دادگاه صالح در الزام به تحویل ملک

در دعوای الزام به تحویل ملک، دادگاه صالح، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع است.

خواهان برای طرح دعوا باید در آن جا حضور پیدا نماید.

طرفین دعوا در الزام به تحویل ملک

همیشه در دعاوی حقوقی، به کسی که شروع کننده دعوا است خواهان می گویند. در این نوع دعوا، خواهان، خریدار ملک است.

فروشنده ملک نیز خوانده این دعوا خواهد بود.

تکلیف انجام زراعت در ملک تصرفی

در صورت محکومیت متصرف از سوی دادگاه، دو حالت کلی وجود دارد. اگر محکوم علیه در زمان تصرف، اقدام به زراعت کرده باشد و زمان زراعت نیز فرا رسیده باشد باید بر اساس ماده 165 قانون آییین دادرسی مدنی سریعاً زراعت برداشت شود. در این مورد، ماده مورد بحث مقرر داشته است:

در صورتی که در ملک مورد حکم تصرف عدوانی زراعت شده باشد، اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد متصرف عدوانی باید فوری محصول را برداشت و اجرت‌المثل را تادیه نماید.

قابلیت اجرای حکم رفع تصرف عدوانی در مرحله دادگاه بدوی

حکمی که در رفع تصرف عدوانی صادر می شود چون واجد جنبه غیر مالی است، به استناد بند 2 ماده 331 آیین دادرسی مدنی، قابل تجدید نظر در دادگاه تحدید نظر استان می باشد. با این اوصاف که درخواست تجدید نظر نمی تواند مانع از اجرای حکم گردد. مگر آنکه طرف یک ماه، حکم رفع تصرف عدوانی، در دادگاه تجدید نظر فسخ گردد.

از این رو محکوم علیه زمانی می تواند نگران قلع اشجار و بنای احداثی نباشد که در فاصله فرجه یک ماهه برای اجرای حکم، دعوای مالکیت اقامه نماید.

تکلیف اقدامات متصرف در ملک متصرفی

ممکن است متصرف در ملک تصرفی دست به اقداماتی نظیر احداث بنا، کاشت درخت و یا از بین بردن زراعت و یا قطع درختان و اقدامات مشابه بزند. در این صورت، بعد از محکومیت توسط دادگاه ، لازم است علاوه بر تعیین مجازات و تحمل آن، تکلیف این اقدامات نیز روشن شود. بنابراین بهتر است خواهان از همان ابتدا ضمن دادخواست رفع تصرف عدوانی، از دادگاه تقاضا نماید نسبت به تخریب آثار باقیمانده از اقدامات متصرف حکم لازم صادر شود. زیرا این دو دارای آثار حقوقی جداگانه می باشند.

وجود قرارداد در دعوای تخلیه ید

باید دانست که در بیشتر موارد، در دعوای تخلیه ید وجود قرارداد جنبه قانونی و مستند بودن به دعوا می دهد. بنابراین در این دعوا خواهان ادعا می کند که ادله ید خوانده بر ملک بر خلاف قرارداد است. یا بر خلاف قانون بوده و باید از آن تخلیه گردد.

در تصرف عدوانی از آن جا که عنصر اجبار ، عدوان و زور وجود دارد لذا ممکن است در مواردی ، علاوه بر جنبه مدنی، دعوا جنبه کیفری پیدا کند. یعنی در صورت اثبات جرم، مجرم ممکن است با استناد به قانون مجازات اسلامی به تحمل مجازات حبس محکوم شود. این مجازات از سه ماه تا یک سال حبس خواهد بود.

عنصر رضایت در دعوای تصرف و تخلیه ید

در دعوای تصرف عدوانی، تصرف خوانده بر ملک بدون رضایت مالک و آگاهی قبلی وی صورت پذیرفته است. حال آنکه در دعوای تخلیه ید، مالکیت خوانده بر ملک مورد قبول طرفین است. و استیلا و ید خوانده بر ملک قانونی است. و مورد قبول طرفین قرار دارد. بنابراین اختلافی بر موضوع مالکیت قانونی وجود ندارد.

آیا میتوان بدون داشتن سند رسمی ، دعوای خلع ید را مطرح نمود؟

خیر ، مهمترین شرط طرح دعوای خلع ید ، داشتن سند رسمی است. زیرا خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است. لذا برای دعوی خلع ید نیاز به اثبات مالکیت میباشد در غیر اینصورت دعوا رد می شود.

ارکان دعوی خلع ید ملک

دعوای خلع ید همچون هر دعوای حقوقی دیگر مستلزم اثبات حقانیت خواهان و تخلف خوانده در دادگاه است.

علاوه بر این ، برای طرح دعوی ، باید ارکان دعوی را رعایت کرد. از جمله ، تنظیم دادخواست خلع ید و تقدیم آن به دادگاه ، اثبات مالکیت خواهان بر ملک تصرفی ، عدوانی بودن تصرف و عدم امکان انتفاع مالک از مال .

اقامه دعوا نقطه آغاز در نحوه رسیدگی به دعوای مالکیت

زمانی اقامه دعوا در موضوع مالکیت مطرح میشود که حقی مورد انکار یا تجاوز قرار گیرد. اقامه دعوا به صورت حقوقی و از طریق تقدیم دادخواست به دادگاهی انجام میشود که ملک در محدوده قضایی آن واقع شده است.

تعارض اسناد در بحث دلایل تعارض در دعاوی مالکیت

مستند به ماده 1284 قانون مدنی ، از جمله ادله اثبات در دعاوی مالکیت، اسناد هستند و سند هر نوشته ای است که در مقام اثبات دعوا یا دفاع از آن قابل استناد باشد.

مستند به مواد 1286 ، 1287 و 1289 قانون مدنی، سند دو نوع است. سند رسمی و سند عادی. سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها طبق قانون تنظیم شده باشد. سایر اسناد ، سند عادی محسوب میشوند.

تعارض تصرف و سایر دلایل

با توجه به اینکه تصرف ، اماره قانونی است تا وقتی حجت دارد که دلیل خلاف آن وجود نداشته باشد. زیرا اماره ، تاب مقاومت در برابر دلایل دیگر را ندارد. بنابراین تصرف تا جایی دلیل بر مالکیت است که دلایل دیگر بر خلاف آن وجود نداشته باشد. در غیر این صورت ، متصرف باید برای اثبات مالکیت خود از دلایل دیگر استفاده نماید.

نحوه اجرای رای افراز ملک توسط دادگاه

حکم افراز ملک ، جنبه اعلامی دارد و خصوصیت این نوع از احکام آن است که نیاز به صدور اجراییه ندارند. متقاضی حکم صادر شده از دادگاه را به اداره ثبت محل تقدیم میکند. .

بعد از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه افراز و سایر حقوق متعلقه ثبتی و بهای دفترچه سند مالکیت ، پرونده برای متصدی دفتر املاک ارسال میشود. او نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت میکند. سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر مینماید. در ادامه ، سند را به امضای مسئول اداره ثبت رسانیده و پرونده را برای تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال میدارد.

طرفین دعوی در دادخواست افراز ملک مشاع

شریک مشاعی (متقاضی افراز) درخواست افراز را به طرفیت مالکین مشاعی به مرجع صالح تقدیم میکند. زمانی که غایب یا محجوری شریک باشند ، باید به طرفیت امین غایب یا قیم محجور ، طرح دعوی شود.

محدوده رسیدگی در دعوای مالکیت

وقتی خواسته وجه رایج ایران است تعیین میزان خواسته، محدوده رسیدگی دادگاه را مشخص میکند. فرض کنید میزان خواسته یکصد میلیون ریال باشد. اما دادگاه در مقام رسیدگی به دعوا و بر مبنای ادله موجود استحقاق خواهان را مبلغ یکصد و بیست میلیون ریال تشخیص و احراز نماید. در این صورت نمیتواند بیشتر از یکصد میلیون ریال را مورد حکم قرار دهد. و در صورت تجاوز از حد مذکور، علاوه بر اینکه تخلف محسوب میشود، از موجبات اعاده دادرسی برای محکوم علیه می باشد.

تعیین هزینه اجرای حکم

پرداخت هزینه اجرای حکم بر خلاف هزینه دادرسی، بر عهده خوانده است که محکوم علیه واقع شده است. ملاک و مبنای پرداخت اجرای حکم، در صورتی که محکوم به وجه رایج باشد پنج درصد مبلغ محکوم به است. اما در دعاوی مالی که خواسته وجه نقد نیست حق اجرا به ماخذ بهای خواسته که در دادخواست تعیین و مورد حکم قرار گرفته است حساب میشود.

بنابراین در دعاوی مالکیت که معمولاً دعاوی مالی هستند هزینه اجرای حکم در صورتی که خواسته مطالبه وجه نباشد، حق اجرا پنج درصد بهای خواسته است که مورد حکم قرار گرفته است.

ابطال افراز و تقسیم شدن ملک مشاع

در برخی مواقع ممکن است یکی از شرکا از نتیجه افراز ملک راضی نباشد و نسبت به ابطال تقسیم ملک درخواست دهد. در این شرایط، فقط درصورتی که تمام شرکا موافقت کنند، امکان ابطال تقسیم و افراز ملک وجود خواهد داشت و مجددا سند مالکیت برای هرکدام از شرکا تنظیم خواهد شد.

درخواست ابطال تقسیم ملک معمولا زمانی ارائه می­شود که حق یکی از شرکا ضایع شده باشد.

ابطال فروش ملک مشاع از سمت یکی از شرکا

هر گاه ملک مشاعی قابل افراز باشد و یکی از شرکا نسبت به فروش سهم خود اقدام کند، سایر شرکا می­توانند دادخواست ابطال فروش ملک مشاعی را به دادگاه تقدیم نمایند.

دادگاه دادخواست را مورد رسیدگی­های قرار خواهد داد و چنانچه امکان افراز ملک ثابت شود، معامله فروش را فسخ خواهد نمود.

خرید به شفعه سهم یکی از مالکین مشاعی

اگر در ملک مشاعی غیر قابل افراز ، یکی از شرکا بدون اطلاع به شریکان دیگر نسبت به فروش سهم خود از ملک مشاع اقدام کند، معامله انجام شده از نظر قانونی بدون اشکال است . اما سایر شرکا به حق شفعه می­رسند. حق شفعه یعنی سایر شرکا می­توانند مبلغی که خریدار پرداخت کرده را به او برگردانند و مالکیت سهم فروخته شده را به نام خود کنند.

امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع

با توجه به اینکه فروش ملک مشاع یک نوع دستور است و رای به حساب نمی آید، به همین دلیل امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع وجود نخواهد داشت. چراکه بر اساس قوانین حقوقی، امکان اعتراض به دستور دادگاه وجود ندارد.

البته دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر می­شود که امکان افراز آن وجود نداشته باشد و دادخواست فروش به طرفیت تمام شرکا باشد.