متراژ ملک

هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش و اجاره ملک، بررسی دقیق متراژ ملک جهت جلوگیری از مشکلات بعدی از قبیل دریافت و پرداخت مابه التفاوت و فسخ قرارداد بیع یا اجاره، ضروری است.

اقرارنامه عادی یا اقرارنامه دستی

باید دانست تفاوت اقرارنامه عادی با اقرارنامه محضری مانند تفاوت میان سند عادی و رسمی است. اقرارنامه دستی در برخی موارد قابلیت پذیرش در دعاوی را دارد. اما این نوع اقرارنامه زمانی می تواند ارزشمند باشد که مورد انکار و تردید قرار نگیرد. یا اینکه اقرارنامه دستی یا اقرارنامه عادی با اسناد رسمی در تعارض نباشد.

اقرارنامه رسمی و اعتبار آن

در محاکم قضایی اقرار می تواند به ضرر دیگری باشد. اما در دفاتر اسناد رسمی اقرارنامه رسمی می تواند فقط به ضرر اقرارکننده و تنظیم کننده سند باشد. اگر اقرارنامه در دفترخانه تنظیم شده باشد از جمله اقرارنامه فروش ملک یا اقرارنامه واگذاری ملک، دارای ارزش و اعتبار قانونی خواهد بود. بنابراین اعتبار اقرارنامه رسمی به تنظیم آن در مراجع رسمی است. قابل ذکر اینکه دفاتر اسناد رسمی غالباً فرم و نمونه انواع اقرارنامه را دراختیار دارند و می توان نمونه ها را از آنان دریافت نمود. اقرارنامه در دفاتر اسناد رسمی در دادگاه به عنوان یک سند رسمی قابل استناد خواهد بود.

اعتبار اقرارنامه در دادگاه

اعتبار اقرارنامه در دادگاه به برخی نکات مربوط است که لازم است به آن توجه شود. اقرارنامه اگر چه می تواند به عنوان یک سند رسمی به حساب آید اما همیشه نمی تواند دلیل محکمی برای اثبات مالکیت تلقی شود. بلکه تنها یکی از موارد اثبات مالکیت محسوب می گردد. در هر حال اعتبار اقرارنامه در دادگاه هم تحت شرایطی پذیرفتنی است. اگر اقرار به صورت هبه باشد شرط قبولی آن تصرف و در مالکیت داشتن مال غیر منقول به عنوان مثال خانه و ملک خواهد بود.

به عبارت دیگر کسی می تواند ادعا کند که ملکی را به صورت اقرار در قالب هبه دریافت نموده که ساکن ملک باشد. در غیر این صورت اگر فرد دیگری در ملک ساگن باشد و دیگری ادعا کند اقرارنامه ملک در اختیار دارد و مالک محسوب می گردد دادگاه از وی نمی پذیرد. مگر آنکه اسناد محکم دال بر مالکیت در اختیار داشته باشد.

شرایط اقرار چیست؟

در اقرارنامه، اقرار کننده می باید دارای شرایط زیر باشد تا اقرار او مورد پذیرش باشد:

 

.بالغ باشد.

.عاقل باشد.

.از روی اختیار و نه اجبار و اکراه اقرار نماید.

.از روی اراده و قصد باطنی اقرار کند.

.وابسته به شرط و شروط دیگری نباشد.

.کسی که به نفع او اقرار می شود شرایط لازم برای تحقق اقرار را داشته باشد. به عنوان مثال بتواند مالکیت مال اقرار شده را داشته باشد.

.اقرار در مواردی باید چهار بار تکرار شود که اقرار به جرم زنا و لواط از آن جمله اند. اما در موارد عادی اقرار با یک بار کافی است. اقراری که از روی اجبار و اکراه، اشتباه و نظایر آن بوده و برای قاضی اثبات شود، باطل خواهد بود.

اقرارنامه فروش ملک چیست؟

اقرار می تواند به اشکال زیر انجام شود:

.کتبی و در قالب نوشته باشد.

.در عمل انجام شده باشد.

.به صورت ادای لفظ صورت پذیرد.

.با اشاره مطرح شود.

اما آنچه که بیش از همه مطرح و محل اختلاف است ، اقرار به صورت کتبی است.

«اقرار» در قانون

اقرارنامه یا همان اقرار در مواد ۱۲۵۹ تا ۱۲۸۳ قانون مدنی مورد تأکید قرار گرفته است. اقرار به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا در کنار سند، شهادت، اماره و سوگند مطرح است. اگر اقرار در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد در محاکم قضایی قابل اثبات خواهد بود.

نحوه پشت نویسی قرارداد اجاره

این پشت نویسی در شرایطی چون تغییرات جدید و تمدید قرارداد انجام می‌گیرد و می‌توان در یک پاراگراف این تغییرات را مکتوب کرد. به همین دلیل دیگر نیازی به تحریر قرارداد جدید نیست، فقط باید پشت نویسی قرارداد را به صورت صحیح رعایت کنید. برای آشنایی با این ظهرنویسی یک نمونه پشت نویسی اجاره را در ادامه برای شما ارائه می‌دهیم:

مثال یکم:

 

با توجه به اتمام قرارداد ……….. در تاریخ ……….. در خصوص اجاره یک مغازه توسط ……………….. از ………………. با توجه به توافق طرفین قرارداد جدیدی بین دو طرف منعقد شده و مبلغ ودیعه از ……………………. به ………………… تغییر یافته و اجاره از ……………….. به ……………………… در ماه افزایش/کاهش می‌یابد.

 

تمامی مفاد قرارداد شماره ……………………… برای این قرارداد برقرار بوده و اگر قرار است تغییری صورت گیرد باید به توافق هر دو طرف صورت گیرد.

 

امضای طرفین

مثال دوم:

 

قرارداد اجاره مسکن به شماره …… در تاریخ ….. مابین خانم/آقا ….. و خانم/آقا …… بـه مدت …. سال از تاریخ ….. تا تاریخ ….. با امضای طرفین تمدید می‌شود.

 

مبلغ پول پیش‌ودیعه این قرارداد اجاره از …… به …. تغییر افزایش/کاهش می‌یابد و مبلغ اجاره بها ماهانه نیز از …… به …… تغییر افزایش/کاهش می‌یابد.

پشت نویسی قرارداد اجاره

پشت نویسی و یا به عبارتی ظهرنویسی قرارداد اجاره زمانی انجام می‌گیرد که مواردی در اجاره تغییر کرده باشد یا اینکه موجر و مستاجر قصد تمدید قرارداد اجاره را داشته باشند. ظهرنویسی به دلایل زیر انجام می‌شود که شامل:

 

تغییر مبلغ اجاره بها

 زمانی که مبلغ اجاره بها را به دلایل مختلفی می‌خواهید تغییر دهید باید در پشت نویسی به صورت دقیق مبلغ جدید قید شود.

 

تغییر شرایط قرارداد 

در صورتی که قصد اضافه کردن یا حذف تعهدات موجر یا مستاجر را دارید، باید در پشت نویسی تعهدات جدید ذکر گردد.

 

تغییر تاریخ شروع یا پایان اجاره

هنگامی که موجر و مستاجر تاریخ قرارداد را می‌خواهند تغییر دهند، این موضوع باید در ظهرنویسی قید شود.

 

ثبت وصول چک یا وجه نقد

از ظهرنویسی می‌توان در جهت ثبت وصول چک یا وجه نقد از مستاجر به عنوان اجاره‌بها استفاده کرد.

 

در پشت نویسی اجاره می‌توان هر توافق دیگری که بین موجر و مستاجر شکل گرفته را مکتوب کرد، فقط دقت داشته باشید که شرایط پشت نویسی اجاره‌ نامه را رعایت نمایید. به طور مثال ظهرنویسی باید در دو نسخه تنظیم و به امضای طرفین برسد، همچنین باید مشخصات طرفین با تاریخ دقیق ذکر شود.

نکات مهم قرارداد اجاره که باید در اجاره‌ نامه قید شود، عبارتند از:

نکات مهم قرارداد اجاره که باید در اجاره‌ نامه قید شود، عبارتند از:

 

ماده 1 - مشخصات طرفین قرارداد

 

ماده 2- موضوع قرارداد 

 

ماده 3- مدت قرارداد

 

ماده 4- اجاره بها و نحوه پرداخت 

 

 ماده 5- تسلیم مورد اجاره

 

ماده 6- شرایط و آثار قرارداد

 

ماده 7- موارد فسخ قرارداد

 

ماده 8- تضمین قرارداد

 

ماده 9- فورس ماژور

 

ماده 10- حل اختلاف

به این نکته توجه داشته باشید که برای تنظیم قرارداد اجاره باید هزینه‌ای را پرداخت کرد که مقدار این هزینه بستگی به عوامل مختلفی دارد؛ اما در نظر داشته باشید هنگام ایجاد شرایط جدید و تغییر و تمدید قرارداد اجاره می‌توانید قرارداد فعلی را پشت نویسی کنید، هزینه پشت نویسی اجاره نامه کمتر از تنظیم قرارداد جدید است.

قرارداد اجاره چیست؟

قرارداد اجاره سندی است که مالک، ملک یا زمین خود را طبق شرایط و تعهدات، برای مدت زمانی مشخص به شخص دیگر و به عبارتی به مستاجر واگذار می‌کند. 

مستاجر در ازای سکونت در مال مورد اجاره، مبلغی را به عنوان اجاره بها به مالک یا موجر در موعد مقرر پرداخت می‌کند. قرارداد اجاره برای طرفین بسیار حائز اهمیت است و باید با دقت و ظرافت کامل تنظیم شود.

برای اعمال حق فسخ چقدر زمان هست؟

بر اساس قانون مدنی اعمال حق فسخ در خیار مجلس، حیوان، غبن، عیب، تدلیس، رویت و تخلف از وصف فوری است. در مورد مابقی خیارات مدت زمان اعمال حق فسخ طبق عرف و عادت در نظر گرفته می شود.

چگونه باید قرارداد را فسخ کنیم؟

چنانچه حق فسخ معامله در قرارداد قید شده باشد و یا حق فسخ به موجب قوانین جاری کشور امکانپذیر باشد دارنده حق فسخ می بایست در ابتدا با ارسال اظهارنامه فسخ مراتب را اعلام وسپس دادخواست تایید فسخ را از دادگاه بخواهد.

فسخ قرارداد بدون مراجعه به دادگاه امکان دارد؟

طرفین قرارداد می توانند با رضایت هنگام عقد قرارداد یا بیرون از آن برای طرفین قرارداد یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند.

طرفین دعوی التزام

طرفین دعوی در حقیقت طرفین قراردادی هستند که در آن وجه التزام، تعیین شده است. شخصی که تعهد به نفع او شده است، خواهان و شخصی که از تعهد تخلف کرده، خوانده است.

مبنای حقوقی دادخواست وجه التزام

وجه التزام، مبلغی است که طرفین یک قرارداد به عنوان جریمه تاخیر و یا عدم انجام تعهد قراردادی پیش بینی می‌کنند. در واقع وجه التزام نوعی ضمانت اجرای حقوقی است که احتمال نقض و تخلف از قرارداد را به حداقل می‌رساند.

 

به عنوان مثال: در یک قرارداد مشارکت در ساخت، ممکن است، شرط شود که اگر سازنده در مورد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان‌های موضوع قرارداد، اقدام ننماید، به ازای هر روز تاخیر در انجام تعهد، مبلغی به عنوان خسارت تاخیر تعهد به مالک پرداخت کند.

 

بنابراین اگر یکی از طرفین قرارداد، اجرای تعهد را با تاخیر انجام دهد و یا به صورت کلی از انجام تعهد استنکاف کند، طرف دیگر قرارداد می‌تواند، دادخواست مطالبه وجه التزام را تقدیم کند.

ماده 283 قانون مدنی در مورد اقاله قرارداد

ماده 283 قانون مدنی در رابطه با شرایط اقاله قرارداد بیان می دارد:”بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند.”

همچنین بر اساس ماده 285 قانون مدنی “موضوع اقاله ممکن است تمام معامله واقع شود یا فقط مقداری از مورد آن. موضوع اقاله ممکن است تمام معامله واقع شود یا فقط مقداری از مورد آن.”

انواع کفالت

عقد کفالت به دو صورت است:

 

1-موقت

2-مطلق

قرارداد کفالت و وثیقه از نوع مطلق می باشد. زیرا بر اساس ماده ۷۳۹ قانون مدنی در رابطه با کفالت مطلق مرجع کیفری می تواند هر زمانی که نیاز باشد مکفول را احضار نماید.

وثیقه یا قرارداد کفالت

بر اساس ماده ۷۳۴ قانون مدنی کفالت عقدی است که به موجب آن احد طرفین در مقابل طرف دیگر احضار شخص ثالثی را تعهد می‌کند.

متعهد : کفیل

شخص ثالث : مکفول

طرف دیگر : مکفول‌له

ضرر و زیان فسخ معامله خودرو

ضرر و زیان حق فسخ قولنامه دستی خودرو با توافق طرفین صورت می گیرد تا چنانچه یکی از طرفین بدون دلیل قانونی اقدام به فسخ نمود ضرری متوجه طرف مقابل معامله نشود. به صورت کلی بایستی حق فسخ و ضرر و زیان توافقا در قولنامه ذکر شود تا طرفین پس از فسخ و اثبات وارد شدن ضرر و زیان بتوانند این هزینه را از طرف مقابل دریافت نمایند. پس نرخ ثابتی جهت حق فسخ وجود نداشته و طرفین با توافق کتبی مبلغی برای این امر در نظر می گیرند.