نمونه دادخواست مطالبه اجاره‌بها، به صورت دادخواست‌های چاپی توسط قوه قضائیه در اختیار عموم قرار داده می‌شود. مشخصات خواهان و خوانده در آن ثبت می‌شود و شرح خواسته در متن دادخواست درج شده و به دادگاه صالح تقدیم شود. مدارک لازم به شرح زیر ضمیمه دادخواست می‌شوند:
در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر، موجر میتواند در دادگاه واقع در محل ملک مورد دعوی، جهت مطالبه اجاره معوقه و خلع ید از ملک، با ارائه دادخواست، اقامه شکایت کند.
پس از تنظیم دادخواست توسط خواهان (موجر) و ابلاغ وقت دادرسی به خوانده (مستاجر) و بررسی دلایل ارائه شده توسط خواهان و توضیحات و دفاعیات خوانده، در صورت ثابت شدن حق، دادگاه به نفع خواهان رأی صادر می‌کند و میزان اجاره‌بهای عقب افتاده که خوانده باید به خواهان پرداخت کند، با ذکر مدت زمان اجاره بهای پرداخت نشده اعلام می‌شود. در مواردی که رأی غیابی باشد، قابلیت واخواهی و سپس تجدیدنظر از طرف خوانده وجود دارد و اگر خواهان نیز به آن اعتراض داشته باشد، میتواند در مهلت مقرر که در رأی قید می‌شود، به آن اعتراض کند.
پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مستاجر، اجراییه صادر می‌شود و می‌توان با معرفی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت نمود. اما اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می‌توان او را جلب کرد.
همچنین اگر مستاجر در زمان قرارداد مبلغی را به عنوان ودیعه نزد موجر سپرده باشد، دادگاه پس از کسر ضرر و زیان موجر و اجور معوقه از مبلغ پیش پرداخت ودیعه، باقیمانده مبلغ را به مستاجر باز می‌گرداند. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر با توجه به ماده 496 قانون مدنی میتواند ادعای فسخ قرارداد را نیز مطرح کند.
مطالبه اجاره معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست، قابل طرح در شورای حل اختلاف، یا دادگاه حقوقی است. دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا نیز با توجه به خواسته تقدیم شده مشخص می‌گردد. یعنی در صورتی که مبلغ اجاره‌بهای مورد مطالبه در دادخواست تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، نهاد صالح رسیدگی به پرونده است و در صورتی که بهای خواسته شده بیش ۲۰۰ میلیون ریال باشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به شکایت را دارد.
1-مستاجر در استفاده از ملک مورد اجاره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
2- از ملک مورد اجاره برای همان مصرفی که در اجاره‌نامه مقرر شده، استفاده نماید و در صورت عدم ذکر مورد مصرف در اجاره‌نامه، به همین منظوری که از اوضاع و احوال ملک استنباط می‌شود، بهره‌برداری کند.
3- مال‌الاجاره را به روشی که بین طرفین مقرر شده، پرداخت کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً بپردازد.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی به موجر این حق را داده که در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، بابت تصرف عین مورد اجاره، جهت فسخ قرارداد اجاره و درخواست حکم تخلیه ملک اقدام نماید. امروزه مطالبه معوقه طبق قوانین روابط مستاجر و موجر باید بنا بر تشریفات مشخصی انجام شود و به صورت فوری قابل مطالبه نیست. خصوصا در سال 99 با شیوع ویروس کرونا، مطالبه فوری اجاره معوقه امکان‌پذیر نیست و طبق شرایط خاصی صورت می‌گیرد.
بر اساس قانون، اجاره‌بها باید مطابق مبلغ تعیین شده در اجاره‌نامه توسط مستاجر پرداخت شود و در صورتی که در قرارداد بابت اجاره‌بها به مبلغی اشاره نشده باشد، دفاتر املاک صلاحیت کارشناسی و تعیین قیمت اجاره‌بها را دارند. مهلت قانونی پرداخت اجاره‌بها از اول تا دهم هر ماه به موجر یا نماینده قانونی وی می‌باشد. اجاره‌بهای معوقه میتواند به صندوق ثبت یا بانک تعیین شده از سوی سازمان ثبت پرداخت شود.
در صورت رسمی بودن سند اجاره، رسید مبلغ پرداخت شده به دفتر تنظیم سند اجاره‌نامه تحویل داده می‌شود. در صورتی که سند اجاره‌نامه عادی باشد، می توان قبض رسید را با نشانی محل سکونت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی تحویل داد و در قبال آن، رسید دریافت کرد. دفترخانه باید ظرف مدت ۱۰ روز، اجاره معوقه را به موجر بازگرداند. در این صورت، امکان فسخ قرارداد و الزام به تخلیه عین مورد اجاره دیگر وجود ندارد.
اجور معوقه در واقع مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از سوی مستاجر در خلال انتفاع وی از ملک و تصرف ملک توسط او، پرداخت نشده است. در صورتی که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اذن موجر باشد، موجر میتواند علاوه بر مطالبه اجاره معوقه، به مطالبه اجرت‌المثل، بابت مدت زمان انتفاع از ملک پس از انقضا قرارداد، نیز اقدام کند.
دعوای مطالبه اجاره‌بها و مطالبه اجرت‌المثل با یکدیگر فرق دارند. مطالبه اجاره معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده و مستاجر اجاره‌بهای مقرر در اجاره‌نامه را پرداخت نکرده باشد، ولی دعوای مطالبه اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده و یا تصرف به صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.
اجور معوقه به معنی اجاره‌بهای مکان استیجاری است که مستاجر آن را پرداخت نکرده است. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها و به تعویق افتادن آن، موجر میتواند با تنظیم دادخواست حقوقی، مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره‌بهای عقب افتاده کند که پس از صدور رأی و انجام مراحل اجرایی، قابلیت وصول خواهد داشت. میزان اجور معوقه در قرارداد اجاره با نام اجرت‌المسمی تعیین شده است.
اجاره‌بها مبلغی است که در ازای استفاده از ملک، توسط مستاجر در قرارداد اجاره فی ما بین موجر و مستاجر تعیین می‌گردد. به عبارت دیگر قرارداد اجاره عقدی است که افراد به میزانی که از ملک استفاده می‌کنند، هزینه آن را پرداخت می‌کنند.
چگونگی پرداخت اجاره‌بها براساس توافقی است که بین موجر با مستاجر صورت گرفته و در متن اجاره‌نامه تعیین و تصریح شده که میتواند به صورت نقدی در قبال دریافت رسید از موجر و یا واریز به حساب مشخصی که موجر به مستاجر معرفی کرده، به صورت روزانه، ماهانه و یا سالیانه پرداخت شود.
طبق قانون روابط موجر و مستاجر، تشخیص میزان خسارتی که از طریق موجر به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن وارد شده، طبق شاخص بانک مرکزی است و کارشناس نمی‌تواند آن را تعیین کند. همچنین مستاجر حق دارد به ازای هر روز از تاخیر استرداد مبلغ ودیعه، حق التزام به یک مبلغ توافقی از موجر دریافت نماید.
کارشناس دادگستری با توجه به میزان تورم و وجه ودیعه، جریمه دیرکرد را محاسبه می‌کند.
طبق قانون روابط موجر و مستاجر، تشخیص میزان خسارتی که از طریق موجر به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن وارد شده، طبق شاخص بانک مرکزی است و کارشناس نمی‌تواند آن را تعیین کند. همچنین مستاجر حق دارد به ازای هر روز از تاخیر استرداد مبلغ ودیعه، حق التزام به یک مبلغ توافقی از موجر دریافت نماید.
بنابراین در زمان انعقاد اجاره نامه مستاجر باید ضمانت اجرایی برای خود قائل شود، تا اگر در پایان مهلت اجاره، موجر از بازگرداندن وجه خودداری کرد، مستاجر بتواند به طور رایگان نسبت به پس گرفتن ودیعه ملک اقدام کند.
دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه، در صورتی که مبلغ ودیعه کمتر از بیست میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف محل اقامت موجر است و اگر مبلغ بیش از بیست میلیون تومان باشد، دادگاه محل اقامت موجر، مرجع رسیدگی به دعوا است.
اگر پس از پایان و انقضای مدت اجاره، مستاجر ملک را تخلیه کند اما موجر نسبت به بازگرداندن ودیعه اقدام نکند، مستاجر میتواند اقدامات زیر را انجام دهد:
1- راهکار اول این است که مستاجر در آن ملک به تصرف خود ادامه دهد و منتظر بماند تا موجر ودیعه را پرداخت کند.
2- راهکار بعدی که قانونی است این است که مستاجر باید به مرجع قضایی و شورای حل اختلاف مراجعه کند و با تقدیم دادخواستی تحت عنوان مطالبه وجه، از طریق دادگاه، الزام وی را به استرداد ودیعه بخواهد. در دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه، خواهان دعوا، مستأجر است که می‌بایست دادخواست خود را به طرفیت موجر (خوانده) مطرح کند.
3-در این صورت ابتدا مستاجر باید ملک را تخلیه کند و با دادن دادخواست تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف، مراتب تحویل ملک و کلید را به شورای حل اختلاف گواهی کند. سپس مراتب تحویل ملک و کلید را از طریق اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، به موجر اطلاع دهد و سپس دادخواست مطالبه وجه ودیعه را به طرفیت موجر به مرجع ذی‌صلاح تقدیم کند.
4- پس از صدور رأی مبنی بر الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه و قطعیت آن، با تقاضای مستأجر، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می‌شود. در این مرحله مستأجر میتواند با معرفی اموال موجر تا میزان خواسته خود و توقیف اموال وی، حق خود را دریافت نماید.
5-پس از ابلاغ اجراییه به موجر چنانچه موجر ظرف مدت ۳۰ روز دادخواست اعسار را به محکمه تقدیم نکند، دادگاه به درخواست مستاجر، حکم جلب موجر را صادر می‌کند یا نسبت به توقیف اموال موجر اقدام می‌کند.
1-شرایط پرداخت ودیعه به صورت نقد
اگر قرار است پول پیش به صورت نقدی توسط مستاجر به موجر پرداخت شود، قطعاً باید صورت‌جلسهای مبنی بر پرداخت وجه فوق تنظیم شود و از موجر، وکیل یا نماینده قانونی او امضاء و اثر انگشت دریافت کرد تا مبادا در آینده مشکلی به وجود آید و موجر ادعا کند که همچین مبلغی پرداخت نشده است.
2-شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه در قالب چک
اگر قرار است ودیعه به صورت چک به موجر پرداخت شود، چک تضمین‌شده باشد تا در صورت مواجه با مشکل، بتوان از چک و استعلام آن در دادگاه استفاده کرد و پرداخت وجه توسط مستاجر را ثابت کرد.
3-شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه در عرف
گاهی وقت ها در عرف بجای قرض الحسنه از اصطلاحاتی همچون ودیعه یا پول رهن یا سایر عناوین دیگر استفاده می‌شود. مهم این است که این وجه به صورت قرضالحسنه باید در قرارداد نوشته شود. البته استفاده از واژه قرضالحسنه به جای پول پیش یا ودیعه، به نفع موجرین است.
زیرا اگر در اجاره‌نامه از اصطلاح ودیعه استفاده شود، یعنی پول به صورت امانت در اختیار موجر است و موجر حق استفاده از این ودیعه یا امانت را ندارد و در صورت استفاده، به جرم خیانت در امانت مورد تعقیب کیفری قرار خواهد گرفت. ولی اگر از اصطلاح حقوقی و صحیح قرضالحسنه استفاده شود، به این معنی است که این پول به موجر قرض داده شده و موجر میتواند آن را در مدت قرارداد مورد تصرف قرار دهد و به عبارتی خرجش کند.
مورد دیگر اینکه اگر در پایان مدت اجاره خسارتی به محل استیجاری برسد یا مستاجر بدهی نسبت به اجاره ماهیانه یا ورود خسارت به ملک دارد، موجر میتواند از محل قرضالحسنه، طلب یا خسارات وارده به ملک را برداشت کند.
وقتی قرارداد اجاره بین دو طرف منعقد می‌شود، با انعقاد قرارداد اجاره، مبلغی از طرف مستاجر به موجر پرداخت می‌شود. مبلغ گرو گذاشته شده رهن یا ودیعه نامیده می‌شود که مستاجر به عنوان قرضالحسنه و تضمین اجاره ملک به مالک می‌دهد.
پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر میتواند ودیعه یا مبلغ رهن را از موجر یا صاحبخانه مطالبه کند و موجر موظف است با درخواست مستاجر، مبلغ ودیعه را به مستاجر مسترد نماید یا پرداخت کند.
پرداخت ودیعه از طرف مستاجر به موجر نکاتی دارد که از لحاظ حقوقی باید در قرارداد اجاره‌نامه رعایت شود.
در زمان دیرکرد پرداخت ودیعه توسط موجر چه باید کرد؟ شرایط تاخیر در استرداد ودیعه توسط موجر چیست؟ الزام موجر به بازگرداندن ودیعه، چگونه است؟ خسارت تاخیر استرداد ودیعه چگونه محاسبه می‌شود؟
قرارداد رهن و اجاره یکی از مهم‌ترین قراردادها بین مردم است و معمولا درگیری و اختلافات زیادی بین طرفین پیش می‌آید. یکی از رایج‌ترین موارد، تاخیر در استرداد یا بازگرداندن ودیعه از سوی موجر است، که به دلیل عدم توجه به مواردی در هنگام تنظیم و امضای قرارداد اجاره و عدم تعیین ضمانت اجرایی قوی برای قرارداد روی می‌دهد.
• اگر مردی به زنی وعده ازدواج بدهد و با او پیمان نامزدی ببندد، این وعده بین آنها برای ایجاد رابطه زوجیت کافی نیست و برای این رابطه حتما باید عقد نکاح جاری شود.
• صرف وعده ازدواج برای ایجاد رابطه زوجیت بین طرفین کافی نیست، حتی اگر طرفین در مورد مهریه هم با یکدیگر توافق کرده باشند و مرد نیز قسمتی از مهریه یا تمام آن را به زن پرداخت کرده باشد.
بله سامانه تصدیق سند مالکیت سامانه ای است که توسط سازمان ثبت راه اندازی شده برای پاسخگویی به این نیاز.
