بنابراین صدور قرار تاخیر اجرای حکم مشروط به سه شرط است

1.درخواست معترض ثالث

 

2.جبران ضرر و زیان ناشی از اجرای حکم ممکن نباشد.

 

3.معترض ثالث، تامین بدهد.

 

با فقدان هر یک از این سه شرط، که شرط دوم باید توسط دادگاه احراز شود، قرار تاخیر اجرای حکم صادر نمیشود. لذا عملیات اجرایی ادامه می یابد. در صورت صدور قرار تاخیر اجرای حکم، قرار مذکور برای مدت معینی صادر میشود. ولی طبعاً تمدید آن تا حصول نتیجه نهایی نباید مانعی داشته باشد.

 

لازم به ذکر است نظر به فوریت امر، رسیدگی به درخواست صدور قرار تاخیر اجرای حکم، باید در وقت فوق العاده صورت گیرد تا معترض ثالث بتواند ظرف مهلت پانزده روز از آن بهره مند شود.

صدور قرار تاخیر اجرای حکم

به موجب ماده 424 قانون آیین دادرسی مدنی ، اعتراض ثالث موجب تاخیر اجرای حکم قطعی نمی باشد. لذا این طریق شکایت از احکام، اثر تعلیقی ندارد.

اما قسمت دیگر ماده مزبور دلالت بر آن دارد که در مواردی که جبران ضرر و زیان ناشی از اجرای حکم ممکن نباشد، دادگاه رسیدگی کننده به اعتراض ثالث به درخواست معترض ثالث و پس از اخذ تامین مناسب، قرار تاخیر اجرای حکم را برای مدت معین صادر میکند. مطابق ماده 589 قانون آیین دادرسی مدنی سابق، اخذ تامین مطابق مقررات راجع به تامین خواسته بود. اما در حال حاضر تامین میتواند در محکوم به مالی ، وجه نقد، ضمانت نامه های بانکی، مال غیر منقول و …. باشد.

تصمیم دادگاه برای قرار تاخیر یا نقض حکم

شخص ثالث به دو جهت به دادگاه مراجعه میکند:

 

1-ابتدا برای صدور قرار تاخیر اجرای حکم

2-نقض یا الغای حکم مورد اجرا

هزینه های تحویل ملک بر عهده چه کسی است؟

هزینه های تحویل ملک بر عهده فروشنده خواهد بود.

بنابراین در دعوای مورد بحث خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه نماید.

دادگاه چگونه به موضوع رسیدگی می نماید؟

در همه دعاوی، بار اثبات جرم با شاکی و یا خواهان است. بنابراین وی باید مدارک کافی در اختیار داشته باشد.

 

دردعوای الزام به تحویل ملک، خواهان با در دست داشتن سند رسمی، دعوای خود را آغاز می نماید.

 

برخی محاکم، قولنامه یا مبایعه نامه را هم به عنوان سند دارای اعتبار، در طرح اینگونه دعاوی می پذیرند.

 

با این وجود وحدت عمل در این مورد وجود ندارد و برخی محاکم از خواهان درخواست ارائه سند رسمی می کنند.

 

در چنین شرایطی خواهان ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.

 

البته به نظر می رسد در مناطقی که نوعاً معاملات به صورت قولنامه ای انجام می گیرد، محاکم قضایی احتمالاً این سند را هم مورد توجه قرار دهند.

دادگاه صالح در الزام به تحویل ملک

در دعوای الزام به تحویل ملک، دادگاه صالح، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع است.

خواهان برای طرح دعوا باید در آن جا حضور پیدا نماید.

طرفین دعوا در الزام به تحویل ملک

همیشه در دعاوی حقوقی، به کسی که شروع کننده دعوا است خواهان می گویند. در این نوع دعوا، خواهان، خریدار ملک است.

فروشنده ملک نیز خوانده این دعوا خواهد بود.

تکلیف انجام زراعت در ملک تصرفی

در صورت محکومیت متصرف از سوی دادگاه، دو حالت کلی وجود دارد. اگر محکوم علیه در زمان تصرف، اقدام به زراعت کرده باشد و زمان زراعت نیز فرا رسیده باشد باید بر اساس ماده 165 قانون آییین دادرسی مدنی سریعاً زراعت برداشت شود. در این مورد، ماده مورد بحث مقرر داشته است:

در صورتی که در ملک مورد حکم تصرف عدوانی زراعت شده باشد، اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد متصرف عدوانی باید فوری محصول را برداشت و اجرت‌المثل را تادیه نماید.

قابلیت اجرای حکم رفع تصرف عدوانی در مرحله دادگاه بدوی

حکمی که در رفع تصرف عدوانی صادر می شود چون واجد جنبه غیر مالی است، به استناد بند 2 ماده 331 آیین دادرسی مدنی، قابل تجدید نظر در دادگاه تحدید نظر استان می باشد. با این اوصاف که درخواست تجدید نظر نمی تواند مانع از اجرای حکم گردد. مگر آنکه طرف یک ماه، حکم رفع تصرف عدوانی، در دادگاه تجدید نظر فسخ گردد.

از این رو محکوم علیه زمانی می تواند نگران قلع اشجار و بنای احداثی نباشد که در فاصله فرجه یک ماهه برای اجرای حکم، دعوای مالکیت اقامه نماید.

تکلیف اقدامات متصرف در ملک متصرفی

ممکن است متصرف در ملک تصرفی دست به اقداماتی نظیر احداث بنا، کاشت درخت و یا از بین بردن زراعت و یا قطع درختان و اقدامات مشابه بزند. در این صورت، بعد از محکومیت توسط دادگاه ، لازم است علاوه بر تعیین مجازات و تحمل آن، تکلیف این اقدامات نیز روشن شود. بنابراین بهتر است خواهان از همان ابتدا ضمن دادخواست رفع تصرف عدوانی، از دادگاه تقاضا نماید نسبت به تخریب آثار باقیمانده از اقدامات متصرف حکم لازم صادر شود. زیرا این دو دارای آثار حقوقی جداگانه می باشند.

وجود قرارداد در دعوای تخلیه ید

باید دانست که در بیشتر موارد، در دعوای تخلیه ید وجود قرارداد جنبه قانونی و مستند بودن به دعوا می دهد. بنابراین در این دعوا خواهان ادعا می کند که ادله ید خوانده بر ملک بر خلاف قرارداد است. یا بر خلاف قانون بوده و باید از آن تخلیه گردد.

در تصرف عدوانی از آن جا که عنصر اجبار ، عدوان و زور وجود دارد لذا ممکن است در مواردی ، علاوه بر جنبه مدنی، دعوا جنبه کیفری پیدا کند. یعنی در صورت اثبات جرم، مجرم ممکن است با استناد به قانون مجازات اسلامی به تحمل مجازات حبس محکوم شود. این مجازات از سه ماه تا یک سال حبس خواهد بود.

عنصر رضایت در دعوای تصرف و تخلیه ید

در دعوای تصرف عدوانی، تصرف خوانده بر ملک بدون رضایت مالک و آگاهی قبلی وی صورت پذیرفته است. حال آنکه در دعوای تخلیه ید، مالکیت خوانده بر ملک مورد قبول طرفین است. و استیلا و ید خوانده بر ملک قانونی است. و مورد قبول طرفین قرار دارد. بنابراین اختلافی بر موضوع مالکیت قانونی وجود ندارد.

آیا میتوان بدون داشتن سند رسمی ، دعوای خلع ید را مطرح نمود؟

خیر ، مهمترین شرط طرح دعوای خلع ید ، داشتن سند رسمی است. زیرا خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است. لذا برای دعوی خلع ید نیاز به اثبات مالکیت میباشد در غیر اینصورت دعوا رد می شود.

ارکان دعوی خلع ید ملک

دعوای خلع ید همچون هر دعوای حقوقی دیگر مستلزم اثبات حقانیت خواهان و تخلف خوانده در دادگاه است.

علاوه بر این ، برای طرح دعوی ، باید ارکان دعوی را رعایت کرد. از جمله ، تنظیم دادخواست خلع ید و تقدیم آن به دادگاه ، اثبات مالکیت خواهان بر ملک تصرفی ، عدوانی بودن تصرف و عدم امکان انتفاع مالک از مال .

اقامه دعوا نقطه آغاز در نحوه رسیدگی به دعوای مالکیت

زمانی اقامه دعوا در موضوع مالکیت مطرح میشود که حقی مورد انکار یا تجاوز قرار گیرد. اقامه دعوا به صورت حقوقی و از طریق تقدیم دادخواست به دادگاهی انجام میشود که ملک در محدوده قضایی آن واقع شده است.

تعارض اسناد در بحث دلایل تعارض در دعاوی مالکیت

مستند به ماده 1284 قانون مدنی ، از جمله ادله اثبات در دعاوی مالکیت، اسناد هستند و سند هر نوشته ای است که در مقام اثبات دعوا یا دفاع از آن قابل استناد باشد.

مستند به مواد 1286 ، 1287 و 1289 قانون مدنی، سند دو نوع است. سند رسمی و سند عادی. سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها طبق قانون تنظیم شده باشد. سایر اسناد ، سند عادی محسوب میشوند.

تعارض تصرف و سایر دلایل

با توجه به اینکه تصرف ، اماره قانونی است تا وقتی حجت دارد که دلیل خلاف آن وجود نداشته باشد. زیرا اماره ، تاب مقاومت در برابر دلایل دیگر را ندارد. بنابراین تصرف تا جایی دلیل بر مالکیت است که دلایل دیگر بر خلاف آن وجود نداشته باشد. در غیر این صورت ، متصرف باید برای اثبات مالکیت خود از دلایل دیگر استفاده نماید.

نحوه اجرای رای افراز ملک توسط دادگاه

حکم افراز ملک ، جنبه اعلامی دارد و خصوصیت این نوع از احکام آن است که نیاز به صدور اجراییه ندارند. متقاضی حکم صادر شده از دادگاه را به اداره ثبت محل تقدیم میکند. .

بعد از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه افراز و سایر حقوق متعلقه ثبتی و بهای دفترچه سند مالکیت ، پرونده برای متصدی دفتر املاک ارسال میشود. او نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت میکند. سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر مینماید. در ادامه ، سند را به امضای مسئول اداره ثبت رسانیده و پرونده را برای تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال میدارد.

طرفین دعوی در دادخواست افراز ملک مشاع

شریک مشاعی (متقاضی افراز) درخواست افراز را به طرفیت مالکین مشاعی به مرجع صالح تقدیم میکند. زمانی که غایب یا محجوری شریک باشند ، باید به طرفیت امین غایب یا قیم محجور ، طرح دعوی شود.

محدوده رسیدگی در دعوای مالکیت

وقتی خواسته وجه رایج ایران است تعیین میزان خواسته، محدوده رسیدگی دادگاه را مشخص میکند. فرض کنید میزان خواسته یکصد میلیون ریال باشد. اما دادگاه در مقام رسیدگی به دعوا و بر مبنای ادله موجود استحقاق خواهان را مبلغ یکصد و بیست میلیون ریال تشخیص و احراز نماید. در این صورت نمیتواند بیشتر از یکصد میلیون ریال را مورد حکم قرار دهد. و در صورت تجاوز از حد مذکور، علاوه بر اینکه تخلف محسوب میشود، از موجبات اعاده دادرسی برای محکوم علیه می باشد.