چگونه میتوان خسارت تاخیر در تحویل ملک یا عدم تخلیه آن را مطالبه کرد؟

تمرکز شاکی یا خواهان پرونده ، متمرکز بر گرفتن «خسارت» از طرف مقابل است. پس یسایید ببینیم چگونه این خسارت را میتوان دریافت کرد. 

مدارک لازم جهت طرح دعوی ابطال سند رسمی

ارائه اسنادی که خواهان درخواست ابطال آن را دارد. به عنوان مثال سند مالکیت و صلح‌نامه

ارائه دلایل بی‌اعتباری یا بطلان سند. مثلاً معارض بودن سنذ، عدم رعایت تشریفات و یا جعل سند.

هزینه دادرسی دعوی ابطال سند

دعوای ابطال سند، دعوای غیر مالی است. یعنی فارغ از ارزش موضوع سند به عنوان هزینه دادرسی هزینه ثابتی باید پرداخت شود. مگر اینکه لازم باشد معامله هم باطل شود. در این صورت دعوای ابطال معامله خود به تنهایی دعوای مالی محسوب می شود ملاک محاسبه هزینه دادرسی ارزش معامله خواهد بود.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال سند

دعوای ابطال سند، مربوط به مال غیرمنقول است. از جهت اینکه کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی در این موارد را دارد باید گفت عموماً اداره ثبت صادر کننده سند و محل وقوع ملک با حوزه دادگاه بر هم منطبق هستند. از این لحاظ، دادگاه عمومی محل وقوع ملک و تنظیم سند، صالح به رسیدگی است. در صورت مغایرت این دو با هم، مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی ، دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی می باشد.

طرفین دعوای ابطال سند رسمی چه کسانی هستند

در یک دعوی ابطال سند رسمی، معمولاً «مدعی ابطال سند رسمی» که عموماً مدعی مالکیت آن نیز است در جایگاه خواهان است. طرف وی که فعلاً در سند به عنوان مالک شناخته می شود، در جایگاه خوانده دعوی قرار می گیرد.

نکات مهم در معاملات مربوط به ملک و املاک

در حین معامله ملک و برای دور شدن از موضوع جعل سند ملک، به نکات زیر دقت داشته باشید: اصل اسناد را رؤیت نمایید و تا آن را ندیده اید از معامله بپرهیزید. علاوه بر مشاهده سند، از طریق مراجع ثبتی نیز از اصالت سند و مالک یا مالکین آن اطمینان یابید. نسبت به کپی اسناد به دیده شک و تردید بنگرید و با کپی اسناد معامله نکنید. برای اطمینان از اصالت کپی اسناد برابر اصل شده می توانید به دفترخانه مربوطه نیز مراجعه و بررسی نمایید.

در هنگام معامله در محل مشاوره املاک همواره به همه چیز به دیده شک نگاه کنید. حتی الامکان با حضور یک وکیل یا فرد آکاه در کنارتان، وارد معامله شوید.

فقط مالک ملک را قبول داشته باشید و از معامله با کسی که خود را نماینده وی معرفی می کند، خودداری نمایید. اگرچه مهر برابر اصل می تواند اطمینان بیشتری نسبت به اسناد ایجاد کند. با این حال در این مورد هم بررسی بیشتری از طریق دفترخانه انجام دهید. بی دلیل و بدون بررسی دقیق هر برگه ای را به عنوان سند امضاء نکنید. زیرا امضای ذیل اسناد عادی یکی از مهمترین ارکان تشکیل دهنده آن می باشد. و بعدها شخص می تواند امضای ذیل آن را انکار یا حتی نسبت به آن تردید کند.

در اینگونه معاملات حتماً سه شاهد امین و مورد وثوق همراه داشته باسید تا آنها نیز با امضای سند شاهد معامله باشند. زیرا بعدها اظهارات آنها در محاکم قضایی می توان مؤثر باشد. 

اعتراض به وصیت نامه

در موارد ذیل می توان به وصیت نامه اعتراض کرد :

 

.موصی ( وصیت کننده ) بیشتر از یک سوم اموالش را، به نفع افراد وصیت کرده باشد، مگر سایر ورثه رضایت دهند.

.وصیت برخلاف قوانین و مقرارت آمره و اجباری باشد، مثلا برخلاف قانون ارث میزان سهم پسر و دختر را برابر نماید، مگر سایر ورثه رضایت دهند یا ورثه ای را بموجب وصیت نامه، محروم از ارث نماید.

.وصیت نامه به دستخط موصی (متوفی در زمان حیاتش) نوشته نشده باشد و دارای تاریخ روز و ماه و سال نباشد دارای اعتبار قانونی نیست بعبارتی وصیت نامه اعتبار ندارد مگر آنکه سایر ورثه به صحت آن گواهی دهند.

.وصیت نامه رسمی جعلی باشد.

رجوع از وصیت

وصیت کننده تا زمانی که زنده است می تواند از وصیت خود عدول کند ( برگردد)

نافذ بودن وصیت نامه عادی

وصیت فقط در مورد یک سوم اموال نافذ است. ماده 843 قانون مدنی مقرر میدارد : «وصیت به زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست. مگر به اجازه‌ وراث و اگر بعضی از ورثه اجازه دهد، فقط نسبت به سهم او نافذ است».

اما چنانچه وصیت کننده برای بیشتر از یک سوم مال خود وصیت کرده باشد ، در صورتی وصیت نسبت به مقدار بیش از یک سوم مال نافذ خواهد بود که همه وراث با آن موافق باشند. بنابراین وقتی گفته میشود اولاد را از ارث محروم کردن ، در عمل انجام شدنی نیست و وصیت کننده نمیتواند اولاد خود را از ارث محروم کند. زیرا محروم کردن وارث فقط با رضایت ورثه میسر و قانونی خواهد بود.

مدت زمان اعتبار وصیت نامه عادی

قانونگذار در ماده 294 قانون امور حسبی مقرر می دارد :

 

«دادگاه بخش در آگهی که برای اداره یا تصفیه ترکه یا تصدیق حصر وراثت می‌ شود ، قید می‌ کند که هر کس وصیت‌ نامه‌ ای از متوفی نزد او‌ است ، در مدت سه ماه ، به دادگاهی که آگهی نموده بفرستد. پس از این مدت ، هر وصیت‌ نامه‌ ای (‌جز وصیت‌نامه رسمی و سری) ابراز شود از‌ درجه اعتبار ساقط است» .

 

بنابراین مستند به قانون ، وصیت نامه عادی در صورتی به رسمیت شناخته میشود که علاوه بر شرایطی که به آن اشاره کردیم ، ظرف سه ماه از آگهی حصر وراثت ، به دادگاه ارائه شود.

شرایط وصیت نامه عادی

با نگاه به مفاد ماده 278 قانون امور حسبی و سایر مقررات مربوطه ، میتوان اعتبار وصیت نامه عادی را تابع شرایط زیر دانست:

 

الف) وصیت نامه باید با دست خط موصی (کسی که میخواهد وصیت کند) ،

 

ب) وصیت نامه باید دارای تاریخ دقیق باشد (روز ، ماه و سال) ،

 

پ) وصیت کننده باید وصیت نامه را امضاء کند.

 

ت) در هنگام وصیت ، باید وصیت کننده از اهلیت (عقل ، بلوغ و رشد) برخوردار باشد. و با قصد و رضایت اقدام به تنظیم وصیت نامه کرده باشد .

 

ث) وصیت در مورد مال جایز ، مشروع و منفعت حلال باشد.

 

ت) وصیت کننده در مورد مالی که در مالکیت رسمی و قانونی خود اوست حق وصیت دارد.

 

ج) وصیت در مورد مال موقوفه که قابلیت نقل و انتقال ندارد نافذ نیست.

با مدت زمان اعتبار وصیت نامه عادی آشنا شویم

وصیت نامه عادی یا دستی یا خودنوشت ، یکی از انواع وصیت نامه است که در صورت رعایت قواعد و شرایط خاص ، دارای اعتبار بوده و قابل اجرا می باشد.

ماده 278 قانون امر حسبی ، در خصوص وصیت نامه عادی چنین مقرر می دارد :

«وصیت‌ نامه خودنوشت ، در صورتی معتبر است که تمام آن ، به خط موصی نوشته شده و دارای تاریخ روز و ماه و سال، به خط موصی بوده‌ و به امضای او رسیده باشد».

اعتبار وصیت‌نامه شفاهی

وصیت‌نامه شفاهی یکی دیگر از انواع وصیت‌نامه است. بهترین راه ، نوشتن وصیت‌ است . اما در برخی از موارد مانند زلزله ، جنگ ، بیماری و… که فرد توانایی نوشتن وصیت خود را ندارد ، می‌تواند وصیت خود را به‌صورت شفاهی بازگو کند.

لازم به ذکر است که برای داشتن اعتبار وصیت‌نامه شفاهی به دو نفر شاهد نیاز بوده تا یکی از آنها مفاد ذکرشده در وصیت را بصورت کامل و با درج تاریخ کامل به حضور ورثه تحویل دهد. اگر فرد پس از طبیعی شدن وضعیت و عادی شدن جریان در قید حیات باشد، باید وصیت‌نامه را بنویسد و مراحل قانونی آن را طی کند.

وصیت‌ نامه دست‌نویس یا خودنوشت

در این وصیت‌نامه، شخص وصیت خودش را با دست خط خود روی یک برگه معمولی یادداشت می‌کند. معمول ترین نوع وصیت نامه تا چند دهه پیش همین نوع بوده است.

وصیت تملیکی

وصیت تملیکی به وصیتی گفته می‌شود که بر اساس آن شخص به‌صورت رایگان، اموال خود را پس از مرگ به دیگران بخشیده و تملیک می‌کند. لازم به ذکر است که در وصیت‌نامه می‌توان یک سوم از مال خود را بخشید.

وصیت عهدی

در این نوع وصیت شخص نمی‌خواهد بعد از مرگ اموال خود را به کسی بدهد، بلکه می‌خواهد بعد از مرگ خود، شخصی را مامور کند که کارهای وی را انجام دهد که به او وصی گفته می‌شود.

موانع قانونی برای انتقال ملک به فرزندان

حقیقت آن است که در زمان حیات ، هر شخص میتواند هر طور که مایل باشد اموال خود را به فرزند یا فرزندان خود منتقل نماید. اما در مورد ارث محدودیت های جدی در مورد انتقال ملک وجود دارد. یعنی شخص فقط میتواند در مورد یک سوم اموال خود وصیت کند و نمیتواند در مورد همه اموال خود وصیت کند. این موضوع باعث شده بسیاری از افراد ترجیح دهند اموال خود را در زمان حیات آنگونه که تمایل دارند تقسیم کنند.

منتقل کردن ملک از طریق وصیت

در بیع ، صلح و هبه ملک در زمان حیات منتقل میشود. اما در وصیت ملک بعد از فوت منتقل میشود و مالکیت بعد از فوت منتقل میشود.

منتقل کردن ملک از طریق هبه

هبه یا بخشش نوعی عقد است که مورد حمایت قانون قرار دارد . این نوع عقد در قانون مدنی مورد اشاره قرار کرفته است. در هبه معمولاً در ازای ملک انتقالی هیچ معوضی دریافت نمیشود. لذا این نوع عقد عمومیً در میان خانواده رواج دارد.

انتقال ملک از طریق صلح

صلح عمری یکی دیگر از شیوه های انتقال ملک است که طی آن مالک ، منافع ملک را تا زمان حیات در اختیار قرار خواهد گرفت. بعد از حیات نیز خود به خود ملک به فرزندان منتقل خواهد شد.

در صلح عمری شرط یا شروط میتواند نقش اساسی در قرارداد داشته باشد. مالک میتواند شرط کند که تا زمان حیات خودش میتواند از آن استفاده نماید یا منافع را به دیگران بدهد. همچنین میتواند شرط فسخ را برقرار نماید.

با انعقاد صلح عمری میان والدین و فرزندان ، مالک یا پدر و مادر این اطمینان را خواهند داشت که تا زمان فوت ، فرزندان نمیتوانند نسبت به فروش ملک مورد انتقال اقدام کنند.