تنفیذ وصیت نامه

وصیت نامه سندی است قانونی که به موجب ان، وصی فرد یا افرادی را مسئول اموال یا دارایی های خویش پس از مرگ قرار می دهد. ودر اصطلاح فقه این است که انسان تملیک و واگذاری عین مال یا منفعت آن را بعد از وفات خودش به شخص دیگر یا عموم مردم سفارش کند به طوری که تصرف در اموال وی بعد از مرگش برای دیگران مباح باشد.

هر فرد در طول حیات خود می تواند بارها وصیت کند این وصیت می تواند شفاهی یا کتبی باشد تنظیم وصیت نامه امری اختیاری است که هرکس با توجه به امور شرعی و شخصی و مالی خود پس از فوت تعیین وتکلیف کند. اما اثار حقوقی یک وصیت نامه بعد از فوت شخص ظاهر می شود یعنی تا زمانی که شخص زنده است خودش تصمیم گیرنده می باشد و همان مثال معروف در اینجا صدق می کند که ادم زنده وکیل و وصی نمی خواهد. هر شخصی می تواند در طول زندگی خود بارها وصیت کند ومفاد وصیت نامه اش را تغییر دهد اما اخرین وصیت نامه متوفی (اخرین تاریخ قبل از فوت) ملاک است.

عدم نفوذ وتنفیذ وصیت نامه

عدم نفوذ به حالتی اطلاق می شود که شخص در حقوق و اموال شخص دیگری تصرف و به نمایندگی از او اقدام می کند که بیش از مقدار معین و اختیار داده شده است در این صورت نسبت به مقداری که اجازه داده نشده است، معامله دارای هیچ اثر حقوقی نخواهد بود ولی معامله هم باطل نخواهد بود در صورتی که اصیل یا مالک اقدامات نماینده خود را قبول کند معامله دارای اثر حقوقی خود خواهد بود که به این حالت تنفیذ می گویند ودر صورتی که مالک معامله را رد نماید در نتیجه معامله باطل خواهد بود و دارای هیچ گونه اثر حقوقی نخواهد بود.

تکلیف قانونی در مورد درخواست تنفیذ وصیت نامه غیر نافذ

موصی در هنگام تنظیم وصیت، نمی تواند بیش از یک سوم اموال خود را وصیت کند ودر صورتی که اقدام به وصیت بیش از یک سوم اموال خود نماید در اصطلاح حقوقی وصیت نامه نسبت به مازاد وصیت شده غیر نافذ و نامعتبر خواهد بود و بعد از فوت موصی دارای اثر حقوقی نخواهد بود ولی نسبت به مازاد باطل هم نمی باشد. با توجه به اینکه ورثه خود بعد از فوت موصی مالکین بالفعل اموال متوفی هستند نسبت به مازاد که در تملک انها می باشد می توانند تصمیم بگیرند که آن را قبول وتنفیذ نمایند، که در این صورت مقدار مازاد به تملک موصی له در می اید که این خود می توانند به صورت معوض مازاد وصیت نامه را تنفیذ نمایند و موصی له ثمن مازاد را پرداخت کند ویا اینکه مجانا مازاد وصیت را تنفیذ ومنتقل کنند.

انواع وصیت نامه

در ماده ۲۷۶ قانون امور حسبی برای وصیت‌نامه قابل پذیرش در دادگاه‌ها، سه نوع وصیت نامه پیش بینی شده است که به قرار زیر می باشد:

۱) وصیت نامه رسمی: این وصیت نامه در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

۲) وصیت نامه خود نوشت: این وصیت نامه توسط خود وصیت کننده تنظیم وامضا شده و دارای تاریخ است.

۳) وصیت نامه سری: این وصیت ممکن است به خط خود وصیت کننده باشد که چنین وصیتنامه ای باید در اداره ثبت محل دیگری که ان اداره معین میکند نگهداری شود اگر شخص وصیت کننده قادر به صحبت کردن نباشد باید در دفتر اسناد رسمی ودر حضور سر دفتران این کار را انجام دهد وصیت کننده هر وقت اراده کند می تواند وصیت نامه خود را از اداره ثبت پس بگیرد.

 ۴) هر گاه وصیت نامه ای که به یکی از روشهای بالا تنظیم نشده باشد وصیت نامه عادی نامیده می شود.

وصیت نامه سری وخودنوشت قابل اعتراض وتنفیذ از سوی ورثه

وصیت نامه رسمی غیر قابل خدشه است و ورثه نمی توانند نسبت به ان اعتراض کنند در رابطه با وصیت نامه سری وخود نوشت باید گفت که این نوع وصیت ها قابل اعتراض وتنفیذ از سوی ورثه هستند. مدارک لازم جهت ارایه دادخواست تنفیذ وصیت نامه ،عندالزوم شهادت شهود وارجاع امر به کارشناسی است.

در خصوص نحوه رسیدگی به دعوای تنفیذ وصیت نامه باید گفت: برابر ماده ۲۹۱قانون امور حسبی و رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور، وصیت نامه عادی در صورتی قابلیت تایید وتنفیذ از ناحیه محکمه را دارد که از ناحیه اشخاص ذی نفع به صحت ان اقرار شود، درغیر این صورت حتی اگر ادله اثباتی دیگری برای صحت وصیت نامه عادی وجود داشته باشد، محکمه حق تایید وتنفیذ وصیت نامه را نخواهد داشت. چنانچه بعضی از اشخاص ذی نفع، مفاد وصیت نامه را تایید کرده وبه صحت ان اقرار نمایند  قابل تنفیذ خواهد بود غیر از موارد ذکر شده در هیچ موردی دعوی تایید وتنفیذ وصیت نامه قابلیت استماع ندارد.

چنانچه شرایط تنظیم وصیت نامه به دلیل شرایط اضطراری مانند جنگ سیل زلزله شیوع بیماریهای م2018-09-14سری و…امکان پذیر نباشد دراین حالت شخص می تواند به طور شفاهی نزد دو شاهد وصیت نماید، اآنگاه دو شاهد مفاد وصیت نامه را با تاریخ روز وماه وسال تنظیم می کنند وبه امضای حاضرین می رسد. افرادی که وصیت نامه را نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی که اداره ثبت معین می کند به امانت گذاشته واعلام نمایند که وصیت کننده در سلامت عقل ان را نوشته است. چنانچه به صورت شفاهی نزد انها اعلام شده باشد به نزدیکترین دادگاهی که به ان دسترسی دارند مراجعه و موضوع وصیت نامه را نزد قاضی اعلام کنند تا مراتب در صورت جلسه قید وبه امضای قاضی وشهود برسد واین موضوع باید ظرف یک ماه توسط وصیت کننده تایید و به یکی از سه طریق قانونی (سری ،رسمی، خودنوشت) تنظیم گردد والا بلا اثر خواهد بود مگر انکه ورثه مفاد ان را تایید وقبول کنند.

شرایط صحت وصیت نامه

الف) انچه وصیت می شود باید ارزش مالی و منفعت عقلایی داشته باشد وغیر مشروع نباشد. مثلا وصیت بر موضوعاتی مانند مواد مخدر و مشروبات الکلی باطل است.

ب) مال مورد وصیت باید قابلیت معامله ونقل وانتقال داشته باشد لذا اموال عمومی و موقوفه نمی تواند مورد وصیت قرار گیرند.

ج) انچه وصیت می شود باید در مالکیت وصیت کننده باشد یعنی شخصی حق دارد فقط مال خود را وصیت کند نه مال دیگری را.

د) مال مورد وصیت نباید در رهن شخص ثالث باشد.

نحوه رسیدگی به تنفیذ وصیت نامه

تنظیم وصیت نامه صحیح ورعایت موازین قانونی برای این اقدام علاوه برآنکه آن را به منصه اجرا در می اورد موجب کاهش اختلافات وراث پس از فوت مورث شده و مانع مراجعه انان به مراجع قضایی می شود. همچنین در صورتی که فرد مایل باشد برای امور شرعی شخصی ومالی خود پس از فوت تعیین تکلیف کند وصیت نامه تنظیم می کند.

نگارنده: سعید یوسف زاده[۱۴/۱۱/۱۳۹۶]

مرجع صالح برای رسیدگی به وصیت نامه غیر نافذ

بعداز فوت مالک برای تصفیه اموال ودیون ومطالبات متوفی اقدام می شود بنابراین در ابتدا تحریر ترکه اغاز می گردد و بعد بر اساس قانون به وصایا ودیون متوفی رسیدگی می­گردد و براساس قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعاوی راجع به ترکه در صلاحیت دادگاهی است که آخرین اقامتگاه متوفی در آن بوده، ولو اینکه ترکه مال غیرمنقول بوده و محل آن خارج از حوزه دادگاه آخرین اقامتگاه متوفی باشد. بنابراین رسیدگی به این دعاوی به طور کلی در صلاحیت دادگاه محل اقامت متوفی می باشد.

هزینه دادرسی

باتوجه به اینکه دعوی تنفیذ وصیت از دعاوی غیر مالی می باشد بنابراین هزینه دادرسی آن نیز برابر با هزینه دادرسی در دعاوی غیر مالی و مطابق جدول تعرفه قضایی بین ۴۰ تا ۱۸۰هزار تومان می باشد.

نکات

نکته اول: صغیر ومجنون نیز می توانند طرف وصیت قرار بگیرند در این صورت در مورد صغیر (ولی) ودر مورد مجنون (قیم) باید قبولی خود را بر پذیرش وصیت نامه اعلام کنند.

نکته دوم:  حقیقت این است که هر فردی در زمان حیات تنها نسبت به یک سوم اموال خود حق تصمیم گیری و واگذاری در قالب وصیت را دارد ومابقی ماترکه حق ورثه می باشد حال می توان گفت ورثه را تا ثلث از اموال می توان محروم نمود هر چند این امر نه به سبب محرومیت و راث است بلکه نتیجه ای از فرایند حقوقی وقف است. این نکته را هم باید یاداور شد که فردی که ورثه ندارد می تواند نسبت به تمام اموال خود وصیت نماید، بنابراین در این مورد وصیت او در این مورد نسبت به تمام اموالش نافذ است و محدود به ثلث اموال نیست.

دعوی تعدیل اجاره بها

تعریف تعدیل

تعدیل به معنای عادلانه کردن است. لذا هم افزایش اجاره بها به درخواست مالک، و هم کاهش اجاره بها به درخواست مستاجر، تعدیل نام دارد. در قانون اجاره سال ۱۳۵۶ دعوای تعدیل اجاره ‌بها زمانی مطرح می‌شود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد. در این صورت چنانچه بین موجر و مستأجر در مورد میزان اجاره‌ بهای جدید توافق نشود، هریک می‌توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌ بها را درخواست کنند. در چنین حالتی دادگاه با تعیین کار‌شناس و جلب نظر او میزان اجاره‌ بهای عادلانه را تعیین خواهدکرد. بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر اصلاحی سال ۱۳۵۶ موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌ بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره ‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کار‌شناس اجاره ‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

تعریف عقد اجاره و شرایط آن

براساس ماده ۴۶۶ قانون آیین دادرسی مدنی  اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند. مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد.که در این اینجا و در بحث تعدیل در رابطه با اجاره اشیا می باشد. همچنین در اجاره‌ی اشیا، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است. علاوه براین موارد، قانون مدنی شرایط دیگر عقد اجاره را تصریح نموده است که برخی از این شرایط به ترتیب مواد زیر می باشد:

 ماده ۴۶۹- مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره، ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.

 ماده ۴۷۰– در صحت اجاره، قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است.

 ماده ۴۷۱– برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد.

 ماده ۴۷۲– عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.

ماده۴۷۳- لازم نیست که موجر، مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.

 ماده ۴۷۴– مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

 ماده ۴۷۵– اجاره‌ی مال مشاع، جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک.

 ماده ۴۷۶– موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد.

 ماده ۴۷۷– موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده‌ی مطلوبه را بکند.

 ماده ۴۷۸– هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

 ماده ۴۷۹– عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

ماده۴۸۰- ….

دادگاه صالح

براساس قانون شوراهای حل اختلاف رسیدگی به دعاوی تعدیل اجاره بها صراحتا در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد که در ماده ۹ این قانون و در بند پ  مقرر کرده است: دعاوی تعدیل اجاره‌بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد. همان طور که می بینیم این در صورتی است که در اصل رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر اختلافی نباشد. بنابراین اگر طرفین نسبت به اصل رابطه استیجاری نیز اختلاف داشته باشند باید دعوی خود را در دادگاه عمومی صالح طرح کنند.

هزینه دادرسی

ماده ۲۳ قانون شورای حل اختلاف تکلیف هزینه دعاوی در صلاحیت این شورا را مشخص کرده است که به شرح زیر می باشد: «هزینه رسیدگی شورای حل اختلاف در کلیه مراحل، در دعاوی کیفری و غیرمالی معادل هزینه دادرسی در محاکم دادگستری و در دعاوی مالی معادل پنجاه ‌درصد (۵۰%) آن است. رسیدگی به دعاوی مشمول ماده (۸) این قانون بدون هزینه دادرسی است.» پس باتوجه به اینکه دعوی تعدیل اجاره بها دعوی مالی می باشد براساس قسمت دوم ماده فوق محاسبه می شود.

چند نکته

نکته اول: عواملی که در محاسبه اجاره بها تأثیر دارد شامل نوع ملک، قدمت آن، مدت زمان اجاره توسط مستأجر، موقعیت جغرافیایی ملک، مساحت بنا، نوع کاربری ملک و… است. بی شک تمام این موارد به همراه عوامل دیگری چون پرداخت سرقفلی و میزان اجاره بهای قبلی و همچنین تعمیرات احتمالی که مستأجر در ملک اعمال نموده نیز در تعیین میزان تعدیل اجاره بها مؤثر است.اما باید توجه داشت حتی با علم به تمامی موارد بالا، تعیین میزان افزایش یا کاهش اجاره بها، تنها در حوزه تخصص کارشناس رسمی دادگستری قرار دارد. البته در ماده ۴ قانون روابط مستأجر و موجر نیز صراحتاً اعلام شده است که نظر کارشناس زمانی مورد تأیید دادگاه قرار می گیرد که عوامل بالا تماماً در محاسبه کارشناسی نرخ تعدیل اجاره بها لحاظ شده باشد.

نکته دوم: باید به این نکته توجه نمودکه توافق بین طرفین نسبت به عدم افزایش اجاره بها و نیز کاهش آن به صورتی که موجر و مستاجر نتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید صحیح نیست و دادگاه به این شرط ترتیب اثر نخواهد داد.

عام ‌مجموعی

«عام‌ مجموعی» یعنی هرگاه تمام افراد عام، به‌ صورت یک‌ مجموعۀ‌ متّصل، مورد حکم قرار گرفته باشند.

مثال اول: مادۀ ۵۹۱ قانون‌مدنی: هرگاه تمام‌شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به‌ نحوی‌ که شرکاء تراضی نمایند به‌عمل می‌آید.
«تمام ‌شرکاء» در اینجا عام است. در اینجا اگر تمام‌شرکاء به تقسیم مال‌مشترک راضی باشند به‌جز یکی از آنها، تقسیم به‌عمل نمی‌آید.
یعنی تمام شرکاء، مِنْ‌حیث‌المجموع، به‌صورت‌متّصل، به‌ هم‌ وابسته‌اند؛ در نتیجه «تمام شرکاء»، «عام‌مجموعی» است.

مثال دوم: مُستفاد از اصل ۱۱۵ قانون‌اساسی: رئیس‌جمهور باید از رجال مذهبی و سیاسی و معتقد به مبانی ‌جمهوری‌ اسلامی‌ ایران باشد.
«مبانی‌جمهوری‌اسلامی‌ایران» در اینجا عام است. در اینجا اگر فردی به‌تمام مبانی جمهوری‌اسلامی معتقد باشد به‌جز یکی از آنها، صلاحیت انتخاب شدن برای ریاست‌جمهوری را ندارد.
یعنی تمام مبانی جمهوری اسلامی ایران، مِنْ‌ حیث‌ المجموع، به‌ صورت‌ متّصل، به‌هم‌ وابسته‌اند؛ در نتیجه «مبانی‌جمهوری‌اسلامی‌ایران»، «عام‌مجموعی» است.
منبع : اصول فقه دانشگاهی استاد شب خیز

حق حبس در دوران نامزدی

ماده 1085 قانون مدنی این حق را چنین تعریف می کند : زن می تواند تا مهریه به او تسلیم نشده از ایفای وظایفی که در مقابل شوهر دارد امتناع کند مشروط بر اینکه مهر او حال باشد و این امتناع مسقط حق نفقه نخواهد بود . و ماده 1086 قانون فوق در ادامه آورده است که : اگر زن قبل از اخذ مهریه به اختیار خود به ایفای وظایفی که درمقابل شوهر دارد قیام نمود دیگر نمی تواند ازحکم ماده قبل استفاده کند مع ذالک حقی که برای مطالبه مهر دارد ساقط نخواهد شد .معمولا وقتی که زن به تکالیف خود عمل نمی کند و در واقع نشوز می کند مرد دعوی تمکین را طرح می کند زمانی که زن از حق حبس خود استفاده می کند دادگاه در صورت احراز شرایط حق حبس دیگر دعوی تمکین را استماع نمی نماید اعم از اینکه دعوی طرح شده تمکین بصورت عام باشد یا بصورت خاص . و در نتیجه این حکم زن به راحتی می تواند نفقه خود را مطالبه نماید و حتی طرح شکایت کیفری ترک انفاق بنماید .ازطرفی بموجب آراء وحدت رویه مثل رای وحدت رویه 718 مورخ 13/2/90 تقسیط مهریه موجب سقوط حق حبس زوجه نمی گردد.به هر حال درزمان فعلی رویه قضایی این است که حق حبس مطلق در مهریه پذیرفته شده وتقسیط مهریه هم موجب سقوط آن نمی گردد.

فروشندگان خودرو، فک پلاک را فراموش نکنند

فروشندگان و خریداران خودرو نیازمند اطلاعاتی هستند، تا از تن دادن به اعمال غیرقانونی که متأسفانه برخی از واسطه ‏گران و دلالان سودجو خودرو، پیش پای آنها قرار می‏دهند، پرهیز کنند. به استناد ماده 20 آیین ‏نامه راهنمایی و رانندگی مصوب 1384 فروشندگان و خریداران خودرو و یا قائم مقام قانونی آنها پس از مراجعه به مراکز تعویض پلاک، ضمن فک پلاک فروشنده و نصب پلاک خریدار و اخذ تأییدیه جهت نقل و انتقال خودرو از آن مراکز به مدّت دو ماه فرصت دارند که به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند قطعی مراجعه کنند.
به عبارت دیگر فروشندگان و خریداران خودرو قبل از تنظیم سند قطعی در دفاتر اسناد رسمی، ملزم به تعویض پلاک خواهند بود و برای انتقال خودرو ناگزیز از انجام دادن دو مرحله به ترتیب ذیل هستند: مرحله اول: تعویض پلاک (فک پلاک فروشنده و نصب پلاک خریدار) در مراکز راهنمایی و رانندگی و مرحله دوم: انتقال سند قطعی در دفاتر اسناد رسمی. نظر به مراتب مذکور در این بخش با بیان نمونه ‏های عملی به برخی از آثار و تبعات سوءنقض مقررات مذکور اشاره می‏کنیم.
ممکن است فروشنده خودرو با انگیزه صرفه ‏جویی در وقت و سهولت، بدون آنکه از هویت خریدار (خریدار در اینجا شخصی است که نام او پس از انجام معاملات متعدد راجع به یک خودرو به‏ عنوان آخرین خریدار در سند قید می‏شود) و نیز از زمان تنظیم سند قطعی اطلاعی داشته باشد. با دریافت وجه معامله از واسطه یا دلال که نامش در سند قطعی ثبت نمی‏شود مبادرت به سفید امضا در دفترخانه کند، این در حالی است که تا آن زمان پلاک فروشنده روی خودرو نصب بوده و در صورت نقض مقررات از جهات کیفری، حقوقی و انتظامی توسط راننده ناشناس، پاسخگوی اولیه، فروشنده صاحب پلاک خواهد بود، به عبارتی مراجعه قضایی و انتظامی به جهت نصب پلاک فروشنده روی خودروی متخلف، فرض را بر راننده بودن فروشنده تلقی کرده و به او مراجعه می‏کنند.
مشکلات مربوط به عدم انتقال پلاک
بعد از سفید امضای فروشنده معمولاً تاریخ تکمیل و تنظیم چنین اسنادی توسط دفاتر متخلف، هنگامی تعیین می‏شود که آخرین خریدار بخواهد پلاک را به نام خود نصب کند و سند قطعی به نامش تنظیم شود لذا از تاریخ سفید امضای فروشنده تا تاریخ تکمیل و تنظیم سند قطعی که ممکن است ماه‏ ها یا سال ‏ها به طول انجامد معاملات متعددی توسط واسطه ‏گران انجام شده ولی به ثبت نمی‏رسد. این در حالی است که واسطه‏ گران سودجو هزینه تنظیم اسناد از قبیل مالیات، حق ‏الثبت عوارض و حق ‏التحریر را از متعاملین اخذ و به جیب خود می‏ریزند و دولت را از حقوق خود محروم می‏کنند.

مشکلات خریدار برای اخذ پلاک
خریداری که خودرو را با واسطه از دلال خریداری می‏کند، ممکن است در زمان اخذ پلاک به نام خود، با موانعی که به او مربوط نیست، مواجه شود. به‏عنوان مثال چنانچه فروشنده اولیه یا فروشندگان بعدی، بدون اخذ مجوز از مقامات ذیصلاح، شماره شاسی یا موتور را تغییر یا قطعات مسروقه را در خودرو جایگزین قطعات اصلی کنند، در این صورت خریدار به علت عدم دسترسی به فروشنده اولیه یا فروشندگان بعدی متخلف، برای اخذ پلاک با موانع جدی مواجه می‏شود.
باید تأکید کرد که هر چند طرفین یک معامله جهت نقل و انتقال خودرو باید هزینه مختصری متقبل شوند، ولی رعایت دقیق مقررات در این خصوص، تضمینی است برای ایجاد امنیت در معاملات. فروشندگان و خریداران خودرو ابتدا می‏توانند با مراجعه حضوری به مراکز تعویض پلاک، پس از فک پلاک فروشنده و نصب پلاک خریدار به‏ طور همزمان، به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند قطعی مراجعه کنند، در غیر این صورت فروشندگانی که فرصت کافی برای مراجعه حضوری به مراکز تعویض پلاک نداشته باشند می‏توانند با عطای وکالت راجع به تعویض پلاک با قید درج مهلت محدود 5 یا 10 روزه به خریدار، ضمن اعطای وکالت حق فروش و واگذاری، خودروی خود را با خیالی آسوده منتقل کنند و نیز خریداران با ارائه وکالت در مهلت تعیین شده به مراکز تعویض پلاک، پس از انجام تعویض پلاک، به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند قطعی به نام خود اقدام کنند.

حق انتفاع چیست

ماده 29 قانون مدنی مقرر می دارد : « ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های ذیل را دارا باشند:
1-     مالکیت (اعم از عین یا منفعت) 2- حق انتفاع 3- حق ارتفاق به ملک غیر

تعریف حق انتفاع
ماده 40 قانون مدنی در تعریف حق انتفاع اعلام داشته است که:«حق انتفاع عبارت از حقی است که بموجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند.» همانند اینکه شخصی به برادر نیازمند خود اجازه دهد برای مدتی معلوم یا نامعلوم در ملک وی سکونت نموه و از منافع آن استفاده نماید که در این رابطه برادر نیازمند صرفاً «حق بهره برداری و انتفاع» از ملک ایجاد شده و «مالکیتی» برای ایشان نسبت به منافع ایجاد نخواهد شد و به همین دلیل است که منتفع حق انتقال و واگذار منقعت مال را به دیگری ندارد.

اگر حق انتفاع جهت سکونت در مسکنی باشد آنرا «سکنی» گویند و اگر این حق برای مدت عمر مالک یا منتفع یا شخص ثالث قرار داده شد آنرا «عمری» و اگر برای مدت معینی برقرار شود آنرا «رقبی» و اگر برای این حق مدتی تعیین نشده باشد آنرا «مطلق» دانسته و مالک در هر زمانی حق رجوع دارد و در صورت عدم رجوع مالک، این حق تا زمان فوت مالک استمرار خواهد داشت.

ماده 47 قانون مدنی مقرر داشته است که:«در حبس اعم از عمری و غیره، قبض شرط صحت است.»
به این معنا که تا زمانی که مورد معامله تسلیم طرف نشده عقد محقق نمیگردد. در اصطلاح حقوقی به انان «عقود عینی» گفته می شود همانند رهن، وقف، هبه.

از توجه به مطالب معنونه استنباط می گردد که تفاوت هایی بین «حق انتفاع» و «اجاره» وجود دارد از جمله آنکه در حق انتفاع مالکیتی برای منتفع ایجاد نمی گردد، حال آنکه مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود و دیگر آنکه در عقد اجاره «مدت» می بایست تعیین گردد والا عقد اجاره باطل است، حال آنکه در حق انتفاع تعیین «مدت» ضرورت نداشته و خللی به ارکان ان وارد نمی کند.

لازم به ذکر است که ید منتفع به مال مورد انتفاع امانی بوده و مطابق ماده 48 قانون مدنی :«منتفع باید از مالی که موضوع حق انتفاع است سوء استفاده نکرده و در حفاظت آن تعدی و تفریط ننماید.» و برابر ماده 49 همان قانون :«مخارج لازمه برای نگهداری از مالی که موضوع حق انتفاع است بر عهده منتفع نیست مگر این که خلاف آن شرط شده باشد.» مع الوصف برابر ماده 52 قانون مدنی:« در موارد ذیل منتفع ضامن تضررات مالک است : 1- در صورتی که منتفع از مال مورد انتفاع سوء استفاده کند. 2- در صورتی که شرایط مقرره از طرف مالک را رعایت ننماید و این عدم رعایت موجب خساراتی بر موضوع حق انتفاع باشد.»

مطابق ماده 51 مدنی حق انتفاع در موارد ذیل زایل می شود :
1- در صورت انقضاء مدت  
2- در صورت تلف شدن مالی که موضوع انتفاع است.

قیم کیست و چه وظایفی بر عهده دارد؟

 قیم به کسی گفته می‌شود که از طرف دادگاه برای سرپرستی محجور و نگهداری اموال او در مواردی که ولی خاص (پدر، جد پدری) وجود نداشته باشد، منصوب می‌شود.

  شرایط قیم

اگر برای طفل صغیری که مسلمان است، قیم انتخاب ‌شود، قیم وی نیز باید مسلمان باشد.قیم باید دارای اهلیت کامل و شایستگی اخلاقی بوده و قابل اعتماد باشد. با استناد به ماده 1231 قانون مدنی، اشخاص ذیل نباید به سمت قیمومت تعیین شوند:

1- کسانی که خود تحت ولایت یا قیمومت هستند.

2- کسانی که به علت ارتکاب جنایت یا یکی از جنحه‌های ذیل به موجب حکم قطعی محکوم شده باشند: سرقت، خیانت در امانت، کلاهبرداری، اختلاس، هتک ناموس یا منافیات عفت، جنحه نسبت به اطفال و ورشکستگی به تقصیر.

3- کسانی که حکم ورشکستگی آنها صادر شده و هنوز عمل ورشکستگی آنها تصفیه نشده است.

4-  کسانی که معروف به فساد اخلاق باشند.

5- کسی که خود یا اقربای طبقه اول او دعوایی بر محجور داشته باشد.

خویشاوندان در صورتی که صلاحیت لازم برای قیم شدن را داشته باشند، بر دیگران مقدم خواهند بود و دادگاه یک یا چند نفر از آنان را به سمت قیمومت معین خواهد کرد.در میان خویشاوندان محجور، پدر یا مادر او مادام که شوهر ندارد، با داشتن صلاحیت بر دیگران مقدم است و نیز در صورت محجور شدن زن، شوهر زن با داشتن صلاحیت برای قیمومت بر دیگران مقدم است. بر اساس ماده 1233 قانون مدنی، «زن نمی‌تواند بدون رضایت شوهر خود سمت قیمومت را قبول کند.»

 

  تعیین قیم

مطابق ماده 1218 قانون مدنی، برای اشخاصی قیم تعیین می‌شود که این اشخاص عبارتند از: اطفالی که ولی خاص ندارند، مجانین و اشخاص غیررشیدی که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صغر (کودکی) آنها بوده و ولی خاص نداشته باشند و مجانین و اشخاص غیررشیدی که جنون یا عدم رشد آنان متصل به زمان صغر آنها نباشد.نصب قیم در صورتی انجام می‌شود که حکم حجر (یعنی نداشتن صلاحیت برای اعمال حقی که شخص آن را دارا شده است) به واسطه انقضای مدت تجدیدنظرخواهی یا صدور حکم دادگاه تجدیدنظر به حجر، صادر و اعلان شده است.بر اساس ماده 48 قانون امور حسبی، امور قیمومت راجع به دادگاه شهرستانی است که اقامتگاه محجور در حوزه آن دادگاه است و اگر محجور در ایران اقامتگاه نداشته باشد، دادگاهی که محجور در حوزه آن دادگاه سکنی دارد، برای امور قیمومت صالح است.دادگاه می‌تواند قیم موقت را به سمت قیم دایم منصوب کند یا فرد دیگری را برای این امر به عنوان قیم دایم منصوب کند. اعمالی که قیم موقت برای نگهداری از دارایی‌ها و هزینه‌های نگهداری اموال محجور تا تحویل امور محجور به قیم دایم انجام می‌دهد، نافذ است.

 

  وظایف قیم

طبق قانون، قیم می‌تواند در اموال منقول دخل و تصرف داشته باشد اما نسبت به اموال غیرمنقول باید با اجازه دادستان در آن دخل و تصرف کند. هنگامی که فرد صغیر به سن بلوغ برسد، تمامی اموال از قبیل منقول و غیرنقول به او تعلق می‌گیرد و اگر در خصوص عملکرد قیم خود شکایتی داشته باشد، مبنی بر اینکه وی مصلحت را رعایت نکرده است، می‌تواند به مراجع قانونی شکایت کند؛ اما در چنین شرایطی قیم نیز با ارایه مدارکی می‌تواند ادعا کند که در نگهداری از اموال، مصلحت را رعایت کرده است.ماده 1235 قانون مدنی مقرر می‌کند: «مواظبت شخص مولی‌علیه و نمایندگی قانونی او در همه امور مربوطه به اموال و حقوق مالی او با قیم است».

 

  لزوم رعایت مصلحت محجور توسط قیم

از جمله نکات دیگری که قیم حتما باید در اداره امور قیمومت مورد توجه قرار دهد، رعایت غبطه و مصلحت محجور است. قیم باید از اعمالی که مضر به حال محجور باشد، بپرهیزد.یکی از وظایف قیم در ماده 1236 قانون مدنی بیان شده است که می‌گوید: «قیم مکلف است قبل از مداخله در امور مالی مولی‌علیه، صورت جامعی از کلیه دارایی او تهیه کرده و یک نسخه از آن را به امضای خود برای دادستانی که مولی‌علیه در حوزه آن سکونت دارد، بفرستد و دادستان یا نماینده او باید نسبت به میزان دارایی مولی‌علیه تحقیقات لازم را به عمل آورد.»

 

  فروش اموال ضایع‌شدنی محجور

یکی دیگر از وظایف قیم در خصوص اموال مولی‌علیه او این است که اموال ضایع‌شدنی محجور را بفروشد و از پول آن با رعایت مصلحت محجور، مالی خریداری کند یا به ترتیب دیگری که به مصلحت او باشد، رفتار کند.مطابق ماده 1250 قانون مدنی، هر گاه قیم در امور مربوطه به اموال مولی‌علیه یا جنحه یا جنایت نسبت به شخص او مورد تعقیب مدعی‌العموم واقع شود، محکمه به تقاضای مدعی‌العموم موقتاً قیم دیگری برای اداره‌ اموال مولی‌علیه معین خواهد کرد.

 

  توجه به درمان و بهداشت مولی‌علیه

مراقبت نسبت به درمان و بهداشت مولی‌علیه موضوع دیگری است که در زمره وظایف قیم قرار می‌گیرد. ماده 82 قانون امور حسبی تاکید می‌کند: قیم باید هزینه زندگانی محجور و اشخاص واجب‌النفقه او و نیز هزینه معالجه آنها در بیمارستان و نیز سایر هزینه‌های لازم از قبیل هزینه تربیت اطفال محجور را بپردازد. همچنین یکی دیگر از وظایفی که قیم بر عهده دارد، این است که اسناد و اشیای قیمتی محجور را، با اطلاع دادستان، در محل امنی نگهداری کند و وجوه نقدی را که مورد احتیاج نیست، در یکی از بانک‌های معتبر بگذارد.از دیگر وظایف قیم این است که لااقل سالی یک بار حساب تصدی خود را به دادستان یا نماینده او بدهد و هرگاه در ظرف یک ماه از تاریخ مطالبه دادستان حساب ندهد، به تقاضای وی و حکم دادگاه معزول می‌شود. (ماده 1244 قانون مدنی)به علاوه مطابق ماده 1245 قانون مدنی «قیم باید حساب زمان تصدی خود را پس از کبر و رشد یا رفع حجر به مولی‌علیه سابق خود بدهد. هرگاه قیمومت او قبل از رفع حجر خاتمه یابد، حساب زمان تصدی باید به قیم بعدی داده شود.» حکم این ماده مربوط به نظم عمومی است و هیچ قراردادی نمی‌تواند قیم را از دادن صورت حساب زمان تصدی معاف کند.

 

 اجرت قیم

قیم می‌تواند برای انجام امور راجع به قیمومت، اجرت مناسب و متعارفی را با نظر دادستان از اموال محجور برداشت کند. در تعیین اجرت قیم سه عامل را باید مورد توجه قرار داد:

1- کیفیت و کمیت کار قیم در اداره‌ اموال و مواظبت شخص محجور.

2- وضع محلی که اقامتگاه محجور در آنجا واقع است و امور قیمومت در آنجا انجام می‌گیرد.

3-  درآمد محجور.

 

  عزل قیم

 الف) مطابق ماده‌ 1248 قانون مدنی: «در موارد ذیل قیم معزول می‌شود:

1- اگر معلوم شود که قیم فاقد صفت امانت است یا این صفت از او سلب شود.

2- اگر قیم مرتکب جنایت یا مرتکب یکی از جنحه‌های ذیل شده و به موجب حکم قطعی محکوم شود: 

سرقت، خیانت در امانت، کلاهبرداری، اختلاس، هتک ناموس، منافیات عفت، جنحه نسبت به اطفال و ورشکستگی به تقصیر یا تقلب.

3- اگر قیم به علتی غیر از علل فوق محکوم به حبس شود و بدین جهت نتواند امور مالی مولی‌علیه را اداره کند.

4- اگر قیم، ورشکسته اعلان شود.

5- اگر عدم لیاقت یا توانایی قیم در اداره اموال مولی‌علیه معلوم شود.

6- در مورد مواد 1239، 1243 و 1244 با تقاضای مدعی‌العموم، حکم عزل قیم ناظر به آینده است و اعمالی که قیم پیش از ابلاغ حکم عزل به او، انجام داده، نافذ است.

ب) برابر ماده‌ 1249 قانون مدنی: «اگر قیم، مجنون یا فاقد رشد شود، منعزل می‌شود.»

هنگامی که حجر مولی‌علیه پایان می‌یابد نیز قیم منعزل می‌شود.

ج) در صورتی که زن بی‌شوهری، حتی اگر مادر مولی‌علیه باشد، پس از انتخاب به سمت قیمومت ازدواج کند، باید مراتب را طبق ماده‌ 1251 قانون مدنی به دادستان اطلاع دهد. در غیر این صورت، دادستان می‌تواند عزل او را تقاضا کند. درخواست عزل از جانب دادستان اختیاری است نه اجباری.

ماده 1251 قانون مدنی: هر گاه زن بی‌شوهری ولو مادر مولی‌علیه که به سمت قیمومت معین شده است، اختیار شوهر کند، باید مراتب را در ظرف یک ماه از تاریخ انعقاد نکاح به دادستان حوزه‌ اقامت خود یا نماینده‌ او اطلاع دهد. در این صورت دادستان یا نماینده‌ او می‌تواند با رعایت وضعیت جدید آن زن، تقاضای تعیین قیم جدید یا ضم ناظر کند.

ماده ۱۲۵۲ قانون مدنی: در مورد ماده 1251، اگر قیم ازدواج خود را در مدت مقرر به مدعی‌العموم یا نماینده او اطلاع ندهد، مدعی‌العموم می‌تواند تقاضای عزل او را بکند.

اضافه مساحت ملک

تحلیل مواد ٣٥٥قانون مدنی و ١٤٩ قانون ثبت 

 

مقنن درماده 355 قانون مدنی و در صورت کمتر بودن مساحت واقعی ملک از مساحت مشروط در معامله ، حق فسخ برای مشتری و در صورت اضافه بودن مساحت واقعی ملک از مساحت مشروط ، حق فسخ برای بایع منظور نموده است .

 

 

از سوی دیگر ماده 384 قانون مدنی مقرر می دارد : ( هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم .....مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است ) .

 

 

 

ملاحظه می گردد که در این ماده ، کلمه ( مبیع ) بدون تعیین مصادیق و امثال آن ذکر شده و عنایت به انواع و اقسام مبیع در معاملات مشخص می دارد که چنین عبارتی نمی تواند نسبت به تمامی انواع مبیع قابل اعمال باشد و از مضمون ماده موصوف استنباط می گردد که آن ماده ناظر به مواردی است که مبیع مشتمل بر ( اشیاء متساوی الاجزاء ) و از همه مهمتر ( اجزای متشابه الاوصاف ) باشد بنحوی که هریک از اجزای مساوی مبیع دارای اوصاف یکسان و قیمت واحد باشند .

 

 

 

تردیدی نیست که اولاً جانمایی و مشخص نمودن حدود و موقعیت و سمت اضافه مساحت در املاک برای بایع و مرجع قضایی رسیدگی کننده به پرونده ، امری متعذر است ثانیاً بهای اجزای املاک ( خصوصاً در املاک داخل شهر ) بهیچ عنوان یکسان نیست و هر بخش از ملک بلحاظ نزدیک یا دور بودن از معابر و خیابانها و امکانات شهری ، دارای موقعیت و قیمتهای متفاوت بوده و جدا کردن بخشی از ملک مورد معامله و تحویل آن به بایع ، موجبات تضرر یکی از متعاملین را بدنبال خواهد داشت و بهمین سبب بنظر می رسد که حکم مقنن مقرر در ماده 384 قانون مدنی منصرف از بحث املاک باشد زیرا که اجزای هر ملکی (خصوصاً در داخل شهر ) با لحاظ موقعیت و سمت استقرار آن اجزاء از نظر اوصاف و قیمت اختلاف فاحش بلکه افحش دارند .

 

 

 

ماده 385 قانون مدنی با ذکر تمثیلاتی ( از جمله خانه یا فرش ) معیار و مبنای مهمی جهت اعمال قسمت اخیر ماده 384 قانون مدنی تعیین نموده و آن اینکه زیاده مبیع فقط در صورتی مال بایع است که تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن باشد و حسب حکم مقنن در ماده 385 قانون مدنی چنانچه تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن نباشد و مبیع بشرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد جبران ضرر بایع منحصراً از طریق اعمال فسخ معامله ممکن خواهد بود .

 

 

 

ماده 149 قانون ثبت ( مصوب 26/12/1310 ) موخر بر ماده 384 قانون مدنی ( مصوب 18/2/1307 ) به تصویب رسیده است و بلحاظ تاخر در تصویب ، مخصص ماده 384 قانون مدنی و ناظر و وارد و حاکم بر ماده 384 قانون مدنی محسوب می گردد و قابل توجه است که ماده 149 قانون ثبت ، حکم اضافه بودن مساحت املاک مورد معامله بین اشخاص را آنهم مشروط به تحقق شرایط خاصی صراحتاً و منجزاً تعیین نموده و مقرر داشته که :

 

 

 

( نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ...در صورتیکه اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع (فروشنده ) اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد ...) .

 

 

 

همانگونه که فوقاً ذکر گردید اعمال ماده 149 قانون ثبت نیز مشروط به وجود و تحقق شرایط خاصی است و زمانی می توان به ماده اخیرالذکر متوسل شد و استناد نمود که اولاً ملک ثبت شده و دارای سند رسمی باشد ثانیاً  اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت قرار گرفته باشد ثالثاً به مجاورین تجاوزی نشده رابعاً بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد و نظر به اینکه حکم مندرج در ماده 149 قانون ثبت ، یک حکم استثنایی محسوب می گردد لذا می باید به تعاریف و شرایط مقرر و مندرج در متن ماده اکتفاء نمود و نباید آن را به غیر از آنچه که در متن ماده اشاره شده تسری داد .

 

 

 

مضافاً بنظر می رسد که باید بین حالتی که ملک بشرط داشتن مساحت معین مورد معامله قرار می گیرد و متراژ ملک رکن موثر در انجام معامله قرار گرفته با حالتی که متراژ ملک منحصراً واجد ( وصف مورد معامله ) را دارد تفاوت قائل شویم و از سیاق ماده 149 قانون ثبت چنین استنباط می گردد که حکم مقرر در ماده مذکور زمانی قابل اعمال است که متراژ ملک صرفاً جنبه وصفی داشته باشد نه شرطی زیرا در مواردی که متراژ ملک بعنوان شرط در معامله منظور گردد اعمال ماده 149 قانون ثبت ملازمه با این خواهد داشت که زیاده مبیع را قهراً به مالکیت مشتری وارد نمائیم لکن چنانچه متراژ بعنوان شرط نباشد و صرفاً بعنوان وصف در معامله منظور شود با اصلاح سند توسط اداره ثبت دیگر بحث دخول قهری زیاده بر مبیع به مالکیت مشتری منتفی خواهد بود .

 

 

 

نکته مهم دیگر اینکه حتی چنانچه اضافه مساحت مبیع ، خارج از مصادیق و شرایط مندرج در ماده 149 قانون ثبت باشد یقیناً رسیدن به هدف موردنظر یعنی اعاده مالکیت و اعاده تصرف بایع نسبت به زیاده بر مبیع مستلزم طرح دعوی در محاکم محترم دادگستری با خواسته ابطال سند رسمی انتقال نسبت به میزان اضافه مساحت موردنظراست و این اقدام از دو حال خارج نیست با این توضیح که یا می باید تقاضای ابطال سند رسمی نسبت به قسمت مفروزی از ملک را خواستار شد و یا اینکه بمقام ابطال سند رسمی انتقال نسبت به سهام مشاع از ملک برآمد و تردیدی نیست که ابطال سند رسمی انتقال نسبت به قسمت مفروز از ملک مورد معامله فاقد هرگونه مبنای قانونی و قراردادی است زیرا جانمایی و مشخص نمودن حدود و موقعیت و سمت اضافه مساحت در مورد معامله امری متعذر است  و از سوی دیگر ابطال معامله و ابطال سند رسمی انتقال نسبت به سهام مشاعی از ملک نیزاز اینجهت که با ابطال موردنظر بایع صرفاً بر اجزای مشاع از مورد معامله ، تحصیل مالکیت خواهد نمود نه بر زیاده بر مساحت معین از مبیع ، چنین اقدامی موجه بنظر نمی رسد .

 

و با این ترتیب بنظر می رسد چنانچه اضافه مساحت در املاک ، مشمول شرایط مقرر در ماده 149 قانون ثبت باشد اقدام بشرح ماده یادشده موجبات استیفای حقوق بایع را فراهم خواهد نمود در غیر اینصورت فسخ معامله به استناد ماده 355 قانون مدنی تنها راهکار جلوگیری از تضرر بایع خواهد بود آنهم بشرطی که اسقاط کافه خیارات در مرحله انجام معامله از طرفین نشده باشد

 

 

بنابراین در صورتی که ملکی با سند رسمی فروخته شود وبعدا مساحت آن بیشتر درآید در اینجا مطابق ماده ١٤٩ مشتری (‌خریدار)‌باید براساس قیمت روز معامله ثمن اضافه را بدهد و اگر فروشنده قبول نکرد به صندوق ثبت بسپارد و تقاضای اصلاح سند کند

شرح ماده دو قانونی مدنی (حقوق مدنی)

ماده ۲ :  قوانین ۱۵ روز پس از انتشار در سراسر کشور لازم الاجرا است مگر آن که در  خود قانون ترتیب خاصی برای موقع جرا مقرر شده باشد.

توجها موارد رنگی ارتباطی با ماده دو قانون ندارد و جهت درک بهتر مطلب درج گردیده است

قوانین ۱۵ روز پس از انتشار در سراسر کشور لازم اجرا است اما این ماده زمان لازم الاجرا شدن قوانین را شرح می‌دهد

امری و تکمیلی بودن این ماده

این ماده جنبه تکمیلی دارد ممکن است در خود قانون مهلت کمتر یا بیشتر قرار دهند این موارد شامل اجرای قانون در خارج از کشور نیز می شود احتمال دارد در خارج از کشور به نظر دادرس باشد و در هر مورد به صورت خاص بر مبنای اوضاع و احوال معین انتشار می یابد

مثال قوانین تفسیری یا تکمیلی یا مکمل اراده ذی‌نفع، به قوانینی گفته می‌شود که اشخاص می‌توانند خلاف آن را توافق کنند. این قوانین هنگامی اجرا می‌شوند که طرفین یک قرارداد توافقی بر خلاف مفاد آن نکرده باشند. برای مثال در ماده ۱١۱۴قانون مدنی ایران آمده؛ «زن باید در منزلی که شوهر تعیین می‌کند سکنی نماید مگر آن که اختیار تعیین منزل به زن داده شده باشد». این قانون یک قانون تفسیری است و در صورتی که در سند ازدواج توافقی در مورد نحوه تعیین منزل نشده باشد، اختیار تعیین منزل زن با شوهر است.))

قوانین الزامی
قوانین الزامی یا امری، قوانینی هستند که افراد حتی اگر بخواهند نمی‌توانند با آن مخالفت کنند. این نوع قوانین یا به نظم عمومی و اخلاق حسنه مربوط می‌شوند و یا برای حفاظت از اشخاص برای جلوگیری از زیان وضع شده‌اند. برای مثال لزوم ثبت معاملات املاک غیرمنقول قانون امری است و یا توافق زن و شوهر برای آنکه مادر شوهر به خانه آنها رفت‌وآمد نکند مغایر با اخلاق عمومی جامعه محسوب می‌شوند.

در صورت تردید در علم و جهل

در صورت تردید در علم جهل به قانون فرض بر عالم  (آگاه ) بودن است مدعی نمی تواند به اصل عدم اطلاع استناد کند مگر کشور خارجی در وضعی قرار گرفته باشد که همه ایرانیان مقیم در آن جاهل به قانون مانده باشد که ادعای ناآگاهی و تأخیر در اجرای قانون پذیرفته شده است

ماده ۲ قانون مدنی مبتنی بر این فرض قانونی است که پس از گذشت ۱۵ روز از انتشار قانون همه به قانون آگاه هستند و خلاف آن جز در موارد نادر قابل اثبات نیست جهل به قانون رافع مسئولیت کیفری نیست و عدم تصویب آیین نامه ماده اجرایی قانون مانع  اجرای قانون مصوب نیست مگر اینکه در خود قانون اجرای آن موکول به تصویب آیین‌نامه شده باشد

منظور جهل به قانون چیست

جهل به قانون یا جهل به حکم در فقه و حقوق اسلامی به معنای بی‌اطلاعی از قانونی است که منتشر شده و موعد اجرای آن سپری شده است.[۱][۲] پس از انتشار قانون، فرض ظاهر بر این است که همه از آن آگاه شده‌اند و قانون‌گذار در موارد معدود خلاف این امر را می‌پذیرد.[۳] در حقوق ایران قاعده‌های بسیاری در این‌باره وجود دارد که از مهم‌ترین آنها می‌توان به قاعده «جهل به حکم رفع تکلیف نمی‌کند» ویا «جهل به قانون رافع مسئولیت نمی‌باشد» اشاره کرد

جهل به قانون رافع مسئولیت نیست ولی چند استثنا دارد

1- جهل همگانی

2- در جایی که پذیرش جهل موافق هدف قانون گذار باشد مثل وصیت زائد بر ثلث

3- موارد مصرحه در قانون ماده ۱۱۳۱

میزان نفقه زن چه مقدار است؟

در قانون میزان مشخصی برای نفقه مشخص نشده است همانطور که اشاره شد ملاک تعیین نفقه نیازهای زوجه و شان اوست که در شرایط زمانی و مکانی مختلف، میزان نفقه متغیر خواهد بود.

*اگر زنی برای مطالبه نفقه به دادگاه مراجعه کند در این موارد محاکم خانواده برای تعیین مقدار نفقه زن، از کارشناس استفاده می کنند و کارشناس با تماس با زوجین و تحقیق در خصوص شرایط آن ها میزان نفقه را تعیین می کنند و پس از ابلاغ نظر کارشناس طرفی که اعتراض دارد ظرف مدت 7 روز نسبت به آن با ذکر دلایل اعتراض می کند و دادگاه برای بررسی مجدد میزان نفقه، از هیات سه نفر کارشناسان نفقه استفاده می کند.

*نکته: بر طبق ماده ۱۱۱۵ قانون مدنی اگر زن بتواند ثابت کند زندگی مشترک او با شوهر ضرر مالی، شرافتی یا بدنی به همراه داردد دادگاه او را محکوم به تمکین نخواهد کرد که در این صورت تمکین نکردن باعث از بین رفتن نفقه نمی گردد.

*نکته: دادخواست تهیه مسکن مستقل از سوی زوجه در سال های اخیر توسط دادگاه های خانواده پذیرفته نمی شود و زن می بایستی صرفا دادخواست مطالبه نفقه بدهد.

انواع بیع

۱- بیع تولیه :
هر گاه در بیع، اخبار از رأس المال نمایند و به همان رأس المال بفروشند، آن را بیع تولیه نامند.

۲- بیع حصات :
بیعى که عاقد با انداختن سنگ ریزه و اصابت آن به کالا قصد انشاء خود را اعلان می کرد و بیع را واقع مى ساخت. (مفتاح الکرامه - جلد متاجر- صفحه ۱۵۴- ۱۶۰). اعراب جاهلیت این بیع را داشتند و در اسلام، منع شد.

۳- بیع سلف :
مرادف بیع سلم است و آن بیعى است که ثمن حال و مبیع مؤجل باشد. به اختصار، سلف گفته مى شود. اسم عامیانه ی آن (پیش خرید - پیش فروش) است. از راه این بیع، اغلب واسطه هاى فروش حاصل زحمت تولید کنندگان را یغما کرده و بار مصرف کننده را سنگین مى کنند و نظارت در این گونه معاملات شرط عدالت اجتماعى است.

۴- بیع سلم :
بیعی است که ثمن حال و مبیع مؤجل باشد. اسم دیگر آن، بیع سلف است و به اختصار سلم و سلف گویند.

۵- بیع شایع :
بیعى که یکى از عوضین مسکوک طلا یا مسکوک نقره (در ازمنه اى که پول رایج محسوب مى شد)، باشد. اگر عوضین هر دو مسکوک طلا یا نقره باشند، آن را بیع صرف نامند و اگر هیچ یک از عوضین مسکوک طلا یا نقره نبود، آن را بیع مقابضه مى نامیدند.

۶- بیع شرط :
در عقد بیع، متعاملین می توانند شرط نمایند که هر گاه بایع در مدت معینى تمام یا مثل ثمن را به مشترى رد کند، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و هم چنین می توانند شرط کنند که هر گاه بعض مثل ثمن را رد کرد، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد و در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود.... (ماده ۴۵۸ ق – م)

۷- بیع صرف :
بیع هر یک از طلا و نقره (اعم از مسکوک و غیر مسکوک) به یکدیگر را گویند.

۸- بیع عقدى :
بیعى که ایجاب و قبول آن لفظى باشد، (این اصطلاح در مقابل بیع معاطات استعمال شده است). در حقوق مدنى کنونى شرط تحقق بیع عقدى این نیست که ایجاب و قبول آن از لفظ باشد و اساسا بیع به دو قسم عقدی و غیرعقدى تقسیم نمی شود. در فقه، بیع معاطات را عقد نمی دانند. بلکه، آن را یک نوع تراضى می دانند (رک. تراضی). بیع معاطات در فقه یک تراضی جایز است و مشمول اصالة اللزوم در عقود نمی شود.

۹- بیع غائب :
هر گاه مبیع در مجلس عقد حاضر نباشد و به اعتماد مشاهده ی سابق یا توصیف بایع یا ثالث عقد واقع شود، این بیع را به اعتبار غایب بودن مبیع از مجلس عقد، بیع غایب نامیده اند.

۱۰- بیع غررى :
بیعى است که یکى از طرفین آن با وجود این که احتمال وجود زیان خود را در آن بیع می دهد، اقدام به واقع ساختن عقد بیع نماید. مثل این که مبیع مجهول است، با این وصف، اقدام به بیع مال مجهول نماید.

۱۱- بیع کالى به کالى :
کالى در لغت به معنى مؤخر است از فعل ماضی ((کلاء)) بر وزن نصر به معنى تأخر. و کالى به کالى به معنی نسیه به نسیه است و آن بیعى است که پرداخت ثمن و مبیع هر دو مؤجل باشد. (رک. فروش بوعده)

۱۲- بیع کلى :
هر گاه مبیع کلی باشد نه عین مشخص (مانند مبیع در بیع سلف)، آن بیع را بیع کلى نامند و اگر مبیع عین شخصى باشد، آن بیع را بیع شخصى نامیده اند.

۱۳- بیع مؤجل به مؤجل :
بیعى است که ثمن و ثمن هر دو کلى در ذمه باشند. این بیع در فقه باطل است و در عبارات قانون مدنی هر چند صریحا ابطال آن دیده نمی شود، ولى تا اندازه اى ظهور در بطلان آن دارد. کسانی که می خواهند این گونه معاملات کنند، می توانند آن را به صورت عقد صلح در آورند.

۱۴- بیع محاباتى :
بیع به کم تر از ثمن المثل را که عالما عامدا صورت گرفته باشد، گویند. معمولا بین خویشاوندان و دوستان نزدیک واقع می شود. مانند این که خانه اى را که دویست میلیون تومان مى ارزد، به دو میلیون تومان بفروشند. اگر عالما و عامدا نباشند، بیع محابانی نیست. بلکه، بیعى است که یک طرف مغبون شده و خیار غبن پیدا مى شود و حال این که در بیع محاباتى خیار غبن مورد پیدا نمى کند.

جنبه های مختلف ماده ۱۰ قانون مدنی

ماده ۱۰ قانون مدنی در واقع دارای دو جنبه متمایز از یکدیگر است که در زیر توضیح داده میشود :
یک جنبه ان برای توجه دادن قاضی دادگاه است براینکه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که ان را منعقد نموده اند در صورتی که برخلاف قانون نباشد نافذ و معتبر است یعنی قانون قراردادهای خصوصی را معتبر میشناسد و انها را مورد حمایت قرار میدهد .
بنابراین اگر یکی از طرفین این گونه قراردادها به دلیل اینکه قرارداد ، خصوصی یعنی عادی است از زیربار تعهداتی که برعهده گرفته است شانه خالی کند ماده ۱۰ قانون مدنی به قاضی میگوید به تقاضای ذینفع ان تعهدات ، طرف مستنکف از انجام تعهدات را محکوم و مجبور و مکلف به انجام تعهداتش کن و در صورتیکه تاخیر در انجام تعهداتش موجب ورود خسارت و زیانی به ذینفع شده باشد به تقاضای ذینفع او را به پرداخت خسارت نیز محکوم کن . این امر در عین حال هشداری است به طرفهای همه قراردادهای خصوصی ان اگر بخواهند از انجام تعهدات قراردادی خود سرباز زنند باید بدانند که چنانچه مورد تعقیب ذینفع تعهدات واقع شوند ، دادگاه انها را محکوم به انجام تعهدات و خسارات وارده بر ذینفع خواهد نمود . این یک جنبه ماده ۱۰ قانون مدنی است .
اما جنبه دیگر ماده ۱۰ قانون مدنی است که بسیار مهم و گسترده تر و در این نوشتار مورد نظر است که تمام انواع قراردادهای خصوصی را با رعایت شرط مندرج در ان ماده در برمیگیرد بدون انکه از این گونه قراردادها و شرایط و عناوین انها به طور خاص در قانون مدنی ذکری بمیان امده باشد .
انواع قراردادهایی که ماده ۱۰ قانون مدنی انها را در بر میگیرد
اگر در موقع تدوین و تصویب این ماده قانونی واضعین ان اگاه نبودند که چه عناوین و محتوای قراردادهای خصوصی را این ماده در بر میگیرد و انها را زیر پوشش و حمایت قانونی قرار میدهد امروزه ما که نه تنها شاهد قریب به یکصد نوع قراردادهای خصوصی داخلی و بینالمللی به زبانهای فارسی و انگلیسی بسیار مهم بودهایم و هستیم بلکه حقوقدانان ایرانی ما عملا در تهیه طرحهای قراردادی و یا مذاکره و نهائی کردن انها روی در روی حقوقدانان کشورهای دیگر به کرات پشت میزهای مذاکره چه در ایران و چه در کشورهای طرف قراردادها قرار گرفتهاند و روی جزءجزء عبارات و مفاهیم این گونه قراردادها با ارایه فورمولهای قابل عمل و طرحهای مختلف و جایگزینی ، این گونه قراردادها را از صورت یک طرفه که در بدو ارایه طرح عمدتا متضمن منافع طرفهای خارجی بوده است به صورتی دراوردهاند که متضمن منافع طرفین قراردادها باشد و در این گونه موارد نقشهای موثر و سازنده خود را از نظر حقوقی ، به موازات جنبه های دیگر قراردادی مانند جنبه های مالی از جمله بانکی ، فنی ، بازرگانی و غیره که برعهده کارشناسان رشته های مربوطه بوده است ایفا کردهاند .
توضیح مطلب این است که پیشنویش یا طرحهای قراردادهای بزبان انگلیسی رامعمولا طرفهای خارجی به طرفهای ایران ارایه میدهند تا مورد مذاکره قرار گیرند و نهائی و بالاخره امضاء و مبادله شوند .
طرحها یا پیشنویس قراردادها که طرفهای خارجی به طرفهای ایرانی ارایه میدهند بین ۸۰ تا ۹۰ درصد به نفع طرفهای خارجی تهیه شده و ۱۰ تا ۲۰ درصد متضمن طرفهای ایرانی است با این نیت که در مذاکراتی که با نمایندگان طرفهای ایرانی ، روی بندبند قرارداد به عمل میاید ان را به صورت ۵۰ ـ ۵۰ به سود طرفین دراورند تا به همین نسبت متضمن منافع هر دو طرف باشد . متاسفانه در بسیاری از موارد دیده شده است که طرفهای ایرانی این گونه قراردادها با تسلط نه چندان کافی به زبان خارجی قرارداد و بدون استفاده از تجربه و تخصص حقوقدانان ایرانی مبادرت به امضاء و مبادله قرارداد کردهاند ، در نتیجه بسیاری از این قراردادها بصورتی که فاقد تعادل و برابری حقوق و تعهدات طرفهای ایرانی با طرفهای خارجی خود باشند امضاء و مبادله شدهاند و مدتها بعد طرفهای ایرانی متوجه نابرابریهای قراردادی شدهاند که متحمل زیانهای هنگفت گردیدهاند . و از ابتدا یا متوجه اهمیت قرارداد و محتویات انها نشدهاند یا به نقش وکیل و مشاور حقوقی در متعادل ساختن قرارداد واقف نبودهاند یا بالاخره به دلیل امساک در پرداختن مبلغی به عنوان حقالزحمه به وکیل و مشاور حقوقی نخواسته است قرارداد را بصورتی دراورد که متضمن حقوق و تعهدات عادلانه و منصفانه طرفین باشد تا به عنوان یک مدرک قانونی خوب در طول مدت قرارداد بتواند کارهای موضوع قرارداد را بنحو مطلوب و مورد نظر طرفین به پیش ببرد و حق و حقوق طرفین را حفظ کند .
اما از طرف دیگر این امیدواری هست که با تنوعی که در اقسام قراردادها ، بخصوص قراردادهای بین المللی به وجود امده رفته رفته بر تعداد مدیران و طرفهای ایرانی که از خدمات حقوقی وکلاء و مشاورین حقوقی متخصص استفاده بنمایند بیشتر و بیشتر شود ، و در نتیجه قراردادهائی که منعقد و امضاء و مبادله میشوند از نظر مسائل حقوقی و تعهدات طرفین در موقعیت محکم و اطمینان بخشی قرار گیرند که خطر مواجه شدن طرف ایرانی با خسارات و زیان از بین برود و در چنان صورتی اگر موردی در قراردادی که خوب روی انها از جنبههای مختلف از جمله حقوقی کار شده پیدا شود که طرف خارجی در انجام تعهداتش کوتاهی یا خودداری کرده باشد طرف ایرانی ان بخوبی میتواند بدوا از طریق مذاکرات دوستانه که باید جزو مفاد و مندرجات هر قرارداد در بخش رسیدگی به اختلافات باشد به حل و فصل ان مورد بپردازد و در صورت به نتیجه نرسیدن مذاکرات ، به مراجع صالحه که این مورد نیز باید در قرارداد تصریح شده باشد مراجعه و دادخواهی کند و حق خود را با خسارات وارده مطالبه و اثبات کند و از طریق رای دادگاه و اجرای ان بگیرد .

بایسته‌های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول

1- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.

2- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)

3- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.
4- اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.
5- عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.

6- در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
7- مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
8- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.

برخی موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند.
همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند.

در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست؛ چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

مبحث امور مربوط به داوری

داوری یکی از مهم ترین راهکارهای تسریع در حل و فصل اختلافات حقوقی افراد ، ایجاد نظم عمومی ، حقوقی و موجب کاهش بار سازمان قضایی می باشد. داوری یک نوع دادرسی اختصاصی محسوب می شود؛ چرا که طبق ماده 8477 قانون آیین دادرسی مدنی : « داوری در رسیدگی و رای ، تابع مقررات آیین دادرسی نیستند ولی باید مقررات مربوط به داوری را رعایت کنند. »
مقررات داوری در قرارداد داوری که بین طرفین منعقد شده مشخص می گردد در نتیجه هرچند رای داور باید مبتنی بر موازین حقوقی باشد لیکن چون شان اصلی داور ، فصل دعوا با توجه به قرارداد داوری است؛ بنابراین ، رای داور تنها در موارد محدودی که در ماده 489 قانون آیین دادرسی مدنی ذکر شده قابل اعتراض می باشد و نمی توان آن را با آراء صادره از سوی مراجع قضایی که تقریباً در تمامی موارد قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی هستند مقایسه نمود.

با این حال یکی از مسائلی که همواره مد نظر وکلای دادگستری و اصحاب دعوا بوده این است که به هر حال رای داور ولو در موارد محدودتر قابل اعتراض از سوی محکوم علیه بوده و نیاز به بررسی و تنفیذ آن از سوی دادگاه می باشد که این نوعی اطاله دادرسی و نقض غرض است اما در پاسخ باید گفت که با لحاظ کردن حفظ نظم عمومی حقوقی و وحدت قضایی نمی توان منکر ضرورت نظارت قضایی بر آراء داوری گردید. راه حل این مشکل صدور آراء داوری با رعایت قوانین موجد حق است. این موسسه حقوقی با بهره مندی از وکلای با سابقه و قضات بازنشسته و با در نظر گرفتن منافع هر دو طرف دعوا و رعایت اصل انصاف اقدام به صدور اراء داوری می نماید که مسلما در تمام مراجع قضایی مورد تایید و تنفیذ قضایی قرار خواهند گرفت.

در ذیل به طور مختصر به شرح فرایند داوری می پردازیم:

امر داوری پس از اعلام قبولی داور نسبت به رسیدگی به موضوع اختلاف شروع می شود که این مستلزم انتخاب داور از پیش می باشد.

انتخاب داور یا داوران به دو طریق است: انتخاب توسط طرفین معامله و انتخاب توسط دادگاه. انتخاب داوران توسط طرفین معامله ممکن است پیش از بروز اختلاف و در ضمن قرارداد داوری یا پس از وقوع اختلاف باشد. انتخاب داور توسط دادگاه زمانی محقق می شود که طرفین در ارجاع امر به داور توافق کرده باشند اما در انتخاب داور یا داوران به توافق نرسیده باشند که در اینصورت دادگاه راسا اقدام به تعیین داور می نماید.

ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی در این مورد مقرر می دارد: « در مواردی که طرفین معامله یا قرارداد متعهد به معرفی داور شده ولی داور یا داوران خود را معین نکرده باشند و در موقع بروز اختلاف نخواهند و یا نتوانند در معرفی داور اختصاصی خود اقدام و یا در تعیین داور ثالث تراضی نمایند و تعیین داور به دادگاه نیز محول نشده باشد ، یک طرف می تواند داور خود را معین کرده و به وسیله اظهارنامه رسمی به طرف مقابل معرفی و درخواست تعیین داور نماید و یا نسبت به تعیین داور ثالث تراضی نماید. هرگاه تا انقضای مدت یاد شده اقدام نشود ، ذی نفع می تواند حسب مورد برای تعیین داور به دادگاه مراجعه کند.» نکته قابل توجه در انتخاب داور توسط دادگاه این است که دادگاه باید داوری را انتخاب کند که شرایط داوری را داشته باشد ، ضمنا داور باید به قید قرعه از بین حداقل دو برابر افراد مورد نیاز تعیین شود.

پس از انتخاب داوران و پذیرش سمت از سوی آنان با ابلاغ موضوع دعوا ، شرایط داوری و مشخصات به داوران ، امر داوری آغاز می شود. داوران مکلفند با دعوت از طرفین و وکلای آنان و تشکیل جلسه به استماع ادعاها و دفاعیات آنها پرداخته و به تعداد لازم برای رسیدگی به موضوع دعوا ، جلسه تشکیل داده و در پایان به اتفاق و یا اکثریت آرا اقدام به صدور رای نمایند. این رای به طرفین دعوا ابلاغ شده و پس از بیست روز در صورت عدم اعتراض ، قطعیت یافته و ذی نفع می تواند از دادگاه ارجاع کننده دعوا به داوری و یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد ، درخواست صدور برگ اجرایی نماید.
اجرای رای نیز برابر مقررات قانونی می باشد.

در موارد ذیل رای داور قابل اعتراض می باشد:

. داور نسبت به مطلبی که موضوع رای نبوده رای صادر کره باشد.

. رای صادره مخالف با قوانین موجد حق باشد.

. رای داور پس از انقضای مدت داوری صادر شده باشد.

. داور خارج از حدود اختیارات و صلایت خود رای صادر کند.
. رای داور با آنچه در دفتر املاک یا بین اصحاب دعوا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و دارای اعتبار قانونی است ، مخالف باشد.

. قرارداد رجوع به داوری بی اعتبار بوده باشد.

. رای توسط داوری صادر شده باشد که مجاز به صدور رای نبوده است.

مدنی6 = بیع

1- در بیع باید دو طرف تراضی کنند که یکی از دو عوض مبیع و دیگری ثمن و بهای آن باشد .مبادله ی بدون امتیاز و قید معاوضه است

 2- در مدتی که مال به مدت طولانی در برابر اقساط معین در اختیار دیگری گذارده می شود و در پایان مدت وپرداخت اقساط خود به خود به ملکیت متصرف در می آید آنچه واقع شده بیع است .ولی در فرضی که سبب انتقال به وجود نیامده و نیاز به تراضی دوباره یا تصمیم یکی از دو طرف دارد اجاره است

 3-اجاره به شرط تملیک خود یکی از عقود معین است که عرف تجارت شرایط آن را معین می کند و از نظر تحلیلی اجاره است به علاوه ی وعده ی بیع

 4- در فرضی که ساختن کالایی سفارش داده می شود و مصالح آن را صنعتگر و هنرمند تهیه میکند و مجموع را انتقال می دهد عقد تابع احکام بیع است مگر این که ارزش مصالح در برابر کار چندان ناچیز باشد که اجاره ی خدمت غلبه کند.

تلف مبیع بعد از قبض=مدنی6

 تلف مبیع بعد از قبض


*ماده ی 453 ق.م اصولا وقتی مبیع بعد از قبض تلف می شود دیگر بایع مسوولیتی ندارد چون وقتی مبیع را تحویل داده ضمان معاوضی از بایع منتقل می شود .

*استثنایی در این جا است که اگر مبیع در عقد بیع در زمان خیار مختص مشتری تلف شود انگار قبل از قبض تلف شده و عقد منفسخ می شود و تلف از کیسه ی بایع است آن خیارات عبارت است از :

+خیار مجلسی که بایع از خود سلب کرده ،
+خیار حیوان ،
+خیار شرطی که از اول ویژه ی مشتری جعل شده .

*در زمان این سه خیار ضمان معاوضی از بایع به مشتری منتقل نمی شود حتی با این که تحویل داده است علت این که دست روی این سه خیار گذاشتیم این است که این ها مدت مشخص دارند به همین تریتب اگر مبیع بعد از قبض در زمان خیار مختص بایع تلف شود تلف بر عهده ی مشتری است

فایده_تقسیم_تعهد_به_وسیله_و_نتیجه

اصطلاح تعهد به نتیجه و تعهد به وسیله را برای اولین بار این اصطلاح را حقوقدان فرانسوی به نام Domoge
بکار برد .
مازوها برای تعهد به وسیله مراقبت و احتیاط را بکار بردند و به تعهد به نتیجه هم گفتن تعهد معین ولی این اسم گذاری خیلی مورد استقبال قرار نگرفت و الان هم حقوقدان فرانسوی و ایرانی تعهد به وسیله و تعهد به نتیجه را بکار میبرند
بعد از این مقدمه میریم سراغ اصل مطلب که فایده این تقسیم بندی چیست ؟
در تعهد به نتیجه متعهد همیشه مسئول است مگر این که قوه قاهره را ثابت نماید و این کاملا به نفع زیان دیده است و خواهان دعوای خسارت لازم نیست چیزی را اثبات نماید و مسئولیت متعهد مفروض است و اگر خوانده میخواهد عدم مسئولیت خویش را ثابت نماید باید قوه قاهره را اثبات کند .
اما در تعهد به وسیله وضعیت برعکس است و اصل بر این است که متعهد مسئول نیست مگر این که مرتکب تقصیر شده باشد مثلا پزشک مسئول نیست مگر این که طرف مقابل ثابت کند تقصیر پزشک را پس خواهان  دعوای خسارت باید تقصیر پزشک را ثابت کند و این کار زیان دیده رو مشکل میکند در اثبات دعوای خسارت که اگر ثابت کرد میتواند خسارات را مطالبه نماید .

قبول Acceptation.مدنی3

*قبول در قانون وفقه تعریف نشده است میتوان گفت قبول عبارت است ازقصد انشائى که در جهت عکس ایجاب
قرار گرفت ودرایجاد اثر یک عقد، مکمل ایجاب میباشد. و بطور خلاصه میتوان آنرا قصد انشاء مکمل قصد انشاء دیگر نامید.

*قبول درمقابل رد( ویا اعتراض )مفهومى است مغایربا مفهوم بالا مثلا مالک درعقد فضولى حق دارد عقدی را که روى مال او واقع شده است قبول کند. یا کسیکه حکم بدوى علیه اوصادرشده میتواند بآن اعتراض نکند و این را هم قبول باین معنى مینامند (در فارسى تمکین بحکم گفته میشود) قبول باین معنی را Acquiescement نامیده اند وباین معنى اصطلاحى است که درمدنى و آئین دادرسى مدنی و کیفرى و ادارى بکار می رود.

انواع

قبول انشائى
قبولى که حاکى ازقصد انشاء قبول کننده است. درمقابل قبول رضائى استعمال شده است. فرق بین قبول انشائى وقبول رضائى متفرع براین است که بین طبیعت قصد انشاء و رضا فرق باشد چنانکه در بند اول ماده 190 ق - م این فرق نهاده شده است ولى تحقیق این است که چنین فرقى وجود ندارد

قبول و رضائى
 قبولى که حاکى ازرضاى قبول کننده است بدون اینکه آن رضا همراه قصد انشاء باشد چنانکه گویند اجازه عقد فضولى از طرف مالک یک قبول رضائى است یعنی او عقد را قبول میکند و بآن رضایت میدهد ولى قصد انشاء نمیکند. وجود رضاى بدون قصد انشاء درعقود محل اختلاف است.

قبول صریح Acquiescement expres
قبولى که دلالت آن برقصد قبول کننده صریح( بوسیله دلالت الفاظ یا نوشته یا فعل )باشد. خواه بوسیلة خود شخص ذینفع باشد یا توسط وکیل او. درمعنى اصطلاح خارجى مزبور شرط شده که بیان قصد قبول کننده جنبه تشریفاتی داشته باشد.
 
قبول ضمنى Acquiescement tacite
قبولى که دلالت آن برقصد قبول کننده در بادى نظر محرز نبوده محتاج به نوعى از تامل واستنباط وتفرس باشد خواه دال بر قصد قبول کننده لفظ باشد یانوشته یافعل یا اشاره. اگر استنباط قبول ازناحیه انقضاء مواعد اعتراض باوجود عدم اعتراض باشد آنرا در
اصطلاحات خارجى Acquiescement  implicite نامیده اند.

قبول فعلى
قبولى که دلالت آن برقصد قبول کننده بتوسط عملى از اعمال باش خواه فعل باشد خواه ترک. در مقابل قبول لفظى استعمال شده است که قبول باید بوسیله عبارات بیان شود.

عقد ضمان در قانون مدنی

* ضمان در لغت به‌ معنای بر عهده گرفتن و کفیل شدن است و در اصطلاح حقوقی، عبارت است از اینکه شخصی مالی را که بر ذمّه دیگری است، بر عهده بگیرد یا ملتزم شود که اگر کسی به عهد خود وفا نکرد، از عهده خسارت برآید.

*دو طرف عقد ضمان، ضامن و مضمون‌له هستند. مورد ضمانت باید چیزی باشد که به ذمّه تعلق گیرد و مشروط به مباشرت مدیون یا متعهد نباشد. عقد ضمان بر اساس یک رابطه قبلی که بین داین و مدیون بوده، بنا می‌شود. با عقد ضمان بر اساس نظریه فقهای شیعه، ذمّه متعهد به ذمّه ضامن منتقل می‌شود.
ضمان در اصطلاح حقوقی در دو معنای اعم و اخص به‌کار می‌رود:
 
   ضمان اخص
ضمان به معنای اخص عبارت از تعهد به مال است که در ذمه دیگری قرار دارد. به این ضمان، ضمان عقدی هم می‌گویند. ضمان به معنی اخص همان ضمانی است که قانونگذار در ماده 648 قانون مدنی از آن بدین صورت تعریف کرده است: «عقد ضمان عبارت است از اینکه شخصی مالی را که بر ذمه دیگری است به عهده می‌گیرد».
 
   ضمان اعم
ضمان به معنی اعم عبارت است از این که شخصی دین دیگری را تعهد کند یا این که تعهد کند که شخص مدیون را بر طبق مقرر حاضر کند.
 
   اوصاف عقد ضمان
از آنچه که درباره تعریف ضمان گفته شده است، استنباط می‌شود که این عقد دارای اوصاف ذیل است:
 
   1- ضمان، عقدی عهدی است
رکن اصلی ضمان، تعهدی است که ضامن در برابر طلبکار انجام می‌دهد تا دین مضمون‌عنه (مدیون) را بپردازد. بنابراین ضمان عقدی است عهدی که بین ضامن و مضمون‌له (طلبکار یا داین) منعقد می‌شود که در نتیجه آن ضامن، دین مضمون‌عنه را در مقابل مضمون‌له به عهده می‌گیرد تا آن را بپردازد. بنابراین مضمون‌عنه هیچ گونه نقشی در عقد ضمان ندارد و عقد بدون مداخله او منعقد می‌شود.
به همین دلیل ماده 685 قانون مدنی چنین می‌گوید: «در ضمان رضای مدیون اصلی شرط نیست» زیرا طلبکار مالک ذمه مدیون است و طبق قاعده مذکور در ماده 30 قانون مدنی، هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد. به همین دلیل بدون رضایت مدیون می‌تواند او را ابرا کند و ضمان تبرعی (رایگان) نیز صحیح است.
 
   2-  رضایی و سبب انتقال دین بودن ضمان
عقد ضمان در نتیجه تراضی (توافق) بین ضامن و طلبکار واقع می‌شود و بدون این که نیاز به تشریفات دیگر داشته باشد، باعث نقل (انتقال) ذمه مدیون به ذمه ضامن می‌شود.
 
   3- معوض بودن ضمان
از اینکه در عقد ضمان، طلبکار در برابر ضامن تعهد به امری نمی‌کند، نباید چنین نتیجه گرفت که ضمان عقدی مجانی است. در عقد ضمان، ضامن به رایگان در برابر طلبکار، تعهد به تادیه دین می‌کند و در مقابل آن چیزی نمی‌گیرد، آنچه در این عقد در برابر تعهد ضامن قرار می‌گیرد به سود مدیون اصلی است که برائت می‌یابد.
در عقد معوض ضرورتی ندارد که عوض عاید کسی شود که معوض را می‌دهد. چنانکه در بیمه عمر نتیجه تعهد بیمه‌گر به شخص دیگری می‌رسد و هیچ کس آن را عقد مجانی نمی‌داند.
 
   4- ضمان عقد تبعی است
البته تبعی بودن عقد ضمان به این معنا نیست که شرایط و آثار آن تابع عقد دیگری باشد. بلکه از این نظر، که تعهد ضامن از حیث نفوذ و بقا، تابع دینی است که مضمون‌عنه به طلبکار داشته است. از تبعی بودن ضمان نتایج زیر به دست می‌آید:
 
   الف) مشروعیت سبب دین
ضمان در صورتی صحیح است که مبنای دین، موجود و مشروع باشد. دین زمانی موجود است که بر ذمه مدیون قرار گرفته باشد؛ هر چند احتمال زوال آن برود. به عنوان مثال، پس از وقوع بیع، پرداخت ثمن بر عهده خریدار است و اختیار فسخ معامله با اینکه وجود دین را متزلزل می‌کند، مانع از ثبوت دین و تحقق ضمان نیست.
 
   ب) اوصاف دین ضامن
دین ضامن از حیث مقدار، جنس و شرایط تادیه، همان دین مضمون‌عنه است. اگر ضمان بدون هیچ قید و شرطی منعقد شود، ضامن دین مضمون‌عنه را با تمام اوصاف و خصوصیت‌های آن بر عهده می‌گیرد. با وجود این، چون عقد ضمان می‌تواند آثار ویژه خود را داشته باشد، ممکن است برای تادیه دین حال، اجلی (زمان) معین شود یا ضامن، تعهد به پرداخت فوری دین موجل کند.
 
   د) بطلان تبعی ضمان
در صورتی که بطلان دین اصلی به دلیلی اثبات شود، ضمان نیز باطل است اما هر گاه قراردادی که مبنای آن دین بوده است، فسخ شود، ضمان باطل نیست، چون فسخ ناظر به آینده است و هنگام ضمان دین بر ذمه مضمون‌عنه بوده است.

راهکار قانونی برای برخورد با امتناع کنندگان از پرداخت شارژ ساختمان

 در صورتی که مالک یا مستأجر یا استفاده کننده، از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خودداری کند، مدیر ساختمان مراتب را از طریق ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می‌کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، وی سهم بدهی‌اش را پرداخت نکند، مدیر ساختمان می‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کند.  لازم به ذکر است که منظور، فقط خدمات مشترک است، بنابراین اگر برق یا آب مختص مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد، مدیر نمی تواند آن را قطع کند.