آیا دردعوای اثبات مالکیت نیازی به صدور اجراییه است؟

حکم اثبات مالکیت، اعلامی است و به عبارتی نیازی به صادر شدن اجرائیه ندارد و پس از اینکه حکم قطعی شود، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می‌تواند از مزیت‌های رای استفاده نماید.

نکات مهم در دعوای اثبات مالکیت ملک

طرح دعوای اثبات مالکیت ملک نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست. بنابراین طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون می باشد و دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید.

 

۱. دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاکی قابل طرح است که ثبت نشده باشند و سند رسمی نداشته باشند.

 

۲. جهت اثبات مالکیت ملک، وجود و ارائه مبایعه نامه و یا قرارداد ضروری نیست. چرا که ممکن است مالکیت ملک به اشکال مختلف از قبیل انتقال قهری و از طریق ارث، به مالک منتقل شود.

 

۳. در مورد ملکی که ثبت نشده و در تصرف فرد دیگری است، مدعی اثبات مالکیت میتواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را بصورت همزمان مطرح نماید.

 

۴. در املاکی که سابقه ثبتی دارند دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با انتقال رسمی ملک انجام می‌شود و صرف تائید و تنفیذ قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی‌کند؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مقررات یاد شده قابلیت استماع ندارد.

 

۵. دعوای وضع ید بر ملک مشاع، فرع بر اثبات مالکیت است بنابراین در صورت فقدان سند رسمی، این دعوا قابلیت استماع ندارد.

 

۶. طرح دعوای اثبات مالکیت در تقابل با دعوای خلع ید، در فرضی که خواهانِ متقابل، مدعیِ فضولی بودنِ معامله خوانده تقابل با شخصِ ثالثی باشد، قابل استماع نخواهد بود زیرا طرح دعوای متقابل علیه ثالث امکانپذیر نیست.

اثبات مالکیت ورثه

وراث متوفی به دو دسته تقسیم می شوند:

 

افرادی که بر اساس قانون رایج کشور، مشمول سهم الارث شده باشند؛

 

افرادی بر اساس وصیت نامه متوفی، مشمول ارث شده باشند.

 

در حالت اول، فردی که به سبب رابطه سببی و یا نسبی مانند همسر، فرزندان یا پدر و مادر، مشمول سهم الارث شده است، می تواند بعد از پشت سر گذاشتن مراحل انحصار وراثت توسط دادگاه، مالکیت خود را بر اموال مربوطه، اثبات کند؛ در چنین وضعیتی دادگاه سهم هر فرد را بعد از صدور گواهی انحصار وراثت، مشخص می کند. یعنی به طور دقیق به افراد اطلاع می دهد که هر کس چه کسری از اموال منقول و غیر منقول متوفی را می تواند دریافت کند؛ بنابراین، حکم دادگاه برای اثبات مالکیت، کافی خواهد بود.

 

در حالت دوم، فردی که به هر دلیل ، نامش در وصیت نامه ذکر شده است، باید علاوه بر گواهی انحصار وراثت، وصیت نامه متوفی را نیز به دادگاه ارائه دهد؛ دادگاه بعد از بررسی مدارک مربوطه، سهم آن فرد را نیز در ارث مشخص می کند؛ مجددا حکم دادگاه، مالکیت را اثبات میکند.

وجود قرارداد کتبی یا شفاهی

خواهان دعوای اثبات مالکیت باید نسبت به اثبات وجود قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر انتقال مالکیت اقدام کند که معمولاً در این مورد با ارایه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند. چرا که خواهان دعوای اثبات مالکیت بدون تردید، دارای سند عادی یا دلیلی غیر از سند رسمی مانند قرارداد شفاهی است که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات کند. اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طروق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و خوانده دعوا باید با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع کند و اگر دلیلی از طر ف خوانده بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات‌شده از سوی خواهان ارایه شود، اثبات اعتبار قرارداد هم بر عهده خواهان خواهد بود که مدعی اعتبار قرارداد است. زیرا ممکن است قرارداد معتبری تنظیم شده باشد اما به جهاتی قانونی بعد از تنظیم قرارداد، فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد. بنابراین با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را اثبات کند.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دادخواست اثبات مالکیت

دعوای مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاه محل مال غیرمنقول باید مطرح گردد حتی اگر خوانده یا خواهان در محل استقرار مال ساکن نباشند.

 

دلایل اثبات مالکیت :

 

سند

 

 مهمترین دلیل اثبات مالکیت سند مالکیت است. مطابق قانون، اموالی مانند املاک، در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند و محاکم فقط فردی را که مال نامبرده به نام وی ثبت شده به عنوان مالک مال می‌شناسد.

 

شاهد

 

هرچند سند دلیل محکمی برای مالکیت است اما اثبات مالکیت توسط شاهد هم امکان پذیر است. چرا که در بسیاری از مواقع، می‌توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال ثابت کرد. البته نباید فراموش کرد که شهادت هر شاهد اعتبار ندارد بلکه شاهد باید خصوصیات مورد قبول قانونگذار را دارا باشد. تا پیش از انقلاب اسلامی شهادت شهود محدود بود ولی پس از انقلاب دایره شهادت شهود گسترش یافت.

 

تصرف مال

 

متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل ندارد و بار اثبات دعوا بر عهده کسی است که می‌خواهد خلاف اماره قانونی تصرف را ثابت کند.

 

تصرف در صورتی دلیل مالکیت است که مالک سابق معلوم نباشد در غیر این صورت باید در دادگاه اثبات نماید که به یکی از اسباب نقل و انتقال، مال موضوع دعوا به او منتقل شده است.

 

مالکیت از راه استناد به اماره تصرف یا از راه اثبات وقوع یکی از اسباب تملک یعنی عقود و قراردادها، اخذ به شفعه، ارث، حیازت مباحات اثبات می‌گردد.

 

اگر شخصی مدعی شود متصرف، مالک مال نبوده و این موضوع را هم با استفاده از سند یا شهود اثبات کند، مالکیت متصرف منتفی خواهد شد و اگر کسی هم پیدا شود و سند مالکیت را نشان دهد، دیگر مالکیت متصرف منتفی است.

 

در حال حاضر، در دست داشتن سند مالکیت، نشانه تصرف دارنده آن محسوب می‌شود. بنابراین تسلط مادی بر اموال، دیگر تنها معیار شناخته‌شده تصرف نیست. به عنوان مثال فردی که سند منزلی را به نام خود در دست دارد، مالک آن محسوب می‌شود، بدون اینکه حتی در منزل ساکن بوده و آن را در تصرف داشته باشد.

 

مستندات قانونی در دعوای اعلام مالکیت ملک:

ماده ی ۳۵ قانون مدنی « تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت ملک است. مگر این که خلاف آن ثابت شود »

 

ماده ی ۳۷ قانون مدنی « اگر متصرف فعلی، اقرار کند که ملک، سابقأ مال مدعی او بوده است. در این صورت مشارٌالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت ملک شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر این که ثابت کند، ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است »

 

ماده 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط افراد زیر را مالک خواهد شناخت:

 

کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است

 

کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده است.

 

ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد. »

 

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است :

 

1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است

 

2- صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه

اعلام مالکیت ملک

اگر ملکی بصورت رسمی دارای سند نباشد و در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و در مورد مالکیت این ملک اختلافی حاصل شود، شخصی که آن ملک را خریده و یا به طریق دیگری تملک کرده، باید مالکیت ملک آن را با ارائه دادخواستی مبنی بر اعلام مالکیت به دادگاه حقوقی تقدیم نماید.

 

دادگاه در وقت تعیین شده با بررسی اسناد و مدارک خواهان از قبیل مبایعه نامه عادی، استشهادیه شهود، تصرف ملک و … در صورت احراز مالکیت ملک، حکم به اثبات مالکیت خواهان صادر می نماید.

در دعوای اعلام مالکیت ملک، خواهان کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته و اگر ایادی قبلی هم وجود داشته باشند باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند.

دعوی اثبات مالکیت صرفاً در خصوص اموال غیرمنقول (ملک فاقد سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک) قابل طرح خواهد بود و اموال منقول نظیر خودرو و نیز اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک (ملک دارای سند رسمی) نمی‎تواند موضوع دعوی اثبات مالکیت قرار گیرد.

در مواردی این امکان وجود دارد، ملکی که فاقد سابقه ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک است یعنی سند رسمی ندارد، مورد معامله و انتقال نظیر خرید و فروش یا صلح واقع شود.

چنانچه پس از انعقاد معامله، منتقل‎کننده ملک، مالکیت خریدار را به رسمیت نشناسد و به نوعی از تحویل ملک امتناع کند، خریدار می‎تواند اقدام به طرح دعوی به خواسته اثبات مالکیت و الزام به تحویل ملک کند.

توافق در مورد شیوه ابلاغ

«شماره تلفن همراه اعلام شده از سوی طرفین صحیح بوده و کلیه ابلاغ های مربوط به این قرارداد از طریق پیامک به این شماره ها به عمل می آید. هر یک از متعاملین ملزم هستند تغییر شماره همراه خود را به طرف مقابل و آژانس اعلام نمایند. در صورت تخلف از بخش اخیر، کلیه ابلاغ ها صحیح بوده و ادعای عدم اطلاع به هیچ وجه مسموع نخواهد شد».

منع تصرف فروشنده در ملک و وجه التزام این تعهد

«از لحظه ی انعقاد این قرارداد فروشنده حق هیچگونه تصرف حقوقی در عین و منفعت از جمله بیع مجدد، اجاره یا رهن مبیع و وثیقه قرار دادن در بانک ها و مراجع قضائی را از خود سلب نموده و در صورت انجام عمل خلاف تعهدات این بند، مورد، مشمول .... درصد وجه التزام خواهد بود. مطالبه این خسارت نیز بدل از اصل تعهد نمی باشد».

شرط امکان یا عدم امکان انتقال مبیع به غیر

«حسب توافق صریح طرفین، خریدار حق انتقال مبیع تا لحظه حضور در دفترخانه و انجام تشریفات قانونی آن به ثالث را از خود سلب می نماید».

 

شرط مخالف بند ۱۶- «خریدار حق انتقال مبیع را پس از پرداخت ‌..... درصد از کل مبلغ ثمن به ثالث خواهد داشت. فروشنده این قرارداد متعهد می گردد در صورت انتقال مبیع به شرح فوق توسط خریدار، طرف چهل و هشت ساعت از تاریخ اعلام او، اقدام به ابطال کد رهگیری نماید. فروشنده پس از ابطال کد رهگیری این قرارداد، اقدام به انعقاد قرارداد متعاقب با ثالث می نماید. میزان ثمن مذکور در قرارداد دوم در مقابل فروشنده این قرارداد موثر نبوده اما مفاد قرارداد با ثالث مفاد همین قرارداد می باشد مگر این که فروشنده این قرارداد در مقابل ثالث تعهدات جدیدی را فی مابین خود حاکم نماید».

تعیین نوع مالکیت پارکینگ و انباری

«مبیع دارای ..... پارکینگ و ..... انبار سندی می باشد»

شرط کم یا زیاد در آمدن متراژ مبیع

«در صورتی که در لحظه انعقاد قرارداد متراژ ملک در سند معین باشد ولی تا لحظه انتقال سند مشخص شود که ملک مشمول اصلاحی گردیده و کمتر از متراژ مورد توافق شود، از قرار ارزش هر متر مربع از کل مبلغ ثمن کسر خواهد شد. پیش روی ملک نیز مشمول افزایش در مبلغ ثمن می گردد. در صورتی که اصلاحی در ملک موجب کسر متراژ بیش از ...... درصد متراژ مبیع شود، خریدار در کنار حق کسر ثمن، حق فسخ را نیز خواهد داشت».

تعیین ارزش هر متر مربع از موضوع قرارداد

«مبیع از قرار هر متر مربع ....... ریال موضوع این مبایعه نامه واقع شده است».

شرط فسخ در صورت عدم انجام تعهد

«در صورت عدم تحویل مبیع، عدم تادیه هر بخش از ثمن یا عدم حصور در دفترخانه در مواعد مورد توافق علاوه بر حق مطالبه خسارات قراردادی، ذی نفع تا ....... روز از تاریخ وقوع تخلف حق فسخ قرارداد را نیز خواهد داشت».

وجه التزام عدم پرداخت ثمن

«در صورت عدم تادیه هر بخش از ثمن در سر رسید مورد توافق، خریدار به دلیل نقض این تعهد ملزم به تادیه... درصد از کل ثمن به عنوان وجه التزام تخلف از اجرای تعهد بوده و علاوه بر آن به ازای هر روز تاخیر در تادیه ثمن ملزم به پرداخت ....... تومان به عنوان وجه التزام تاخیر در تادیه خواهد بود. دو خسارت مذکور قابل جمع بوده و مطالبه هر یک بدل از دیگری نبوده و مطالبه آنها نیز بدل از اصل تعهد نخواهد بود».

 

تبصره- در صورت تخلف از تعهد مذکور در این بند، فروشنده تا ........ روز از تاریخ وقوع تخلف حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. اعمال حق فسخ مانع از مطالبه خسارات قراردادی نبوده و فروشنده مستحق دریافت خسارات تا لحظه اعمال فسخ می باشد.

وجه التزام عدم تحویل مبیع

«در صورت عدم تحویل مبیع در موعد مقرر، فروشنده به دلیل نقض این تعهد ملزم به تادیه ... درصد از کل ثمن به عنوان وجه التزام تخلف از اجرای تعهد بوده و علاوه بر آن به ازای هر روز تاخیر در عدم تحویل ملزم به تادیه مبلغ...... تومان به عنوان وجه التزام تاخیر در تحویل خواهد بود. دو خسارت مذکور قابل جمع بوده و مطالبه هر یک بدل از دیگری نبوده و مطالبه آنها بدل از اصل تعهد نیز نخواهد بود».

 

تبصره- در صورت تخلف از تعهد مذکور در این بند، خریدار تا ... روز از تاریخ وقوع تخلف حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. اعمال حق فسخ مانع از مطالبه خسارات قراردادی نبوده و خریدار مستحق دریافت خسارات تا لحظه اعمال فسخ می باشد.

وجه التزام غیر قابل انتقال بودن موضوع قرارداد

« در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به قبل از زمان انعقاد قرارداد باشد قرارداد باطل بوده و فروشنده موظف است مبلغ دریافتی را به منتقل الیه مسترد دارد. در صورتی که بطلان قرارداد منتسب به هر یک از متعاملین باشد، کمیسیون آژانس املاک محفوظ می باشد و طرفی که بطلان مرتبط به اوست ملزم به پرداخت کمیسیون دو طرف می باشد».

وجه التزام عدم حضور در دفترخانه

هر کدام از طرفین که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشوند و یا از آن قسمت از مقدمات ثبت معامله را که بر عهده اوست، فراهم نکند مکلف است مبلغ بیست درصد از کل ثمن مورد توافق را به عنوان وجه التزام عدم حضور به موقع به طرف دیگر بپردازد. علاوه بر آن متخلف از اجرای این تعهد به ازای هر روز تاخیر در انتقال سند ملزم به پرداخت ....... تومان به عنوان وجه التزام تاخیر در انتقال سند می باشد. این دو خسارت قابل جمع بوده و مطالبه هر یک بدل از دیگری نخواهد بود. این جریمه ها بدل از اصل تعهد نیست و پرداخت آن لطمه به اصل معامله انجام شده، نمی زند و طرف پرداخت کننده را نیز از انجام تعهدات قراردادی بری نمی سازد اما برای طرف مقابل ایجاد فسخ می نماید که در صورت صلاحدید می تواند طرف ...... روز از تاریخ تخلف فوق مراتب قانونی حق فسخ را اعمال نماید.

 

تبصره- اعمال حق فسخ مانع مطالبه خسارت نبوده و زیان دیده مستحق مطالبه ی خسارات قراردادی تا لحظه اعمال حق فسخ خود از طرف مقابل می باشد.

ذی نفع نبودن آژانس در قرارداد

«مشاور املاک ... از طرف یا به وکالت از هیچ یک از متعاملین دخالتی در قرارداد نداشته و مسئولیت ها و تضمینات و خسارات مشمول توافقات واقع در مفاد این قرارداد بوده و آژانس در این خصوص مسئولیتی نخواهد داشت».

شرط استفاده از وام مسکن

« در صورتی که خریدار جهت تامین بخشی از ثمن معامله قصد استفاده از تسهیلات بانکی یا رهن دادن واحد مورد معامله را داشته باشد فروشنده متعهد به همکاری با وی می باشد. خریدار باید اقدامات راجع به اخذ تسهیلات یا رهن مبیع را در موعد مقرر آن انجام دهد. در هر صورت علل مذکور موجب موجه شدن تاخیر در انتقال سند و پرداخت خسارات قانونی نخواهد بود».