عقد بیع یکی از پرکاربردترین شیوه های انتقال قطعی ملک محسوب میگردد. در انتقال ملک به فرزند در قالب عقد بیع ، فرزندان جای پدر یا مادر را در مالکیت ملک خواهند گرفت.
حال تفاوتی هم ندارد که ارزش واقعی ملک با مبلغی که پرداخت شده برابری داشته یا نداشته باشد. با انتقال قطعی ملک ، دیگر نمیتوان مجدداً نسبت به بازپس گیری ملک فروخته شده اقدام نمود.
هر شخص مختار است قبل از فوت به هر صورت که مایل است در مورد اموال خود تصمیم بگیرد. به عنوان مثال ملک یا املاک خود را به فرزند یا فرزندانش منتقل کند.. یا اینکه آنها را به اشخاص دیگر بفروشد. اما با فوت مالک ، این امکان از میان میرود. لذا این ورثه خواهند بود که در مورد اموال متوفی تصمیم میگیرند .
انتقال ملک و سند زدن قبل از فوت تابع قانون مدنی و مقررات بیع و خرید و فروش خواهد بود. اما بعد از فوت ، انتقال سند تابع تشریفات انحصار وراثت بوده و قانون ارث بر آن حاکمیت خواهد داشت.
بطور طبیعی همه دوست دارند کمتر در چنبره تشریفات قانونی و بوروکراسی اداری اسیر شوند. لذا سعی میکنند اموال خود را قبل از فوت به فرزندان خود منتقل سازند.
در خصوص سند زدن ملک به نام فرزندان قبل از فوت باید گفت امکان انتقال مال و اموال قبل از فوت اشخاص به فرزندان وجود دارد.
انتقالات ملک قبل از فوت تابع مقررات بیع می باشد و ربطی به مقررات ارث ندارد. زیرا ارث مفهومی است که مقررات آن مربوط به ارث می باشد.
معامله و انتقال اموال در زمان حیات با هر انگیزه ای که باشد همچون انجام سایر معاملات و تابع قوانین هر عقدی است که در قالب آن انجام می شود.
در ارث تقسیم اموال بر اساس قانون انجام میگیرد و میل و علائق متوفی یا بستگان وی تاثیری در آن ندارد. حتی متوفی در زمان حیات فقط میتواند برای یک سوم اموال خود تصمیم گیری کند و مابقی آن طبق قانون تقسیم میشود.
اما در زمان حیات اگر کسی بخواهد اموال خود را تقسیم کند میتواند به هر شخص اعم از فرزند یا همسر و اشخاص دیگر به هر شکل و میزان آنها را واگذار نماید.
سند زدن ملک و انتقال ملک از پدر به فرزندان یکی از دغدغه های همیشگی در خانواده هایی است که پدر یا مادر از توان جسمی یا سلامت کافی برخوردار نیستند . لذا بیم آن میرود که قبل از فوت نتوانند آن واحد را به فرزندان منتقل نمایند.
انعقاد قرارداد توسط اشخاص بر اساس اصل آزادی قراردادها انجام میپذیرد و مورد حمایت قانون قرار دارد. بر این اساس هر شخص میتواند در هر زمان با سایرین قراردادهایی را منعقد کند. و اموال و دارایی‌های خویش را به صورت معوض و یا رایگان به افراد منتقل نماید.
برای ارائه بسیاری از خدمات دولتی، مانند دریافت حقوق بازنشستگی، وراث باید گواهی انحصار وراثت ارائه کنند.
انحصار وراثت موجب میشود حقوق تمام وراث، از جمله همسر، فرزندان، پدر و مادر و سایر وراث را در اموال متوفی حفظ شود.
انحصار وراثت مانع از سوء استفاده افراد سودجو از اموال و دارایی‌های متوفی میشود.
وقتی مراحل انحصار وراثت انجام میپذیرد و تکلیف اموال اعم از ملک و خودرو و… روشن میشود، وراث می‌توانند بر مبنای قانون، مالک اموال مربوط به سهم خود شوند.
با صدور گواهی انحصار وراثت و تعیین سهم هر یک از وراث در اموال متوفی، امکان درگیری و اختلاف بین ورثه کاهش می یابد.
وقتی مراحل اخذ کواهی انحصار وراثت را طی میکنیم اطمینان خواهیم داشت حقوق همه وراث حفظ خواهد شد. در حقیقت با صدور گواهی انحصار وراثت از بسیاری اختلافات جلوگیری خواهد شد و نقل و انتقال مالکیت نیز بر مبنای قانون صورت خواهد پذیرفت.
1-به وسیله قرارداد یا عقود و تعهدات
2-از طریق اثبات احیای اراضی موات و آبادنی زمین بدون صاحب
3-ارث
4-اخذ به شفعه
در زمان نوشتن متن مبایعه باید تاریخ دقیقی برای نقل و انتقال سند ملک به طور رسمی در نظر گرفته شود. از لحاظ قانونی پس از پرداخت ثمن یا مبلغ معامله به‌صورت کامل و اخذ سند معامله به پایان می‌رسد و خریدار به‌عنوان مالک ملک شناخته میشود. برای ارائه مدارک به دفترخانه اسناد رسمی، خریدار و فروشنده باید به همراه هم به این دفتر مراجعه کرده و هزینه‌های نقل و انتقال را بپردازند. از این طریق سند به طور رسمی به نام خریدار خواهد شد.
در این مرحله از نقل و انتقال سند ملک برای پرداخت مالیات باید به اداره امور مالیاتی مراجعه کنید. این کار معمولاً سه روز طول می‌کشد. در روز نخست باید مدارک مربوط به ملک را به اداره تحویل دهید. روزم دوم باید میزان مالیاتی که بدهکار هستید را بپردازید. این مبلغ در همان روز و در اداره مالیات از شما گرفته میشود. نیازی نیست به سایر ادارات مراجعه کنید. در روز آخر نیز مفاصاحساب مالیات به شما داده میشود.
در ابتدا فروشنده باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه و با ارائه مدارک شناسایی برای انتقال مالکیت سند اقدام کند. در این مرحله نیازی نیست که خریدار به همراه فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و تنها حضور فروشنده کافی خواهد بود.
باید دقت داشته باشید تنها زمانی مبایعه‌نامه شما دارای اعتبار است که برای آن کد رهگیری صادر شده باشد. اخذ کد رهگیری برای پیشگیری از اختلافات حقوقی ضروری است. این مسئله به این صورت است که زمانیکه کد رهگیری برای ملک شما صادر میشود، فروشنده نمی‌تواند آن را به فرد یا افراد دیگری بفروشد و از کلاهبرداری پیشگیری میشود. برای نوشتن مبایعه‌نامه و اخذ کد رهگیری حتماً از دفتر املاک معتبر استفاده کنید.
شما در صورتی می‌توانید برای سند درخواست دهید که با فروشنده یا خریدار توافق کرده باشید. این توافق باید بصورت کتبی نوشته شده باشد. توافق‌نامه کتبی به مبایعه‌نامه معروف است و با نام قولنامه نیز شناخته میشود. در قولنامه یا مبایعه‌نامه باید مشخصات کلی ملک موردنظر، مبلغ مورد توافق و سایر مسائل مهم نوشته شود. همچنین باید شرایطی برای فسخ قولنامه در نظر گرفته شود که در صورت فسخ قرارداد به طرف مقابل مبلغی به‌عنوان خسارت داده شود.
همانطور که گفتیم تصرفات شما تنها زمانی به رسمیت شناخته میشود که سند داشته باشد. نقل و انتقال سند ملک مدتهاست که به یک روال مشخص انجام میشود.
همین‌طور اصل و کپی فرم مالیات بر ارث در زمانیکه ملک خریداری شده ورثه‌ای باشد.
یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری ، در مواقعی که ملک بتازگی ساخته شده است؛ ارائه مجوزهای گفته شده برای سند زدن ملک ضروری خواهد بود.
ممکن است ملک آپارتمان باشد. در این صورت ارائه صورتمجلس تفکیکی برای نقل و انتقال سند ملک ضروری است.
در برخی از مواقع که یک سمت یا دو طرف معامله به‌وسیله وکیل قصد فروش یا خرید ملک را دارند.
