نقل و انتقال سند و پایان معامله

در زمان نوشتن متن مبایعه باید تاریخ دقیقی برای نقل و انتقال سند ملک به طور رسمی در نظر گرفته شود. از لحاظ قانونی پس از پرداخت ثمن یا مبلغ معامله به‌صورت کامل و اخذ سند معامله به پایان می‌رسد و خریدار به‌عنوان مالک ملک شناخته می‌شود. برای ارائه مدارک به دفترخانه اسناد رسمی، خریدار و فروشنده باید به همراه هم به این دفتر مراجعه کرده و هزینه‌های نقل و انتقال را بپردازند. از این طریق سند به طور رسمی به نام خریدار خواهد شد.

مراجعه به اداره امور مالیاتی

در این مرحله از نقل و انتقال سند ملک برای پرداخت مالیات باید به اداره امور مالیاتی مراجعه کنید. این کار معمولاً سه روز طول می‌کشد. در روز نخست باید مدارک مربوط به ملک را به اداره تحویل دهید. روزم دوم باید میزان مالیاتی که بدهکار هستید را بپردازید. این مبلغ در همان روز و در اداره مالیات از شما گرفته می‌شود. نیازی نیست به سایر ادارات مراجعه کنید. در روز آخر نیز مفاصاحساب مالیات به شما داده می‌شود.

مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در ابتدا فروشنده باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه و با ارائه مدارک شناسایی برای انتقال مالکیت سند اقدام کند. در این مرحله نیازی نیست که خریدار به همراه فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و تنها حضور فروشنده کافی خواهد بود.

اخذ کد ره‌گیری برای مبایعه‌نامه

باید دقت داشته باشید تنها زمانی مبایعه‌نامه شما دارای اعتبار است که برای آن کد رهگیری صادر شده باشد. اخذ کد رهگیری برای پیشگیری از اختلافات حقوقی ضروری است. این مسئله به این صورت است که زمانیکه کد رهگیری برای ملک شما صادر می‌شود، فروشنده نمی‌تواند آن را به فرد یا افراد دیگری بفروشد و از کلاهبرداری پیشگیری می‌شود. برای نوشتن مبایعه‌نامه و اخذ کد رهگیری حتماً از دفتر املاک معتبر استفاده کنید.

توافق بین خریدار و فروشنده

شما در صورتی می‌توانید برای سند درخواست دهید که با فروشنده یا خریدار توافق کرده باشید. این توافق باید بصورت کتبی نوشته شده باشد. توافق‌نامه کتبی به مبایعه‌نامه معروف است و با نام قولنامه نیز شناخته می‌شود. در قولنامه یا مبایعه‌نامه باید مشخصات کلی ملک موردنظر، مبلغ مورد توافق و سایر مسائل مهم نوشته شود. همچنین باید شرایطی برای فسخ قولنامه در نظر گرفته شود که در صورت فسخ قرارداد به طرف مقابل مبلغی به‌عنوان خسارت داده شود.

مراحل نقل و انتقال سند ملک

همانطور که گفتیم تصرفات شما تنها زمانی به رسمیت شناخته می‌شود که سند داشته باشد. نقل و انتقال سند ملک مدتهاست که به یک روال مشخص انجام می‌شود.

اصل و کپی حصر وراثت :

همین‌طور اصل و کپی فرم مالیات ‌بر ارث در زمانیکه ملک خریداری شده ورثه‌ای باشد.

ارائه اصل و کپی پایان کار :

یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری ، در مواقعی که ملک بتازگی ساخته شده است؛ ارائه مجوزهای گفته شده برای سند زدن ملک ضروری خواهد بود.

ارائه صورتمجلس تفکیکی

ممکن است ملک آپارتمان باشد. در این صورت ارائه صورتمجلس تفکیکی برای نقل و انتقال سند ملک ضروری است.

ارائه اصل و کپی از وکالت‌نامه

در برخی از مواقع که یک سمت یا دو طرف معامله به‌وسیله وکیل قصد فروش یا خرید ملک را دارند.

مدارک شناسایی

مربوط به هر دو طرف معامله و ارائه کپی از شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار

اصل و نصویر بنچاق

بنچاق به برگه‌ای گفته می‌شود که شامل مشخصات فروشنده ، خریدار ، آدرس و همه هزینه‌هایی است که از سمت دو طرف در معامله پیشین پرداخت شده است. این برگه به شکل یک کاغذ A2 است که به‌عنوان پیوست و پیش‌نیاز ملک شناخته می‌شود. در هنگام نقل و انتقال سند ملک این سند مهمترین مدرک به حساب می آید.

ارائه نسخه اصلی و کپی سند مالکیت

در سند مالکیت برای نقل و انتقال سند ملک باید موقعیت جغرافیایی و ثبتی و هندسی ملک به طور دقیق مشخص شده باشد.

املاک واقع در طرح شهری و روستایی

در حال حاضر زمین های واقع در بافت مسکونی شهرها و روستاها کاملاً مشخص شده اند. به هنگام خرید زمین باید مراقب بود آیا زمین مورد نظر در بافت داخل شهر و روستا قرار دارد یا خیر. قرار داشتن زمین در خارج از بافت شهر و روستا میتواند بسیار مشکل ساز باشد. اینگونه زمین ها نمیتوانند مجوز ساخت و ساز دریافت کنند . حتی در مواردی ممکن است با حکم تخریب مواجه شوند . پس مراقب باشید که در شهرها از طریق شهرداری و در روستاها از طریق دهیاری از موقعیت ملک و قرار گرفتن آن در داخل بافت مسکونی ، اطمینان حاصل نمایید.

اطلاع از وجود سند و بدهی ملک

وقتی پای معامله قرار میگیرید حتماً اقدام به بررسی اصالت ملک نمایید. به صحبت های فروشنده و یا مالک بسنده نکنید و در مورد اصالت سند و عدم وجود بدهی آن ، از طریق شهرداری اقدام نمایید.

ممکن است ملک دستور تخریب داشته باشد . یا اینکه ملک دارای ورثه بوده و اختلاف میان ورثه موجب تمایل به فروش آن شده باشد. استعلام از شهرداری توسط وکیل ملکی میتواند انجام نقل و انتقال ملک بدون سند را میسر ساخته و از دردسرهای مراجعه شما به شهرداری بکاهد.

پیش خرید ملک بدون سند

ممکن است شما در وضعیتی قرار بگیرید که قصد پیش خرید آپارتمانی را داشته باشید که هنوز سند ندارد. در این موارد بهتر است از مبایعه نامه استفاده کنید و سند پیش فروش را در دفترخانه ثبت کنید. با این کار میتوانید از طریق دفترخانه استعلام های لازم از شهرداری و اداره ثبت را بمنظور اطمینان از عدم وجود معارضین و اصالت پلاک مورد نظر را اخذ نمایید.

در هنگام تنظیم مبایعه نامه حتما دو نفر را به عنوان شاهد هراه داشته باشید و تمام صفحات مبایعه نامه را خود و طرف مقابل و شاهدین امضا کنید.

شرایط ابطال درمفاد مبایعه نامه

موارد و شرایطی است که در مبایعه نامه ذکر می‌شود و در صورت نارضایتی از معامله ، طرفین می‌توانند با استناد به این شرایط اقدام به باطل نمودن مبایعه نامه نمایند.   

الزام به تنظیم سند دعوای شخصی است یا عینی؟

این دعوا شخصی است. از این حیث شخصی قلمداد می شود که دعوا را تنها علیه همان شخص که عین یا حق اصلی طبق قانون یا قرارداد برعهده اوست می توان اقامه کرد.

توضیحات قرارداد

بسیاری از افراد فکر می کنند هر آنچه در متن قرارداد به صورت چاپی نوشته شده کامل و کافی است. آنها تصور می کنند موارد مذگور می تواند در صورت بروز اختلاف، پاسخگوی دعاوی احتمالی باشد. حال آنکه چنین نیست. طرفین مختارند تمامی شروط خود را ذکر نمایند تا در قرارداد به صورت واضح و روشن قید گردد. اصطلاح جنک اول به از صلح آخر دقیقاً در چنین مواردی کاربرد دارد. بنابراین اگر قرار است در متن های تایپی هم چیزی را حذف یا تغییر دهید، حتماً این کار را بکنید و شرایط قرارداد را با شرایط و انتظارات خود تطبیق دهید تا بعدها دچار مشکل نشوید.

ملک غیر قابل انتقال

یک ملک در مواردی مانند در رهن بودن ، مصادره ، عملیات اجرایی دادگستری، اجرای اسناد رسمی از نظر قانونی قابل انتقال نیست. همچنین اگر ملک در طرح های شهرداری قرار گرفته باشد کار خریدار به بن بست می خورد. در چنین مواردی فروشنده حق فروش ملک را نخواهد داشت. اگر هم چنین کاری را انجام دهد، باید بلافاصله قرارداد فسخ و خسارت خریدار تأمین گردد.

اما در مواردی مانند بروز طوفان، سیل و زلزله و بیماری های مهلک و …. امکان اجرای قرارداد میسر نیست. در این موارد بهتر است طرفین بر روی حوادث قهریه شروط لازم را میان خود به عمل آورند تا در صورت برخورد با آن شرایط مشکلی نداشته باشند.