مالک ملک از نظر قانون ثبت کیست؟

باید دانست برای آنکه فردی رسماً مالک یک ملک شناخته شود طیق قانون باید ملک به نام وی در اداره املاک ثبت به ثبت برسد. بنابر این تا زمانی که این کار صورت نگرفته باشد، مالکیت ملک فقط ادعا است و ممکن است در هر دعوایی این مالکیت مخدوش شود. بنابر این دادگاهها نیز نمی توانند حکم به مالکیت کسی بدهند که ملک در اداره ثبت به نام وی ثبت نشده باشد.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تحویل ملک

ماده 344 قانون مدنی

“اگر در عقد بیع، شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت، موعدی معین نشده باشد، بیع قطعی و ثمن حال محسوب است. مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی، وجود شرط یا موعدی معهود باشد، اگر چه در قرارداد بیع، ذکری نشده باشد.”

 

ماده 362 قانون مدنی

“عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.”

 

ماده 372 قانون مدنی

“اگر نسبت به بعض مبیع، بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به بعضی که قدرت بر تسلیم داشته، صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.”

 

ماده 374 قانون مدنی

“در حصول قبض، اذن بایع شرط نیست و مشتری می تواند، مبیع را بدون اذن قبض کند.”

 

ماده 388 قانون مدنی

“اگر قبل از تسلیم در مبیع، نقصی حاصل شود، مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.”

 

ماده 42 قانون اجرای احکام مدنی

“هرگاه محکوم به، عین معین منقول یا غیر منقول بوده و تسلیم آن به محکوم له ممکن باشد، دادورز (مأمور اجرا) عین آن را گرفته و به محکوم له می دهد.”

 

ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی

اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه نماید در این صورت دادورز( مأمور اجرا) یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی

اگر محکوم به عین معین بوده و تلف شده و یا به آن دسترسی نباشد، قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله دادگاه، تعیین و طبق مقررات این قانون از محکوم علیه وصول می شود و هرگاه محکوم به قابل تقویم نباشد، محکوم له میتواند، دعوی خسارت اقامه کند.

 

ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیلهٔ دیگری انجام دهد و هزینهٔ آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینهٔ لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس، میزان هزینه را معین می نماید. وصول هزینه مذکور و حق الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

 

تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

وجه التزام و مطالبه خسارت عدم تحویل ملک

در قراردادهای خرید و فروش یا ساخت و ساز معمولاً رایج است که مبلغی به عنوان وجه التزام بابت خسارت تاخیر تسلیم در قرارداد درج میشود. بدین ترتیب چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر ملک را تحویل ندهد، بابت دیرکرد تحویل ملک، متعهد به پرداخت مبلغ معین خسارت شود.

چنانچه مبلغ خسارت در قرارداد تعیین نشده باشد، خریدار دردسر بیشتری دارد. وی میتواند با تنظیم دادخواست طلب خسارت نماید. در این صورت قرار ارجاع به کارشناس صادر میشود. تا خریدار به حق خود برسد.

شخص ثالث و تصرف ملک

در مواردی ممکن است ملک مورد مناقشه در اختیار شخص ثالث باشد. شخص ثالث چنانچه هیچگونه قرارداد معتبری در ارتباط با ملک تحت تصرف و مورد مناقشه نداشته باشد، تصرف او در حکم غصب است. لذا برای تخلیه و تحویل ملک، نیاز به اقدام و دادخواست دیگری نیست.

اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد باید ظرف یک هفته به دادگاه مراجعه کند. چنانچه ظرف ١۵ روز از تاریخ مهلت مذکور از دادگاه صالح، قراری مبنی بر تأخیر اجرای حکم به اجرای احکام ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه پیدا خواهد کرد و پس از تخلیه، ملک به خریدار تحویل داده می شود.

تصرف ملک قولنامه ای ورثه ای

تصرف ملک ورثه‌ای می‌تواند هم توسط دیگر وراث و هم افراد دیگر رخ دهد. برخی از زمین‌ها مخصوصا در روستاها بدون سند بوده یا دارای سند قولنامه‌ای هستند. در این موارد فرد برای اینکه بتواند مالکیت خود را ثابت کند باید قولنامه را ارئه دهد.

تصرف ملک توسط شهرداری

گاهی شهرداری برای زیباسازی شهر یا احداث بنا اقدام به تصرف اراضی دیگر می‌کند. اگر تصرف بدون اجازه مالک یا حضور او باشد، می‌تواند به عنوان تصرف عنوانی از شهرداری شکایت کند. این نوع دعوا در دادگاه‌های عمومی حقوقی محل قرارگرفتن ملک مطرح می‌شود.

تصرف ملک مشاع توسط شریک

هر گاه در ملک مشاع که دارای مالکیت چند گانه است، یعنی چندین نفر بر آن مالکیت دارند، یکی از شرکا بدون اجازه اقدام به تصرف در ملک کند، تصرف او تصرف در ملک مشاع خواهد بود. اگر تصرف در ملک مشاع بدون رضایت شرکا باشد، هر یک از مالکین می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تصرف و تخیله ملک را را مطرح نمایند. تا ملک مشاع از تصرف شریک خارج شود.

با توجه به ماده 581 قانون مدنی، تصرف ملک مشاع توسط یکی از شرکا، از آنجایی که تصرف در اموال دیگری است، فضولی محسوب شده و نیازمند اجازه بعدی آنها است. ضمنا در صورتی که تصرفات هر کدام از شرکا بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

مرجع رسیدگی به دعوی

در ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تصرف در ملک قولنامه ای و پس گرفتن آن، دادگاه محلی است که ملک در آنجا واقع شده است. یعنی اگر ملک در شهر دیگر و مالک در جای دیگری باشد، باید برای اقامه دعوا به شهر محل وقوع ملک مراجعه نماید. البته در جاهایی که شورای حل اختلاف وجود دارد، باید برای طرح دعوا به این شورا مراجعه کرد.

خواهان در دعوای اثبات مالکیت ملک قولنامه ای

در دعوای تصرف ملک قولنامه ای، خواهان کسی است که خود را مالک می‌داند. وی باید علیه طرف مقابل که ملک در تصرف اوست اقامه دعوا کند. بنابراین بار اثبات مالکیت بر عهده او قرار دارد.

مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای

وقتی صحبت از انجام مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای میشود، منظور آن است که بازماندگان متوفی . یا ورثه وی ابتدا باید گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را بگیرند و عوارش و مالیات ملک را بپردازند و سند رسمی ملک را دریافت نمایند. سپس با در دست داشتن مدارک لازم بدنبال اخذ انحصار وراثت باشند.

بطلان معامله

هر زمان که یک معامله یکی از شرایط اساسی صحت معامله را نداشته باشد باطل است.

عدم نفوذ معامله

مطابق ماده 247 قانون مدنی معامله به مال غیر جز بعنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطنا راضی باشد ولی اگرمالک یا قائم مقام اوپس ازوقوع معامله آن رااجازه نمود دراین صورت معامله صحیح و نافذ می شود.

کسی که بدون نمایندگی و اذن برای دیگری معامله ای منعقد مینماید اصطلاحا فضول و به معامله منعقد شده معامله فضولی میگوند. معامله فضولی غیر نافذ است به این معنا که معامله دوم چنانچه مالک اصلی آن معامله را تنفیذ و قبول نماید صحیح است و اگر رد نماید و قبول ننماید باطل است.

معامله معارض سندعادی مقدم با سند رسمی موخر

فروشنده مال را ابتدا با سند عادی میفروشد بعد از آن به شخص دیگری با سند رسمی منتقل مینماید. در این حالت بین مفاد دو سند تعارض پیش می آید.

معامله معارض سند رسمی مقدم با سند عادی موخر

در حالتی که معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی منعقد شده است با توجه به اینکه سند رسمی بر سند عادی ارجحیت دارد حتی با وجود آنکه تاریخ معامله با سند رسمی بعد از معامله معامله با سند عادی باشد. بنابراین در این فرض معامله متعارض محقق نمیشود. اما به دلیل اینکه شخص به موجب یک سند رسمی مال خود را به دیگری انتقال می دهد بنابراین در این فرض دیگر مالک نمی باشد و با انتقال عادی مال متعلق به شخص دیگری را فروخته که مانند مورد قبل شخص اصطلاحا مرتکب انتقال مال غیر شده است که هم از نظر حقوقی و هم از نظر کیفری مسئولیت دارد.

معامله معارض با دو سند عادی

زمانی که فروشنده ملک واحد خود را به دو نفر با سند عادی میفروشد به طوریکه مندرجات اسناد عادی باهم تعارض دارند. با توجه به اینکه تاریخ اسناد عادی در مقابل اشخاص ثالث قابلیت استناد ندارند به همین خاطر هیچ یک از دو خریدار نمیتوانند به تاریخ مقدم سند عادی خود در برابر دیگری استناد نماید. مگراینکه به وسایل و ادله قابل استنادی بتوان تقدم یکی از این دو معامله را در دادگاه ثابت نمود. اما به دلیل اینکه شخص به موجب سند عادی ابتدا مال خود را به دیگری انتقال می دهد بنابراین در این فرض دیگر شخص مالک نمی باشد و با انتقال عادی مال متعلق به شخص دیگری را فروخته که اصطلاحا مرتکب انتقال مال غیر شده است که هم از نظر حقوقی و هم از نظر کیفری این شخص مسئولیت دارد.

معامله معارض با دو سند رسمی

این نوع تعارض عملا اتفاق نمی افتد، زیرا با استعلام سردفتر از سازمان ثبت اسناد و املاک، امکان معامله مجدد منتفی است.

از دو طریق میتوان عدم اعتبار یکی از اسناد را ثابت نمود: از طریق جعلی بودن یکی از اسناد رسمی یا از طریق اثبات بطلان یکی از معاملات با سند رسمی به استناد جهات قانونی. در صورت اثبات از یکی از این طرق، دیگر دو سند رسمی با یکدیگر دچار تعارض نمیشوند.

در دعوای خلع ید مالکیت باید اثبات شود

نکته دیگر اینکه در دعوای خلع ید، خواهان (شخصی که مالش در تصرف دیگری است) ابتدا باید مالکیت خود را بر آن مال ثابت کند سپس غصب و تصرف را اثبات کند.

√ در نتیجه توجه داشته باشید که اگر مالکیت خواهان به وسیله سند رسمی یا مدارکی از این قبیل اثبات نشود ممکن است دعوای خلع ید توسط دادگاه رد شود.

 

• صرفا به استناد اسناد عادی صلح نامه، هبه نامه، یا بیع نامه، حکم بر خلع ید متصرف صادر نمیشود. چرا که به موجب مواد 46 تا 48 قانون ثبت به تنهایی نباید مورد استناد قرار گیرد و کافی برای صدور حکم خلع ید نیست. 

 

تنها جایی که در قانون در رابطه با خلع ید صحبت شده است قانون اجرای احکام مدنی است که در ادامه به آن پرداخته می شود.

رویه قضایی درخواست بطلان فروش مال توقیفی

در ابتدا بهتر است ذکر نماییم این دعوا اعلامی است و به این منظور اقامه می شود که دادگاه بطلان این معامله را تایید و اعلام نماید. برای اینگونه دعاوی اجراییه صادر نمیگردد.

 

 

 

نسبت به ملکی که در بازداشت است، امکان نقل و انتقال وجود ندارد. بنابراین دعوای تنظیم سند رسمی مربوط به آن ملک، مسموع نیست.

 

 

 

درصورتیکه مالی از طرف دادگاه صالح یا به دستور آن مرجع توقیف شده باشد هر نوع معامله نسبت به آن باطل است. ولی اگر از طرف مرجع دیگری مانند دادسرا یا اجراء ثبت توقیف شده باشد تابع مقررات خاص آنها خواهد بود. اگر توقیف ملک از ناحیه دادسرا یا اجرای ثبت بوده باشد قضیه از ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی خارج است.

 

 

اگر ملکی قبلا از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد و سپس مورد معامله قرار گیرد با توجه به مقررات ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال رسمی ملک به نام خریدار امکان پذیر نیست.

 

نقل و انتقال مال توقیفی دارای عنوان کلاهبرداری یا انتقال مال غیر نیست چون ملک توقیف شده هنوز از ملکیت مالک خارج نشده است.

بطلان فروش مال توقیفی

هرگاه ملک توسط دادگاه به یکی از جهات قانونی بازداشت شود، هرگونه معامله ای نسبت به چنین ملکی بی اعتبار است.

مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.

مطابق ماده 348 قانون مدنی بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالکیت یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن را ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلیم باشد.

با توجه به موارد گفته شده اگر مالک با سند عادی ملک خود را به دیگری منتقل کند، شخصی که ملک به نفع وی بازداشت شده است، میتواند تایید بطلان فروش ملک بازداشت شده را از دادگاه درخواست نماید.

شخصی ببرد. شاهد نباید با طرفین معامله دشمنی و دعوا داشته باشد:

شاهد باید بی‌طرف باشد و با هیچ‌یک از طرفین معامله مشکلی نداشته باشد.