حق سکنی برای زوجه

حق سکنی با شوهر است. تعیین مسکن از آثار ریاست شوهر به شمار می‌رود که بخش نخست ✨ماده 1114 قانون مدنی به این موضوع اختصاص یافته است. در این ماده آمده است «زن باید در منزلی که شوهر تعیین می‌کند سکنی کند، مگر آن که اختیار تعیین منزل به زن داده شده باشد.»با توجه به این ماده، باید گفت که اختیار تعیین محل سکونت با شوهر است و زوجه موظف به اقامت در منزلی است که شوهر انتخاب می‌کند، اما طرفین می‌توانند ضمن عقد، شرط کنند که اختیار تعیین مسکن با زوجه باشد.

* مطابق ماده 1107 قانون مدنی  «نفقه عبارت است از همه نیازهای متعارف و متناسب با وضعیت زن از قبیل مسکن، البسه، غذا، اثاث منزل و هزینه‌های درمانی، بهداشتی و خادم در صورت عادت یا احتیاج به واسطه نقصان یا مرض»بر اساس این ماده، مسکن از مصادیق نفقه است که در انتخاب آن، زوج باید شأن و مرتبه اجتماعی زن را در نظر بگیرد.اصل حسن معاشرت نیز که در ماده 1103 قانون مدنی متجلی است، حکم می‌کند که باید شوهر مسکن مناسب، در شأن زن و متعارف با محل زندگی او تهیه کند.

* با این تعریف در صورتی که منزل مسکونی موافق شأن زوجه باشد، سکونت در آن بر او لازم است و در غیر این صورت، اگر منزل موافق شان زن نبود، وی می‌تواند تمکین نکند البته زن برای تمکین نکردن در چنین مواردی، ناشزه محسوب نمی‌شود.برابر ماده 1115 قانون مدنی، اگر بودن زن با شوهر در یک منزل متضمن خوف ضرر بدنی یا شرافتی برای زن باشد، او می‌تواند مسکن علی‌حده (جداگانه) اختیار کند و در صورت ثبوت مظنه ضرر مزبور، محکمه حکم بازگشت به منزل شوهر نخواهد داد و مادام که زن در بازگشتن به منزل معذور است نفقه بر عهده شوهر خواهد بود. منظور از خوف ضرر این است که زن بیم معقولی از ضرر داشته باشد، ضرری که عادتا نمی‌توان آن را تحمل کرد.

-حقوق و وظایف موجر (اجاره دهنده)در برابر مستاجر

موجر موظف است عین مستاجره را ، جهت انتفاع مستاجر به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر ، مستاجر می تواند الزام او را بر تسلیم عین مستاجره از دادگاه درخواست نماید در صورتی که اجاره موجر به تسلیم مورد اجاره، ممکن نباشد مستاجر خیار فسخ خواهد داشت و در صورتی که عقد را فسخ نکند می تواند اجرت المثل عین مستاجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند.

1. موجر باید عین مستاجره را در وضعیتی به تصرف مستاجر بدهد که مستاجر بتواند استفاده مقرر را از عین مستاجر ببرد ( ماده 477 ق . م . )

2. کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین مستاجره لازم است، برعهده مالک می باشد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.

3. موجر می تواند پس از عقد اجاره ، عین مستاجره را به دیگری منتقل کند؛ یعنی نه انتقال عین مستاجره سبب بطلان عقد اجاره خواهد شد و نه وجود عقد اجاره مانع از انتقال عین مستاجره بوسیله مالک به دیگری می شود . ماده 498 ق . م . در این قسمت اعلام می کند : اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود ، اجاره به حال خود باقی می ماند ، مگر اینکه موجر حق فسخ عقد را در صورت انتقال آن، برای خود شرط کرده باشد. مانند اینکه شخصی خانه ای را به مدت یک سال اجاره دهد و ضمن عقد بر مستاجر شرط کند که هرگاه پس از یکسال خواست خانه را بفروشد بتواند عقد اجاره را در مدت معین فسخ نماید.

ماده 487 ق . م . مقرر می دارد : هرگاه مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط کند و موجر نتواند او را از این عمل منع کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت . مانند این که مستاجر هرشب اطلاق های خانه مورد اجاره را بدون اذن مالک و بر خلاف عقد در اختیار مسافران قرار دهد

4. موجر حق ندارد مادام که عقد اجاره باقی است، در عین مستاجره تغییراتی ایجاد کند، به طوری که مانع از استفاده مستاجر باشد یا امکان استفاده مستاجر را دشوار نماید.

5. ماده 487 ق . م . مقرر می دارد : هرگاه مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط کند و موجر نتواند او را از این عمل منع کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت . مانند این که مستاجر هرشب اطلاق های خانه مورد اجاره را بدون اذن مالک و بر خلاف عقد در اختیار مسافران قرار دهد.

چگونه با مستأجری که اجاره را پرداخت نمی‌کند، میتوان برخورد کرد؟

⁣طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
 
دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد: «در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.» هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستأجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند، ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید.


 هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.

حق انتفاع ، حق رقبی ، حق عمری ، حق سکنی

گاه ممکن است شما مایل باشید که ملک خود را جهت استفاده در اختیار اشخاص دیگر قرار دهید، بی آنکه مالکیت آنرا به افراد مزبور انتقال دهید! قانون این حق را برای شما تحت عنوان”حق انتفاع”به رسمیت شناخته و بر آن آثار حقوقی متنوعی را مترتب ساخته است.

“حق انتفاع” در واقع حق بهره مندی و حق استفاده از منافع اموال غیرمنقول(املاک) و منقول است که با استفاده از مال مذکور بقاء آن متصور باشد. این حق مجزا از حق مالکیت مورد توجه قانون قرارگرفته و البته در شرع مقدس نیز به تبع تعارف اجتماعی آن، مورد تنفیذ و تأیید واقع گردیده است.

“منافع”یک ملک ممکن است دارای تنوع متعددی باشد. مثلاً منافع یک آپارتمان استفاده از آن بعنوان محل سکونت اشخاص است، و منافع یک باغ علاوه بر امکان سکونت، ثمرات اشجار و همچنین زراعت در آن، باشد.

کلمه “انتفاع” از ریشه “نفع” مأخوذ گردیده و معنای لغوی آن “بهره بردن شدن و سود جستن” است. “حق انتفاع” در حقوق بدین مفهوم است که شخصی اجازه میدهد که شخص یا اشخاص دیگر ملک و یا مال او را در اختیار گرفته و از آن استفاده کنند بی آنکه مالک آن ملک محسوب گردند.

“حق انتفاع” ممکن است برای مدت معین و محدودی واگذار شود. مثلاً ممکن است شما آپارتمان خود را برای مدت ده سال برای سکونت در اختیار برادر خود قرار دهید. در این صورت از حق انتفاع مذکور بعنوان “حق رقبی” [رُ قْ با] یاد می شود. واژه “رقبی” هم خانواده “رَقَبِه” بوده و در لغت عرب بمعنای چیزی است که دارای حیطه و محیط است و بعبارت دیگر احصاء گردیده است. و در اصطلاح برای قطعه زمین مشخص استعمال می گردد.

“حق انتفاع” ممکن است برای طول مدت حیات مالک و یا شخص منتفع واگذار گردد. بعنوان مثال فردی منزل خود را برای استفاده شخص دیگر برای مادامی که خود زنده است و یا مادام حیات فرد منتفع، در اختیار وی قرار می دهد. در این صورت حق انتفاع واگذار شده را “حق عمری” [عُ مْ را] می نامند.

در صورتی که شما منافع ملک خود را برای سکونت در اختیار دیگری قرار دهید، حق انتفاع واگذار شده را “حق سکنی” [سُ کْ نا] می نامند.

واگذاری حق انتفاع می تواند معوض باشد و یا بصورت رایگان صورت پذیرد.

در صورت واگذاری حق انتفاع، مالک در مدت معینه حق رجوع نخواهد داشت مگر آنکه مدت معین نکرده باشد. در این صورت در هر زمان می تواند از اذن خود رجوع نماید. در این نوع واگذاری، حق انتفاع با فوت مالک، منقضی و رفع می گردد.

یکی از کاربردی ترین نکات واگذاری حق انتفاع در جایی است که فردی می خواهد ملک خود را بصورت قطعی به فرد دیگر واگذار کند و یا آنرا وقف نماید، اما از سوی دیگر مایل است مادامی که خود زنده است از آن ملک استفاده نماید. در این صورت میتوان ضمن عقد لازم شرط نمود که حق انتفاع ملک مزبور مادام حیات مالک در اختیار وی باشد. این راهکار آنجا ارزش خود را به نمایش می گذارد که مالک چنین قصدی دارد لکن از یک سو انتقال ملک ملازمه بدیهی با انتقال منافع آن دارد و مالک پس از انتقال نمی تواند خود همچنان از آن بهره مند گردد، و از سویی دیگر وصیت به انتقال ملک پس از فوت نیز در صورت اعتراض وراث، نمی تواند چنین خواسته ای را جامه عمل بپوشاند. در اینجا با حفظ حق انتفاع در ضمن انتقال، مالک براحتی و با اطمینان، به مقصود خود نایل می گردد.

فریب در ازدواج(تدلیس)

درازدواج (نکاح) با عنوانی به نام فریب در ازدواج یا تدلیس مواجهیم.

بر مبنای ماده 438 قانون مدنی :
تدلیس عبارت از عملیاتی است که زن یا مرد یا شخص ثالثی انجام داده و موجب فریب در امر ازدواج شود.
ایجاد حق فسخ برای فریب‌خورده :

بر اساس ماده 1128 قانون مدنی :
اگر برای یکی از طرفین صفت خاصی شرط شده و بعد از عقد مشخص شود که طرف مذکور فاقد وصف شده، بوده برای طرف مقابل حق فسخ خواهد بود. خواه وصف مذکور در عقد آمده باشد و یا عقد متقابلا بر آن بنا شده باشد.
اول اینکه صفت خاص شرط شده دارای نفع، فایده‌ای عقلایی و مشروع باشد.

دوم اینکه باید صفتی باشد که موجب ترغیب فرد شود یعنی فرد با اتکا به این صفت، با شخص ازدواج کند حال می‌تواند اوصاف ظاهری باشد و یا درباره‌ی شخصیت مادی و معنوی فرد صورت گیرد.

عده چیست

تعریف عده：عبارت است از
مدتی که تا انقضای آن زنی که
عقد نکاح او منحل شده است.
نمی تواند شوهر دیگر اختیار
کند.(ماده ۱۱۵۰قانون مدنی)

اقسام عده عبارت است از：

1 عده وفات：چهار ماه و ده روز (ماده ۱۱۵۴ق.م)
که در صورت حامل بودن عده
وفات تا موقع وضع حمل است
به شرط اینکه کمتر از چهار ماه
و ده روز نباشد.

2 عده طلاق：
زن آبستن تا وضع حمل
زن غیر آبستن اگر عادت میبیند سه طهر اما اگر عادت
نمی بیند سه ماه است.
زنانی که عده طلاق ندارند
عدم وقوع نزدیکی و_یایسه
بودن زن

3 عده فسخ نکاح：همان عده
طلاق است(ماده ۱۱۵۱ق.م)

4 عده نزدیکی به شبهه：
همان عده طلاق است
(ماده ۱۱۵۷ق.م)

5 عده بذل یا انقضاء مدت
در نکاح منقطع(ماده ۱۱۵۲)：
زن آبستن：تا وضع حمل
زن غیر آبستن اگر عادت
می بیند دو طهر .اما اگه عادت
نمی بیند۴۵روز می باشد.

در مواردی که زن شوهر دار
با دیگری به شبهه نزدیکی می کند ،باید عده آن را نگاه دارد و
از نزدیکی با شوهر پرهیز کند.

اگر شخص غایب پس از
وقوع طلاق و قبل از انقضای
مدت عده مراجعت نماید .
نسبت به طلاق حق رجوع دارد
ولی بعد از انقضای مدت مزبور
حق رجوع ندارد(ماده۱۰۳۰)

در اختلاف راجع به مدت سه
طهر و خروج از آن،نظر مشهور
گفته زن را مقدم می داند.

اگر مرد در زمان عده رجعیه فوت کند،زن از مرد ارث
می برد،چون هنوز در حکم زوجه
او محسوب می شود.و زن باید
عده رجعیه را رها کرده وعده
وفات بگیرد.

سرنوشت چک پس از فوت صاحب چک

در صورتی که صادر کننده چک فوت کند، از آنجایی که در زمان صدور چک آن شخص زنده بوده و این تصمیم طبق اختیار وی گرفته شده، بانک می‌تواند قبل از حصر وراثت، تعیین ورثه و بررسی اموال متوفی وجه چک را به دارنده پرداخت و یا کارسازی کند.
، طبق قانون، چک نوشته‌ای است که به موجب آن صادر کننده، کل یا قسمتی از وجهی را که در نزد بانک(محال علیه) دارد به دیگری واگذار می‌کند.

چک سندی است تجاری که قانون‌گذار جهت تسریع امور تجاری، مزایایی برای دارنده آن در نظر گرفته و طبق قانون، چک ممکن است در وجه حامل یا شخص معین یا به حواله کرد باشد و یا با امضاء پشت یا ظهر آن به دیگری منتقل شود؛ اما هنگامی که صادر کننده چک با خط کشیدن عبارت «به حواله کرد» در متن آن پشت نویسی را از کسی که چک در وجه او صادر شده سلب می‌کند و دریافت کننده هم با پذیرش چک موافقت خود را اعلام می‌کند.
در نتیجه به نظر می‌رسد که شخصیت و خود دارنده چک برای صادر کننده مهم بوده و بدین طریق نخواسته است وجه چک مزبور توسط شخص دیگری وصول و یا دریافت گردد، لذا در صورتی که این گونه چک‌ها به دیگری منتقل شود، بانک می‌تواند از پرداخت وجه آن به غیر استنکاف ورزد.
هرچند گروه دیگر از حقوقدانان نظر مخالف داشته و معتقدند چک وسیله پرداخت سریع در امور تجاری محسوب شده و به صرف امضاء و ظهرنویسی اشخاص قابل نقل و انتقال است.
چنانچه صادر کننده چک فوت کند، بانک می‌تواند قبل از حصر وراثت، تعیین ورثه و بررسی اموال متوفی وجه چک را به دارنده پرداخت و یا کارسازی کند، چرا که این تصمیم در زمان حیات وی اتخاذ شده است.
این امر در مواردی هم که چک مدت دار بوده و تاریخ سر رسید آن بعد از فوت صادر کننده است، مصداق دارد.
مطابق ماده ۲۳۱ قانون امور حسبی بدهی‌های مدت دار (موجل) متوفی بعد از فوت او حال و بروز می‌شود، لذا در این حالت هم چون چک در زمان حیات متوفی صادر شده، با مرگ او بدهی مدت دار او حال می‌شود و بانک باید قبل از تاریخ سررسید وجه چک را به دارنده چک پرداخت کند. از طرفی هم به موجب ماده ۳۱۱ قانون تجارت، پرداخت چک نباید وعده داشته باشد و بانک‌ها باید با با داشتن موجودی در حساب متوفی، وجه چک را پرداخت کنند.

روابط مالی زن و شوهر

زن می تواند مستقلا در دارایی خود هر تصرفی را که می خواهد بکند واز شوهر برای کارهایی که در منزلش انجام می دهد حق الزحمه مطالبه کند.

نفقه زن
زن درصورتی استحقاق نفقه خواهدداشت که ازمردتمکین کندوبه تعبیردیگر وظایف زناشویی را انجام دهد.

نشوززن مانع استحقاق نفقه است.

نفقه زن عبارت است از:مسکن،البسه وغذاو اثاث البیت که به طورمتعارف باوضعیت زن متناسب باشد وخادم درصورت عادت زن به داشتن خادم یا احتیاج اوبه واسطه مرض یانقصان اعضاء (ماده1107،ق مدنی)

نفقه زن مقدم برنفقه اقارب است، درصورتی که مردتوانایی مالی نداشته باشد.(ماده1203،ق مدنی)

زن می تواندنفقه زمان گذشته رامطالبه کند درحالی که اقارب فقط نسبت به آتیه می توانند مطالبه نفقه نمایند.(ماده1206،ق مدنی)

نفقه زن مشروط به فقرا و یا تمکین مردنیست، زن می تواندازشوهرنفقه بخواهد.

نفقه مطلقه رجعیه درزمان عده برعهده شوهر است مگراینکه طلاق درحال نشوزواقع شده باشد.

اگرعده ازجهت فسخ نکاح باطلاق بائن باشد زن حق نفقه نداردمگردرصورت حمل ازشوهرخودکه دراین صورت تازمان وضع حمل حق نفقه خواهد داشت.

درعده وفات زن حق نفقه ندارو. (ماده1110، ق مدنی)

درایام عده وفات مخارج زندگی زوجه عندالمطالبه ازاموال اقاربی که پرداخت نفقه برعهده آنان است تامین می گردد.
مهریه
مهریاصداق مالی است که زن براثرازدواج مالک آن می گردد ومردملزم به دادن آن به زن می شود.

دادن مهربه زن می تواندکمبودسهم الارث زن را تاحدی جبران کند بعلاوه مهردرعرف نشانه اوج واحترامی است که مردبرای زن قائل است.

مهربه سه گونه است: مهرالمسمی،مهرالمثل، مهرالمتعه که هریک دارای احکام وشرایطی است.

ﺍﻣﻮﺍﻝ ﻣﻨﻘﻮﻝ، ﯾﺎ ﻣﻨﻘﻮﻝ ﻣﺎﺩﯼ ﻣﯽ‌ﺑﺎﺷﻨﺪ ﯾﺎ ﻣﻨﻘﻮﻝ ﻏﯿﺮﻣﺎﺩﯼ ﮐﻪ ﺷﺎﻣﻞ ﮐﻠﯿﻪ‌ﯼ ﺣﻘﻮﻕ ﻭ ﺩﯾﻮﻥ ﺑﻪ ﻏﯿﺮﺍﺯ:

*ﺍﻟﻒ.ﺗﻌﻬﺪ ﺑﻪ ﺍﻧﺘﻘﺎﻝ ﻣﺎﻝ ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮﻝ*
*ﺏ.ﺗﻌﻬﺪﺑﻪ ﺗﺴﻠﯿﻢ ﻣﺎﻝ ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮﻝ*
*ﺝ.ﺍﺟﺮﺕ ﺍﻟﻤﺜﻞ ﻣﺎﻝ ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮﻝ*
*ﺩ.ﺧﺴﺎﺭﺕ ﻭﺍﺭﺩﻩ ﺑﺮﻣﺎﻝ ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮﻝ ﻣﯽ‌ﺑﺎﺷﺪ (ﺩﺭ ﺁﯾﯿﻦ ﺩﺍﺩﺭﺳﯽ ﻣﺪﻧﯽ ﻓﻘﻂ ﺑﻨﺪ ﺝ ﻭ ﺩ ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮﻝ ﻣﺤﺴﻮﺏ ﻣﯽ‌ﺷﻮﻧﺪ).*


* ﺍﻣﻮﺍﻝ ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮﻝ ﺑﻪ ﭼﻬﺎﺭﺩﺳﺘﻪ‌ﯼ ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮﻝ ﺫﺍﺗﯽ، ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮﻝ ﺩﺭﺍﺛﺮﻋﻤﻞ ﺍﻧﺴﺎﻥ (ﺍﮐﺘﺴﺎﺑﯽ)، ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮﻝ ﺣﮑﻤﯽ ﻭ ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮﻝ ﺗﺒﻌﯽ ﺗﻘﺴﯿﻢ ﻣﯽ‌ﺷﻮﻧﺪ.

آیا صاحب خانه می تواند بدون اذن و اجازه مستاجر وارد منزل مسکونی استیجاری شود؟

در اجاره گرچه موجر، مالک عین مستاجره است و تنها منافع آن ملک را به مستاجر انتقال می دهد اما باید توجه داشت که موجر حق ندارد بدون اجازه وارد حریم خصوصی مستاجر شود و عمل او تخلف و جرم است.


البته اگر مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن مشاهده کند و مستاجر مانع از رویت خریدار یا مالک شود مالک می تواند به دادستان محل وقوع ملک مراجعه و درخواست خود را طرح کند در این حالت با دستور دادستان و حضور مامورین انتظامی اجازه دیدن ملک به مالک یا خریدار داده خواهد شد.

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب، پیشه و سرقفلی می‌شوند

 1- انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه کند.

2- تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.

3-تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.

4- عدم پرداخت اجاره بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بها است. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی‌پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بها را به موقع پرداخت نکند مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

درموردثبت پلاکهای خاص

اگر در یک دفتر وصفحه ویک پلاک خاص مالکیتهای مختلف با اشخاص وسهم های مختلف وجود داشته باشد نحوه اخذ استعلام چگونه است؟

در اینحالت برای هر سند مالکیت با توجه به متفاوت بودن مالک یک استعلام جداگانه با شماره های مختلف توسط دفاتر اسناد رسمی به واحد ثبتی ارسال میگردد .بعنوان مثال اگر برای یک پلاک  3 مالک در یک دفتر وصفحه وجود داشته باشد برای هر مالک یک استعلام وجمعا سه  استعلام برای این دفتر وصفحه از واحد ثبتی اخذ میگردد..

درمورد چند سندی مالکیت

 اگربرای یک ملک شش دانگ دو یا چند سند مالکیت در یک دفتر وصفحه وجود داشته باشد ومالک جهت انتقال کل یا جزو ملک به دفترخانه مراجعه نماید نحوه اخذ استعلام وتنظیم خلاصه معامله چگونه است؟

 در این حالت دو روش وجود دارد :

 روش اول: مالک با مراجعه به واحد ثبتی وارائه سند های مالکیت خود درخواست تجمیع وتبدیل آن به سند واحد را مینماید سپس به دفاتر اسناد رسمی مراجعه ومراحل اخذ استعلام وتنظیم خلاصه صورت میگیرد

روش دوم: استعلام یک سند مالکیت توسط دفاتر اسناد رسمی با درج در توضیحات استعلام مبنی بر وجود شماره سریالهای سند مالکیت دیگر در این دفتر وصفحه ازواحد ثبتی اخذ وواحد ثبتی نیز وجود شماره سریالهای سند را در پاسخ استعلام گواهی مینماید .سپس خلاصه معامله به میزان سهم مالک در این دفتر وصفحه تنظیم وبه واحد ثبتی ارسال میگردد.

تعداد پنج نظریه مشورتی کاربردى در زمینه تصرف عدوانی

1-شماره نظریه379/93/7
تاریخ نظریه1393/02/22

نظریه
در مورد دعوای تصرف عدوانی چنانچه از طریق شکایت کیفری موضوع پیگیری شود، تعقیب کیفری متهم منوط به احراز مالکیت شاکی می باشد. ولی چنانچه دعوای مزبور حقوقی پیگیری شود، احراز سبق تصرف شاکی و لحوق تصرف مشتکی عنه برای رسیدگی کافی است و نیازی به احراز مالکیت نیست.


2-شماره نظریه2340/92/7
تاریخ نظریه1392/12/07
 
نظریه
در رسیدگی به شکایت تصرف عدوانی، دادگاه پس از احراز اینکه تصرفات متهم فاقد مجوز قانونی و عدوانی است ضمن صدور حکم به محکومیت متهم طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی 1375، مطابق قسمت اخیر همین ماده، حکم به رفع تصرف عدوانی نیز صادر می نماید. حکم صادره در خصوص رفع تصرف عدوانی پس از قطعیت علیه هر کس که متصرف ملک مورد تصرف است به مرحله اجراء در می آید؛ زیرا در اجرای حکم رفع تصرف عدوانی، مقررات قانون اجرای احکام مدنی از جمله ماده 44 آن قابلیت اعمال دارد و در حقیقت متصرف فعلی، قائم مقام متصرف عدوانی است.



3-شماره نظریه2243/92/7
تاریخ نظریه1392/11/20

نظریه
1 -در فرض سؤال که املاک روستائی زراعی سند تفکیکی ندارد و اسناد نسق زراعی مشاعی به روستائیان داده شده است، کسی که نسق زراعی او تصرف شده می تواند به استناد همان سند رسمی زراعی خود و با ارائه سایر دلایل لازمه دعوای خلع ید علیه متصرف عدوانی اقامه کند و نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت ندارد و لذا عدم وجود سند تفکیکی مانع از استماع و رسیدگی ماهوی به این دعوی نیست.

 2- همان گونه که در بند 1 تبیین گردید، رسیدگی به دعوای خلع ید یا رفع تصرف غاصبانه علیه متصرف عدوانی منافاتی با فحوای رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد، زیرا سند رسمی زراعی مؤید ثبوت مالکیت دارنده سند رسمی نسق زراعی است.

3- اسناد نسق زراعی که در اجرای مقررات قانون اصلاحات ارضی که توسط مامورین دولتی صلاحیت دار و در حدود صلاحیت آنها وفق مقررات قانونی تنظیم شده باشد در زمره اسناد رسمی محسوب و مشمول مقررات ماده 73 قانون ثبت اسناد و املاک می باشد.

4-شماره نظریه2276/7
تاریخ نظریه1391/11/11

نظریه
نظر به اینکه تصرف عدوانی موضوع قسمت اخیر ماده 690 قانون مجازات اسلامی مشمول تعریف دعوی تصرف عدوانی ماده 158 قانون آئین دادرسی مدنی « ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید» می باشد لذا با توجه به مراتب فوق با احراز سبق تصرف شاکی و لحوق تصرف عدوانی مشتکی­ عنه صدور حکم به رفع تصرف و محکومیت متهم بلااشکال است و ضرورتاً نیازی به سند مالکیت ندارد. ضمناً صرف تصرفات غاصبانه و عدوانی متهم از روی آگاهی می تواند دلیل سوء نیت وی تلقی شود.

5-شماره نظریه2093/7
تاریخ نظریه1391/10/19

نظریه
 در فرض سؤال که فروشنده به لحاظ عدم پرداخت قسمتی از ثمن معامله یا به هر علت دیگری حاضر به تحویل آپارتمان موضوع مبایعه نامه به خریدار نیست، با احراز سبق تصرف شاکی و لحوق مزاحمت متهم اقدام خریدار به تصرف قهری آپارتمان مورد معامله حسب مورد مصداق بزه تصرف عدوانی موضوع قسمت اخیر ماده 690 قانون مجازات اسلامی یا ماده 691 آن قانون است . اقدام موجر به اخراج قهری مستاجر و تصرف عین مستاجره پس از انقضاء مدت بدون مراجعه و اقدام از طریق مراجع ذیصلاح قضائی نیز به دلایل فوق­الذکر مشمول عنوان بزه تصرف عدوانی موضوع قسمت اخیر ماده 691 قانون مجازات اسلامی است.

شرایط قیم چیست و چه کسی می تواند قیم شود؟

قیم به کسی گفته می‌شود که از طرف دادگاه برای سرپرستی محجور و نگهداری اموال او در مواردی که، ولی خاص (پدر، جد پدری و وصی) وجود نداشته باشد، منصوب می‌شود. این فرد نسبت به وصی، اختیارات کمتری دارد.

*قیم باید دارای اهلیت کامل و شایستگی اخلاقی بوده و نیز قابل اعتماد باشد، به علاوه، با استناد به ملاک ماده ۱۱۹۲ قانون مدنی که مربوط به وصایت است، می‌توان گفت که اگر محجور مسلمان باشد، نمی‌توان برای او قیم غیر مسلمان تعیین کرد، همچنین با استناد به ماده ۱۲۳۱ قانون مدنی، برخی اشخاص نباید به سمت قیمومت تعیین شوند:  کسانی که خود تحت ولایت یا قیمومت هستند؛ کسانی که به علت ارتکاب جنایت یا یکی از جرم های ذیل به موجب حکم قطعی محکوم شده باشند: سرقت، خیانت در امانت، کلاهبرداری، اختلاس، هتک ناموس یا منافیات عفت، جنحه نسبت به اطفال و ورشکستگی به تقصیر؛ همچنین کسانی که حکم ورشکستگی آن‌ها صادر و هنوز عمل ورشکستگی آن‌ها تصفیه نشده است، نمی‌توانند به سمت قیمومت تعیین شوند. کسانی نیز که معروف به فساد اخلاق باشند و کسی که خود یا اقربای طبقه اول او دعوایی بر محجور داشته باشد، نیز از جمله افرادی هستند که نمی‌توانند به عنوان قیم انتخاب شوند.

*خویشاوندان در صورتی که صلاحیت برای قیم شدن داشته باشند، بر دیگران مقدم خواهند بود و دادگاه یک یا چند نفر از آنان را به سمت قیمومت معین خواهد کرد، در میان خویشان محجور، پدر یا مادر او مادام که شوهر ندارد، با داشتن صلاحیت بر دیگران مقدم است؛ و نیز در صورت محجور شدن زن، شوهر زن با داشتن صلاحیت برای قیمومت بر دیگران مقدم است.

*برابر ماده ۱۲۳۳ قانون مدنی: زن نمی‌تواند بدون رضایت شوهر خود سمت قیمومت را قبول کند.

خسارات حاصله از عدم اجرای تعهدات

ماده ۲۲۶ قانون مدنی«در مورد عدم ایفاء تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمیتواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفاء تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفاء تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی می تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است».

نکات مهم ماده عبارتند از

الف) برای ایجاد مسئولیت قراردادی بایستی:
۱- قرارداد به شکل صحیح میان خواهان و خوانده منعقد شده باشد؛ رعایت نکات ماده ۱۹۰قانون مدنی.

۲- نقض تعهدات از سوی یکی از طرفین.

۳-ورود یکی از خسارات قانونی به یکی از طرفین؛

منظور از خسارات ،خسارت عدم انجام تعهد یا خسارت تاخیر در انجام تعهد.

۴- رابطه سببیت میان تقض قرارداد و خسارات وارده

ب ) در صورت بطلان عقد، مسئولیت قراردادی علی الاصول دیگر جنبه قرادادی ندارد.

ج ) اگر در انجام تعهد زمان بیان نشده باشد انجام تعهد توسط متعهدله حال می باشد.

د)اگر برای انجام تعهد،طرفین زمانی برای آن در نظر گرفته باشند بعد از پایان موعد مقرر نمیتوان به خاطر تاخیر در انجام تعهد، به جبران خسارات محکوم کرد.

فرق طلاق توافقی باطلاق خلع و مبارا چیست؟

چنانچه زوجین هر دو در مورد طلاق توافق داشته و در مورد نحوه جدایی و پرداخت حقوق زن و فرزندان به تفاهم برسند طلاق توافقی می باشد.

این طلاق برای سرعت بخشیدن به کار کسانی است که با توافق مصّر به طلاق هستند.

طلاق خلع و مبارات نیز دو صورت طلاق توافقی است البته اجرای این طلاق نیز چون دیگر طلاق هایی که به درخواست زن و مرد است منوط به انجام تشریفات در مراجع قضایی و صدور گواهی عدم امکان سازش است. طلاق خلع و مبارات از نوع طلاق بائن است که امکان رجوع در آن نیست.

براساس ماده 1146 قانون مدنی طلاق خلع آن است که زن به واسطه کراهتی که از شوهر دارد در مقابل مالی که به او می دهد طلاق می گیرد اعم از اینکه مال مزبور عین مهر، معادل آن، یا بیشتر یا کمتر از مهریه باشد.

براساس ماده 1147 قانون مدنی طلاق مبارات آن است که کراهت از طرفین باشد ولی در این صورت عوض باید زاید بر میزان مهر نباشد.

در واقع در این طلاق هر دو طرف از هم کراهت و تمایل به طلاق دارند اما میزان بخششی که زن به مرد می دهد بیش از مهریه نیست.از لحاظ ماهیت در طلاق خلع و مبارات مادام که زن رجوع به عرض نکرده باشد بائن است یعنی اگر زن پس از طلاق خواهان مبلغی نباشد که برای گرفتن اجازه طلاق به مرد داده است طلاق بائن و رجوع ممکن نیست.
زن در این نوع طلاق حق گرفتن نفقه ندارد و از شوهرش ارث نمی برد. اما اگر زن خواهان مهریه اش باشد و بخواهد مالش را پس بگیرد ماهیت طلاق تغییر و تبدیل به طلاق رجعی می گردد لذا امکان رجوع مرد ایجاد شده و زن حق ارث و نفقه را دارد.

شرایط بازپس گیری هدایای نامزدی

قانون مدنی صرفاً وضعیت حقوقی هدایای قبل از عقد نکاح را روشن نموده و اشاره ای به هدایای پس از ازدواج نکرده است،بدین جهت بایستی ماهیت حقوقی آنها را تحت سایر عناوین قانونی جست وجو نمود.مواد 1037 و 1038 قانون مدنی به ترتیب چنین بیان نموده است که:«هریک از نامزدها می تواند درصورت به هم خوردن وصلت منظور هدایایی را که به طرف دیگر یا ابوین او برای وصلت منظور داده است مطالبه کند اگر عین هدایا موجود نباشد مستحق قیمت هدایایی خواهدبود که عادتاً نگاه داشته می شود،مگر اینکه آن هدایا بدون تقصیر طرف دیگر تلف شده باشد.»

مفاد ماده قبل،از حیث رجوع به قیمت درموردی که وصلت منظور در اثر فوت یکی ازنامزدها به هم خورد محسوس نخواهدبود.»بنابراین باتوجه به مواد فوق می توان دریافت که چنانچه قبل از عقد نکاح از طرف نامزدها یا ابوین آنها هدایایی به طرف دیگر داده شده است در تمام موارد،قابل مطالبه نیست،بلکه تنها تحت شرایطی،طرف اهداکننده حق مطالبه آن هدایا را خواهدداشت.

آن شرایط به شرح ذیل عبارتند از:

وصلت منظور به هم خورده و بنا نباشد ازدواج صورت گیرد.دراین صورت هدایایی که هریک از طرفین به طرف دیگر یا ابوین او داده است قابل مطالبه و استرداد خواهدبود.

این هدایا به منظور و در راستای وصلت طرفین و نه به انگیزه دیگری تقدیم شده باشد.

چنانچه عین هدایا موجود است عین قابل مطالبه و استرداد است،لکن چنانچه عین موجود نیست صرفاً قیمت هدایایی قابل مطالبه است که عادتاً نگاه داشته می شود.مثلاً هدایایی مصرف شدنی که با مصرف عین آن از بین می رود از شمول این بند خارج است.هدایا از نوع البسه و عطور از این گونه اند.

قیمت هدایای نگاه داشتنی که تلف شده اند درصورتی قابل مطالبه است که بدون تقصیر هدیه گیرنده تلف نشده باشد.

به هم خوردن وصلت به جهت فوت یکی از طرفین نباشد.

وجه التزام در قولنامه

طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می‌کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند، مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (متعهدله) باشد، این مبلغ را وجه التزام می‌گویند.
اصولاً درج وجه التزام در قولنامه به یکی از روش‌های ذیل می‌تواند باشد:
1) در قولنامه قید می‌شود در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع کند، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می‌تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین‌شده را مطالبه کند و نمی‌توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.
2) در قولنامه طرفین موافقت می‌کنند که در تاریخی معین در دفترخانه تعیین‌شده حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ مشخصی را به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد. 3) چنانچه در قولنامه ذکر شود که طرفین موافقت کردند در تاریخ….. در دفترخانه…. حاضر شوند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه…. ریال خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.
کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.
آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟
قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌های معاملاتی یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعداً دچار مشکل نشوند.

طرز نوشتن وصیت نامه

طرز نوشتن وصیت نامه

رد ثروتمندی بود که به پایان زندگی اش رسیده بود،کاغذ وقلمی برداشت تا وصیتنامه خود را بنویسد:((تمام اموالم را برای خواهرم می گذارم نه برای برادر زاده ام هرگز به خیاط هیچ برای فقیران.))اما اجل به او فرصت نداد تا نوشته اش را نقطه گذاری کند.پس تکلیف آن همه ثروت چه می شد؟؟؟برادر زاده او تصمیم گرفت..

آن را اینگونه تغییر دهد:((تمام اموالم را برای خواهرم می گذارم؟نه!برای برادر زاده ام.هرگز به خیاط .هیچ برای فقیران.))خواهر او که موافق نبود آن را اینگونه نقطه گذاری کرد :((تمام اموالم را برای خواهرم می گذارم.نه برای برادر زاده ام. هرگزبه خیاط. هیچ برای فقیران.))خیاط هم یک کپی از وصیت نامه گرفت وآن را به روش خودش نقطه گذاری کرد:((تمام اموالم را برای خواهرم می گذارم؟نه. برای برادرم؟هرگز.به خیاط.هیچ برای فقیران.))پس از شنیدن این ماجرا فقیران شهر جمع شدند تا نظر خود را اعلام کنند:((تمام اموالم را برای خواهرم می گذارم؟نه. برای برادر زاده ام؟هرگز. به خیاط؟هیچ.برای فقیران.))زندگی نیز این چنین است :او نسخه ای از هستی وزندگی به ما می دهد که درآن هیچ نقطه و ویرگولی نیست و ما باید به روش خودمان آن را نقطه گذاری کنیم ((بین علامت تعجب تولد تا علامت سوال مرگ ،همه چیز بستگی به روش نقطه گذاری دارد.))