وجود حق فسخ برای فروشنده به استناد ماده ۳۵۵ قانون مدنی

در صورتی که ملکی به عنوان مساحت معین فروخته شود و بعد از مدتی فروشنده متوجه شود که مساحت ملک فروخته شده بیشتر از آن چیزی بوده که قولنامه ذکر شده، در این وضعیت آیا از خیار تدلیس می­توان استفاده کرد برای فسخ معامله یا خیار فسخ معامله یا خیار تخلف وصف؟ (با عنایت به اینکه خریدار نیز اظهار می­دارد که اطلاعی از اضافه مساحت نداشته ولی قبل از تقدیم دادخواست خواهان با اظهارنامه مراتب را به خوانده اعلام نموده)

 

پاسخ:
چنانچه ملکی با مساحت معین فروخته شده و پس از آن فروشنده متوجه اضافه مساحت آن گردد. در چنین فرضی موضوع نه مشمول خیار تدلیس است و نه مشمول خیار تخلف از شرط. بلکه موضوع مشمول ماده ۳۵۵ قانون مدنی است و فروشنده حق فسخ خواهد داشت. 

ایجاد خیار تبعض صفقه برای خریدار در صورت نقص کمی مبیع

فردی ملکی را از دیگری خریداری کرده و با وجود اینکه ملک مزبور با توجه به مصوبات شهرداری عقب­ نشینی داشته، فروشنده این موضوع را مخفی نگه داشته و اعلام نکرده است. آیا عقب ­نشینی مزبور برای ملک خریداری شده عیب تلقی می­شود یا خیر؟ آیا خریدار می­تواند با اختیارات حاصله از خیار عیب معامله را فسخ نموده و یا مطالبه ارش نماید؟ آیا خریدار می­تواند با اختیارات حاصله از خیار تبعیض صفقه نسبت به قسمت عقب­ کشی، استرداد ثمن نماید؟

 

پاسخ:
عقب­ نشینی و یا عقب ­کشی ملک چنانچه موجب کسر متراژ زمین گردد، عیب محسوب نمی­شود ولی خریدار می­تواند با توجه به اختیار حاصله از ماده ۳۵۵ قانون مدنی تقاضای فسخ معامله را بنماید. 

عدم تأدیه قسمتی از ثمن و مطالبه اجرت­ المثل

خریدار دادخواستی را به خواسته الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع و مطالبه اجرت ­المثل از تاریخ وقوع عقد مبیع علیه فروشنده تقدیم نموده که فروشنده عدم پرداخت الباقی ثمن را علت عدم تنظیم سند و تحویل مبیع بیان نموده است. حال آیا مطالبه اجرت­المثل وجاهت قانونی دارد؟

 

پاسخ:
در صورتی که در متن قرارداد ملزم­ بودن فروشنده به تنظیم سند رسمی و تسلیم مبیع موکول و منوط به تأدیه کل ثمن توسط خریدار شده باشد با فرض عدم تأدیه ثمن یا قسمتی از آن موجبی جهت مطالبه اجرت­ المثل توسط خریدار نیست، اما در صورت عدم پرداخت قسمتی از ثمن معامله با فرض عدم قید شرط مذکور در قرارداد با عنایت به مقررات مذکور در ق.م در بحث مبیع تحت عنوان «تسلیم» و استنباط از قرارداد مطالبه اجرت­ المثل توجیه قانونی داشته و قابل مطالبه می­باشد. 

انجام تعمیرات در ملک غیربدون اجازه مالک قابل مطالبه نیست

فردی ملک چند نفر را به صورت فضولی از یکی از شرکاء می­خرد و در آن تعمیراتی انجام می­دهد. بعداً دو نفر از مالکین معامله را تنفیذ نمی­کنند و دادگاه حکم به بطلان آن به میزان سهم آن دو نفر صادر می­نماید، حال خریدار با طرح دعوا هزینه تعمیرات انجام شده به میزان سهم آن دو نفر را در ساختمان از ایشان مطالبه می­نماید آیا این دعوا قابل استماع است؟

 

پاسخ:
به طور کلی انجام تعمیرات و صرف هزینه در ملک غیر بدون اجازه و رضایت صاحب ملک جایز نبوده و هزینه انجام شده قابل مطالبه نیست. نظر فوق از ماده ۳۱۴ قانون مدنی مستفاد است. 

امکان مطالبه خسارت تنزل قیمت خودروی تصادفی

در رابطه با تصادفاتی که صورت می­گیرد، خواهان مطالبه خسارت و تنزل قیمت خودرو را می­نماید، آیا تنزل قیمت، قابل مطالبه می­باشد یا خیر؟

 

پاسخ:
خسارت اعم است از هزینه بازسازی و افت قیمت ناشی از حادثه. 

کفایت اقامه دعوای استرداد وجه در صورت مستحق للغیر بودن مبیع

در پرونده­ای خواهان دادخواست مطابه وجه را بدین شرح که از خوانده یک دستگاه موتورسیلکت به صورت قولنامه ­ای خریداری نموده و سپس مشخص شده که موتورسیکلت سرقتی است. حال تقاضای استرداد وجه پرداختی را نموده است خوانده نیز مراتب را قبول کرده و در دفاع خود اظهارداشته، از شخص دیگری خریداری نموده، آیا دعوا به کیفیت مطروحه قابل استماع است یا اینکه خواهان باید بدواً ابطال معامله و سپس استرداد وجه را تقاضا نماید؟

 

پاسخ:
با توجه به مسروقه­ بودن موتور سیکلت مورد معامله و مستحق للغیر درآمدن مبیع و مفاد ماده ۳۹۰ قانون مدنی دادخواست تسلیمی خواهان کفایت بر محکومیت خوانده با استرداد وجه دریافتی دارد و نیاز به طرح دعوی دیگری نمی ­باشد. 

عدم امکان رجوع به خریدار در فرضی که چک ثالث به عنوان ثمن تحویل شده است

فرد «الف» به فرد «ب» کالایی را می­ فروشد و بابت ثمن معامله به خریدار چک شخص ثالث را می­دهد و چک مزبور وصول نمی ­گردد. فرد «ب» چگونه طلب خود را وصول نماید؟ آیا فرد «ب» می­تواند بدون اینکه در خصوص وصول چک اقدام نماید، برای مطالبه ثمن معامله به آقای «الف» مراجعه نماید؟

 

پاسخ:
با توجه به اینکه ثمن معامله به صورت چک تأدیه شده است، فروشنده فقط می­تواند وجه چک را مطالبه و نسبت به وصول­ کردن آن اقدام نماید (در واقع فروشنده چک شخص ثالث را به عنوان ثمن پذیرفته است) در فرض مذکور تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون رخ می­دهد و مدیون اصلی بری­ الذمه می­شود. 

شرط پرداخت ثمن در صورت دریافت وجه از شخص دیگر

چنانچه در عقد بیع شرط شود پرداخت ثمن از سوی مشتری منوط به دریافت وجه از سوی شخص معین یا اداره خاصی باشد، چنین شرطی صحیح است یا خیر ؟

 

پاسخ:
با توجه به ماده ۳۶۲ قانون مدنی، آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد به قرار ذیل است.
به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می­شود. چون با شرایط موکول نمودن پرداخت ثمن به دریافت از شخص خاصی یا اداره خاص، مالکیتی برای فروشنده نسبت به ثمن در زمان وقوع بیع حاصل نمی­نماید، فلذا چنین شرطی خلاف مقتضای عقد و موجب ابطال معامله خواهد بود. 

تعیین مسئولیت در تصادفات منجر به خسارات مالی

راننده­ای تصادف کرده و خسارت مالی زده و صحنه را ترک کرده است، با توجه به اینکه آدرسی از راننده نیز وجود ندارد و راننده خود مالک نبوده و مالک هم با قولنامه دستی ادعا می­کند که ۲ سال پیش خودرو را فروخته است، ولی مرکز شماره­ گذاری هنوز او را مالک می­داند، آیا مالک اتومبیل باید جلوگیری خسارت مالی باشد یا رانندۀ مقصر؟

 

پاسخ:
هر چند انتقال خودرو حسب مفروض در سئوال به وسیله سند عادی بوده است، لیکن نظر به اینکه فرض این است که مقصر حادثه و وقوع خسارت مالی راننده متواری باشد نه مالک خودرو که حسب ادعا آن را به دیگری منتقل نموده است، بنابراین مالک خودرو با این فرض مسئولیتی در قبال متضرر ندارد.
به نظر می­رسد پاسخ صحیح­ تر این باشد که مالک و راننده در خصوص این خسارت مسئولیت تضامنی دارند. وجود مسئولیت برای راننده با اصول مسئولیت مدنی قابل اثبات است و اما در کنار او با توجه به مادۀ ۱ قانون بیمه اجباری مسئولیت مدنی دارندگان وسایل نقلیه موتوری زمینی در مقابل اشخاص ثالث مصوب ۱۳۴۷ مالک خودرو نیز در خصوص این نوع خسارات مسئول می­باشد. 

عدم بطلان بیع ملکی که در طرح فضای سبز شهرداری است

ماده ۳۴۸ قانون مدنی راجع به مبیعی که قانوناً فروشش ممنوع است، بحث می­کند آیا معامله بیع انجام شده و در مورد ملکی که در طرح فضای سبز شهرداری است ولی شهرداری فعلاً طرح را اجرا نکرده است، باطل است یا خریدار حق فسخ دارد؟

 

پاسخ:
خرید و فروش ملکی که کاربری آن فضای سبز است قانوناً ممنوع نیست، ملک موصوف مالیت و منفعت عقلایی دارد و اصل صحت بر معامله راجع به آن حاکم است در فرض که شهرداری بعداً بخواهد طرح را اجرا نماید، مکلف است قیمت عادلانه­ ی آن را به مالک پرداخت کند. 

اثر شرط انفساخ در عقد بیع

شرط انفساخ بیع در صورت عدم انجام تعهد توسط یکی از طرفین در عقد بیع، آیا شرط مذکور در قرارداد صحیح و در صورت تحقق شرط معامله خود به خود منفسخ می­گردد یا خیر؟

 

پاسخ:
بیان شرطی در قرارداد بیع که موجب فسخ معامله خواهد بود با هر لفظ و عبارتی که در قرارداد، عقد بیع درج گردد و در هر صورت از نوع خیار تخلف شرط است، آن هم خیار و شرط فعل مقرر در ماده ۲۳۷ قانون مدنی که منحصراً در صورت تخلف از شرط ایجاد حق فسخ می­نماید و این حق تا از ناحیه مشروط­ُ­ له یعنی بایع اعمال نگردد، عقد بیع به قوت و اعتبار خود باقی است و انفساخ یعنی فسخ معامله به خودی خود و بدون اعمال حق فسخ مورد پیدا نخواهد نمود و مورد از موارد شرط نتیجه نیست که موقوف به سبب خاصی نباشد و به نفس اشتراط حاصل گردد. 

بیع غیرمنقول با سند عادی و امکان اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

حکم انجام معامله به وسیله سند عادی نسبت به اموال غیرمنقول چه می­باشد؟

 

پاسخ:
تحقق شرعی عقد بیع مستلزم رسمی­ بودن سند معامله نیست. اما تا زمانی که سند بیع غیرمنقول رسمی نباشد، محکمه آن را به عنوان دلیل مالکیت نمی­شناسد. رویه آن است که با طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، چناچه شرایط مذکور در ماده ۱۹۰ قانون مدنی احراز شد، حکم به الزام تنظیم سندرسمی صادر می­گردد. 

استحقاق ذی­نفع در مطالبه ارزش افزوده و هزینه تعمیرات انجام شده در ملک

از طریق اجرای احکام مدنی، ملکی پس از انجام مزایده، به نام برندۀ مزایده رسماً منتقل شده است. مالک اخیر پس از انتقال سند، مبلغی صرف تعمیرات کرده است. بعد از انجام این اعمال حکم ورشکستگی مالک اولیه ملک صادر و تاریخ توقف وی به قبل از انجام مزایده و انتقال ملک به برندۀ مزایده بسط داده می­شود، در نتیجه سند انتقالی به برندۀ مزایده ابطال شده است. از شروع جریان فوق تا به حال، قیمت ملک افزایش یافته است. با توجه به مراتب فوق، آیا برندۀ مزایده مستحق دریافت ارزش افزوده ملک به نسبت وجهی که افزایش یافته و مخارجی که انجام داده می­باشد؟

 

پاسخ:
برندۀ مزایده به دلیل اینکه پس از تملک، هزینه ­های را برای تعمیرات متحمل ­شده، با توجه به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی استحقاق دریافت مخارج مذکور را دارد. 

امکان فروش مورد اجاره از طریق مزایده با حفظ حقوق مستأجر

به لحاظ صدور دستور توقیف تمامی ششدانگ ملکی که توقیف شده و هر ماهه از عواید حاصل از اجاره رستوران مقداری از بدهی خویش را تأمین می­نماید آیا قرارداد اجاره رستوران که از مدت آن ۲ سال مانده مانع از فروش ملک از طریق مزایده می­شود یا خیر، یا اینکه بازداشت مجدد همان ملک از طریق طلبکاران دیگر وجاهت قانونی دارد یا خیر؟

 

پاسخ:
مزایده عین ملک با قید حفظ حقوق مستأجر بلامانع است و پس از مزایده به ترتیب اولویت، طلب طلبکاران پرداخت خواهد شد. 

عدم تحقق عقد رهن در خصوص اجاره ­های متعارف امروزی

در رابطه با منازلی که به رهن و اجاره واگذار می­شود ولی مبلغی نیز اجاره می­گیرند، آیا دعوی در این خصوص رهنی محسوب می­شود یا استیجاری؟

 

پاسخ:
براساس ماده ۷۷۱ قانون مدنی: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می­دهد. در قراردادهای اجاره متعارف امروز ملک در قبال مبلغی که در اختیار موجر قرار گرفته وثیقه دین قرار نمی­گیرد، بنابراین رابطه حقوقی بین طرفین مشمول مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر است.

انتقال مورد معامله به شخص ثالث در اثنای رسیدگی به دعوای فسخ معامله

چنانچه فروشنده ملکی دعوی فسخ معامله را مطرح و سپس ملک مزبور را به شخص ثالثی منتقل نماید آیا رسیدگی بر دعوی فسخ موضوعیت دارد یا خیر؟

 

پاسخ:
در مواردی که فروشنده ملکی دعوی فسخ معامله را مطرح نموده و در اثنای رسیدگی مورد معامله را به شخص ثالثی منتقل کرده باشد، ادامه رسیدگی به دعوی فسخ با حضور منتقلُ­ الیه صورت خواهد گرفت. 

استماع درخواست ابطال سند رسمی در مورد معامله معارض

الف دادخواستی به طرفیت (ب، ج، د و هـ) تقدیم می­کند به خواسته: ۱- ابطال سند رسمی یک دستگاه آپارتمان طبقه همکف. ۲- خلع ید از واحد فوق ۳- الزام به تنظیم سند رسمی فوق و موضوع این است که الف ملکی از دال خریداری کرده است. دال هم ملک را از (هـ) خریداری کرده است و بعد از فروش آن به الف به موجب توافقنامه عادی، به «ج» هم فروخته است. «ج» هم آن را به ب فروخته است و دال به علت فروش مال غیرمحکومیت قطعی کیفری حاصل نموده است، اما رد مال منوط به ابطال سند مالکیت شده زمان فروش ملک به خواهان، ملک مزبور یک طبقه بوده، سال­ها بعد خواندۀ ردیف اول این خانه را تخریب و با اخذ پروانه، در آن آپارتمان دو طبقه ساخته، الان خواهان تقاضای ابطال سند طبقه همکف و خلع ید و الزام به تنظیم سند این طبقه را نموده، حال این ادعا قابل پذیرش است یا خیر؟

 

پاسخ:
با توجه به اینکه خواهان به موجب مبایعه­ نامه ­ی استنادی خویش، ملک مورد بحث را با یک واحد ساختمان موجود در آن از شخص دال خریداری و مالک پلاک و ساختمان موجود در آن می­باشد، فلذا دعوی وی بر ابطال سند رسمی مالکیت به نام ب یا ج و درخواست الزام دال به تنظیم سند رسمی انتقال و درخواست خلع ید ساختمان موجود در طبقه هم­کف که قسمتی از متحدثات در پلاک مورد معامله است، فاقد اشکال قانونی است. 

تغییر در مبایعه­ نامه

آقای الف مبایعه ­نامه­ ای با آقای ب منعقد نموده ­اند که در قرارداد موصوف خریداران آقای ب و برادران ایشان قید شده است لیکن مبایعه­ نامه صرفاً به امضا الف و ب رسیده است، پس از مدتی الف و ب در خصوص میزان مبیع به توافق جدیدی رسیده و با انعقاد قرارداد جدید، میزان مبیع را از ۴ سهم به یک سهم کاهش می­دهند و قرارداد سابق عمداً با پاره نمودن آن فسخ می­شود، پس از گذشت حدود ۲۰ سال برادران آقای ب علیه نامبرده الف شکایت انتقال مال غیر می­نمایند، آیا با این وصف که قرارداد به امضاء نامبردگان نرسیده و اصل قرارداد نیز وجود ندارد و صرفاً یک برگه کپی غیر مصدق ارائه شده است، موضوع از مصادیق انتقال مال غیر می­باشد یا خیر؟ پاسخ:
صرف نوشتن عبارت (خریداران آقای ب و برادران) در مبایعه ­نامه و بدون اینکه (برادران) مشخص بوده و هویت آنها ذکر شده و امضایی در ذیل مبایعه نامه داشته یا وجهی پرداخت کرده باشند، چنین معامله­ ای در مورد (برادران) واقع نشده و مالکیتی برای آنها محقق نشده است، بنابراین شکایت آنها علیه برادر خود (ب) مبنی بر انتقال مال غیر به لحاظ نداشتن مالکیت وارد نمی­باشد.

غرامت – تعریف و مفهوم غرامت

منظور از غرامات موضوع ماده ۳۹۰ و ۳۹۱ ق.مدنی چیست؟ آیا شامل مابه­ التفاوت ارزش زمین با توجه به ثمن پرداختی در زمان معامله، و قیمت روز زمین متنازع­ فیه در زمان تقدیم دادخواست، خواهد بود یا خیر؟

 

پاسخ:
منظور از غرامات متعارف وارده بر مشتری که در قسمت اخیر ماده ۳۱۹ قانون مدنی آمده، خسارت و غرامات مترتب بر معامله مزبور می­باشد، از جمله حق بنگاه و واسطۀ معامله و یا چنانچه خریداری برای انجام معامله به کسی وکالت داده، اجرت وکالت و یا نظیر آن که مرتبط با اصل معامله بوده، قابل پذیرش و صدور حکم است، لکن نوسان قیمت که نتیجۀ مسائل اقتصادی یا اجتماعی است و ارتباط مستقیم با اصل معامله ندارد قابلیت مطالبه نداشته و عرفاً غرامت تلقی نمی­شود. 

انتقال پروانه چرای دام یا انتقال دامداری مربوطه

پروانه چرای دام که از ناحیه ادارات منابع طبیعی برای دامداران صادر می­شود، توسط صاحب پروانه همراه با فروش دام قابل انتقال به خریدار می­باشد یا خیر؟ و نیز دعوی ابطال پروانه چرای دام در صلاحیت رسیدگی محاکم قضایی می­باشد یا خیر؟

 

پاسخ:
علی­ الاصول پروانه چرای دام به اعتبار دامداری صادر می­گردد، لذا چنانچه انتقال دامداری به دامدار دیگر صورت گرفته باشد، قهراً پروانه نیز انتقال پیدا می­کند، در غیر این صورت، چنانچه انتقال به چوب­دار یا واسطه باشد، انتقال پروانه موضوعیت پیدا نمی­کند، دیگر این که دعوی ابطال پروانه چرای دام در صلاحیت مراجع قضایی است.