مستند به ماده 1284 قانون مدنی ، از جمله ادله اثبات در دعاوی مالکیت، اسناد هستند و سند هر نوشته ای است که در مقام اثبات دعوا یا دفاع از آن قابل استناد باشد.
مستند به مواد 1286 ، 1287 و 1289 قانون مدنی، سند دو نوع است. سند رسمی و سند عادی. سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها طبق قانون تنظیم شده باشد. سایر اسناد ، سند عادی محسوب میشوند.
با توجه به اینکه تصرف ، اماره قانونی است تا وقتی حجت دارد که دلیل خلاف آن وجود نداشته باشد. زیرا اماره ، تاب مقاومت در برابر دلایل دیگر را ندارد. بنابراین تصرف تا جایی دلیل بر مالکیت است که دلایل دیگر بر خلاف آن وجود نداشته باشد. در غیر این صورت ، متصرف باید برای اثبات مالکیت خود از دلایل دیگر استفاده نماید.
حکم افراز ملک ، جنبه اعلامی دارد و خصوصیت این نوع از احکام آن است که نیاز به صدور اجراییه ندارند. متقاضی حکم صادر شده از دادگاه را به اداره ثبت محل تقدیم میکند. .
بعد از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه افراز و سایر حقوق متعلقه ثبتی و بهای دفترچه سند مالکیت ، پرونده برای متصدی دفتر املاک ارسال میشود. او نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت میکند. سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر مینماید. در ادامه ، سند را به امضای مسئول اداره ثبت رسانیده و پرونده را برای تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال میدارد.
شریک مشاعی (متقاضی افراز) درخواست افراز را به طرفیت مالکین مشاعی به مرجع صالح تقدیم میکند. زمانی که غایب یا محجوری شریک باشند ، باید به طرفیت امین غایب یا قیم محجور ، طرح دعوی شود.
وقتی خواسته وجه رایج ایران است تعیین میزان خواسته، محدوده رسیدگی دادگاه را مشخص میکند. فرض کنید میزان خواسته یکصد میلیون ریال باشد. اما دادگاه در مقام رسیدگی به دعوا و بر مبنای ادله موجود استحقاق خواهان را مبلغ یکصد و بیست میلیون ریال تشخیص و احراز نماید. در این صورت نمیتواند بیشتر از یکصد میلیون ریال را مورد حکم قرار دهد. و در صورت تجاوز از حد مذکور، علاوه بر اینکه تخلف محسوب میشود، از موجبات اعاده دادرسی برای محکوم علیه می باشد.
پرداخت هزینه اجرای حکم بر خلاف هزینه دادرسی، بر عهده خوانده است که محکوم علیه واقع شده است. ملاک و مبنای پرداخت اجرای حکم، در صورتی که محکوم به وجه رایج باشد پنج درصد مبلغ محکوم به است. اما در دعاوی مالی که خواسته وجه نقد نیست حق اجرا به ماخذ بهای خواسته که در دادخواست تعیین و مورد حکم قرار گرفته است حساب میشود.
بنابراین در دعاوی مالکیت که معمولاً دعاوی مالی هستند هزینه اجرای حکم در صورتی که خواسته مطالبه وجه نباشد، حق اجرا پنج درصد بهای خواسته است که مورد حکم قرار گرفته است.
در برخی مواقع ممکن است یکی از شرکا از نتیجه افراز ملک راضی نباشد و نسبت به ابطال تقسیم ملک درخواست دهد. در این شرایط، فقط درصورتی که تمام شرکا موافقت کنند، امکان ابطال تقسیم و افراز ملک وجود خواهد داشت و مجددا سند مالکیت برای هرکدام از شرکا تنظیم خواهد شد.
درخواست ابطال تقسیم ملک معمولا زمانی ارائه میشود که حق یکی از شرکا ضایع شده باشد.
هر گاه ملک مشاعی قابل افراز باشد و یکی از شرکا نسبت به فروش سهم خود اقدام کند، سایر شرکا میتوانند دادخواست ابطال فروش ملک مشاعی را به دادگاه تقدیم نمایند.
دادگاه دادخواست را مورد رسیدگیهای قرار خواهد داد و چنانچه امکان افراز ملک ثابت شود، معامله فروش را فسخ خواهد نمود.
اگر در ملک مشاعی غیر قابل افراز ، یکی از شرکا بدون اطلاع به شریکان دیگر نسبت به فروش سهم خود از ملک مشاع اقدام کند، معامله انجام شده از نظر قانونی بدون اشکال است . اما سایر شرکا به حق شفعه میرسند. حق شفعه یعنی سایر شرکا میتوانند مبلغی که خریدار پرداخت کرده را به او برگردانند و مالکیت سهم فروخته شده را به نام خود کنند.
با توجه به اینکه فروش ملک مشاع یک نوع دستور است و رای به حساب نمی آید، به همین دلیل امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع وجود نخواهد داشت. چراکه بر اساس قوانین حقوقی، امکان اعتراض به دستور دادگاه وجود ندارد.
البته دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر میشود که امکان افراز آن وجود نداشته باشد و دادخواست فروش به طرفیت تمام شرکا باشد.
الف) وقتی اداره ثبت ، گواهی عدم افراز را صادر میکند بر این موضوع صحه میگذارد که ملک مشاعی که برای آن درخواست افراز شده ، امکان افراز ندارد.
ب) بنابراین میتوایم بگوییم دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر میشود که دادگاه گواهی عدم افراز را از اداره ثبت دریافت کرده باشد.
پ) دادگاه با دریافت گواهی عدم افراز ، دستور فروش ملک مشاع را صادر میکند.
ت) سپس کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی ملک در محل ملک حاضر شده و بعد از بررسی ، ملک موردنظر را ارزش گذاری و به دادگاه اعلام مینماید.
ث) دادگاه به مالکین 3 روز فرصت میدهد چنانچه نسبت به ارزش کارشناسی ملک اعتراض دارند مراتب اعتراض خود را به دادگاه اعلام نمایند.
ج) بعد از سپری شدن مهلت اعتراض ، ملک مربوطه طبق ضوابط مربوطه ، به مزایده گذاشته خواهد شد.
چ) مبلغ پایه مزایده را کارشناس تعیین خواهد نمود.
ح) برنده مزایده میتواند بعد از پرداخت 10 درصد از کل ارزش ملک ، ظرف مدت 1 ماه تمام مبلغ را به مالکین بپردازد.
خ) ممکن است برنده مزایده یکی از شرکای ملک باشد. در اینصورت باید سهم دیگر شرکا را ظرف مدت یک ماه پرداخت کند.
دانستیم که شرکا در استفاده از مال مشاعی باید با هم توافق کنند. زیرا هر شریکی بخواهد از مال مشاع استفاده کند رضایت سایر شرکا لازم است.
چنانچه شرکا در استفاده از ملک مشاعی به توافق نرسند و ملک نیز قابل تقسیم نباشد، هر یک از شرکا میتوانند از دادگاه مربوطه تقاضای صدور دستور فروش کنند. به موجب آن ملک مشاع فروخته میشود و مبلغ آن به نسبت سهم هر یک از شرکا، میانشان تقسیم میشود.
در بهترین حالت ، چنانچه مالکین با یکدیگر به توافق برسند میتوانند ملک را به شکل دلخواه تقسیم کنند. اما معمولاً در ملک مشاع نمیتوان این موافقت را بدست آورد. لذا باید به سراغ روشهای دیگر برای تقسیم سهم شرکا بود.
ماده ۵۸۹ قانون مدنی مقرر می دارد :
«هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم بموجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند».
ماده ۵۹۱ قانون مدنی مققر میدارد :
«هر گاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند ، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند ، مشروط براینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد»
در مورد تعریف مشاع باید به قانون مدنی مراجعه نماییم. ماده 571 قانون مدنی ، مشاع را اینگونه تعریف میکند : شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی ء واحد به نحو اشاعه .
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که مالکیت آن حداقل به دو نفر اختصاص داشته باشد. در حقیقت در ملک مشاع نمیتوان معلوم کرد که کدام قسمت از ملک مربوط و متعلق به کدام شریک است .
ملک مشاع را نمیتوان مانند ملک شخصی مورد نقل و انتقال قرار داد. زیرا همه مالکین ملک مشاع در همه جای ملک شریکند و نمیتوان میان سهم آنان تفکیک قائل شد. بنابراین در صورت نقل و انتقال ملک ، ممکن است خریدار و فروشنده را با مشکلات حقوقی فراوان مواجه کند.
همیشه در طرح دعوای مطالبه خسارت باید به این نکته توجه کنیم که :
.در قرارداد به موضوع و مبلغ خسارت ناشی از عدم انجام بموقع تعهد اشاره شده است. (طرح دعوی مطالبه خسارت قراردادی است)
.در قرارداد هیچگونه اشاره ای به مبلغ خسارت ناشی از عدم انجام تعهد نشده است. (طرح دعوی مطالبه خسارت غیر قراردادی است)
تمرکز شاکی یا خواهان پرونده ، متمرکز بر گرفتن «خسارت» از طرف مقابل است. پس یسایید ببینیم چگونه این خسارت را میتوان دریافت کرد.
ارائه اسنادی که خواهان درخواست ابطال آن را دارد. به عنوان مثال سند مالکیت و صلح‌نامه
ارائه دلایل بی‌اعتباری یا بطلان سند. مثلاً معارض بودن سنذ، عدم رعایت تشریفات و یا جعل سند.
دعوای ابطال سند، دعوای غیر مالی است. یعنی فارغ از ارزش موضوع سند به عنوان هزینه دادرسی هزینه ثابتی باید پرداخت شود. مگر اینکه لازم باشد معامله هم باطل شود. در این صورت دعوای ابطال معامله خود به تنهایی دعوای مالی محسوب می شود ملاک محاسبه هزینه دادرسی ارزش معامله خواهد بود.
دعوای ابطال سند، مربوط به مال غیرمنقول است. از جهت اینکه کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی در این موارد را دارد باید گفت عموماً اداره ثبت صادر کننده سند و محل وقوع ملک با حوزه دادگاه بر هم منطبق هستند. از این لحاظ، دادگاه عمومی محل وقوع ملک و تنظیم سند، صالح به رسیدگی است. در صورت مغایرت این دو با هم، مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی ، دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی می باشد.
در یک دعوی ابطال سند رسمی، معمولاً «مدعی ابطال سند رسمی» که عموماً مدعی مالکیت آن نیز است در جایگاه خواهان است. طرف وی که فعلاً در سند به عنوان مالک شناخته می شود، در جایگاه خوانده دعوی قرار می گیرد.
