چارچوب اصلی قرارداد نویسی در امور ملکی

در بحث نحوه قرارداد نویسی در امور ملکی دو کلمه عقد و قرارداد دو واژه مترادف هستند که ماده ۱۸۳ قانون مدنی آن را چنین تعریف کرده است:

 

عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آن‌ها باشد.

مفاهیم وقف:

حبس عین: واقف (وقف دهنده) در مدت وقف، حق هیچ گونه دخل و تصرف درعین موقوفه را ندارد. یعنی واقف حق ندارد که مال موقوفه را بفروشد یا اینکه نقل و انتقال حقوقی نسبت به مال موقوفه صورت دهد یا در مال موقوفه تصرف کند که با وقف منافات دارد.

 

تسبیل منفعت: وقف در صورتی صحیح است که منظورواقف از وقف ، حبس عین برای رضای خدا و درراه خدا باشد.

 

قابلیت بقای عین: «فقط وقف مالی جایز است که با بقای عین بتوان از آن منتفع شد…» (ماده ۵۸ قانون مدنی) بنابراین وقف مالی که درصورت استفاده ازآن مال، قابلیت بقا ندارد باطل است ؛ برای مثال خوراکی ها را نمی‌شود وقف کرد.

 

قبض عین: وقف ازعقود تشریفاتی است بنابراین وقف زمانی تحقق می یابد که واقف عین موقوفه را دراختیار موقوف علیه (کسی که وقف به نفع اواست) یا موقوف علیهم قرار دهد و مال وقف شده به تصرف موقوف علیه درآید.

 

شایان ذکر است دراستفاده از املاک اوقافی (وقف شده) به خصوص درمعامله املاک تجاری وساخت و سازدراملاک اوقافی ،قوانین وشرایطی گوناگون حاکم است و ریزه کاری های حقوقی بسیار زیادی دارد که باید یه آن ها توجه کرد.

تعریف املاک اوقافی؟

واژه وقف به معنای ایستادن،توقف ،حبس داد و ستد یک ملک برای بهره مندی ازمنافع آن توسط شخصی دیگر است.چیزی می تواند وقف داده شود که با استفاده ازآن مانند ملک و ساختمان ازبین نرود.

آیا اجاره و فروش انباری و پارکینگ قانونی است؟

انباری و پارکینگ جز مشاعات آپارتمان نیست اما آن‌ها را جدا از واحد مسکونی نمی‌توان به غیر واگذار کرد. کلمۀ واگذار کردن، به دو معنی فروش و اجاره می‌تواند باشد؛ یعنی واگذاری به فروش یا واگذاری به اجاره.

 

اجازۀ واگذاری به فروش تنها قسمتی از این سه بخش اختصاصی وجود ندارد. یعنی آپارتمان شما به ‌تنهایی قابل فروش نیست. چون در سند هر سه قسمت( آپارتمان، انباری، پارکینگ) درج شده است. اما در اجاره، می‌توانید شرط بگذارید. برای مثال من آپارتمان را به شما اجاره می‌دهم اما چون انباری را لازم دارم، آن را اجاره نمی‌دهم.

مالکیت در یک ساختمان به چند شکل است؟

هر ساختمانی که از چندین واحد تشکیل شده و دارای مالک‌های متعدد باشد، مالکیت مالک به دو بخش زیر تعریف می‌شود:

 

.بخش اختصاصی( حصه)

.بخش مشاعی( اصطلاحا به‌عنوان مشترکات ساختمان شناخته می‌شود)

قسمت اختصاصی شامل چند بخش است:

 

.آپارتمانی که مالک آن است، واحد مسکونی، تجاری و… فرقی نمی‌کند و سند به نام مالک است.

.انباری ( یک ساختمان ممکن است انباری نداشته باشد، اگر ساختمان انباری داشته باشد، در سند حتما نوشته می‌شود. برای مثال: انباری شمارۀ ۵ متعلق به واحد ۵ است.)

.پارکینگ

اصطلاحا می‌گویند این بخش‌ها در حصۀ مالک است، یعنی در تملک اختصاصی مالک است. مالک آپارتمان، مالک اختصاصی آپارتمان خود، انباری و پارکینگ است.

 

دارندۀ آپارتمان، مالک اختصاصی بقیۀ بخش‌های ساختمان نیست و جز مالکیت‌های اشتراکی وی محسوب می‌شود. به این فضاها مشاعات یا مشترکات ساختمان گفته می‌شود. مانند راه‌پله، راهروی ورودی( لابی)، حیاط، پشت‌بام، نمای ساختمان( لزوما مشترکات ساختمان در افق نیست، در عمود نیز اشتراک وجود دارد)، راه‌های دسترسی( مثلا در پارکینگ، همۀ فضاها محل پارک ماشین نیست و بعضی بخش‌ها برای عبور و دسترسی است، همین طور برای انباری‌ها هم راه‌های دسترسی وجود دارد)

 

انباری و پارکینگ در سند آپارتمان ذکر می‌شود و جز مالکیت‌های اختصاصی مالک است.

مشاعات و مالکیت به چه معنی است؟

مالکیت و اشتراکات در موضوعات متفاوتی می‌تواند مصداق پیدا کند. بحث مشاعات فقط دربارۀ ساختمان‌ها نیست، راجع به زمین، اتومبیل و هر چیزی که در آن مالکیت تعریف شود، سهم مشاعی نیز معنا پیدا می‌کند.برای مثال من با شریکم می‌توانم ماشینی بخرم، که ۷۵ درصد سهم من و ۲۵ درصد سهم او باشد. ما در ملکیت این ماشین، مشاعی مالک هستیم. یا یک زمین کشاورزی بخریم، و آن را با شریکمان نصف کنیم، در این صورت این زمین هم مشاعی است.

موارد صدور حکم تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

در قانون سال ۱۳۵۶ روابط موجر و مستاجر و در ماده ۱۴ آن موارد فسخ و تخلیه قرارداد اجاره ذکر شده است. این قانون در مورد املاک تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده اند قابل اجرا خواهد بود.

 

۱-در مواردی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر به دیگری منتقل نماید

 

۲-احتیاج مالک برای سکونت در ملک

 

۳-ملک در معرض خرابی باشد همانند انکه زمین فرونشست کرده باشد

 

۴- در صورتی که مستاجر به استفاده ی دیگری جز انچه مورد توافق طرفین است اقدام نموده باشد .

 

۵-در صورت تعدی و تفریط مستاجر در ملک

 

۶-در صورت عدم پرداخت متوالی اجاره بهای ملک از سوی مستاجر

 

۷-تغییر شغل فرد مستاجر در محل عین مستاجره .

دستور تخلیه و صدور حکم تخلیه دعوای مالی است یا غیر مالی؟

در این خصوص در آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر۱۳۷۶در ماده سوم ان دستور تخلیه را غیر مالی قلمداد نموده است. در قانون تشکیل دادگاه های حقوقی یک و دو ((دعاوی راجع به روابط موجر و مستاجر به استثنای مطالبه اجور )) را غیر مالی اعتباری قلمداد کرده است . لذا بنظر میرسد دستور و حکم تخلیه هر دو دعوای غیر مالی میباشند.

شرایط درخواست دستور تخلیه عبارتند از :

.قرارداد اجاره با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شده و به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.

.دو نفر شاهد قرارداد را امضاء کرده باشند.

شرایط درخواست دستور تخلیه

برای اخذ دستور تخلیه شرایطی در قانون ذکر شده است . چنانچه این شرایط در قرارداد اجاره وجود داشته باشد شما می توانید از ((دستور تخلیه)) برای خارج نمودن مستاجر از ملک خود استفاده نمایید. لیکن اگر این شرایط حتی یک مورد آن در قرارداد اجاره وجود نداشته باشد می بایست بدنبال گرفتن (( حکم تخلیه)) باشید. (نگران نباشید چرا که اغلب قراردادهای اجاره معمولاً این شرایط را دارند) .

اتمام مدت اجاره

در مواردی که مدت اجاره پایان می یابد میتوان از دستور تخلیه فوری ملک استیجاری استفاده نمود. در قراردادهای اجاره بواسطه الزام قانون مدنی مدت قرارداد می بایست ذکر شود. هر گاه مدت قرارداد طی شود قانونگذار به مالک اختیار داده که ((دستور تخلیه)) عین مستاجره (ملک یا خانه اجاره داده شده) را خواستار شود. ((دستور تخلیه)) نسبت به ((حکم تخلیه)) بسیار سریع تر صورت می پذیرد. لذا توصیه ما استفاده از دستور تخلیه می باشد.

اجاره به غیر در سرقفلی

تا اینجا تا حدودی با این مفهوم آشنا شدید که پول پیش با سرقفلی چه تفاوتی دارد.

 

گاهی در قرارداد ، علاوه بر مبلغ پول پیش و اجاره ، در مورد مبلغ سرقفلی نیز توافق می‌شود. در چنین شرایطی ملک اجاره ‌داده‌ شده به شکل کامل در اختیار فرد مستأجر قرار می‌گیرد. او می‌تواند ملک را به فرد دیگری نیز اجاره داده و از منافع آن استفاده کند. همچنین موجر اجازه ندارد دستور تخلیه ملک را برای مستأجر صادر کند.

اما در مورد قرارداد اجاره‌ای که دارای عنوان سرقفلی نیست و تنها مبلغی به ‌عنوان اجاره ‌بها و پول پیش مشخص شده باشد ، مستأجر تنها خودش مجاز به استفاده از ملک است . او نمی‌تواند در طول قرارداد آن را به فرد دیگری اجاره دهد . این یعنی سرقفلی امتیازهایی را به مستأجر می‌دهد که قراردادهای عادی اجاره این مجوز را نخواهند داد.

ودیعه با سرقفلی چه فرقی دارد؟

سرقفلی به مبلغی گفته می‌شود که مالک می‌تواند به‌ جز اجاره‌ بها از مستأجر ملک خود دریافت کند. این مبلغ بر اساس میزان اعتبار ملک ، تعیین و مورد توافق طرفین قرار گرفته و معمولا از مستاجر دریافت خواهد شد.

 

اما همیشه اینگونه نیست یعنی در برخی موارد ، حین تنظیم و امضای قرارداد سرقفلی ، مستأجر دارای حقوق خاص خواهد بود. به عنوان مثال حق تخلیه ملک از مالک سلب خواهد شد. در چنین شرایطی این مستأجر است که برای برگرداندن ملک به مالک و گذشتن از حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت می‌کند. مبلغ سرقفلی کاملاً توافقی بوده و به نوع تنظیم قرارداد بستگی دارد.

در مورد اجاره ‌بها و پول پیش می‌توان گفت مستأجر مالک کلی منافع ملک خواهد شد. سرقفلی نیز نوعی از اجاره‌بها و پول پیش به حساب می‌آید اما در مورد اجاره دو قانون کلی وجود دارد.

یکی اینکه اگر حقی برای انتقال حقوق تجاری مشخص نشده باشد، قرارداد بدون سرقفلی است و اگر با مشخص‌کردن مبلغی به‌عنوان سرقفلی باشد به آن اجاره با حق سرقفلی می‌گویند.

در قرارداد با پول پیش و اجاره شما برای مدت‌ زمان خاصی منافع را به مستأجر می‌دهید اما در مورد سرقفلی، این منافع به شکل یکجا به فرد دیگری منتقل خواهد شد.

شاید بپرسید این پول پیش با سرقفلی چه تفاوتی دارد؟

ولی که به‌عنوان پول پیش یا ودیعه در قراردادها مشخص می‌شود در واقع یک نوع امانت است که در انتهای قرارداد باید به مستأجر بازگردانده شود. زمان بازگرداندن پول پیش در اغلب موارد زمانی است که به هر دلیل قرارداد خاتمه یافته باشد.

تعریف پول پیش در قراردادهای اجاره

عقد قرارداد یکی از متداول‌ترین توافق‌هایی است که در اموال منقول و غیرمنقول دیده می‌شود. قرارداد اجاره به توافقی گفته می‌شود که در آن مستأجر در طول قرارداد، مالک منافع ملک اجاره‌ داده ‌شده، خواهد شد. در این قرارداد مبلغی به‌عنوان اجاره ‌بها مشخص می‌شود که معمولاً ماهانه از سوی مستأجر به مالک پرداخت میگردد.

در بسیاری از قراردادهای اجاره ، علاوه بر مبلغ ماهانه اجاره ، شاهد اضافه ‌شدن مبلغی هستیم که به عنوان ودیعه یا پول پیش در اختیار مالک قرار میگیرد.

چطور می‌توان حق سرقفلی را تعریف کرد؟

با نگاه به قانون ، می‌توان در چند مورد از مفهوم سرقفلی استفاده کرد . اولین مورد زمانی است که مستأجر مبلغی را به ‌عنوان سرقفلی به موجر پرداخت می‌کند . یعنی مستأجر برای مدت زمان اجاره ملک ، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی می‌پردازد.

در مورد دوم شرایط کمی متفاوت است. یعنی در زمان انعقاد قرارداد ، حقی از سوی مالک برای مستأجر در نظر گرفته می‌شود. بر این اساس مستأجر می‌تواند در زمان خاتمه قرارداد ، ملک را به فرد دیگری اجاره دهد.

در چنین شرایطی مستأجر مبلغی را از موجر یا مستأجر بعدی خود دریافت خواهد کرد . در کل می‌توان گفت سرقفلی مبلغی است که مستأجر به موجر پرداخت می‌کند و یا حق خاصی است که به شکل مالی به مستأجر داده می‌شود.

تامین دلیل ، هنگام تحویل نگرفتن محل اجاره

ممکن است مستاجر به منظور دریافت پول پیش خود ، ملک اجاره ای را تخلیه کند اما موجر حاضر به تحویل ملک خود و بازگرداندن پول پیش مستاجر نباشد . در این موارد مستاجر برای دریافت پول پیش خود ، باید اقدام به تامین دلیل کند . یعنی مراتب تخلیه ملک اجاره ای را با مراجعه به شورای حل اختلاف ، گواهی کند .

سپس اظهارنامه ای به طرفیت موجر ، برای وی ارسال و خواستار دریافت پول پیش خود شود. در صورتی که موجر ، به تعهد خود عمل نکرد ، دادخواست مطالبه ودیعه را از طریق دفاتر خدمات قضایی ، تقدیم دادگاه کند . چنانچهدر صورتی که دادگاه ، حکم قطعی ، مبنی بر بازپرداخت پول پیش صادر نمود ، حکم از طریق واحد اجرای احکام ، قابل اجرا خواهد بود .

در این مرحله به موجر سی روز فرصت داده می شود تا در مورد بازگرداندن پول پیش اقدام و یا دادخواست اعسار خود را تقدیم کند . در غیر این صورت ، می توان با در نظر داشتن مستثنیات دین ، اقدام به توقیف ملک موجر بابت عدم استرداد ودیعه نموده و از محل فروش آن ، پول پیش مستاجر را به وی بازگرداند . همچنین ، بنا به درخواست مستاجر ، می توان بابت عدم پرداخت پول پیش ، حکم جلب موجر را نیز صادر کرد .

مبلغ ودیعه را فقط به مستاجر بدهید

در هنگام بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش مستاجر ، بهتر است انجام این کار در پشت قرارداد قید شود و موجر و مستاجر و دو نفر شاهد آن را امضاء کنند. و رسید دریافت پول پیش نیز دریافت شود.

نکته دیگر آنکه نباید موجر ، پول پیش را به جز خود مستاجر ، به شخص دیگری پرداخت کند.

مبلغ ودیعه و هزینه های پرداخت نشده

پس باید دانست در دو حالت : پایان یافتن مدت قرارداد که معمولاً یک سال است و فسخ قرارداد ، موجر و مستاجر ، می بایست به تعهدات قانونی خود عمل نمایند . یعنی موجر ، باید پول پیش مستاجر را به وی بدهد. مستاجر نیز برای دریافت پول پیش باید ملک اجاره ای را تخلیه نماید.

اما اگر مستاجر ، تکالیف قانونی خود را در خصوص پرداخت اجاره انجام ندهد و هزینه های قبض آب ، برق ، گاز و شارژ ساختمان را پرداخت ننماید ، یا اینکه خساراتی به ملک اجاره ای وارد کند ، موجر میتواند از محل پول پیش تعیین شده ، طلب خود را وصول نماید . برای انجام بی دردسر این کار بهتر است مراتب در هنگام تنظیم قرارداد اجاره در متن قرارداد ذکر شود.

لذا در صورتی که مستاجر ، بدهی ای از بابت موارد ذکر شده به موجر داشته باشد ، بازگردان پول پیش مستاجر ، با احتساب مبالغ یاد شده ، به عمل می آید و در واقع ، موجر می تواند قسمتی از پول پیش مستاجر را در ازای بدهی های مذکور ، کسر کرده و مابقی آن را به مستاجر پرداخت کند .

فسخ قرارداد و بازگرداندن پول مستاجر

ممکن است در مواردی ، مستاجر اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید . یا اینکه طرفین با توافق یکدیگر ، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نمایند . در اینگونه موارد ، زمان بازگرداندن پول پیش مستاجر ، موقعی است که قرارداد اجاره ، خاتمه پیدا می کند .

در این موارد ، پول پیش مستاجر ، زمانی پرداخت میشود که مستاجر به تعهدات خود عمل نموده و ملک اجاره ای را تخلیه نماید .