرده گذاری در بانک‌ها
روش سپرده‌گذاری را چند سالی هست که بعضی از بانک‌ها اجرا می‌کنند. بانک مسکن هم به‌طور ویژه از طریق طرحی به نام طرح رها، امکان این سپرده‌گذاری را فراهم کرده است. شما در این طرح می‌توانید بعد از محاسبۀ باقیماندۀ بدهی، مبلغی معادل 110 درصد آن را در بانک سرمایه‌گذاری کنید. بعد از این کار، سند شما از رهن بانک آزاد خواهد شد.
