بطلان معامله

هر زمان که یک معامله یکی از شرایط اساسی صحت معامله را نداشته باشد باطل است.

عدم نفوذ معامله

مطابق ماده 247 قانون مدنی معامله به مال غیر جز بعنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطنا راضی باشد ولی اگرمالک یا قائم مقام اوپس ازوقوع معامله آن رااجازه نمود دراین صورت معامله صحیح و نافذ می شود.

کسی که بدون نمایندگی و اذن برای دیگری معامله ای منعقد مینماید اصطلاحا فضول و به معامله منعقد شده معامله فضولی میگوند. معامله فضولی غیر نافذ است به این معنا که معامله دوم چنانچه مالک اصلی آن معامله را تنفیذ و قبول نماید صحیح است و اگر رد نماید و قبول ننماید باطل است.

معامله معارض سندعادی مقدم با سند رسمی موخر

فروشنده مال را ابتدا با سند عادی میفروشد بعد از آن به شخص دیگری با سند رسمی منتقل مینماید. در این حالت بین مفاد دو سند تعارض پیش می آید.

معامله معارض سند رسمی مقدم با سند عادی موخر

در حالتی که معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی منعقد شده است با توجه به اینکه سند رسمی بر سند عادی ارجحیت دارد حتی با وجود آنکه تاریخ معامله با سند رسمی بعد از معامله معامله با سند عادی باشد. بنابراین در این فرض معامله متعارض محقق نمیشود. اما به دلیل اینکه شخص به موجب یک سند رسمی مال خود را به دیگری انتقال می دهد بنابراین در این فرض دیگر مالک نمی باشد و با انتقال عادی مال متعلق به شخص دیگری را فروخته که مانند مورد قبل شخص اصطلاحا مرتکب انتقال مال غیر شده است که هم از نظر حقوقی و هم از نظر کیفری مسئولیت دارد.

معامله معارض با دو سند عادی

زمانی که فروشنده ملک واحد خود را به دو نفر با سند عادی میفروشد به طوریکه مندرجات اسناد عادی باهم تعارض دارند. با توجه به اینکه تاریخ اسناد عادی در مقابل اشخاص ثالث قابلیت استناد ندارند به همین خاطر هیچ یک از دو خریدار نمیتوانند به تاریخ مقدم سند عادی خود در برابر دیگری استناد نماید. مگراینکه به وسایل و ادله قابل استنادی بتوان تقدم یکی از این دو معامله را در دادگاه ثابت نمود. اما به دلیل اینکه شخص به موجب سند عادی ابتدا مال خود را به دیگری انتقال می دهد بنابراین در این فرض دیگر شخص مالک نمی باشد و با انتقال عادی مال متعلق به شخص دیگری را فروخته که اصطلاحا مرتکب انتقال مال غیر شده است که هم از نظر حقوقی و هم از نظر کیفری این شخص مسئولیت دارد.

معامله معارض با دو سند رسمی

این نوع تعارض عملا اتفاق نمی افتد، زیرا با استعلام سردفتر از سازمان ثبت اسناد و املاک، امکان معامله مجدد منتفی است.

از دو طریق میتوان عدم اعتبار یکی از اسناد را ثابت نمود: از طریق جعلی بودن یکی از اسناد رسمی یا از طریق اثبات بطلان یکی از معاملات با سند رسمی به استناد جهات قانونی. در صورت اثبات از یکی از این طرق، دیگر دو سند رسمی با یکدیگر دچار تعارض نمیشوند.

در دعوای خلع ید مالکیت باید اثبات شود

نکته دیگر اینکه در دعوای خلع ید، خواهان (شخصی که مالش در تصرف دیگری است) ابتدا باید مالکیت خود را بر آن مال ثابت کند سپس غصب و تصرف را اثبات کند.

√ در نتیجه توجه داشته باشید که اگر مالکیت خواهان به وسیله سند رسمی یا مدارکی از این قبیل اثبات نشود ممکن است دعوای خلع ید توسط دادگاه رد شود.

 

• صرفا به استناد اسناد عادی صلح نامه، هبه نامه، یا بیع نامه، حکم بر خلع ید متصرف صادر نمیشود. چرا که به موجب مواد 46 تا 48 قانون ثبت به تنهایی نباید مورد استناد قرار گیرد و کافی برای صدور حکم خلع ید نیست. 

 

تنها جایی که در قانون در رابطه با خلع ید صحبت شده است قانون اجرای احکام مدنی است که در ادامه به آن پرداخته می شود.

رویه قضایی درخواست بطلان فروش مال توقیفی

در ابتدا بهتر است ذکر نماییم این دعوا اعلامی است و به این منظور اقامه می شود که دادگاه بطلان این معامله را تایید و اعلام نماید. برای اینگونه دعاوی اجراییه صادر نمیگردد.

 

 

 

نسبت به ملکی که در بازداشت است، امکان نقل و انتقال وجود ندارد. بنابراین دعوای تنظیم سند رسمی مربوط به آن ملک، مسموع نیست.

 

 

 

درصورتیکه مالی از طرف دادگاه صالح یا به دستور آن مرجع توقیف شده باشد هر نوع معامله نسبت به آن باطل است. ولی اگر از طرف مرجع دیگری مانند دادسرا یا اجراء ثبت توقیف شده باشد تابع مقررات خاص آنها خواهد بود. اگر توقیف ملک از ناحیه دادسرا یا اجرای ثبت بوده باشد قضیه از ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی خارج است.

 

 

اگر ملکی قبلا از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد و سپس مورد معامله قرار گیرد با توجه به مقررات ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال رسمی ملک به نام خریدار امکان پذیر نیست.

 

نقل و انتقال مال توقیفی دارای عنوان کلاهبرداری یا انتقال مال غیر نیست چون ملک توقیف شده هنوز از ملکیت مالک خارج نشده است.

بطلان فروش مال توقیفی

هرگاه ملک توسط دادگاه به یکی از جهات قانونی بازداشت شود، هرگونه معامله ای نسبت به چنین ملکی بی اعتبار است.

مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.

مطابق ماده 348 قانون مدنی بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالکیت یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن را ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلیم باشد.

با توجه به موارد گفته شده اگر مالک با سند عادی ملک خود را به دیگری منتقل کند، شخصی که ملک به نفع وی بازداشت شده است، میتواند تایید بطلان فروش ملک بازداشت شده را از دادگاه درخواست نماید.

شخصی ببرد. شاهد نباید با طرفین معامله دشمنی و دعوا داشته باشد:

شاهد باید بی‌طرف باشد و با هیچ‌یک از طرفین معامله مشکلی نداشته باشد.

مدارک لازم برای طرح دعوی ابطال سند

مدارک زیر را برای طرح دعوای ابطال سند رسمی باید به دادگاه ارائه نمود:

 

.اسنادی که می خواهند ابطال آن ها را از دادگاه درخواست کنند.

.ادله ای که برای بطلان سند در دست دارند.

دادگاه صالح

دادگاه صالح برای طرح این دعوی، دادگاه محلی است که سند در آنجا تنظیم شده است.

هزینه دادرسی ابطال سند

دعوای ابطال سند، جزو دعوای غیرمالی است و باید فقط هزینه ی دادرسی که بطور معمول وجود دارد، پرداخت شود. اگر نیاز به ابطال معامله باشد، در اینجا دعوی مالی محسوب شده و باید هزینه ای بر اساس ارزش معامله پرداخت شود.

اسناد صادر شده در اثر کلاهبرداری

این اسناد شامل مواردی است که شخصی نسبت به مال غیرمنقولی که متعلق به دیگری است به هر نحوی اقدام به کلاهبرداری نماید و سند رسمی ای به این جهت صادر شود. مثلا شخصی در شرایطی که مالک ملک نیست اقدام به ثبت ملک به نام خود نماید. باید علاوه بر اقدام به طرح شکایت کیفری برای جرم کلاهبرداری، صاحب اصلی درخواست ابطال سند را به دادگاه عمومی حقوقی، تقدیم نماید.

اسناد صوری

زمانی که افراد اقدام به انعقاد قراردادهایی می نمایند که واقعی نبوده بلکه تنها بر روی کاغذ نوشته شده اند. یعنی به دنبال آن نوشته هیچگونه مالی منتقل نشده است، این گونه قراردادهای غیر واقعی رو اصطلاحاً معامله ی صوری می گویند. اگر سند رسمی ای بر مبنای این معامله ی صوری منتقل شده باشد، می توان تقاضای ابطال آن را نمود.

اسناد مجعول

ممکن است شخص یا اشخاصی، خواهان بدست آوردن ملکی بصورت نامشروع و غیر قانونی باشند، و با دسترسی داشتن به مهر های دولتی اقدام غیرمجاز به جعل سند نمایند تا دیگران را فریب دهند. بطور مثال شخصی با جعل شناسنامه و مدارک شناسایی، یا جعل سند مالکیت، خود را مالک آپارتمانی معرفی کرده و اقدام به فروش آن نماید. در اینجا کلاهبرداری صورت گرفته است و معامله با سند جعلی انجام شده است. براساس ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی شخص فریبکار، مجرم جرم جعل بوده و مجازات کیفری دارد. علاوه بر شکایت کیفری، در ادامه مالک اصلی ملک و خریدار می توانند هرکدام اقدام به طرح دعوای ابطال سند رسمی از طریق مراجع حقوقی نمایند.

دعوای ابطال سند رسمی

این دعوی زمانی طرح می شود که سند بر اساس قانون تنظیم نشده باشد یا اینکه ملکی به چندین نفر فروخته شده باشد. از لحاظ قانونی مالک یک ملک کسی است که نام او به عنوان مالک در دفتر ثبت املاک نوشته شده باشد. از آنجا در دفاتر ثبت اسناد نمی توان اقدام به ابطال سند نمود، باید این ابطال حتما از طریق مراجع قانونی صلاحیت دار و با ارائه ی ادله ی قوی صورت بگیرد. مرجع صالح برای طرح این دعوی، مطابق با مواد ۱۱ و ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محلی است که ملک در حوزه ی آن واقع شده است.

حکم تخلیه مغازه چیست؟ کاربرد حکم تخلیه تجاری

دریافت حکم تخلیه مغازه یک پروسه قانونی است که به موجر کمک می‌کند تا ملک خود را از مستاجری که از مفاد قرارداد پیروی نمی کند، باز پس گیرد. هدف از این فرایند به نوعی ایجاد یک چارچوب قانونی محکم برای حمایت از موجر و مستاجر است.

حکم تخلیه در واقع به معنای درخواست حقوقی و قانونی تخلیه فرد یا شرکتی است که در محل اجاره قرار دارد؛ قاعدتا این درخواست توسط موجر با همان صاحب ملک صورت می گیرد. این درخواست می‌تواند دلایل و علل بسیاری داشته باشد از جمله آنها می توانیم به عدم پرداخت اجاره، آسیب دیدگی محل، خسارت و تخریب، استفاده از ملک برای مقاصد غیر تجاری و… اشاره کنیم.

در این دعوا موجر باید اثبات کند که مستاجر در ملک وی اقامت دارد و صراحتا به شرایط قرارداد بی توجهی می کند و در برابر اعتراض موجر پاسخگو نیست، در این صورت موجر شرایط اخذ حکم تخلیه را دارد و در صورت تایید دادگاه، مستاجر ملزم است که تا زمان تایید شده ملک مورد نظر را تخلیه نماید.

راهکار توقیف ملک قولنامه ای

 

.دادخواست: فرد یا نهادی که تمایل به توقیف ملک دارد، باید دادخواست خود را به دادگاه عمومی و حقوقی ارائه دهد. این دادخواست باید دلایل و شواهد موجهی را برای نیاز به توقیف ملک ارائه کند.

.صدور فرمان توقیف: پس از بررسی دادخواست، دادگاه می‌تواند تصمیم به صدور فرمان توقیف ملک بگیرد. این فرمان بر مبنای قوانین و مقررات حقوقی مربوطه صادر می‌شود و نقش اساسی در شروع فرآیند توقیف دارد.

اطلاع رسانی به مالک: مالک ملک قولنامه‌ای پس از صدور فرمان توقیف، از طریق مراجع قضایی مربوطه به این امر آگاه می‌شود و اطلاعات لازم برای شروع مراحل توقیف به او ارائه می‌شود.

.انجام مراحل توقیف: مراحل توقیف توسط مقامات صلاحیت‌دار و با رعایت قوانین و مقررات مربوطه انجام می‌شود. این شامل اقداماتی مانند مهر و امضای فرمان توقیف، ثبت اطلاعات و مستندات مربوطه و … می‌شود.

.ثبت توقیف: پس از انجام مراحل توقیف، اطلاعات مربوط به توقیف در سامانه‌های ثبت اسناد و املاک ثبت می‌شود تا وضعیت قانونی ملک تغییر یابد و امکان استعلام اطلاعات آن فراهم شود.

با رعایت تمامی مراحل و قوانین مربوطه، توقیف ملک به صورت قانونی و معتبر انجام می‌شود. همچنین دستور موقت توقیف، یک تصمیم فوری و موقت است که تا انجام مراحل کامل توقیف ملک، اعمال می‌شود. این اقدام به موقتی بودن تصمیم برای جلوگیری از وقوع اتفاقات غیرمنتظره و ممکن است در صورت لزوم صادر شود. با صدور دستور موقت توقیف، فرآیند توقیف ملک را می‌توان به صورت سریع‌تر آغاز کرد و از وقوع مشکلات بیشتر جلوگیری نمود. البته، باید توجه داشت که این دستور موقت توقیف نیازمند بررسی و تایید از سوی مقامات قضایی مختصری می‌باشد و باید به توجیهات و قوانین مربوطه رعایت شود.

خلع ید غاصبانه

اگر مالک ادعا کند که ملک او به طور غیرقانونی توسط فرد دیگر تصرف شده و او تقاضای خارج شدن از این تصرف را دارد، مسئله خلع ید غاصبانه مطرح می‌شود. در این نوع خلع ید، هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد و فرد خواهان باید با ارائه دلایل و شواهد این ادعا را در دادگاه به اثبات برساند. به عبارت دیگر، مالک باید مالکیت خود را با ارائه سند ثابت کند و اطلاعات دفتر ثبت املاک نیز از طریق دادگاه بررسی می‌شود. با اثبات مالکیت توسط مالک، موضوع خلع ید غاصبانه به دادگاه ارجاع می‌شود.