صلح نامه ملکی یک قرارداد قانونی است که به موجب آن، مالک ملک (مصالح) ملک یا حقوق خود را به فرد دیگری (متصالح) واگذار میکند.
مفاد صلح نامه های ملکی میتوانند در مواردی مانند انتقال مالکیت، تفکیک ارثیه، رفع اختلافات ملکی و یا پیشگیری از منازعات خانوادگی استفاده شوند و از اعتبار حقوقی بالایی برخوردارند. صلح نامه
مزایده در قوانین مختلفی مورد توجه قرار گرفته است که مهمترین آنها عبارتاند از:
.قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶
.قانون مدنی ایران
.قانون آیین دادرسی مدنی
.قانون ثبت اسناد و املاک
بر اساس ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی، مزایده باید بهصورت رسمی و با رعایت کلیه تشریفات قانونی برگزار شود و عدم رعایت این تشریفات میتواند موجب ابطال مزایده گردد.
با وجود تفاوت هایی که بین عقد بیع و معاوضه وجود دارد این دو نیز می توانند دارای شباهت هایی نیز باشند که در ادامه به آنها اشاره خواهیم کرد:
حق حبس
حق حبس این گونه است، تا وقتی که یک عوض به فرد تعلق نگرفته است فرد دیگری این حق را دارد که عوض دیگری را تحویل ندهد.
روش پیمان معاوضی
این قانون هم برای عقد بیع و برای عقد معاوضه برقرار است؛ به عنوان مثال اگر قبل از اینکه یکی از عوضین به فرد دیگری تسلیم شود عقد بین طرفین باطل می شود. همچنین در این دو تا عقد خیار غبن وجود دارد و در صورتی سودآور است که بین دو طرف قرارداد رد و بدل شود. زمانی خیار غبن بکار برده می شود یکی از طرفین در هنگام مبادله کالاها سود نکرده باشند. عقد بیمه عقد معاوضه می تواند دارای تملیک و تملک باشد و در عقد بیع در مقابل پول و در عقد معاوضه در مقابل مال می باشد که می توان گفت هر دو دارای این ویژگی هستند.
.پذیرفتن و قبول کردن: برای شروع کار ابتدا بهتر است که فروشنده معامله را بپذیرد و در مقابل آن خریدار معامله رو .قبول کند. متعاملین: هر دو طرفه معامله باید یک سری شرایط را بپذیرند و از آن پیروی کنند. ثمن و بیع: ثمن معامله در واقع همان بهای و پولی است که برای فروش یک وسیله یا هر چیزی به دست می آورید. اما مبیع به وسیله و مالی که در عقد بیع به فروش می رسد می گویند.
طبق ماده ۱۰ قانون مدنی افراد می توانند با توجه به پشتکار خود در یک عقد به توافق برسند یا خواسته های خود را از دید یک فرد حقوقی بررسی کنند. در قانون صورت کلی از عقد معاوضه صحبت شده است و طبق ماده ۴۶۴ قانون مدنی یک فرد می تواند کالایی را به کالای دیگر تبادل کند. به عنوان مثال در قدیم یک شخص می توانست یک کالای با ارزش و قیمتی را به فرد دیگر که نیازمند بود بدهد.
شبیه به این موضوع این روزها نیز در جامعه وجود دارد و در قانون مدنی در مورد این موضوع توضیح داده است؛ مثلاً یک فرد می تواند یکی از وسایل خود را با وسایل شخص دیگر که دارای ارزش است مبادله و معاوضه کند که میگوییم بین طرفین عقد معاوضه صورت گرفته است. بنابراین عقد معاوضه یک عقد مورد نیاز است که ذاتاً رایگان نیست؛ زیرا فرد وقتی می خواهد چیزی را معاوضه کنند باید آن وسیله دارای ارزش و قیمت باشد. یک عقد معین دیگری در ماده ۳۳۸ قانون مدنی وجود دارد که به آن عقد بیع گفته می شود؛ در این عقد یک مال معین، مقرر می شود و فرد در مقابل آن پول، مال و خدمات می گیرد.
کارت یا حساب بانکی اشخاص ممکن است به دستور شورای حل اختلاف یا دادگاه مسدود شود. این دستور یا حکم قضایی به علل مختلفی از جمله اختلافات قراردادی، بدهی های معوقه، فعالیت های غیرقانونی و یا تخلفات مالی صادر می گردد. برای رفع مسدودی حساب به دستور دادگاه ممکن است شخص موظف به پرداخت وجهی معین شده و یا در انجام تراکنش های مالی خود محدودیت داشته باشد.
در چنین مواردی با پرداخت بدهی های معوقه یا اتمام دوره توقیف حساب و کارت بانکی شخص مجدداً فعال می شود. به جز دادگاه حساب بانکی اشخاص ممکن است توسط اجرای احکام مسدود یا توقیف شود. در چنین مواردی به منظور رفع مسدودی حساب بانکی بایستی با یک وکیل مجرب و متخصص در این باره مشورت کرده و از تخصص وی برای حل مشکل بهره مند شوید.
.قصد و اراده فسخ کننده.
.رضایت: فسخ کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و کسی او را مجبور نکرده باشد.
.اهلیت: کسی که میخواهد توافق مکتوب را فسخ کند باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر سن و عقل مشکلی نداشته باشد.
گاه قانون به افراد اجازه میدهد که بتوانند با فسخ قرارداد از ضرر و زیانشان جلوگیری کنند. مثلاً کسی که خانه اجاره کند و متوجه شود که قابل سکونت نیست. قانون در این مورد اینگونه تکلیف کرده:
هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع (نفع بردن و بهرهبرداری) باشد.
طرفین میتوانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک طرف، هر دو طرف یا شخص ثالث حق فسخ قرار دهند. به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته میشود. در مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی اینچنین اشاره شده است:
ماده ۳۹۹ قانون مدنی:
در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.
ماده ۴۰۰ قانون مدنی:
اگر ابتدا مدت خیار ذکر نشده باشد ابتدا آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.
فسخ در لغت به معنای نقض، زایل گردانیدن، تباه گردانیدن و شکستن آمده است. در قانون به انحلال ارادی قرارداد فسخ گفته میشود و در اصطلاح حقوقی عبارت است:
پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث.
فسخ قرارداد مخصوص عقود لازم است چراکه در عقود جایز هرکدام از طرفین میتواند هر وقت اراده کند عقد را بر هم زند. شاید سؤال برایتان پیش بیاید که عقد لازم و جایز چه عقودی هستند؟ در پاسخ باید گفت:
به عقد یا قراردادی که هیچ کدام از دو طرفِ آن حق فسخ نداشته باشد، عقد لازم گفته میشود. مانند عقد بِیع (خرید و فروش) و یا عقد اجاره. عقد جایز نیز عقدی است که هرکدام از دو طرف هر وقت که بخواهند میتوانند عقد را به هم بزند. حتی نیاز به وجود دلیل هم نیست. قرارداد وکالت از این نوع است. موکل میتواند هر وقت بخواهد قراردادش را با وکیل فسخ کند.
مبنای فسخ قرارداد متفاوت است. یعنی یا مبتنی بر حقی است که به وسیله توافق ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده است. چنین حقی ممکن است برای یکی از طرفین، هر دو یا شخص ثالث بوجود بیاید.
قوای قاهره عاملی خارجی و بازدارنده است که در اجرای قرارداد انجام تعهدات را غیرممکن میکند. در صورت تحقق آن نمیتوان خسارت گرفت.برای مثال در قرارداد مشارکت در ساخت میتوان توافق کرد که اگر تعطیلی کار موقتی باشد در مدت توقف دو طرف نسبت به هم تکلیفی ندارند و بعد از رفع حادثه دوباره تعهدات به جریان میافتد. اگر حوادث قهری باعث تعطیل شدن دائمی کار شود قرارداد فسخ و طرفین با هم برای کارهای انجام شده تسویه حساب میکنند. مصادیق قوه قاهره حوادث طبیعی مانند زلزله، سیل، طوفان، آتشسوزی، جنگ، شورش است.
در این بند از عناصر تشکیل دهنده قرارداد نویسی در امور ملکی باید تمام مسئولیتهای قانونی و عواقب ناشی از عدم انجام تعهدات توسط متعهد است آورده شود. مثلاً در قرارداد خرید ملک قید شود که اگر خریدار وجه معامله را در زمان معین پرداخت نکند روزانه باید مبلغ مشخصی خسارت بپردازد. یا اگر فروشنده در تاریخ مشخص در بیع نامه در محضر حاضر نشده و مقدمات انتقال سند را تا آن تاریخ فراهم نکند، باید خسارت بپردازد.
دو طرف میتوانند در هنگام انعقاد قرارداد شروطی را بین خود در نظر بگیرند. اما هر شرطی قابل قبول نیست. مثلاً نمیتوان شرطی قرار داد که با مقتضای عقد در تضاد باشد. مثال معروف شرط باطل در قرارداد شرط عدم برقراری رابطه جنسی در ازدواج است.
از جمله نکات مهم در هر قراردادی توافق بر سر قیمت و بهای کالا و یا انجام تعهد است. دقت شود که اگر قرارداد ارزی است نیز بهای باید به صراحت مشخص شود. مثلاً فرانک سوئیس یا پوند انگلیس
مدت قرارداد در قرارداد نویسی در امور ملکی معمولاً از زمان امضای آن محاسبه میشود. مدت زمان قرارداد باید دارای یک بازه زمانی خاص و تعریف شده باشد.
برای مثال از شروع سال جدید و یا از یک تاریخ مشخص مثل اول مهر ماه سال ۱۳۹۹٫
موضوع قرارداد در ماده ۲۱۴ قانون مدنی تحت عنوان مورد معامله تعریف شده است:
مال یا عملی که هر یک از طرفین، تعهد به تسلیم یا ایفاء آن میکنند.
موضوع قرارداد باید:
مالیت داشته باشد.
منفعت عقلایی داشته باشد.
منفعت مشروع داشته باشد.
قابل انتقال باشد.
موجود باشد.
مقدور باشد.
معلوم و معین باشد.
در یک قرارداد حداقل دو نفر شرکت دارند که ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی باشند. لازم است قبل از انعقاد عقد، بررسیهایی درباره اشخاص حقیقی و حقوقی انجام گیرد. مواردی مانند بررسی امکانات و توان مالی و بررسی صلاحیتهای قانونی
منظور از عنوان قرارداد ملک اسم و عنوانی است که طرفین برای قراردادشان انتخاب میکنند. مثلاً پیش فروش، مبایعه نامه، مشارکت. عنوان قرارداد باید با متن قرارداد از نظر آثار قرارداد و بار تعهدات حقوقی برابری و انطباق داشته باشد.
بهطورکلی باید موارد زیر که حکم استخوانهای قرارداد را دارند مدنظر باشند :
1-عنوان قرارداد
2-طرفین قرارداد
3-موضوع قرارداد
4-مدت قرارداد و تمدید
5-مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت
6-شروط و تعهدات طرفین در قرارداد
7-خسارت ناشی از عدم انجام تعهد
8-حوادث قهری و غیر مترقبه
9-موارد فسخ قرارداد
10-ضمانتنامه در قرارداد
11-کسورات قانونی بیمه و مالیات
12-داوری و حل اختلاف
13-شرایط اختصاصی در قرارداد
14-ضمائم و پیوستها در قرارداد
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی برای صحت هر معامله شرایط اساسی ذیل الزامی است:
.طرفین و رضای آنها
.اهلیت طرفین
.موضوع معین که مورد معامله باشد
.مشروعیت جهت معامله
