تبعات انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک

همان‌طور که گفته شد، برای انتقال این حق حتی به فرزندان خود، باید رضایت مالک را کسب کرده باشید. اما اگر این کار را بدون رضایت مالک انجام دهید، چه تبعاتی برای شما خواهد داشت؟

 

در صورتیکه شما بدون کسب اجازه از مالک اقدام به انتقال سرقفلی به فرزند خود کنید، به عنوان متخلف شناخته خواهید شد.

در چنین شرایطی مالک می‌تواند از شما شکایت کند و درخواست تخلیه مورد اجاره داده شده را داشته باشد. اگر شما در دادگاه محکوم شوید، علاوه بر تخلیه ملک، نصف مبلغی که به عنوان سرقفلی پرداخت کرده بودید را نیز از دست خواهید داد. در نهایت تنها نیمی از مبلغ پرداخت شده در ابتدای قرارداد به شما برگردانده می‌شود.

آیا برای انتقال دادن سرقفلی به فرزندان نیاز به اجازه مالک است؟

موضوع انتقال سرقفلی به فرزند یکی از مواردی است که زیاد سؤال می‌شود. باید بدانید این کار به شکل قانونی قابل انجام نیست. مگر اینکه در قرارداد سرقفلی، مالک اجازه انتقال آن به دیگران را داده باشد. در چنین شرایطی فرد قادر است سرقفلی ملک تجاری خود را به فرزندش منتقل سازد.

البته در این مورد گاه اختلاف‌نظرهایی دیده می‌شود. برخی افراد می‌گویند اجازه انتقال از سوی مالک تنها برای انتقال به غیر است. از آنجا که فرزند خود فرد، جزء غیر حساب نمی‌شود، می‌توان بدون اجازه گرفتن از فرد مالک انتقال سرقفلی را انجام داد.

اما اغلب بر این باورند که برای انتقال دادن این حق به فرزند نیز دریافت اجازه مالک یکی از ضروریات است.

آیا می‌توان در زمان حیات سرقفلی را به فرزند خود انتقال داد؟

در مورد اینکه در زمان حیات فرد، امکان انتقال سرقفلی به فرزند وجود دارد یا نه، باید موضوع را دقیق‌تر بررسی کرد. اگر چنین حقی در قرارداد میان مالک و مستأجر آورده نشده باشد و مالک اجازه انتقال سرقفلی به دیگران را نداده باشد، امکان چنین کاری را نخواهید داشت.

برای این کار باید در قرارداد نوشته شود “حق انتقال به غیر از سوی مالک به مستأجر داده شد”. اگر در زمان عقد قرارداد این مورد را ننوشته‌اید، باید قبل از انتقال سرقفلی رضایت مالک را کسب کنید.

انحصار وراثت برای سرقفلی به چه صورت خواهد بود؟

سرقفلی مغازه یا هر ملک تجاری متعلق به فرد فوت شده، مانند سایر اموالی است که در زمان زندگی داشته است. این مبلغ نیز باید بر اساس قانون میان ورثه‌ تقسیم شود. در ابتدا لازم است به شکل کامل تمام مراحل انحصار وراثت را انجام داد. اگر زمانی در مورد انتقال سرقفلی به فرزند بعد از فوت میان ورثه اختلافی پیش آمد، باید از دادگاه کمک بخواهند.

در چنین مواردی ابتدا ارزش سرقفلی کارشناسی خواهد شد. سپس تمام ورثه‌ ، مورد تأیید دادگاه قرار می­گیرند و بر اساس قانون ، مبلغ سرقفلی میان آن‌ها تقسیم می‌شود.

در زمان انتقال سرقفلی پس از فوت فرد، از آن مالیات کسر خواهد شد. برخی افراد برای پرداخت نکردن این مالیات، قبل از فوت می‌خواهند سرقفلی را به فرزند خود منتقل کنند. این کار شرایطی دارد که در ادامه برای شما شرح داده می‌شود.

قرارداد سرقفلی برای یک ملک تجاری

برای اینکه بتوانید سرقفلی ملک را از فرد مالک دریافت کنید و این حق را در اختیار خودتان داشته باشید، چند راه پیش رو خواهید داشت. شما می‌توانید با مالک به توافق برسید و در ازای پرداخت مبلغی کلی، حق سرقفلی را دریافت کنید. همچنین می‌توان توافق کرد که هر سال مبلغی به عنوان اجاره برای مالک واریز شده و در پایان سال در صورت اتمام روابط، این مبلغ به ­روز به خودتان برگردانده شود.

یک نکته مهم در مورد اختیار مالک سرقفلی

اگر تصمیم دارید سرقفلی ملکی را خریداری کنید بهترین کار این است که همه موارد را در قولنامه درج کنید تا در آینده دچار مشکل نشوید. مواردی نظیر اینکه می‌توانید حق سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کنید یا خیر؟ آیا اجازه تغییر شغل دارید؟ آیا می‌توانید برای خود شریک اختیار کنید؟ تا چه میزان حق تغییرات و تعمیرات در بنا را دارید و… می‌تواند جز بندها و شروطی باشد که در قولنامه ذکر می‌کنید.

به شغل موجر ادامه دهید

درست است که دامنه اختیارات مالک سرقفلی بسیار گسترده است؛ اما باید بدانید که او اجازه ندارد به کسب‌وکار دیگری در ملک بپردازد؛ بلکه باید به شغلی ادامه دهد که موجر داشته است. برای این مورد نیز استثنایی وجود دارد و آن این است که اگر در قولنامه سرقفلی به شغل خاصی اشاره نشده باشد، مستأجر یا همان مالک سرقفلی این امکان را دارد که شغلی مناسب شرایط خود در ملک برپا کند.

آیا می‌توانید در بنا تغییر ایجاد کنید؟

یکی دیگر از اختیاراتی که مالکان سرقفلی دارند این است که در ملک تغییراتی ایجاد کنند. فراموش نکنید که مالکان سرقفلی در واقع اختیاری روی زمین ندارند؛ اما می‌توانند یصورت محدود تغییراتی در ملک ایجاد کنند که به اصل بنا خدشه‌ای وارد نشود.

کشیدن تیغه یا برداشتن تراس از مواردی است که تغییر در اصل بنا محسوب می‌شود. با این‌ حال اگر تغییرات تزئینی محسوب شود و بر کاربری ساختمان بیفزاید، هیچ مشکل قانونی به وجود نخواهد آمد.

ملک در اختیار مالک سرقفلی است

این بدان معنا است که مالک سرقفلی این اجازه را دارد تا به تشخیص خود، ملک را دوباره در اختیار فرد دیگری قرار دهد. وی میتواند از این راه از مبلغی که برای اجاره دریافت می‌کند، سود خواهد برد. تنها در شرایطی این حق از مالک سرقفلی سلب می‌شود که در قولنامه این حق از او گرفته شده باشد.

مالکان سرقفلی بخوانند

از سال 1376 به بعد که قوانین به نفع مالک سرقفلی تغییر پیدا کرد، امنیت شغلی این افراد بیشتر شد. همان‌طور که پیش‌ ازاین نیز ذکر کردیم به‌ موجب قانون مالک قبل از سررسید مقرر که در قولنامه ذکر شده، جز به دلایلی معدود اجازه تخلیه ملک را ندارد. بااین‌وجود لازم است بدانید که اختیارات مالک سرقفلی چیست؟

مالک ملک چه اختیاراتی دارد؟

در سرقفلی‌هایی که قبل از تغییرات سال 76 منعقد شده بودند، مالک هیچ اختیاری مبنی بر تخلیه ملک نداشت؛ اما پس از این تغییرات، پس از سررسید مدت‌زمان اجاره، مالک این امکان را دارد که تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد. بااین‌ وجود باید بدانید قبل از آن هیچ‌گونه اجازه‌ای در این زمینه ندارد؛ مگر اینکه خلاف قانون مالک سرقفلی تغییراتی در ملک به وجود آورد که از ارزش آن بکاهد.

نکته‌ای که باید در نظر داشته باشید این است امتیازاتی که مالک سرقفلی در اختیار دارد بسیار بیشتر از مستاجر خواهد بود.

اما این اختیارات بسیار محدودتر از صاحب اصلی ملک است. درست است که اختیاراتی بیشتر به صاحب سرقفلی داده می‌شود؛ اما باید بدانید تصمیم‌گیری در بسیاری از موارد بر عهده مالک اصلی ملک است.

تفاوت بازپرداخت سرقفلی و ودیعه

در مورد پول پیش به هنگام اتمام مدت قرارداد ، مالک موظف است همان مبلغی که به‌عنوان پول پیش دریافت کرده را به مستأجر برگرداند.

اما در مورد سرقفلی کمی قضیه متفاوت است. در قراردادهای سرقفلی مالک تنها زمانی می‌تواند حق سرقفلی را از مستأجر بگیرد که مبلغ سرقفلی را بر مبنای ارزش روز به او بازگرداند. یعنی مبلغ سرقفلی در ابتدای انعقاد قرارداد ، لزوماً همان مبلغی نخواهد بود که در پایان قرارداد بازگردانده میشود.

دادگاه صالح به رسیدگی دعوای حق سرقفلی

در دعوای حق سرقفلی، برای مبلغ سرقفلی کمتر از ٢٠ میلیون تومان، شورای حل اختلاف محل ملک یا اقامتگاه خوانده صالح به رسیدگی است.

اما اگر مبلغ سرقفلی بیش از ٢٠ میلیون تومان باشد، دعوا در دادگاه محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده، قابل طرح می باشد.

روند پیگیری دعوای مطالبه سرقفلی

ممکن است به دلایلی، مستأجر تحت فشار مالک قرار گیرد تا قبل از اتمام مدت قرارداد، محل اجاره را تخلیه نماید.

در چنین شرایطی مستأجر می تواند به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه و از آن طریق دادخواست مطالبه سرقفلی را تقدیم مرجع قضایی نماید.

مالک عین و مالک منفعت

در ابتدای اجاره یک محل خالی و بدون پیشینه کسب، معمولاً عین مستأجره(یا همان مغازه یا محل تجاری) اجاره داده می شود و مالک، نوعاً «مالک عین» است.

با توسعه فعالیت در محل کسب، مستأجر در نقش «مالک منفعت» ظاهر می شود. مستأجر اول می تواند در صورتی که حق انتقال ملک تجاری از او سلب نشده باشد، این منفعت را در قالب «مالک منفعت» به مستأجر دوم اجاره دهد. مدت اجاره ملک برای مستأجر دوم باید در محدوده زمانی اجاره مستأجر اول تعیین شود.

رابطه سرقفلی و حق کسب و پیشه را می توان اینگونه مورد توجه قرارداد

حق کسب و پیشه با اتمام فعالیت یک مستأجر در محل کسب ایجاد و تعیین می شود. حق کسب و پیشه در حقیقت زمینه تعیین میزان سرقفلی یک محل تجاری را برای مستأجر تازه وارد برای همان محل تعیین می نماید. یک مستأجر در محل کسب استیجاری با فعالیت خود اعتبار و ارزشی برای آن ملک ایجاد می کند. با ارزش ایجاد شده و هنگام ترک محل توسط وی، صاحب ملک می تواند مبلغ سرقفلی ملک را تعیین نماید.

 

 

عدم اعتبار سند به چه شکلی انجام می‌شود؟

یکی از مهم‌ترین مواردی که در زمان رسیدگی به پرونده‌های معامله معارض مورد بررسی قرار می‌گیرد، اعتبار سند است. بر اساس رأی وحدت رویه شماره چهل و سه مخصوص دیوان عالی کشور، اعتبار نداشتن یک سند را می‌‌توان با کمک مواردی همچون ثابت کردن جعلی بودن سند و همچنین باطل بودن معامله‌ای که در سند مربوطه ذکر شده است، اثبات کرد.

در صورت وقوع هر یک از این موارد، سند معامله معارض به طور کامل غیر قابل استناد محسوب می‌شود. غیر قابل استناد به این معنا است که سند در جوامع حقوقی از هیچ اعتبار خاصی برخوردار نیست و صاحب سند نمی‌تواند ادعای خاصی نسبت به اطلاعات مندرج در آن داشته باشد.

اعتراض ثالث طاری

این اعتراض هنگامی‌ مطرح می‌شود که در یک جلسه دادرسی ، یکی از طرفین در اثنای رسیدگی و تصمیم دادگاهی که بین او و شخص دیگری گرفته ‌شده برای اثبات حق خود استناد نماید . طرف مقابل نیز حق اعتراض به رأی و تصمیم مستند طرف مقابل را دارد.

این اعتراض بدون تقدیم دادخواست صورت می‌گیرد . اعتراض در دادگاه رسیدگی کننده صورت خواهد گرفت . لذا باید درجه دادگاه صادرکننده رأی معترض عنه پایین تر باشد.

اعتراض ثالث اصلی

این دعوا زمانی مطرح می‌شود که شخص ثالثی از صدور حکمی که حقوق او را پایمال کرده ‌است در هنگام اجرا یا قبل‌از آن متوجه می‌شود و به آن اعتراض می‌کند برابر ماده ۴۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست جهت اعتراض داده شود . همچنین خوانده این دادخواست باید هر دو نفر یعنی محکوم‌علیه و محکوم‌له باشند .

تعریف افراز ملک مشاع

افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.